Zum einfachen Bebauungsplan gemäß 30 Abs. 2 BauGB für das Gebiet "Ortskern Frankenried/Süd-West E l"

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1 Gemeinde Mauerstetten LANDKREIS OSTALLGÄU Begründung und Satzung Zum einfachen Bebauungsplan gemäß 30 Abs. 2 BauGB für das Gebiet "Ortskern Frankenried/Süd-West E l" Rechtsgrundlage der Satzung Begründung I n h a l t s v e r z e i c h n i s 1. Geltungsbereich 2. Planungsrechtliche Voraussetzungen 3. Lage und Bestand 4. Planung 4.1 Allgemeines 4.2 Ziele 4.3 Bauliche Nutzung 4.4 Begrenzung der Anzahl der Wohneinheiten 5. Bodenordnende Maßnahmen 6. Abfallentsorgung 7. Erschließung 8. Karten 9. Verfahren Satzung 1 Geltungsbereich 2 Bauplanungsrechtliche Festsetzungen 3 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 4 Inkrafttreten Entwurfsverfasser: Landkreis Ostallgäu - Kreisplanungsstelle Schwabenstraße Marktoberdorf Marktoberdorf, I. A. Abt

2 _ 2 - Rechtsgrundlage Die Gemeinde Mauerstetten erlässt aufgrund des 2 Abs. 1 und des 10 des Baugesetzbuches (BauGB) i. d. F. der Bekanntmachung vom (BGBl I S. 2253) i. V. m. 1 Abs. 2 des MaßnahmenG zum BauGB (BauGB-MaßnahmenG) i. d. F. vom (BGBl I S. 622) der Baunutzungsverordnung (BauNVO) i. d. Neufassung der Bekanntmachung vom (BGBl I S. 133), des Art. 98 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) i. d. F. der Bekanntmachung vom (BayRS ) und des Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO) i. d. F. der Bekanntmachung vom (BayRS ) folgenden mit Bescheid des Landratsamtes Ostallgäu vom Nr /2 nach ordnungsgemäßer Durchführung des Genehmigungsverfahrens beim Landkreis Ostallgäu den Bebauungsplan Nr. E 1 für das Gebiet "Ortskern Frankenried/Süd-West", bestehend aus Planzeichnung und Textfestsetzungen mit Begründung in der Fassung vom als (siehe Seite 9 ff.). Vorab wird diese wie folgt begründet: 1. Geltungsbereich 1.1 Allgemeine Beschreibung S A T Z U N G Das Plangebiet wird begrenzt im Norden: von der Straße nach Hirschzell Fl.-Nr. 132/1, im Osten: von der Mauerstettener Str. Fl.-Nr. 46/11, südlich des Dorfplatzes nach Osten verspringend entlang der südlichen Grenze der Fl.-Nr. 66 und dem Schmidweg Fl.-Nr. 46, im Süden: das Grundstück Fl.-Nr. 59 einschließend, entlang dem Frühlingsweg Fl.-Nr. 46/8 und der Bergstraße Fl.-Nr. 46/9 mit der südlich angrenzenden Bebauung, d. h. die Fl.-Nr. 49, 48 und 47 anschließend, dem Hornachweg nach Süden folgend und entlang dem Krummenweg Fl.-Nr. 46/12, im Westen: von dem landwirtschaftlichen Weg Fl.-Nr. 156, die Fl.-Nr. 285/1 in gerader Linie nach Norden schneidend und ca. 30 m entlang der östlichen Grenze der Fl.-Nr. 289/21, ca. 20 m nach Osten verspringend, das Grundstück Fl.-Nr. 283/2 nach Norden in Flucht der östlichen Grenze der Fl.-Nr. 282/2, die Wegeparzelle 289/28 durchschneidend und in gerader Linie nach Norden entlang der östlichen Grenze der Fl.-Nr. 282/4 bis zur Hirschzeller Straße. 1.2 Auflistung der Flur-Nummern Das Gebiet umfasst folgende Grundstücke bzw. Teilflächen der Grundstücke Fl.-Nr.: 182/1, 289/28 Weg, 283/1, 24/2, 25, 26, 283/2, 285/1, 36, 37, 38, 39, 42, 45, 43, 44, 46/7 Hornachweg, 47, 48, 49, 46/9 Bergblickstraße, 35, 35/2, 35/3, 33, 33/2, 33/3, 51, 52, 34/3, 34, 32, 30, 29, 28, 46/8 Frühlingsweg, 66/2, 66/1, 65/2, 65, 62, 61, 59, 368/8 der Gemarkung Frankenried.

3 _ 3-2. Planungsrechtliche Voraussetzungen 2.1 Regionalplan/LEP Gemäß 1 Abs. 4 BauGB sind die Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung und Landesplanung anzupassen. Diese Ziele sind im Landesentwicklungsprogramm Bayern -LEP- (Anlage zu 1 der Verordnung vom 03. Mai 1984, Gesetz-und Verordnungsblatt Seite 121, berichtigt Seite 337) und im Regionalplan der Region 16 (Allgäu), verbindlich seit , dargestellt. Aufgrund der bestehenden sozioökonomischen Verflechtungen ist die Gemeinde Mauerstetten bezüglich der Deckung des gehobenen Bedarf dem Mittelbereich Kaufbeuren zugeordnet. Die Gemeinde selbst nimmt keine zentralörtliche Funktion wahr, die regionalplanerische Aufgabe der Gemeinde Mauerstetten ist auf dem Sektor Landwirtschaft zu sehen. Dies trifft insbesondere für den Ortsteil Frankenried zu. 2.2 Flächennutzungsplan Die Gemeinde Mauerstetten hat bereits am , nachdem die Gebietsreform abgeschlossen war, beschlossen, einen neuen Flächennutzungsplan unter Anschluss der Gemarkung Frankenried aufzustellen. Ein erster Vorentwurf liegt bereits vor. Die weitere Bearbeitung wurde zurückgestellt, um zunächst die Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere des Naturhaushaltes, des Wassers, der Luft und des Bodens sowie des Klimas mit einem Landschaftsplan erarbeiten zu lassen. Die Gemeinde hat hierzu den Auftrag an das Büro für Landschaftsplanung Immler, Bad Wörishofen vergeben. Der erste Vorentwurf des Flächennutzungsplanes soll noch in 1995 mit dem Gemeinderat erörtert werden. 2.3 Bebauungsplan Der Bebauungsplan umfasst einen Teilbereich der alten Ortslage Frankenried. Im Planbereich sind einige größere derzeit noch unbebaute Bereiche eingeschlossen. Es soll ein einfacher Bebauungsplan aufgestellt werden nach 30 Abs. 2 Baugesetzbuch. Der gesamte Bebauungsplanbereich soll als Dorfgebiet ausgewiesen werden. Die Gemeinde Mauerstetten hat am 17. November 1988 beschlossen für den gesamten Dorfbereich der Ortslage Frankenried einen einfachen Bebauungsplan aufzustellen. Mit diesem Bebauungsplan soll zunächst der südwestlich Ortsteil erfasst werden. Die übrige Ortslage Nordost wird anschließend zu bearbeiten sein. Die Festsetzungen werden sich nach dem Beschluss vom 17. November 1988 vermutlich auf die Beschränkung der Wohnungsanzahl pro Wohngebäude, Baugrenzen, Geschoßzahlen, die Ausweisung von Nutzungszonen und Gestaltaussagen erstrecken. Mit der Ausarbeitung des Bebauungsplanes wurde die Kreisplanungsstelle im Landratsamt Ostallgäu beauftragt. 3. Lage und Bestand 3.1 Kurze Ortsbeschreibung, Charakteristikum bzw. Schwerpunkt der Problemstellung Der Ortsteil Frankenried ist ab nach Mauerstetten eingemeindet worden. Damals umfasste die Ortslage Frankenried 780 ha und 320 Einwohner. Die Frankensiedlung wurde bereits vor dem Jahre 800 vom Reichshof Beuren aus betrieben, ist 1212 aus dem Besitz von Ursin-Ronsberg nach Kemnat übergegangen. Die Bürger der Rodungsortschaft waren bis ins 19. Jahrhun-

4 _ 4 - dert Leibeigene der Herrschaft. Um 1800 gab es in Frankenried ca. 16 Häuser, davon 4 Bauern, 8 Halbbauern und 47 Söldner. Die Gemeinde hatte 1990 die Aufnahme in das Dorferneuerungsprogramm für den Ortsteil Frankenried beantragt. Bei 405 Einwohnern und noch 32 Landwirten soll die Agrarstruktur sowie Lebens- und Arbeitsverhältnisse verbessert werden. Die bäuerliche und ländliche Struktur soll bewahrt bleiben. Dies begründet auch die Ausweisung des Dorfgebietes gemäß 5 BauNVO. Aufgrund der Nähe zum Nahbereich Kaufbeuren wird die weitere Entwicklung der Gemeinde Mauerstetten und insbesondere des Ortsteils Frankenried ganz wesentlich durch den Siedlungsdruck aus Kaufbeuren bestimmt werden. Um so dringender ist es, eine klare Definition der Ziele für den Ort Frankenried zu erstellen. Es geht dabei insbesondere um den Schutz der landwirtschaftlichen und gewerblichen Entwicklung im Sinne einer dörflichen Mischnutzung und die Erhaltung der einheimischen Sozialstruktur. Es soll einer Überfremdung vorgebeugt werden und gleichzeitig die Rahmenbedingungen gestellt werden für eine maßvolle Nachverdichtung bzw. Lückenschließung. Es sollen Wohnungen für Familien bzw. Bauland für Einheimische zu erschwinglichen Bodenpreisen geschaffen werden. 3.2 Bestandsbeschreibung Für die Erstellung des Bebauungsplanes wurde 1991 die gesamte Ortslage bestandsmäßig erfasst und in dem als Anlage beigefügten Bestandsplan die ortsbildprägende Grünstruktur mit den differenzierten Gehölzarten aufgenommen, die Betriebsstruktur der Landwirtschaft hinsichtlich Vollerwerbsbetrieb, Nebenerwerbsbetrieb und aufgegebenen Betrieben aufgenommen sowie die Nutzungsstruktur der Bodenflächen und insbesondere wassergebundene Oberflächen und Asphaltflächen erfasst. Im Plangebiet befinden sich noch neun Vollerwerbsbetriebe, wovon der flächenmäßig größte Betrieb eine Neuaussiedlung betreibt, acht Nebenerwerbsbetriebe und fünf landwirtschaftliche Anwesen, die ihren Betrieb bereits aufgegeben haben. Westlich und südlich grenzen an die alte Ortslage Neubaugebiete mit Ein-bis Zweifamilienhausbebauung an. Der südwestliche Ortsrand des Dorfgebietes Frankenried ist von einer mächtigen Heckenstruktur begrenzt. Sie besteht aus Pappel, Hasel, Schlehe, Liguster, Hartriegel und vereinzelt Eichen. Diese markante Grünstruktur erfordert eine entsprechende Würdigung bei der weiteren Bebauung der Ortslage, d. h. hier sind entsprechende Abstandsflächen einzuhalten. 3.3 Baudenkmäler Das im Baugebiet vorhandene Baudenkmal wird in der Planzeichnung vermerkt und zwar: Frühlingsweg 8 Mittertennbau, Flachdach, verputzter Ständerbau mit profilierten Bügen und Wettermantel, zweite Hälfte 17. Jahrhundert (Fl.-Nr. 50) 4. Planung 4.1 Allgemeines Der bislang noch dörfliche Ortskern wird von teilweise großen Hofreiten mit groß dimensionierten Baumassen und geringer Wohnnutzung geprägt. Einige Betriebe haben die Landwirtschaft aufgegeben, einige sind nur noch im Nebenerwerb tätig. Diese Umstrukturierung in der Landwirtschaft, der Fehlbestand an Wohnungen und vor allem der auf den Ortskern drückende ex-

5 4.2 Ziele _ 5 - terne Wohnungsbedarf führen zu einem zunehmenden Siedlungsdruck auf die Dorfmitte. Dabei können ohne die erforderlichen städtebaulichen Maßnahmen negative Auswirkungen auf die Dorfstruktur entstehen. Der Handlungsbedarf wird verschärft, weil ein Landwirt in der Mitte des Plangebietes aussiedelt, eine/mehrere Althofstellen zum Verkauf angeboten werden, - Bauträger tätig sind, Althofstellen mit maximalen Ausnutzungen zu vermarkten. Im Plangebiet soll wieder eine ausgewogene Mischnutzung angestrebt werden, wobei durch die Strukturveränderungen in der Landwirtschaft tendenziell das Dorfgebiet in Mischgebiet umkippen wird/umzukippen droht. Dieser strukturelle Wandel soll nicht planlos bzw. nicht nur nach den Maßstäben des 34 BauGB ablaufen, sondern er bedarf städtebaulicher Ordnung. Es werden zur Bewältigung des Problems folgende Ziele angestrebt: 1. Begrenzung der Anzahl der Wohneinheiten pro Gebäude 2. Mischung der Nutzung im Sinne der Inhalte des 5 BauNVO (Dorfgebiet) 3. Sicherung wertvoller Grünbestände wie Bäume, Baumgruppen, Hecken und - wo notwendig - Planung neuer Grünbereiche dort, wo sie zur Gestaltung des Straßenraumes oder zur Vernetzung erforderlich sind Sicherung innerörtlicher Freiflächen als hofnahe Weiden, Wiesen oder als öffentliche Grünflächen 4. Sicherung der städtebaulich dominanten Gebäudestrukturen - den Straßenraum prägende Stellung der Gebäude erhalten, Festsetzung von Schaugiebeln, - Anwendung von Baulinien, Baugrenzen. 5. Grundsätzliche Sicherung und Erhalt des Baubestandes/Bestandsschutz Soweit Ersatzbauten erforderlich werden, muß zunächst das den öffentlichen Straßenraum prägende Gebäude errichtet bzw. erhalten werden. 6. Festlegung unterschiedlicher Siedlungsdichten Grundsätzlich sind die dem dörflichen Straßenraum zugewandten und diesen prägenden Siedlungsbereich einer höheren Nutzungsdichte zuzuführen. Die rückwärtigen, teilweise einen zusammenhängenden Grünbereich bildenden Restgrundstücke sollen eine geringere Nutzungs-/Wohndichte beibehalten. 4.3 Bauliche Nutzung - Grundsätzlich soll der Dorfgebietscharakter gemäß 5 BauNVO erhalten bleiben. - Für alle Hauptgebäude gilt: Zwei Vollgeschosse als Höchstgrenze, ausbaubarer Dachraum kann zusätzlich genutzt werden. - Die prägende Dachneigung sollte bei 35 ± 2 liegen. - Kniestockhöhe bei zwei Normalgeschossen maximal 0,50 m.

6 _ Alle Gebäude erhalten Satteldächer. - Garagen * Stellplätze, Garagen, Tiefgaragen, Überhausungen, nicht ausschließlich im Vorgartenbereich bzw. entlang der straßenseitigen Grünfläche, Ausnahme; maximal 1/3 der straßenseitigen Grundstückslänge einschließlich Zufahrt; * keine Tiefgaragen, Ausnahme; bei Mehrfamilienhäusern ab 5 WE, dabei die Zufahrt im Hauptgebäude integriert oder als Überhausung mit Satteldach; * soweit Grenzgaragen erforderlich oder sinnvoll sind, Regelung nach BayBauO Art. 7 Abs. 4, Satteldach, Dachneigung maximal 35 ; * bei straßenseitiger Orientierung der Garagen oder Tiefgaragenzufahrt mindestens 5 m hinter der Grundstücksgrenze; * Stellplätze und Zufahrten grundsätzlich in wassergebundener Decke; * pro Wohneinheit sind zwei Stellplätze nachzuweisen. - Grundflächenzahl (GRZ) maximal 0,30 Diese zulässige GRZ kann für die in 19 Abs. 4 BauNVO genannten Anlagen um 50 % überschritten werden, sofern diese zusätzlichen Anlagen versickerungsfähig und durchgrünt hergestellt werden. 4.4 Begrenzung der Anzahl der Wohneinheiten Hier sind in der Regel drei Zonen charakteristisch und bei der Verteilung der Anzahl der Wohneinheiten zu unterscheiden: Althofstelle (A) Restgrundstücke (R) Baulücken (B) Die bäuerlichen Hofstellen sind in der Regel gekennzeichnet durch größere Grundstücke, der Straße zugewandt bebaut mit Wohnhaus, Stall und Scheune, der eigentlichen Althofstelle (A) sowie den "Hinterliegergrundstücken", unbebaut oder nur mit Neben- und sonstigen Wirtschaftsgebäuden locker überstellt. Diese Restgrundstücke (R) weisen häufig eine wesentlich geringere Siedlungsdichte auf. Daneben sind bestehende Baulücken zu beobachten, die einen weiteren Verteilerschlüssel rechtfertigen. Für die Ermittlung der Verteilerschlüssel gelten folgende Regelungen: - Begrenzung der Wohneinheiten pro Gebäude auf 6 WE; Grundsätzlich wird von maximal II Vollgeschossen ausgegangen (z. B. für die Berechnung der Geschoßfläche/Kubatur). Bei der Berechnung der Kubaturen des Bestandes wird eine Wandhöhe von 6,30 m von Oberkante Fertigfußboden EG bis Anschnitt Dachhaut und eine Dachneigung von 35 zugrunde gelegt.

7 _ 7 - Bei der Geschoßfläche werden zwei Vollgeschosse angenommen, erkennbare I-geschossige Stall- und Nebengebäude nur mit einem Vollgeschoß gerechnet. Pro Wohneinheit werden 120 m² Geschoßfläche angenommen. - Übersteigende Kubaturen bzw. Geschoßflächen sind einer gewerblichen Nutzung gemäß 5 Abs. 2 Nr. 1, 4 bis 9 BauNVO zuzuführen Verteilerschlüssel bei den Althofstellen (A) Hier bieten sich zwei Modelle an: a) Über die Rauminhalte des Bestandes und b) über die vorhandene Geschoßfläche. a) Rauminhalt maximal 0 m² bis unter m² 1 WE m² bis m² 2 WE m² bis m² 3 WE m² bis m² 4 WE m² bis m² 5 WE m² bis m² 6 WE = Obergrenze b) Geschoßfläche Bei maximal 6 WE und 120 m² Geschoßfläche pro Wohneinheit ergeben sich maximal 720 m² Geschoßfläche. Soweit bei der neuen Nutzung das ausbaufähige Dachgeschoß einbezogen wird, ist die Geschoßfläche mitzurechnen und die verbleibende Restfläche gewerblich/garagen zu nutzen Grundstücksfläche im Bereich der Restgrundstücke (R) maximal 0 m 2 bis 500 m 2 1 WE 500 m 2 bis m 2 2 WE m 2 bis m² 3 WE m 2 bis m 2 4 WE m² bis m² 5 WE m² bis m² 6 WE m² bis m² 7 WE Fortsetzung jeweils 500 m² = 1 WE Aufgrund städtebaulicher Rahmenbedingungen werden im Bebauungsplan die Anzahl der Wohneinheiten in der Weise festgesetzt, dass teilweise mehrere Baukörper kleineren Umfangs errichtet werden müssen, wenn die dort maximal zulässige Anzahl von Wohneinheiten erreicht werden soll.

8 - 8 - Damit soll der straßenraumbezogene Althofbestand Priorität erhalten gegenüber einer zu massiven sogenannten Hinterlandsbebauung. Dies gilt insbesondere für den Bereich westlich des Hornach Weges wo im rückwärtigen Bereich in der Regel nur Ein- bis Zweifamilienhäuser errichtet werden sollen Grundstücksgrößen im Bereich der Baulücken (B) maximal 0 m 2 bis 600 m 2 1 WE 600 m 2 bis 800 m 2 2 WE 800 m 2 bis m 2 3 WE m 2 bis m 2 4 WE m 2 bis m 2 5 WE m 2 bis m 2 6 WE = Obergrenze Die vorgenannten Festlegungen mit den Tabellen 4.4.1, und erlauben eine Berechnung der maximal zulässigen Wohneinheiten pro Gebäude. Als Einstieg wird der Kubikmeter umbaute Raum der Althofstelle mit den vorgenannten Rahmenbedingungen Höhe = 6,30 m, Dachneigung 35 0 und der Grundfläche, die mit einer "Pollenlinie" im Bebauungsplan umgrenzt ist, berechnet. Untergeordnete Anbauten, reine Bergehallen, Schuppen, Garagen, Milchkammern, Silos, Remisen, Holzlegen und Kleintierställe etc. zählen nicht zur Hauptmasse der Hof- und Wirtschaftsstelle und besitzen keinen Anspruch auf Ausbau zu Wohnzwecken. Über den ermittelten Rauminhalt wird in Tabelle a) die maximale Anzahl der Althofstelle und aus Tabelle eine dazugehörige Grundstücksfläche abgelesen. Dieser zur Althofstelle zugeordnete Grundstücksteil wird von dem Gesamtgrundstück abgezogen. Für dieses Restgrundstück (R) kann dann wiederum aus Tabelle die maximale Anzahl der Wohneinheiten für R abgelesen werden. Werden dabei für A + R 6 WE überschritten, ist die verbleibende Restfläche um 30 % zu reduzieren und dann von der Restfläche die maximale Anzahl der Wohneinheiten abzulesen. Dieser Flächenabzug sichert den für Frankenried aus der Bestandserhebung dokumentierten Grünflächenanteil, der von einer Bebauung freizuhalten ist. Der dörfliche Charakter wird unter anderem auch von diesem Grünflächenanteil bestimmt. Sofern sich nach Berechnung des Rauminhaltes und der abgelesenen maximalen Wohneinheiten aus Tabelle eine kleinere Grundstücks-fläche als die vorhandene Katasterfläche ergibt, ist die Anzahl der Wohneinheiten entsprechend zu reduzieren. Sofern keine Althofstelle vorliegt, ergibt sich die maximale Anzahl der Wohneinheiten unmittelbar aus Tabelle = B. 5. Bodenordnende Maßnahmen Eine geordnete und zweckmäßige Gestaltung bezüglich der Grundstückszuschnitte und Erschließung ist durch den Bestandsbereich gesichert. Eine Umlegung nach 45 ff. oder grenzregelnder Maßnahmen nach 80 ff. BauGB sind voraussichtlich nicht erforderlich. 6. Abfallvermeidung, Abfallverwertung, Abfallentsorgung Die Entsorgung der in seinem Gebiet anfallenden Abfälle obliegt dem Landkreis Ostallgäu.

9 - 9 Der nach Aussortierung der Wertstoffe verbleibende Restmüll wird auf den Entsorgungseinrichtungen des Landkreises entsorgt. Der nach Einführung der Biotonne erfaßte Biomüll wird auf einer Kompostierungsanlage verwertet, die dem Landkreis im Rahmen einer vertraglichen Vereinbarung zur Verfügung stehen wird. Für die Erfassung von Wertstoffen und Verpackungen steht gegenwärtig ein Wertstoffhof in der Gemeinde Mauerstetten zur Verfügung. 7. Erschließung 7.1 Straßen Das Baugebiet wird durch die vorhandenen Straßen und Wege erschlossen. 7.2 Wasserversorgung Der gesamte Ortsteil Frankenried ist an die Wasserversorgungsanlage der Gennach-Hühnerbach-Gruppe angeschlossen. Die ordnungsgemäße Wasserversorgung des geplanten Baugebietes ist durch Anschluß an die vorhandene zentrale Versorgungsanlage der Gemeinde Mauerstetten bzw. des Zweckverbandes sichergestellt. 7.3 Abwasserbeseitigung/Oberflächenwasser Frankenried wird im modifizierten Mischsystem entwässert. Unverschmutztes Oberflächenwasser wird nach Möglichkeit dezentral versickert. Die Gemeinde wird darauf hinwirken, dass möglichst wenig Oberflächen versiegelt werden, damit anfallendes Oberflächenwasser grundsätzlich - soweit grundwasserunschädlich - auf dem Grundstück selbst zur Versickerung gebracht werden kann. Soweit oberflächennahes Grundwasser zum Zwecke der Wärmegewinnung über 50 kj pro Sekunde benutzt werden soll, ist eine Beeinträchtigung tieferliegender Grundwasserstockwerke nicht auszuschließen. Diese tieferreichenden Erdwärmesonden sind im Einzelfall mit dem Wasserwirtschaftsamt in Kempten abzustimmen. 7.4 Stromversorgung Die Stromversorgung ist gesichert durch den Anschluss an das vorhandene Versorgungsnetz der Lech-Elektrizitätswerke AG. Die bei der Umstrukturierung des Baugebietes und der Erweiterung von Wohneinheiten benötigte Strombedarf kann aus den bestehenden Transformatorenstationen bereitgestellt werden. Das Niederspannungsnetz muss dafür im Einzelfall erweitert bzw. der jeweiligen Situation im Einzelfall angepasst werden. Die künftigen Neubauten werden über Erdkabel versorgt. 7.5 Erschließungsträger Die Gemeinde Mauerstetten führt, soweit noch erforderlich, die Erschließung mit Ausnahme der Stromversorgung selbst durch. Kommunale Erschließungsmaßnahmen werden entsprechend der jeweiligen örtlichen Satzung umgelegt. 7.6 Denkmalpflege Da das Gebiet des Bebauungsplanes im Kernbereich des Ortes Frankenried liegt, ist davon auszugehen, dass vor allem in den noch nicht überbauten Gärten und

10 Karten Hinterhöfen Reste der mittelalterlichen und frühen neuzeitlichen Bebauung im Boden unzerstört erhalten sind. Um zu vermeiden, dass durch Bodeneingriffe und Baumaßnahmen für die Geschichte des Ortes wertvolle Quellen undokumentiert zerstört werden, muss für alle Bauvorhaben eine Genehmigung nach Art. 7 und 15 Denkmalschutzgesetz beantragt werden, auch wenn diese nach rein baurechtlichen Bestimmungen nicht genehmigungspflichtig wären. Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege bittet an allen Genehmigungsverfahren beteiligt zu werden und zwar das Landesamt in Augsburg, Prinzregentenstraße 11 a wie auch in München, Hofgraben 4. Das zur Verfügung stehende Kartenmaterial des Vermessungsamtes Marktoberdorf entspricht nicht mehr einer widerspruchsfreien Übertragbarkeit der Planfestsetzungen in die Örtlichkeit. Seitens des Vermessungsamtes wird daher empfohlen, eine geometrisch und kartographisch einwandfreie Kartengrundlage für diesen Bereich des Plangebietes neu zu erstellen. 9. Verfahren 1. Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplanes für den Ortsteil Frankenried als einfacher Bebauungsplan im Sinne des 30 Abs. 2 BauGB 2. Ortsübliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gemäß 2 Abs. 1 BauGB 3. Frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß 3 Abs. 1 BauGB 4. Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß 4 Abs. 1 BauGB mit Termin Nochmalige Bürgerbeteiligung gemäß 3 Abs. 1 BauGB 6. Behandlung der eingegangenen Bedenken und Anregungen, sowie Billigungsbeschluß für die öffentliche Auslegung 7. Ortsübliche Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung in der Zeit vom bis nach 3 Abs. 2 BauGB 8. Benachrichtigung der Träger öffentlicher Belange mit Entwurf des Bebauungsplanes, Textteil und Begründung i. d. F. v und Gerneinderatsbeschluss vom Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange 10. Satzungsbeschluss

11 - 11 Aus den vorgenannten Begründungen ergeben sich folgende Textfestsetzungen: 1 Für das Gebiet gilt die von der Kreisplanungsstelle des Landkreises Ostallgäu ausgearbeitete Satzung. Die besteht aus den nachstehenden Vorschriften und der Bebauungsplanzeichnung. 2 Bauplanungsrechtliche Festsetzungen ( 9 BauGB) I. Art der baulichen Nutzung, 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB 1. Das Bauland im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird gemäß der BauNVO festgesetzt als Dorfgebiet im Sinne des 5 BauNVO. 2. Gemäß 1 Abs. 6 BauNVO wird festgesetzt, dass die ausnahmsweise zugelassenen Vergnügungsstätten im Sinne von 5 Abs. 3 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplanes werden. 3. Die Größe der Einzelhandelsbetriebe wird auf max. 700 m 2 netto Verkaufsfläche begrenzt. II. Maß der baulichen Nutzung, 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB 1. Grundsätzlich gilt für die Beurteilung der Baumaßnahme 34 BauGB. Im übrigen wird das Maß der baulichen Nutzung bestimmt durch die in der Planzeichnung eingetragenen Baugrenzen/Baulinien sowie durch die nachfolgenden Bezugsgrößen - Grundstücksfläche - überbaute Grundfläche und - festgesetzte Anzahl der Wohneinheiten in der Planzeichnung. Grundsätzlich gilt II-geschossige Bebauung mit zwei Vollgeschoßen und einer Wandhöhe von max. 6,30 m. Als Maß der Wandhöhe gilt die senkrechte Entfernung von Oberkante natürlichem Gelände bis Oberkante Dachhaut, gemessen in der Verlängerung der Außenwand. 2. Begrenzung der Anzahl der Wohneinheiten, 9 Abs. 1 Ziff. 6 BauGB 2.1 Aus besonderen städtebaulichen Gründen wird die Anzahl der Wohneinheiten in Gebäuden für den Bereich der Althofstellen (A), für das Restgrundstück (R) sowie der freien Parzellen/Wohnhausbestand (B) festgesetzt. In der Anzahl der höchstzulässigen Wohneinheit sind auch Ferienwohnungen enthalten. Anstelle einer Ferienwohnung können auch zwei Gästezimmer eingebaut werden. Die Anzahl der zulässigen Wohneinheiten im Geltungsbereich wird wie folgt beschränkt: 2.2 Bereich Althofstelle (A) Bei Umbau, Anbau, Ersatzbau von ehemals landwirtschaftlichen Wirtschaftsstellen, sog. Althofstellen (A) wird die Anzahl der zulässigen Wohneinheiten je Gebäude, bezogen auf das jeweilige Flurstück auf max. 6 WE bzw. den für A in der Planzeichnung festgesetzten Wert (incl. Dachgeschoßausbau) beschränkt. Als Althofstelle gilt der in der Planzeichnung festgelegte Bereich A. Die Anzahl der Wohneinheiten beinhaltet auch Wohneinheiten, die durch einen Dachgeschoßausbau möglich werden.

12 Die zulässigen WE für A sind für Wohn- und Wirtschaftsgebäude insgesamt festgesetzt. Untergeordnete Anbauten, wie Schuppen, Garagen, Milchkammer, Silos, Remisen, Holzlegen, Kleintierställe etc. zählen nicht zur Hauptmasse der Hof- und Wirtschaftsstelle und besitzen keinen Anspruch auf Ausbau zu Wohnzwecken. 2.3 Bereich Restgrundstück (R) a) In allen vorhandenen oder zu errichtenden Gebäuden auf dem Restgrundstück dürfen insgesamt nicht mehr als die in der Planzeichnung festgesetzten Wohneinheiten errichtet werden. b) Die zulässigen Wohneinheiten auf dem Restgrundstück können ganz oder teilweise auch im Bereich der Althofstelle (A) errichtet werden. Dieser Anteil verringert die zulässige Anzahl der Wohneinheiten auf dem Restgrundstück entsprechend; die max. Anzahl der WE im Bereich A darf insgesamt 6 WE nicht übersteigen. Übersteigende Kubaturen bzw. Geschoßflächen sind für die jeweiligen Bereiche A, R und B einer sonstigen Nutzung gemäß 5 Abs. 2 Nrn. 1, 4 bis 9 BauNVO zuzuführen. 2.4 Bereich sonstiger Parzelle (B) In allen vorhandenen oder zu errichtenden Gebäuden auf sonstigen Parzellen (B) dürfen insgesamt nicht mehr als die in der Planzeichnung festgesetzten Wohneinheiten errichtet werden. 2.5 Grundsätzlich gilt Bestandsschutz. Die zulässige Grundflächenzahl (GRZ) wird im übrigen auf max. 0,3 begrenzt. Für die bestehenden Wirtschaftsgebäude der landwirtschaftlichen Anwesen für die Bestandsschutz festgesetzt ist, wird die aus diesem Bestand ermittelte Grundfläche gleichzeitig als Geschoßfläche festgesetzt. 19 Abs. 4 BauNVO darf angewendet werden, sofern die nicht überbauten Oberflächen mit wassergebundener Decke ausgebildet werden. III. Bauweise, 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB 1. Im Bebauungsplan gilt die offene Bauweise. 2. Es sind nur Einzel- oder Doppelhäuser zulässig. 3. In der Bebauungsplanzeichnung ist die festgesetzte Firstrichtung eingetragen, Ausnahmen sind möglich für Quergiebel. 4. An den in der Planzeichnung festgesetzten Baulinien ist mit dem Hauptbaukörper anzubauen. IV. Größe der Baugrundstücke, 9 Abs. 1 Nr. 3 BauGB Baugrundstücke müssen mindestens 550 m 2, für Doppelhaushälften mindestens 350 m 2 groß sein. V. Flächen für Garagen und Nebengebäude, 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB 1. Stellplätze, Garagen, Tiefgaragenzufahrten und dgl. sind nicht ausschließlich im Vorgartenbereich bzw. entlang der straßenseitigen Grünfläche zu errichten. Sie dürfen max. 1/3 der straßenseitigen Grundstückslänge für die vorgenannten Einrichtungen benutzt werden.

13 Bei Mehrfamilienhäusern ab 5 Wohneinheiten sollen die erforderlichen Stellplätze als Tiefgarage errichtet werden. Die Zufahrt ist dabei in das Hauptgebäude zu integrieren oder als Überhausung mit Satteldach auszuführen. 3. Soweit Grenzgaragen erforderlich oder sinnvoll sind, gilt die Regelung nach Art. 7 Abs. 4 der BayBauO, wobei die Dachneigung der Satteldächer auf max. 30 bzw. der des Hauptdaches begrenzt wird. 4. Bei straßenseitiger Orientierung der Garagen- oder Tiefgaragenzufahrt ist von der straßenseitigen Grundstücksgrenze mindestens 5,0 m Abstand einzuhalten. 5. Stellplätze und Zufahrten sind grundsätzlich in wassergebundener Decke auszuführen. 6. Pro Wohneinheit sind 2,0 Stellplätze und pro Ferienwohnung/Gästezimmer mindestens 1,0 Stellplätze nachzuweisen. 7. Für die Einrichtung der erforderlichen Stellplätze, Garagen und deren Zufahrten dürfen nur 50 % der Grundstücksfreiflächen in Anspruch genommen werden. VI. Schaugiebel Dort wo Baulinien im Bebauungsplan festgesetzt sind, müssen die Hauptgebäude mit ihren Schauseiten auf dieser Linie erstellt werden ( 23 Abs. 2 BauNVO). Bei den Schaugiebeln ist die Anordnung der Fenster als Reihe auszubilden, wobei die Fensterreihung mindestens aus drei Fenstern besteht«. Die Giebel sind vollständig zu verputzen und ohne Vor- und Rücksprünge sowie ohne Erker und Anbauten auszuführen. Balkone dürfen bis max. halbe Giebelbreite errichtet werden. 3 Sonstige Festsetzungen und Hinweise 1. Hinsichtlich der Abstandsflächen gelten der Art. IV und VII BayBO. 2. Die von den benachbarten landwirtschaftlichen Betrieben und den umliegenden landwirtschaftlichen Nutzflächen ausgehenden Immissionen, wie sie von einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftungsform zu erwarten sind, sind unvermeidlich und müssen geduldet werden. Für die landwirtschaftlichen Betriebe dürfen die gemäß 5 Abs. 1 BauNVO ausdrücklich ausgesprochenen Entwicklungsmöglichkeiten nicht eingeschränkt werden. 3. Hinweis: 3.1 Das Baugrundstück muss in ausreichender Breite an eine öffentliche Verkehrsfläche angrenzen. Die öffentliche Verkehrsfläche muss die für die Erschließung notwendige Breite aufweisen. 3.2 Für alle Bauvorhaben im Baugebiet, auch wenn diese nach baurechtlichen Bestimmungen nicht genehmigungspflichtig sind, muss eine Genehmigung nach Art. 7 und Art. 15 des Denkmalschutzgesetzes beantragt werden, siehe auch Ziffer 7.6 Denkmalpflege der Begründung.

14 Inkrafttreten Der Bebauungsplan tritt mit der Bekanntmachung in Kraft. Mauerstetten, den