Jahresrohmiete nach 79 BewG. Gesetzliche Vorgaben Ermittlung der Jahresrohmiete aus dem Mietspiegel

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1 Jahresrohmiete nach 79 BewG Gesetzliche Vorgaben Ermittlung der Jahresrohmiete aus dem Mietspiegel 1

2 Jahresrohmiete 79 BewG, R21 BewR Gr Begriff: BewG 79 (1): Jahresrohmiete ist... das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Benutzung auf Grund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. übliche Miete gilt für eigengenutzte Räume die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlte Miete Wertverhältnisse: gilt nach 79 (5) BewG für Fortschreibungen und Nachfeststellungen unabhängig vom Feststellungszeitpunkt Praxis: Anhand des Mietspiegels und der Wohn- /Nutzfläche wird die übliche Miete/ Jahresrohmiete unabhängig von Eigennutzung oder Vermietung geschätzt bessere Ausstattung u.ä. werden ggf. durch Zuschläge berücksichtigt Schönheitsreparaturen In den Vervielfältigern ist berücksichtigt, dass der Vermieter nach 536 BGB Schönheitsreparaturen tragen muss. Ist dies nicht der Fall, weil sie auf den Mieter abgewälzt sind, wird die JRM erhöht, 79 Abs.1, 2 gewerbl.3 %/wohnl.5 % (erledigt das Programm über die Kennziffer) Zuschlag hängt in der Praxis vom Aufbau des Mietspiegels ab 2

3 Aufbau der Mietspiegel Regionale Differenzierung nach Gemeinden (Stand 1964) in Städten/ größeren Gemeinden zusätzlich: Straßen, Ortsteile Gliederung nach Grundstücksarten Baujahresgruppen Altbauten bis Neubauten Nachkriegsbauten weitere Differenzierung bis 1963 eine weitere Aufgliederung über den hinaus ist unzulässig Finanzierungsart öffentlich gefördert steuerbegünstigt freifinanziert Ausstattungsstufe ohne Heizung, ohne Bad ohne Heizung, mit Bad mit Heizung, mit Bad Garagenmieten gewerbliche Mieten Büroflächen Ladenraummieten Lagerraum Besonderheiten die Mietspiegel sind je nach Finanzamt unterschiedlich aufgebaut. tlw. fehlen Differenzierungen (z.b. bei den Grundstücksarten); tlw. sind weitere Angaben enthalten die Mietspiegel enthalten tlw. auch Angaben zum Abschlag wg außerordentlicher Grundsteuerbelastung bzw. zum Zuschlag wegen Schönheitsreparaturen 3

4 Anwendung der Mietspiegel Grundsatz die Mieten sind Ausgangswert für jede Bewertung im Ertragswertverfahren auch für den 2000er Neubau (Mietwert:...bis 1963) Einordnung in die Baujahresgruppe nach Renovierung erfolgt grundsätzlich nach dem Jahr der Renovierung z.b. Baujahr 1925, Renovierung 2001; bei WeFo Mietwert...bis 1964 ansetzen; für den Vervielfältiger gilt i.d.r. die Baujahresgruppe Neubauten weiter Finanzierungsart i.d.r freifinanziert öffentlich gefördert nur, wenn Bewilligungsbescheid mit dem ausdrücklichen Hinweis 1. Förderweg oder öffentliche Mittel i.s.d. 6 II.WoBauG vorgelegt wird steuerbegünstigt ist nicht mehr möglich werden bei WeFo s noch steuerbegünstigte Mieten für den Bestand festgestellt, sind diese auf freifinanziert umzustellen Die Mietspiegelwerte enthalten die üblichen Zubehörräume d.h. ist z.b. kein Keller (oder anderweitiger Ersatz) vorhanden, kann der Mietwert zu reduzieren sein 4

5 Anpassung des Mietspiegelwerts Wegen Ausstattung die Ausstattungsmerkmale, die grundsätzlich zu Zuschlägen führen, sind landeseinheitlich festgelegt (s. nächste Folie) ein Zuschlag wird nur vorgenommen, wenn er mindestens 5% beträgt lt. Verwaltungsanweisung nur bei EFH/ZFH vorgesehen wegen Schönheitsreparaturen es muss klar sein, wie der Mietspiegelwert aufgebaut ist enthalten die Mietspiegelwerte bereits eine entsprechende Erhöhung, kommt ein Zuschlag nicht in Betracht andernfalls muss der Zuschlag immer vorgenommen werden jeweils unabhängig von den Angaben in der Erklärung bei Einfamilienhaus/ Zweifamilienhaus soweit nicht bereits in den Mietspiegeln enthalten, muss der höhere Wohnwert eines Einfamilienhauses berücksichtigt werden freistehend 20%; Reihenhaus 15% 5

6 Zuschläge zur Spiegelmiete Ausstattungsmerkmale die zu Zuschlägen führen: f Außenverkleidung.: Klinkerverblendung, Verbretterung 1,5 Kunststeinplatten 1,5 wertvolle Klinker,Spaltplatten 2,0 Naturstein(Marmor.dergl.) 3,0 Fenster: Verbundfenster mit Isolierglas 1,5 Holz oder Stahlfenster mit besonderer Verglasung 1,5 Schiebefenster, versenkbare Fenster 2,0 wie vor, jedoch mit besonderer Verglasung 2,5 Türen: Eichenholztüren, größere Flügel-oder Schiebetüren 2,0 Edelholztüren (massiv o. furniert) Schleiflacktüren 2,0 Fußboden in Wohnräumen umen: Parkett, Gummi, einfacher Teppichboden 1,5 Rauchparkett, besserer Teppichboden 2,0 Marmor oder anderer Naturstein2,52,5 Decken u. Wände Stuckdecken, Seidentapeten, teilweise Vertäfelung 2,5 in Wohnräumen Vertäfelung aus Edelholz 2,5 Stoff- oder Lederbespannung, Wand- o. Deckenmalerei 4,0 6

7 Zuschlag für bei der Wohnfläche nicht zu erfassende Räume unabhängig von der Erfassungsmöglichkeit in der Wohnfläche haben Räume, die ein über dem Zubehörraum liegendes Ausstattungsniveau haben einen eigenständigen Mietwert dieser ist über einen Zuschlag zu berücksichtigen die Bemessung des Zuschlags orientiert sich an der Nutzfläche und am Mietspiegelwert der Wohnfläche und kann je nach Ausbauzustand bis zu 100% betragen; regelmäßig soll über den Zuschlag die Hälfte der Fläche erfasst werden. Beisp. Wohngebäude 150 m² Wohnfläche, im Keller Hobbyraum (20 m², beheizt, Fußboden gefliest, Wände gestrichen, Elektroinstallation, Waschbecken, keine Fenster), Mietspiegelwert für die Wohnfläche 23,90 DM/m²/Jahr Berechnung: 20,00 m² x 23,90 DM x 0,5 = 239,00 DM 239,00 DM : 150,00 m² = 1,59 DM "normaler" Mietwert 23,90 DM Zuschlag = 1,59 DM anzusetzende übliche Miete = 25,49 DM und auf die Wohnfläche verteilt In einem ersten Schritt wird der Mietwert des Raumes anhand der üblichen Miete berechnet der berechnete Zuschlag wird der Miete zugeschlagen und mit dieser dann die Wertermittlung vorgenommen 7