unbebaute Grundstücke Begriff Bezugsfertigkeit Bauabschnitte Bewertung

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1 unbebaute Grundstücke Begriff Bezugsfertigkeit Bauabschnitte Bewertung 1

2 Unbebaute Grundstücke, 72 Begriff: Grundstück ohne benutzbares Gebäude Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des - gesamten - Gebäudes Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen; die Abnahme der Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend Bezugsfertigkeit ist grundsätzlich - (Ausnahme: Bauabschnitte) - einheitlich für f r das gesamte Gebäude zu beantworten Tatsächliche Nutzung nicht entscheidend: z.b. Bezug eines EFH, bei dem einzelne Räume noch nicht fertig gestellt sind; das Gebäude ist nicht bezugsfertig Einschränkung bei sog. unerheblichen Restarbeiten Maßnahmen, die vielfach erst unmittelbar vor dem Einzug vorgenommen werden, und zwar insbesondere mit Rücksicht auf die Wohnvorstellungen des jeweils Nutzenden Eine Mietwohnung, in der nur noch Spüle und Herd aufzustellen und anzuschließen sind und ein Teil des Teppichbodens zu verlegen ist, gilt nach der Verkehrsanschauung als bezugsfertig 2

3 Bauabschnitte Problem: Es sind nur Teile des Gebäudes bezugsfertig dann ist zu prüfen, ob ein sog. Bauabschnitt vorliegt hinsichtlich des fertiggestellten Bauabschnitts gilt das Gebäude als bezugsfertig: Hinweis auf 74 S.2 BewG; Abschn. 6 BewR Bauabschnitt - Voraussetzungen Gebäude wird nicht in zusammenhängender Bauentwicklung im planmäßig vorgesehenem Umfang bezugsfertig erstellt die Unterbrechung der Bautätigkeit ist nicht nur technisch bedingt oder erfolgt nicht nur vorübergehend Es kommt nicht darauf an, wie die Bauplanung und die Baugenehmigung lauten, sondern darauf, wie die Planung in die Tat umgesetzt wird. Persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen Bei Zweifamilienhaus sind Verwaltungsgrundsätze aufgestellt wenn die zweite Wohnung innerhalb von 2 Jahren nach Bezugsfertigkeit der 1. Wohnung fertig wird, liegt regelmäßig kein Bauabschnitt vor 3

4 Vorübergehende Unbenutzbarkeit eine vorübergehende Unbenutzbarkeit des Gebäudes z.b.: wegen Umbaumaßnahmen führt grundsätzlich nicht zur Annahme eines unbebauten Grundstücks das gilt auch, wenn die Unbenutzbarkeit über einen Bewertungsstichtag hinweg andauert die bisherige Bewertung bleibt dann bis zum Abschluss der Maßnahme bestehen; auf den danach folgenden Feststellungszeitpunkt sind die notwendigen Fortschreibungen zu machen bei Entkernung eines Gebäudes im Zuge einer Baumaßnahme, die über einen Feststellungszeitpunkt andauert gilt das Grundstück als unbebaut 4

5 Bewertung unbebauter Grundstücke Das BewG enthält keine besondere Norm also: gem. 9 gemeiner Wert Dieser hängt ab von Lage, Erschließungszustand, Immissionen, Verkehrsanbindung usw. nach den tatsächlichen Verhältnissen im Feststellungszeitpunkt Wertverhältnisse für ein bestimmtes Gebiet wurden aus Kaufpreissammlungen Durchschnittspreise entwickelt diese liegen bei den Bewertungsstellen in Form von Richtwertkarten (städtische Gebiete) oder von Richtwertlisten vor im ländlichen Bereich liegen i.d.r. nur Werte für baureifes Land und ggf. Industrieland vor 5

6 Notwendige Differenzierung für die Wertermittlung Bauerwartungsland im Flächennutzungsplan als künftiges Bauland ausgewiesen soweit kein eigener Bodenrichtwert vorhanden Ansatz mit 25% des Werts für baureifes Land (analog R 160 (2) ErbStR) Rohbauland Vorstufe zum baureifen Land; Parzellierung liegt noch nicht vor soweit kein eigener Bodenrichtwert vorhanden Ansatz mit 50-75% des Werts für baureifes Land (analog R 160 (2) ErbStR) Baureifes Land Bebauungsplan existiert, sofortige Bebauung ist möglich Übernahme der Listenwerte Industrieland soweit kein eigener Richtwert vorhanden; sind 50% des Baulandpreises angezeigt 6

7 Einbeziehung der Außenanlagen Die wirtschaftliche Einheit des unbebauten Grundstücks umfasst auch evtl vorhandene Außenanlagen sie sind bei der Wertermittlung zu berücksichtigen Beisp.: Lagerplatz 1000 m², eingefriedet mit einem Maschendrahtzaun (H: 2 m; L:125m); ein Stahltor (10 m²) ist vorhanden. Die Anlage ist 1960 errichtet worden. Der Bodenrichtwert beträgt 11,-- DM Bodenwert 1000 x 11,00 DM DM Zaun 125 x 13,00 DM DM Tor 10 x 87,50 DM 875 DM DM AfA 4 * 7,5% -750 DM DM Abzug von 20% DM DM Grundstückswert DM Abrundung auf 100 DM DM Umrechnung auf volle EURO, abgerundet=ew Die notwendigen Normalherstellungskosten und der AfA-Satz ergeben sich aus R 45 BewR Gr der Abzug von 20% basiert auf der BewKartei, 72 BewG, unbebaute Grundstücke, Karte 9 er soll berücksichtigen, dass die Normalherstellungskosten erst nach Anwendung der Wertzahl den gemeinen Wert darstellen 7