GEMEINDE FERNDORF ENTWURF TEILBEBAUUNGSPLAN WOHNANLAGE MIRNOCK MILLSTÄTTERSEE

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1 GEMEINDE FERNDORF TEILBEBAUUNGSPLAN WOHNANLAGE MIRNOCK MILLSTÄTTERSEE INTEGRIERTE FLÄCHENWIDMUNGS- UND BEBAUUNGSPLANUNG GEM. K-GPLG 1995 LGBL NR. 24/2016, II. ABSCHNITT, 24 BIS 27, BZW. III. ABSCHNITT, 31A UND 31B GRUNDPARZELLEN: GP.14/3,.14/4, 242 tlw., 243 tlw., 244 tlw., alle KG Gschriet VERORDNUNG PLAN 01 UMWIDMUNGSLAGEPLAN PLAN 02 ZEICHNERISCHE DARSTELLUNG DES TEILBEBAUUNGSPLANES ERLÄUTERUNGEN VERFASSER: RAUMPLANUNGSBÜRO DIPL.-ING. JOHANN KAUFMANN MIESSTALER STRASSE KLAGENFURT KLAGENFURT, AM GZ: VO-01 ENTWURF

2 Ausgangslage Die Südhaus Wohnbau GmbH beabsichtigt auf den.14/3,.14/4, 242 tlw., 243 tlw., 244 tlw., alle KG Gschriet, die Errichtung einer Wohnanlage, bestehend aus mehreren Einzelgebäuden mit jeweils bis zu 5 Wohnungen. Im Zusammenhang mit einer dahinterliegend geplanten Hotelanlage sollen zur Schaffung harmonisierender Baustrukturen detaillierte Bau- und Nutzungsvorgaben verordnet werden. Derzeit ist das Projektgebiet als Bauland Sondergebiet Privatklinik gewidmet und mit einem Aufschließungsgebiet belegt. Aufgrund der geänderten Nutzungsabsichten der Eigentümerin wird für das gegenständliche Grundstück die Widmung Bauland Kurgebiet angestrebt. Zur Erlangung der erforderlichen Widmung ist gemäß dem Kärntner Gemeindeplanungsgesetz ein sog. integriertes Flächenwidmungs- und Bebauungsplanungsverfahren durchzuführen. Projektgebiet auf Luftbild, Quelle Bing Maps RAUMPLANUNGSBÜRO K A U F M A N N Seite 2

3 Verordnung des Gemeinderates der Gemeinde Ferndorf vom, Zl. mit der eine integrierte Flächenwidmungs- und Bebauungsplanung für die Grundstücke,.14/3,.14/4, 242 tlw., 243 tlw., 244 tlw., alle KG Gschriet mit einer Gesamtfläche von ca m², erlassen wird. Aufgrund der Bestimmungen der 31a und 31b des Kärntner Gemeindeplanungsgesetzes 1995, LGBl. Nr. 23, in der Fassung des Gesetzes LGBl. Nr. 24/2016, wird verordnet: I. Abschnitt - Flächenwidmung 1 Änderung des Flächenwidmungsplanes Lfd. Nr. 04/2017 Umwidmung von Bauland Sondergebiet Privatklinik in Bauland Kurgebiet, GP.14/3 (40 m²),.14/4 (32 m²), GP 242 tlw. (2.257 m²), GP 243 tlw. (1.107 m²), GP 244 tlw. (9.430 m²), KG Gschriet, insgesamt m². II. Abschnitt - Bebauungsbedingungen 2 Wirkungsbereich (1) Diese Verordnung gilt für die als Planungsgebiet gekennzeichneten Flächen in der zeichnerischen Darstellung (Plannummer TBPL) auf den innerhalb der Planungsgrenzen dargestellten Grundstücken bzw. Teilen von Grundstücken der KG Gschriet. (2) Die in der zeichnerischen Darstellung festgelegten Bebauungsbedingungen stellen einen integrierenden Bestandteil dieser Verordnung dar. 3 Mindestgröße und Begrenzung der Baugrundstücke (1) Die Mindestgröße von Baugrundstücken wird mit 800 m² festgelegt. RAUMPLANUNGSBÜRO K A U F M A N N Seite 3

4 4 Bauliche Ausnutzung der Baugrundstücke (1) Die bauliche Ausnutzung der Baugrundstücke wird durch die Geschossflächenzahl (GFZ) bestimmt. (2) In die Berechnungen zur Ermittlung der GFZ sind folgende Bruttogeschossflächen mit einzubeziehen: a) alle natürlich belichteten Teile von Kellergeschossen einschließlich ihrer umgebenden Mauern b) sämtliche Vollgeschosse einschließlich Loggien c) Dachgeschosse ab einer lichten Höhe von 1,60 m (zwischen FOK- Dachgeschoss und Innenhöhe der fertigen Dach- bzw. Deckenkonstruktion). (3) Ausgenommen bei der Berechnung der GFZ sind Geschossflächen, welche als Parkdecks bzw. Parkgaragen ausgeführt und verwendet werden. (4) Im gesamten Projektegebiet wird eine GFZ von 0,6 festgelegt. Bezugsfläche zur Bemessung der GFZ ist das jeweilige Baugrundstück. 5 Bebauungsweise (1) Im gesamten Planungsgebiet wird die offene Bebauungsweise festgelegt. 6 Geschossanzahl und Bauhöhe (1) Die Höhe der Baulichkeiten wird durch die Geschossanzahl bestimmt. (2) Im gesamten Projektgebiet ist a) die Errichtung von Gebäuden mit einem talseitig freistehenden Kellergeschoss, einem Erdgeschoss und einem Obergeschoss oder b) die Errichtung von Gebäuden mit einem Erdgeschoss und zwei Obergeschossen zulässig. In diesem Falle darf das Kellergeschoss maximal 1,00 m aus dem projektierten Gelände gemessen von FOK-Erdgeschoss lotrecht nach unten - herausragen. (3) Bei Inanspruchnahme der maximal erlaubten Geschossanzahl gemäß Abs. 2a oder 2b ist die Errichtung von ausbaufähigen Dachgeschossen nicht zulässig. 7 Ausmaß der Verkehrsfläche (1) Die fahrwegmäßige Erschließung des Verordnungsgebietes erfolgt über noch anzulegende Fahrstraßen mit einer Mindestparzellenbreite von 6,00 m. (2) Am Ende einer Erschließungsstraße ist eine Wendeanlage im Ausmaß von 10,00 m x 14,00 m (Parzellenmaße) vorzusehen. (3) Pro Wohneinheit werden 2 PKW-Abstellplätze vorgeschrieben. RAUMPLANUNGSBÜRO K A U F M A N N Seite 4

5 8 Baulinien (1) Es werden Baulinien ohne Anbauverpflichtung festgelegt. (2) Kleinbauwerke sowie bewilligungsfreie Bauvorhaben gemäß 7 K-BO 1996 idgf. sind auch außerhalb der festgelegten Baulinien möglich. 9 Dachform und Dachdeckung (1) Im gesamten Projektgebiet wird als zulässige Dachform für alle Hauptgebäude das Satteldach oder eine Kombination aus Flachdach und Satteldach verordnet. (2) Satteldächer sind mit einer Dachneigung von Grad auszustatten. (3) Dächer von untergeordneten Bauteilen, wie z.b. Vordächer bei Eingängen, Überdachung Bioinsel, können auch als Pult- oder Flachdach ausgebildet werden. (4) Zur Deckung der Satteldächer sind Dachziegel in Schiefertönen oder Holzbretter bzw. Holzschindel in Anwendung zu bringen. (5) Flachdächer sind vorzugsweise als Gründach (extensive Dachbegrünung) auszubilden. (6) Dachaufbauten wie Solar- oder Photovoltaikanlagen müssen vollständig in die Ebene der Dachhaut integriert werden. (7) Technisch erforderliche Dachaufbauten wie z.b. Entlüftungssysteme sind in ihrem notwendigsten Ausma0 erlaubt. 10 Art der Nutzung von Gebäuden (1) Im Projektgebiet sind Nutzungen gemäß 3, Abs. 6 (Bauland Kurgebiet), K-GplG 1995 LGBl Nr. 24/2016, zulässig. Mit dem Zeichen V wird in der zeichnerischen Darstellung des Teilbebauungsplanes darauf hingewiesen. 11 Gestaltungsvorgaben (1) Für die entstehenden Baulichkeiten sind folgende Formalvorgaben zu berücksichtigen: a) Sichtbare Keller- und Sockelzonen sind in Naturstein oder gestockter Betonoberfläche auszuführen. b) Fassaden sind in Holzfassade (Lärchenschalung oder Lärchenschindel) oder in Kombination Holzfassade/weiße Putzfassade auszuführen. c) Die Hauptgebäude sind mit einem Satteldach oder einer Kombination Satteldach/Flachdach auszustatten. (2) Bei der Gestaltung der Freiflächen sind bestehende Bäume und Baumgruppen möglichst zu erhalten und heimische Laubbäume und heimische Blütensträucher reichlich in Anwendung zu bringen. RAUMPLANUNGSBÜRO K A U F M A N N Seite 5

6 (3) Aufgrund der besonderen Naturraumbedingungen im Projektgebiet ist bei allen baulichen Maßnahmen eine ingenieursbiologische Begleitplanung zwingend vorzuschreiben. III. Abschnitt 12 Inkrafttreten (1) Diese Verordnung tritt gemäß 26 Abs. 5 des Kärntner Gemeindeplanungsgesetzes 1995, LGBl. Nr. 23/1995 zuletzt in der Fassung des Gesetzes LGBl. Nr. 24/2016 am Tag nach der Kundmachung in der Kärntner Landeszeitung in Kraft. (2) Die Bestimmungen des für das Gebiet der Gemeinde Ferndorf erlassenen Textlichen Bebauungsplanes vom , Zahl 610/1/1993, in der Fassung der Verordnung vom , Zahl 610/1/2/1993 und , Zahl 610/1/3/2009, verlieren im Planungsgebiet des vorliegenden Teilbebauungsplanes bei dessen in Kraft treten ihre Wirkung. Ferndorf, am... Der Bürgermeister: Haller Josef RAUMPLANUNGSBÜRO K A U F M A N N Seite 6

7 ERLÄUTERUNGEN ZUR WIDMUNGSÄNDERUNG UND ZUM TEILBEBAUUNGSPLAN Ziel dieser durch den Gemeinderat zu erlassenden Verordnung ist es, die entstehenden Baulichkeiten, formal an jene des Hotels anzupassen (Dachformen, Dachneigung Materialwahl etc.) und damit eine bestmögliche Eingliederung in den bestehenden Landschaftsraum zu gewährleisten. Zielsetzungen der Verordnung: - Geordnete Bebauung in einer reich strukturierten Kulturlandschaft - Bezugnahme zum freien Landschaftsgefüge - Möglichst schonender Umgang mit der besonderen naturräumlichen Situation im Projektgebiet bei allen hochbaulichen Maßnahmen, bei der Errichtung von Straßen und Wegen und auch bei der sonstigen Gestaltung von Freiflächen - Schaffung von maßstäblich gehaltenen Einzelgebäuden - Schaffung einer Rechtsnorm, mit der die administrative, juristische und fachliche Umsetzung der künftigen Bebauung im Sinne der o.a. Zielsetzungen gewährleistet wird. Die gegenständlichen Grundstücke sind mit der Baulandwidmung Sondergebiet Privatklinik und einem Aufschließungsgebiet belegt. Aufgrund der geänderten Nutzungsabsichten der Eigentümerin wird für das gegenständliche Grundstück die Widmung Bauland Kurgebiet angestrebt. Zur Erlangung der erforderlichen Widmung und aufgrund der Grundstücksgröße ist gemäß dem Kärntner Gemeindeplanungsgesetz ein sog. integriertes Flächenwidmungs- und Bebauungsplanungsverfahren durchzuführen. 1. Lage und Beschreibung des Projektgebietes Die Südhaus Wohnbau GmbH beabsichtigt auf den.14/3,.14/4, 242 tlw., 243 tlw., 244 tlw., alle KG Gschriet, die Errichtung einer Wohnanlage, bestehend aus mehreren Einzelgebäuden mit jeweils bis zu 5 Wohnungen. Im Zusammenhang mit der dahinterliegend geplanten Hotelanlage sollen zur Schaffung harmonisierender Baustrukturen detaillierte Bau- und Nutzungsvorgaben verordnet werden. RAUMPLANUNGSBÜRO K A U F M A N N Seite 7

8 Das Projektgebiet umfasst eine Gesamtfläche von ca m² und liegt im kulturlandschaftlich geprägten Gschriet an den südwestlichen Hängen des Mirnocks auf einer Seehöhe von ca m. Es handelt sich dabei um ein leicht nach Nordosten ansteigendes Gelände, welches aufgrund dessen, dass es längere Zeit nicht bewirtschaftet wurde, von Ruderalfluren, Feuchtgebüschen, Fichtenwäldern sowie solitären Fichten-, Kiefern- und sonstigen Feldgehölzen (Erlen, Birken, Buchen) geprägt ist. Eine vegetationsökologische Aufnahme liegt vor (Umweltbüro Klagenfurt, Oktober 2016). Im Norden und im Süden schließen landwirtschaftliche Nutzflächen (Wiesen) an. Talseitig befinden sich drei Einfamilienhäuser und darunter das landwirtschaftliche Gehöft Ödenbauer. Die Zufahrt erfolgt ausgehend von der L40 Fresacher Straße über eine Gemeindestraße. Die Zufahrtslänge über das Gemeindestraßennetz beträgt ca. 1,6 km. Dabei handelt es sich um eine asphaltierte Gemeindestraße, die vorwiegend durch bewaldetes Gebiet führt. Die Straße erschließt den weiter nördlich gelegenen Gasthof Bergfried. Ausgehend von dieser Gemeindestraße ist hin zur geplanten Hotelanlage die Errichtung einer Zufahrtsstraße in einer Gesamtlänge von ca. 400 m vorgesehen. Diese soll bergseitig am Projektgebiet vorbei in die dahintergelegenen landwirtschaftlichen Gebiete führen (Servitutsweg). Dieses Straßenstück wird in einem gesonderten Widmungsverfahren (Gemeinde Ferndorf, VP 02/2017) als Allgemeine Verkehrsfläche gewidmet. 2. Technische Infrastruktur Die Wasserver- und entsorgung erfolgt über das Leitungsnetz der Gemeinde Ferndorf. Die Stromversorgung wird seitens der Kärnten Netz GmbH (KNG) bereitgestellt. Laut Auskunft der Leitungsträger liegen ausreichende Kapazitäten vor. 4. Örtliche Planungsvorgaben Örtliches Entwicklungskonzept der Gemeinde Ferndorf Das Projektgebiet liegt im Streusiedlungsgebiet von Gschriet, einer stark strukturierten Kulturlandschaft in sonnseitiger Hanglage und außerhalb der gewachsenen Siedlungsstrukturen der Gemeinde Ferndorf. Das Örtliche Entwicklungskonzept der Gemeinde Ferndorf verweist im gegenständlichen Bereich mittels Signatur auf eine bauliche Verwertung für touristische Nutzungen. RAUMPLANUNGSBÜRO K A U F M A N N Seite 8

9 Bestehende Flächenwidmung Das zur Umwidmung vorgesehene Areal besitzt derzeit die Widmung Bauland Sondergebiet Privatklinik und ist darüber hinaus mit einem Aufschließungsgebiet belegt. Im Zuge des gegenständlichen Flächenwidmungs- und Bebauungsplanungsverfahrens sollen die Flächen in Bauland Kurgebiet umgewidmet werden. 3. Kommunalwirtschaftliche Aspekte und öffentliches Interesse Das Projektgebiet soll mit einer Wohnanlage bestehend aus mehreren Einzelgebäuden bebaut werden. Diese Gebäude und Wohnungen sollen primär vom Personal der dahinterliegenden Hotelanlage bewohnt und/oder erworben werden. Damit werden neue Arbeitskräfte mit ihren Familien an die Gemeinde gebunden, was den Abwanderungstendenzen entgegenwirkt. Da sämtliche Ver- und Entsorgungsleitungen bereits am Grundstück liegen, können bei vergleichsweise geringen zusätzlichen Investitionen maßgebliche Ver- und Entsorgungsbeiträge eingehoben werden. 4. Forstrechtliche Stellungnahmen Seitens der zuständigen Forstabteilung liegen zwei Fachstellungnahme aus dem Jahr 1980 sowie aus dem Jahr 2009 vor. Aus diesen geht hervor, dass aus forstfachlicher Sicht der geplanten Umwidmung grundsätzlich zugestimmt werden kann und dass die Vorschreibung von Ersatzaufforstungen oder die Durchführung von Ersatzmaßnahmen für die Rodung aufgrund der positiven Waldentwicklung im Gemeindegebiet von Ferndorf nicht notwendig und erforderlich ist. RAUMPLANUNGSBÜRO K A U F M A N N Seite 9

10 5. Umwelterheblichkeit Gemäß dem K-UPG 2004 wird seitens der Abteilung 8 des Amtes der Kärntner Landesregierung - Kompetenzzentrum Umwelt, Wasser und Naturschutz die vorgesehene Umwidmung auf ihre Umwelterheblichkeit geprüft. Lärm/Luft Die solitäre Lage des Projektgebietes und die Verwertung in Form von mehreren Wohnobjekten lassen den Schluss zu, dass diesbezüglich seitens der zuständigen Aufsichtsbehörde eine grundsätzliche Umweltverträglichkeit bescheinigt wird. Hinsichtlich einer Betrachtung des Projektgebietes als Verkehrserreger ist festzuhalten, dass die Zufahrten bis auf 1,6 km (letztes Stück) auf Landesstraßen erfolgen. Im Bereich des Gemeindestraßenabschnittes befindet sich kein Wohnobjekt in unmittelbarer Straßennähe. Naturraum Das Projektgebiet liegt in keinem Landschafts- oder Naturschutzgebiet, weist jedoch maßgeblich schützenswerte Flächen auf und es werden ökologisch sensible Bereiche beansprucht. In diesem Zusammenhang verweist der fachliche Naturschutz auf eine bereits im Jahr 2009 verfasste Stellungnahme, in welcher einer Flächenwidmungsplanänderung zugestimmt werden kann, wenn der fachliche Naturschutz bereits bei der Erstellung des integrierten Flächenwidmungs- und Bebauungsplanungsverfahren mit eingebunden wird, um die naturräumlichen Gegebenheiten so gut wie möglich zu schonen. für die beanspruchten Feuchtgebietsflächen entsprechend der Flächeninanspruchnahme ein Naturschutzausgleichsprojekt von den Widmungswerbern durchgeführt bzw. eine Kostenbeteiligung bei einem Naturschutzprojekt mitgetragen wird. Eine vegetationsökologische Aufnahme, welche vom Umweltbüro Klagenfurt im Oktober 2016 erarbeitet wurde, liegt vor. Daraus ist zu entnehmen, dass ein Großteil des Projektgebietes von aus naturschutzfachlich-vegetationsökologischer Sicht wertvollen Flächen belegt wird. Es handelt sich dabei vor allem um Feuchtflächen. Kürzlich wurde ergänzend eine Bestandsaufnahme mit den am Grundstück bestehenden erhaltenswerten Bäumen und Baumgruppen vom Vermessungsbüro Worsche kartiert. Damit soll bereits in früher Planungsphase sichergestellt werden, dass ein möglichst hoher Anteil des schützenswerten Baumbestandes erhalten bleibt. Dies liegt auch im Interesse der Betreiberphilosophie. Zusammenfassung: - Das Projektgebiet liegt in keinem Natur- oder Landschaftsschutzgebiet - Im Projektgebiet liegen keine Wasserschutz- und -schongebiete vor - Das Projektgebiet liegt nicht in einem NATURA-2000-Gebiet - Die bestehenden und angestrebten Umwidmungen berühren keine schützenswerten Waldgebiete laut Waldentwicklungsplan - Das Projektgebiet weist aus naturschutzfachlich-vegetationsökologischer Sicht großteils wertvolle Flächen auf, sodass im Rahmen des Bauverfahrens mit naturschutzrechtlichen Auflagen zu rechnen ist Es ist dafür Sorge zu tragen, dass vermeidbare Beeinträchtigungen des Charakters des Landschafts- und Naturraumes hintangehalten werden. In diesem Zusammenhang sind im Rahmen des Bauverfahrens eine ingenieurbiologische Begleitplanung sowie die Begleitung der Baumaßnahmen durch einen versierten Ökologen vorzuschreiben. RAUMPLANUNGSBÜRO K A U F M A N N Seite 10