Am Anfang steht der Bebauungsplan

Transkript

1 Am Anfang steht der Bebauungsplan Wie wird Stadtplanung umgesetzt? (Beispiel)

2 Umlegung ist ein Landtauschverfahren zur Umsetzung eines Bebauungsplans

3 Grundsätze der Umlegung 1. Eigentumsgarantie Land Eigentümer bringt ein Eigentümer erhält zurück Umlegungsverfahren Land (Landtauschverfahren -> Privatnützigkeit)

4 Grundsätze der Umlegung 2. Zweckmäßigkeit des Zuschnitts Lage Form Größe Vorgesehene Nutzung in Übereinstimmung mit dem B-Plan

5 Grundsätze der Umlegung 3. Mindestens wertgleiche Zuteilung Eigentümer bringt ein Wert des Grundstücks vorher Umlegungsverfahren Eigentümer erhält zurück Wert des Grundstücks nachher -> Werterhalt des Grundstücks!

6 Umlegung - Beispiel Luftbild tatsächliche Nutzung

7 Umlegung - Beispiel Bebauungsplan

8 Umlegung - Beispiel Eigentümer

9 Umlegung - Beispiel Eigentümer und neue Aufteilung

10 Umlegung - Beispiel Kataster (Bestand) und neue Aufteilung

11 Umlegung - Beispiel Bebauungsplan mit neuen Grundstücken

12 Umlegung - Beispiel Neue Grundstücke und alte Eigentümer

13 Umlegung - Beispiel Neue Grundstückszuteilung

14 Umlegung - Beispiel Neue Grundstücke mit Flächen

15 Bewertung in der Umlegung Welchen Wert haben die Grundstücke... a)... nach der Umlegung? b)... vor der Umlegung? Ermittlung des Umlegungsvorteils

16 Bewertung in der Umlegung Ermittlung des Umlegungsvorteils Grundsätze der Baulandentwicklung

17 Bewertung in der Umlegung Entwicklung von Bauland in Stufen Flächen- Nutzungs- Plan nach Umlegung Bebauungs- Plan Erschließungsbeiträge Umlegungsvorteil ungeordnetes Bauland Bauerwartungsland Voll erschlossenes Bauland Bauland, geordnet Wert Ackerland Zeit

18 Bewertung in der Umlegung Ableitung der Bodenwerte Voll erschlossenes Bauland Bauland, geordnet ungeordnetes Bauland Erschließungsbeiträge nach Umlegung Umlegungsvorteil Bebauungs- Plan Wert Bauerwartungsland Flächen- Nutzungs- Plan Ackerland

19 Bewertung in der Umlegung Ableitung der Bodenwerte Bodenrichtwertkarte: (Vergleichswert) (inkl. Erschließungsbeiträge) Voll erschlossenes Bauland - Erschließungsbeiträge = Zuteilungswert Bauland, geordnet - Umlegungsvorteil = Einwurfswert ungeordnetes Bauland (Rohbauland)

20 Bewertung in der Umlegung Ableitung der Bodenwerte Voll erschlossenes Bauland Zuteilungswert Bauland, geordnet Umlegungsvorteil ungeordnetes Bauland (Rohbauland) Einwurfswert

21 Bewertung in der Umlegung Welchen Wert haben die Grundstücke... b)... nach der Umlegung? Ableitung des Zuteilungswertes

22 Bewertung in der Umlegung Bodenrichtwertkarte 2012

23 Bewertung in der Umlegung Ableitung der Bodenwerte Bodenrichtwertkarte: (Vergleichswert) (450,00 /m²) Voll erschlossenes Bauland Bauland, geordnet - Erschließungsbeiträge (40,- /m²) = Zuteilungswert (410,- /m²) - Umlegungsvorteil = Einwurfswert ungeordnetes Bauland (Rohbauland)

24 Bewertung in der Umlegung Ableitung des Zuteilungswertes Vergleichswert: 450,00 /m² - Erschließungsbeiträge: 40,00 /m² Zuteilungswert: 410,00 /m²

25 Bewertung in der Umlegung Welchen Wert haben die Grundstücke... a)... vor der Umlegung? Ermittlung des Umlegungsvorteils

26 Ermittlung des Umlegungsvorteils Zuteilungswert: 410,00 /m² - Umlegungsvorteil:? /m² Einwurfswert: xxx,00 /m²

27 Ermittlung des Umlegungsvorteils Zeit- und Zinsvorteil Öffentliche Flächen basierend auf dem Umlegungsvorteil Fix- Kosten Bebauungs-Plan

28 Ermittlung des Umlegungsvorteils Fixkosten: Erfahrungswerte: /m² (Notar- und Grundbuchgebühren, Vermessung, Grunderwerbssteuer, (in Hessen seit 2013: 5% des Grundstückswertes)

29 Ermittlung des Umlegungsvorteils Zins- und Zeitvorteil: (angemessen 2 Jahre x Zinssatz) 2 Jahre x 2,5 % = 5 % (frühere Verfügbarkeit der Grundstücke)

30 Ermittlung des Umlegungsvorteils Öffentliche Flächen: Zusätzliche öffentliche Flächen (im Verhältnis zur Verteilungsmasse) hier: m² (öffentliche Flächen) m² (Verteilungsmasse) = 45,85 %

31 Ermittlung des Umlegungsvorteils Einwurfswert: rd. 265,- /m²

32 Ermittlung des Umlegungsvorteils Einwurfswert: rd. 265,- /m²

33 Ermittlung des Umlegungsvorteils Zuteilungswert: 410,00 /m² - Umlegungsvorteil: 145,00 /m² Einwurfswert: 265,00 /m²

34 Bewertung in der Umlegung Ableitung der Bodenwerte Voll erschlossenes Bauland Zuteilungswert (410,- /m²) Bauland, geordnet Umlegungsvorteil (145,- /m²) ungeordnetes Bauland (Rohbauland) Einwurfswert (265,- /m²)

35 Verteilung der Grundstücke Neue Grundstücke mind. wertgleich => Verteilungsschlüssel (-quotient q) Summe [Zuteilungswerte] Summe [Einwurfswerte] 410 /m² x m² 265 /m² x m² Verteilungs- quotient q = 1,

36 Verteilung der Grundstücke Einwurfswert x Verteilungsquotient = Sollanspruch => gerechte Verteilung des gesamten Baulandes Sollanspruch => Privatnützigkeit

37 Verteilung der Grundstücke Beispiel: Einwurfsgrundstück = m² Wert Einwurfsgrundstück: Beispiel Sollanspruch: x 1, = ,57

38 Verteilung der Grundstücke Sollanspruch = ,57 Zuteilungsgrundstück: 686 m² 686 m² x 410 /m² = ,00 Beispiel - Einwurfsgrundstück = ,00 Ausgleich = ,00

39 Verteilung der Grundstücke Sollanspruch Zuteilung wert- gleich wie Einwurfs- grundstück Z. wertgleich unter Berücksichtigung der künftigen Erschließung 686 m² 646 m² 589 m² , , , ,00 140, ,00 Möglichkeiten der Zuteilung 686 m² x 40 /m² = ,00 < m² x 40 /m² = , Erschließung m² x 40 /m² = , > sämtliche Mischformen +/- Ausgleichszahlungen

40 Umlegungsplan Verhandlungsergebnisse münden im => Umlegungsplan Der Umlegungsplan wird von den Gremien beschlossen und den Beteiligten (auszugsweise) zugestellt Abschluss des Verfahrens

41 Umlegungsplan Neue Situation (Grundstücke + Eigentum) Umsetzung des Plans Karte öffentl. Bücher

42 Planungsvorteil Bewertung in der Umlegung Entwicklung von Bauland in Stufen Flächen- Nutzungs- Plan nach Umlegung Bebauungs- Plan Erschließungsbeiträge ungeordnetes Bauland Bauerwartungsland Voll erschlossenes Bauland Bauland, geordnet Wert Ackerland Zeit

43 Planungsvorteil = Wertsteigerung der Grundstücke, die durch den Planungsprozess verursacht wird nach Umlegung Erschließungsbeiträge Umlegungsvorteil Voll erschlossenes Bauland Bauland, geordnet Wert Flächen- Nutzungs- Plan Bebauungs- Plan ungeordnetes Bauland Bauerwartungsland Ackerland Zeit

44 Planungsvorteil Rechtsprechung: mindestens 1/3 des Planungsvorteils muss beim Eigentümer verbleiben Rohbauland: 265,00 /m² - Ackerland: 6,00 /m² Planungsvorteil: 259,00 /m² 259,00 /m² : 3 = 86,33 /m²

45 Planungsvorteil Höhe des Planungsvorteils: 2/3 x 259,00 /m² = 172,67 /m² = dient der Deckung weiterer Infrastrukturkosten (z.b. Kita, Spielplätze, Grünanlagen, Regenrückhaltung)

46 Planungsvorteil Absicherung über städtebauliche Verträge zwischen Eigentümern und Stadt Wiesbaden

47 Finanzierung der Infrastruktur Kostenart/ Bereitstellung von Kostenträger Grundlage 90 % Eigentümer 10 % Gemeinde Kommunale Satzungen Erschließungsbeiträge Erschließungsflächen 100 % Grundstückseigentümer Baugesetzbuch (Umlegung) Weitere Infrastrukturkosten Eigentümer Gemeinde Städtebauliche Verträge (freiwillig)

48 Imate li Vi pitanje? Danke für Ihre Aufmerksamkeit