Bürgermeisteramt. Sitzungsvorlage. Vorlage-Nr.: 198a/2016 Az.: FB 8 Fr. Herdan Datum: Gremium: Gemeinderat Am:

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1 Bürgermeisteramt Vorlage-Nr.: 198a/2016 Az.: FB 8 Fr. Herdan Datum: Sitzungsvorlage Gremium: Gemeinderat Am: Betreff: Sanierung "Lange Straße / Mühlhäuser Straße" a) Ermittlung und Erhebung des Ausgleichsbetrages b) Satzung über die Aufhebung des Sanierungsgebiets Anlage(n): Mitzeichnung Abgrenzungsplan Satzung Beschlussvorschlag: 1. Die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Lange Straße / Mühlhäuser Straße wird aufgehoben, mit der Maßgabe, dass vor Inkrafttreten der Satzung noch Ablösevereinbarungen abgeschlossen werden können. 2. Von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags wird in den Fällen abgesehen, in denen der Ausgleichsbetrag geringer ist als der Verwaltungsaufwand von 1.255,- Euro pro Erhebungsfall. 3. Grundstückseigentümer, die eine Ablösevereinbarung abschließen, erhalten einen Verfahrensabschlag von 20 %. Beratungsfolge: Vorlage an zur Sitzungsart Sitzungsdatum Beschluss Gemeinderat Beschlussfassung öffentlich Seite 1 von 10

2 Haushaltsrechtliche Deckung Finanzielle Auswirkungen: HHJ Produkt Bezeichnung Sanierung Lange-/Mühlhäuser Straße Sanierung Lange-/Mühlhäuser Straße Sachkonto Bezeichnung Erläuterung Plan Betrag Ausgleichsbeträge Außerpl , Vergütung, Honorare Deckungsvorschlag: Entfällt Verwaltungsaufwand (Sanierungsträger, Sachverständiger) ohne Aufwand Stadt ,00 Seite 2 von 10

3 Sachdarstellung und Begründung: a) Ermittlung und Erhebung des Ausgleichsbetrages 1. Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung Nachdem der Bewilligungszeitraum für die Sanierung Lange Straße / Mühlhäuser Straße am abgelaufen ist, ist die Sanierungsmaßnahme gegenüber dem Regierungspräsidium Stuttgart abzurechnen. Im Zuge der Abrechnung muss die Stadt prüfen, ob sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen im Sanierungsgebiet eingetreten sind und gegebenenfalls Ausgleichsbeträge erheben. Gesetzliche Bestimmungen Das Baugesetzbuch verpflichtet die Stadt zur Erhebung des Ausgleichsbetrags. Gemäß 154 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstückes zur Finanzierung der Sanierung einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten. Der Ausgleichsbetrag ist grundsätzlich nach Abschluss der Sanierung, d.h. nach der öffentlichen Bekanntmachung der Satzung zur Aufhebung der Sanierung ( 154 Abs. 3, Satz 1 BauGB) zu entrichten: Ausgleichsbetragsbescheid Die Stadt kann die Ablösung des Ausgleichsbetrages auch vor Abschluss der Sanierung zulassen ( 154 Abs. 3, Satz 2 BauGB): Ablösungsvereinbarung Bemessungsgrundlage für die Ermittlung des Ausgleichsbetrags ist die durch die Sanierung bedingte Bodenwertsteigerung eines Grundstücks. Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Durchführung der Sanierung ergibt (Endwert). Diese Klammerbegriffe sind etwas missverständlich, denn Anfangs- und Endwert stehen nicht für unterschiedliche Zeitpunkte, sondern für unterschiedliche Zustände (Qualitäten) der Grundstücke im Sanierungsgebiet. Der sich aus dem Zustand ohne jegliche Aussicht auf Sanierungsmaßnahmen ergebende Bodenwert wird als Anfangswert bezeichnet. Der sich aus dem Zustand nach der Durchführung der Sanierung ergebende Bodenwert wird als Endwert bezeichnet. Um konjunkturelle Einflüsse auszuschließen, sind beide Bodenwerte auf ein- und denselben Zeitpunkt (Wertermittlungsstichtag) zu ermitteln. Anfangs- und Endwerte sind reine Bodenwerte, d.h. der Wert der sonstigen Bestandteile eines Grundstücks, insbesondere die Bebauung, bleibt bei der Ermittlung des Ausgleichsbetrags unberücksichtigt. Die von einer vorhandenen Bebauung auf das Gebiet ausgehende Wirkung ist jedoch bei der Ermittlung der Bodenwerte zu berücksichtigen. So haben Grundstücke, die in einer Umgebung von leerstehenden, verfallenen Altbauten geprägt werden, einen anderen geringeren Bodenwert als Grundstücke in einer Umgebung, wo Altbauten saniert sind. Die Differenz zwischen dem - in der Regel niedrigeren - Anfangswert und dem - in der Regel höheren - Endwert ist die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung. Seite 3 von 10

4 Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung = Endwert - Anfangswert Gutachten Dr. Koch Immobilienbewertung GmbH vom März 2016 Die Stadt hat die Dr. Koch Immobilienbewertung GmbH aus Esslingen mit der Ermittlung der Anfangs- und Endwerte nach 154 BauGB im Sanierungsgebiet Lange Straße / Mühlhäuser Straße beauftragt. Im Gutachten vom 09. März 2016 werden für die zum Abschluss der Sanierung noch ausgleichsbetragspflichtigen Flächen die zonalen Anfangsund Endwerte sowie die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung zum Wertermittlungsstichtag ermittelt. Abgrenzung der Wertzonen im Gutachten Seite 4 von 10

5 Ergebnis der Wertermittlung Wertzone Anfangswert Endwert 1 Westliche Lange Straße /m² 443 /m² 15 /m² /m² 450 /m² 22 /m² 2 Kirchstraße /m² 443 /m² 15 /m² /m² 457 /m² 21 /m² 3 Südlich der Lange Straße /m² 435 /m² 7 /m² /m² 435 /m² 29 /m² /m² 442 /m² 36 /m² 4 Lammstraße /m² 443 /m² 7 /m² /m² 435 /m² 14 /m² /m² 450 /m² 22 /m² /m² 457 /m² 29 /m² 5 Mühlhäuser Straße 457 /m² 464 /m² 7 /m² 6 Altes Gaswerk 400 /m² 428 /m² 28 /m² 7 Alter Ortskern 443 /m² 443 /m² 0 /m² Differenz (sanierungsbed. Bodenwerterhöhung) Bei der Beurteilung des Endwert-Zustands gegenüber dem Anfangswert-Zustand werden in dem Gutachten je nach Wertzone beispielsweise folgende sanierungsbedingte Verbesserungen festgestellt: Verbesserung von Art und Zustand der Bebauung Verbesserung der Qualität von Wohnanlagen durch den Abbruch schadhafter Gebäude und anschließender Neubebauung, oder Beseitigung eines störenden Betriebes Aufwertung des Zustands des öffentlichen Umfelds durch Neugestaltung (z.b. Erschließungsmaßnahmen, Neugestaltung eines Bachlaufs) Verbesserung der Nutzungsstruktur durch Veränderung des Grundstückszuschnittes Abgelöste Ausgleichsbeträge während der Durchführung der Sanierung Während des Bewilligungszeitraumes von 2005 bis 2014 wurden bei der Durchführung von Ordnungs- und Modernisierungsmaßnahmen beim Abschluss von Städtebaulichen Verträgen zwischen der Stadt Kornwestheim und Sanierungsbeteiligten zum Teil die Ausgleichsbeträge abgelöst. Gleich bei Auszahlung der ersten Zuschussrate erfolgte in der Regel die Verrechnung mit dem Ausgleichsbetrag. Insgesamt wurden 11 Ablöseverträge mit einem Ablösebetrag von ,80 Euro abgeschlossen. Seite 5 von 10

6 2. Ermittlung des Ausgleichsbetrags Auf Grundlage der im Gutachten vom 09. März 2016 festgestellten sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen und einer Grundbucherhebung der Stadt sind im nächsten Schritt die Ausgleichsbeträge im Sanierungsgebiet zu ermitteln. Dabei ist zu prüfen, ob die gutachtlich ermittelte Bodenwerterhöhung auch dem vom Eigentümer zu zahlenden Ausgleichsbetrag entspricht, oder ob Abschläge und Anrechnungsbeträge nach den Regelungen 16 Abs. 4 ImmoWertV, 2 ImmoWertV oder 155 Abs. 1 BauGB den zu zahlenden Ausgleichsbetrag vermindern. Auf dieser Basis ergibt sich für die zum Abschluss der Sanierung ausgleichsbetragspflichtigen Grundstücke in 73 Erhebungsfällen ein Ausgleichsbetrag von insgesamt rd Bagatellregelung nach 155 Abs. 3 BauGB Nach 155 Abs. 3 BauGB kann die Stadt für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebietes von der Festsetzung des Ausgleichsbetrages absehen, wenn 1. eine geringfügige Bodenwertsteigerung gutachterlich ermittelt worden ist und 2. der Verwaltungsaufwand für die Erhebung in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht. Die Stadt kann von der Festsetzung des Ausgleichsbetrages absehen, wenn die unter 1. und 2. genannten Voraussetzungen vorliegen. Die Entscheidung kann auch getroffen werden bevor die Sanierung abgeschlossen ist. Die STEG hat im Gutachten vom 11. August 2016 den Verwaltungsaufwand pro Erhebungsfall (EHF) für den Fall ermittelt, dass der Ausgleichsbetrag im Sanierungsgebiet Lange Straße / Mühlhäuser Straße in allen Erhebungsfällen, d.h. bei 23 Grundstücken in 73 Erhebungsfällen erhoben wird: Für die Ermittlung des Verwaltungsaufwands wird zunächst ein Erhebungsverlauf festgelegt. Darin werden Annahmen über den Anteil der Erhebungsfälle getroffen, der den Ausgleichsbetrag vor Abschluss der Sanierung unter Gewährung eines 20%igen Verfahrensabschlags über freiwillige Vereinbarungen mit der Stadt ablösen wird (Phase 1). Die restlichen Erhebungsfälle sind von der Stadt nach Abschluss der Sanierung per Bescheid zur erheben (Phase 2). Die in Phase 1 und 2 der Ausgleichsbetragserhebung anfallenden Tätigkeiten werden erfasst und mit entsprechenden Kosten- und Zeitansätzen hinterlegt. Dabei ist folgendes zu beachten: Es können nur die Kosten zum Ansatz gebracht werden, die die Gemeinde gegenüber dem Grundstückseigentümer nicht geltend machen kann (Personalaufwand von Gemeinde, Gutachter und Sanierungsträger). Rechtsanwaltskosten, Gerichtsgebühren und Beitreibungskosten können nicht in Ansatz gebracht werden, weil davon auszugehen ist, dass die Erhebung der Ausgleichsbeträge durch die Gemeinde rechtmäßig ist und diese Kosten letztendlich vom Grundstückseigentümer zu tragen sind. Seite 6 von 10

7 Bei dem angenommenen Ergebungsverlauf ergibt sich für den Fall, dass der Ausgleichsbetrag im Sanierungsgebiet Lange Straße / Mühlhäuser Straße in sämtlichen 73 Erhebungsfällen erhoben wird, ein Verwaltungsaufwand von bzw. ein Gesamtaufwand von rd , ,- Euro pro Erhebungsfall - Gegenüberstellung von Einnahmen und Verwaltungsaufwand Der Vergleich von erzielbaren Einnahmen und Verwaltungsaufwand ergibt nur für die Wertzone 5 (ein Erhebungsfall) ein Missverhältnis zwischen Aufwand und Einnahmen. In den Wertzonen 1, 2, 3 und 4 wären die Ausgleichsbeträge zu erheben. Die zonale Anwendung der Bagatellklausel auf den Erhebungsfall in der Wertzone 5 ergibt keinen Sinn, weil sich bei der Einzelbetrachtung der Erhebungsfälle in den Wertzonen 1 bis 4 zeigt, dass insbesondere in den Wertzonen 1 und 2 bei vielen Wohnungs- und Teileigentümern der Ausgleichsbetrag deutlich niedriger ist als beim Erhebungsfall in der Wertzone 5. Alternativ kann die Stadt die Bagatellklausel auch grundstücks- bzw. einzelfallbezogen anwenden, d.h. die Stadt sieht im gesamten Sanierungsgebiet von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags in den Fällen ab, in denen der Ausgleichsbetrag kleiner ist als der Verwaltungsaufwand von 1.255,- pro Erhebungsfall. Ausgleichsbeträge größer 1.255,- sind zu erheben. Von insgesamt 73 Erhebungsfällen ist der Ausgleichsbetrag in 51 Erhebungsfällen (70 %) kleiner und in 22 Erhebungsfällen (30%) größer als der Verwaltungsaufwand von 1.255,-. Die Stadt kann unter Anwendung der Bagatellklausel in 70% der Erhebungsfälle von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen: Saldo (Einn.- Aufwand) % EHF % Erhebung Einnahmen Aufwand 1. Ausgleichsbetrag gesamt % % Auswirkung Bagatellregelung: Ausgleichsbetrag < /EHF ,4% % 2. Ausgleichsbetrag ,6% % Bei der einzelfallbezogenen Anwendung der Bagatellklausel reduziert sich der Verwaltungsaufwand um 70 % während das Einnahmevolumen um lediglich um 13,4 % zurückgeht. Die Gesamtbilanz Einnahmen / Aufwand ergibt bei einer Gesamterhebung der Ausgleichsbeträge eine Nettoeinnahme von rd , bei einer kombinierten Vorgehensweise Anwendung Bagatellregelung / Erhebung Ausgleichsbeträge eine Nettoeinnahme von rd Seite 7 von 10

8 Eine auf den Einzelfall bezogene Anwendung der Bagatellklausel führt zu einer Gleichbehandlung sämtlicher Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet und optimiert das Verhältnis von Verwaltungsaufwand und Einnahmen. Zwischenergebnis: Die Stadt Kornwestheim kann gemäß 155 Abs. 3 BauGB im Sanierungsgebiet Lange Straße / Mühlhäuser Straße per Gemeinderatsbeschluss von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags in den Fällen absehen, in denen der Ausgleichsbetrag geringer ist als der Verwaltungsaufwand in Höhe von 1.255,- pro Erhebungsfall, weil 1. eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist; und 2. der Verwaltungsaufwand für die Erhebung der Ausgleichsbeträge in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht. Die Verwaltung empfiehlt, von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags wird in den Fällen abgesehen, in denen der Ausgleichsbetrag geringer ist als der Verwaltungsaufwand von 1.255,- Euro pro Erhebungsfall. 4. Erhebung des Ausgleichsbetrags in den Fällen, in denen der Ausgleichsbetrag höher ist, als der ermittelte Verwaltungsaufwand von 1.255,- / Erhebungsfall 4.1 Gewährung eines 20%igen Verfahrensabschlags bei der Ablösung des Ausgleichsbetrags vor Abschluss der Sanierung Die Stadt kann den Grundstückseigentümern die Ablösung des Ausgleichsbetrags vor Abschluss der Sanierung unter Gewährung eines Verfahrensabschlags von 20% anbieten. Das Innenministerium in Baden-Württemberg hat Anfang 1992 die Einräumung eines Verfahrensabschlages von bis zu 20 % im Rahmen der Ablösung des Ausgleichsbetrags für zulässig erklärt, weil die vorzeitige Ablösung für die Stadt erhebliche Vorteile bringt: - Die Erhebungskosten sind bei der vorzeitigen Ablösung geringer als bei der Erhebung durch Bescheid (Einzelgutachten erforderlich) - Ein Rechtsmittelverfahren mit ungewissem Ausgang einschließlich Prozessrisiko wird vermieden. - Ein Risiko aufgrund Insolvenz oder Nichterreichbarkeit des Ausgleichsbetragspflichtigen entfällt. - Es fallen vorzeitige Sanierungseinnahmen an, die für weitere Sanierungsausgaben verwendet werden können. - Leichtere kommunalpolitische Durchsetzbarkeit aufgrund von Abschlägen (Der Ausgleichsbetrag ist unabhängig davon, ob der Grundstückseigentümer Sanierungsfördermittel erhalten hat oder nicht). Die Summe der Ausgleichsbeträge in den 22 Erhebungsfällen beträgt ,-. Sollte der Ausgleichsbetrag in allen 22 Erhebungsfällen abgelöst werden, beträgt der Verfahrensnachlass voraussichtlich rd ,-. Ablösebetrag = Ausgleichsbetrag - Abschlag 20% Seite 8 von 10

9 Die Höhe des zu erhebenden Ausgleichsbetrages wirkt sich auch auf die Abrechnung der Sanierungsmaßnahme aus, die nach Abschluss dem Regierungspräsidium Stuttgart vorzulegen ist. Danach ergibt sich bei Anwendung der Bagatellregelung und einem Verfahrensabschlag von 20 % ein Einnahmeüberschuss von ca Euro. Hiervon hat die Stadt Kornwestheim 60 %, ca ,00 Euro, zurück zu zahlen. 4.2 Vorgehensweise bei der Ablösung des Ausgleichsbetrags vor Abschluss der Sanierung Unmittelbar nach der öffentlichen Gemeinderatssitzung am erhalten sämtliche Grundstückseigentümer auf dem Postweg von der Stadt ein schriftliches Ablöseangebot in Verbindung mit einer ausführlichen Information über die Ermittlung und Erhebung des Ausgleichsbetrags. Für den Abschluss einer Ablösevereinbarung in Verbindung mit einem 20%igen Verfahrensnachlass gilt: 1. Der Abschluss einer Ablösevereinbarung ist bis zum möglich. 2. Einheitliches Zahlungsziel für Grundstückseigentümer, die eine Ablösevereinbarung unterschreiben ist der Die Stadt bietet jedem Eigentümer ein Erörterungsgespräch im Rathaus an. 4.3 Vorgehensweise bei der Erhebung des Ausgleichsbetrags nach Abschluss der Sanierung Bei Grundstückseigentümern, die nicht ablösen, wird der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung auf der Grundlage von Einzelgutachten nach Anhörung durch Bescheid erhoben. Ein 20%iger Nachlass ist dann nicht mehr möglich. Die Verwaltung empfiehlt, Grundstückseigentümer, die eine Ablösevereinbarung abschließen, erhalten einen Verfahrensabschlag von 20 %. b) Satzung über die förmliche Aufhebung des Sanierungsgebiets Die Sanierungsmaßnahme Lange Straße / Mühlhäuser Straße wurde 2005 in das Landessanierungsprogramm (LSP) aufgenommen. Für die Durchführung der städtebaulichen Erneuerungsmaßnahme wurde ein Gesamtförderrahmen von ,00 Euro bewilligt. Dies entspricht Finanzhilfen von insgesamt ,00 Euro, die auch vollständig abgerufen wurden. Der Bewilligungszeitraum wurde einmal verlängert und endete am Die Schwerpunkte der Sanierung wurden in den Vorbereitenden Untersuchungen wie folgt definiert: Beseitigung der vorhandenen Substanz- und Funktionsmängel, Intensivierung der Nutzungen und Aufwertung des alten Ortskerns. Erhaltung der ortsbildprägenden Bausubstanz durch Instandsetzung und Modernisierung privater Gebäude. Soweit erforderlich Abbruch nicht mehr zu erhaltender Gebäude und städtebaulich angepasste Neubebauung. Neuordnung und bauliche Nachverdichtung bisher ungenutzter Bereiche sowie Entflechtung stark verdichteter Hofanlagen. Stärkung der Funktion Wohnen durch den Umbau oder Ersatzbau ehemals landwirtschaftlich genutzter Gebäude sowie evtl. Schaffung eines Heimatmuseums. Stärkung der Nutzungsmischung und Erhalt der kleinräumigen Gewerbestruktur. Seite 9 von 10

10 Verbesserung des Wohn- und Arbeitsumfeldes. Umgestaltungsmaßnahmen im Bereich der öffentlichen Verkehrsflächen. Renaturierung des Bachs einschließlich begleitendem Fußweg. Schaffung zusätzlicher Grünflächen. Schaffung zusätzlicher Grünflächen. Innerhalb des Bewilligungszeitraums von 2005 bis 2014 konnten wesentliche Einzelmaßnahmen durchgeführt und städtebauliche Erneuerungsziele ganz oder teilweise erreicht werden. So wurden im Frühjahr 2005 die ehemaligen städtischen Grundstücksflächen im Bereich Lammstraße an die Städtische Wohnbau verkauft. Die Grundstücke wurden freigelegt und mit 12 Eigentumswohnungen und 2 Reihenhäusern bebaut. Im Oktober 2005 erwarb die Stadt eine Teilfläche des Grundstücks Mühlhäuser Straße 10 für öffentliche Erschließungszwecke im Zusammenhang mit der geplanten Neuentwicklung des Angelhofs, für den mit den angrenzenden Grundstücken im Rahmen der Laufzeit der Sanierungsmaßnahmen leider kein Bauträger gefunden werden konnte. Im Jahr 2005 begannen die Planungen für die östlich der Lammstraße durchzuführende und bereits begonnene Offenlegung des ehemaligen Ortsbaches Holzbach. Die Offenlegungsund Gestaltungsarbeiten am ehemaligen Ortsbach konnten im Jahr 2007 abgeschlossen werden. Das Alte Gaswerk mit den beiden Wohnhäusern wurde 2014/2015 abgebrochen. In den folgenden Jahren wird das gesamte Areal neu entwickelt. Mit diesen aufgeführten und weiteren privaten Maßnahmen konnte im Gebiet Lange Straße / Mühlhäuser Straße in den letzten 10 Jahren die städtebauliche und funktionale Qualität aufgewertet und gesichert werden. Dennoch gibt es aber immer noch Rückstände bei privaten und städtischen Gebäuden, die in den vergangenen Jahren leider nicht behoben werden konnten. Die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH hat als Sanierungsbetreuer die Abrechnung der Sanierungsmaßnahme erstellt, die nach Abschluss der Maßnahme dem Regierungspräsidium vorzulegen ist. Vorbehaltlich der Beschlüsse des Gemeinderates über die Anwendung der Bagatellgrenze und dem Verfahrensabschlag von 20 % bei den Ausgleichsbeträgen schließt die Abrechnung mit einem Überschuss von ca ,00 Euro. Hiervon hat die Stadt Kornwestheim 60 %, ca ,00 Euro, zurück zu zahlen. Nach endgültiger Feststellung aller Einnahmen und Ausgaben wird die Abrechnung zur Prüfung dem Regierungspräsidium Stuttgart vorgelegt. Nachdem der Bewilligungszeitraum für die Sanierung Lange Straße / Mühlhäuser Straße abgelaufen ist, kann nun die Sanierungssatzung aufgehoben werden. Sie wird aber erst bekannt gemacht, nachdem den betroffenen Grundstückseigentümern zuvor noch die Möglichkeit eingeräumt wurde, eine Ablösevereinbarung abzuschließen. Die Verwaltung empfiehlt, die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Lange Straße / Mühlhäuser Straße aufzuheben mit der Maßgabe, dass vor Inkrafttreten der Satzung noch Ablösevereinbarungen abgeschlossen werden können. Seite 10 von 10