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1 worms.de Page 1 of [Drucken] [Fenster schliessen] Sanierungsgebiet Stadtkern Nord-Ost (San 1) Infos zur Eigentümerversammlung am Im Jahr 2011 soll die Sanierung des Stadtkerns Nord-Ost (SAN 1) abgeschlossen werden. Von den Grundstückseigentümern sind Ausgleichsbeträge zu zahlen. Über die Modalitäten und Verfahrensweisen informierten Oberbürgermeister Michael Kissel und Baufachleute des Bereiches 6 Planen und Bauen im Rahmen einer öffentlichen Infoveranstaltung am im EWR-Kesselhaus in Worms. Im Luftbild von der Wormser Altstadt ist das Sanierungsgebiet Nord-Ost rot umrandet Sanierung kurz vor dem Abschluss Seit Anfang der 1970er-Jahre besteht die Möglichkeit, in Gebieten mit schlechter Infrastruktur und Bausubstanz eine Sanierung mit öffentlichen Mitteln durchzuführen. Deshalb wurde bereits 1972 durch den Stadtrat die Ausweisung des Sanierungsgebietes Stadtkern Nord- Ost beschlossen. Anschließend wurden durch das Land Rheinland- Pfalz und die Stadt Worms erhebliche finanzielle Mittel für die Sanierung dieses Gebietes aufgewendet. Die Sanierung soll nun abgeschlossen werden. Verbunden ist hiermit entsprechend den gesetzlichen Regelungen des Baugesetzbuches eine finanzielle Beteiligung der dortigen Grundstückseigentümer. Diesbezüglich fand unter anderem am eine Informationsveranstaltung für die betroffenen Bürger statt. Das Sanierungsgebiet Nach erfolgter Erweiterung wird das Sanierungsgebiet Nord- Ost heute im Wesentlichen - von Zonen in den Bereichen der Shopping-Mall (Kaiserpassage) und des Nibelungenmuseums abgesehen - durch die Straßen Römerstraße, Friedrichstraße, Berliner Ring, Nordanlage, Wallstraße, Ludwigstraße sowie der Petersstraße begrenzt. Das Gebiet umfasst zirka 15 Hektar. Ein Beispiel für eine gelungene Straßenausbau- und Erschließungsmaßnahme: die Rheintorgasse Hintergrundinfos und die bei der Info- Veranstaltung gezeigten Präsentationen finden Sie am Seitenende als PDF-Dokumente Warum eine Sanierung? Eine Bestandsaufnahme Anfang der 1970er-Jahre zeigte, dass die überwiegende Anzahl der Gebäude in einem schlechtem Zustand war. Ein Rahmenplan wurde entworfen und der komplette Abriss und eine anschließende Neubebauung empfohlen. Die Stadt entschied sich jedoch für eine erhaltende Stadterneuerung. Dabei sollten die historischen Bebauungsstrukturen erhalten bleiben und eine Verbindung zwischen Neubauten und modernisierten Gebäuden entstehen. Vor Sanierung gab es viele Geschäftsaufgaben, Teile der Bevölkerung wanderten ab. Gebäude wurden teilweise vernachlässigt. Die Sanierung sollte den Stadtteil attraktiver machen: durch zusätzliche Ladenflächen, verkehrsberuhigte Straßen, Stellplätze für den ruhenden Verkehr, begrünte Innenhöfe sowie zusätzliche Frei- und Grünflächen. Land und Stadt investierten mehr als 20 Mio. Euro in die Maßnahme. Ermittlung Ausgleichsbetrag: Die Differenz aus dem "Anfangswert" und dem "Endwert" für ein Einzelgrundstück ergibt den Betrag pro Quadratmeter. Beispielsrechnung: Anfangswert 130, Endwert 150 = Differenz 20 ; Grundstücksfläche 200 qm 200 qm x 20 = Ausgleichsbetrag evt. Abzug für eigene Aufwendungen Bürgerinnen und Bürger bei der Info- Veranstaltung am im EWR- Kesselhaus Nach dem Baugesetzbuch wird die Zahlung des Ausgleichsbetrags nach dem Abschluss der Sanierung fällig, und zwar innerhalb eines Monats. Es besteht die Möglichkeit der Stundung und Ratenzahlung. Vorgesehener weiterer Ablauf: Einzelgespräche ab Januar 2011 Auswertung der Einzelgespräche und Erstellung Einzelgutachten Abschluss der Sanierungsmaßnahme Bescheide Ende 2011/ Anfang 2012 Zum Herunterladen (PDF): Grenze Sanierungsgebiet (Luftbild) Informationsveranstaltung "Sanierung Stadtkern Nord-Ost"

2 worms.de Page 2 of Präsentation "Ermittlung der Ausgleichsbeträge" Näheres zur Bürger-Informationsveranstaltung am im EWR-Kesselhaus in Worms lesen Sie bitte...hier Kontakt Für die Beantwortung von Fragen zu den Ausgleichsbeträgen stehen zur Verfügung: Abteilung 6.4 Bauverwaltung Kontaktformular Ansprechpartner: Uwe Schulz Abteilung Stadtvermessung und Geoinformationen Kontaktformular Ansprechpartner: Christoph Fellendorf Rathaus Aktuelle Projekte Amtsblatt Ausbildung Ausschreibungen Bekanntmachungen Bildergalerien Bürgerbeteiligung Bürgerservice Demografie Der Oberbürgermeister Haushalt im Dialog Konzern Stadt Politik Sitzungstermine Stadtnachrichten Standesamtliche Nachrichten Stadtplan Stadtrat aktuell Stellenausschreibungen Telefonverzeichnis Veranstaltungskalender Wahlen Zensus 2011 Partner

3 Ermittlung der Ausgleichsbeträge ge für r das Sanierungsverfahren Stadtkern Nord-Ost (San 1) Gutachterausschuss der Stadt Worms

4 1. Einführung Gliederung 2. Ermittlung des Ausgleichsbetrags 3. Vorgehensweise 4. Ausblick Gutachterausschuss Worms 2

5 1. Einführung Definition Gesetzliche Grundlage Nach 154 Abs.1 BauGB hat ein Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht. Ausgleichsbetrag - Wertlösung Orientierung an der durch die Maßnahme bewirkten Bodenwerterhöhung Gutachterausschuss Worms 3

6 1. Einführung Definition ANFANGS- UND ENDWERTE Anfangswertermittlung Bodenrichtwerte Zonaler Anfangswert Gebietstypische maßnahmenbedingte Werterhöhung Zonaler Endwert Endwertermittlung Boden Wert ohne Sanierung (Anfangswert) Boden Ausgleichsbetrag Wert nach Sanierung (Endwert) Gutachterausschuss Worms 4

7 2. Ermittlung des Ausgleichsbetrags ERMITTLUNG DES AUSGLEICHSBETRAGS ENDWERT Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt. ANFANGSWERT Bodenwert, der sich ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. SANIERUNGS- BEDINGTE BODENWERT- ERHÖHUNG Gutachterausschuss Worms 5

8 2. Ermittlung des Ausgleichsbetrags Gutachterausschuss Worms 6

9 2. Ermittlung des Ausgleichsbetrags Was führt f zu einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung? hung? alle Maßnahmen, die im Rahmen der Sanierung gefördert und durchgeführt wurden. Beispiele: Gutachterausschuss Worms 7

10 2. Ermittlung des Ausgleichsbetrags Straßenausbau enausbau- und Erschließungsma ungsmaßnahmennahmen Beispiel Rheintorgasse Gutachterausschuss Worms 8

11 2. Ermittlung des Ausgleichsbetrags Bau von Infrastruktureinrichtungen Parkhäuser Kindergärten Beispiel 1 Parkhaus Pfalzgrafenstraße Beispiel 2 Anne Frank Kindergarten Gutachterausschuss Worms 9

12 2. Ermittlung des Ausgleichsbetrags Verbesserung des Umfeldes Errichtung von Grünanlagen Gestaltung von Plätzen Pflanzen von Bäumen Bau von Spielplätzen Beispiel 1 Herta-Mansbacher-Anlage Beispiel 2 Paulusplatz Gutachterausschuss Worms 10

13 2. Ermittlung des Ausgleichsbetrags Verbesserung der Grundstücksstruktur und Eigentumsverhältnisse Durchführung von Grenzregelungen und Grenzausgleichen Neuordnung von Grundstücken Beispiel Bauhofgasse / Lindwurmgasse vorher - nachher Gutachterausschuss Worms 11

14 2. Ermittlung des Ausgleichsbetrags Verbesserung der Grundstücksnutzung 1/2 durch rechtsgültige Bebauungspläne, die z.b. die Art (und das Maß) der baulichen Nutzung festlegen Beispiel 2 Bebauungsplan O 107 Sixtusplatz Gutachterausschuss Worms 12

15 2. Ermittlung des Ausgleichsbetrags Verbesserung der Grundstücksnutzung (2/2) Abriss von Gebäuden z.b. Beseitigung störender Nebenanlagen Auslagerung von Betrieben Beispiel frühere Gärtnerei St.-Rupert-Straße vorher - nachher Gutachterausschuss Worms 13

16 2. Ermittlung des Ausgleichsbetrags Baumaßnahmen im Umfeld Modernisierungen und Neubebauungen (öffentliche und private Gebäude) Beispiel 1 Neubau Hintere Judengasse Beispiel 2 Modernisierung und Neubau Bärengasse Gutachterausschuss Worms 14

17 2. Ermittlung des Ausgleichsbetrags Verbesserung der Verkehrssituation Umlenken von Verkehrsströmen oder Anlegen von Fußgängerzonen Verbreiterung von Straßen zur Verbesserung des Verkehrsflusses Beispiel Friedrichstraße vorher - nachher Gutachterausschuss Worms 15

18 3. Vorgehensweise Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung hung Aufgabe der jeweiligen Gutachterausschüsse Gutachterausschuss hat auf Grund der Führung der Kaufpreissammlung (alle Verträge zum Grundstücksverkehr) detaillierte Informationen über den Grundstücksmarkt leitet z.b. auch Bodenrichtwerte ab (durchschnittliche Lagewerte für Grund und Boden in / m²) Gutachterausschuss Worms 16

19 3. Vorgehensweise Vorgaben bei der Bestimmung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung hung Oberer Gutachterausschuss hat zusammen mit Landesrechnungshof, Innenministerium, Aufsichts- und Dienstleistungsdirektion für alle Städte und Gemeinden in Rheinland-Pfalz Richtlinien entwickelt, nach denen vorzugehen ist diese orientieren sich insbesondere an der Rechtsprechung im Bund und im Land Rheinland-Pfalz Wertermittlungsverfahren sind nun klar vorgegeben und anzuwenden! komplette Neuerstellung des zonalen Gutachtens Gutachterausschuss Worms 17

20 3. Vorgehensweise Vorgehen bei der Bestimmung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung hung 1. Erstellung des zonalen Gutachtens Grundstücke mit ähnlichen Eigenschaften und Grundstücksmerkmalen (Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise etc.) wurden zu Wertzonen zusammengefasst besonders der Ausbauzustand bzw. der Umstand, ob Grundstücke an einer in der Sanierung ausgebauten Straße liegen, waren hier maßgeblich insgesamt 56 Wertzonen Gutachterausschuss Worms 18

21 3. Vorgehensweise Abbildung zur Einteilung der Wertzonen Gutachterausschuss Worms 19

22 3. Vorgehensweise Erstellung des zonalen Gutachtens das zonale Gutachten wurde anhand der Vorbereitung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses und zahlreicher Unterlagen, die als Ermittlungsgrundlage dienten, in drei umfangreichen Sitzungen des Gutachterausschusses beschlossen der Gutachterausschuss tagte mit insgesamt 8 Gutachtern, von denen der Großteil hinsichtlich der Entwicklung im Sanierungsgebiet sehr gute Kenntnisse hat dies war insbesondere für die Bewertung des Zustands vor der Sanierung sehr wichtig Rundung der Werte und Bewertung im Entscheidungsfall erfolgte immer zugunsten der Eigentümer Gutachterausschuss Worms 20

23 Zusammensetzung des Gutachterausschusses für f r den Beschluss der zonalen Anfangs- und Endwerte Obervermessungsrätin Alice Lange Vorsitzende und Gutachterin Dipl.-Ing. Architekt Wilfried Eich Gutachter Dipl.-Ing. (FH) Architekt Horst Englert Dipl.-Ing. (FH) Helmut Kühn, Statiker Steueroberamtsrätin Silvia Romig-Wild Landwirtschaftsmeister Gerhard Schnell Gutachter Gutachter Gutachterin Gutachter Dipl.-Betriebswirt (FH) Bernd Täffner, öbuv Sachverständiger für Grundstücksbewertung (IHK) Dipl.-Ing. Architekt Wolfgang Thiemermann Gutachter Gutachter Gutachterausschuss Worms 21

24 4. Ausblick Ausblick nächster Schritt: 2. Erstellung der Einzelgutachten auf Grundlage des zonalen Gutachtens im Anschluss an die Erörterungsgespräche ab Anfang nächsten Jahres Berücksichtigung von grundstücksspezifischen Zu- und Abschlägen z.b. Einfluss von Rechten und Belastungen (Baulasten etc.) Gutachterausschuss Worms 22

25 Vielen Dank für f r Ihre Aufmerksamkeit! Alice Lange Vorsitzende des Gutachterausschusses für f r Grundstückswerte für r den Bereich der Stadt Worms Ansprechpartner für f r die Sanierungsbewertung: Christoph Fellendorf (Geschäftsstelle des Gutachterausschusses) gutachterausschuss@worms.de Tel: / Gutachterausschuss Worms 23

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27 Informationsveranstaltung Sanierung Stadtkern Nord-Ost Bauverwaltung 1

28 Sanierungsrecht 1971 eingeführt in Gebieten, in denen private Mittel nicht vorhanden sind, sollen bestehende Missstände beseitigt werden Ziele: - Unterstützung privater Maßnahmen - Durchführung öffentlicher Maßnahmen - Ordnungsmaßnahmen - Erschließung / Aus- und Neubau von Straßen Bauverwaltung 2

29 1972 durch Stadtrat Sanierungsgebiet Stadtkern- Nord-Ost beschlossen Bestandsaufnahme zeigt, überwiegende Anzahl der Gebäude ist in schlechtem Zustand Erstellung eines Rahmenplanentwurfes / Büro Speerplan empfiehlt den kompletten Abriss und eine anschließende Neubebauung Stadt entscheidet sich jedoch für erhaltende Stadterneuerung / Erhalt historischer Bebauungsstrukturen und Verbindung zwischen Neubauten und modernisierten Gebäuden Bauverwaltung 3

30 Sanierungsgebiet mit Fläche von ca. 15 ha - vor Sanierung gab es viele Geschäftsaufgaben - Teile der Bevölkerung wanderten ab - Gebäude wurden teilweise vernachlässigt Land und Stadt investieren mehr als 20 Mio. Euro durch Sanierung soll Stadtteil attraktiver werden zusätzliche Ladenflächen Straßen verkehrsberuhigt Stellplätze für den ruhenden Verkehr Innenhöfe begrünt zusätzliche Frei- und Grünflächen Bauverwaltung 4

31 6.4 - Bauverwaltung 5

32 Judengasse Bauverwaltung 6

33 Rheinstraße Bauverwaltung 7

34 6.4 - Bauverwaltung 8

35 Ausgleichsbetragserhebung 154 Baugesetzbuch - Eigentümer der Grundstücke im Sanierungsgebiet sind zu Ausgleichsbetrag heranzuziehen (zwingende gesetzliche Vorgabe, kein Ermessen seitens Stadt) Gesamtfinanzierung durch öffentliche Mittel und Beteiligung der Anwohner Bisher Vorfinanzierung über öffentliche Mittel Einnahmen aus Ausgleichsbetragserhebung werden bei der Ermittlung Landesförderung berücksichtigt Bauverwaltung 9

36 Änderung Rechtsgrundlage BauGB-Novelle (neu) eröffnet den Gemeinden nun zwei Alternativen: Bodenwerterhöhung Grundlage für Bemessung sind nicht einzelne Maßnahmen (z.b. Erneuerung Straße/ Sanierung öffentliches Gebäude), sondern die sogenannte Bodenwerterhöhung durch die Sanierung Ausbaualternative Grundlage sind tatsächliche Kosten für Ausbaumaßnahmen an Straßen innerhalb des Sanierungsgebietes Bauverwaltung 10

37 Voraussetzung für Ausbaualternative: sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte nicht wesentlich über der Hälfte der Aufwendungen des Ausbaues d.h. Einnahmen nicht erheblich unter möglichen Einnahmen aus der Abrechnungsmethode mittels sanierungsbedingter Bodenwertsteigerung Ermittlung der Grundlagen Zusammenstellung der relevanten Maßnahmen überschlägige Ermittlung Bodenwertsteigerung Bauverwaltung 11

38 Neue rechtliche Regelung Einschaltung eines externen Gutachters In Worms auch erhebliche Mittel in Grünanlagen, Freilegung von Flächen oder auch Parkhaus, KiTa investiert damit auch Kosten, die nicht in Zusammenhang mit Straßenausbau stehen Aufsichtsbehörde fordert deshalb Anwendung Abrechnung nach Bodenwertsteigerung Bauverwaltung 12

39 Bodenwerterhöhung durch Gutachterausschuss zu ermitteln (Wertermittlung nach überarbeiteten Richtlinien des Landes) Gutachterausschuss ermittelt zunächst zonale Werte Anfangswerte (vor Sanierung) Endwerte (nach Sanierung) Zonales Gutachten bildet Grundlage für Einzelgespräche Berücksichtigung der konkreten Situation evt. selbst durchgeführte Maßnahmen, die Auswirkungen auf die Sanierung des Gebietes haben Bauverwaltung 13

40 Ermittlung Ausgleichsbetrag Anfangswert für Einzelgrundstück Endwert für Einzelgrundstück Differenz der beiden Werte ergibt Betrag/ qm (z.b. Anfangswert 130, Endwert 150, Grundstücksfläche 200 qm 200 * 20 = ) evt. Abzug für eigene Aufwendungen Bauverwaltung 14

41 Nach Baugesetzbuch Zahlung Ausgleichsbetrag nach Abschluss Sanierung (voraussichtlich 2011) Fällig innerhalb eines Monats Möglichkeit Stundung und Ratenzahlung Bauverwaltung 15

42 Vorgesehener weiterer Ablauf: Einzelgespräche ab Januar 2011 Auswertung der Einzelgespräche und Erstellung Einzelgutachten Abschluss der Sanierungsmaßnahme Bescheide Ende 2011/ Anfang Bauverwaltung 16

43 Ansprechpartner: Fragen zur Ausgleichsbetragserhebung: Abt. 6.4 Bauverwaltung Tel / ; Herr Schulz Tel / Fragen zur Erstellung der Gutachten Abt Stadtvermessung und Geoinformationen Tel / ; gutachterausschuss@worms.de Herr Fellendorf Tel / Bauverwaltung 17