Beschlussvorlage. Gemeinderat. Aktenzeichen: Beratungsgegenstand. 2. Beschlussvorschlag: Kosten und Finanzierung:

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1 Beschlussvorlage Gemeinderat am TOP öffentlich Aktenzeichen: Beratungsgegenstand Sanierung Kernstadt Süd - Abrechnung Ermittlung Sanierungsbedingter Wertsteigerungen 2. Beschlussvorschlag: 1. Der Gemeinderat nimmt die vom Sachverständigenbüro Bohner ermittelten Bodenwerte im Zementdörfle und die ermittelten sanierungsbedingten Wertsteigerungen im Sanierungsgebiet zur Kenntnis. 2. Der Gemeinderat stimmt zu, dass die Stadt Blaubeuren nach 155 Abs. 3 BauGB von der Festsetzung eines Ausgleichsbetrags für die Grundstücke im Sanierungsgebiet Kernstadt Süd nach Abschluss der Sanierung absieht, da insgesamt eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachterlich ermittelt worden ist und zusätzlich der Verwaltungsaufwand zur Erhebung der Ausgleichsbeträge in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht. 3. Der Gemeinderat stimmt zu, dass die Abrechnung der Sanierungsmaßnahme Kernstadt Süd auf Grundlage des Gutachtens vom Sachverständigen Bohner und unter Absehen von der Erhebung von Ausgleichsbeträgen fertig gestellt und dem Regierungspräsidium Tübingen zur endgültigen Abrechnung und Ermittlung der zurückzuzahlenden Fördermittel vorgelegt wird. Kosten und Finanzierung: einmalig: laufend: Haushaltsmittel sind vorhanden: HHST: Finanzierungsvorschlag: 3. Bei der Beratung ist voraussichtlich befangen: 4. Der Beschluss wird vorlagepflichtig: 5. Beschlussauszüge erhalten: WHS, 40.10, 20 1 von 5

2 6. Aufgestellt: Sachbearbeiter Amtsleiterin Stadtkämmerer Bürgermeister Sachvortrag: 1. Sachstand In der Gemeinderatssitzung am hat die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH die Abrechnung der Sanierungsmaßnahme Kernstadt Süd im Entwurf vorgestellt. Gemäß dem Abrechnungsentwurf vom wird die Sanierungsmaßnahme mit einem Einnahmenüberschuss in Höhe von rund 4,73 Mio. Euro abgerechnet. Durch die Stadt ist somit eine Rückzahlung von Finanzhilfen (60 %) in Höhe von voraussichtlich rund 2,84 Mio. Euro an das Land erforderlich. Auf Grundlage des Abrechnungsentwurfs wurde am durch das Regierungspräsidium Tübingen einen Bescheid zur Kürzung der bisher bewilligten Landesfinanzhilfen erlassen und somit die Rückzahlung von Finanzhilfen in Höhe von 2,80 Mio. Euro gefordert. Nach Zustimmung des Gemeinderates in seiner Sitzung am zum Abrechnungsentwurf und Kürzungsbescheid wurde durch die Stadt Blaubeuren eine Rechtsmittelverzichtserklärung unterzeichnet und die Finanzmittelrückzahlung in Höhe von 2,80 Mio. Euro an das Land veranlasst. Zur Fertigstellung der Abrechnung und endgültigen Ermittlung der zurückzuzahlenden Finanzhilfen ist wie in der Sitzung am erläutert die gutachterliche Überprüfung der Wertansätze im Zementdörfle und möglicher sanierungsbedingter Wertsteigerungen im Gebiet erforderlich. Aufgrund dessen wurde das Sachverständigenbüro Bohner mit der Erstellung eines entsprechenden Gutachtens beauftragt. 2. Ergebnisse des Gutachtens Im Zuge der Abrechnung für das Sanierungsgebiet ist die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung zu ermitteln. Der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung bedarf es nur für Grundstücke, die in privatem Eigentum verbleiben. Zusätzlich ist für städtische privatwirtschaftlich nutzbare Grundstücke (im Zementdörfle) der Verkehrswert zum Sanierungsende festzustellen, der die Grundlage zur Bildung von Wertansätzen für die entsprechenden Grundstücke im Rahmen der Abrechnung der Sanierungsmaßnahme darstellt. Zur Feststellung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung (Anfangs- und Endwerte nach 154 BauGB) bedarf es der Erstellung eines Gutachtens. Von der Stadt wurde der Sachverständige Harald Bohner mit der Erstellung des Gutachtens beauftragt. Herr Bohner wird in der Gemeinderatssitzung anwesend sein und das Ergebnis seines Gutachtens vorstellen. Die Anfangs- und Endwerte nach 154 BauGB waren im Rahmen des Gutachtens für folgende Grundstücke festzustellen: a) Wohnbebauung im Bereich der Straße Unter dem Kühnenbuch b) Wohnbebauung im Bereich der (privatisierten) Werkswohnungen im Zementdörfle Für den Bereich der Grundstücke der Stadt Blaubeuren, die in städtischem Eigentum verbleiben (Zementdörfle 50+51) und für den städtischen Bauplatz entlang der Württemberger Straße wurde vom Sachverständigen der Verkehrswert zum Sanierungsende festgestellt. Die verschiedenen Baugrundstücke in den 3 Bereichen sind jeweils in sich vergleichbar bebaut bzw. bebaubar und von der Sanierung in etwa gleichartig tangiert. Die einzelnen Grundstücke wurden deshalb zu Bewertungszonen zusammengefasst und die Bewertung zonal durchgeführt. Festzustellen war vom Sachverständigen welcher Wert sich für die Grundstücke ergeben würde, wenn die Sanierung nicht durchgeführt worden wäre. Es war das jeweilig fiktiv unbebaute Grundstück zu bewerten. Die Betrachtung war auf den Qualitätsstichtag (Qualitätszustand) abzustellen, 2 von 5

3 als die Sanierung begonnen hat. Beginn der Sanierung war der Tag als die Stadt den Zuwendungsbescheid über die Aufnahme in das Landessanierungsprogramm erhalten hat. Der Sachverständige hatte die Grundstücke jeweils zum Endzustand (heute) zu bewerten und zwar im einen Fall unter der fiktiven Annahme die Sanierung wäre nie erfolgt und im andern Fall im Zustand bei erfolgter Sanierung. Da bei Beginn der Sanierung die Grundstücke des Zementwerkes schon freigelegt waren, war bei Beginn der Sanierung ein großer Störfaktor im Sanierungsgebiet bereits nicht mehr vorhanden. Die zu bewertenden Grundstücke hatten durch die Sanierung zwar die einen oder anderen Vorteile (z.b. Verbesserung der Erschließung usw.), die Umfeldbelastungen haben jedoch die Gemengelagesituation, in der sich die verbliebene Wohnbebauung nun befindet, eher verschärft. Dies hat dazu geführt, dass die festgestellten sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen sehr moderat ausfielen. Vom Sachverständigen wurden folgende Werte im Rahmen seines Gutachtens festgestellt: Anfangwert Endwert sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung Bereich Zementdörfle 110,00 /m² 112,00 /m² 2,00 /m² Bereich unter dem Kühnenbuch 110,00 /m² 111,00 /m² 1,00 /m² Für den Bereich der im städtischen Eigentum verbleibenden Grundstücke (Zementdörfle 50+51) und Bauplatz entlang der Württemberger Straße hat der Sachverständige einen aktuellen Bodenwert zum Sanierungsende mit 79,00 /m² festgestellt. 3. Absehen von der Erhebung von Ausgleichsbeträgen Nachdem die Satzung für das Sanierungsverfahren in der Maßnahme Kernstadt Süd ohne Ausschluss der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften, also als umfassendes Verfahren, beschlossen wurde, sind aufgrund des 154 BauGB nach Abschluss der Sanierung von den Eigentümern eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiets liegenden Grundstücks Ausgleichsbeträge zu erheben, die der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes des jeweiligen im Sanierungsgebiet liegenden Grundstücks entsprechen. Der Ausgleichsbetrag bestimmt sich aus dem Unterschied zwischen - dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und - dem Bodenwert, der sich für das selbe Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebiets (Endwert) ergibt. Die für den Bodenwert maßgebliche Qualität eines Grundstücks wird durch dessen Lage, Nutzbarkeit und Beschaffenheit bestimmt. Bodenwerterhöhungen aufgrund sanierungsbedingter Maßnahmen können ausgelöst werden durch: a) gebietsbezogene Maßnahmen, die zu einer allgemeinen Qualitätsverbesserung des Gebiets geführt haben; b) nachbarschaftsbezogene Maßnahmen, die sich unmittelbar auf die Qualität des Grundstücks auswirken; c) grundstückbezogene Maßnahmen, wie verbesserte Erschließung, Änderung von Art und Maß der baulichen Nutzung oder sonstiger Nutzung, Beseitigung störender Bausubstanz. Bodenwerterhöhungen aufgrund nicht sanierungsbedingter Maßnahmen, z. B. Veränderung der Erschließung der Grundstücks auf rein privatrechtlicher Basis ohne Einsatz von öffentlichen Fördermitteln oder Verkehrsentlastungsmaßnahmen aufgrund anderer Programme bleiben ohne Auswirkung auf die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung. 3 von 5

4 Entsprechend 154 Abs. 3 BauGB besteht die Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag nicht erst nach Beendigung der Sanierung also Aufhebung der Sanierungssatzung zu erheben, sondern vorzeitig abzulösen. Ebenso besteht auch aufgrund von 155 Abs. 3 BauGB die Möglichkeit des Absehens von der Festsetzung des Ausgleichsbetrages, wenn - eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachterlich ermittelt worden ist und - der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrages in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht. Daher war im Zuge der Abrechnungsvorbereitung gutachterlich zu prüfen, ob die im Rahmen der Sanierung durchgeführten öffentlichen und privaten Maßnahmen zu einer sanierungsbedingten, also ausschließlich auf die Sanierungsdurchführung zurückführende Bodenwerterhöhung im Sanierungsgebiet geführt haben und wenn ja, in welcher Höhe. Aus vorgenannten Gründen wurde deshalb ein Gutachten zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung und der Erhebung von Ablösungs- und Ausgleichsbeträgen im Sanierungsgebiet Kernstadt Süd in Auftrag gegeben und durch Herrn Dipl.-Ing. (FH) Harald Bohner, einem vereidigten Sachverständigen, erarbeitet. Das in Auftrag gegebene Gutachten weist aufgrund der positiven Bewertung der Sanierungsdurchführung durchschnittliche sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen in Höhe von insgesamt Euro bei 40 ermittelten Erhebungsfällen in den Wertzonen Unter dem Kühnenbuch (1 Wertsteigerung pro m²) und Zementdörfle (2 Wertsteigerung pro m²) aus. Die größtmögliche sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung wurde in der Wertzone Unter dem Kühnenbuch ermittelt, sie beträgt durchschnittlich rund 576 Euro je Grundstück (siehe Anlage). Unter Berücksichtigung, dass bei der Erhebung bzw. Ablösung der einzelnen Ausgleichsbeträge noch Abschläge für vom Eigentümer durch eigene Aufwendungen bewirkte sanierungsbedingte Werterhöhungen oder für eine vorzeitige Ablösung möglich sind, ergibt sich ein durchschnittlicher Ausgleichsbetrag von rund 360 Euro je Grundstück. Der Verwaltungsaufwand zur Ablösung bzw. Erhebung von Ausgleichsbeträgen bei den verbleibenden 40 Grundstücken wurde auf Grundlage einer von der Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH aufgestellten Beispielrechnung (siehe Anlage) mit rund Euro pro Grundstück ermittelt. Dieser Betrag liegt deutlich über dem zu erwartenden durchschnittlichen Ausgleichsbetragsaufkommen pro Grundstück und steht somit in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen. Die Verwaltung schlägt deshalb vor, aufgrund des 155 Abs. 3 BauGB, nach Abschluss der Sanierung von der Erhebung von Ausgleichsbeträgen im Sanierungsgebiet Kernstadt Süd abzusehen. Dabei ist zusätzlich zu berücksichtigen, dass für die im Rahmen der Sanierung durch die Stadt an Private veräußerten Grundstücke, die Bodenwertsteigerungen über den Kaufpreis bereits abgeschöpft und mit den Verkäufen Einnahmen von insgesamt rd. 8,1 Mio. generiert wurden. Zusätzlich befinden sich gemäß Abrechnung weitere privatwirtschaftlich nutzbare Grundstücke mit einem Wert von rd. 1,7 Mio. im Besitz der Stadt. 4. Wertansätze im Rahmen der Abrechnung von Kernstadt Süd In der Gemeinderatssitzung am wurde erörtert, dass für durch die Stadt im Rahmen der Sanierung erworbene und zum Ende der Sanierung sich noch im Eigentum der Stadt befindende privatwirtschaftlich nutzbare Grundstücke Wertansätze (fiktive Einnahmen) in die Abrechnung einzustellen sind; öffentliche Verkehrs- und Grünflächen bleiben dabei unberücksichtigt. Neben den Optionsflächen C und E für das Unternehmen Centrotherm, die weiterhin wie im Abrechnungsentwurf von dargestellt zum aktuellen Bodenrichtwert von 46 /m² und insgesamt sowie als Wertansatz in der Abrechnung berücksichtigt sind, sind Wertansätze für Flächen im Zementdörfle zu bringen. Für die betreffenden Grundstücke wurde vom Sachverständigenbüro Bohner ein Bodenwert von 79 /m² ermittelt. Unter Berücksichtigung des aktuellen Bebauungsplans wurden dabei auch die privatwirtschaftlich nutzbare Fläche an den betreffenden Grundstücken endgültig ermittelt. Es ergeben sich folgende Wertansätze: Flst. Nr. 351/36 und /37 46 m² 79,00 /m² 3.634,00 4 von 5

5 Flst. Nr. 359 Optionsfläche C m² 46,00 /m² ,00 Flst. Nr. 359/6 Optionsfläche E m² 46,00 /m² ,00 Flst. Nr. 351/3 Zementdörfle m² 79,00 /m² ,00 Flst. Nr m² 79,00 /m² ,00 Gesamt m² ,00 Aufgrund der im Zementdörfle im Vergleich zum Abrechnungsentwurf vom geringeren zu berücksichtigenden Fläche von nun m² ggü. ursprünglich angenommenen m² ergibt sich trotz eines in Teilen hören Bodenwertes (in der Abrechnung vom wurden durchweg 46 /m² angenommen) mit rd insgesamt ein um rd geringerer Wertansatz (alt: rd ). Somit wurden im Rahmen der Sanierung insgesamt rd Einnahmen (inkl. Wertansätze) statt der im Rahmen des Abrechnungsentwurfs vorläufig ermittelten rd erzielt. Auf der Ausgabenseite sind die nachgewiesenen Kosten durch das Regierungspräsidium Tübingen bereits in Höhe von rd anerkannt, einzige verbleibende Variable sind die Honorarkosten des Sachverständigen Büros und der WHS, die ggü. dem Abrechnungsentwurf nach derzeitigem Stand aktualisiert wurden; die endgültigen Rechnungsbeträge liegen jedoch noch nicht vor. Nach derzeitigem Stand ergeben sich somit Ausgaben in Höhe von insgesamt rd Unter der Voraussetzung, dass das Regierungspräsidium das Absehen von Ausgleichsbeträgen sowie die in die Abrechnung eingestellten Wertansätze anerkennt, wird die Sanierungsmaßnahme Kernstadt Süd mit einem Einnahmenüberschuss von voraussichtlich rd abgerechnet (Honorare noch nicht endgültig ermittelt). Somit sind durch die Stadt Blaubeuren an das Land Finanzhilfen (60%) in Höhe von insgesamt rd zurückzuzahlen. Unter der Berücksichtigung der bereits geleisteten Rückzahlung von 2,80 Mio. verbleibt eine voraussichtlich Restzahlung von rd Beschlussvorschlag: - Der Gemeinderat nimmt die vom Sachverständigenbüro Bohner ermittelten Bodenwerte im Zementdörfle und die ermittelten sanierungsbedingten Wertsteigerungen im Sanierungsgebiet zur Kenntnis. - Der Gemeinderat stimmt zu, dass die Stadt Blaubeuren nach 155 Abs. 3 BauGB von der Festsetzung eines Ausgleichsbetrags für die Grundstücke im Sanierungsgebiet Kernstadt Süd nach Abschluss der Sanierung absieht, da insgesamt eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachterlich ermittelt worden ist und zusätzlich der Verwaltungsaufwand zur Erhebung der Ausgleichsbeträge in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht. - Der Gemeinderat stimmt zu, dass die Abrechnung der Sanierungsmaßnahme Kernstadt Süd auf Grundlage des Gutachtens vom Sachverständigen Bohner und unter Absehen von der Erhebung von Ausgleichsbeträgen fertig gestellt und dem Regierungspräsidium Tübingen zur endgültigen Abrechnung und Ermittlung der zurückzuzahlenden Fördermittel vorgelegt wird. WHS/Bohner Stadtbauamt, von 5