Landeshauptstadt Düsseldorf. Erfassung und Bewertung von Grundvermögen

Transkript

1 Erfassung und Bewertung von Grundvermögen

2 Grundsätze für die Erfassung und Bewertung Stichtagsprinzip Bewertungskonzept Vollständigkeit Einzelerfassung und Einzelbewertung Vorsicht Wirtschaftlichkeit

3 Generalnorm Ziel der Eröffnungsbilanz ist es, ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögensund Schuldenlage der Gemeinde zu vermitteln (Art Abs. 2 NKFG)

4 Bilanzielle Bestandteile des Grundvermögens Gebäude selbstständige Gebäudeteile Scheinbestandteile Ladeneinbauten und ähnliche Einbauten sonstige Mietereinbauten Betriebsvorrichtungen Grund und Boden Außenanlagen

5 Gebäude Bauwerk, dass Menschen oder Sachen durch räumliche Umschließung Schutz gegen Witterungseinflüsse gewährt, den Aufenthalt von Menschen gestattet, fest mit dem Grund und Boden verbunden, von einer Beständigkeit und ausreichend Standfest ist.

6 Gebäudebestandteile Unterscheidung in selbstständige und unselbstständige Gebäudeteile unselbstständige Gebäudeteile geben dem Gebäude ein besonderes Gepräge bzw. ihr Fehlen gibt dem Gebäude ein negatives Gepräge Bsp.: Fahrstuhl, Heizung, Türen, Beleuchtungsanlagen, Kabelkanäle

7 Unselbstständige Gebäudeteile Unselbstständige Gebäudeteile fließen in die Gebäudebewertung ein und müssen grds. nicht einzeln inventarisiert werden, da sie in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude stehen.

8 Gebäudearten Kommunalnutzungsorientiert errichtete Gebäude sind insbesondere Gebäude des Bereiches der öffentlichen Einrichtungen, welche für die soziale und kulturelle Betreuung der Einwohner erforderlich sind.

9 Kommunalnutzungsorientiert errichtet Orientierung am 107 Abs. 2 Nr. 2 GO Beispiele: Erziehung, Bildung und Kultur (Schulen, Kindertageseinrichtungen, Museen) Sport und Erholung Gesundheits- und Sozialwesen Ferner: Gebäude für Brand- und Katastrophenschutz und Rettungsdienst

10 Bewertung von Schulen etc. Verkehrswert nicht geeignet Daher Wiederbeschaffungszeitwert (Sachwertverfahren) Normalherstellungskosten (NHK 2000/1995) ausnahmsweise: besser geeignete örtliche Grundlagen, z.b. Indizierte Anschaffungs/ Herstellungskosten für neuere Gebäude (bis 10 Jahre alt), wenn das Gebäude zwischenzeitlich nicht verändert wurde

11 Bewertung sonstiger Gebäude Bsp: Wohn- und Bürogebäude, Gewerbebetriebe Verkehrswertermittlung nach Sachwertverfahren (z.b. NHK) Ertragswertverfahren Vergleichswertverfahren Gutachtenerstellung

12 Selbstständige Scheinbestandteile Gebäudeteile bewegliche Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck in das Gebäude eingebaut/eingefügt sind (z.b. durch Verschraubung, Verdübelung). Bsp.: Einrichtungen in naturwissenschaftlichen Schulräumen, Aquarien in Schulen, Tafeln, Küchen, Schaukästen

13 Selbstständige Gebäudeteile Ladeneinbauten und ähnliche Einbauten Hierzu gehören Ladeneinbauten, Gaststätteneinbauten sowie ähnliche Bauten, die einem schnellen Wandel insbesondere des modischem Geschmacks unterliegen. Es handelt sich um statisch unwesentliche Gebäudeteile.

14 Selbstständige Gebäudeteile sonstige Mietereinbauten und - umbauten hierzu gehören Mietereinbauten und - umbauten der Gemeinde als Mieter in fremden Gebäuden.

15 Selbstständige Gebäudeteile Betriebsvorrichtungen hierzu gehören Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, mit denen ein Gewerbe unmittelbar betrieben wird. Die sonstigen Vorrichtungen können auch Bauwerke oder Teile von Bauwerken sein. Bsp.: Druckmaschinen, Lastenaufzüge, Eislaufflächen, bühnentechnische Anlagen, Tresorraum, Schwimmbecken, Trafohäuschen, Sportplatz, Kinderspielplatz

16 Betriebsvorrichtungen Gewerbe = Verwaltungsbetrieb (Schule, Sport, Kunst etc.) Betriebsvorrichtungen sind insbesondere von unselbstständigen Gebäudebestandteilen abzugrenzen Hierbei kommt es auf den Nutzungsund Funktionszusammenhang an

17 Betriebsvorrichtugen Wird eine Vorrichtung als Betriebsvorrichtung klassifiziert, so ist diese grds. einzeln zu erfassen und zu bewerten. Eine eigenständige Bewertung der BV kann unterbleiben, wenn die Nutzungsdauer nicht erheblich von der des zugehörigen Gebäudes abweicht oder wenn diese keine wesentliche Bedeutung hat.

18 Außenanlagen Außenanlagen i.e.s. sind bauliche oder nicht-bauliche Anlagen, die der Benutzung des Grundstücks dienen, die keine Gebäude oder Betriebsvorrichtungen sind und die nicht in einer besonderen Beziehung zu einem auf dem Grundstück ausgeübten gewerblichen Betrieb stehen.

19 Beispiele für Außenanlagen Einfriedungen, Umzäunungen, Hof- und Platzbefestigungen Verkehrsflächen für die Feuerwehr Gartenanlagen Parkanlagen, Wälder i.w.s.: Straßen, Brücken, Tunnel, Deiche

20 Bebauter Grund und Boden Erfassung und Bewertung im Rahmen der Gebäudebewertung Bei kommunal-nutzungsorientiert errichteten Gebäuden ist der Grund und Boden mit 25 bis 40% des aktuellen Wertes des umgebenden erschlossenen Baulandes in der bestehenden örtlichen Lage anzusetzen Grund und Boden der sonstigen Gebäude: Verkehrswert

21 Unbebauter Grund und Boden Grds. sind in der Anlagenbuchhaltung Grundstücke zu erfassen und entsprechend der vorhandenen Nutzung zu bewerten. Der Grundstücksbegriff stellt dabei auf die wirtschaftliche Einheit ab, d.h. die Grundstücke in der Anlagenbuchhaltung müssen nicht mit den Grundstücken im Grundbuch übereinstimmen.

22 Grundstücksbezogene Erfassung und Bewertung Datenerhebung für die Erfassung Grundbuch? Lagerbuch? Datenerhebung für die Bewertung Einzelfallbetrachtung

23 Flurstücksbezogene Erfassung und Bewertung Datenerhebung für die Erfassung Auszug aus dem automatisierten Liegenschaftsbuch (ALB) stadteigene Flurstücke mit dazugehöriger Nutzungsart in qm Datenerhebung für die Bewertung Anhaltspunkt Bodenrichtwertkarte durchschnittlicher Preis/qm pro Nutzungsart ggf. differenziert nach örtlichen Lagen

24 Nutzungsartenbezogene Erfassung und Bewertung? Datenerhebung für die Erfassung Nutzungsarten lt. ALB 1 Nutzungsart = 1 Vermögensgegenstand Datenerhebung für die Bewertung durchschnittlicher Preis/qm Berücksichtigung örtlicher Lagen nicht möglich

25 Fazit Erfassung und Bewertung des Grundvermögens ist i.d.r. zeit- und personalaufwändig Daher sollten Vereinfachungsverfahren in Abstimmung mit den Rechnungsprüfern gefunden werden Leitschnur sollte sein, dass die Eröffnungsbilanz ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Schuldenlage vermittelt.