Ermittlung von Ausgleichsbeträgen im Sanierungsgebiet Grumbach. Wertermittlung in Sanierungsgebieten
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- Luisa Schenck
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1 Ermittlung von Ausgleichsbeträgen im Sanierungsgebiet Grumbach
2 Ausgleichsbetrag Quelle: Rechnungshof RLP, 2009 Verfahren eingeleitet Verfahren abzuschließen bis 12/2010 bis 12/2012 bis 2015
3 Sanierungsgebiet
4 Sanierungsgebiet
5 Sanierungsgebiet Beschluss über den Beginn der vorber. Untersuchung (Veröffentlichung im Amtsblatt) Beschluss über die förmliche Festlegung einer Sanierungssatzung
6 Gesetzliche Grundlagen Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen 136 Abs. 2 BauGB: Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Beginn: vorbereitende Untersuchungen, Satzungsbeschluss Ende: Beschluss über die Aufhebung und Veröffentlichung
7 Gesetzliche Grundlagen Ausgleichsbetrag - Die Eigentümerinnen und Eigentümer haben einen Ausgleich in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts ihrer Grundstücke entspricht ( 154 Abs. 1 Satz1 BauGB) - Der Gesetzgeber hat sich für die Wertlösung entschieden - Geringe Refinanzierungsrate z.b. Altenglan 3,2 Mio Sanierungsmittel, Ausgleichsbetrag 0,08 Mio Wolfstein 6,4 Mio Sanierungsmittel, Ausgleichsbetrag 0,10 Mio Kibo 0,15 Mio 4,6 Mio Sanierungsmittel, Ausgleichbeträge Otterberg 6,2 Mio Sanierungsmittel, Ausgleichsbeträge 0,31 Mio
8 Gesetzliche Grundlagen Ausgleichsbetrag in Grumbach Vorbereitung Ordnungsmaßnahmen Baumaßnahmen Gesamt voraussichtliche Einnahmen ca das sind 1,5 % der Ausgaben
9 Ausgleichsbetrag Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung = Endwert (Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung ergibt) Anfangswert (Bodenwert, der sich ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt, noch durchgeführt worden wäre)
10 Ausgleichsbetrag
11 Ausgleichsbetrag Fälligkeit der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung von demjenigen zu entrichten, der zum Zeitpunkt der Bekanntmachung der Aufhebung der Sanierungssatzung Eigentümer ist. Ermessen der Gemeinde steht kein Ermessen bei der Erhebung der Ausgleichsbeträge zu
12 Ermittlung des Betrags Abgrenzung des Sanierungsgebietes
13 Ermittlung des Betrags Verfeinerung der Zonierung und Konkretisierung des Richtwertgrundstückes
14 Ermittlung des Betrags Oberstraße (Zone 7019)
15 Ermittlung des Betrags BRW 24,00 /m² Lage Erschließung +5% +5% Ergebnis 26,46 /m²
16 Auszug aus Maßnahmenplan Maßnahmen Modernisierungen Modernisierungen Freilegung Platzgestaltung Ausbau Treppe
17 Neu Talstreppe
18 Alt-Neu Oberstraße
19 Ermittlung des Betrags - Niedersachsenverfahren Einstufung von Missständen und Maßnahmen anhand von Tabellen/Matrizen R R hefüfür ge - -hpei inrla ge ep fanla n ei igfanl lz nd d gn ez et t!! Bestimmung der zonalen sanierungsbeeinflusten Werte nach verschiedenen Verfahren - Komponentenmodell Erschließungsvorteil, Lagevorteil, Sanierungsvorteil etc - Vergleichspreise z.b. Ablösevereinbarungen
20 Ermittlung des Betrags Bestimmung der zonalen Wertsteigerungen für die verfeinerte Zonen 7019 Niedersachsenmodell 1,79 /m² (Gewicht 9) Komponentenmodell 1,06 /m² (Gewicht 1) Vergleichspreise keine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung 1,70 /m²
21 Ausgleichsbeträge in Grumbach 0,70 0,30 in /m² 2,30 0,60 2,10 1,60 0,60 1,00 2,60 2,40 0,00 3,50 0,00
22 Ausgleichsbeträge in Grumbach 3,50 2,40 0,00 0,00 0,00 2,60 0,30 2,50 0,70 0,60 2,00 0,60 2,50 0,00
23 Ausgleichsbeträge in Grumbach 0,60 1,00 2,10 1,10 1,70 0,30 0,70 0,00 0,00
24 Ermittlung des Betrags Weiteres Vorgehen - evtl. Verhandlungen über Ablösevereinbarungen (Gemeinde, Sanierungsträger) - Mitteilung über Grundstücke, die nicht abgelöst wurden - vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung innerhalb angemessener Frist zu geben. - Ausgleichsbetragsbescheid
25 Aufbau unseres Gutachten Überprüfung des Bodenrichtwertes mittels bebauter und unbebauter Kauffälle Zonierung des Sanierungsgebietes Differenzierung abgestimmt auf die Lage im Sanierungsgebiet unter Beachtung der Missstände und Maßnahmen. Für Grumbach wurden 30 Unterzonen gebildet. Differenzierung der Anfangswerte nach Zuschnitt, GFZ, Erschließung, Fläche, Lage (wobei nach einer Untersuchung im Grundstücksmarktbericht Westpfalz Fläche und GFZ nicht wertrelevant sind).
26 Aufbau unseres Gutachten Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung Modell Niedersachsen: In den 4 Komplexen Bebauung, Struktur, Nutzung und Umfeld werden jeweils Punkte für Maßnahmen und Mißstände vergeben, die dann mithilfe einer Matrix in eine prozentuale Wertsteigerung des Anfangswertes verwandelt werden. Komponentenverfahren: hier wird die Bodenwerterhöhung durch Quantifizierung von Grundstücksverbesserungen ermittelt. Die zu schätzenden Komponenten sind der Aufzonungsvorteil, der Erschließungszustand und der Lage- und Sanierungsvorteil.
27 Infomaterial
28 VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT
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