Bodenpolitik, Bodenrecht und Stadtentwicklung

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1 Bodenpolitik, Bodenrecht und Stadtentwicklung Wachsen oder nicht wachsen: Die Frage der Finanzierung von Stadtentwicklung Prof. Dr. Arno Bunzel

2 Kosten der Baulandentwicklung aus kommunaler Sicht Straßen, Wege, Plätze, Grünflächen Ausgleich bei Eingriffen in NuL Kitas, Grundschulen etc. Großräumige Erschließung, ÖPNV Denkmalschutz incl. Bodendenkmale Verfahrenskosten: Planungen, Gutachten, Wettbewerbe Ordnungsmaßnahmen, z.b. Abräumung, Altlasten, Munitionsberäumung Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Vermessungskosten etc

3 Kosten von Stadtumbau /-erneuerng aus kommunaler Sicht Aufwertungsmaßnahmen Straßen, Wege, Plätze, Grünflächen Rückbau, Umbau öffentlicher Infrastruktur: Kitas, Grundschulen, Be- /Entwässerung etc. Verfahrenskosten: Planungen, Gutachten, Wettbewerbe Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Vermessungskosten etc Ordnungs- /Sicherungsmaßnahmen, z.b. Abräumung, Altlasten, Munitionsberäumung Denkmalschutz incl. Bodendenkmale

4 Finanzierungsoptionen Deutsches Institut für Urbanistik Erwerb/Veräußerung von Grundstücken Umlegung Städtebauliche Entwicklungs-/ Sanierungsmaßnahmen Beitragserhebung Städtebauliche Verträge

5 Option 1: Erwerb / Veräußerung von Grundstücken Nutzung des Wertzuwachses zwischen Erwerb und Veräußerung (Veräußerungsertrag) Günstiger Erwerb (Verkehrswert) Eine residuale Ermittlung des Bodenwertes ermöglicht die Einbeziehung sämtlicher Entwicklungskosten. Veräußerung zum Marktwert (Verkehrswert)

6 Entwicklungsstufen des Bodenwertes 5 ImmoWV Zum Beispiel: 32 Prof. Dr. Arno Bunzel

7 5 ImmoWV - Entwicklungszustand Bauerwartungsland: Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerk-malen, insb. dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen. Rohbauland: Flächen, die nach 30, 33 und 34 BauGB für bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Baureifes Land: Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind.

8 Option 2: Umlegung Nutzung des durch die Umlegung bewirkten Wertzuwachses Zuteilung eines mindestens wertgleichen Grundstück Ausgleichszahlungen im Falle von Mehrwertzuteilungen. >>> Der überschießende Mehrwert verbleibt bei Gemeinde und kann (nicht nur) zur Finanzierung der entwicklungsbedingten Aufwendungen genutzt werden.

9 Entwicklungsstufen des Bodenwertes 5 ImmoWV Differenz zwischen Einwurfswert und Zuteilungswert 33 Prof. Dr. Arno Bunzel

10 Vorgang der Bodenordnung durch Umlegung 55 Abs Abs Abs Prof. Dr. Arno Bunzel

11 Verteilungsmaßstäbe bei der Umlegung Verteilung nach Werten Zuteilung eines wertgleichen Grundstücks Ausgleichszahlung bei Mehrwertzuteilung Verteilung nach Flächenmaßstab Abzug von 30 % der gesamten Umlegungsfläche (für öffentliche Nutzung) Zuteilung eines gegenüber dem eingebrachten Grundstück um 30 % kleineren Grundstücks. Ausgleichszahlung für Mehrwertzuteilung

12 Beispiel einer Zuteilung nach Werten Größe Wert Einwurfswert m 2 / 200 Zuteilungswert m 2 / 360 Umlegungsmasse m 2 20 Mio. Verteilungsmasse m 2 14 Mio. Einwurfsgrundstück m Zuteilung Sollanspruch 700 m Ausgleichzahlung Zuteilung ohne Ausgleichszahlung 555 m2 Prof. Dr. Arno Bunzel

13 Mehrwertausgleich wegen Begrenzung des Flächenbeitrags auf 30% Preis Rohbauland Preis Nettobauland Schießeck (Teil 1) 148 /m² 256 /m² Beitragspflichtige Fläche m² Eigentlicher Flächenbeitrag entspr. Wertsteigerung in % Entgangener Flächenbeitrag 42 in % 12 in Fläche 4.771m² kapitalisiert Soweit der Umlegungsvorteil den Flächenbeitrag nach Satz 1 übersteigt, ist der Vorteil in Geld auszugleichen. Prof. Dr. Arno Bunzel

14 Option 3: Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen Deutsches Institut für Urbanistik Nutzung des entwicklungsbedingten Wertzuwachses auf der Basis eine transitorischen Grunderwerbs oder Erwerb zum entwicklungsunbeeinflussten Eingangswert Veräußerung zum Verkehrswert nach Abschluss der Entwicklung Erhebung eines Ausgleichsbetrags in Höhe der entwicklungsbedingten Bodenwertsteigerungen >>> Überschüsse müssen zurückgegeben werden. >>> Nur bei Vorliegen besonders gewichtiger Gemeinwohlerfordernisse ( 165 II BauGB)

15 Entwicklungsbedingte Bodenwertsteigerungen bei städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen Zum Beispiel: Stichtag für Endwert 32 Prof. Dr. Arno Bunzel

16 Anforderungen zur städtebaulichen Relevanz 165 II BauGB Ortsteile und andere Teile des Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde oder entsprechend der angestrebten Entwicklung des Landesgebiets oder der Region erstmalig Entwicklung oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung neue Entwicklung.

17 Weitere Anforderungen III BauGB Gemeinwohlerfordernis, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten oder zur Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung brachliegender Flächen Angestrebte Ziele und Zwecke können auf andere Weise nicht erreicht werden durch städtebauliche Verträge oder Veräußerungsbereitschaft der Eigentümer zum entwicklungsunbeeinflussten Wert, Gewährleistung der zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums

18 Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen BauGB Erwerb, Neuordnung und Veräußerung sämtlicher Grundstücke durch die Gemeinde ( 166 Abs. 3 BauGB) Notfalls durch Enteignung Qualifiziertes öffentliches Interesse erforderlich Abschöpfung der entwicklungsbedingten Bodenwertsteigerungen zur Finanzierung der Maßnahmen Ausgleichsbetrag 166 Abs. 3 Satz 4, 153 Abs. 1-3 BauGB Überschussverteilung Umfassende Steuerungsmöglichkeiten über Genehmigungsvorbehalt Hohes Risiko wegen Abhängigkeit von der Bodenpreisentwicklung 55 Dr. Arno Bunzel

19 Option 4: Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen Deutsches Institut für Urbanistik Nutzung des entwicklungsbedingten Wertzuwachses Delta zwischen sanierungsunbeeinflusstem Eingangswert und Verkehrswert nach Abschluss der Sanierung Erhebung als Ausgleichsbetrags in Höhe der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen >>> Überschüsse müssen zurückgegeben werden.

20 Option 5: Erhebung von Abgaben Grundlage sind spezielle Abgabengesetze Erschließungsbeiträge nach BauGB Kostenerstattungsbetrag für Ausgleich von Eingriffen in NuL Straßenausbaubeitrag nach KAG Kanalanschlussbeitrag und Kanalnutzungsgebühren nach KAG Nutzungsgebühren für öffentliche Einrichtungen >>> Beziehen sich immer auf entstandene Kosten und sind unabhängig von Bodenwertsteigerungen.

21 Unterschiedliche Rechtsgrundlagen nach Art der Erschließungsanlage Erstmalige Herstellung von Erschließungsanlagen nach 127 Abs. 1 BauGB oder nach Landesrecht. Achtung: BauGB gilt nur, soweit noch keine entsprechenden landesrechtlichen Vorschriften erlassen wurden. Straßenausbaubeitrag (Kommunalabgabengesetze und kommunale Satzungen) Kanalanschlussbeitrag (Kommunalabgabengesetze und kommunale Satzungen) Entgelte für den Anschluss an die Gas-, Strom- und Wasserversorgung (Entgelt- und Gebührenordnungen der Versorgungsträger) Sonstige Entgelte für die Herstellung von weiteren Erschließungsanlagen (insb. Kinderspielplätze nach Landesspielplatzgesetzen). 22

22 Beitragsfähige Anlagen nach 127 Abs. 2 BauGB Die öffentlichen zum Anbau bestimmten Straßen, Wege und Plätze. Die öffentlichen aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen mit Kraftfahrzeugen nicht befahrbaren Verkehrsanlagen innerhalb der Baugebiete (z. B. Fußwege, Wohnwege). Sammelstraßen innerhalb der Baugebiete; Sammelstraßen sind öffentliche Straßen, Wege und Plätze, die selbst nicht zum Anbau bestimmt, aber zur Erschließung der Baugebiete notwendig sind. Parkflächen und Grünanlagen mit Ausnahme von Kinderspielplätzen, soweit sie Bestandteil der in den Nrn. 1 bis 3 genannten Verkehrsanlagen oder nach städtebaulichen Grundsätzen innerhalb der Baugebiete zu deren Erschließung notwendig sind. Anlagen zum Schutz von Baugebieten gegen schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, auch wenn sie nicht Bestandteil der Erschließungsanlagen sind. 23

23 Von der Beitragspflicht ausgenommene Anlagen Ausgenommen sind Brücken, Tunnels und Unterführungen mit dazugehörigen Rampen. Ausgenommen sind auch die Fahrbahnen der Ortsdurchfahrten von Bundesstraßen, sowie von Landesstraßen I. und II. Ordnung, soweit die Fahrbahnen dieser Straßen keine größere Breite als ihre anschließenden freien Strecken erfordern. 128 Abs. 3 BauGB 25

24 Verteilung der Kosten zwischen Erschließungsträgern und Erschließungsbegünstigten Prinzip des Vorteilsausgleichs. Maßgeblich ist die abstrakte Nutzungsmöglichkeit. Anteil der Kosten, der beim Erschließungsträger verbleibt, variiert nach der Art der Erschließungsanlage. z.b. Erschließungsanlagen nach BauGB >>> mindestens zehn Prozent (in BW fünf Prozent). Für die Unterhaltung und Instandhaltung der öffentlichen Straßen, Wege und Grünflächen sieht das Abgabenrecht keine Möglichkeit zur Finanzierung vor. 20

25 Option 6: Städtebauliche Verträge Übernahme von Lasten der öffentlichen Hand durch Vorhabenträger / Eigentümer Durchführung von Maßnahmen auf seine Kosten Übernahme von der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstandenen oder noch entstehenden durch das geplante Vorhaben verursachten Kosten Kostenfrei Übertragung der für öffentliche Zwecke erforderlichen Flächen >>> Beschränkung auf Kostenersatz für kausal verursachte Aufwendungen >>> Wahrung der Angemessenheit

26 Generell zu beachtende Prinzipien Finanzierung konkreter städtebaulicher Maßnahmen, nicht nur eines allgemeinen Infrastrukturbedarfs Keine Pauschalzahlungen z.b. pro WE oder pro Quadratmeter GF ohne nachvollziehbare rechnerische Ableitung Ggf. Abrechnung und Rückzahlung Keine Zuzugsabgabe sondern Ersatz von getätigten (oder noch entstehenden) Aufwendungen Verursachung (Folge oder Voraussetzung) des geplanten Vorhabens

27 Begriff: Städtebauliche Maßnahmen Orientierung an 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB diejenigen sozialen Einrichtungen, die eine Gemeinde für die Bewohner neuer Wohngebiete bereit zu stellen hat, insbesondere auch Schulen und Kindergärten (BVerwG Urt [Abs. 26]) Autobahnzubringer zur Erschließung einer Gewerbegebietserweiterung (BVerwG, Urt. v ) Planungsleistungen, auch solche innerhalb der Gemeinde (BVerwG, Urt. v =

28 Aufteilung der Kosten zwischen mehreren Vorhaben Grundsätzlich können Vereinbarungen über anteilige Kostenübernahme getroffen werden (BVerwG, Urt , v und v ) Aufteilung der Kosten nach lediglich rechnerischen Anteilen ist unter bestimmten Voraussetzungen zulässig nachvollziehbares, beschlossenes Gesamtkonzept (BVerwG, Urt. v ) Aufteilung der anteilsmäßigen verursachten Kosten unabhängig von Bebauungsplangrenzen (BVerwG, Urt. v )

29 Voraussetzungen für eine gebietsübergreifende anteilige Umlage von Infrastrukturkosten Nachgewiesener nicht aus dem Bestand zu deckender Bedarf Gesamtkonzept, um transparent, nachvollziehbar und damit kontrollierbar belegen zu können, dass die in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang zu beschließenden und realistischer Weise verwirklichungsfähigen Bebauungspläne einen (weiteren) Bedarf an öffentlichen Einrichtungen hervorrufen und das von der Gemeinde beschlossen wurde Grundsatzbeschluss über die Folgekostenfinanzierung.

30 Angemessenheit Die vereinbarten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein.

31 Anhaltspunkte für die Beurteilung der Angemessenheit Summe der aus dem Vertrag resultierenden Belastungen des Vertragspartners Wirtschaftliche Gesamtbetrachtung unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Vorteile des Vertragspartners Orientierung an den planbedingten Bodenwertsteigerungen bei Deckelung verbleibt dem Vertragspartner ein Mindestanteil der Wertsteigerung funktioniert nur eingeschränkt bei Überplanung 34er- Bereiche

32 Die Kosten- und Lastenseite Summe aller übernommenen Zahlungspflichten, Wert der anstelle der Gemeinde vom Vorhabenträger durchzuführenden Maßnahmen Wert der übernommenen Bindungen >>> Underrentbetrachtung

33 Wirtschaftliche Gesamtbetrachtung >>> Die wirtschaftlichen Vorteile Deutsches Institut für Urbanistik Diethild Noormann-Wachs, aedvice

34 Bodenwertorientierter Beurteilungsmaßstab Als generalisierender Verfahrensansatz um auf der sicheren Seite zu sein Orientierungsmaßstab >>> planbedingten Bodenwertsteigerungen z.b. München: Verkehrswertermittlung analog Ermittlung sanierungs- und entwicklungsbedingter Bodenwertsteigerungen. z.b. Berlin: vereinfachtes Schätzverfahren auf der Basis der Bodenrichtwerte [Berliner Modell]

35 Gegenüberstellung modellhafte minimale Bodenwertsteigerung zu maximal notwendigen Kosten Betrachtung als vereinfachtes Residualwertverfahren nur bezogen auf vermarktungsfähige Flächen Excel basierter Berechnungstool auf der Basis des tatsächlich berechneten Bedarfs Deutsches Institut für Urbanistik Systematischer Ansatz zur Gewährleistung der Angemessenheit Berliner Modell Diethild Noormann-Wachs, aedvice

36 Gleichbehandlung Ungleichbehandlung ist hinzunehmen, wenn Drittbegünstigte nicht mehr herangezogen werden können [Kostenübernahme i.d.r. nur für den durch das Vorhaben der Vertragspartners verursachten Anteil]. (BVerwG Urt. v ) wenn die Folgekostenverträge wegen wegfallender Nachfrage am Markt nicht mehr durchgesetzt werden können.

37 Deckelung der Kostenbeteiligung? Generell als Kappungsgrenze z.b. bei 66 % der planbedingten Bodenwertsteigerungen Akzeptanz fördernd; Basis für Ablösevereinbarungen unter Verzicht auf die Abrechnung der Maßnahmen