Bauteilbeschreibungen im Bauträgervertrag. Abschlussbericht

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1 Bau- und Wohnforschung 2532 Bauteilbeschreibungen im Bauträgervertrag. Abschlussbericht Empfehlungen zur Formulierung einer Baubeschreibung. Bearbeitet von Rainer Oswald, Ruth Abel, Ralf Spilker, Klaus Wilmes, Matthias Zöller 1. Auflage Buch. 192 S. ISBN Weitere Fachgebiete > Technik > Bauingenieurwesen > Baurecht, Recht für Ingenieure und Architekten schnell und portofrei erhältlich bei Die Online-Fachbuchhandlung beck-shop.de ist spezialisiert auf Fachbücher, insbesondere Recht, Steuern und Wirtschaft. Im Sortiment finden Sie alle Medien (Bücher, Zeitschriften, CDs, ebooks, etc.) aller Verlage. Ergänzt wird das Programm durch Services wie Neuerscheinungsdienst oder Zusammenstellungen von Büchern zu Sonderpreisen. Der Shop führt mehr als 8 Millionen Produkte.

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4 Testbeispiel gehobene Ausführung AACHENER INSTITUT FÜR BAUSCHADENSFORSCHUNG UND ANGEWANDTE BAUPHYSIK GEMEINNÜTZIGE GESELLSCHAFT mbh PROF. DR.-ING. RAINER OSW ALD DIPL.-ING. GÜNTER DAHMEN Textbeispiel einfache Ausführung BAUTEILBESCHREIBUNGEN IM BAUTRÄGERVERTRAG Kommentar Angaben Empfehlungen zur Formulierung einer Baubeschreibung

5 1 AACHENER INSTITUT FÜR BAUSCHADENSFORSCHUNG UND ANGEWANDTE BAUPHYSIK GEMEINNÜTZIGE GESELLSCHAFT mbh BAUTEILBESCHREIBUNGEN IM BAUTRÄGERVERTRAG Empfehlungen zur Formulierung einer Baubeschreibung Abschlussbericht Aachen, im Dezember 2008

6 BAUTEILBESCHREIBUNGEN IM BAUTRÄGERVERTRAG Gefördert vom: Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, Bonn Az.: Z / II Bearbeitet durch: AIBAU Aachener Institut für Bauschadensforschung und angewandte Bauphysik, gem. GmbH, Aachen Projektleiter: Prof. Dr.-Ing. Rainer Oswald Autoren: Dipl.-Ing. Ruth Abel Prof. Dr.-Ing. Rainer Oswald Dipl.-Ing. Ralf Spilker Dipl.-Ing. Klaus Wilmes Dipl.-Ing. Matthias Zöller Forschungsbegleitende Betreuergruppe: Rechtsanwältin Heide Mantscheff Prof. Dipl.-Ing. Architekt Ulli Meisel Dipl.-Ing. Helge-Lorenz Ubbelohde Layout: Irmgard Schulz Aachen, im Dezember 2008 Die Verantwortung für den Inhalt des Berichts liegt bei den Autoren.

7 4 Die Entwurfsfassung des Berichtes wurde sowohl schriftlich als auch im Rahmen eines Workshops (Bonn, 26. Februar 2008) mit Vertretern folgender Gruppierungen diskutiert: Bauträger Planer Baujuristen Gewerke des Bauhandwerks Vertreter der Verbraucherorganisationen Die Ergebnisse der Diskussion flossen in die Überarbeitung des vorliegenden Forschungsberichts ein. Für die Anregungen und kritischen Stellungnahmen bedanken wir uns bei: Dr. Olaf Bahner BDA Bund Deutscher Architekten, Berlin Joachim Barth Zentralverband Parkett und Fußbodentechnik, Berlin Dr. Gregor Basty Notar, München Dipl.-Ing. Achim Bauer Fachverband der Stuckateure für Ausbau und Fassade, Stuttgart Rechtsanwalt Thomas Bretz Rechtsanwälte Gerlach, Hünlein & Partner, Mannheim Dipl.-Ing. Markus Broich Bundesverband Flachglas e.v., Troisdorf Dipl.-Ing. Peter Burk Institut Bauen und Wohnen, Freiburg Dipl.-Ing. Bernd Dechert Zentralverband der Deutschen Elektro- und Informationstechnischen Handwerke ZVEH, Frankfurt Christoph Droll Frank Heimbau Main/Taunus GmbH, Hofheim Dipl.-Ing., Dipl.-Wirt. Ing. Michael Ensch IFBS Industrieverband für Bausysteme im Metallleichtbau, Düsseldorf Dipl.-Ing. Herbert Fahnenbruck ö.b.u.v. Sachverständiger, Voerde Peter Fehr KLB Beteiligungs-GmbH, Andernach Dipl.-Ing. Georg Flassenberg Bundesverband Porenbetonindustrie e.v., Hannover Prof. Horst Franke Deutsche Gesellschaft für Baurecht e.v., Frankfurt Dipl.-Ing. Architekt Gerd Geburtig Wissenschaftlich-Technische Arbeitsgemeinschaft für Bauwerkserhaltung und Denkmalpflege e.v., Weimar Uwe Halupczok Deutscher Holzschutzverband e.v. / Gütegemeinschaft Imprägnierte Holzbauelemente e.v., Bingen Dipl.-Ing. Eduard Hartmann LVS Bayern e.v., München Dipl.-Geogr. Gabriele Heinrich wohnen im eigentum die wohneigentümer e.v., Bonn Dipl.-Ing., Dipl. Wirt.-Ing. Elisabeth Hierlein Fachvereinigung Deutscher Betonfertigteilbau e.v., Bonn Miriam Hohfeld Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, Bonn Günther Jansen Vorsitzender Richter am Oberlandesgericht Hamm Wiebke Knerich EPLF Verband der Europäischen Laminatfußbodenhersteller e.v., Bielefeld Anna Kramár Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, Bonn Dr.-Ing. Thomas Kranzler Bundesverband der Deutschen Ziegelindustrie e.v., Bonn Karin Lorenz-Hennig Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, Bonn Ursula Luhmer Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, Bonn Dr. Dirk Lukowsky Fraunhofer-Institut für Holzforschung (WKI), Braunschweig Werner Mai Fachverband Wärmedämm-Verbundsysteme e.v., Baden-Baden Rechtsanwältin Heide Mantscheff Sturmberg Rechtsanwälte, Köln Corinna Merzyn Verband Privater Bauherren e.v., Berlin Stefan Messemer Bouwfonds Rhein-Main GmbH, Frankfurt Gert Moegenburg Fachverband Baustoffe und Bauteile für vorgehängte hinterlüftete Fassaden e.v., Berlin Dipl.-Ing. Andreas Müller Zentralverband Sanitär Heizung Klima, St. Augustin Rechtsanwalt Hans-Ulrich Niepmann BFW Bundesverband Freier Immobilienund Wohnungsunternehmen e.v., Berlin Rechtsanwalt Felix Pakleppa Zentralverband Deutsches Baugewerbe, Berlin Dipl.-Ing. Joachim Plate Gütegemeinschaft Flächenheizungen und Flächenkühlungen e.v., Hagen Dipl.-Ing. Architekt Andreas Rietz Institut für Erhaltung und Modernisierung von Bauwerken e.v. an der TU Berlin Dipl.-Ing. Gerhard Rommel Bundesverband Rollladen + Sonnenschutz e.v., Bonn Dr.-Ing. Wolf-Michael Sack Hauptverband der Deutschen Bauindustrie, Berlin Dipl.-Ing. Architektin B. Chr. Schlesinger Bundesarchitektenkammer e.v., Berlin Bodo Schmidt Hauptverband Farbe Gestaltung Bautenschutz, Frankfurt Staatssekretär a.d. Burghard Schneider VdW Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen, Düsseldorf Gabriele Schröder Gesamtverband Dämmstoffindustrie GDI, Berlin Thorsten Schulze Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.v., Kiel Dipl.-Ing., Dipl.-Wipäd. Volker Schweizer Fraunhofer-Informationszentrum Raum und Bau, IRB, Stuttgart Dipl.-Ing. Hartmut Schwieger Bundesverband Kalksandsteinindustrie e.v., Hannover Dipl.-Ing. Reimund Stewen Verband Privater Bauherren e.v., Köln Dipl.-Ing. Birgit Thielmann wohnen im eigentum die wohneigentümer e.v., Bonn Dr. Bernhard Thies DKE Deutsche Kommission Elektrotechnik Elektronik Informationstechnik im DIN und VDE, Frankfurt Prof. Dr.-Ing. Karsten Tichelmann Gütegemeinschaft Trockenbau e.v., Darmstadt Architekt Dipl.-Ing. Berthold Tönnes Architekturbüro, Bottrop-Kirchhellen Architektin Dipl.-Ing. Sabine Tönnes Wohnbau Overhagen GmbH, Bottrop- Kirchhellen Rechtsanwalt Dr. Herwart Virneburg Wiesbaden Dipl.-Wirtsch.Ing Rudolf Voos Zentralverband des Deutschen Baugewerbes, Berlin Dr.-Ing. Fred Wagner ö.b.u.v. Sachverständiger, Stuttgart Dr. Kai Warnecke Haus & Grund Deutschland, Berlin Markus Weißert Fachverband der Stuckateure für Ausbau und Fassade, Stuttgart Doris Wenzel Gütegemeinschaft Nagelplattenprodukte e.v. Interessenverband Nagelplatten e.v., Hardegsen Dipl.-Ing. Karsten Zimmer Bundesverband Metall, Essen

8 Bauteilbeschreibungen im Bauträgervertrag 3 Teil A 1. Einleitung 9 2. Vorgehensweise Aspekte des nachhaltigen Bauens in Baubeschreibungen Detailliertheitsgrad von Bauteilbeschreibungen Übliche Beschaffenheit der Bauteile Die Errichtung des Gebäudes als schrittweiser Konkretisierungsprozess Vorteile offen formulierter Baubeschreibungen Die Gleichwertigkeit von Ausführungsvarianten Unklarheiten durch zu allgemein gefasste Bauteilbeschreibungen Zusammenfassung zum Detailliertheitsgrad der Bauteilbeschreibung Inhalt der Baubeschreibung Planung Begriff der Schlüsselfertigkeit Allgemeine Angaben zum Objekt Grund- / Wohnfläche Planunterlagen Bauphysik Brandschutz Schallschutz Wärmeschutz Baukonstruktion Haustechnik Optische Anforderungen und Erscheinungsbild Eigenleistungen Erwerberwünsche Preisangaben Hausunterlagen Zusammenfassung Ziel der Forschungsaufgabe Vorgehensweise Detailliertheitsgrad von Baubeschreibungen Bauteilbeschreibungen in Tabellenform Weiterer Einsatz der Untersuchungsergebnisse Literaturverzeichnis 45 Normen und Regelwerke: 45 Fachbücher und Fachaufsätze: 54

9 4 Bauteilbeschreibungen im Bauträgervertrag Teil B Bauteilbeschreibungen in Tabellenform 1. Planung Planungsleistungen Planung für Eigenleistung Planunterlagen Vermessung Beurteilung des Baugrundes Statik/ Prüfstatik Allgemeine Angaben Grundstück Baumbestand, zu erhaltende Gebäude Altlasten Baulasten Baustelleneinrichtung Baugrubenaushub Gebäudetyp / Wohnfläche Gebäudeart Bauweise Ausbaustufe Grund- / Wohnfläche Abmessungen / Geschosszahl Kommunale- und Grundstückserschließung sowie Gebäudeversorgungsanschlüsse Brandschutz Höherer Sicherheitsstandard Schallschutz Luft- und Trittschallschutz im Gebäude zwischen fremden Wohneinheiten Luft- und Trittschallschutz im Gebäude innerhalb der eigenen Wohneinheit Schutz gegen Außenlärm (Luftschallschutz) Schutz gegen Geräusche aus haustechnischen Anlagen Wärmeschutz Mindeststandard Höherer Standard beim Jahres-Primärenergiebedarf Luftdichtheit Nachträglich ausbaubare Räume Optische Anforderungen Preisangaben Baukonstruktion Untergeschoss Nutzung der Räume Feststellung der Wasserbeanspruchung Dränung Konstruktion Art der Abdichtung Wärmeschutz Innenoberflächen der Wände 76

10 Bauteilbeschreibungen im Bauträgervertrag Bodenabläufe Fenster im Untergeschoss Lichtschächte Türen im Untergeschoss/ Kelleraußentüren Sammelgarage Außenwände ab Erdgeschoss Konstruktion und Material Gebäudesockel Außenoberflächen Wärmedämmung Innenoberflächen Innenwände Konstruktion und Material Oberflächen Tapeten Beschichtungen Geschossdecken Konstruktion und Material Belagsflächen Nassraumabdichtungen Innentreppen Innentreppen (Wohngeschoss-, Kellertreppen, Treppen ins Dachgeschoss) Einschubtreppe Zugangsmöglichkeit zum nicht genutzten Spitzboden Geneigtes Dach Dachform Dachkonstruktion Holzart und Holzschutz Dachüberstände Dachdeckung Wärmedämmung Schichtenfolge auf der Innenseite Decke über dem Dachgeschoss Nutzung des Spitzbodens Dachflächenfenster Entwässerung Dachausstieg Dachzubehör Kamin Flachdach und Balkone Flachdach, nicht genutzt Flachdach, genutzt, Hofkellerdecken und Dachterrassen Balkone Fenster und Türen Fenster ab Erdgeschoss Fensterbänke, außen Fensterbänke, innen Rollläden und Sonnenschutz Hauseingangstür Wohnungseingangstüren Innentüren Vordach über Hauseingang Wintergarten 116

11 6 Bauteilbeschreibungen im Bauträgervertrag 3.9 Außentreppen, Hauseingangs- und Kelleraußentreppen Treppenform und Steigungsverhältnis Ablauf an der Kelleraußentreppe Haustechnik Heizung Wärmeerzeuger / Wärmeübergabestation Brennstofflager Regelung, Raum-/ Außentemperatur, Thermostatventile Schornstein / Abgasleitung Heizkörper Rohrleitungen für die Heizung Sanitärinstallation Wasseranschluss Filter, Druckminderer, Druckerhöhung Rohrleitungen für Kalt- und Warmwasser Warmwasserbereitung Trinkwasserentnahmestellen Armaturen Entwässerungsanlagen Sanitärausstattung Ausstattungszubehör (Duschtrennwand etc.) Regenwassernutzung Gasanschluss, Küche Lüftung Elektroinstallation Fundamenterder Elektroinstallation Lage der Elektroinstallation Leitungsführung Schalterprogramm Kommunikationsanlagen, Haus- und Telekommunikationsanlagen Empfangs- und Verteilanlage für Radio und Fernsehen Blitzschutzanlage Schutz bei Überspannungen Gebäudesystemtechnik Photovoltaikanlagen Aufzug Außenanlagen Anschluss an das Gebäude Befestigung, Abböschung zu den Kellerfenstern Private Hauszuwege, Garagenzufahrt, befestigte Wege allgemein Garage Autostellplätze, Fahrradstellplätze Carport Mülltonnenstellplätze Freiflächen (Terrassen, Freisitzflächen), Gartenterrassen Geländegestaltung Grünanlagen 136

12 Bauteilbeschreibungen im Bauträgervertrag Einfriedung, Grenzzaun Sichtschutz Geräteraum; Kellerersatzraum Abgrenzung eventueller Eigenleistungen von Unternehmerleistungen Unterlagen/Abnahmenachweise /Gebrauchshinweise (Hausakte) Hausakte Öffentlich-/rechtliche Bescheinigungen Privatrechtliche Bescheinigungen Dokumentation eingebauter Materialien (Gebäudepass) Technische Baubeschreibungen Gebrauchshinweise Eigenleistungen Allgemein Spezialfall: Dachgeschossausbau Baunebenkosten Bauträgerleistungen Zusätzliche Kosten für den Erwerber Anhang Schallschutzstufen Elektroinstallation Vorkalkulierte Zusatzleistungen Verhandelte Zusatzwünsche des Erwerbers 151 Teil C Beispiele Baubeschreibungen 1. Einleitung Neubau Mehrfamilienwohnhaus mit 6 Wohneinheiten Planung Allgemeine Angaben Grundstück, Gebäudetyp, Wohnfläche Erschließung Schallschutz zwischen fremden Wohneinheiten Wärmeschutz Preisangaben Baukonstruktion Untergeschoss Außenwände ab Erdgeschoss Innenwände Geschossdecken, Fußböden, Deckenunterseiten Treppen (Treppenturm) Geneigtes Dach Balkone Fenster und Türen 158

13 8 Bauteilbeschreibungen im Bauträgervertrag 2.4 Haustechnik Heizung Sanitärinstallation Elektroinstallation Außenanlagen Unterlagen/Abnahmehinweise/Gebrauchshinweise (Hausakte) Öffentlich-/rechtliche Bescheinigungen Privatrechtliche Bescheinigungen Dokumentation eingebauter Materialien Technische Baubeschreibungen Gebrauchshinweise Baunebenkosten Anhang Neubau Reihenhaus Planung Allgemeine Angaben Grundstück, Gebäudetyp, Wohnfläche Erschließung Schallschutz zwischen fremden Wohneinheiten Luft- und Trittschallschutz im Gebäude innerhalb der eigenen Wohneinheit Wärmeschutz Nachträglich ausbaubare Räume Preisangaben Baukonstruktion Feststellung der Wasserbeanspruchung Kriechkeller Außenwände Innenwände Geschossdecken, Fußböden, Deckenunterseiten Nassraumabdichtung Innentreppen Geneigtes Dach Fenster und Türen Haustechnik Heizung Sanitärinstallation Elektroinstallation Außenanlagen Unterlagen/Abnahmehinweise/Gebrauchshinweise (Hausakte) Öffentlich-/rechtliche Bescheinigungen Privatrechtliche Bescheinigungen Dokumentation eingebauter Materialien Technische Baubeschreibungen Gebrauchshinweise Eigenleistungen Baunebenkosten Anhang 181