über die zonalen Anfangs- und Endwerte Sanierungsgebiete Altstadt Diez, 3. bis 5. Erweiterung

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1 Geschäftsstelle beim Vermessungsund Katasteramt Westerwald-Taunus Jahnstraße Westerburg Telefon: Telefax: Internet: vermka-wwt@vermkv.rlp.de Az.: GU /27 GU 838/27 Gutachten über die zonalen Anfangs- und Endwerte nach 54 (2) Baugesetzbuch (BauGB) der förmlich festgelegten Sanierungsgebiete in der Gemarkung Diez. Betroffen sind die Flurstücke der förmlich festgelegten Sanierungsgebiete Altstadt Diez, 3. bis 5. Erweiterung in Diez. Der Gutachterausschuss hat in seiner Beratung am in der Besetzung Herr Dipl.-Ing. (FH) Günter Steudter als Vorsitzender des Gutachterausschusses Herr Dipl.-Ing. (FH) Rüdiger Koch (Finanzverwaltung) als ehrenamtlicher Gutachter Frau Dipl.-Ing. Katrin Petra Begere als ehrenamtliche Gutachterin Frau Claudia Stuka als ehrenamtliche Gutachterin Herr Dipl.-Ing. (TU) Steffen Faßbender als ehrenamtlicher Gutachter Herr Dipl. Ing. Bernd Wilbert als ehrenamtlicher Gutachter die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung für die nachfolgend aufgeführten Anfangsund Endwertzonen gemäß 54 Abs. 2 BauGB zum Stichtag ermittelt. Seite von 79

2 Bewertungszone Anfangswerte Endwert Endwert Anfangswert abschöpfbare sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung /m² /m² /m² /m² 7. 48, 48,,,. 74,9 8, 6, 6,.2 8,2 8,2,, 3. 3,4 3,2 9,8 9, ,9 8,2 9,3 9, ,2 7,,8,7 3.4,6 4,2 3,6 3, ,7 4,7,, ,2 6,6 2,4 2, ,9 4,6 8,7 8, ,3 23,8,5, ,7 9,7,, Seite 2 von 79

3 Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks besteht nach 54 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn die Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). Die zonal ermittelte sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung wurde, zur Vermeidung von Rundungsungenauigkeiten zu ungunsten der Grundstückseigentümer, immer um Cent abgerundet. St. Goarshausen, den gez. Steudter Günter Steudter Vorsitzender des Gutachterausschusses für den Bereich des Vermessungs- und Katasteramts Westerwald-Taunus Die Übereinstimmung der Ausfertigung mit der Urschrift wird bescheinigt. St. Goarshausen, den Im Auftrag... Josef Schneider (Sachbearbeiter) Seite 3 von 79

4 Inhaltsverzeichnis Vorbemerkungen Gebietsbeschreibung Tatsächliche Eigenschaften Rechtliche Gegebenheiten Wertermittlungsstichtage und Grundstücksqualität Bemessung der allgemeinen Wertverhältnisse Qualitätsbemessung: Definitionen zur Wertermittlung... 5 Wertermittlungsverfahren Ermittlung des zonalen Anfangswerts Unmittelbarer Preisvergleich Mittelbarer Preisvergleich Mittelbildung Ermittlung des zonalen Endwerts Komponentenverfahren (Qualifizierung einzelner Sanierungsvorteile) Modell Niedersachsen Mittelbildung Qualifizierung der Sanierungsmaßnahmen für die Sanierungsgebiete Sanierungsziele Qualifizierung der konkreten Sanierungsmaßnahmen Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone Anlagen: Anlage : Übersichtskarte mit Bewertungszonen Seite 4 von 79

5 Vorbemerkungen Antragsteller: Stadt Diez Antrag vom auf Ermittlung von Bodenrichtwerten gemäß 96() Satz 7 BauGB in Verbindung mit 54 BauGB. Wertermittlungsgrundlagen: Baugesetzbuch (BauGB), Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), jeweils in der zum Wertermittlungsstichtag geltenden Fassung Landesgrundstücksmarktberichte Rheinland-Pfalz (Ausgaben: ab 27) Arbeitshilfe Der Ausgleichsbetrag herausgegeben vom Oberen Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich des Landes Rheinland-Pfalz Rechte und Belastungen: Die Abteilung II des Grundbuchs wurde nicht eingesehen. Es wurde unterstellt, dass die zonalen Richtwertgrundstücke diesbezüglich unbelastet sind. Eine Beeinflussung der Anfangs- und Endwerte durch eingetragene Rechte beim Übergang von den zonalen Richtwertgrundstücken auf die Einzelgrundstücke kann nicht ausgeschlossen werden. Etwaige Belastungen sind deshalb zusätzlich bei den Anfangs- und Endwerten im Einzelfall zu berücksichtigen. Seite 5 von 79

6 2 Gebietsbeschreibung 2. Tatsächliche Eigenschaften Ort: Stadt Diez mit ca. 2. Einwohnern Lage des Sanierungsgebietes: Zentrale Lage der Stadt Diez, siehe Anlage 2 Der regionale Raumordnungsplan Mittelrhein-Westerwald weist der Stadt Diez die Funktion eines Mittelzentrums zu. Bebauung: Die im Bewertungsgebiet gelegenen Grundstücke werden zum Bewertungszeitpunkt überwiegend gemischt genutzt (im Erdgeschoss Einzelhandel, Gaststätten und sonstige Dienstleistungen, Obergeschosse vorwiegend Wohnen). Bei einer vorherrschenden geschlossenen Bauweise liegt die bauliche Ausnutzung zwischen zwei und drei Geschossen. Infrastruktur: Vor der Sanierung verlief die Bundesstraße B47 in der Schaumburger Straße einbahnig in Richtung Wilhelmstraße, ebenso einbahnig von diesem Knotenpunkt in nordwestliche Richtung. Südöstlich des Knotenpunktes wird die Wilhelmstraße (B47) in beiden Richtungen befahren. Im Sanierungsgebiet befinden sich folgende Straßen: Wilhelmstraße, Rosenstraße, Im Werkes, Bergstraße, Schaumburger Straße und Schläferweg. Der Zustand dieser Erschließungsstraßen erforderte nach Angaben der Verbandsgemeindeverwaltung Diez überwiegend eine Verbesserung bzw. einen Neuausbau. Immissionen Die hohe Verkehrsbelastungen führten zu starken Beeinträchtigungen der hier überwiegend vorhandenen Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Wohnnutzungen. Baugrund: Baugrunduntersuchungen wurden nicht durchgeführt. Der Gutachterausschuss geht von normal tragfähigem Baugrund aus, der unbelastet ist von Ablagerungen (Altlasten) und außergewöhnlichen schädlichen Umwelteinflüssen. Hinweis: Für die Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte wird das Sanierungsgebiet in Bewertungszonen eingeteilt. Grundstücke, die räumlich zusammenhängen und gleiche Eigenschaften / sanierungsbedingte Vorteile aufweisen werden in einer Bewertungszone zusammengefasst. Im Gutachten werden die einzelnen Bewertungszonen beschrieben. Es wird jeweils auf die sanierungsbedingten Missstände und die durchgeführten Maßnahmen zur Verbesserung der Wohn- und Geschäftslage sowie die weiteren Sanierungsmaßnahmen eingegangen. Seite 6 von 79

7 2.2 Rechtliche Gegebenheiten Mit den öffentlichen Bekanntmachungen am (Altstadt Diez, 3. Erweiterung), (Altstadt Diez, 4. Erweiterung) und (Altstadt Diez, 5. Erweiterung) wurden die Satzungen über die Sanierungsverfahren rechtsverbindlich (vgl. 43 Abs. Satz 4 BauGB) und damit unterliegen die in den Satzungen aufgeführten Flurstücke ab diesem Zeitpunkt dem besonderen Städtebaurecht ( 36 ff. BauGB). Aufhebung der Sanierung: Die Satzung der Stadt Diez vom zur Aufhebung der Satzungen über die förmliche Festlegung der Sanierungsgebiete Altstadt Diez, 3. bis 5. Erweiterung wurde mit ihrer Veröffentlichung am rechtskräftig. Bebauungspläne im Sanierungsge- Sanierungsbedingt wurden folgende Bebauungspläne biet: aufgestellt: Altstadt II - rechtsverbindlich im Jahr 99 Innenstadt I + II - rechtsverbindlich im Jahr 998 Die jeweils gültigen Festsetzungen der Bebauungspläne werden bei den Ermittlungen der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone unter dem Punkt Entwicklungszustand beschrieben. Baulasten: Baulastenverzeichnis wurde nicht eingesehen. Es wird unterstellt, dass die zonalen Richtwertgrundstücke diesbezüglich unbelastet sind. Eine Beeinflussung des Bodenwerts der Einzelgrundstücke durch eingetragene Lasten kann nicht ausgeschlossen werden. Etwaige Belastungen sind deshalb zusätzlich bei der Einzelbewertung zu berücksichtigen. Wertbeeinflussende Rechte und Belastungen: Die Abteilung II des Grundbuchs wurde nicht eingesehen. Es wird unterstellt, dass die zonalen Richtwertgrundstücke diesbezüglich unbelastet sind. Eine Beeinflussung der Anfangs- und Endwerte durch eingetragene Rechte in Abteilung II des Grundbuchs der Einzelgrundstücke kann nicht ausgeschlossen werden. Etwaige Belastungen sind deshalb zusätzlich bei den Anfangs- und Endwerten des Einzelgrundstücks zu berücksichtigen. Etwaige nicht eingetragene Rechte und Belastungen sind bei der Ableitung der zonalen Anfangs- und Endwerte nicht berücksichtigt. Seite 7 von 79

8 3 Wertermittlungsstichtage und Grundstücksqualität 3. Bemessung der allgemeinen Wertverhältnisse Wertermittlungsstichtag: (Tag der Bekanntmachung der Satzung zur Aufhebung der Sanierungssatzung gemäß 62 BauGB) Der Stichtag gilt sowohl für die zonalen Anfangs- als auch für die zonalen Endwerte. Nach 54 Abs. 2 BauGB i. V. m. 6 Abs. 5 ImmoWertV sind die Anfangs- und Endwerte bzgl. der allgemeinen Wertverhältnisse auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung, mit der die Sanierungssatzung aufgehoben wird, abzustellen. 3.2 Qualitätsbemessung: Anfangswerte: Bei den Anfangswerten gilt grundsätzlich ein Stichtag, der vor Bekanntmachung der Einleitung der vorbereitenden Untersuchung liegt. Der Gutachterausschuss legt als Qualitätsstichtag den..973 fest (entsprechend dem Gutachten der zonalen Anfangs- und Endwerte für die Sanierungsgebiete Altstadt Diez und Altstadt Diez I. und II. Erweiterung). Zu diesem Zeitpunkt bestand nach Meinung des Gutachterausschusses noch keine Erwartung auf die Durchführung eines Sanierungsverfahrens und alle durch die Vorbereitung der Maßnahmen entstandenen Wertsteigerungen auszuschließen sind. Endwerte: entspricht dem Wertermittlungsstichtag 3.2. Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand Sanierungsunbeeinflusster Zustand: Der Ausbauzustand der sanierungsunbeeinflussten Straßen entsprach teilweise weder zeitgemäßen städtebaulichen Anforderungen noch war der bauliche Zustand zufriedenstellend. Vielmehr war für eine Vielzahl der Straßen im Sanierungsgebiet eine Erneuerung erforderlich. Von daher ist der in den Anfangswerten enthaltene Wertanteil für die Erschließung (mehr oder weniger) auf den Wertanteil des Straßenlandes und den Wertanteil für die Ver- und Entsorgungsanlagen) begrenzt. Insoweit waren die (baureifen) Grundstücke ohne Sanierungseinfluss (nur) erschließungsflächenbeitrags- und abgabenfrei. Sanierungsbeeinflusster Zustand: ) Im Rahmen der Sanierung wurden, bis auf den Schläferweg, durchgreifende Straßenausbaumaßnahmen vorgenommen. Es dürfen jedoch keine Beiträge im Sinne des 27 Abs. 2 BauGB für die jeweilige Herstellung, Erweiterung oder Verbesserung der Straßen erhoben werden (vgl. 54 Abs. Satz 3 BauGB), sondern es Nach 54 Abs. Satz 2 BauGB dürfen nur die Wertsteigerungen von hergestellten, erweiterten und verbesserten Erschließungsanlagen im Sinne von 27 Abs. 2 BauGB in den Ausgleichsbetrag einfließen; Anlagen nach 27 Abs. 4 BauGB (insbesondere Ver- und Entsorgungsanlagen) sind durch Beiträge zu refinanzieren. Seite 8 von 79

9 müssten die diesbezügliche Werterhöhung bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung berücksichtigt werden. Im Rahmen der Beseitigung von städtebaulichen Missständen in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten stellen die Gemeinden auch Bebauungspläne auf, um die bauplanungsrechtliche Entwicklung zukünftig in geordnete Bahnen zu lenken. Im Bereich eines Sanierungsbebauungsplanes ist grundsätzlich ein städtebaulicher Ausgleich notwendig, wenn in dem Bebauungsplan bauliche Maßnahmen über die ursprünglichen Möglichkeiten gemäß 34 BauGB festgesetzt wurden (Aufzonung). Sofern ein solcher Sanierungsbebauungsplan zu einer nicht unwesentlichen Wertminderung des Grundstücks führt (Planungsschaden 42 BauGB), ist beim Grundstückszustand des Anfangswerts wie auch des Endwerts das herabgezonte Planungsrecht anzuhalten. Die Endwertgrundstücke sind (fiktiv) beitrags- und abgabenfrei zu ermitteln erschließungs- Entwicklungszustand der Grundstücke im Sanierungsgebiet Anfangswert: Da die Bewertungsobjekte (überwiegend) bebaubar und erschlossen sind, sind die Richtwertgrundstücke der einzelnen Anfangswertzonen als baureifes Land im Sinne des 4 ImmoWertV bestimmt. Auf weitergehende Differenzierungen wird in den jeweiligen zonalen Bewertungen eingegangen. Endwert: Da die Grundstücke innerhalb des Sanierungsgebietes (überwiegend) bebaubar und erschlossen sind, sind die Richtwertgrundstücke der einzelnen Endwertzonen als beitrags- und abgabenfreies baureifes Land im Sinne des 5 ImmoWertV einzustufen. Die Beitrags- und Abgabenfreiheit bezieht sich auf den sanierungsbedingten Straßenausbau. Auf eventuell weitergehende Differenzierungen wird in den jeweiligen zonalen Bewertungen eingegangen. Seite 9 von 79

10 4 Definitionen zur Wertermittlung Verkehrswert: Der Gutachterausschuss ermittelt nach 93 BauGB den Verkehrswert im Sinne des 94 BauGB (der Bodenwert i. S. d. 54 Abs. 2 BauGB ist der Verkehrswert des reinen Grund und Bodens). Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre ( 94 BauGB). Bodenrichtwert ( 9 ff ImmoWertV): Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu Bodenrichtwertzonen zusammengefasst werden, für die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf die Quadratmeter Grundstücksfläche. Bewertungszone: In einer Bewertungszone werden die Grundstücke zusammengefasst, die aufgrund der Nutzung, der städtebaulichen Funktion und Struktur ähnliche Verhältnisse aufweisen. In einer Zone wirken die Sanierungseinflüsse weitgehend im gleichen Maß. (Zonaler) Anfangswert: Der Anfangswert ist der Bodenwert, der sich für ein Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre ( 54 Abs. 2 BauGB). Der Anfangswert ist bzgl. der allgemeinen Wertverhältnisse auf den Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungssatzung abzustellen ( 62 BauGB). (Zonaler) Endwert: Der zonale Endwert ist der Bodenwert, der sich für die jeweilige Zone im Sanierungsgebiet durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt. Es ist also der sanierungsbeeinflusste Bodenwert zum Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungssatzung zu bestimmen ( 62 BauGB). Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen: Gemäß 54 Abs. Satz BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Als sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung wird die Differenz zwischen den zonalen Anfangs- und Endwerten bestimmt (vgl. 54 Abs. 2 BauGB). Seite von 79

11 Kaufpreissammlung: Bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wird eine Kaufpreissammlung geführt, in die u. a. auch Daten aus den von den Notaren dem Gutachterausschuss in Abschrift vorgelegten Grundstückskaufverträgen übernommen werden. Die Kaufpreissammlung ermöglicht dem Gutachterausschuss einen umfassenden Überblick über das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt. Seite von 79

12 5 Wertermittlungsverfahren In diesem Gutachten werden folgende Wertermittlungsverfahren für Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte angewendet: Zonale Anfangswerte: - unmittelbarer Preisvergleich (Vergleichskaufpreisverfahren) mit Vergleichspreisen bebauter Grundstücke - mittelbarer Preisvergleich (Vergleichsfaktorverfahren) Bodenrichtwertverfahren Zonale Endwerte: - mittelbarer Preisvergleich (Vergleichsfaktorverfahren) Modell Niedersachsen Komponentenverfahren Bei der Ermittlung des Anfangs- und Endwerts ist der Bodenwert ohne Bebauung durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln (Vergleichswertverfahren durch Preisvergleich gemäß 6 Abs. ImmoWertV). Daneben oder anstelle von Vergleichspreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte zur Wertermittlung herangezogen werden. Dem unmittelbaren Vergleich mit tatsächlich entrichteten Kaufpreisen wird durch die höchstrichterliche Rechtsprechung2) auch für den Bereich der förmlich festgesetzten Sanierungsgebiete ein grundsätzlicher Vorrang eingeräumt, wenn eine ausreichende Zahl von Verkaufsfällen vorliegt, die maßgeblichen Wertfaktoren der zu vergleichenden Grundstücke im Wesentlichen übereinstimmen und die in eine vergleichende Betrachtung einzubeziehenden Rechtsgeschäfte in einem nahen zeitlichen Zusammenhang stehen. Das Bundesverwaltungsgericht hat darüber hinaus darauf hingewiesen, dass auch Verfahren, die nicht in der WertV aufgeführt sind, angewendet werden dürfen 3). Vorausgesetzt, die diesbezüglichen Verfahren sind plausibel und führen zu marktkonformen Ergebnissen. Diese Verfahren müssen auf einem unmittelbaren oder mittelbaren Preisvergleich beruhen. 2) 3) BGH, Urteil vom V ZR 4/9, NJW 99,2698 und OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom A 53/4. BVerwG, Beschluss vom B 7.4. Seite 2 von 79

13 6 Ermittlung des zonalen Anfangswerts 6. Unmittelbarer Preisvergleich Der Gesetzgeber hat mit der Vorschrift in 54 Abs. und 2 BauGB i.v.m. 6 Abs. und 4 ImmoWertV das vorrangig anzuwendende Verfahren zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen festgeschrieben. Danach sind aus Vergleichspreisen unbebauter Grundstücke, die ohne Sanierungseinflüsse zu Stande gekommen sind, der Anfangswert und aus sanierungsbeeinflussten Vergleichspreisen der Endwert zu ermitteln (Vergleichskaufpreisverfahren). Die Differenz der beiden Werte ergibt die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung. Allerdings weist dieses Modell u. U. eine ungünstige Fehlerfortpflanzung auf. 6.. Vergleichspreise unbebauter Grundstücke Mit der Regelung in 54 Abs. BauGB sowie dem 6 Abs. ImmoWertV hat der Gesetz-/ Verordnungsgeber einen Weg beschritten, der nur schwerlich zu erfüllen ist. Denn es dürfen ausschließlich die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen abgeschöpft werden, nicht die gesamten sanierungsbedingten Grundstückswerterhöhungen. Sanierungsgebiete sind aber weit überwiegend bebaute Bereiche, so dass die vorhandenen Vergleichspreise i. d. R. aus dem Verkauf bebauter Grundstücke herrühren. Es gibt zwar in jedem Sanierungsgebiet regelmäßig unbebaute Grundstücke, aber i. d. R. werden nur wenige verkauft. Liegen Kaufpreise vor, so dürfen sie nur zur Ermittlung des Anfangswertes herangezogen werden, wenn sie nicht von den sanierungsbedingten Umständen beeinflusst sind oder ihr Einfluss erfasst werden kann. Aus diesem Grund sind Vergleichspreise möglichst aus Gebieten herauszuziehen, die neben den allgemeinen wertbeeinflussenden Umständen auch hinsichtlich ihrer städtebaulichen Missstände mit dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet vergleichbar sind, für die jedoch in absehbarer Zeit eine Sanierung nicht erwartet wird. Auch dies hilft nicht immer weiter, da oftmals Vergleichsgebiete fehlen, bzw. viele rheinland-pfälzische Gemeinden nur ein Kerngebiet besitzen, das meist vollständig in das Sanierungsverfahren einbezogen ist. Im übrigen trifft auch für das Vergleichsgebiet zu, dass es meist überwiegend bebaut ist, so dass Kaufpreise unbebauter Grundstücke auch hier selten vorkommen. Liegen aber geeignete Vergleichspreise unbebauter Grundstücke aus dem Gebiet selber oder aus Vergleichsgebieten vor, so sind diese auch auszuwerten. Im Bereich des Sanierungsgebiets liegen keine geeigneten aussagekräftigen Vergleichskaufpreise von unbebauten Grundstücken vor Vergleichspreise bebauter Grundstücke Wegen der meist nur geringen Anzahl von Kauffällen unbebauter Grundstücke werden auch sanierungsunbeeinflusste Kaufpreise bebauter Grundstücke zur Ermittlung des Anfangswerts ausgewertet. Eine Auswertung bzw. Herausrechnung des Bodenwertanteils erfolgt nach dem Modell des Sachwertverfahrens ( 2-23 ImmoWertV) aus sanierungsunbeeinflussten Kaufpreisen bebauter Grundstücke zur Ermittlung des Anfangs- bzw. des Endwerts. Dieses Verfahren fließt nur mit einer geringen Gewichtung in die Wertermittlung ein, da es eine hohe Ungenauigkeit aufweist. Die gesamten Vergleichskaufpreise bebauter Grundstücke werden in einer Tabelle für jede Zone entsprechend der wertbeeinflussenden Merkmale Kaufdatum (Anpassung immer auf den Wertermittlungsstichtag , durchschnittliche ausnutzbare Geschossflächenzahl (GFZ), durchschnittliche Grundstücksfläche und die Lage (als Lagemerkmal wird der Bodenrichtwert verwendet) angepasst und ausgewertet (Auswertung entsprechend der unbebauten Grundstücke). Für die Zone 46. ist die Tabelle der Vergleichskaufpreise mit der Anpassung auf die wertbeeinflussenden Merkmale der (GFZ mit 2,, Grundstücksfläche mit 45 m² und der Lage mit 4,- /m²) nachfolgend beispielhaft dargestellt. Seite 3 von 79

14 Der Mittelwert ohne Ausreißer wird für die Zone 46. mit 7,5 /m² berechnet und für die Ableitung des sanierungsbedingten Anfangswertes gewichtet herangezogen. Ableitung des Bodenwertes aus Kauffällen bebauter Grundstücke (SU) Angaben zu den Vergleichspreisen (V) Kaufpreis (KP), bwu- Fläche bereinigt Kaufpreis Fläche Wert zum Stichtag Flur BodenBodenrichtbeitrags- und preisdatum werte zum abgabenwertdes index rechtlicher..24 und relekauffalls (Region Zustand..26 vante Nord) GFZ geschätzte Beiträge /m² TT/MM/JJ Zonen-Nr. /m² 9 LGMB 25; 2= ,5 * (Wert Sp4 + Wert Sp7) Wert Sp Anpassung an die Anfangswertzone (Wertermittlungsobjekt W) wertr. GFZ(W) 2, Größe (W) Lage (w) Gewicht 45 m² 4 /m² UK(W) / UK(V) sonstiges angepasste Vergleichspreise p Wertetabelle ohne Ausreißer * A n m e r k u n g Lage (W) Lage (V) m² /m² , ,-,4 frei,, 93,8,6,89,75, 7,3, 7, , ,-,3 frei, 4,9 76,87,9,98,75, 57,7, 57, , ,- 2,6 frei, 4,9 22,77,88,89,75, 29,58, , ,- 2,4 frei, 6, 53,54,92,93,75,, , ,-,2 frei, 6, -2,69,23,5,27,, , ,-,2 frei,, 342,8,23,6,27,, , ,-,6 frei,, 495,2,,88,75,, , ,-,8 frei,, 6,7,5,92,27, 74,82, - 564, , ,-,8 frei,,9 6,54,38,3 2,8, 73,87, , ,- 2, frei,,9-34,8,,98,, -33,37, , ,- 2, frei,,9 3,9,,9,, 3,43, , ,-,3 frei,,9 7,52,9,84 2,, 5,9, , ,-,3 frei,,9 97,49,9,96,75, 95,69, 95,69 2,-,8 frei,,3 6,42,5,9,27, 28,3, - u.a , , ,-,4 frei,,3 97,52,6,,75, 97,37, 97, , ,-,2 frei,, 83,67,23,98,27, 28,6, , ,-, frei,, -32,7,26,97,7,, , ,-,5 frei,, 77,6,3,87,75, 33,36, , ,- 2,6 frei,,2 6,59,88,97,75, 24,68, , ,-,3 frei,,2 79,55,9,88,75, 46,2, 46, , ,- 2, frei,,4,38,,92,,,28, , ,-,8 frei, 2,3 24,3,5,97,27, 6,5, 6, , ,-,2 frei, 2,3 9,47,23,,7, 29,76, , ,-, frei, 2,9 555,33,26,4,7, 849,28, , ,- 2, frei, 2,9 5,8,,95,,,9, , ,-,2 frei, 2,9 99,43,23,89,27, 38,49, - Mittelwerte: 346 3,9,-,6 36,65,2,95,49 Mittel: 23,64 6, * Die Kaufpreise sind durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst; 6 Abs. 2 WertV: sie weichen erheblich von den Kaufpreisen in vergleichbaren Fällen ab, 2 es besteht ein außergewöhnliches Interesse des Veräußerers oder des Erwerbers an dem Verkauf oder dem Erwerb des Grundstücks, 3 es besteht eine besondere Bindung verwandtschaftlicher, wirtschaftlicher oder sonstiger Art zwischen den Vertragsparteien. Ausreißer > Mittel + 3% 264,73 Ausreißer < Mittel 42,55-3% Mittel ohne Ausreißer: Standardabweichung des Mittels: +/- 7,5 /m² 8,62 /m² Tab.2: Tabelle der Vergleichskaufpreise bebauter Grundstücke, Beispiel der Zone 46. Seite 4 von 79

15 6.2 Mittelbarer Preisvergleich Vorbemerkungen: Alle Wertermittlungsverfahren, die nicht unmittelbar auf den originären Vergleichspreis sondern auf aus Vergleichspreisen abgeleitete in der Regel normierte Ergebnisse abstellen, werden als Vergleichsfaktorverfahren bezeichnet. Diese Verfahren haben i. d. R. eine günstigere Fehlerfortpflanzung, weil mit diesen Verfahren der Endwert unmittelbar aus dem Anfangswert abgeleitet wird und nicht Anfangswert und Endwert isoliert voneinander aus Kaufpreisen bestimmt werden. Bodenrichtwertverfahren In Sanierungsgebieten werden Bodenrichtwerte (von Amts wegen) von den Gutachterausschüssen ebenso abgeleitet wie für das übrige Gemeindegebiet. Die Eigenschaft der Grundstücke, dass sie in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegen, ist als rechtliche Gegebenheit im Sinne des 94 BauGB zu qualifizieren, weshalb die periodisch ermittelten Bodenrichtwerte wegen 53 Abs. 2 i. V. m. Abs. BauGB im sanierungsunbeeinflussten Grundstückszustand abzuleiten sind also unter der Fiktion, dass für das Bodenrichtwertgrundstück eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Zonale Bodenrichtwerte beziehen sich auf ein Grundstück mit für die Zone typischen Zustandsmerkmalen. Die tatsächlichen Verhältnisse auf den einzelnen Grundstücken bzw. in den einzelnen Bewertungszonen (zonales Gutachten) werden von diesen definierten Merkmalen mehr oder weniger stark abweichen. Für die Bodenwertermittlung der einzelnen Bewertungszonen ist es daher notwendig, die Bodenrichtwerte auf die jeweiligen Zonen anzupassen (siehe hierzu die Berechnungen in den jeweiligen Zonen). 6.3 Mittelbildung Der zonale Anfangswert wird aus Vergleichspreisen ermittelt. Zusätzlich wurde das Vergleichsfaktorverfahren (Bodenwertermittlung aus dem sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert) angewendet. Da ein nur geringer Anteil der Vergleichskauffälle aus unbebauten und bebauten Objekten auswertbar war, kann nach Ansicht des Gutachterausschusses diesen Verfahren jeweils nur ein geringeres Gewicht beigemessen werden. Der Gutachterausschuss ermittelt die Gewichtung der Vergleichskaufpreise aus bebauten Objekten mit,. Das Bodenrichtwertverfahren weist eine günstige Fehlerfortpflanzung auf, da nur die Bodenwertunterschiede zwischen Richtwertgrundstück und Wertermittlungsobjekt und nicht der gesamte Bodenwert einzuschätzen ist. Das Gewicht dieses Verfahrensergebnisses wird deshalb mit, angesetzt. Verfahrensergebnis Gewicht (p) Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (unbebaut) W p Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) W2 p2 Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren W3 p3 Gewogenes Mittel: W x p+ W2 x p,2 + W3 x p3 Σp Seite 5 von 79

16 7 Ermittlung des zonalen Endwerts 7. Komponentenverfahren (Qualifizierung einzelner Sanierungsvorteile) Statt aus sanierungsbeeinflussten Vergleichskaufpreisen unbebauter oder bebauter Grundstücke oder aus sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwerten Endwerte abzuleiten, können diese auch aus Anfangswerten mittels der Komponentenmethode abgeleitet werden. Bei der Komponentenmethode werden ausgehend vom zonalen oder grundstücksspezifischen Anfangswert die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen komponentenweise nach Erfahrungswerten bzw. aus Marktdaten abgeleitet und angesetzt. Das Komponentenverfahren ist ein (deduktives) Vergleichswertverfahren, mit dem die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen durch Quantifizierung von Grundstücksverbesserungen ermittelt werden. Wie bei jeder Wertermittlung ist zu beachten, dass keine Korrelationen zwischen den verschiedenen Einflüssen bestehen dürfen. Da mit diesem Verfahren die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen unmittelbar bestimmt werden, ist die Fehlerfortpflanzung wesentlich günstiger als beim gesetzlich normierten Verfahren in 54 Abs. 2 BauGB. Die zu schätzenden Komponenten entstehen in der Regel aus folgenden sanierungsbedingten Bodenwertvorteilen: Allgemeiner Sanierungsvorteil: Hierunter versteht man die Vorteile (Bodenwerterhöhung), die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (beispielsweise investieren private Eigentümerinnen und Eigentümer nur, wenn sich die Investitionen lohnen sog. Initialeffekt). Dieser Vorteil ist von der Natur der Sache her nur von untergeordneter Bedeutung und bewirkt daher auch nur eine geringe Bodenwerterhöhung. Diese liegt i. d. R. in eher ländlich strukturierten Gebieten zwischen % und 5 % je nach Nachfrage nach Grundstücken in der Art der Objekte im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet. Die genannten Werterhöhungen sind i. d. R. frei zu schätzen oder zusammen mit anderen Vorteilen zu ermitteln. Lagevorteil Dies ist die Verbesserung der allgemeinen Wohn- und Geschäftslage durch Maßnahmen zur Verbesserung der Ansehnlichkeit des näheren und weiteren Umfelds (z. B. Durchführung von Straßenbau-, Abbruch-, Neubau- sowie Modernisierungsmaßnahmen); Gestaltung von (Park-)Plätzen und Ruhezonen; Verringerung der Lärmimmissionen durch Verkehrsberuhigung. Der Lagevorteil wurde für den Bereich des Sanierungsgebiets Altstadt Diez, 3. bis 5. Erweiterung, abhängig vom Umfang der durchgeführten Sanierungsmaßnahmen, vom Gutachterausschuss sachkundig frei geschätzt. Aufzonungsvorteil: Hierunter versteht man die sanierungsbedingte Erhöhung der Ausnutzbarkeit von Grundstücken (evtl. sanierungsbedingter Bebauungsplan). Im vorliegenden Verfahren wird kein Aufzonungsvorteil gesehen. Seite 6 von 79

17 Erschließungs- und Ausbauvorteil: Werden im Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen (Erschließungs- und Ausbau-beiträge) für diese Maßnahmen nicht anzuwenden ( 54 Abs. Satz 3 BauGB). Eine mögliche Doppelbelastung der Eigentümer durch Erschließungs- bzw. Ausbaubeiträgen einerseits und Ausgleichsbeträgen nach 54 Abs. Satz BauGB anderseits soll vermieden werden. Die von der Stadt Diez durchgeführten Straßenbaumaßnahmen bieten den Anwohnern einen Vorteil, der sich regelmäßig im Bodenwert niederschlägt und deswegen zu einer Erhöhung des Ausgleichsbetrags führt4. Die hier gewährte Beitragsfreiheit wird als Sanierungsvorteil gesehen. Bei der Festsetzung des Ausgleichsbetrags werden nicht die konkreten Kosten berücksichtigt, sondern es geht um die Wertsteigerung durch die Sanierung. Die tatsächlichen Kosten werden lediglich zur Abschätzung des Umfangs der durchgeführten Maßnahmen sowie zur Beurteilung der Qualität der hergestellten Erschließungsanlagen herangezogen. Der Gutachterausschuss hält eine Bodenwertsteigerung aufgrund der ersparten Aufwendungen in Höhe von ca. 5% eines durchschnittlichen Ausbaubeitragsanteils für sanierungsbedingt. Der Gutachterausschuss orientiert sich hierbei an der Auswertung des Oberen Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich des Landes Rheinland-Pfalz, veröffentlicht im Landesgrundstücksmarktbericht 23, Kap. 3.2 Seite Der hier nachgewiesene prozentuale bodenpreiserhöhende Anteil der Erschließungskosten von rd. 9% wird im Falle der im Sanierungsgebiet durchgeführte Ausbaumaßnahmen um rd. 4% reduziert, da für spezielle Untersuchungen keine geeigneten Kauffälle vorliegen. Der Lagevorteil, der sich durch die mit der Erneuerung der Erschließungsanlagen einhergehenden Wiederherstellung der Ansehnlichkeit ergibt wird bereits mit dem Lagevorteil erfasst. 4) Vgl. BVerwG, Urteil vom 28. April 999 BVerwG 8 C Seite 7 von 79

18 7.2 Modell Niedersachsen Ausgangspunkt für die Erarbeitung des Modells war die Überlegung, Vergleichsmaterial (bereits mit anderen Methoden abgeleitete sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen in Prozent des Anfangswerts) überregional auszuwerten und dadurch die Wertermittlung auf eine sicherere Grundlage zu stellen. Hierzu wurden Vergleichsfälle mit Hilfe mathematisch-statistischer Methoden ausgewertet. Das Ergebnis der Untersuchungen ergab Matrizen, aus denen die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung in Prozent des Anfangswertes entnommen werden können, nachdem die Missstände und Sanierungsmaßnahmen vorher klassifiziert wurden. Dieses Klassifikationssystem besteht aus zwei gleichartig strukturierten Bewertungsrahmen für die städtebaulichen Missstände Anfangszustand und die Maßnahmen Neuordnungszustand. Jeder Rahmen ist wiederum in die vier Komplexe Bebauung (bezogen auf die nähere Umgebung), Struktur (Eigentumsverhältnisse, Zugänglichkeit, innere Erschließung), Nutzung (Art und Maß der baulichen Nutzung, Verdichtung, Gemengelage, Beschaffenheit), Umfeld (Verkehr, Infrastruktur, äußere Erschließung, Grünanlagen) gegliedert. Die vier Komplexe sind in zehn Klassen in Form einer Rangskala von bis unterteilt. Der Sanierungsmehrwert wird durch Einstufung der Missstände und Maßnahmen des Bewertungsobjekts mit Hilfe des Klassifikationsrahmens als prozentuale Wertsteigerung des Anfangswerts aus den Ergebnismatrizen entnommen. Eine weitere Anpassung wegen örtlicher Besonderheiten ist nach Auffassung des Gutachterausschusses nicht angebracht, da Diez weder mit den überwiegend ländlichen Grundstücksmärkten des Hunsrücks, der Eifel und des Westerwalds noch mit den großstädtischen Grundstücksmärkten von Mainz, Koblenz, Trier etc. vergleichbar ist. Vielmehr ist Diez im mittleren Marktsegment angeordnet, der dem rheinland-pfälzischen Durchschnittsmarkt hinreichend entspricht. 7.3 Mittelbildung Der Endwert wird aus den Ergebnissen der durchgeführten Komponentenmethode und des Modells Niedersachsen gebildet. Bei beiden Verfahren sind die qualitativen und quantitativen Wertfortschreibungen aus Marktdaten (vgl. sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen aus ersparten Erschließungs- und Ausbaubeiträgen und das Modell Niedersachsen) und aufgrund der Marktkenntnis und Erfahrung des Gutachterausschusses angesetzt worden. Die Verfahren sind im Hinblick auf Genauigkeit und Zuverlässigkeit vergleichbar, weshalb ein unterschiedliches Gewicht für die der Einzelergebnisse zur Ermittlung des endgültigen Endwertes nicht angesetzt wird. Der Unterschied zwischen den Ergebnissen liegt noch im gewöhnlichen Rahmen, er liegt vorrangig an der vorsichtigen intersubjektiven Einschätzung des Lagevorteils im Komponentenverfahren durch den Gutachterausschuss. Seite 8 von 79

19 8 Qualifizierung der Sanierungsmaßnahmen für die Sanierungsgebiete Altstadt Diez, 3. bis 5. Erweiterung 8. Sanierungsziele Als Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen und unter Beachtung der überregionalen Planungs- und Entwicklungsziele, sowie in Übereinstimmung mit dem Flächennutzungsplan und dem Stadtentwicklungsplan stellen sich folgende Ziele für die Sanierung im Bereich Altstadt Diez, 3. bis 5. Erweiterung : Verbesserung und Stärkung Einzelgebäudegestaltung von Gebäudenutzungen und der bedingt durch Verkehrsverlagerungen mittels Stadtumgehungen, die Neuordnung des fließenden und ruhenden Verkehrs im stadtzentralen Bereich wesentliche Verbesserungen von Platz- und Erweiterungen von vorhandenen Platzstrukturen Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit einer gewachsenen Stadtstruktur. Gleichzeitig soll der Wohnwert im Stadtkern verbessert werden. In wirtschaftlicher Hinsicht sollen die Sanierungsmaßnahmen zu dem Ziel führen, den vorhandenen Einzugsbereich der Stadt zu sichern und zu verbessern. Einzelmaßnahmen bestehen aus der Konzentration zentrumswirksamer Einrichtungen sowie der Umsiedlung störender Betriebe, der Schaffung einer schnellen und günstigen Erreichbarkeit des Zentrums, der Lösung des Andienungsproblems, der Schaffung ausreichender Parkmöglichkeit in geschäftsnaher Lage. Ausbaubeitragsvorteil und allgemeiner Erschließungsvorteil aus dem Ausbau der Straßen und den damit einhergehenden ersparten Ausbaubeiträgen ohne die diesbezüglichen Lageverbesserungen. Gestaltung von Freiflächen. Straßenraumgestaltung, Seite 9 von 79

20 8.2 Qualifizierung der konkreten Sanierungsmaßnahmen Die Sanierungsmaßnahmen sind nach Auskunft der Verbandsgemeindeverwaltung Diez abgeschlossen. Folgenden Maßnahmen haben sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen ergeben: allgemeiner Sanierungsvorteil (Initialeffekt durch die Aussicht auf öffentliche Investitionen, Zuschüsse und Steuervorteile), Lagevorteil aus den Wohn- und Geschäftsumfeldverbesserungen, Entlastung von Teilbereichen des Sanierungsgebietes vom fließenden Verkehr. Weitere Sanierungsmaßnahmen sind nachweislich der Kosten- und Finanzierungsübersicht von der öffentlichen Hand (vgl BauGB) bzw. im Auftrag der öffentlichen Hand (vgl. 55 Abs. Nr Teilsatz BauGB) durchgeführt worden: Verbesserung der Ansehnlichkeit der Straßen und Plätze Ausbau der Wilhelmstraße Wasserlauf entlang der Wilhelmstraße Lichtkonzept im Bereich der Wilhelmstraße und der Rosenstraße Ausbau der Rosenstraße Ausbau der Bergstraße Ausbau der Gehwege im Bereich der Wilhelmstraße zwischen Kreisel und Viadukt Ausbau der Gehwege im Bereich Schaumburger Straße und Schläferweg Grunderwerb (tlw.) Freilegung von Grundstücken Entstehung von Parkplätzen Herstellung eines Fußweges zwischen Oraniencenter und Schaumburger Straße, entlang der Aar Schläferweg 8a Wilhelmstraße 8 Wilhelmstraße 36 Wilhelmstraße 48 Wilhelmstraße 52 Wilhelmstraße 56 Wilhelmstraße 6 Wilhelmstraße 8 Wilhelmstraße 38 Wilhelmstraße 48 Wilhelmstraße 52 Wilhelmstraße 56 Tiefgarage Werkes Oraniencenter unter Parkebene (ca. öffentliche Parkplätze) entlang der Wilhelmstraße und der Rosenstraße wurden die Parkplatzflächen erweitert bzw. neu gestaltet Seite 2 von 79

21 Bergstraße 8 Rosenstraße 7 Rosenstraße 9 Schläferweg 8 Wilhelmstraße 5 Wilhelmstraße 7 Wilhelmstraße 8 Wilhelmstraße 9 Wilhelmstraße 26 Wilhelmstraße 3 Wilhelmstraße 34 Wilhelmstraße 35 Wilhelmstraße 38 Wilhelmstraße 42 Wilhelmstraße 42a Wilhelmstraße 49 Wilhelmstraße 55 Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen Wilhelmstraße 48 (Stadtbibliothek) Umzug von Bewohnern und Betrieben Wilhelmstraße 48 Wilhelmstraße 52 Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Gebäuden Seite 2 von 79

22 8.3 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 7. Die Zone 7. befindet sich im Bereich des Sanierungsgebietes Altstadt Diez, 3. Erweiterung (siehe nachfolgende unmaßstäbliche Darstellung). Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung für die Zone 7. In der Zone 7. wurden in der Sanierung keine Bodenwerterhöhungen bewirkt. Es entstand keine Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt und es gibt keine Vorteile durch eingesparte Erschließungs- bzw. Ausbaumaßnahmen. Auch ein eventueller allgemeiner Sanierungsvorteil, der sich insbesondere als Initialeffekt durch die beabsichtigten Investitionen der öffentlichen Hand einstellt, kommt hier nicht in Betracht. Der Gutachterausschuss beschließt daher eine abzuschöpfende sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von, /m². Seite 22 von 79

23 8.4 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone. Die Zone. befindet sich im Stadtkern von Diez im Bereich des Sanierungsgebietes Altstadt Diez, 5. Erweiterung (siehe nachfolgende unmaßstäbliche Darstellung) Entwicklungszustand der Grundstücke in der Zone Die Grundstücke der Zone. liegen im Bereich des sanierungsbedingten Bebauungsplans Altstadt II. Der Bebauungsplan setzt die Art der Bebauung als besonderes Wohngebiet (WB) und die Geschossflächenzahlen (GFZ) von,6 fest. Die Grundstücke sind nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet. Die Erschließung ist gesichert bzw. vorhanden. Der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks ist demzufolge dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV). Bei der folgenden Beschreibung und Berechnung ist vom aktuellen Planungszustand auszugehen. Der Entwicklungszustand des zonalen Endwertgrundstücks der Zone. ergibt sich ebenfalls zu baureifen Land gemäß 5 Abs. 4 ImmoWertV. Das Planungsrecht hat sich durch die Sanierung nicht geändert. Seite 23 von 79

24 8.4.2 Ermittlung des zonalen Anfangswerts der Zone Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. Es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone. ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (M) Geschossflächenzahl:,6 Grundstücksgröße: 25 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, Naturschutzbeitragsfrei Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt, aufgrund der Aussagen der Verbandsgemeindeverwaltung Diez, eine Straße in einem Zustand der zum Bewertungsstichtag kein Restwert beizumessen gewesen wäre Ableitung des Anfangswertes aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Der vorläufige Anfangswert für die Zone. als angepasster Mittelwert der Vergleichskaufpreise aus bebauten Grundstücken (siehe Kapitel 6..2) ergibt sich zu 93,57 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone, der sich auf den..26 bezieht, zurückgegriffen. Die zu bewertenden Grundstücke liegen in der Bodenrichtwertzone mit dem Bodenrichtwert in Höhe von 8, /m² (SU). Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (SU): Der Zusatz (SU) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (M) Bauweise: geschlossen (g) Geschosszahl: III Geschossflächenzahl:,6 Grundstücksgröße: 25 m² Seite 24 von 79

25 Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt aufgrund seiner Erhebungen für die Erschließungsanlagen in der Bodenrichtwertzone Straßen mit einer mittleren Restnutzungsdauer. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der BRWZ zum Stichtag:..6 8, /m² Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung %, /m² /m² -7, /m² - 8,75 % -7, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ,6,6 %, /m² Anpassung wegen der Lage innerhalb der Bodenrichtwertzone mittlere mittlere %, /m² Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag5 Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße Zonaler Anfangswert zum Stichtag , /m² Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen6 Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (unbebaut) Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren Gewogenes Mittel Verfahrensergebnis Gewicht, /m² 93,57 /m², 73, /m², 74,87 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone. zu 74,87 /m². 5) 6) Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts und dem Wertermittlungsstichtag haben die Bodenpreise keine signifikante Änderung erfahren. Beschreibung der Ableitung siehe Kapitel 6.3 Seite 25 von 79

26 8.4.3 Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone. wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Schaffung von Parkplätzen im näheren Umfeld Erneuerung und Gestaltung der vorhanden Erschließungsanlagen und die dabei ersparten Ausbau- und Erschließungsanlagen Erhöhung der Ansehnlichkeit des Gebietes durch Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden Komponentenmethode7 Anfangswert 74,87 /m² Durch die Aufwertung dieser Bewertungszone (die neue Erschließungsanlage ist besser und ansehnlicher als die ehemalige Erschließungsanlage, Schaffung von Parkplätzen im näheren Umfeld) und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd. 3, % geschätzt8). + 2,25 /m² 7) 8) geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch die sanierungsbedingten Ausbaumaßnahmen + 6,2 /m² vorläufiger zonaler Endwert Zone.: 83,32 /m² Beschreibung des Verfahrens siehe Kapitel 7. Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 26 von 79

27 Modell Niedersachsen 9 Für die Zone. ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) überwiegend intakt einzelne Maßnahmen (Modernisierungsmaßnahmen) Struktur, Erschließung (Objekt) günstig keine Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, funktionsgerecht Gemengelage (Objekt) keine Maßnahmen Umfeld, Verkehr, Infrastruktur (Gebiet) 3 Straßenausbau erfolgte vor wenigen Jahren, Schaffung von öffentlichen Parkplätzen im Bereich der Wilhelm- und Rosenstraße sowie im Bereich der TG Werkes, 3 Tab. : einige Infrastruktureinrichtungen fehlen, Straßenausbau weist Mängel auf Summe: 4 Summe: 4 Mittel: Mittel: Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (,,) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwertsteigerung von rd. 5,%. Bei dem zonalen Anfangswert von 74,87 /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 3,74 /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 78,6 /m² Endwert aus den Einzelergebnissen Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 83,32 /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 78,6 /m² Gewogenes Mittel 8,97 /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone. zu 8,97 /m². 9) ) Beschreibung des Verfahrens siehe Kapitel 7.2 Beschreibung siehe Kapitel 7.3 Seite 27 von 79

28 8.4.4 Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone. Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (8, /m² minus 74,9 /m²) ergibt 6, /m². Der Gutachterausschuss abgerundet 6, /m². ) beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von Erläuterung siehe Seite 3 Seite 28 von 79

29 8.5 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone.2 Die Zone.2 befindet sich im Bereich des Sanierungsgebietes Altstadt Diez, 5. Erweiterung (siehe nachfolgende unmaßstäbliche Darstellung). Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung für die Zone.2 In der Zone.2 wurden in der Sanierung keine Bodenwerterhöhungen bewirkt. Es entstand keine Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt und es gibt keine Vorteile durch eingesparte Erschließungs- bzw. Ausbaumaßnahmen. Auch ein eventueller allgemeiner Sanierungsvorteil, der sich insbesondere als Initialeffekt durch die beabsichtigten Investitionen der öffentlichen Hand einstellt, kommt hier nicht in Betracht. Der Gutachterausschuss beschließt daher eine abzuschöpfende sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von, /m². Seite 29 von 79

30 8.6 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 3. Die Zone 3. befindet sich im Stadtkern von Diez im Bereich des Sanierungsgebietes Altstadt Diez, 3. Erweiterung (siehe nachfolgende unmaßstäbliche Darstellung) Entwicklungszustand der Grundstücke in der Zone Die südwestlich der Wilhelmstraße gelegenen Grundstücke der Zone 3. liegen im Bereich des sanierungsbedingten Bebauungsplanes Innenstadt I. Der Bebauungsplan setzt die Art der Bebauung als Kerngebiet (MK) und die Geschossflächenzahlen (GFZ) von tlw., und tlw. 2,4 fest. Die Grundstücke sind nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet. Die Erschließung ist gesichert bzw. vorhanden. Der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks ist demzufolge dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV). Bei der folgenden Beschreibung und Berechnung ist vom aktuellen Planungszustand auszugehen. Für die nordöstlich der Wilhelmstraße gelegenen Grundstücke der Zone 3. liegt kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan vor. Die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse ist demzufolge nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen. Die Grundstücke sind nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet und die Erschließung ist gesichert bzw. vorhanden. Der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks ist dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV). Der Entwicklungszustand des zonalen Endwertgrundstücks der Zone 3. ergibt sich ebenfalls zu baureifen Land gemäß 5 Abs. 4 ImmoWertV. Das Planungsrecht hat sich durch die Sanierung nicht geändert. Seite 3 von 79

31 8.6.2 Ermittlung des zonalen Anfangswerts der Zone Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. Es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 3. ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (M) Geschossflächenzahl:,2 Grundstücksgröße: 6 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, Naturschutzbeitragsfrei Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt, aufgrund der Aussagen der Verbandsgemeindeverwaltung Diez, eine Straße in einem Zustand der zum Bewertungsstichtag kein Restwert beizumessen gewesen wäre Ableitung des Anfangswertes aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Der vorläufige Anfangswert für die Zone 3. als angepasster Mittelwert der Vergleichskaufpreise aus bebauten Grundstücken (siehe Kapitel 6..2) ergibt sich zu 6,86 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 3, der sich auf den..26 bezieht, zurückgegriffen. Die zu bewertenden Grundstücke liegen in der Bodenrichtwertzone 3 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von, /m² (SU). Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (SU): Der Zusatz (SU) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (M) Bauweise: geschlossen (g) Geschosszahl: III Geschossflächenzahl:,2 Grundstücksgröße: 6 m² Seite 3 von 79

32 Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt aufgrund seiner Erhebungen für die Erschließungsanlagen in der Bodenrichtwertzone 3 Straßen mit einer mittleren Restnutzungsdauer. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der BRWZ 3 zum Stichtag:, /m²..6 Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung %, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage /m² -7, /m² rd. - 6,4 % -7, /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 6 m² 6 m² %, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ,2,2 %, /m² Anpassung wegen der Lage innerhalb der Bodenrichtwertzone mittlere mittlere %, /m² Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag2 Zonaler Anfangswert zum Stichtag , /m² Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen3 Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (unbebaut) Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren Gewogenes Mittel Verfahrensergebnis Gewicht, /m² 6,86 /m², 3, /m², 3,35 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 3. zu 3,35 /m². 2) 3) Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts und dem Wertermittlungsstichtag haben die Bodenpreise keine signifikante Änderung erfahren. Beschreibung der Ableitung siehe Kapitel 6.3 Seite 32 von 79

33 8.6.3 Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 3. wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Verbesserung der Verkehrssituation durch Entlastung vom innerörtlichen Durchgangsverkehr Reduzierung der verkehrsbedingten Lärmimmission Schaffung von Parkplätzen im näheren Umfeld Erneuerung und Gestaltung der vorhanden Erschließungsanlagen und die dabei ersparten Ausbau- und Erschließungsanlagen Erhöhung der Ansehnlichkeit des Gebietes durch Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden Komponentenmethode4 Anfangswert 3,35 /m² Durch die Aufwertung dieser Bewertungszone (die neue Erschließungsanlage ist besser und ansehnlicher als die ehemalige Erschließungsanlage, Schaffung von Parkplätzen) und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd. 7, % geschätzt5). + 7,23 /m² geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch die sanierungsbedingten Ausbaumaßnahmen vorläufiger zonaler Endwert Zone 3.: 4) 5) + 6,2 /m² 6,78 /m² Beschreibung des Verfahrens siehe Kapitel 7. Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 33 von 79

34 Modell Niedersachsen 6 Für die Zone 3. ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) mehrere einzelne Mängel 3 einzelne Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen 3 Struktur, Erschließung (Objekt) günstig keine Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, funktionsgerecht Gemengelage (Objekt) keine Maßnahmen Umfeld, Verkehr, Infrastruktur (Gebiet) Infrastruktur insgesamt ergänzungsbedürftig, Straßenoberfläche defekt, muss erneuert werden 5 Straßenausbau erfolgte vor wenigen Jahren, geringeres Verkehrsaufkommen (Abstufung der Wilhelmstraße zur Gemeindestraße), Schaffung von öffentlichen Parkplätzen im Bereich der Wilhelmstraße sowie im Bereich des Oraniencenters, Wasserlauf entlang der Straße 5 Summe: 8 Summe: 8 Mittel: 2 Mittel: 2 Tab. : Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (2, 2,) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwertsteigerung von rd. 6,%. Bei dem zonalen Anfangswert von 3,35 /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 6,2 /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 9,55 /m² Endwert aus den Einzelergebnissen7 Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 6,78 /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 9,55 /m² Gewogenes Mittel 3,7 /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 3. zu 3,7 /m². 6) 7) Beschreibung des Verfahrens siehe Kapitel 7.2 Beschreibung siehe Kapitel 7.3 Seite 34 von 79

35 8.6.4 Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 3. Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (3,2 /m² minus 3,4 /m²) ergibt 9,8 /m². Der Gutachterausschuss abgerundet8 9,7 /m². 8) beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von Erläuterung siehe Seite 3 Seite 35 von 79

36 8.7 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 3.2 Die Zone 3.2 befindet sich im Bereich des Sanierungsgebietes Altstadt Diez, 3. Erweiterung (siehe nachfolgende unmaßstäbliche Darstellung) Entwicklungszustand der Grundstücke in der Zone Für den Bereich der Zone 3.2 liegt kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan vor. Die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse ist demzufolge nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen. Die Grundstücke sind nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet und die Erschließung ist gesichert bzw. vorhanden. Der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks ist dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV). Der Entwicklungszustand des zonalen Endwertgrundstücks der Zone 3.2 ergibt sich ebenfalls zu baureifen Land gemäß 5 Abs. 4 ImmoWertV. Das Planungsrecht hat sich durch die Sanierung nicht geändert. Seite 36 von 79

37 8.7.2 Ermittlung des zonalen Anfangswerts der Zone Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. Es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 3.2 ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (M) Geschossflächenzahl:,2 Grundstücksgröße: m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, Naturschutzbeitragsfrei Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt, aufgrund der Aussagen der Verbandsgemeindeverwaltung Diez, eine Straße in einem Zustand der zum Bewertungsstichtag kein Restwert beizumessen gewesen wäre Ableitung des Anfangswertes aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Der vorläufige Anfangswert für die Zone 3.2 als angepasster Mittelwert der Vergleichskaufpreise aus bebauten Grundstücken (siehe Kapitel 6..2) ergibt sich zu 2,9 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 3, der sich auf den..26 bezieht, zurückgegriffen. Die zu bewertenden Grundstücke liegen in der Bodenrichtwertzone 3 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von, /m² (SU). Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (SU): Der Zusatz (SU) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (M) Bauweise: geschlossen (g) Geschosszahl: III Geschossflächenzahl:,2 Grundstücksgröße: 6 m² Seite 37 von 79

38 Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt aufgrund seiner Erhebungen für die Erschließungsanlagen in der Bodenrichtwertzone 3 Straßen mit einer mittleren Restnutzungsdauer. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der BRWZ 3 zum Stichtag:..6, /m² Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung %, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage /m² -7, /m² rd. - 6,4 % -7, /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 6 m² m² -4% -4,4 /m² Anpassung wegen abweichender GFZ,2,2 %, /m² Anpassung wegen der Lage innerhalb der Bodenrichtwertzone mittlere mittlere %, /m² Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag9 Zonaler Anfangswert zum Stichtag ,6 /m² Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen2 Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (unbebaut) Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren Gewogenes Mittel Verfahrensergebnis Gewicht, /m² 2,9 /m², 98,6 /m², 98,92 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 3.2 zu 98,92 /m². 9) 2) Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts und dem Wertermittlungsstichtag haben die Bodenpreise keine signifikante Änderung erfahren. Beschreibung der Ableitung siehe Kapitel 6.3 Seite 38 von 79

39 8.7.3 Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 3.2 wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Verbesserung der Verkehrssituation durch Entlastung vom innerörtlichen Durchgangsverkehr Reduzierung der verkehrsbedingten Lärmimmission Schaffung von Parkplätzen im näheren Umfeld Erneuerung und Gestaltung der vorhanden Erschließungsanlagen und die dabei ersparten Ausbau- und Erschließungsanlagen Erhöhung der Ansehnlichkeit des Gebietes durch Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden Komponentenmethode2 Anfangswert 98,92 /m² Durch die Aufwertung dieser Bewertungszone (die neue Erschließungsanlage ist besser und ansehnlicher als die ehemalige Erschließungsanlage, Schaffung von Parkplätzen) und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd. 7, % geschätzt22). + 6,92 /m² geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch die sanierungsbedingten Ausbaumaßnahmen vorläufiger zonaler Endwert Zone 3.2: 2) 22) + 6,2 /m² 2,4 /m² Beschreibung des Verfahrens siehe Kapitel 7. Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 39 von 79

40 Modell Niedersachsen 23 Für die Zone 3.2 ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) intakt keine Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) günstig keine Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, geringe Beeinträchtigungen Gemengelage (Objekt) 2 Freilegung von Grundstücken sowie Umzug von Bewohnern/ Betrieben 2 Umfeld, Verkehr, Infrastruktur (Gebiet) 4 Straßenausbau erfolgte vor wenigen Jahren, geringeres Verkehrsaufkommen (Abstufung der Wilhelmstraße zur Gemeindestraße), Schaffung von öffentlichen Parkplätzen im Bereich der Wilhelmstraße sowie im Bereich des Oraniencenters, Wasserlauf entlang der Straße 4 Tab. : Verkehrssituation verbesserungsbedürftig Straße erneuerungsbedürftig Summe: 6 Summe: 6 Mittel:,5 Mittel:,5 Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (,5,5) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwertsteigerung von rd. 5,5%. Bei dem zonalen Anfangswert von 98,92 /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 5,44 /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 4,36 /m² Endwert aus den Einzelergebnissen24 Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 2,4 /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 4,36 /m² Gewogenes Mittel 8,2 /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 3.2 zu 8,2 /m². 23) 24) Beschreibung des Verfahrens siehe Kapitel 7.2 Beschreibung siehe Kapitel 7.3 Seite 4 von 79

41 8.7.4 Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 3.2 Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (8,2 /m² minus 98,9 /m²) ergibt 9,3 /m². Der Gutachterausschuss abgerundet25 9,2 /m². 25) beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von Erläuterung siehe Seite 3 Seite 4 von 79

42 8.8 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 3.3 Die Zone 3.3 befindet sich im Bereich des Sanierungsgebietes Altstadt Diez, 3. Erweiterung (siehe nachfolgende unmaßstäbliche Darstellung) Entwicklungszustand der Grundstücke in der Zone Für den Bereich der Zone 3.3 liegt kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan vor. Die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse ist demzufolge nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen. Die Grundstücke sind nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet und die Erschließung ist gesichert bzw. vorhanden. Der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks ist dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV). Der Entwicklungszustand des zonalen Endwertgrundstücks der Zone 3.3 ergibt sich ebenfalls zu baureifen Land gemäß 5 Abs. 4 ImmoWertV. Das Planungsrecht hat sich durch die Sanierung nicht geändert. Seite 42 von 79

43 8.8.2 Ermittlung des zonalen Anfangswerts der Zone Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. Es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 3.3 ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (M) Geschossflächenzahl:,2 Grundstücksgröße: 6 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, Naturschutzbeitragsfrei Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt, aufgrund der Aussagen der Verbandsgemeindeverwaltung Diez, eine weitgehend intakte Straße Ableitung des Anfangswertes aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Der vorläufige Anfangswert für die Zone 3.3 als angepasster Mittelwert der Vergleichskaufpreise aus bebauten Grundstücken (siehe Kapitel 6..2) ergibt sich zu 6,86 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 3, der sich auf den..26 bezieht, zurückgegriffen. Die zu bewertenden Grundstücke liegen in der Bodenrichtwertzone 3 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von, /m² (SU). Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (SU): Der Zusatz (SU) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (M) Bauweise: geschlossen (g) Geschosszahl: III Geschossflächenzahl:,2 Grundstücksgröße: 6 m² Seite 43 von 79

44 Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt aufgrund seiner Erhebungen für die Erschließungsanlagen in der Bodenrichtwertzone 3 Straßen mit einer mittleren Restnutzungsdauer. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der BRWZ 3 zum Stichtag:, /m²..6 Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung %, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage /m² /m² %, /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 6 m² 6 m² %, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ,2,2 %, /m² Anpassung wegen der Lage innerhalb der Bodenrichtwertzone mittlere mäßige rd. - 4,55% -5, /m² Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag26 Zonaler Anfangswert zum Stichtag , /m² Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen27 Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (unbebaut) Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren Gewogenes Mittel Verfahrensergebnis Gewicht, /m² 6,86 /m², 5, /m², 5,7 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 3.3 zu 5,7 /m². 26) 27) Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts und dem Wertermittlungsstichtag haben die Bodenpreise keine signifikante Änderung erfahren. Beschreibung der Ableitung siehe Kapitel 6.3 Seite 44 von 79

45 8.8.3 Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 3.3 wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Schaffung von Parkplätzen im näheren Umfeld Erhöhung der Ansehnlichkeit des Gebietes durch Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden Komponentenmethode28 Anfangswert 5,7 /m² Durch die Aufwertung dieser Bewertungszone (Schaffung von Parkplätzen im näheren Umfeld) und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd.,5 % geschätzt29). +,58 /m² vorläufiger zonaler Endwert Zone 3.3: 28) 29) 6,75 /m² Beschreibung des Verfahrens siehe Kapitel 7. Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 45 von 79

46 Modell Niedersachsen 3 Für die Zone 3.3 ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) intakt keine Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) günstig keine Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, funktionsgerecht Gemengelage (Objekt) keine Maßnahmen Umfeld, Verkehr, Infrastruktur (Gebiet) Schaffung von öffentlichen Parkplätzen im Bereich der Wilhelmstraße sowie im Bereich des Oraniencenters Tab. : Überwiegend gut Summe: Summe: Mittel:,25 Mittel:,25 Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (,25,25) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwertsteigerung von rd. 2,%. Bei dem zonalen Anfangswert von 5,7 /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 2, /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 7,27 /m² Endwert aus den Einzelergebnissen3 Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 6,75 /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 7,27 /m² Gewogenes Mittel 7, /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 3.3 zu 7, /m². 3) 3) Beschreibung des Verfahrens siehe Kapitel 7.2 Beschreibung siehe Kapitel 7.3 Seite 46 von 79

47 8.8.4 Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 3.3 Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (7, /m² minus 5,2 /m²) ergibt,8 /m². Der Gutachterausschuss abgerundet32,7 /m². 32) beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von Erläuterung siehe Seite 3 Seite 47 von 79

48 8.9 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 3.4 Die Zone 3.4 befindet sich im Bereich des Sanierungsgebietes Altstadt Diez, 3. Erweiterung (siehe nachfolgende unmaßstäbliche Darstellung) Entwicklungszustand der Grundstücke in der Zone Für den Bereich der Zone 3.4 liegt kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan vor. Die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse ist demzufolge nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen. Die Grundstücke sind nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet und die Erschließung ist gesichert bzw. vorhanden. Der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks ist dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV). Der Entwicklungszustand des zonalen Endwertgrundstücks der Zone 3.4 ergibt sich ebenfalls zu baureifen Land gemäß 5 Abs. 4 ImmoWertV. Das Planungsrecht hat sich durch die Sanierung nicht geändert. Seite 48 von 79

49 8.9.2 Ermittlung des zonalen Anfangswerts der Zone Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. Es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 3.4 ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (M) Geschossflächenzahl:,2 Grundstücksgröße: 6 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, Naturschutzbeitragsfrei Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt, aufgrund der Aussagen der Verbandsgemeindeverwaltung Diez, eine Straßenbegleitfläche in einem Zustand der zum Bewertungsstichtag kein Restwert beizumessen gewesen wäre Ableitung des Anfangswertes aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Der vorläufige Anfangswert für die Zone 3.4 als angepasster Mittelwert der Vergleichskaufpreise aus bebauten Grundstücken (siehe Kapitel 6..2) ergibt sich zu 6,86 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 3, der sich auf den..26 bezieht, zurückgegriffen. Die zu bewertenden Grundstücke liegen in der Bodenrichtwertzone 3 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von, /m² (SU). Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (SU): Der Zusatz (SU) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (M) Bauweise: geschlossen (g) Geschosszahl: III Geschossflächenzahl:,2 Grundstücksgröße: 6 m² Seite 49 von 79

50 Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt aufgrund seiner Erhebungen für die Erschließungsanlagen in der Bodenrichtwertzone 3 Straßen mit einer mittleren Restnutzungsdauer. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der BRWZ 3 zum Stichtag:, /m²..6 Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung %, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage (Straßenbegleitfläche) /m² -5, /m² rd. - 4,55 % -5, /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 6 m² 6 m² %, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ,2,2 %, /m² Anpassung wegen der Lage innerhalb der Bodenrichtwertzone mittlere mäßige rd. - 4,55 % -5, /m² Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag33 Zonaler Anfangswert zum Stichtag , /m² Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen34 Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (unbebaut) Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren Gewogenes Mittel Verfahrensergebnis Gewicht, /m² 6,86 /m²,, /m²,,62 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 3.4 zu,62 /m². 33) 34) Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts und dem Wertermittlungsstichtag haben die Bodenpreise keine signifikante Änderung erfahren. Beschreibung der Ableitung siehe Kapitel 6.3 Seite 5 von 79

51 8.9.3 Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 3.4 wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Schaffung von Parkplätzen im näheren Umfeld Erneuerung und Gestaltung der vorhanden Erschließungsanlagen (Straßenbegleitflächen) und die dabei ersparten Ausbau- und Erschließungsanlagen Umzug von Betrieben Komponentenmethode35 Anfangswert,62 /m² Durch den allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd.,5 % geschätzt36). +,5 /m² geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch die sanierungsbedingten Ausbaumaßnahmen (Straßenbegleitflächen) + 3,7 /m² vorläufiger zonaler Endwert Zone 3.4: 35) 36) 4,82 /m² Beschreibung des Verfahrens siehe Kapitel 7. Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 5 von 79

52 Modell Niedersachsen 37 Für die Zone 3.4 ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) intakt keine Maßnahmen Struktur, Erschließung (Objekt) günstig keine Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, überwiegend funktionsgerecht Gemengelage (Objekt) einzelne Maßnahmen bezogen auf einzelne Grundstücke, Freilegung eines Grundstückes Umfeld, Verkehr, Infrastruktur (Gebiet) Straßenbegleitfläche wurde erneuert, Schaffung von öffentlichen Parkplätzen im Bereich der Wilhelmstraße sowie im Bereich des Oraniencenters, Summe: 2 Summe: 2 Mittel:,5 Mittel:,5 Tab. : überwiegend gut Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (,5,5) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwertsteigerung von rd. 3,%. Bei dem zonalen Anfangswert von,62 /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 3,2 /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 3,64 /m² Endwert aus den Einzelergebnissen38 Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 4,82 /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 3,64 /m² Gewogenes Mittel 4,23 /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 3.4 zu 4,23 /m². 37) 38) Beschreibung des Verfahrens siehe Kapitel 7.2 Beschreibung siehe Kapitel 7.3 Seite 52 von 79

53 8.9.4 Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 3.4 Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (4,2 /m² minus,6 /m²) ergibt 3,6 /m². Der Gutachterausschuss abgerundet39 3,5 /m². 39) beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von Erläuterung siehe Seite 3 Seite 53 von 79

54 8. Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 46. Die Zone 46. befindet sich im Stadtkern von Diez im Bereich der Sanierungsgebiete Altstadt Diez, 4. und 5. Erweiterung (siehe nachfolgende unmaßstäbliche Darstellung). 8.. Entwicklungszustand der Grundstücke in der Zone Die Grundstücke der Zone 46. liegen überwiegend im Bereich der sanierungsbedingten Bebauungspläne Innenstadt II und Altstadt II. Der Bebauungsplan Innenstadt II setzt die Art der Bebauung als Kerngebiet (MK), die Geschossflächenzahlen (GFZ) von,, 2, und geringfügig 3, und der Bebauungsplan Altstadt II die Art der Bebauung als besonderes Wohngebiet (WB) und die Geschossflächenzahlen (GFZ) mit 2,8 fest. Die Grundstücke sind nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet. Die Erschließung ist gesichert bzw. vorhanden. Der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks ist demzufolge dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV). Bei der folgenden Beschreibung und Berechnung ist vom aktuellen Planungszustand auszugehen. Der Entwicklungszustand des zonalen Endwertgrundstücks der Zone 46. ergibt sich ebenfalls zu baureifen Land gemäß 5 Abs. 4 ImmoWertV. Das Planungsrecht hat sich durch die Sanierung nicht geändert. Seite 54 von 79

55 8..2 Ermittlung des zonalen Anfangswerts der Zone Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. Es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 46. ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (M) Geschossflächenzahl: 2, Grundstücksgröße: 5 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, Naturschutzbeitragsfrei Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt, aufgrund der Aussagen der Verbandsgemeindeverwaltung Diez, eine Straße in einem Zustand der zum Bewertungsstichtag kein Restwert beizumessen gewesen wäre Ableitung des Anfangswertes aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Der vorläufige Anfangswert für die Zone 46. als angepasster Mittelwert der Vergleichskaufpreise aus bebauten Grundstücken (siehe Kapitel 6..2) ergibt sich zu 7,5 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 46, der sich auf den..26 bezieht, zurückgegriffen. Die zu bewertenden Grundstücke liegen in der Bodenrichtwertzone 46 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von 4, /m² (SU). Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (SU): Der Zusatz (SU) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (M) Bauweise: geschlossen (g) Geschosszahl: III Geschossflächenzahl: 2, Grundstücksgröße: 45 m² Seite 55 von 79

56 Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt aufgrund seiner Erhebungen für die Erschließungsanlagen in der Bodenrichtwertzone 46 Straßen mit einer mittleren Restnutzungsdauer. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der BRWZ 46 zum Stichtag: 4, /m²..6 Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung %, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage /m² -7, /m² -5% -7, /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 45 m² 5 m² -% -,4 /m² Anpassung wegen abweichender GFZ 2, 2, %, /m² Anpassung wegen der Lage innerhalb der Bodenrichtwertzone mittlere mäßige rd. - 3,6 % -5, /m² Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag4 Zonaler Anfangswert zum Stichtag ,6 /m² Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen4 Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (unbebaut) Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren Gewogenes Mittel Verfahrensergebnis Gewicht, /m² 7,5 /m², 26,6 /m², 3,65 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 46. zu 3,65 /m². 4) 4) Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts und dem Wertermittlungsstichtag haben die Bodenpreise keine signifikante Änderung erfahren. Beschreibung der Ableitung siehe Kapitel 6.3 Seite 56 von 79

57 8..3 Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 46. wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Verbesserung der Verkehrssituation durch Entlastung vom innerörtlichen Durchgangsverkehr Reduzierung der verkehrsbedingten Lärmimmission Schaffung von Parkplätzen im näheren Umfeld Erneuerung und Gestaltung der vorhanden Erschließungsanlagen und die dabei ersparten Ausbau- und Erschließungsanlagen Erhöhung der Ansehnlichkeit des Gebietes durch Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden Komponentenmethode42 Anfangswert 3,65 /m² Durch die Aufwertung dieser Bewertungszone (die neue Erschließungsanlage ist besser und ansehnlicher als die ehemalige Erschließungsanlage, Schaffung von Parkplätzen) und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd. 6, % geschätzt43). + 7,84 /m² geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch die sanierungsbedingten Ausbaumaßnahmen vorläufiger zonaler Endwert Zone 46.: 42) 43) + 7, /m² 45,49 /m² Beschreibung des Verfahrens siehe Kapitel 7. Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 57 von 79

58 Modell Niedersachsen 44 Für die Zone 46. ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) geringe/ keine Mängel 2 gezielte Behebung der Mängel (Modernisierungsmaßnahmen) 2 Struktur, Erschließung (Objekt) günstig keine Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, funktionsgerecht Gemengelage (Objekt) keine Maßnahmen Umfeld, Verkehr, Infrastruktur (Gebiet) Infrastruktur insgesamt ergänzungsbedürftig, Straßenoberfläche defekt, muss erneuert werden 5 Straßenausbau erfolgte vor wenigen Jahren, geringeres Verkehrsaufkommen (Abstufung der Rosenstraße zur Gemeindestraße), Schaffung eines öffentlichen Platzes (Marktplatz), Schaffung von öffentlichen Parkplätzen im Bereich Rosen-/ Wilhelmstraße sowie im Bereich der TG Werkes, 5 Summe: 7 Summe: 7 Mittel:,75 Mittel:,75 Tab. : Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (,75,75) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwertsteigerung von rd. 5,5%. Bei dem zonalen Anfangswert von 3,65 /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 7,9 /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 37,84 /m² Endwert aus den Einzelergebnissen45 Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 45,49 /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 37,84 /m² Gewogenes Mittel 4,67 /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 46. zu 4,67 /m². 44) 45) Beschreibung des Verfahrens siehe Kapitel 7.2 Beschreibung siehe Kapitel 7.3 Seite 58 von 79

59 8..4 Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 46. Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (4,7 /m² minus 3,7 /m²) ergibt, /m². Der Gutachterausschuss abgerundet46,9 /m². 46) beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von Erläuterung siehe Seite 3 Seite 59 von 79

60 8. Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 46.2 Die Zone 46.2 befindet sich im Stadtkern von Diez im Bereich des Sanierungsgebietes Altstadt Diez, 4. Erweiterung (siehe nachfolgende unmaßstäbliche Darstellung). 8.. Entwicklungszustand der Grundstücke in der Zone Die Grundstücke der Zone 46.2 liegen im Bereich des sanierungsbedingten Bebauungsplans Innenstadt II. Der Bebauungsplan setzt die Art der Bebauung als Kerngebiet (MK) und die Geschossflächenzahlen (GFZ) von 2, und 3, fest. Die Grundstücke sind nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet. Die Erschließung ist gesichert bzw. vorhanden. Der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks ist demzufolge dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV). Bei der folgenden Beschreibung und Berechnung ist vom aktuellen Planungszustand auszugehen. Der Entwicklungszustand des zonalen Endwertgrundstücks der Zone 46.2 ergibt sich ebenfalls zu baureifen Land gemäß 5 Abs. 4 ImmoWertV. Das Planungsrecht hat sich durch die Sanierung nicht geändert. Seite 6 von 79

61 8..2 Ermittlung des zonalen Anfangswerts der Zone Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. Es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 46.2 ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (M) Geschossflächenzahl: 2, Grundstücksgröße: 25 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, Naturschutzbeitragsfrei Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt, aufgrund der Aussagen der Verbandsgemeindeverwaltung Diez, eine Straße in einem Zustand der zum Bewertungsstichtag kein Restwert beizumessen gewesen wäre Ableitung des Anfangswertes aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Der vorläufige Anfangswert für die Zone 46.2 als angepasster Mittelwert der Vergleichskaufpreise aus bebauten Grundstücken (siehe Kapitel 6..2) ergibt sich zu 8,39 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 46, der sich auf den..26 bezieht, zurückgegriffen. Die zu bewertenden Grundstücke liegen in der Bodenrichtwertzone 46 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von 4, /m² (SU). Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (SU): Der Zusatz (SU) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (M) Bauweise: geschlossen (g) Geschosszahl: III Geschossflächenzahl: 2, Grundstücksgröße: 45 m² Seite 6 von 79

62 Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt aufgrund seiner Erhebungen für die Erschließungsanlagen in der Bodenrichtwertzone 46 Straßen mit einer mittleren Restnutzungsdauer. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der BRWZ 46 zum Stichtag: 4, /m²..6 Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung %, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage /m² -7, /m² -5% -7, /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 45 m² 25 m² 5% 7, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ 2, 2, %, /m² Anpassung wegen der Lage innerhalb der Bodenrichtwertzone mittlere gute rd. 3,6 % 5, /m² Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag47 Zonaler Anfangswert zum Stichtag , /m² Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen48 Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (unbebaut) Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren Gewogenes Mittel Verfahrensergebnis Gewicht, /m² 8,39 /m², 45, /m², 48,22 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 46.2 zu 48,22 /m². 47) 48) Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts und dem Wertermittlungsstichtag haben die Bodenpreise keine signifikante Änderung erfahren. Beschreibung der Ableitung siehe Kapitel 6.3 Seite 62 von 79

63 8..3 Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 46.2 wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Verbesserung der Verkehrssituation durch Entlastung vom innerörtlichen Durchgangsverkehr Reduzierung der verkehrsbedingten Lärmimmission Schaffung von Parkplätzen im näheren Umfeld Erneuerung und Gestaltung der vorhanden Erschließungsanlagen und die dabei ersparten Ausbau- und Erschließungsanlagen Herstellung eines öffentlichen Platzes (Marktplatz) Komponentenmethode49 Anfangswert 48,22 /m² Durch die Aufwertung dieser Bewertungszone (die neue Erschließungsanlage ist besser und ansehnlicher als die ehemalige Erschließungsanlage, Schaffung von Parkplätzen) und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd. 6, % geschätzt5). + 8,89 /m² geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch die sanierungsbedingten Ausbaumaßnahmen vorläufiger zonaler Endwert Zone 46.2: 49) 5) + 7, /m² 64, /m² Beschreibung des Verfahrens siehe Kapitel 7. Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 63 von 79

64 Modell Niedersachsen 5 Für die Zone 46.2 ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) geringe/ keine Mängel 2 gezielte Behebung der Mängel (Modernisierungsmaßnahmen) 2 Struktur, Erschließung (Objekt) günstig keine Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, funktionsgerecht Gemengelage (Objekt) keine Maßnahmen Umfeld, Verkehr, Infrastruktur (Gebiet) 6 Straßenausbau erfolgte vor wenigen Jahren, geringeres Verkehrsaufkommen (Abstufung der Rosenstraße zur Gemeindestraße), Schaffung eines öffentlichen Platzes (Marktplatz, überwiegend ohne KFZ-Verkehr), Schaffung von öffentlichen Parkplätzen im Bereich Rosen-/ Wilhelm- und Schulstraße sowie im Bereich der TG Werkes, 6 Summe: 8 Summe: 8 Mittel: 2 Mittel: 2 Tab. : Verkehrsanbindung mangelhaft, Parkmöglichkeiten nicht in ausreichendem Umfang Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (2, 2,) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwertsteigerung von rd. 6,%. Bei dem zonalen Anfangswert von 48,22 /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 8,89 /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 57, /m² Endwert aus den Einzelergebnissen52 Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 64, /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 57, /m² Gewogenes Mittel 6,6 /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 46.2 zu 6,6 /m². 5) 52) Beschreibung des Verfahrens siehe Kapitel 7.2 Beschreibung siehe Kapitel 7.3 Seite 64 von 79

65 8..4 Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 46.2 Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (6,6 /m² minus 48,2 /m²) ergibt 2,4 /m². Der Gutachterausschuss abgerundet53 2,3 /m². 53) beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von Erläuterung siehe Seite 3 Seite 65 von 79

66 8.2 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 46.3 Die Zone 46.3 befindet sich im Stadtkern von Diez im Bereich des Sanierungsgebietes Altstadt Diez, 5.Erweiterung (siehe nachfolgende unmaßstäbliche Darstellung) Entwicklungszustand der Grundstücke in der Zone Die Grundstücke der Zone 46.3 liegen im Bereich des sanierungsbedingten Bebauungsplans Altstadt II. Der Bebauungsplan setzt die Art der Bebauung als besonderes Wohngebiet (WB) und die Geschossflächenzahlen (GFZ) von 2,8 fest. Die Grundstücke sind nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet. Die Erschließung ist gesichert bzw. vorhanden. Der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks ist demzufolge dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV). Bei der folgenden Beschreibung und Berechnung ist vom aktuellen Planungszustand auszugehen. Der Entwicklungszustand des zonalen Endwertgrundstücks der Zone 46.3 ergibt sich ebenfalls zu baureifen Land gemäß 5 Abs. 4 ImmoWertV. Das Planungsrecht hat sich durch die Sanierung nicht geändert. Seite 66 von 79

67 8.2.2 Ermittlung des zonalen Anfangswerts der Zone Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. Es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 46.3 ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (M) Geschossflächenzahl: 2, Grundstücksgröße: 45 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, Naturschutzbeitragsfrei Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt, aufgrund der Aussagen der Verbandsgemeindeverwaltung Diez, eine Straße in einem Zustand der zum Bewertungsstichtag kein Restwert beizumessen gewesen wäre Ableitung des Anfangswertes aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Der vorläufige Anfangswert für die Zone 46.3 als angepasster Mittelwert der Vergleichskaufpreise aus bebauten Grundstücken (siehe Kapitel 6..2) ergibt sich zu 7,5 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 46, der sich auf den..26 bezieht, zurückgegriffen. Die zu bewertenden Grundstücke liegen in der Bodenrichtwertzone 46 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von 4, /m² (SU). Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (SU): Der Zusatz (SU) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (M) Bauweise: geschlossen (g) Geschosszahl: III Geschossflächenzahl: 2, Grundstücksgröße: 45 m² Seite 67 von 79

68 Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt aufgrund seiner Erhebungen für die Erschließungsanlagen in der Bodenrichtwertzone 46 Straßen mit einer mittleren Restnutzungsdauer. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der BRWZ 46 zum Stichtag: 4, /m²..6 Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung %, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage /m² -7, /m² -5% -7, /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 45 m² 45 m² %, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ 2, 2, %, /m² Anpassung wegen der Lage innerhalb der Bodenrichtwertzone mittlere mäßige rd. - 3,6 % -5, /m² Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag54 Zonaler Anfangswert zum Stichtag , /m² Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen55 Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (unbebaut) Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren Gewogenes Mittel Verfahrensergebnis Gewicht, /m² 7,5 /m², 28, /m², 3,92 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 46.3 zu 3,92 /m². 54) 55) Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts und dem Wertermittlungsstichtag haben die Bodenpreise keine signifikante Änderung erfahren. Beschreibung der Ableitung siehe Kapitel 6.3 Seite 68 von 79

69 8.2.3 Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 46.3 wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Reduzierung der verkehrsbedingten Lärmimmission Schaffung von Parkplätzen im näheren Umfeld Erneuerung und Gestaltung der vorhanden Erschließungsanlagen und die dabei ersparten Ausbau- und Erschließungsanlagen Erhöhung der Ansehnlichkeit des Gebietes durch Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden Komponentenmethode56 Anfangswert 3,92 /m² Durch die Aufwertung dieser Bewertungszone (die neue Erschließungsanlage ist besser und ansehnlicher als die ehemalige Erschließungsanlage, Schaffung von Parkplätzen im näheren Umfeld) und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd. 3,5 % geschätzt57). + 4,62 /m² geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch die sanierungsbedingten Ausbaumaßnahmen vorläufiger zonaler Endwert Zone 46.3: 56) 57) + 6,2 /m² 42,74 /m² Beschreibung des Verfahrens siehe Kapitel 7. Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 69 von 79

70 Modell Niedersachsen 58 Für die Zone 46.3 ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) überwiegend intakt einzelne Maßnahmen (Modernisierungsmaßnahmen) Struktur, Erschließung (Objekt) günstig keine Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, funktionsgerecht Gemengelage (Objekt) keine Maßnahmen Umfeld, Verkehr, Infrastruktur (Gebiet) 4 Straßenausbau erfolgte vor wenigen Jahren, Schaffung von öffentlichen Parkplätzen im Bereich der Wilhelm- und Rosenstraße sowie im Bereich der TG Werkes, Schaffung eines öffentlichen Platzes (Marktplatz) 4 Tab. : Verkehrssituation verbesserungsbedürftig, Straße erneuerungsbedürftig Summe: 5 Summe: 5 Mittel:,25 Mittel:,25 Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (,25,25) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwertsteigerung von rd. 5,%. Bei dem zonalen Anfangswert von 3,92 /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 6,6 /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 38,52 /m² Endwert aus den Einzelergebnissen59 Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 42,74 /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 38,52 /m² Gewogenes Mittel 4,63 /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 46.3 zu 4,63 /m². 58) 59) Beschreibung des Verfahrens siehe Kapitel 7.2 Beschreibung siehe Kapitel 7.3 Seite 7 von 79

71 8.2.4 Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 46.3 Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (4,6 /m² minus 3,9 /m²) ergibt 8,7 /m². Der Gutachterausschuss abgerundet6 8,6 /m². 6) beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von Erläuterung siehe Seite 3 Seite 7 von 79

72 8.3 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 47. Die Zone 47. befindet sich im Stadtkern von Diez im Bereich des Sanierungsgebietes Altstadt Diez, 4. Erweiterung (siehe nachfolgende unmaßstäbliche Darstellung) Entwicklungszustand der Grundstücke in der Zone Die südwestlich der Wilhelmstraße gelegenen Grundstücke der Zone 47. liegen im Bereich des sanierungsbedingten Bebauungsplanes Innenstadt II. Der Bebauungsplan setzt die Art der Bebauung als Kerngebiet (MK) und die Geschossflächenzahlen (GFZ) von 2, fest. Die Grundstücke sind nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet. Die Erschließung ist gesichert bzw. vorhanden. Der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks ist demzufolge dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV). Bei der folgenden Beschreibung und Berechnung ist vom aktuellen Planungszustand auszugehen. Für die nordöstlich der Wilhelmstraße gelegenen Grundstücke der Zone 47. liegt kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan vor. Die bauliche Nutzung der Grundstücke ohne Sanierungseinflüsse ist demzufolge nach 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen. Die Grundstücke sind nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung ausreichend gestaltet und die Erschließung ist gesichert bzw. vorhanden. Der Entwicklungszustand des Anfangswertgrundstücks ist dem baureifen Land zuzuordnen ( 5 Abs. 4 ImmoWertV). Der Entwicklungszustand des zonalen Endwertgrundstücks der Zone 47. ergibt sich ebenfalls zu baureifen Land gemäß 5 Abs. 4 ImmoWertV. Das Planungsrecht hat sich durch die Sanierung nicht geändert. Seite 72 von 79

73 8.3.2 Ermittlung des zonalen Anfangswerts der Zone Beschreibung des zonalen Anfangswertgrundstücks Das zonale Anfangswertgrundstück muss vor der Quantifizierung qualifiziert werden, d. h. Es müssen die durchschnittlichen Werteinflüsse in der Zone 47. ermittelt werden. Diese ergeben sich wie folgt: Entwicklungszustand: baureifes Land Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (M) Geschossflächenzahl:, Grundstücksgröße: 45 m² Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, Naturschutzbeitragsfrei Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt, aufgrund der Aussagen der Verbandsgemeindeverwaltung Diez, eine Straße in einem Zustand der zum Bewertungsstichtag kein Restwert beizumessen gewesen wäre Ableitung des Anfangswertes aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Der vorläufige Anfangswert für die Zone 47. als angepasster Mittelwert der Vergleichskaufpreise aus bebauten Grundstücken (siehe Kapitel 6..2) ergibt sich zu 6,23 /m² Bodenrichtwertverfahren Als weitere Möglichkeit, den Anfangswert zu ermitteln, wird auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert der Zone 47, der sich auf den..26 bezieht, zurückgegriffen. Die zu bewertenden Grundstücke liegen in der Bodenrichtwertzone 47 mit dem Bodenrichtwert in Höhe von 2, /m² (SU). Entwicklungszustand: baureifes Land Zusatz (SU): Der Zusatz (SU) sanierungsunbeeinflusst bedeutet, dass alle Bodenwerterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aussicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden sind. Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (M) Bauweise: geschlossen (g) Geschosszahl: III Geschossflächenzahl:, Grundstücksgröße: 45 m² Seite 73 von 79

74 Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Erschließungsbeitrags- und abgabenfrei bzgl. der ursprünglich vorhandenen Erschließungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei Zustand der Erschließungsanlagen: Der Gutachterausschuss unterstellt aufgrund seiner Erhebungen für die Erschließungsanlagen in der Bodenrichtwertzone 47 Straßen mit einer mittleren Restnutzungsdauer. Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert für beitrags- und abgabenfreies baureifes Land in der BRWZ 47 zum Stichtag:..6 2, /m² Richtwertgrundstück Bewertungszone Anpassung %, /m² Anpassung wegen dem Zustand der Erschließungsanlage /m² -7, /m² rd. - 5,8 % -7, /m² Anpassung wegen abweichender Grundstücksgröße 45 m² 45 m² %, /m² Anpassung wegen abweichender GFZ,, %, /m² Anpassung wegen der Lage innerhalb der Bodenrichtwertzone mittlere mittlere %, /m² Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Stichtag6 Zonaler Anfangswert zum Stichtag , /m² Ableitung des Anfangswerts aus den Einzelergebnissen62 Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (unbebaut) Vorläufiger Anfangswert aus Vergleichskaufpreisen (bebaut) Vorläufiger Anfangswert aus dem Bodenrichtwertverfahren Gewogenes Mittel Verfahrensergebnis Gewicht, /m² 6,23 /m², 3, /m², 3,29 /m² Damit ergibt sich der vorläufige zonale Anfangswert in der Zone 47. zu 3,29 /m². 6) 62) Zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts und dem Wertermittlungsstichtag haben die Bodenpreise keine signifikante Änderung erfahren. Beschreibung der Ableitung siehe Kapitel 6.3 Seite 74 von 79

75 8.3.3 Ermittlung des zonalen Endwerts In der Zone 47. wurden Bodenwerterhöhungen neben den zonenübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bewirkt durch: Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt, Werterhöhungen, die sich bereits durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, sowie durch die Aussicht auf Steuervorteile und Zuschüsse einstellen (Initialeffekt) Verbesserung der Verkehrssituation durch Entlastung vom innerörtlichen Durchgangsverkehr Reduzierung der verkehrsbedingten Lärmimmission Schaffung von Parkplätzen im näheren Umfeld Erneuerung und Gestaltung der vorhanden Erschließungsanlagen und die dabei ersparten Ausbau- und Erschließungsanlagen Erhöhung der Ansehnlichkeit des Gebietes durch Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden Komponentenmethode63 Anfangswert 3,29 /m² Durch die Aufwertung dieser Bewertungszone (die neue Erschließungsanlage ist besser und ansehnlicher als die ehemalige Erschließungsanlage, Schaffung von Parkplätzen) und dem allgemeinen Sanierungsvorteil wird eine Bodenwertsteigerung von insgesamt rd. 7, % geschätzt64). + 7,93 /m² geschätzter Anteil der Bodenwerterhöhung durch die sanierungsbedingten Ausbaumaßnahmen vorläufiger zonaler Endwert Zone 47.: 63) 64) + 6,2 /m² 27,42 /m² Beschreibung des Verfahrens siehe Kapitel 7. Der allgemeine Sanierungsvorteil sowie die (klassischen) Lagevorteile werden aufgrund der zuvor beschriebenen Umstände in freier Schätzung zusammengefasst ermittelt. Seite 75 von 79

76 Modell Niedersachsen 65 Für die Zone 47. ergibt sich nach dem Niedersachsen Modell folgende Bewertung der Missstände und Sanierungsmaßnahmen: Komplexe Missstände Klasse Sanierungsmaßnahmen Klasse Bebauung (Gebiet) mehrere einzelne Mängel 3 einzelne Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen 3 Struktur, Erschließung (Objekt) günstig keine Maßnahmen Nutzung, Verdichtung, funktionsgerecht Gemengelage (Objekt) keine Maßnahmen Umfeld, Verkehr, Infrastruktur (Gebiet) Infrastruktur insgesamt ergänzungsbedürftig, Straßenoberfläche defekt, muss erneuert werden 5 Straßenausbau erfolgte vor wenigen Jahren, geringeres Verkehrsaufkommen (Abstufung der Wilhelmstraße zur Gemeindestraße), Schaffung eines öffentlichen Platzes (Marktplatz), Schaffung von öffentlichen Parkplätzen im Bereich Wilhelm-/ Rosenstraße sowie im Bereich der TG Werkes und des Oraniencenters, Wasserlauf entlang der Straße 5 Summe: 8 Summe: 8 Mittel: 2 Mittel: 2 Tab. : Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen Mit dem Wertepaar-Mittel (2, 2,) kann mit der von Kanngieser, Bodenstein, Schuhr (25) abgeleiteten Ergebnisformel unmittelbar die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet werden. Im vorliegenden Fall führt die Ergebnisformel zu einer Bodenwertsteigerung von rd. 6,%. Bei dem zonalen Anfangswert von 3,29 /m² entspricht dies einem Betrag von rd. 6,8 /m². Damit ergibt sich ein vorläufiger zonaler Endwert von 2,9 /m² Endwert aus den Einzelergebnissen66 Einzelergebnis Gewicht Vorläufiger zonaler Endwert aus der Komponentenmethode 27,42 /m² Vorläufiger zonaler Endwert aus dem Modell Niedersachsen 2,9 /m² Gewogenes Mittel 23,76 /m² Damit ergibt sich der zonale Endwert für die Zone 47. zu 23,76 /m². 65) 66) Beschreibung des Verfahrens siehe Kapitel 7.2 Beschreibung siehe Kapitel 7.3 Seite 76 von 79

77 8.3.4 Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung für die Zone 47. Die Differenz aus dem gerundeten End- bzw. Anfangswert (23,8 /m² minus 3,3 /m²) ergibt,5 /m². Der Gutachterausschuss abgerundet67,4 /m². 67) beschließt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von Erläuterung siehe Seite 3 Seite 77 von 79

78 8.4 Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte der Zone 47.2 Die Zone 47.2 befindet sich im Bereich des Sanierungsgebietes Altstadt Diez, 4. Erweiterung (siehe nachfolgende unmaßstäbliche Darstellung). Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung für die Zone 47.2 In der Zone 47.2 wurden in der Sanierung keine Bodenwerterhöhungen bewirkt. Es entstand keine Verbesserung der sanierungsbedingten Lage auf dem Grundstücksmarkt und es gibt keine Vorteile durch eingesparte Erschließungs- bzw. Ausbaumaßnahmen. Auch ein eventueller allgemeiner Sanierungsvorteil, der sich insbesondere als Initialeffekt durch die beabsichtigten Investitionen der öffentlichen Hand einstellt, kommt hier nicht in Betracht. Der Gutachterausschuss beschließt daher eine abzuschöpfende sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von, /m². Seite 78 von 79

79 Anlage Übersichtskarte mit den Zoneneinteilungen und den abschöpfbaren sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen in den Sanierungsgebieten Altstadt Diez, Erweiterung Darstellung unmaßstäblich Seite 79 von 79