Vorsicht heiß! Aktuelle Themen 2012

Transkript

1 Vorsicht heiß! Aktuelle Themen 2012 Erfahren Sie alles Wichtige von Übergangsfristen aus der Heizkostenverordnung über Energiemanagement-Fragen bis hin zu Rauchwarnmeldern in Wohnungen. Frank Peters 2012

2 Die Übergangsfristen der Heizkostenverordnung laufen aus Worauf müssen Wohnungsverwalter und Vermieter jetzt achten? Frank Peters 2012

3 Veraltete Messausstattungen müssen raus Heizkostenverordnung (gültig seit 1. Januar 2009) 12 Kürzungsrecht, Übergangsregelungen (2) Die Anforderungen des 5 Abs. 1 Satz 2 gelten bis zum 31. Dezember 2013 als erfüllt 1. für die am 1. Januar 1987 für die Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs vorhandenen Warmwasserkostenverteiler und 2. für die am 1. Juli 1981 bereits vorhandenen sonstigen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung. 3

4 Was steht in 5 Abs. 1 Satz 2 (1) Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler oder Heizkostenverteiler, zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen zu verwenden. Soweit nicht eichrechtliche Bestimmungen zur Anwendung kommen, dürfen nur solche Ausstattungen zur Verbrauchserfassung verwendet werden, hinsichtlich derer sachverständige Stellen bestätigt haben, dass sie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen oder dass ihre Eignung auf andere Weise nachgewiesen wurde. Als sachverständige Stellen gelten nur solche Stellen, deren Eignung die nach Landesrecht zuständige Behörde im Benehmen mit der Physikalisch Technischen Bundesanstalt bestätigt hat. Die Ausstattungen müssen für das jeweilige Heizsystem geeignet sein und so angebracht werden, dass ihre technisch einwandfreie Funktion gewährleistet ist. 4

5 Was bedeutet das konkret für die Wohnungswirtschaft? 5

6 Warmwasserkostenverteiler wechseln! Warmwasserkostenverteiler sind nach dem 31. Dezember 2013 nicht mehr zulässig. Was sind Warmwasserkostenverteiler? Wie funktionieren die? Warum dürfen die nicht mehr verwendet werden? Wie viele gibt es davon noch in Deutschland? Wie erkenne ich Warmwasserkostenverteiler vor Ort oder auch in der Abrechnung? Wie kann man Warmwasserkostenverteiler austauschen? 6

7 Alte Heizkostenverteiler austauschen! Sonstige Ausstattungen zur Verbrauchserfassung sind Heizkostenverteiler. Diese sind nach dem 31. Dezember 2013 nicht mehr zulässig, wenn sie vor 1981 montiert wurden oder wenn sie in einer Bauhöhe unter 75 % angebracht sind. Warum gerade 1981? Warum 75 % Bauhöhe? Was sind anerkannte Regeln der Technik? 7

8 Das sollten Sie noch wissen Wann muss ich handeln? Gilt der für den Zeitpunkt des Geräteeinbaus oder für den Abrechnungszeitraum? Sind Verdunstergeräte jetzt generell nicht mehr zulässig? Was passiert, wenn nach dem unzulässige Messgeräte verwendet werden? Was soll ich tun, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft partout keine Modernisierung veralteter Messgeräte will? Die Frist zum Geräteaustausch bezieht sich auf den Abrechnungszeitraum mit dem abgerechnet wird. Verdunstergeräte, die ab 1981 eingebaut wurden, sind nach wie vor zulässig. Die Abrechnung ist nicht fällig. Eine Pauschalabrechnung darf von Mietern gekürzt werden. Verwalter dürfen keine rechtswidrigen Beschlüsse fassen und sollten die Abstimmung nicht selbst leiten. 8

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10 Wärmezähler zur Warmwassererwärmung Worauf müssen Wohnungsverwalter und Vermieter jetzt achten? Frank Peters 2012

11 Ermittlung der Warmwasserkosten Geändertes Verfahren nach 9 Absatz 2 der Heizkostenverordnung Die Energie für die Aufbereitung des Kaltwassers zu Warmwasser ist bei verbundenen Anlagen mit einem Wärmezähler zu erfassen. Übergangsfrist bis Mindestanforderung ist ein Wärmezähler. Fachlich empfehlenswert ist je ein Wärmezähler für Heizung und Warmwasser. 11

12 Wärmezähler für Warmwasser Ausnahmen nach 9 Absatz 2 der Heizkostenverordnung Kein Einbau von Wärmezählern für Warmwasser, wenn der Einbau von Wärmezählern technisch nicht möglich ist oder wenn unverhältnismäßig hohe Kosten für die Messung der Warmwasseraufbereitung entstehen. Dann ist weiterhin die Anwendung der leicht modifizierten rechnerischen Verfahren über die gemessene Warmwassermenge zulässig. 12

13 Das sollten Sie noch wissen Warum wird der Wärmezähler für Warmwasser durch die letzte Heizkostenverordnung überhaupt gefordert? Wer baut Wärmezähler für Warmwasser ein? Welche Gerätetypen sind zu empfehlen? Warmwasser bekommt eine zunehmend wichtigere Bedeutung und soll so genau und gerecht wie möglich ermittelt werden. Zu empfehlen ist der örtliche Sanitärhandwerker. Ideal sind Ultraschallzähler, weil diese bei den meist nur kurzen Aufheizzyklen der Warmwasserbereitung am genauesten sind. 13

14 Das sollten Sie noch wissen Was passiert, wenn ich keinen Wärmezähler für Warmwasser einbauen lasse? Wie wird dann abgerechnet? Haben die Mieter ein Kürzungsrecht? Wer entscheidet, ob der Aufwand zumutbar ist? Sind die Kosten für den Wärmezählereinbau umlagefähig? In diesem Fall erfolgt die Ermittlung der Warmwasserkosten nach den früheren Formelverfahren aus gemessener Warmwassermenge und Temperatur. Nein. Das Kürzungsrecht gilt nicht für den fehlenden Wärmezähler. Der Gebäudeeigentümer selbst. Zumutbar ist der normale Aufwand. Nein. Es handelt sich nicht um eine regelmäßige Betriebskostenposition. 14

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16 Mit geringem Aufwand effizienter heizen Einfache Empfehlungen für die richtige Einstellung von Heizanlagen Frank Peters

17 Neue EU-Energieeffizienzrichtlinie verabschiedet Europäisches Parlament 11. September 2012: Ziel: Bis 2020 um 20 % gesenkter Energieverbrauch. Entgegen dem Erstentwurf entschärft: Jährliche Sanierung von 3 % nur für Gebäude im Besitz der Bundesregierung. Keine Wärmezähler-Pflicht für mit Fernwärme versorgten Wohnungen. Die Idee der monatlichen Abrechnung ist vom Tisch. Keine Verpflichtungen für Bestandsgebäude. AKTUELL 17

18 Es muss nicht gleich die neue Heizung sein: Auch ältere Anlagen lassen sich so optimieren, dass sie deutlich weniger Energie verbrauchen. 18

19 Gerne vergessene Prinzipien zur Energieeinsparung Wir diskutieren viel über gute Dämmung, moderne Heizanlagen und sparsames Nutzerverhalten. Das ist wichtig, aber: Eine Senkung des Energieverbrauchs ist auch in Bestandsgebäuden um bis zu 20 % mit richtigen Einstellungen möglich. Kaum eine Heizanlage ist bedarfsgerecht eingestellt. Nachtabsenkungen sind oft falsch geregelt. Fachmännische hydraulische Abgleiche sind die Ausnahme. 19

20 10 kwh weniger pro m² und Jahr Forschungsprojekt Optimus der Fachhochschule Wolfenbüttel: Die Optimierung bestehender Anlagen spart pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr durchschnittlich 10 Kilowattstunden Energie. Interessant: Bei neueren Anlagen ist der Einspareffekt noch größer. Minol-Erfahrung: Heizanlagen werden bei Inbetriebnahme einmal eingestellt und danach nur selten kritisch geprüft und nachreguliert. 20

21 Komforteinstellungen überprüfen Vorlauftemperatur und Heizkurve prüfen lassen. Kein Überangebot an Wärme produzieren. Wärme nach tatsächlichem Bedarf bereitstellen. Hauptsache keiner reklamiert! ist heute kein akzeptabler Standpunkt mehr. Einstellungen nur durch einen Fachmann durchführen lassen, der die Anlage und die Bedürfnisse der Bewohner kennt. Behutsames Herantasten an den Idealzustand. 21

22 Nachtabsenkung richtig einstellen Jeder will es zu jeder Zeit schön warm haben. Kaum noch Zeiten für die Nachtabsenkung vorhanden. In vielen Gebäuden wird auf eine Nachtabsenkung schon gänzlich verzichtet. Bewährt hat sich eine Nachtabsenkung zwischen 23 bis 5 Uhr bzw. zwischen 24 und 6 Uhr. Optimale Einstellung durch einen Fachmann, unter Berücksichtigung von bauphysikalischen und thermodynamischen Eigenschaften. 22

23 Modulieren statt Takten Öl- und Gas-Heizkessel mit Einbau vor 2000 haben keine modulierende Regelung, sondern ein getaktete. Zu häufige Brennerstarts kosten zwischen 6-20 % mehr Energie als bei inzwischen üblichen modulierende Regelungen. Modulierende Regelungen sind nachrüstbar. Informieren Sie sich: 23

24 Hydraulischer Abgleich Optimale Wärmeverteilung im Gebäude. Die obere Wohnungen werden nicht richtig warm: Das ist ein typisches Anzeichen für einen fehlenden hydraulischen Abgleich. Die Vorlauftemperatur einfach höher zu regeln ist eine schnelle, aber sehr ineffiziente Maßnahme. Nur der fachmännische hydraulische Abgleich sorgt für eine gleichmäßige energiesparende Wärmeverteilung im Gebäude. 24

25 Mit geringem Aufwand effizienter heizen Zusammenfassung Richtige Einstellungen von Heizanlagen werden selten propagiert, weil damit weniger zu verdienen ist, als mit neuen Heizanlagen und Wärmedämmungen. Wohnungsverwalter sollten darauf hinwirken, dass darauf mehr geachtet wird. Ohne große Investitionen ist in fast allen Gebäuden eine Einsparung von bis zu 20 % möglich. Wohnungsverwalter stellen damit auch ihre Kompetenz und ihr Verantwortungsbewusstsein unter Beweis. 25

26 Kurz und knapp Weitere aktuelle Themen für die Wohnungswirtschaft? Frank Peters 2012

27 Rauchwarnmelder: Aktueller Verpflichtungsstand 27

28 Rauchwarnmelder Sichtprüfung vorerst unverzichtbar Neue DIN verabschiedet. Die jährliche Instandhaltung inkl. Funktionsprüfung ist nach wie vor erforderlich. Die Sichtprüfung ist allerdings nicht mehr explizit erwähnt. Derzeit gibt es noch keinen anerkannten technischen Ersatz für die Sichtprüfung. Solange es für die reine Funkwartung keine anerkannten Regeln der Technik gibt, empfiehlt Minol, die jährliche Sichtprüfung beizubehalten. 28

29 Richtige Anwendung von Verteilerschlüsseln 7 Abs. 1 der Heizkostenverordnung Häufig ist die Meinung zu hören, dass nach den Vorgaben der letzten Heizkostenverordnung generell auf 30 % Grundkosten zu 70 % Verbrauchskosten umgestellt werden muss. Stimmt das? Zur Erinnerung: Das ist die Bandbreite für Verteilerschlüssel bei Heizung und Warmwasser: Grundkosten von 30 % bis 50 % Verbrauchskosten von 50 % bis 70 % 29

30 Pflicht zum Verteilerschlüssel 30:70 7 Abs.1 der Heizkostenverordnung Bedingungen für die Pflicht zur Abrechnung mit 30 % Grundkosten zu 70 % Verbrauchskosten (alle Bedingungen müssen erfüllt sein) Wahrscheinlichkeit im Gebäudebestand Die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung vom sind nicht erfüllt (praktisch bedeutet das ein Gebäudebaujahr vor 1994) Gebäude wird mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt 70 % 70 % 3. Freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung sind überwiegend gedämmt - freiliegende Leitungen in Heizungskellern werden ignoriert (ARGE). - freiliegende Leitungen in Wohnungen die gleichzeitig nicht gedämmt sind, kommen zu etwa 5 % vor. Sie sind deshalb meistens nicht gedämmt, weil die Dämmung hässlich und nicht manipulationssicher anzubringen ist (Anlagen im Bereich der VDI 2077). Die Wahrscheinlichkeit, dass ein Gebäude im Gebäudebestand den Verteilerschlüssel von 30:70 anwenden muss, liegt damit bei etwa 2,5 %. 30 % davon rechnen bereits 30:70 ab. 5 % 30

31 Behandlung von Passivhäusern Ausnahmeregelungen im 11 Abs. 1 der Heizkostenverordnung Kann bei Neubauten auf die Heizkostenabrechnung verzichtet werden? Richtig ist: Gebäude, die dem Passivhausstandard entsprechen, also 15 kwh je m² und Jahr und weniger an Heizwärmebedarf haben, sind von der Anwendung der Heizkostenverordnung ausgenommen. Zweck: Weitere Anreize für Passivhäuser schaffen. 31

32 Pflicht zur Abrechnung nach Verbrauch bleibt Ausnahmeregelungen im 11 Abs. 1 der Heizkostenverordnung: Richtig ist auch: Aktuelle Neubauten haben im Durchschnitt einen effektiven Heizwärmebedarf zwischen 40 bis 60 kwh je m² und Jahr. Dazu kommen typischerweise zwischen 12 bis 18 kwh je m² und Jahr für Warmwasser. Die Heizkostenabrechnung bleibt auch in Zukunft das probate Mittel zur Energieeinsparung mit bestem Kosten/Nutzen-Effekt (Studie TU Dresden). 32

33 Heizkosten-Vorschau 9 % Energiepreissteigerung für 2012 gegenüber 2011 Jahres-Durchschnittspreis für Heizöl in Euro-Cent je Liter inkl. MWSt. 83,1 ct 87,9 ct 95,8 ct 57,9 ct 64,3 ct 61,7 ct 57,7 ct 69,2 ct 40,3 ct 41,6 ct 46,2 ct bis Sept

34 Heizkosten-Prognose 34

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