Ermittlung und Erhebung von Ausgleichsbeträgen

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1 Ermittlung und Erhebung von Ausgleichsbeträgen Sanierungsgebiet Weißwasser Straße der Einheit/Gartenstraße Eigentümer-Information am 22. Mai 2013

2 Gesetzliche Grundlage: Baugesetzbuch (BauGB) Seit 1971 zunächst im Städtebauförderungsgesetz (StBauFG) ab 1986 im Baugesetzbuch (BauGB) Zweites Kapitel: Besonderes Städtebaurecht Sanierungsmaßnahmen Drittes Kapitel: Sonstige Vorschriften u. a. Wertermittlung 2

3 Sanierungsbeginn = Tag der öffentlichen Bekanntmachung der Sanierungssatzung: 143 Abs. 2 BauGB Sanierungsgebiet Straße der Einheit/Gartenstraße : Sanierungsabschluss Sanierung Sanierung = Tag der öffentlichen Bekanntmachung der Satzung über die Aufhebung der Sanierungssatzung: 162 Abs. 2 BauGB 3

4 Anfangswert (AW) = Bodenwert ohne Bebauung, der sich ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre: 154 Abs. 2 BauGB Endwert (EW) = Bodenwert ohne Bebauung, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebiets ergeben würde bzw. ergibt: 154 Abs. 2 BauGB Hinweis: Für Anfangs- und Endwert gilt der gleiche Wertermittlungsstichtag (hier: ) sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung (sbw) sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung = Endwert - Anfangswert 4

5 Wichtig! Es werden nicht die Kosten der Sanierung auf die Grundstückseigentümer umgelegt, wie z. B. bei der Erschließung, sondern die Eigentümer im Sanierungsgebiet sollen die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen ausgleichen, daher Ausgleichsbetrag und nicht Ausgleichsbeitrag! 5

6 Grundlage für die Ermittlung der Ausgleichsbeträge ist das Gutachten zur Ermittlung von besonderen Bodenrichtwerten (Zonengutachten) des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Görlitz vom 12. September

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8 Verfahrensnachlass Die Gemeinde kann bei der Ermittlung des Ablösebetrags bis 1 Jahr vor Abschluss der Sanierung gem. VwV-StBauE vom (Abschnitt D 21.3) einen Verfahrensnachlass von bis zu 20 % gewähren. Grundlage dafür ist der Abschluss einer freiwilligen Ablösevereinbarung zwischen dem Eigentümer und der Stadt. 8

9 Beispiel: Der in 6 festgesetzte Ablösebetrag ergibt sich wie folgt: Grundstücksgröße: 500 m²; Wertzone 1 a) Anfangswert gemäß 154 Abs. 2 BauGB: Ermittlung durch Gutachterausschuss b) Endwert gemäß 154 Abs. 2 BauGB: Ermittlung durch Gutachterausschuss c) Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung (b-a): d) Abschlag wegen bestehen bleibender Bebauung gemäß 16 Abs. 4 ImmoWertV : e) Anrechnung gemäß 155 Abs. 1 BauGB: f) Ausgleichsbetrag des Eigentümers (c-d-e): g) Verfahrensnachlass nach VwV-StBauE Ziffer vom von max. 20 % von (f) gemäß möglichem Stadtratbeschluss h) Ablösebetrag (f-g): , , ,00 0,00 0, ,00 268, ,00 9

10 freiwillige Ablösevereinbarung Vorteile Eigentümer Ersparnis durch Verfahrensnachlass Fortfall von Rechtswirkungen (z.b. Kaufpreisgenehmigung) Rechts- und Planungsssicherheit ggf. Steuervorteil Vorteile Kommune weniger Verwaltungsaufwand und Kosten Vermeidung von Rechtsmittelverfahren und Prozessrisiko Risiko aufgrund Insolvenz oder Nichterreichbarkeit des Eigentümers entfällt vorzeitige Sanierungseinnahmen Einsatz im Gebiet! Nachlasshöhe muss der Stadtrat beschließen! Erfahrungswert % der Eigentümer lösen vorzeitig ab 10

11 Spielraum der Stadt bei der Erhebung des Ausgleichsbetrags Die Gemeinde muss spätestens nach Abschluss der Sanierung prüfen, ob sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen (sbw) eingetreten sind. Die Gemeinde ist automatisch im Erhebungsverfahren, wenn sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen gutachtlich festgestellt worden sind. Die Gemeinde hat keinen Entscheidungsspielraum hinsichtlich einer Erhebung oder Nichterhebung. Ein Gemeinderats-Beschluss, dass Ausgleichsbeträge im Sanierungsgebiet nicht erhoben werden, ist nichtig, weil er gegen das BauGB verstößt! 11

12 Ausgangssituation

13 Ausgangssituation

14 Sanierungsgebiet Straße der Einheit/Gartenstraße in Weißwasser Grunddaten Sanierungsgebiet: Gebietsgröße: ca. 17 ha Verfahrenslaufzeit: 1992 bis vorauss geschätzte förderfähige Gesamtkosten: ca. 10,1 Mio. (davon 0,6 Mio. SUO) davon an Förderrahmen bisher bewilligt: ca. 9,5 Mio. entspricht Finanzhilfe Bund/Land: ca. 6,3 Mio. Folgeinvestitionen von Eigentümern: ca Mio. d. h. Gesamtinvestition im Gebiet: ca Mio. 14

15 Sanierungsgebiet Straße der Einheit/Gartenstraße in Weißwasser 15

16 Beispiele zum Fördermitteleinsatz Rückbau baulicher Anlagen Rathausgelände/ ehem. Gefängnis Straße der Einheit 11 a 16

17 Beispiele zum Fördermitteleinsatz Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtung Rathaus 17

18 Prioritäten im Fördermitteleinsatz Gemeinbedarfs- und Folgeinrichtung Standesamt, K.-Marx-Straße 15 18

19 Beispiele zum Fördermitteleinsatz Gemeinbedarfs- und Folgeinrichtung 4. Grundschule, Schulstraße 10 (Brandschutz) 19

20 Beispiele zum Fördermitteleinsatz Gemeinbedarfs- und Folgeinrichtung KITA Zwergenland, Brunnenstraße 8 a 20

21 Beispiele zum Fördermitteleinsatz Erschließungsmaßnahmen Karl-Marx-Straße/Straße der Einheit/Marktplatz, 1. BA 21

22 Beispiele zum Fördermitteleinsatz Erschließungsmaßnahmen Hermannsdorfer Straße 22

23 Beispiele zum Fördermitteleinsatz Erschließungsmaßnahmen Schulstraße 23

24 Beispiele zum Fördermitteleinsatz Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden privater Eigentümer Straße der Einheit 17/19 24

25 Beispiele zum Fördermitteleinsatz Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden privater Eigentümer Alexanderstraße 2/2a 25

26 Beispiele zum Fördermitteleinsatz Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden privater Eigentümer Gartenstraße 25/27 26

27 Beispiele zum Fördermitteleinsatz Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden privater Eigentümer Gartenstraße 25/27 27

28 Prioritäten im Fördermitteleinsatz Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden privater Eigentümer Straße der Einheit 1 28

29 Sanierungsgebiet Straße der Einheit/Gartenstraße in Weißwasser bisher umgesetzter Förderrahmen: ca. 9,5 Mio EUR davon: Vorbereitung und Betreuung OM Rückbau OM Erschließung BM GFE BM privat 990 TEUR 430 TEUR TEUR TEUR 880 TEUR gesamt notwendig/vorgesehen TEUR 10,1 Mio EUR 29

30 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 30