IM NAMEN DER REPUBLIK

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1 IM NAMEN DER REPUBLIK Das Landesverwaltungsgericht Steiermark hat durch Richter Mag. Höcher über die Beschwerde von Herrn R J, geb. xx, vertreten durch Dr. H K & P, Öffentliche Notarin, M, B, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Bruck-Mürzzuschlag vom , GZ: , z u R e c h t e r k a n n t: I. Gemäß 28 Abs 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz, BGBl I 2013/33 idf BGBl I 2013/122 (VwGVG) wird der Beschwerde stattgegeben. Dem Rechtsgeschäft Kaufvertrag zugleich Wohnungseigentumsvertrag, abgeschlossen zwischen Herrn D V, geb. xx, Sozialversicherungsnummer x, A, B als Verkäufer einerseits und Herrn R J, geb. xx, Sozialversicherungsnummer xx, K, Ka als Käufer andererseits vom , Beurkundungsregisterzahl x, wird gemäß 28 Steiermärkisches Grundverkehrsgesetz, LBGl 1993/134 idf LGBl 2015/47 (StGVG) die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt. II. Gemäß Tarifpost B Besonderer Teil, XIII. 85. Lit b Landes- Verwaltungsabgabenverordnung 2014, LGBl 2014/66 idf LGBl 2015/35 hat der Beschwerdeführer Landesverwaltungsabgaben in Höhe von 739,60 zu entrichten. III. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz, BGBl 1985/10 idf BGBl I 2013/122 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs 4 B-VG unzulässig. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e I. Sachverhalt, mündliche Verhandlung: Mit Kaufvertrag, zugleich Wohnungseigentumsvertrag vom , hat Herr D V, A, B dem Beschwerdeführer 180/1768 Anteile (Eigentumswohnung) und 10/1768 Anteile (überdachter Stellplatz) der Liegenschaft EZ x, KG K, Baufläche.46 zum Preis von ,00 verkauft. Punkt 23 des Kaufvertrages enthält die Feststellung, dass der Käufer bosnischer Staatsbürger und Deviseninländer ist. Dem Behördenakt ist zu entnehmen, dass mit Erledigung vom , GZ: , die Landespolizeidirektion Steiermark, das Militärkommando Steiermark, die Landwirtschaftskammer in B, die Arbeiterkammer, die Wirtschaftskammer und die Stadtgemeinde Ka um Mitteilung ersucht wurde, ob Bedenken im Sinne der Bestimmungen

2 2 des 28 Abs 1 StGVG bestehen. Die angeschriebenen Stellen meldeten teilweise, dass sie weder Bedenken, noch Einwendungen gegen den Grunderwerb hätten und das keine staatspolizeilichen Rücksichten beeinträchtig werden. Die Stadtgemeinde Ka bemängelte, dass der Verkauf eine widmungswidrige Verwendung des Gebäudes zum Inhalt habe. Die belangte Behörde versagte die grundverkehrsbehördliche Genehmigung dieses Rechtsgeschäftes nach den Bestimmungen des Ausländergrundverkehrsrechtes mit der Begründung, dass aufgrund der Ausweisung im Flächenwidmungsplan nur betrieblich erforderliche Wohnungen zulässig seien und aufgrund des Einspruches der Stadtgemeinde Ka, sowie, weil für den Rechtserwerb kein kulturelles, soziales oder volkswirtschaftliches Interesse spreche, das Rechtsgeschäft nicht genehmigt werde. Gegen den die Genehmigung versagenden Bescheid der belangten Behörde erhob der Käufer rechtsfreundlich vertreten rechtzeitig Beschwerde, die er im Wesentlichen damit begründete, dass die Eigentumsübertragung einem Inländer oder EU- Ausländer nicht hätte versagt werden können. Die belangte Behörde habe nur kulturelle, soziale oder volkswirtschaftliche Interessen zu prüfen gehabt, nicht jedoch festzustellen, ob eine dem Flächenwidmungsplan widersprechende Nutzung ermöglicht wird. Der Käufer habe die gegenständliche Wohnung zuvor gemietet gehabt und sei auf dem vertragsgegenständlichen Grundstück als angemeldeter Hausmeister bzw. Hausbesorger tätig. Es handle sich daher im weitesten Sinne um eine Werkdienstwohnung bzw. Betriebswohnung im Eigentum. Der Käufer als bosnischer Staatsbürger lebe schon seit 11 Jahren mit seiner Familie in Ka, wo er zudem bei der Firma B- E seit 2008 beschäftigt sei. Da das Objekt der Befriedigung eines persönlichen Wohnbedürfnisses dienen soll, liege auch ein soziales Interesse vor. Er stelle daher den Antrag dem Rechtsgeschäft die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen. In der mündlichen öffentlichen Verhandlung des Landesverwaltungsgerichtes Steiermark gibt der Beschwerdeführer an, bosnischer Staatsbürger zu sein und ein Visum für den dauernden Aufenthalt in Österreich zu besitzen. Er gibt bekannt, dass er in Österreich geboren wurde, er zeitweilig in Bosnien lebte und nunmehr seit 2004 durchgehend in Österreich sei. Zu den öffentlichen Interessen gab der Beschwerdeführer an, dass er bisher in einer kleinen Mietwohnung in Ka wohnte und nunmehr durch die Begründung von Eigentum, wobei sich die Höhe der Miete für die frühere Wohnung mit der Rate für die Begleichung des Kaufpreises ungefähr decke, er entsprechende Sicherheiten für sich und seine Familie schaffen will. Der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers führte aus, dass der Beschwerdeführer entsprechend der Ausführungen im Beschwerdeschriftsatz in diesem nun parifizierten Haus als Hausbesorger bzw. Hausmeister tätig werden soll. Der Verkäufer betonte, dass die Kaufpreisgestaltung schon so erfolgte, dass der Beschwerdeführer als Hausbesorger tätig werde; er würde die allgemeinen Anlagen am Grundstück betreuen. Des Weiteren

3 3 betont der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers, dass die Einwendungen der Stadtgemeinde, die zur Abweisung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung führten, gar nicht auf die Eigenschaft des Beschwerdeführers als Ausländer abstellen, sondern der Umsetzung des Flächenwidmungsplanes geschuldet sind. Aufgrund des durchgeführten Ermittlungsverfahrens der Grundverkehrsbehörde und des Landesverwaltungsgerichtes Steiermark ergibt sich nachstehender Sachverhalt: Der Verkäufer ist bosnischer Staatsbürger und lebt seit mehr als zehn Jahren rechtmäßig in Österreich. Er ist bereits sieben Jahre durchgehend bei einer österreichischen Firma beschäftigt, verheiratet und hat ein Kind. Der zu beurteilende Kaufvertrag hat die Übereignung eines 180/1768 Anteils sowie eines 10/1768 Anteil der Liegenschaft EZ x, KG K mit dem Wohnhaus K zum Zwecke der Begründung von Wohnungseigentum zu einem beiderseits vereinbarten Pauschalkaufpreis von ,00 zum Gegenstand. Käufer und Verkäufer sind nicht verwandt. II. Rechtslage: Gemäß 3 ivm 28 VwGVG entscheidet das Landesverwaltungsgericht Steiermark diese Angelegenheit mit Erkenntnis. Gemäß der 24 und 25 StGVG bedürfen Rechtsgeschäfte nach den 5 und 16 der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für Ausländer. Ein Ausländer, der aufgrund eines genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäftes Recht erwerben soll, hat gemäß 27 Abs 1 leg cit binnen einem Monat nach Vertragsabschluss die Genehmigung bei der Grundverkehrsbehörde zu beantragen. Voraussetzung für die Erteilung der Genehmigung ist gemäß 28 Abs 1, dass staatspolitische Interessen nicht beeinträchtigt werden und ein kulturelles, soziales oder volkswirtschaftliches Interesse für den Rechtserwerb spricht. Dazu hat die Grundverkehrsbehörde gemäß 28a im Hinblick auf die staatspolitischen Interessen das Militärkommando Steiermark und die Landespolizeidirektion Steiermark und im Hinblick auf die genannten öffentlichen Interessen die Gemeinde, in der das Vertragsgrundstück liegt, die Landwirtschaftskammer, die Wirtschaftskammer Steiermark und die Arbeiterkammer Steiermark, jeweils unter Übermittlung des Antrages zu hören. Diese haben das Recht, innerhalb einer Frist von drei Wochen eine begründete schriftliche Stellungnahme abzugeben. III. Erwägungen: Die Beschwerde gegen die abweisende Entscheidung der Grundverkehrsbehörde Bezirkshauptmannschaft Bruck-Mürzzuschlag ist zulässig und zeigt eine Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides auf. Die Behörde vertrat in der angefochtenen Entscheidung die Auffassung, dass für den Rechtserwerb kein kulturelles, soziales oder volkswirtschaftliches Interesse spreche,

4 4 ohne die dafür notwendigen Erhebungen gepflogen zu haben. Sie ersuchte die in 28a StGVG genannten Stellen zwar mit Erledigung vom , GZ: , um Mitteilung, ob Bedenken im Sinne der Bestimmung des 28 Abs 1 StGVG bestehen. Sie ersuchte diese Stellen aber nicht um Mitteilung, ob das vorgelegte Rechtsgeschäft einer dieser Interessen dient. Eine solche Frage hätte zur Aufklärung der zu lösenden Rechtsfrage beitragen können, ob die Zweifel der belangten Behörde an den Angaben des Antragstellers gemäß 25 Abs 2 Z 6 StGVG zu Recht bestehen. In Verbindung mit der ausführlichen Darstellung des kulturellen, sozialen oder volkswirtschaftlichen Interesses gemäß 27 Abs 2 Z 6 StGVG und der vom Landesverwaltungsgericht Steiermark durchgeführten öffentlichen mündlichen Verhandlung kam hervor, dass sowohl ein soziales als auch ein volkswirtschaftliches Interesse am Immobilienerwerb bestehen. Der Käufer ist bereits sieben Jahre durchgehend bei einer österreichischen Firma beschäftigt, ist verheiratet und hat ein Kind, wobei seine Ehegattin derzeit in Karenz ist. Die Wohnsitznahme in der Nähe der Arbeitsstätte und die Wohnversorgung der Familie des Beschwerdeführers können als soziale und volkswirtschaftliche Interessen angesehen werden, die für den Rechtserwerb sprechen. Die zu erwerbende Immobilie wird als Hauptwohnsitz des Antragstellers und seiner Familie den Mittelpunkt seiner Lebensbeziehungen bilden. Zu den Einwendungen der Stadtgemeinde Ka als anhörungsberechtigte Institution gemäß 28a StGVG ist auszuführen, dass diese keine der in 28 Abs 1 Z 2 StGVG genannten öffentlichen Interessen betrifft und auch keine in Z 1 genannten staatspolitischen Interessen. Sie haben lediglich zum Inhalt, dass durch den Verkauf die bestehende raumordnungsrechtliche Flächenwidmung nicht eingehalten wird. Sie betrifft aber keinen grundverkehrsrechtlich relevante Gegebenheit nämlich, ob eine Liegenschaft land- und forstwirtschaftlich genutzt wird und eine entsprechende Ausweisung im Flächenwidmungsplan der betroffenen Gemeinde vorliegt oder ein Baugrundstück in einer Beschränkungszone für Zweitwohnsitze ist, wo der Rechtserwerber zur Erlangung der begehrten Genehmigung erklären muss, dass das Grundstück nicht zur Begründung eines Zweitwohnsitzes genutzt oder zur Nutzung überlassen wird. Sie zeigt keine Möglichkeit der Umgehung zwingender grundverkehrsrechtlicher Bestimmungen auf. Die Einwendungen der Stadtgemeinde Ka waren daher nicht geeignet Umstände darzulegen, die zu einer Versagung der begehrten Genehmigung führen mussten. Die begehrte Genehmigung ist demnach durch das Landesverwaltungsgericht Steiermark zu erteilen. IV. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision: Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder

5 5 weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.