Bebaute Grundstücke - 74 ff BewG

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1 Bebaute Grundstücke - 74 ff BewG Begriff Bewertungsverfahren 1

2 Die wirtschaftliche Einheit - bebautes Grundstück 74 BewG Über 68 BewG Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheit zum Grundvermögen = Grundstück 70 BewG Umfang der wie bebautes Grundstück entspr. der tats. Verhältnisse zum Feststellungszeitpunkt Bewertungsgrundsatz: Gesamtbewertung ( 2 (1) 2 BewG) Grund und Boden Gebäude sonstigen Bestandteile (z.b. Außenanlagen; Wegerecht) Zubehör (= bewegl. WG, die dem Grstk dienen: z.b. Mülltonne) ggf. Erbbaurecht ggf. Wohnungseigentum und Teileigentum nicht: Betriebsvorrichtungen (Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören) Bewertungsmaßstab gemeiner Wert gem. 9 BewG (= Einzelveräußerungspreis) unter Beachtung der Wertverhältnisse

3 Gebäudebegriff (siehe A 1 (2) BewRGr)...ein Bauwerk als Gebäude anzusehen, wenn es Menschen oder Sachen durch räumliche Umschließung Schutz gegen Witterungseinflüsse gewährt, den Aufenthalt von Menschen gestattet, fest mit dem Grund und Boden verbunden, von einiger Beständigkeit und ausreichend standfest ist (BFH v , BStBl II S. 517 ). Die Abgrenzung von Gebäude und Betriebsvorrichtung kann nicht unter Heranziehung einer in bezug auf das gesamte Bauwerk bestehenden Verkehrsauffassung erfolgen. Bestehen jedoch Zweifel, ob ein bestimmtes Merkmal des Gebäudebegriffs vorliegt, ist die Entscheidung über das Vorliegen dieses Merkmals in bezug auf das Bauwerk nach der Verkehrsauffassung zu treffen [BStBl 1992 I 342] 3

4 Abgrenzung unbebautes/ bebautes Grundstück Stichwort: benutzbare (bezugsfertige) Gebäude ab dem Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit Wandel von unbebautem zu bebautem Grundstück; A 6 BewRGr Bezugsfertigkeit liegt vor, wenn es zukünftigen Bewohnern/ Benutzern zugemutet werden kann, die Wohnungen/ Räume zu nutzen ( 72 (1) S. 3 BewG) die wesentlichen Bauarbeiten (z.b. Einbau Türen) abgeschlossen wurden unerheblich: wann Wohnungen/ Räume tats. bezogen wurden; Zeitpunkt der Abnahme durch die Baubehörde; wenn noch geringfügige Restarbeiten ausstehen (z.b. Teppichboden teilweise noch nicht verlegt) maßgeblich gesamtes Gebäude nicht einzelne Wohnungen/ Räume Ausnahme sog. Bauabschnitte - 74 Satz 2 BewG: jeder in einem Bauabschnitt beendete Gebäudeteil gilt als bezugsfertiges Gebäude (z.b einzelne Stockwerke/ Wohnungen) Bauabschnitte, wenn zunächst ein Teil des Geb. und i.d.r. > 2 Jahre später der Rest (aus)gebaut wird (z.b. finanzielle Gründe) keine Bauabschnitte, wenn Bauphase kurzzeitig unterbrochen wird, da Fortführung vorübergehend technisch nicht möglich Wert + Art des Grstks bestimmen sich bei der Fortschreibung nach dem bezugsfertigem Teil 4

5 Beispiele Bau eines ZFH in1999/2000. Einzug in EG-Wohnung im Dezember Zu diesem Zeitpunkt sind die einzelnen Stockwerke im gemeinsamen Treppenhaus nur über eine Leiter miteinander verbunden. Im April 2001 stehen lediglich noch die Malerarbeiten imtreppenhaus aus. Im Januar 2002 erfolgt die baupolizeiliche Abnahme. Bezugsfertigkeit? Maßgeblicher Fortschreibungszeitpunkt? Bezugsfertigkeit im April 2001: AF/WF deshalb einheitlich zum Eheleute bauen ein ZFH auf dem Grundstück des Ehemannes. Im Oktober 1998 ist das EG bezugsfertig. Nachdem sich die Ehefrau 1999 vom Grundstückseigentümer getrennt hat, gerät dieser in finanzielle Nöte heiratet er die reiche Freundin der Exfrau und baut weiter, so dass im Februar 2002 das OG bezugsfertig ist. Welche Fortschreibungen sind wann durchzuführen? WF/AF zum EFH; WF/AF zum ZFH 5

6 Die Bewertung bebauter Grundstücke, 74 ff BewG Grundstücksarten, 75 Von der Einordnung in die richtige Grundstücksart hängt ab Bewertungsmethode (Sachwert- oder Ertragswertverfahren) Höhe des Vervielfältigers im Ertragswertverfahren Höhe der Steuermesszahl für die Grundsteuer 15 GrStG Deshalb bei bebauten Grundstücken immer zuerst Feststellungen zur Grundstücksart treffen. Die Einordnung richtet sich nach der tatsächlichen Nutzung am Bewertungsstichtag Nutzungsänderungen lösen also ggf. eine Artfortschreibung zu einer anderen Grundstücksart aus, was wiederum Auswirkungen auf den Wert haben kann (z.b.: VV), so dass die Artfortschreibung i.d.r. auch die Prüfung einer Wertfortschreibung veranlasst 6

7 Vermögensarten / wie / Grundstücksarten Vermögensarten Grundvermögen oder luf Vermögen wirtschaftl. Einh. Grundstück Grundstücksarten LuF-Betrieb oder LuF-Betrieb Stückländerei unbebautes Grundstück bebautes Grundstück Grundstück im Zustand der Bebauung Gebäude auf fremdem Grund u. Boden Erbbaurecht Wohnungs- u. Teileigentum Mietwohngrundstück Geschäftsgrundstück gemischt genutztes Grundstück Einfamilienhaus Zweifamilienhaus Sonst. beb. Grundstück 7

8 Prüfungsschema - 75 BewG Beb. Grundstück 1. Geschäftsgrundst. eigen- od. fremdgewerbliche Nutzung zu mehr als 80 % bezogen auf die Jahresrohmiete ( 75 (3) BewG) 2. Wohngrundst. dient zu 20 % oder mehr (bezogen auf die Jahresrohmiete) Wohnzwecken 3. Sonst. beb. Grundstück übrige Grundstücke z.b. Garagengrundstück, Vereinshaus (Abschn 15 (6) BewRGr; 75 (7) BewG) Einfamilienhaus ( 75 (5) BewG) Wohngrundstück mit nur 1 Wohnung u. ggf. unschädlicher Mitbenutzung Zweifamilienhaus ( 75 (6) BewG) Wohngrundstück mit nur 2 Wohnungen und ggf. undschädlicher Mitbenutzung wenn nein Mietwohngrundstück dient zu mehr als 80 % (bezogen auf die Jahresrohmiete) Wohnzwecken ( 75 (2) BewG) Gemischt genutztes Grundstück dient zu 20% - 80 % (bezogen auf die Jahresrohmiete) Wohnzwecken ( 75 (4) BewG) 8

9 Grundstücksartenabgrenzung Bei den Grundstücksarten Mietwohngrundstück (> 80% der JRM wohnlich) Geschäftsgrundstück (> 80% der JRM gewerblich) und gemischt genutztes Grundstück (20-80% der JRM wohnlich) ist Abgrenzungskriterium das Verhältnis der Jahresrohmieten für die jeweiligen Zwecke und zwar Wohnzwecke: Wohnungen einschl. Zubehörraum wie Garagen, Schuppen, Stallgebäude, Keller gewerbl. Zwecke: eigen- od. fremdgewerbl. oder freiberufl. ( 96 BewG) keine gewerblichen Zwecke: Gewerbetreibender nutzt Wohnzimmer auch als Arbeitszimmer mit; aber: eigenes Arbeitszimmer eines Gewerbetreibenden in seiner Wohnung: dient gewerbl. Zwecken öffentl. Zwecke: Gebäude bzw. Gebäudeteil wird von Körperschaft des öff. Rechts für öffentl. Dienst oder Gebrauch genutzt z.b.: an Gemeinde, Post, Gericht, Behörde etc. vermietete Räume sonstige Zwecke: z.b. Wochenendhaus; Ferienwohnheim 9

10 Einfamilienhaus und Zweifamilienhaus Wohngrundstück mit einer Wohnung: EFH, mit zwei Wohnungen: ZFH Wohnungsbegriff: Bauliche Trennung von anderen Wohnungen - Abgeschlossenheit die Abtrennung muß von gewisser Dauerhaftigkeit und von Bestand sein: Hartfaserplatte oder Tür reicht nicht Beisp.: Im EG Flur, von dem alle Räume des EG erreicht werden und von dem Treppe hoch geht in Dachgeschoß-"Wohnung": kein ZFH; Flur gehört zum Wohnbereich des EG getrennter Zugang keine eigene Wohnung, wenn Zugang nur über Nebenräume jede Wohnung hat eigenen Zugang (Windfang, Flur, Treppenhaus etc.) Wohnbereich der anderen Wohnung darf nicht berührt werden unbeachtlich: Wohnungen des Hauspersonals 10

11 Abgrenzung Einfamilienhaus/ Zweifamilienhaus Mindestgröße > 23 qm je Wohnung 20 qm in Wohnheimen (BFH, BStBl. 199o, 705) Ausstattung Küche, (wenigstens Anschluß für Küchengeräte) sanitäre Anlagen (Bad/Dusche/WC) tatsächliche Nutzung Die zu einer Wohnung zusammengefassten Räume müssen tatsächlich Wohnzwecken dienen. Bsp.: In einem Haus mit 2 "Wohnungen" wird das Erdgeschoß als Praxis, das Obergeschoß als Wohnung genutzt = nur eine Wohnung! Folge: EFH kann nur dann vorliegen, wenn die Wohnung tatsächlich Wohnzwecken dient, ZFH nur dann, wenn beide Wohnungen dies tun. Eine "Wohnung" oder ein EFH oder ZFH, die gewerblich oder freiberuflich genutzt werden, ist keine Wohnung. Die Nutzung eines Raumes innerhalb einer Wohnung als Arbeitszimmer für berufl. / gewerbl. Zwecke dient Wohnzwecken Ein Haus mit 2 Wohnungen, die beide z.b. als Arztpraxen genutzt werden, ist ein Geschäftsgrundstück. 11

12 Gewerbliche oder freiberufliche Mitbenutzung des Ein-/ Zweifamilienhauses ( 75 (5) 4, 75 (6) S. 2 BewG) Besonderheit: Gebäude mit nur einer (zwei) Wohnung(en) bleibt EFH (ZFH), wenn nach der Verkehrsauffassung durch die gewerblich/ freiberufliche/ öffentliche Mitbenutzung die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Beeinträchtigung der Eigenart EFH/ ZFH durch das äußere Erscheinungsbild: unwesentliche Beeinträchtigung i.d.r. bei freiberuflicher Mitbenutzung, wesentliche Beeinträchtigung bei einer gewerblichen Mitbenutzung dagegen eher denkbar (z.b.: durch Schaufenster/ Werkstattanbau) durch gleich umfangreiche oder überwiegende berufliche Nutzung Wesentliche Beeinträchtigung d. Charakters, wenn für die berufliche oder öff. Nutzung genauso viel oder mehr Fläche als für die wohnliche Nutzung in Anspruch genommen wird, unschädliche Mitbenutzung bei < 50% Flächenanteil der anderen als wohnlichen Nutzung 12

13 1. Geschäftsgrundstück? nein, da gewerbl. Nutzung nicht > 80 % der JRM 2. Wohngrundstück? ja, da wohnliche Nutzung > 20 % der JRM 2a. EFH? 1 Whg im Gebäude 2b. ZFH? 2 Whgen im Gebäude Prüfschema bei gewerbl./ öffentl. Mitbenutzung Äußeres Erscheinungsbild gestört? nein Flächenverhältnis wohnl./ gewerbl. Nutzung ja: gem.gen. Grstk, MWG oder sonst. beb. Grstk gewerbliche Nutz. < 50 % der Gesamtfl.? ja = EFH bzw. ZFH nein: gem.gen. Grstk oder sonst. beb. Grstk 13

14 Beispiele OG-Wohnung 100 qm; JRM 5 TDM Grundstücksart? Lösung: Treppen haus Rechtsanwaltspraxis 80 qm; JRM 5 TDM Wie wäre bei einer Bäckerei im EG zu entscheiden? OG-Wohnung 120 qm; JRM DM Grundstücksart? Lösung: Rechtsanwaltspraxis 120 qm; JRM DM Bew-Stelle des FA 120 qm; JRM DM 14

15 Sonstige bebaute Grundstücke Grundstück gehört zu keiner der anderen Grundstücksarten Bsp.: Clubhäuser, Turnhallen, Jagdhütten, Kindererholungsheim,(wenn kein Gewerbebetrieb), selbständige Garagengrundstücke (nicht in räumlicher Nähe mit einem Wohngrundstück stehen), Wochenendhaus (wenn nicht ganzjährig bewohnbar, wenn Wohnungsbegriff erfüllt: Einfamilienhaus) Problem: Zusammentreffen sonstiger Zwecke mit gewerbl. etc. Fall: Ein Clubhaus enthält eine kleine Hausmeisterwohnung Wenn weniger als 8o % der Nutzfläche sonstigen Zwecken dienen, ist das Grundstück ein gemischt genutztes Fall: Ein Grundstück wird zu 45 % gewerbl., zu 4o % für sonstige Zwecke und zu 15 % für Wohnzwecke genutzt: Hier wird gewerbl. Nutzung und die für sonstige Zwecke zusammengerechnet, da die sonstigen Zwecken den gewerbl. am nächsten stehen, hier also mehr als 8o % = Geschäftsgrundstück. (Siehe A 15 VII BewRGr mit Beispielen) 15

16 Bewertungen im Ertragswertverfahren BewG Anwendungsbereich 76 (1) BewG Grundsatz: bei allen Grundstücksarten außer sonstigen bebauten Grundstücken Abgrenzung zum Sachwertverfahren: 76 (3) BewG Sachwertverfahren bei Ein- und Zweifamilienhäusern mehr als 220 qm je Wohnung Flächenberechnung ohne Schwimmbäder, Terrassen, Balkonen, Dachgärten Schwimmbecken 40 qm / Schwimmhalle immer schädlich Grundstücksgröße > m² Bestimmte Gruppen von Geschäftsgrundstücken; Katalogfälle des A 16 (6)-(7) BewRGrV z.b.: Fabriken, Banken, Hotels, Kaufhäuser, Einkaufszentren 16

17 Ertragswertverfahren 76 (1) BewG: Der Wert (= gemeiner Wert als Bewertungsmaßstab) des Grundstücks ist... im Wege des Ertragswertverfahrens ( 78 bis 82 BewG) zu ermitteln. Verfahren: Jahresrohmiete (JRM) x Vervielfältiger ltiger gem. 8o BewG Berücksichtigung von Korrekturen nach 81 und 82 und 77 BewG Dieser Ertragswert umfasst: Bodenwert, Gebäudewert und Wert der Außenanlagen, 78 BewG und zwar einschließlich aller wesentlichen Bestandteile und des Zubehörs Achtung: Mindestwert beachten = 50% Wert des unbeb. Grundstücks Bsp.: a) DM JRM x VV 10 = DM Grundstückswert b) Wert des Grundstücks, wenn es unbebaut wäre: qm x 90,- DM/qm = DM Mindestwert 77 BewG: 1/2 von DM = DM Der so ermittelte Grundstückswert ist gem. 30 BewG auf volle 100,- DM abzurunden und auf volle EURO umzurechnen. 17

18 Ermittlung der JRM 79 BewG erzielbare Januarmiete zum Ertragswertverfahren JRM x Vervielfältiger Bestimmung des VV 80 BewG = vorläufiger Grundstückswert Zuschläge/ Abschläge nach 81, 82 BewG Grundstückswert, 78 BewG Mindestwert prüfen, 77 BewG Abrundung 30 Nr. 1 BewG DM-Wert Umrechnung in = EW18

19 Zum Vergleich - Sachwertverfahren BewG Fläche x Qm-Preis Wertmindung wegen Alters und baulicher Schäden Gebäudenormalherstellungswert Normalherstellungswert der Außenanlagen - Wertmindung wegen Alters und baulicher Schäden = Bodenwert 84 BewG = Gebäudesachwert - / + Ermäßigungen/ Erhöhungen = Gebäudewert 85 BewG = Ausgangswert = Sachwert der Außenanlagen - / + Ermäßigungen/ Erhöhungen = Wert d. Außenanlagen 89 BewG Angleichung an den gemeinen Wert 84 BewG Grundstückswert, 83 BewG 19

20 Ertragswertverfahren - Vervielfältiger 80 BewG, Anlagen 3-8 BewG als Kapitalisierungsfaktor berücksichtigt er die Kosten (» Werbungskosten) wie (Grundsteuer, AfA usw.) und ist deshalb abhängig von Grundstücksart, Bauart, Bauausführung, Baujahr, Einwohnerzahl Besonderheiten bei wesentlicher Verlängerung (infolge umfassender baulicher Maßnahmen) oder Verkürzung der restlichen Lebensdauer des Gebäudes (aufgrund nicht behebbarer Baumängel/ -schäden), 80 (3) BewG, A 27 BewRGr Ermittlung eines fiktiven Baujahres Bsp.: EFH aus dem Jahre 1880 wird grundlegend renoviert, so dass sich Lebensdauer um 40 Jahre verlängert 80 (3) BewG: Faktor nach fiktivem Baujahr: ursprüngliches Baujahr + Lebenszeitverlängerung: Jahre = fiktives Baujahr

21 Beispiele Stadt X: Einwohnerzahl Einwohnerzahl Stadtteil Y: Einwohnerzahl Einwohnerzahl Das zu bewertende EFH befindet sich im Stadtteil Y. Dieser Stadtteil wurde 1976 in Stadt X eingemeindet. Auf welcher Grundlage ist der VV zu ermitteln? Für ein gemischt genutzes Grundstück (Baujahr 1970; Holzfachwerk mit Ziegelsteinausmauerung; Gemeindegröße ) ist eine JRM von ,-- DM anzusetzen. Davon entfallen DM auf gewerbliche Nutzung (Bekleidungsgeschäft). Wie hoch ist der EW? 21

22 Vervielfältiger bei Gebäuden und -teilen verschiedener Bauart oder verschiedenen Alters 80 (4) BewG, A 28 BewRGr Voraussetzung: Gebäude oder Gebäudeteile haben gewisse Selbständigkeit getrennte Vervielfältiger für jedes Teilgebäude bei unterschiedlichem Baujahr Massivbau (Wohnhaus) 1920; Anbau (Schreinerei) 1970 verschiedener Bauausführung z.b. bei Massivbau mit Anbau aus Holzfachwerk. jedes Gebäude/ jeder Gebäudeteil ist als eigener Bauteil zu berechnen (=> Summe der einzelnen BT-Werte = Grundstückswert) Regel: An- und Umbauten teilen regelmäßig den Vervielfältiger mit dem Hautgebäude insbesondere bei Aufstockungen Wenn allerdings insgesamt Verlängerung der Lebensdauer, dann neuer Faktor nach fiktivem Baujahr. 22

23 Ermäßigung / Erhöhung 82 BewG A BewRGr Korrektur des Ertragswerts gem. 82 BewG, wenn wertmindernde bzw. werterhöhende Umstände vorliegen, die in der JRM/ VV noch nicht berücksichtigt sind Beispielhafte Aufzählung in 82 (1) BewG: Ungewöhnlich starke Beeinträchtigung durch Lärm, Rauch oder Gerüche (Einflugschneise, Autobahn, chemische Fabrik) Diese Immissionen können aber bereits in JRM berücksichtigt sein (Autobahn bereits vorhanden) behebbare Baumängel und Bauschäden nicht behebbare Baumängel Berücksichtigung durch VV / Baujahr (s.o.) Notwendigkeit baldigen Abbruchs 82 (1) Nr. 3 BewG Höchstmaß des Abschlags: 82 (3) BewG: max. 3o % Höhe: Einzelfallentscheidung; siehe auch Bew-Kartei/ ggf. Auftrag an BSV Ausnahme: wg baldigen Abbruchs ( 82 (1) Nr. 3 BewG ist in 82 (3) BewG nicht aufgeführt) 23

24 Erhöhung des Grundstückswerts übergroße Grundstücksfläche, A 32 (2) BewRGr bei EFH und ZFH: mehr als qm bei anderen Grundstücksarten: unbebaute Fläche > Fünffaches der bebauten Fläche, wenn kein Hochhaus Berechnung des Zuschlags A 32 (3) BewRGr: Ermittlung des Werts des unbebauten Grundstücks./. Wert für (zulässige) 1500 qm bei EFH und ZFH bzw. bei anderen Grstksarten der Wert der (zuläss.) 5-fachen Fläche = Wert der übergroßen Fläche Dieser Betrag wird dem Ertragswert hinzugerechnet, max. aber 30 % Beispiel: Grstksfläche 1600 qm davon 250 qm bebaut; qm-preis ,-- DM Frage: Wert der übergroßen Fläche a) beim ZFH b) beim MWG? ZFH: (1600 qm x 30 DM) /. (1500 qm x 30 DM) = DM MWG: DM (s.o.)./. (5 x 250 qm x 30 DM) DM = DM nachhaltige Ausnutzung des Grundstücks für Reklame A 32 (5) BewRGr 24

25 Mindestwert 77 BewG Wert bebautes Grstk > 50% Wert fiktiv unbebautes Grstk, sonst Ansatz der 50 % des Werts des unbeb. Grundstücks Voraussetzung: GruBo + Gebäude = 1 wirtsch. Einheit also nicht bei Gebäuden auf fremdem GruBo gilt unabhänig vom Bewertungsverfahren! Ertragswertverfahren geringer Wert des Gebäudes aber hoher qm-preis bei der Vergleichsberechnung (Stadtgebiete) Sachwertverfahren geringe Wertzahl (dementsprechend hohe Angleichung), geringer Gebäudewert und geringer Wert der Außenanlagen aber hoher qm- Preis bei der Vergleichsberechnung Beispiel siehe Seite 17 ( Überschrift Ertragswertverfahren ) dieses Themenkomplexes 25