GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IN DER STADT COTTBUS

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1 GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IN DER STADT COTTBUS Fortschreibung der besonderen Bodenrichtwerte gemäß 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB Anfangs- und Endwertqualität im Sanierungsgebiet Modellstadt Cottbus Innenstadt Geschäfts-Nr.: 03/15 beschlossen nach gemeinsamer nicht öffentlicher Beratung durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus. Ausschussbesetzung: Herr Karsunke Herr Dr. Tischer Herr Heymann Frau Hofmann Herr Schmidtchen stellv. Vorsitzender ehrenamtlicher Gutachter ehrenamtlicher Gutachter ehrenamtliche Gutachterin ehrenamtlicher Gutachter zum Qualitätsstichtag: Bodenrichtwerte zu Anfangswertqualität: Bodenrichtwerte zu Endwertqualität: zum Wertermittlungsstichtag: Dieses Gutachten umfasst 29 Seiten und 8 Anlagen mit 49 Seiten.

2 Gutachten Fortschreibung der besonderen Bodenrichtwerte Modellstadt Cottbus Innenstadt 2 Inhaltsverzeichnis Seite 1 Allgemeine Angaben Antragsteller Antragsberechtigung Zweck des Gutachtens Wertermittlungsstichtag Qualitätsstichtag Ortsbesichtigung Tag der Sitzung des Gutachterausschusses Demographische Entwicklung Unterlagen Wertermittlungsgrundlagen Rechtsgrundlagen Literaturverzeichnis Grundlagen Definition Bodenrichtwerte Besondere Bodenrichtwerte Anfangs- und Endwert im Sanierungsverfahren Erschließungsbeiträge Ermittlung der Besonderen Bodenrichtwerte zu Anfangswertqualität Charakteristische Merkmale der Wertzonen 1 bis 32 für die Anfangswertqualität Hinweise zur Methodik der Richtwertermittlung Tabelle der Besonderen Bodenrichtwerte zu Anfangswertqualität Ermittlung der Besonderen Bodenrichtwerte zu Endwertqualität nach dem Modell Niedersachsen Verfahren Modell Niedersachsen Charakteristische Merkmale der Wertzonen 1 bis 32 für die Endwertqualität Hinweise zur Methodik der Richtwertermittlung Tabelle der Besonderen Bodenrichtwerte zu Endwertqualität Erläuterungen zu den Wertansätzen für die Bodenrichtwerte mit Endwertqualität Urheberrechtsschutz Anlagen 1 Modellstadt Cottbus - Innenstadt, Anfangs- und Endwertbeschreibung der Bodenrichtwertzonen, Stand November 2015, Herwarth + Holz 2 Tabelle 1: Klassifikationsrahmen städtebaulicher Missstände 3 Tabelle 2: Klassifikationsrahmen städtebaulicher Maßnahmen 4 Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung in Abhängigkeit der mittleren Kennzahlen für städtebauliche Missstände und Maßnahmen (Matrix) (Wertsteigerungen in Prozent des Anfangswerts) 5 Grundlagen zur Zonierung von Bodenleitwerten Plan 1 Anfangswerte 1991, Stand , Herwarth + Holz 6 Grundlagen zur Zonierung von Bodenrichtwerten Plan 2 Endwerte 2015, Stand Juli 2009, Herwarth + Holz 7 Rahmenplanung Modellstadt Cottbus Sanierungsgebiet Innenstadt Plan 4 Maßnahmen, Stand 11/ Tabelle der Umrechnungskoeffizienten GFZ:GFZ Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus GA-Nr. 03/2015

3 Gutachten Fortschreibung der besonderen Bodenrichtwerte Modellstadt Cottbus Innenstadt 3 1 Allgemeine Angaben 1.1 Antragsteller Gemäß Auftrag vom hat die DSK Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbh & Co. KG beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus die Fortschreibung der besonderen Bodenrichtwerte (Anfangs- und Endwertqualität) gemäß 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB im Sanierungsgebiet Modellstadt Cottbus Innenstadt für die Wertzonen 1 bis 32 beantragt. Die DSK ist Sanierungsträger und Treuhänder der Stadt Cottbus. 1.2 Antragsberechtigung Die Antragsberechtigung gemäß 193, Abs. 1 BauGB ist gegeben. 1.3 Zweck des Gutachtens Der Antragsteller benötigt das Gutachten Fortschreibung der besondere Bodenrichtwerte Modellstadt Cottbus Innenstadt für die laufende Bearbeitung des Sanierungsverfahrens. Eine darüber hinausgehende Verwendung ist nur zulässig, wenn der Auftragnehmer zuvor seine Einwilligung gegeben hat. Insoweit darf der Antragsteller das im Rahmen des Antrages gefertigte Gutachten mit allen Aufstellungen, Berechnungen und sonstigen Einzelheiten nur für den Zweck verwenden, für den es antragsgemäß bestimmt ist. 1.4 Wertermittlungsstichtag Gemäß 3 Abs. 1 ImmoWertV ist der Wertermittlungsstichtag der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung hinsichtlich des Wertniveaus bezieht. Das Wertniveau (allgemeine Wertverhältnisse) bestimmt sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr maßgeblichen Umstände wie nach der allgemeinen Wirtschaftslage, den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie den wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen des Gebietes. Auftragsgemäß ist der Wertermittlungsstichtag für die besonderen Bodenrichtwerte zu Anfangswertqualität und Endwertqualität der Qualitätsstichtag Gemäß 4 Abs. 1 ImmoWertV ist der Qualitätsstichtag der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht. Er entspricht dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgebend ist. Die Qualitätsstichtage für die besonderen Bodenrichtwerte sind gemäß Auftrag für die Anfangswerte der und für die Endwerte der Ortsbesichtigung Eine Ortsbesichtigung durch den Gutachterausschuss erfolgte am Teilnehmer: Frau Haas FB Stadtentwicklung Frau Schneider DSK mbh & Co.KG Frau Baudach-Scholz DSK mbh & Co.KG Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus GA-Nr. 03/2015

4 Gutachten Fortschreibung der besonderen Bodenrichtwerte Modellstadt Cottbus Innenstadt 4 Herr Karsunke Herr Dr. Tischer Frau Hofmann Herr Schmidtchen Frau Grawe stellv. Vorsitzender Gutachterausschuss ehrenamtlicher Gutachter ehrenamtliche Gutachterin ehrenamtlicher Gutachter Geschäftsstellenleiterin GAA 1.7 Tag der Sitzung des Gutachterausschusses Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte beschloss die besonderen Bodenrichtwerte zu Anfangs- und Endwertqualität im Sanierungsgebiet Modellstadt Cottbus Innenstadt in vorstehend genannter Besetzung (siehe Deckblatt) am Demographische Entwicklung Die Folgen des demographischen Wandels sind wie überall in Deutschland auch in der Energieregion Lausitz sowie in der größten Stadt Südbrandenburgs, in der kreisfreien Stadt Cottbus, spürbar. Der Strukturumbruch 1990 verursachte einen starken Bevölkerungsrückgang mit der Folge dauerhafter Wohnungsleerstände. Daneben ist eine deutliche Verschiebung der Altersstruktur erkennbar. Mit der frühzeitigen Sanierung der Innenstadt (ab 1991), Stadtentwicklungskonzepten, Stadtumbau, Rückbau von Wohnungen wird eine gesamtstädtische Neuausrichtung der Ziele der Stadtentwicklung vorgenommen. Aus wirtschaftlicher Sicht ist Cottbus regionaler Wachstumskern und besitzt besondere Standortvorteile. Nach dem Demographiebericht Kommune Cottbus von der Bertelsmann-Stiftung (Zugriff im Oktober 2015) ist für die Stadt Cottbus bis 2030 ein Bevölkerungsrückgang von ca. 3 % zu erwarten. Das Sanierungsgebiet Modellstadt Cottbus Innenstadt umfasst zum überwiegenden Teil den Stadtteil Cottbus Mitte. Dieser Stadtteil gehört zu den Ortsteilen, welcher eine kontinuierlich steigende Einwohnerzahl zu verzeichnen hat. Im Zeitraum zwischen 1992 bis zum war im Stadtteil Cottbus Mitte eine Bevölkerungszunahme von ca. 27 % zu verzeichnen. 1.9 Unterlagen Bei der Erstellung der Fortschreibung der besonderen Bodenrichtwerte standen dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte folgende Unterlagen zur Verfügung: - Bodenrichtwerte Stichtag Grundstücksmarktbericht Auskunft aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses - Ergebnisbericht der vorbereitenden Untersuchungen Modellstadt Cottbus Innenstadt von Sanierungsplan 2003 Modellstadt Cottbus Innenstadt - Sanierungsgebiet Modellstadt Cottbus Innenstadt Rahmenplanung, 4. Fortschreibung, 2004, 5. Fortschreibung, 2007, 6. Fortschreibung, 2012 und 7. Fortschreibung, 2015 Herausgeber: DSK Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbh & Co.KG, Treuhänderischer Sanierungsträger der Stadt Cottbus - Beschlussvorlage IV-019/05 der SVV 1. Fortschreibung des Sanierungsplans Modellstadt Cottbus Innenstadt - Grundlagen zur Ermittlung der Ausgleichsbeträge nach 154 BauGB, MAIC Stadt, vom Übersichtskarte Sanierungsgebiet Modellstadt Cottbus Innenstadt, Städtebauliche Kennwerte zur Bodenleitwertkarte, Stand 09/03 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus GA-Nr. 03/2015

5 Gutachten Fortschreibung der besonderen Bodenrichtwerte Modellstadt Cottbus Innenstadt 5 - Grundlagen zur Zonierung von Bodenleitwerten Plan 1 Anfangswerte 1991, Stand , Herwarth + Holz - Grundlagen zur Zonierung von Bodenrichtwerten Plan 2 Endwerte 2015, Stand Juli 2009, Herwarth + Holz - Rahmenplanung Modellstadt Cottbus Sanierungsgebiet Innenstadt Plan 4 Maßnahmen, Stand 11/2015, Herwarth + Holz - Modellstadt Cottbus-Innenstadt, Anfangs- und Endwertbeschreibung der Bodenrichtwertzonen, Stand September 2015, Herwarth + Holz - Beschlussvorlage IV-082/09 der SVV, 2. Fortschreibung des Sanierungsplans Modellstadt Cottbus 1.10 Wertermittlungsgrundlagen Rechtsgrundlagen - BauGB Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20. November 2014 (BGBl. I S. 1748) - BauNVO Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) - ImmoWertV Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010 (BGBl. I Nr. 25 S. 639) - BbgGAV Brandenburgische Gutachterausschussverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Mai 2010 (GVBl. II Nr. 27/10) - Wert R 2006 Wertermittlungsrichtlinien 2006 in der Fassung der Bekanntmachung vom 1. März 2006 (Beilage zum BAnz. Nr. 238a) - RL BRW-BB Brandenburgische Bodenrichtwertrichtlinie vom 20. September 2011, AZ: MI III/ , geändert durch Erlass vom 21. Februar 2013 (Az.: ) Literaturverzeichnis - Theo Gerardy, Rainer Möckel Praxis der Grundstücksbewertung Grundwerk inkl Nachlieferung 09/2015 OLZOG Verlag - Kleiber. Simon Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Kommentar und Handbuch, 6. Auflage 2010, Bundesanzeiger Verlag - Ruzyzka-Schwob, Jankowski, Liebig in Nachrichtenheft aus der Vermessungs- und Katasterverwaltung Niedersachsens, 1 und 2/ 2009, Sanierungswertermittlung: Das Modell Niedersachsen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus Grundstücksmarktbericht 2014 Stadt Cottbus - Bertelsmann Stiftung Demographiebericht Kommune Cottbus, - Ministerium für Infrastruktur und Raumordnung des Landes Brandenburg Praxishilfe Bodenwerterhöhungen und Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten, Mai 2008 und Ergänzungen zur Praxishilfe vom Mai 2012 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus GA-Nr. 03/2015

6 Gutachten Fortschreibung der besonderen Bodenrichtwerte Modellstadt Cottbus Innenstadt 6 2 Grundlagen 2.1 Definition Bodenrichtwerte Die durch die Gutachterausschüsse ermittelten Bodenrichtwerte tragen zur Transparenz auf dem Immobilienmarkt bei. Sie dienen vorrangig der Unterrichtung der Öffentlichkeit über die Situation am Grundstücksmarkt. Gemäß RL BRW-BB ist der Bodenrichtwert ( 196 Abs. 1 BauGB) der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebietes (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen ( 4 Abs. 2 ImmoWertV), insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit ( 6 Abs. 1 ImmoWertV) weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse ( 3 Abs. 2 ImmoWertV) vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück). D. h., der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein Grundstück, das für die jeweilige Bodenrichtwertzone typisch ist (Bodenrichtwertgrundstück). Das Bodenrichtwertgrundstück ist grundsätzlich ein erdachtes (fiktives) Grundstück, welches jedoch die Eigenschaften der tatsächlich im Gebiet existierenden Grundstücke möglichst gut repräsentiert. Wertrelevante Grundstückseigenschaften sind insbesondere die Grundstücksgröße die Art und das Maß der Bebauung der Erschließungszustand die Lage In bebauten Gebieten werden die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären. Einzelne Grundstücke können von den Eigenschaften des definierten Richtwertgrundstückes erheblich abweichen (z.b. im Erschließungszustand, durch die Lage, nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgestalt). Daraus ergeben sich regelmäßig Abweichungen des Verkehrswertes vom Bodenrichtwert. Die Bodenrichtwerte der im vorliegenden Gutachten gewählten Bodenrichtwertzonen sind mit folgenden Eigenschaften charakterisiert: Angabe der GFZ erschließungsbeitragsfrei nach BauGB durchschnittliche Lage Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus GA-Nr. 03/2015

7 Gutachten Fortschreibung der besonderen Bodenrichtwerte Modellstadt Cottbus Innenstadt Besondere Bodenrichtwerte Auf Antrag der für den Vollzug des Baugesetzbuchs zuständigen Behörde sind, neben den auf das Ende jedes Kalenderjahres bezogenen allgemeinen Bodenrichtwerten für das Gemeindegebiet, auch besondere Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln ( 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB). Die Ableitung besonderer Bodenrichtwerte hat für die Vorbereitung und Durchführung städtebaulicher Maßnahmen, z.b. für Bodenordnungsmaßnahmen (Ermittlung von Einwurfs- und Zuteilungswerten in der Umlegung nach den 57 ff. BauGB) Bedeutung. Der eigentliche gesetzgeberische Anlass war aber die Ermittlung besonderer Bodenrichtwerte als Vorstufe für die Ermittlung von Ausgleichsbeträgen. Die vom Gutachterausschuss ermittelten besonderen Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung (vgl. RL BRW-BB, vom ). Die Ermittlung besonderer Bodenrichtwerte zu Anfangswertqualität und Endwertqualität ersetzt nicht die grundstücksbezogene Einzelbewertung für die objektkonkrete Ermittlung von Ausgleichsbeträgen. Sie dienen zur Veranschaulichung des allgemeinen Bodenwertniveaus, erleichtern Entscheidungen bei Verhandlungen mit Beteiligten und ermöglichen einen objektiven Kalkulations- und Investitionsrahmen. 2.3 Anfangs- und Endwert im Sanierungsverfahren Sanierungsmaßnahmen bedürfen im Allgemeinen erheblicher finanzieller Mittel der öffentlichen Hand (Kommune, Land, Bund). Die Erhebung des Ausgleichsbetrages dient zur Finanzierung der Sanierung, wobei nur ein Bruchteil der Sanierungskosten erhoben wird ( 154 Abs. 1 BauGB). Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten. Die Höhe des Betrages entspricht der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks. Der Anfangswert eines Grundstücks ist der Bodenwert, der sich ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre ( 154 Abs. 2 BauGB). Der Wert darf weder durch die Aussicht auf die Sanierung noch durch die Maßnahmen zu ihrer Vorbereitung oder Durchführung beeinflusst sein. Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen sind jedoch zu berücksichtigen (konjunkturelle Beeinflussung). Der Endwert ist der Bodenwert des Grundstücks, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebietes ( 154 Abs. 2 BauGB) ergibt. Er ist zu ermitteln, wenn in dem Sanierungsgebiet städtebauliche Missstände durch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen ganz oder teilweise beseitigt worden sind. Er kann sich auch bei Grundstücken ergeben, die selbst von den Sanierungsmaßnahmen nicht direkt betroffen sind, denn die Gesamtheit der Sanierungsmaßnahmen innerhalb des Sanierungsgebietes, insbesondere im Baublock oder in der Nachbarschaft, hat Einfluss auf den Bodenwert bzw. auf den Grundstückswert. Der für ein Grundstück wertbildende Faktor Lage bestimmt sich nicht nur aus dem Grundstück selber oder dem in unmittelbarer Umgebung ablesbaren Zustand, sondern auch aus dem Gepräge, welches das gesamte Gebiet dem Grundstück nach Stadtbild und Lage vermittelt. Soweit bei vorzeitiger Ablösung die zu berücksichtigende rechtliche und tatsächliche Neuordnung noch nicht abgeschlossen ist, ist die Wartezeit wertmäßig bis zum Abschluss der vorgesehenen Maßnahmen zu berücksichtigen. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus GA-Nr. 03/2015

8 Gutachten Fortschreibung der besonderen Bodenrichtwerte Modellstadt Cottbus Innenstadt Erschließungsbeiträge Werden in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des 127 (2) BauGB hergestellt, erweitert oder verbessert, sind nach 154 (1) BauGB die Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Jedoch können Grundstücke innerhalb eines Sanierungsgebietes von Erschließungsmaßnahmen betroffen sein, welche außerhalb des Sanierungsgebietes durchgeführt wurden. In diesem Fall können (zusätzlich zu den im Sanierungsgebiet erhobenen Ausgleichsbeträgen) Erschließungsbeiträge nach 127 (2) BauGB anfallen. In vorliegendem Gutachten wurden grundsätzlich nur diejenigen Erschließungsmaßnahmen berücksichtigt, welche innerhalb des Sanierungsgebietes Modellstadt Cottbus-Innenstadt durchgeführt wurden. Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass die Grundstücke im Sanierungsgebiet Modellstadt Cottbus-Innenstadt über eine durchschnittliche Erschließung (Zufahrt, Wasser, Abwasser) verfügen. Der Erschließungszustand ist somit identisch mit dem derjenigen Grundstücke, die zur Ableitung des Modells Niedersachsen herangezogen wurden. Nicht im Ergebnis des vorliegenden Gutachtens enthalten ist dagegen eine möglicherweise zusätzliche Belastung durch noch zu erhebende sogenannte Altanschließerbeiträge, da es sich hierbei um ein anderes grundsätzliches von der Sanierung unabhängiges Rechtsinstrument handelt. 3 Ermittlung der Besonderen Bodenrichtwerte zu Anfangswertqualität 3.1 Charakteristische Merkmale der Wertzonen 1 bis 32 für die Anfangswertqualität siehe Anlage Hinweise zur Methodik der Richtwertermittlung Bodenrichtwerte sind entsprechend 10 (1) ImmoWertV vorrangig im Vergleichswertverfahren ( 15) zu ermitteln. Die Vergleichsgrundstücke sollen hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Umstände mit dem zu bewertenden Grundstück soweit wie möglich nach Lage, Art und Maß der baulichen Beschaffenheit, Größe, Grundstücksgestalt, Zeitpunkt der Veräußerung sowie Erschließungszustand übereinstimmen. Um zu einer sicheren Aussage zu kommen, ist eine ausreichende Anzahl von Vergleichskaufpreisen erforderlich ( 15 ImmoWertV). Liegen Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale vor, sind diese auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen. Die Preise, die nicht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande kamen und von ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnissen beeinflusst wurden, dürfen nicht in die Bewertung einbezogen werden. Der Gutachterausschuss hat für das gesamte Stadtgebiet allgemeine Bodenrichtwerte als durchschnittliche Lagewerte mit Stichtag unter Berücksichtigung des Kaufverhaltens, der allgemeinen Markttendenz sowie der Lagewertigkeiten festgestellt und beschlossen. Bodenrichtwerte (BRW) sind entsprechend 196 BauGB sowie der RL BRW-BB (v. 20. September 2011) nach Nutzungsart, Entwicklungszustand, Erschließungsgrad, Größe des Bodenrichtwertgrundstücks und der baulichen Ausnutzbarkeit, soweit dies am Markt an Hand der Kaufpreissamm- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus GA-Nr. 03/2015

9 Gutachten Fortschreibung der besonderen Bodenrichtwerte Modellstadt Cottbus Innenstadt 9 lung feststellbar ist, zu beschließen. Auch für das Sanierungsgebiet Modellstadt Cottbus Innenstadt liegen allgemeine Bodenrichtwerte vor. Die davon betroffenen Bodenrichtwertzonen (BRWZ) werden in nachstehender Tabelle aufgeführt. Aktuell zum Stichtag liegen allgemeine BRW mit Endwertqualität vor. Die allgemeinen BRW zu Anfangswertqualität wurden letztmalig zum Stichtag vom Gutachterausschuss beschlossen. Da die allgemeinen BRW zu Anfangswertqualität die Grundlage für die weitere detaillierte Ermittlung der besonderen BRW bildet, wurden die allgemeinen BRW zu Anfangswertqualität auf den Stichtag mittels aktueller Datenanalyse aus der Kaufpreissammlung fortgeschrieben. Die Auswertungsergebnisse für die Bodenrichtwertzonen der allgemeinen BRW zu Anfangswertqualität ergaben keine Wertveränderungen gegenüber dem Beschlussjahr Zum Stichtag wurden folgende allgemeine Bodenrichtwerte zu Anfangswertqualität im Sanierungsgebiet Modellstadt Cottbus Innenstadt beschlossen: BRWZ - Nr. BRW ( /m²) Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung - GFZ Erschließungsgrad W (Wohnbaufläche) 1, ,6 erschließungsbeitragsfrei M ,1 (gemischte Baufläche) nach BauGB , ,6 Für die Ermittlung der besonderen Bodenrichtwerte zu Anfangswertqualität dienten als Basisdokumente die Grundlagen zur Ermittlung der Ausgleichsbeträge nach 154 BauGB von MAIC Stadt, vom sowie die Karte des Sanierungsgebietes mit Stand 09/03, aus der die Wertzonen 1 bis 32, die Nutzungsarten (Bestand und Planung), die Grundstücksgrößen sowie die GFZ (Bestand und Planung), die GRZ u. a. ersichtlich sind. Des Weiteren liegen dem Gutachterausschuss einzelne Kauffälle aus dem Sanierungsgebiet mit unterschiedlichem Zustand vor. Damit bilden die allgemeinen großflächigen BRW per (siehe oben aufgeführte Tabelle) und die vorliegenden Kauffälle aus der Kaufpreissammlung die Grundlage für die detaillierten besonderen BRW zum Stichtag Auf diese Weise wird die allgemeine konjunkturelle Entwicklung der Bodenwerte berücksichtigt. Zunächst wurde die Zoneneinteilung der Karte des Sanierungsgebietes auf Plausibilität für die Bodenrichtwertermittlung geprüft. Im nächsten Schritt mussten aus den vorliegenden allgemeinen BRW zu Anfangswertqualität durch Anpassungsschritte die besonderen BRW abgeleitet werden. Anpassungen erfolgten im Wesentlichen mittels des Vergleichs des Maßes der baulichen Ausnutzbarkeit (GFZ). Für diese Anpassung jeder einzelnen Wertzone kam die Berliner Tabelle von 1991 (siehe Anlage 7) zur Anwendung. In dieser Tabelle ist die Abhängigkeit des Bodenwertes von der baulichen Ausnutzbarkeit eines Grundstücks in Form von relativen Koeffizienten (k-werten) dargestellt. Beispiel: allgemeiner BRW ( /m²) Ø vorh. GFZ allgemeiner BRW k-wert Ø vorh. GFZ Wertzone besondere BRW k-wert 170 1,4 1,10 0,6 0,78 Berechnung: 0,78 / 1,10 * 170 = 120,55 ~ 121 /m² = allgemeiner BRW bezogen auf Ø vorh. GFZ von 0,6 Die Werte wurden auf 5 Genauigkeit gerundet. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus GA-Nr. 03/2015

10 Gutachten Fortschreibung der besonderen Bodenrichtwerte Modellstadt Cottbus Innenstadt Tabelle der Besonderen Bodenrichtwerte zu Anfangswertqualität Qualitätsstichtag Wertermittlungsstichtag Wertzone Besonderer Bodenrichtwert zu Anfangswertqualität ( /m²) W M Art der baulichen Nutzung Spanne der vorh. GFZ (Stand ) Ø vorh. GFZ (Stand ) W 0,5 0,7 0, M 1,0 2,6 1, M 1,2 2,2 1, M 0,9 3,9 2, M 1,6 4,0 2, M 1,5 3,0 2, M 0,5 1,5 1, M 1,2 1, M 1,3 2,1 1, M 1,1 2,7 1, M 1,5 1, M 0,9 3,5 2, M 1,1 1,5 1, M 0,5 0,6 0, M 0,7 0, M 1,7 1, M 0,5 0, M 0,9 2,7 1, M 0,7 0, M 0,9 1,1 1, M 1,2 2,3 1, M 1,3 1, M 2,3 2, M 1,8 2,1 2,0 25 a 140 M 1,0 1,8 1,4 25 b 190 M 0,2 0,9 0, M 0,9 2,7 1, M 0,9 0, M 0,6 1,5 1, M 0,8 1,6 1, W 1,4 1, W 1,3 1,6 1, W 0,2 3,3 1,3 Wohnbauflächen gemischte Bauflächen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus GA-Nr. 03/2015

11 Gutachten Fortschreibung der besonderen Bodenrichtwerte Modellstadt Cottbus Innenstadt 11 4 Ermittlung der Besonderen Bodenrichtwerte zu Endwertqualität nach dem Modell Niedersachsen 4.1 Verfahren Modell Niedersachsen Für die Ermittlung der maßnahmebedingten Bodenwerterhöhungen in städtebaulichen Sanierungsgebieten ist das Modell Niedersachsen eine richtungsweisende Hilfestellung. Aufgrund der überregionalen Vergleichbarkeit und der raumstrukturellen Verhältnisse von Brandenburg mit Niedersachsen wird das Modell für die Ermittlung des Endwertes vom Gutachterausschuss trotz vorhandener Entwicklungsunterschiede als bestgeeignet erachtet. Beim angewendeten Modell handelt es sich um ein aus umfangreichen Vergleichsdaten abgeleitetes indirektes Vergleichswertverfahren. In Niedersachsen wurden seit den 80iger Jahren empirische Untersuchungen über die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen durchgeführt. Dazu wurden Vergleichsfälle mit Hilfe mathematisch-statistischer Methoden ausgewertet. Die Analyse führte zur Ermittlung der sanierungsbedingten Werterhöhung in Prozent in Abhängigkeit von den festgestellten Missständen und Maßnahmen in einem Sanierungsgebiet. In neuerer Zeit wurde das Niedersachsenmodell weiterentwickelt und hat eine Überarbeitung und Aktualisierung erfahren. Die jüngste wissenschaftliche Untersuchung erfolgte in den Jahren 2006 bis 2008 mit insgesamt 780 Datensätzen der Jahre aus dem Land Niedersachsen [Ruzyzka-Schwob u. a. 2009]. Im Ergebnis entstand ein aktualisiertes und verbessertes Bewertungsmodell Niedersachsen Diese Untersuchung setzte sich intensiv mit dem Modell Niedersachsen und den bisher darüber veröffentlichten Ergebnissen auseinander. Dabei wurde festgestellt, dass insbesondere das Modell der Jahre um 2005 Unplausibilitäten enthält, deren Ursache möglicherweise darin liegt, dass die zugrunde gelegten Ausgangsdaten bis zu 17 Jahre alt waren. Das Modell Niedersachsen 2008 dagegen hat einen stetigen Verlauf und eine aktuelle Datengrundlage. Neben der Tatsache, dass das Modell Niedersachsen 2008 auf den aktuellsten verfügbaren Daten aufbaut, wurde nunmehr auch eine zusätzliche Klasse 0 für die Einordnung der Missstände und Maßnahmen eingeführt. Es ist somit nun auch möglich, Gebiete und Grundstücke sachgerecht in die Bewertung einfließen zu lassen, in welchen weder Sanierungsmaßnahmen notwendig waren, noch durchgeführt wurden. Aus den nunmehr insgesamt jeweils 11 Klassen ergibt sich darüber hinaus eine feiner gegliederte Bewertungsstruktur. Von den raumstrukturellen Rahmenbedingungen sowie vom Bodenwertniveau her sind die in das Modell Niedersachsen eingeflossenen Ausgangsdaten nach Einschätzung des Gutachterausschusses grundsätzlich mit der Grundstücksmarktsituation in Cottbus vergleichbar. Im Ergebnis zur Untersuchung zum Modell Niedersachsen wird erneut bestätigt, dass die in Cottbus zu Beginn der Sanierung bestehenden Missstände, welche mit entsprechenden Maßnahmen zu beseitigen waren, im Vergleich zu denen in Niedersachsen offenbar überdurchschnittlich hoch sind. Entsprechend den bisher gemachten Erfahrungen am Cottbuser Grundstücksmarkt steigt der Wert einer Immobilie nicht in demselben Maße wie die zur Wertsteigerung aufgewendeten Investitionen. Eine überdurchschnittliche sanierungsbedingte Investition führt somit nur zu einer gedämpften Bodenwertsteigerung. Aus diesem Grund schätzt der Gutachterausschuss ein, dass die durch das Modell Niedersachsen in seiner aktuellen Fassung ermittelten Bodenwertsteigerungen anzupassen sind. Aus v. g. Gründen hält der Gutachterausschuss für die Bodenwerterhöhung nach dem Niedersachsenmodell 2008 einen Abschlag von 20 % wie bereits in den Vorjahren 2010 und 2012 für angemessen. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus GA-Nr. 03/2015

12 Gutachten Fortschreibung der besonderen Bodenrichtwerte Modellstadt Cottbus Innenstadt 12 Das Modell Niedersachsen besteht aus zwei Klassifikationsrahmen. Das sind die städtebaulichen Missstände (Anfangszustand) und die städtebaulichen Maßnahmen (Neuordnungszustand). Beide Klassifikationsrahmen sind in folgende Komplexe unterteilt: Bebauung Struktur Nutzung Umfeld Aus den vier Komplexen werden für die städtebaulichen Missstände und die Maßnahmen Klassenmittelwerte ermittelt. Aus der Missstände- Maßnahme- Matrix des Niedersachsenmodells kann nun die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung in Prozent ermittelt werden (siehe Anlage 4) bzw. kann die Bodenwertsteigerung aus der, den Matrizen zu Grunde gelegten mathematischen Funktion berechnet werden. Die aus dem Niedersachsenmodell ermittelte Bodenwerterhöhung bezieht sich auf den Zeitpunkt nach dem Abschluss des städtebaulichen Sanierungsverfahrens. Nach derzeitigem Planungsstand soll das Verfahren Modellstadt Cottbus-Innenstadt zum beendet werden. Der Wertermittlungsstichtag, der , liegt folglich 2 Jahre vor dem Abschluss der Sanierung. Die aus dem Niedersachsenmodell ermittelte Bodenwerterhöhung muss folglich um eine 2-jährige Wartezeit abgezinst (diskontiert) werden. Nach 14 (3) ImmoWertV ist der Liegenschaftszinssatz der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Der Liegenschaftszinssatz wird ausschließlich aus der umgekehrten Anwendung des Ertragswertverfahrens bestimmt. Er ist also eine Rechengröße, welche im Ertragswertverfahren die Anpassung an den Grundstücksmarkt gewährleistet. Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes ist außerdem ein Maß für das Risiko der Investition in eine Immobilie. Ein hoher Liegenschaftszinssatz bedeutet dabei die Anerkennung eines höheren Risikos. Da es sich bei der Abzinsung aufgrund einer Wartezeit um eine rein finanzmathematische Überlegung handelt, wird teilweise die Verwendung eines Kapitalmarktzinssatzes empfohlen. Auf dem Cottbuser Immobilienmarkt innerhalb des Sanierungsgebietes Modellstadt Cottbus-Innenstadt wird der Liegenschaftszinssatz regelmäßig höher eingeschätzt als ein nachhaltiger Kapitalmarktzinssatz für eine Laufzeit von weniger als 5 Jahren. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte entscheidet sich im vorliegenden Gutachten dafür, den jeweiligen Liegenschaftszinssatz für die Berücksichtigung der Wartezeit bis zum Abschluss der städtebaulichen Sanierung zu verwenden. Klassifikation der städtebaulichen Missstände Die Beurteilung der städtebaulichen Missstände zur Ausgangssituation (vor Sanierung) erfolgt entsprechend den durch die DSK zur Verfügung gestellten Unterlagen. Die städtebaulichen Missstände sind spezifiziert nur im Ergebnisbericht der Vorbereitenden Untersuchungen der Modellstadt Cottbus und in der Rahmenplanung 2004, 4. Fortschreibung ausgewiesen. In diesen Berichten werden die städtebaulichen Missstände wie folgt definiert: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus GA-Nr. 03/2015

13 Gutachten Fortschreibung der besonderen Bodenrichtwerte Modellstadt Cottbus Innenstadt 13 hoher Fehlbedarf an Stellplätzen im öffentlichen und p erhebliche Flächenareale mit ungenügender Zentrumsnutzung offene Blocksituationen durch Baulücken, aufgelöste Baufluchten störendes Gewerbe brachgefallenes Gewerbegelände und beginnender Einzug von neuen störenden Nutzungen der Gewerbebranche fehlende räumliche, funktionale und gestalterische Verknüpfungen des Stadtzentrums mit den umliegenden Quartieren Gestaltungsdefizite im öffentlichen Raum erhebliche Wohnumfeldmängel (versiegelte Hofflächen, fehlendes öffentliches und privates Grün) ungeklärte Eigentumsverhältnisse als Hemmnis für Ordnungs- und Baumaßnahmen, wegen fehlender bodenordnerischer Maßnahmen liegt eine hohe Anzahl ungeordneter städtebaulicher Bereiche vor hoher Fehlbedarf an Stellplätzen im öffentlichen und privaten Raum ungeordnete Stellplätze Für die detaillierte Beschreibung der Missstände in den Zonen wird auf Anlage 1 verwiesen. (siehe Pkt. 3) Klassifikation der städtebaulichen Maßnahmen Ausgehend von den Ergebnissen der Bestandsanalyse, den übergeordneten Zielen der Landesund Regionalplanung, den Gesamtstadtplanungen, den Zielvorstellungen der Träger öffentlicher Belange und Anregungen aus den Bürgerversammlungen wurden für das Sanierungsgebiet Modellstadt Cottbus Innenstadt folgende Ziele definiert: Oberziel: Die Sanierung soll dazu beitragen, die Innenstadt als funktions- und zeitgerechten Wohn-, Arbeits- und Geschäftsbereich mit hoher städtebaulicher Qualität zu gestalten und zu einem Oberzentrum zu entwickeln. Teilziele: Konzentrierung der oberzentralen Funktion auf das Sanierungsgebiet Verbesserung der Wohnverhältnisse Erhaltung, Verbesserung und Wiederherstellung des Stadtbildes Verbesserung der Grün- und Freiflächen Verbesserung der Verkehrsverhältnisse Literatur: Ergebnisbericht der vorbereitenden Untersuchungen 1992 Für die detaillierte Beschreibung der Maßnahmen in den Zonen wird auf Anlage 1 verwiesen. (siehe Pkt. 3) Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus GA-Nr. 03/2015

14 Gutachten Fortschreibung der besonderen Bodenrichtwerte Modellstadt Cottbus Innenstadt 14 Bei der Klassifikation der städtebaulichen Maßnahmen nach dem Modell Niedersachsen wird vom Abschluss entsprechend den Zielen der städtebaulichen Maßnahmen des Sanierungsgebietes Modellstadt Cottbus Innenstadt ausgegangen. 4.2 Charakteristische Merkmale der Wertzonen 1 bis 32 für die Endwertqualität siehe Anlage Hinweise zur Methodik der Richtwertermittlung Für die Ermittlung der besonderen Bodenrichtwerte zu Endwertqualität wurde die aktuelle Anfangs- und Endwertbeschreibung vom September 2015 zu Grunde gelegt und in der Anwendung der städtebaulichen Missstände- und Maßnahme-Tabellen berücksichtigt. Bei der Bodenrichtwertermittlung setzt der Gutachterausschuss voraus, dass die Sanierungsziele entsprechend der Planung und der vorliegenden Unterlagen in jeder Wertzone vollständig erreicht werden. Die Beurteilung des Erreichens der Sanierungsziele ist keine Bewertungsaufgabe nach ImmoWertV bzw. WertR. Grundsätzlich beziehen sich die besonderen Bodenrichtwerte nur auf die im Sanierungsgebiet ausgeführten Maßnahmen. Die Einflüsse des Stadtumbaus sind in den besonderen Bodenrichtwerten nicht berücksichtigt. Die sich jährlich verkürzende Wartezeit bis zum Abschluss der Sanierung zieht für gewöhnlich einen Anstieg der besonderen Bodenrichtwerte nach sich. Dabei wird entsprechend der Vorgaben über die Restlaufzeit die sanierungsbedingte prozentuale Wertsteigerung an Hand des entsprechenden Liegenschaftszinssatzes durch den Diskontierungsfaktor abgezinst. Der Liegenschaftszinssatz wurde adäquat der Einschätzung und Erfahrungswerte der Gutachter und unter Würdigung der Marktverhältnisse in den jeweiligen Wertzonen beibehalten. Die besonderen Bodenrichtwerte sind grundsätzlich durchschnittliche e für ein fiktives baureifes Grundstück mit einer bestimmten baulichen Ausnutzung. Davon abweichende Grundstücke bedürfen einer Einzelbewertung. Die besonderen Bodenrichtwerte erfordern eine sachgerechte Anpassung, insbesondere für: - über- oder untergenutzte Grundstücke - übergroße Grundstücke - Grünflächen - Verkehrsflächen - Brachflächen - Sakralbauten - Gemeinbedarfsflächen u. a. Entsprechend 10 ImmoWertV sind die Bodenrichtwerte in der Regel im Vergleichswertverfahren ( 15 ImmoWertV) zu ermitteln. Findet sich keine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen, kann der Bodenrichtwert auch mit Hilfe deduktiver Verfahren oder in anderer geeigneter und nachvollziehbarer Weise ermittelt werden. Um zu einer sicheren Aussage zu kommen, ist eine ausreichende Zahl von Vergleichskaufpreisen erforderlich. Die Preise, die nicht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande kamen und von ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnissen beeinflusst wurden, dürfen nicht in die Bewertung einbezogen werden. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus GA-Nr. 03/2015

15 Gutachten Fortschreibung der besonderen Bodenrichtwerte Modellstadt Cottbus Innenstadt 15 Für das Sanierungsgebiet Modellstadt Cottbus Innenstadt liegen dem Gutachterausschuss neben vereinzelten Kaufpreisen Werte zum Endwertzustand vor, die aus Ablösevereinbarungen stammen. Diese werden in der abschließenden Würdigung der festgestellten besonderen BRW entsprechend ihrer jeweiligen wertbeeinflussenden Umstände berücksichtigt. 4.4 Tabelle der Besonderen Bodenrichtwerte zu Endwertqualität Qualitätsstichtag Wertermittlungsstichtag Wertzone Besonderer Bodenrichtwert zu Endwertqualität ( /m²) Art der baulichen Nutzung Ø vorh. GFZ (Stand ) W 0, M 1, M 1, M 2, M 2, M 2, M 1, M 1, M 1, M 1, M 1, M 2, M 1, M 0, M 0, M 1, M 0, M 1, M 0, M 1, M 1, M 1, M 2, M 2,0 25 a 166 M 1,4 25 b 232 M 0, M 1, M 0, M 1, M 1, W 1, W 1, W 1,3 W Wohnbauflächen M gemischte Bauflächen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus GA-Nr. 03/2015

16 Gutachten Fortschreibung der besonderen Bodenrichtwerte Modellstadt Cottbus Innenstadt Erläuterungen zu den Wertansätzen für die Bodenrichtwerte mit Endwertqualität Wertzone 1 Puschkinpromenade Missstände Maßnahmen Wertsteigerung in % Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert des Anfangswertes Bebauung , ,5 28 % Struktur 2-7 4, ,0 mit p = 5,75 % Nutzung 3-7 5, ,5 abgezinst* Umfeld 4-8 6, ,5 Mittelwert 6,00 6,13 ~ 25,0 %** Besonderer Bodenrichtwert zu Anfangswertqualität: Bodenwerterhöhung: Bodenwerterhöhung mit Abschlag 20 % s. Pkt. 4.1: Besonderer Bodenrichtwert zu Endwertqualität: 120 /m² 30 /m² 24 /m² 144 /m² Wertzone 2 Klosterstraße Missstände Maßnahmen Wertsteigerung in % Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert des Anfangswertes Bebauung 2-7 4, ,5 11 % Struktur 2-4 3, ,0 mit p = 6,5 % Nutzung 3-5 4, ,5 abgezinst* Umfeld 3-7 5, ,0 Mittelwert 4,13 4,25 ~ 10,0 %** Besonderer Bodenrichtwert zu Anfangswertqualität: Bodenwerterhöhung: Bodenwerterhöhung mit Abschlag 20 % s. Pkt. 4.1: Besonderer Bodenrichtwert zu Endwertqualität: 240 /m² 24 /m² 19 /m² 259 /m² Wertzone 3 Kreuzgasse Missstände Maßnahmen Wertsteigerung in % Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert des Anfangswertes Bebauung , ,5 24 % Struktur 5-9 7, ,5 mit p = 6,5 % Nutzung 4-8 6, ,0 abgezinst* Umfeld 4-8 6, ,5 Mittelwert 6,50 5,88 ~ 21,0 %** Besonderer Bodenrichtwert zu Anfangswertqualität: Bodenwerterhöhung: Bodenwerterhöhung mit Abschlag 20 % s. Pkt. 4.1: Besonderer Bodenrichtwert zu Endwertqualität: 230 /m² 49 /m² 39 /m² 269 /m² p = Liegenschaftszins * = siehe Pkt. 4.1 ** = gerundeter Prozentsatz, ist rechnerisch mit vier Stellen hinter dem Komma ermittelt worden Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus GA-Nr. 03/2015

17 Gutachten Fortschreibung der besonderen Bodenrichtwerte Modellstadt Cottbus Innenstadt 17 Wertzone 4 Mauerstraße Missstände Maßnahmen Wertsteigerung in % Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert des Anfangswertes Bebauung 4-7 5, ,5 17 % Struktur 3-7 5, ,0 mit p = 6,5 % Nutzung 3-8 5, ,0 abgezinst* Umfeld 4-8 6, ,5 Mittelwert 5,50 5,25 ~ 15,0 %** Besonderer Bodenrichtwert zu Anfangswertqualität: Bodenwerterhöhung: Bodenwerterhöhung mit Abschlag 20 % s. Pkt. 4.1: Besonderer Bodenrichtwert zu Endwertqualität: 275 /m² 41 /m² 33 /m² 308 /m² Wertzone 5 Spremberger Straße / Altmarkt Missstände Maßnahmen Wertsteigerung in % Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert des Anfangswertes Bebauung 6-9 7, ,0 19 % Struktur 3-6 4, ,0 mit p = 6,75 % Nutzung 4-8 6, ,0 abgezinst* Umfeld 3-8 5, ,5 Mittelwert 5,88 5,63 ~ 17,0 %** Besonderer Bodenrichtwert zu Anfangswertqualität: Bodenwerterhöhung: Bodenwerterhöhung mit Abschlag 20 % s. Pkt. 4.1: Besonderer Bodenrichtwert zu Endwertqualität: 300 /m² 50 /m² 40 /m² 340 /m² Wertzone 6 Oberkirchplatz / Sandower Straße Missstände Maßnahmen Wertsteigerung in % Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert des Anfangswertes Bebauung 6-9 7, ,0 23 % Struktur 4-8 6, ,5 mit p = 6,5 % Nutzung 4-7 5, ,0 abgezinst* Umfeld 3-7 5, ,0 Mittelwert 6,00 6,13 ~ 20,0 %** Besonderer Bodenrichtwert zu Anfangswertqualität: Bodenwerterhöhung: Bodenwerterhöhung mit Abschlag 20 % s. Pkt. 4.1: Besonderer Bodenrichtwert zu Endwertqualität: 245 /m² 49 /m² 39 /m² 284 /m² p = Liegenschaftszins * = siehe Pkt. 4.1 ** = gerundeter Prozentsatz, rechnerisch mit Nachkommastellen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus GA-Nr. 03/2015

18 Gutachten Fortschreibung der besonderen Bodenrichtwerte Modellstadt Cottbus Innenstadt 18 Wertzone 7 Spreeufer/ Schloßberg Missstände Maßnahmen Wertsteigerung in % Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert des Anfangswertes Bebauung 5-9 7, ,5 20 % Struktur 3-7 5, ,5 mit p = 6,5 % Nutzung 3-7 5, ,0 abgezinst* Umfeld 4-8 6, ,0 Mittelwert 5,75 5,50 ~ 18,0 %** Besonderer Bodenrichtwert zu Anfangswertqualität: Bodenwerterhöhung: Bodenwerterhöhung mit Abschlag 20 % s. Pkt. 4.1: Besonderer Bodenrichtwert zu Endwertqualität: 205 /m² 37 /m² 30 /m² 235 /m² Wertzone 8 Sandower Brücke/ Willy-Brandt-Straße Missstände Maßnahmen Wertsteigerung in % Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert des Anfangswertes Bebauung 6-8 7, ,0 16 % Struktur 3-5 4, ,5 mit p = 5,75 % Nutzung 3-5 4, ,0 abgezinst* Umfeld 4-6 5, ,5 Mittelwert 5,00 4,50 ~ 14,5 %** Besonderer Bodenrichtwert zu Anfangswertqualität: Bodenwerterhöhung: Bodenwerterhöhung mit Abschlag 20 % s. Pkt. 4.1: Besonderer Bodenrichtwert zu Endwertqualität: 135 /m² 20 /m² 16 /m² 151 /m² Wertzone 9 Burgstraße/ Neustädter Straße Missstände Maßnahmen Wertsteigerung in % Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert des Anfangswertes Bebauung 5-9 7, ,5 25 % Struktur 4-8 6, ,0 mit p = 6,5 % Nutzung 4-8 6, ,0 abgezinst* Umfeld 4-9 6, ,5 Mittelwert 6,38 6,25 ~ 21,5 %** Besonderer Bodenrichtwert zu Anfangswertqualität: Bodenwerterhöhung: Bodenwerterhöhung mit Abschlag 20 % s. Pkt. 4.1: Besonderer Bodenrichtwert zu Endwertqualität: 250 /m² 54 /m² 43 /m² 293 /m² p = Liegenschaftszins * = siehe Pkt. 4.1 ** = gerundeter Prozentsatz, rechnerisch mit Nachkommastellen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus GA-Nr. 03/2015

19 Gutachten Fortschreibung der besonderen Bodenrichtwerte Modellstadt Cottbus Innenstadt 19 Wertzone 10 Östliche Mühlenstraße Missstände Maßnahmen Wertsteigerung in % Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert des Anfangswertes Bebauung 5-8 6, ,0 21 % Struktur 4-7 5, ,5 mit p = 6,5 % Nutzung 4-7 5, ,5 abgezinst* Umfeld 4-8 6, ,0 Mittelwert 5,88 5,75 ~ 18,0 %** Besonderer Bodenrichtwert zu Anfangswertqualität: Bodenwerterhöhung: Bodenwerterhöhung mit Abschlag 20 % s. Pkt. 4.1: Besonderer Bodenrichtwert zu Endwertqualität: 250 /m² 45 /m² 36 /m² 286 /m² Wertzone 11 Uferstraße/ Mühlgraben Missstände Maßnahmen Wertsteigerung in % Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert des Anfangswertes Bebauung 5-9 7, ,0 29 % Struktur 4-7 5, ,5 mit p = 5,75 % Nutzung 5-7 6, ,0 abgezinst* Umfeld 5-9 7, ,5 Mittelwert 6,38 6,25 ~ 26,0 %** Besonderer Bodenrichtwert zu Anfangswertqualität: Bodenwerterhöhung: Bodenwerterhöhung mit Abschlag 20 % s. Pkt. 4.1: Besonderer Bodenrichtwert zu Endwertqualität: 145 /m² 38 /m² 30 /m² 175 /m² Wertzone 12 Am Turm Missstände Maßnahmen Wertsteigerung in % Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert des Anfangswertes Bebauung 4-7 5, ,5 18 % Struktur 4-8 6, ,0 mit p = 6,5 % Nutzung 4-7 5, ,5 abgezinst* Umfeld 4-7 5, ,0 Mittelwert 5,63 5,50 ~ 16,0 %** Besonderer Bodenrichtwert zu Anfangswertqualität: Bodenwerterhöhung: Bodenwerterhöhung mit Abschlag 20 % s. Pkt. 4.1: Besonderer Bodenrichtwert zu Endwertqualität: 280 /m² 45 /m² 36 /m² 316 /m² p = Liegenschaftszins * = siehe Pkt. 4.1 ** = gerundeter Prozentsatz, rechnerisch mit Nachkommastellen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus GA-Nr. 03/2015

20 Gutachten Fortschreibung der besonderen Bodenrichtwerte Modellstadt Cottbus Innenstadt 20 Wertzone 13 Neustadt Missstände Maßnahmen Wertsteigerung in % Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert des Anfangswertes Bebauung 6-9 7, ,0 29 % Struktur 4-8 6, ,0 mit p = 7 % Nutzung 5-8 6, ,5 abgezinst* Umfeld 5-8 6, ,0 Mittelwert 6,63 6,63 ~ 25,0 %** Besonderer Bodenrichtwert zu Anfangswertqualität: Bodenwerterhöhung: Bodenwerterhöhung mit Abschlag 20 % s. Pkt. 4.1: Besonderer Bodenrichtwert zu Endwertqualität: 220 /m² 55 /m² 44 /m² 264 /m² Wertzone 14 Mühleninsel Missstände Maßnahmen Wertsteigerung in % Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert des Anfangswertes Bebauung , ,0 45 % Struktur 5-9 7, ,5 mit p = 6,75 % Nutzung 6-9 7, ,5 abgezinst* Umfeld 5-8 6, ,0 Mittelwert 7,25 7,00 ~ 39,5 %** Besonderer Bodenrichtwert zu Anfangswertqualität: Bodenwerterhöhung: Bodenwerterhöhung mit Abschlag 20 % s. Pkt. 4.1: Besonderer Bodenrichtwert zu Endwertqualität: 100 /m² 40 /m² 32 /m² 132 /m² Wertzone 15 Franz-Mehring-Straße/ Willy-Brandt-Straße Missstände Maßnahmen Wertsteigerung in % Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert des Anfangswertes Bebauung 5-9 7, ,5 25 % Struktur 4-7 5, ,0 mit p = 5,75 % Nutzung 3-6 4, ,0 abgezinst* Umfeld 4-7 5, ,5 Mittelwert 5,63 5,75 ~ 22,5 %** Besonderer Bodenrichtwert zu Anfangswertqualität: Bodenwerterhöhung: Bodenwerterhöhung mit Abschlag 20 % s. Pkt. 4.1: Besonderer Bodenrichtwert zu Endwertqualität: 110 /m² 25 /m² 20 /m² 130 /m² p = Liegenschaftszins * = siehe Pkt. 4.1 ** = gerundeter Prozentsatz, rechnerisch mit Nachkommastellen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus GA-Nr. 03/2015

21 Gutachten Fortschreibung der besonderen Bodenrichtwerte Modellstadt Cottbus Innenstadt 21 Wertzone 16 Nördliche Hainstraße Missstände Maßnahmen Wertsteigerung in % Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert des Anfangswertes Bebauung 4-8 6, ,5 23 % Struktur 3-6 4, ,0 mit p = 5,75 % Nutzung 4-8 6, ,0 abgezinst* Umfeld 4-7 5, ,5 Mittelwert 5,50 6,00 ~ 21,0 %** Besonderer Bodenrichtwert zu Anfangswertqualität: Bodenwerterhöhung: Bodenwerterhöhung mit Abschlag 20 % s. Pkt. 4.1: Besonderer Bodenrichtwert zu Endwertqualität: 150 /m² 31 /m² 25 /m² 175 /m² Wertzone 17 Südliche Hainstraße Missstände Maßnahmen Wertsteigerung in % Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert des Anfangswertes Bebauung 4-9 6, ,5 24 % Struktur 3-7 5, ,0 mit p = 5,75 % Nutzung 3-7 5, ,5 abgezinst* Umfeld 4-7 5, ,5 Mittelwert 5,50 5,38 ~ 21,5 %** Besonderer Bodenrichtwert zu Anfangswertqualität: Bodenwerterhöhung: Bodenwerterhöhung mit Abschlag 20 % s. Pkt. 4.1: Besonderer Bodenrichtwert zu Endwertqualität: 95 /m² 20 /m² 16 /m² 111 /m² Wertzone 18 Straße der Jugend/ südliche Karl-Liebknecht-Straße Missstände Maßnahmen Wertsteigerung in % Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert des Anfangswertes Bebauung 5-9 7, ,0 27 % Struktur 4-8 6, ,0 mit p = 6,5 % Nutzung 4-8 6, ,5 abgezinst* Umfeld 4-8 6, ,0 Mittelwert 6,25 6,38 ~ 23,5 %** Besonderer Bodenrichtwert zu Anfangswertqualität: Bodenwerterhöhung: Bodenwerterhöhung mit Abschlag 20 % s. Pkt. 4.1: Besonderer Bodenrichtwert zu Endwertqualität: 190 /m² 45 /m² 36 /m² 226 /m² p = Liegenschaftszins * = siehe Pkt. 4.1 ** = gerundeter Prozentsatz, rechnerisch mit Nachkommastellen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus GA-Nr. 03/2015

22 Gutachten Fortschreibung der besonderen Bodenrichtwerte Modellstadt Cottbus Innenstadt 22 Wertzone 19 Ostrower Straße Missstände Maßnahmen Wertsteigerung in % Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert des Anfangswertes Bebauung , ,0 30 % Struktur 4-8 6, ,0 mit p = 6,5 % Nutzung 5-8 6, ,0 abgezinst* Umfeld 4-8 6, ,0 Mittelwert 6,50 6,25 ~ 26,5 %** Besonderer Bodenrichtwert zu Anfangswertqualität: Bodenwerterhöhung: Bodenwerterhöhung mit Abschlag 20 % s. Pkt. 4.1: Besonderer Bodenrichtwert zu Endwertqualität: 140 /m² 37 /m² 30 /m² 170 /m² Wertzone 20 Nördliche Taubenstraße Missstände Maßnahmen Wertsteigerung in % Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert des Anfangswertes Bebauung 6-9 7, ,0 28 % Struktur 4-8 6, ,0 mit p = 6,5 % Nutzung 4-8 6, ,5 abgezinst* Umfeld 4-8 6, ,0 Mittelwert 6,38 6,38 ~ 24,5 %** Besonderer Bodenrichtwert zu Anfangswertqualität: Bodenwerterhöhung: Bodenwerterhöhung mit Abschlag 20 % s. Pkt. 4.1: Besonderer Bodenrichtwert zu Endwertqualität: 180 /m² 44 /m² 35 /m² 215 /m² Wertzone 21 Wilhelmstraße/ Marienstraße Missstände Maßnahmen Wertsteigerung in % Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert des Anfangswertes Bebauung 5-9 7, ,5 22 % Struktur 4-7 5, ,0 mit p = 5,75 % Nutzung 5-8 6, ,0 abgezinst* Umfeld 4-8 6, ,5 Mittelwert 6,25 5,50 ~ 20,0 %** Besonderer Bodenrichtwert zu Anfangswertqualität: Bodenwerterhöhung: Bodenwerterhöhung mit Abschlag 20 % s. Pkt. 4.1: Besonderer Bodenrichtwert zu Endwertqualität: 200 /m² 40 /m² 32 /m² 232 /m² p = Liegenschaftszins * = siehe Pkt. 4.1 ** = gerundeter Prozentsatz, rechnerisch mit Nachkommastellen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus GA-Nr. 03/2015

23 Gutachten Fortschreibung der besonderen Bodenrichtwerte Modellstadt Cottbus Innenstadt 23 Wertzone 22 Südliche Stadtpromenade Missstände Maßnahmen Wertsteigerung in % Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert des Anfangswertes Bebauung 4-7 5, ,0 20 % Struktur 4-6 5, ,0 mit p = 7,5 % Nutzung 3-5 4, ,5 abgezinst* Umfeld 4-8 6, ,0 Mittelwert 5,13 6,38 ~ 17,0 %** Besonderer Bodenrichtwert zu Anfangswertqualität: Bodenwerterhöhung: Bodenwerterhöhung mit Abschlag 20 % s. Pkt. 4.1: Besonderer Bodenrichtwert zu Endwertqualität: 245 /m² 42 /m² 34 /m² 279 /m² Wertzone 23 Nördliche Karl-Liebknecht-Straße/ Bahnhofstraße Missstände Maßnahmen Wertsteigerung in % Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert des Anfangswertes Bebauung 5-8 6, ,5 18 % Struktur 3-6 4, ,0 mit p = 7,0 % Nutzung 4-7 5, ,0 abgezinst* Umfeld 4-7 5, ,0 Mittelwert 5,50 5,63 ~ 15,5 %** Besonderer Bodenrichtwert zu Anfangswertqualität: Bodenwerterhöhung: Bodenwerterhöhung mit Abschlag 20 % s. Pkt. 4.1: Besonderer Bodenrichtwert zu Endwertqualität: 285 /m² 45 /m² 36 /m² 321 /m² Wertzone 24 Stadtpromenade/ Berliner Platz Missstände Maßnahmen Wertsteigerung in % Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert des Anfangswertes Bebauung 5-8 6, ,0 21 % Struktur 3-8 5, ,5 mit p = 6,5 % Nutzung 3-7 5, ,0 abgezinst* Umfeld 4-8 6, ,5 Mittelwert 5,75 6,25 ~ 19,0 %** Besonderer Bodenrichtwert zu Anfangswertqualität: Bodenwerterhöhung: Bodenwerterhöhung mit Abschlag 20 % s. Pkt. 4.1: Besonderer Bodenrichtwert zu Endwertqualität: 275 /m² 52 /m² 42 /m² 317 /m² p = Liegenschaftszins * = siehe Pkt. 4.1 ** = gerundeter Prozentsatz, rechnerisch mit Nachkommastellen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus GA-Nr. 03/2015