Studie. Büroimmobilienmarkt: Investmentchancen an Sekundärstandorten

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1 Studie üroimmobilienmarkt: Investmentchancen an Sekundärstandorten Auftraggeber: EMIRE - eutsche Mittelstand Real Estate AG Frankfurt am Main, April 2018

2 STUIE ÜROIMMOILIENMARKT: INVESTMENTHANEN AN SEKUNÄRSTANORTEN INHALTSVERZEIHNIS Seite VOREMERKUNG 1 1 EXEUTIVE SUMMARY 2 2 IE ESONERHEITEN ES EUTSHEN ÜROIMMOILIENMARKTES 4 3 IM FOKUS: IE ÜROIMMOILIENMÄRKTE ER T. SEKUNÄRSTANORTE 7 4 PERFORMANE-POTENZIALE ER SEKUNÄRSTANORTE 16 ZUSAMMENFASSUNG ER ERGENISSE 18 ANHANG URHEERREHTLIHER HINWEIS ie in dieser Studie vorgelegten Ermittlungen und erechnungen sowie die durchgeführten Recherchen wurden nach bestem Wissen und mit der nötigen Sorgfalt auf der Grundlage vorhandener oder in der earbeitungszeit zugänglicher Quellen erarbeitet. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit wird nur für selbst ermittelte und erstellte Informationen und aten im Rahmen der üblichen Sorgfaltspflicht übernommen. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit für aten und Sachverhalte aus dritter Hand wird nicht übernommen. ie Ausfertigungen dieser Studie bleiben bis zur vollständigen ezahlung des vereinbarten Honorars unser Eigentum. ie Studie ist urheberrechtlich geschützt und bei der AG registriert. Alleine der Auftraggeber ist berechtigt, den Marktbericht oder Auszüge davon (diese jedoch nur mit Quellenangabe) für die gemäß Angebot/Auftrag vereinbarte Zweckbestimmung weiterzugeben. Vervielfältigungen, Veröffentlichungen und Weitergabe von Inhalten an ritte in jeglicher Form sind grundsätzlich nur mit vorheriger schriftlicher Genehmigung der AG und nur mit Angabe der Originalquelle gestattet. Ausgenommen ist die Verwendung der Studie oder Teile davon für Vermarktungsprospekte, hier ist ausnahmslos die vorherige schriftliche Einwilligung der AG einzuholen. Interpretiert und bewertet werden die Ergebnisse vor dem Hintergrund der Erfahrungen der AG in ihrer deutschland- und europaweiten Forschungs- und eratungstätigkeit. AG Eschersheimer Landstr Frankfurt am Main Tel Fax Vorstand: Ralf-Peter Koschny Andreas Schulten Thomas Voßkamp Aufsichtsratsvorsitzender: Hartmut ulwien info@.de Hauptsitz: erlin Rechtsform: AG USt-I: E harlottenburg HR HypoVereinsbank München LZ: , Kto.: I: HYVEEMMXXX IAN: E AG 2018 P

3 STUIE ÜROIMMOILIENMARKT: INVESTMENTHANEN AN SEKUNÄRSTANORTEN VOREMERKUNG ie EMIRE (eutsche Mittelstands Real Estate AG) hält Gewerbeimmobilien in mittelgroßen Städten und aufstrebenden Randlagen von allungsgebieten in ganz eutschland. Um die Wahrnehmung der sogenannten Sekundärstandorte zu stärken hat die EMIRE bereits zum zweiten Mal nach 2017 die mit der Analyse ausgewählter Städte in eutschland beauftragt. Zur Methodik Mithilfe der Nutzung der Immobilienmarktdaten aus dem Informationssystem RIWIS 1 soll die Wahrnehmung und Transparenz der Sekundärstandorte erhöht werden. Übersicht Sekundärstandorte as Augenmerk der Ausarbeitung liegt dabei auf dem ürosegment. ie untersuchten Städte sind in der folgenden Grafik kartographisch dargestellt. Im Vergleich zur Studie aus dem Jahr 2017 wurde die Auswahl der Städte erweitert. So sind insgesamt zehn neue Städte (Lüneburg, Ingolstadt, Kempten, Reutlingen, Karlsruhe,, Potsdam, Jena, hemnitz und ) in die etrachtung aufgenommen worden. Aufbau der Studie ie vorliegende Studie besteht aus vier Kapiteln, die thematisch miteinander in eziehung stehen. abei wird zu eginn als Executive Summary die Rendite- / Risiko-arstellung der Sekundärstandorte abgebildet. Im anschließenden Kapitel soll die Struktur des deutschen üroimmobilienmarktes erläutert werden. ies erfolgt zum besseren Verständnis im Vergleich zu den üromärkten in Großbritannien und Frankreich. Als erster Parameter wird dabei die Verteilung des üroflächenumsatzes in den Städten der einzelnen Länder dargestellt. es Weiteren wird in diesem Kapitel die ruttowertschöpfung miteinander verglichen. Im dritten Kapitel wird eine detaillierte Analyse der Sekundärstandorte im Vergleich zu den A-Städten vorgenommen. Hierfür werden die Parameter üromiet-, üroflächenleerstands-, ürobeschäftigten- und üroflächenumsatzentwicklung sowie Neubautätigkeit, Transaktionsvolumen und Nettoanfangsrenditen herangezogen. Nachdem im vorangegangenen Kapitel das Marktumfeld in den Sekundärstandorten dargestellt wurde, sollen im letzten Schritt der Analyse die Renditepotenziale von Value-Add-Objekten in den Sekundärstädten aufgezeigt werden. Hierzu wird auch ein von EMIRE betreutes Objekt in Leipzig (Gutenberggalerie) vorgestellt. Am Ende der Studie erfolgt die Zusammenfassung der zentralen Ergebnisse in einer Tabelle. Kartengrundlage: NAVTEQ 1 RIWIS = Regionales Immobilienwirtschaftliches Informationssystem von AG 2018 P Seite 1

4 STUIE ÜROIMMOILIENMARKT: INVESTMENTHANEN AN SEKUNÄRSTANORTEN 1 EXEUTIVE SUMMARY In Frankreich und Großbritannien dominieren die großen Städte London und Paris das Marktgeschehen. er deutsche üroimmobilienmarkt verfügt im europäischen Vergleich jedoch über eine andere eine polyzentrische Marktstruktur. Neben den großen sieben A-Städten weisen auch die weiteren Standorte ein dynamisches Marktgeschehen und positive wirtschaftliche Rahmendaten auf. iese sind für Investoren eine interessante Anlagemöglichkeit. ie Marktdynamik von ausgewählten Sekundärstandorten wurde deshalb in der vorliegenden Studie anhand verschiedener Parameter näher untersucht. Folgende Ergebnisse konnten dabei herausgestellt werden: Entwicklung der urchschnittsmiete Im Zuge der prosperierenden wirtschaftlichen Entwicklung haben auch die deutschen üromärkte in den vergangenen Jahren sehr positiv performt. abei konnten die A-Märkte Mietwachstumsraten von 28 % in den vergangenen zehn Jahren erzielen. Kleine Standorte (Sekundärstandorte) zeigten sich teilweise noch vitaler. Hier wurden Mietsteigerungen von über 40 % erreicht. Entwicklung des üroflächenumsatzes er üroflächenumsatz, also das Volumen an Vermietungen und Eigennutzungen, spiegelt die Marktvitalität und die -aktivität wider. Vor Investitionsentscheidungen sollte auf eine marktadäquate Größe des Anlageobjekts geachtet werden. ie Relation des Flächenumsatzes zum estand zeigt die Wechselneigung von Mietern. iese ist in den A-Märkten deutlich stärker ausgeprägt als in den Sekundärstandorten. Investmentmarkt Aufgrund des Fehlens von Anlagemöglichkeiten und den geringen Renditemöglichkeiten in den A-Märkten investieren die Akteure zunehmend in Sekundärstandorte wurden rund 27,5 Mrd. Euro abseits der großen Metropolen investiert davon ca. 15 Mrd. Euro in den Sekundärstandorten. er Grund für das gestiegene Interesse ist die im urchschnitt höhere Rendite bei einer hohen Stabilität des Mietniveaus in Sekundärstandorten. urch die steigende Nachfrage sinken zwar auch die Nettoanfangsrenditen in den Sekundärstandorten auf neue Tiefststände, dennoch ist der Rendite-Spread zwischen A-Märkten und Sekundärstandorten mit 2 Prozentpunkten weiterhin auf einem hohen Niveau. Entwicklung der üroneubaufertigstellungen Spekulative (also nicht vorvermietete) autätigkeit kann in Zeiten nachlassender Nachfrage zu Leerstandsanstiegen führen. Im Gegensatz zu den A-Märkten, wo der Anteil von noch nicht belegten Flächen bei Projektbeginn bei ca. 40 % liegt, werden Neubaumaßnahmen an Sekundärstandorten in der Regel bedarfsorientiert ausgerichtet, d. h. mit hoher Vorvermietungsquote. Hierdurch wird das Risiko von Marktverwerfungen verringert. Entwicklung der Leerstandsquote ie Leerstandsquote weist den Anteil an Angebotsflächen in einem üromarkt aus und ist ein wichtiger Indikator für die Marktverfassungen. Im Zuge der prosperierenden Entwicklung im üromarkt konnten in fast allen A-Märkten der Leerstand relevant verringert werden. arüber hinaus weisen auch einige Sekundärstandorte einen deutlichen Leerstandsabbau auf. ieser resultiert aus einer ansteigenden Nachfrage einerseits und einer bedarfsorientierten Fertigstellungszahl andererseits. Entwicklung der ürobeschäftigten ie Entwicklung der ürobeschäftigtenzahlen ist ein wichtiger Indikator für die Nachfrage nach üroflächen. Sehr positive wirtschaftliche Rahmenbedingungen haben in den vergangenen Jahren zu einem starken Aufbau der ürobeschäftigten geführt, der in den A-Städten bei 19 % lag und an den Sekundärstandorten bis zu 39 % betrug. Zukünftig wird von einem weiteren Anstieg der ürobeschäftigten ausgegangen, was sich positiv auf die Marktverfassung auswirken wird. Rendite- / Risiko-arstellung Im Rahmen der vorliegenden Studie wurden die A- und Sekundärmärkte auch hinsichtlich ihrer Ertragsstabilität und der erzielbaren Rendite untersucht. ie Ergebnisse sind in der Grafik auf der folgenden Seite dargestellt. Hierbei wird deutlich, dass alle Sekundärstandorte höhere Renditepotenziale als die A- Märkte aufweisen. ie Spanne der erzielbaren Nettoanfangsrenditen reicht dabei von 4,1 % in onn bis zu 7,0 % in Stralsund und hemnitz. In den A-Städten werden im urchschnitt 3,2 % erzielt. ie bereits beschriebene Ertragsstabilität in einer Vielzahl von Sekundärstandorten spiegelt sich auch in der Mietvolatilität wider: So weisen Märkte wie onn und ortmund eine sehr geringe Schwankungsbreite bei den Mieten auf, wodurch das Risiko von marktseitigen Mietkorrekturen minimiert wird. Auf der anderen Seite spiegelt sich in den Standorten wie erlin und München aber auch in Kempten und Regensburg Marktschwankungen in einer vergleichsweisen hohen Mietvolatilität wider. Um die Renditepotenziale und das Ertragsrisiko in Relation zu setzen, wurde ein Quotient aus Rendite und Volatilität gebildet. ieser ist in der Tabelle auf der folgenden Seite dargestellt. Hierbei zeigt sich, dass Städte wie onn und ortmund ein sehr günstiges Verhältnis aufweisen, während sich die A-Städte (erlin, München und Hamburg) aber auch Leipzig aufgrund ihrer hohen Mietschwankungen am Ende der Skala wiederfinden. AG 2018 P Seite 2

5 STUIE ÜROIMMOILIENMARKT: INVESTMENTHANEN AN SEKUNÄRSTANORTEN Rendite- / Risiko-arstellung 7,5 7, A-Städte Sekundärstandorte 6,5 21 Rendite (Nettoanfangsrendite 2017 in %) 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3, / / ,5 0 0,02 0,04 0,06 0,08 0,1 0,12 0,14 0,16 Mietvolatilität (Variationskoeffizient = relative Standardabweichung der urchschnittsmiete*) onn ortmund ayreuth Rostock üsseldorf Flensburg armstadt hemnitz Reutlingen Städteauswahl** sortiert nach Rendite- / Risiko-Quotient*** A-Stadt Leverkusen Wuppertal remen Ulm Stralsund Stuttgart Jena Lüneburg Karlsruhe Köln Frankfurt 26 Ingolstadt A-Stadt A-Stadt A-Stadt *ie relative Standardabweichung (urchschnittsmiete) bezieht sich auf den Zeitraum von 2008 bis **ie gelb unterlegten Städte sind im Vergleich zur Studie aus dem Jahr 2017 neu in die etrachtung eingeflossen. ***er Rendite- / Risiko-Quotient ergibt sich aus der ivision der Nettoanfangsrendite und der relativen Standardabweichung der urchschnittsmiete. Quelle: RIWIS resden Kassel Osnabrück Freiburg (.) Potsdam Kempten (Allgäu) Regensburg Leipzig Hamburg erlin München A-Stadt A-Stadt A-Stadt AG 2018 P Seite 3

6 STUIE ÜROIMMOILIENMARKT: INVESTMENTHANEN AN SEKUNÄRSTANORTEN 2 IE ESONERHEITEN ES EUT- SHEN ÜROIMMOILIENMARKTES er deutsche üroimmobilienmarkt verfügt neben den sieben großen Metropolen wie Hamburg, erlin oder München auch über eine Vielzahl an Sekundärstandorten, die teilweise eine hohe Marktdynamik aufweisen. Um den deutschen Metropolen und Sekundärstandorten eine Struktur zu geben, wurden sie von je nach funktionaler edeutung in A- bis - Städte eingeteilt. Hierfür wird die Entwicklung von verschiedenen Parametern wie bspw. der üroflächenumsatz oder die Spitzenmiete zu Grunde gelegt. Im folgenden Kapitel sollen nun die esonderheiten des deutschen üroimmobilienmarktes herausgestellt werden. eutschland, Großbritannien und Frankreich im Vergleich üroflächenumsatz ie Karte am Ende dieses Kapitels zeigt u. a. die Verteilung des üroflächenumsatzes 2017 in den sieben deutschen A- Städten und den untersuchten Sekundärstandorten sowie zum Vergleich in Frankreich (Lille, Lyon, Marseille, Paris entral) und Großbritannien (irmingham, Edinburgh, Glasgow, London entral, Manchester). ie Unterschiede zwischen der polyzentrischen Marktstruktur eutschlands und den Vergleichsländern kommen hier deutlich zum Vorschein: In Frankreich konzentrieren sich rund 67 % des Flächenumsatzes in einer Stadt Paris entral und in Großbritannien mit dem üromarkt London entral sogar rund 87 %. abei werden innerhalb des Marktes London entral ca. 51 % in London ity und rund 41 % in London West End / Midtown umgesetzt. Im Gegensatz dazu können die sieben deutschen Metropolen insgesamt nur einen Anteil am Flächenumsatz von ca. 62 % und die untersuchten Sekundärstädte von ca. 18 % auf sich vereinen. abei wird in erlin mit einem Anteil von rund 16 % der höchste Flächenumsatz registriert. ie Hauptstadt konnte 2017 sogar einen neuen Rekordwert beim üroflächenumsatz erzielen (ca qm MFG 2 ). asis dieses Anstiegs bildet das anhaltende Wachstum der ienstleistungsbranche und des TMT-Sektors (Technologie, Medien und Telekommunikation), welcher auch einen Großteil der Start-ups auf sich vereint. en geringsten Anteil am Flächenumsatz unter den A-Städten verbucht Stuttgart mit rund 4 %. 2 MFG = Mietfläche Gewerbe nach gif Stadt Frankreich (FR) Marseille Lille Lyon Paris entral FR gesamt Großbritannien (G) Glasgow Edinburgh irmingham Manchester London entral G gesamt eutschland () Stuttgart Köln üsseldorf Frankfurt (Main) Hamburg München erlin (Land) unters. weitere Städte gesamt üroflächenumsatz (2017) üroflächenumsatz qm qm qm qm in % 7 % 14 % 67 % qm 100 % qm qm qm qm qm qm 2 % 3 % 3 % 6 % 87 % 100 % qm 4 % qm qm qm qm qm qm qm qm 5 % 5 % 10 % 10 % 12 % 16 % 18 % 20 % qm 100 % Quellen: PMA (Frankreich / Großbritannien); (eutschland) Zwischenfazit Im europäischen Vergleich konzentriert sich der Umsatz in eutschland nicht in einer Metropole, sondern er verteilt sich auf diverse Städte. er dt. üromarkt verfügt in ezug auf diesen Parameter über eine polyzentrische Struktur. AG 2018 P Seite 4

7 STUIE ÜROIMMOILIENMARKT: INVESTMENTHANEN AN SEKUNÄRSTANORTEN eutschland, Großbritannien und Frankreich im Vergleich ruttowertschöpfung (WS) Als weiteres Kriterium zum Vergleich der Marktstrukturen in Frankreich, Großbritannien und eutschland dient der Parameter der ruttowertschöpfung. ie ruttowertschöpfung ist ein Indikator für die wirtschaftliche Leistung einer Kommune. In der Folgenden Tabelle ist die ruttowertschöpfung 2015 in ausgewählten Städten bzw. Regionen in Frankreich, Großbritannien und eutschland dargestellt. ie polyzentrische Marktstruktur in eutschland wird auch hier deutlich: In der Region London werden rund 23 % der gesamten ruttowertschöpfung Großbritanniens erwirtschaftet. ie weiteren Städte wie Glasgow oder Manchester kommen hingegen nur auf rund 1 %. Innerhalb Frankreichs werden sogar rund 30 % der ruttowertschöpfung in der Region Île de France, zu der u. a. auch die Stadt Paris zählt, registriert. ie weiteren Regionen kommen nur auf Werte zwischen 2 % bis 7 %. Auf der anderen Seite weisen die deutschen A-Städte insgesamt nur einen Anteil an der ruttowertschöpfung von ca. 19 % auf. abei werden in erlin und Hamburg mit einem Anteil von rund 4 % die höchsten ruttowertschöpfungswerte registriert. ie Hansestadt Hamburg gilt als einer der bedeutendsten Wirtschaftsstandorte eutschlands. Mit dem drittgrößten Hafen in Europa kommt der Stadt eine nationale und internationale edeutung zu, die weit auf das Umland ausstrahlt. ies spiegelt sich auch in den ökonomischen Kennziffern wie der ruttowertschöpfung / Erwerbstätigen wider. Sie liegt mit rund Euro / Erwerbstätigen (2015) deutlich über dem deutschen Mittelwert ( Euro / Erwerbstätigen). Auch die WS in erlin ist in den vergangenen Jahren von einem stetigen Anstieg geprägt und konnte 2015 einen neuen Höchstwert erreichen. Verantwortlich dafür ist vor allem die Entwicklung in den verschiedenen ienstleistungsbereichen sowie in den zukunftsorientierten ranchen Medien- / Informations- und Kommunikationstechnologie. ie untersuchten Sekundärstandorte kommen auf einen Anteil an der ruttowertschöpfung von rund 12 %. Innerhalb dieser Städteauswahl verfügt remen mit ca. 24,6 Mrd. Euro über die höchste ruttowertschöpfung. Einen wichtigen Wirtschaftsfaktor in der Hansestadt bildet der Hafen mit der Werftindustrie sowie dem Wirtschaftszweig Transport und Logistik. Hinter remen folgen und onn. Stadt / Region Frankreich (FR) Provence-Alpes-ôte d'azur (Marseille) Nord-Pas-de-alais (Lille) Auvergne (Lyon) Île de France (Paris) Rest FR FR gesamt Großbritannien (G) Glasgow ity Edinburgh ity irmingham Manchester London (Region) Rest G G gesamt eutschland () Stuttgart Köln üsseldorf Frankfurt (Main) Hamburg München erlin unters. weitere Städte gesamt ruttowertschöpfung WS* (2015) WS (in Mio. Euro) in % 7 % 5 % 2 % 30 % 56 % 100 % % % 1 % 1 % 23 % 73 % 100 % % % 2 % 2 % 4 % 3 % 4 % 12 % 69 % % *ie Städte in den verschiedenen Ländern weisen unterschiedliche NUTS-Ebenen auf. Quellen: Eurostat (Frankreich / Großbritannien); (eutsc land) Zwischenfazit In eutschland wird die WS über das gesamte Land verteilt erwirtschaftet im Gegensatz zu Großbritannien und Frankreich. ies verdeutlicht die Prägung der deutschen Wirtschaft durch mittelständische Unternehmen, deren Hauptsitz sich oft in Sekundärstandorten befindet. AG 2018 P Seite 5

8 STUIE ÜROIMMOILIENMARKT: INVESTMENTHANEN AN SEKUNÄRSTANORTEN Sekundärstandorte vs. Metropolen im Ländervergleich AG 2018 P Seite 6

9 STUIE ÜROIMMOILIENMARKT: INVESTMENTHANEN AN SEKUNÄRSTANORTEN 3 IM FOKUS: IE ÜROIMMOILIEN- MÄRKTE ER T. SEKUNÄRSTAN- ORTE Im Vergleich zu den üroimmobilienmärkten in Großbritannien und Frankreich verfügt der deutsche Markt über eine Vielzahl von kleineren Standorten, die teilweise über eine hohe Marktdynamik verfügen. ie Kennzahlen dieser Standorte sollen im Folgenden vorgestellt werden. abei werden neben der üromiet-, üroflächenleerstands-, ürobeschäftigten- und üroflächenumsatzentwicklung auch die Neubautätigkeit und Liquidität der einzelnen Märkte analysiert. er etrachtungszeitraum reicht dabei von 2008 bis Entwicklung der urchschnittsmiete ( ) as derzeitige sehr positive Marktumfeld spiegelt sich auch in der Performance der Sekundärstandorte wider. Wie in der nebenstehenden Grafik dargestellt, hat sich die urchschnittsmiete 3 in nahezu allen untersuchten Städten in der Zehn-Jahres- etrachtung positiv entwickelt. ie Wachstumsspanne reicht hierbei von rund 5 % in armstadt bis 42 % in Kempten (Allgäu). Leipzig (+ 33 %), Freiburg (+ 32 %), Osnabrück (+ 31 %) und Kassel (+ 31 %) gehören zu den Städten mit den höchsten Mietanstiegen. ie Stadt Kempten hat sich ausgehend von einem niedrigen Niveau der urchschnittsmiete (2008: 5,50 Euro/qm MFG) als attraktiver regionaler üromarkt im Allgäu etabliert. esonders der ereich Wissenschaft & Forschung mit der Hochschule Kempten und dem Schwerpunkt in der Lebensmitteltechnik zieht viele Unternehmen in die Stadt. Wichtige etriebe sind neben der Einzelhandelskette Feneberg Lebensmittel GmbH und der Molkerei Edelweiss GmbH auch die Schur Flexibles GmbH (Herstellung von Verpackungen) und der Logistiker achser (Unternehmenssitz). Ein gutes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage führten zu einem Anstieg der urchschnittsmiete auf 7,80 Euro/qm MFG (2017). Leipzig zählt gemessen am Flächenbestand und Flächenumsatz neben resden zu den bedeutendsten üromärkten in den neuen undesländern. abei hat sich der üromarkt der Messestadt in den vergangenen Jahren sehr positiv entwickelt. So konnten u. a. die Spitzen- und urchschnittsmieten einen Anstieg verzeichnen, während die Leerstandsrate spürbar auf 9,9 % (2017) zurückging. ie im Vergleich mit anderen Sekundärstandorten hohe Leerstandsrate ist ein Relikt aus den er Jahren. iese sinkt jedoch seit 2005, da u. a. leerstehende Gebäude, die nur noch bedingt marktfähig waren, vom Markt genommen wurden. Insgesamt ist in den vergangenen Jahren eine Regeneration auf dem Leipziger üromarkt erkennbar. Keine Wachstumsimpulse konnten in ezug auf die urchschnittsmiete in onn verzeichnet werden. ies mag 3 urchschnittsmiete = Zur erechnung der urchschnittsmiete werden die einzelnen Mietpreise aller im definierten Zeitraum neu abgeschlossenen Mietverträge mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und ein Mittelwert errechnet. aufgrund des insgesamt sehr gesunden Marktumfeldes und der prosperierenden Nachfrage in der undesstadt zunächst erstaunen. So stieg bspw. die Spitzenmiete, die traditionell nicht in der ity, sondern im Teilraum undesviertel erzielt wird, seit 2015 um rund 17 % bzw. 2,90 Euro/qm MFG an. Zum Jahresende 2017 erreichte sie das historisch höchste Niveau von 19,60 Euro/qm MFG. iese Entwicklung ist in erster Linie auf Abschlüsse in Neubauobjekten innerhalb des Teilraumes zurückzuführen. Zudem datiert die Leerstandsquote derzeit bei lediglich 2,4 %. as relativ geringe Flächenangebot hat sich aktuell noch nicht auf die urchschnittsmiete niedergeschlagen diese zeigt seit 2008 eine stabile Entwicklung. Entwicklung der urchschnittsmiete (üro ity) der untersuchten Städte ( ) Kempten Leipzig Freiburg (.) Osnabrück Kassel Regensburg A-Städte Potsdam Lüneburg Jena Ingolstadt Leverkusen Stralsund resden Wuppertal Karlsruhe Ulm hemnitz remen Reutlingen Flensburg Rostock ayreuth armstadt ortmund onn Quelle: RIWIS 5 % 5 % 0 % 12 % 9 % 9 % 9 % 8 % 7 % 7 % 28 % 28 % 28 % 25 % 23 % 22 % 21 % 20 % 18 % 18 % 18 % 18 % 16 % 16 % 15 % 15 % 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % % 32 % 31 % 31 % 42 % AG 2018 P Seite 7

10 STUIE ÜROIMMOILIENMARKT: INVESTMENTHANEN AN SEKUNÄRSTANORTEN urchschnittsmiete üro ity in Euro/qm MFG (2017) Flensburg LK Vorpommern- Rügen Rostock remen Lüneburg Osnabrück Potsdam ortmund Wuppertal Leverkusen Kassel Jena Leipzig resden onn hemnitz armstadt ayreuth Karlsruhe Regensburg Ingolstadt Reutlingen Ulm Freiburg Kempten AG 2018 P Seite 8

11 STUIE ÜROIMMOILIENMARKT: INVESTMENTHANEN AN SEKUNÄRSTANORTEN Zwischenfazit Im Zuge der prosperierenden wirtschaftlichen Entwicklung haben auch die deutschen üromärkte in den vergangenen Jahren sehr positiv performt. abei konnten die A-Märkte Mietwachstumsraten von 28 % in den vergangenen zehn Jahren erzielen. Kleine Standorte (Sekundärstandorte) zeigten sich teilweise noch vitaler. Hier wurden Mietsteigerungen von über 40 % erreicht. Entwicklung der üroneubaufertigstellungen ie Attraktivität eines üromarktes spiegelt sich auch in den Fertigstellungen wider. iese sind im Folgenden für den Zeitraum von 2008 bis 2017 in den untersuchten Städten dargestellt. iese etrachtung ist notwendig, damit bei der Analyse der ürobeschäftigten und des üroflächenleerstandes sinnvolle Schlüsse gezogen werden können. ie durchschnittliche Neubautätigkeit in den vergangenen zehn Jahren zeigt, dass vor allem die ausgewählten -Städte, das heißt, remen, ortmund,, onn und, die höchsten Fertigstellungszahlen aufweisen. Im Gegensatz dazu weisen die -Städte Jena, Leverkusen, Kempten, Flensburg, Reutlingen, ayreuth,,, Lüneburg und Stralsund die geringsten Werte auf. abei reicht die Spanne innerhalb der Fallauswahl von rund 700 qm MFG p. a. in Stralsund bis zu qm MFG p. a. in. as Marktgeschehen in ist von einer für -Städte vergleichsweise hohen ynamik gekennzeichnet. ies wird u. a. auch in den Fertigstellungszahlen deutlich, die 2017 die höchsten innerhalb der Städteauswahl sind. So konnten vor allem in den vergangenen fünf Jahren Eigennutzerbaustarts und Hauptsitzansiedlungen registriert werden, u. a. ThyssenKrupp, Funke Mediengruppe, AOK Rheinland und Schenker. Ende 2017 wurde in das zweithöchste Fertigstellungsvolumen innerhalb des eobachtungszeitraumes registriert. Es summierte sich dank großvolumiger Projekte wie den 3. A des Europa- enters auf über qm MFG. Stadt onn Freiburg (.) Quelle: RIWIS Überblick üroflächenneuzugang (2017) Marktgröße in qm MFG üroflächenneuzugang in qm MFG Auch in remen konnte im eobachtungszeitraum eine hohe Neubauflächenzufuhr registriert werden. ie Neubauflächenzufuhr lässt den estand kontinuierlich wachsen auf über 2,6 Mio. qm MFG Ende abei liegt die Spanne der Fertigstellungen in den letzten zehn Jahren zwischen qm MFG (2011) und qm MFG (2016) schlug sich u. a. der Neubau für die remer Landesbank mit qm MFG am omshof in den Fertigstellungen nieder. In Stralsund wurden hingegen im eobachtungszeitraum kaum üroflächen fertiggestellt. ies ist u. a. auf das Marktgeschehen in der zweiten Hälfte der 1990-er Jahre zurückzuführen. So wurden von 1995 bis 2000 rund qm MFG neue ürofläche dem Markt zugeführt, die bis heute nicht vollständig absorbiert werden konnten (Leerstandsrate 2017 = 12,4 %). Flächenbestand (2017) im Verhältnis zum Neubau (08-17) Stadt Ingolstadt Ulm armstadt Kempten Freiburg (.) Regensburg remen Kassel ortmund Jena A-Städte Osnabrück Potsdam Flensburg Leverkusen ayreuth Karlsruhe Reutlingen Rostock onn hemnitz resden Lüneburg Wuppertal Leipzig Stralsund Quelle: RIWIS Flächenbestand in qm MFG davon Neubau 24 % 14 % 14 % 13 % 13 % 12 % 10 % 10 % 10 % 10 % 10 % 9 % 9 % 8 % 8 % 8 % 7 % 7 % 6 % 5 % 5 % 4 % 4 % 4 % 3 % % AG 2018 P Seite 9

12 STUIE ÜROIMMOILIENMARKT: INVESTMENTHANEN AN SEKUNÄRSTANORTEN Zwischenfazit Spekulative (also nicht vorvermietete) autätigkeit kann in Zeiten nachlassender Nachfrage zu Leerstandsanstiegen führen. Im Gegensatz zu den A-Märkten, wo der Anteil von noch nicht belegten Flächen bei Projektbeginn bei ca. 40 % liegt, werden Neubaumaßnahmen an Sekundärstandorten in der Regel bedarfsorientiert ausgerichtet, d. h. mit hoher Vorvermietungsquote. Hierdurch wird das Risiko von Marktverwerfungen verringert. Entwicklung der Leerstandsquote ( ) as derzeit verfügbare Angebot an üroflächen wird in der jeweiligen Leerstandsrate 4 sichtbar (vgl. Grafik), die Ende 2017 eine Quote von 1,5 % in Freiburg bis 12,4 % in Stralsund erreichte. abei wurden in den Ostdeutschen Sekundärstandorten Stralsund, hemnitz,, Leipzig und resden die höchsten Leerstandsraten registriert, was aus einem hohen Flächenangebot aus den 1990-er Jahren resultiert und der geschaffene Angebotsüberhang vom Markt (noch) nicht vollständig absorbiert werden konnte. Stadt Stralsund hemnitz Leipzig resden : Ingolstadt Freiburg Quelle: RIWIS Überblick Leerstandsrate (2017) Leerstand in qm : Leerstandsrate 12,4 % 12,1 % 11,1 % 9,9 % 8,2 % Insgesamt ist im eobachtungszeitraum von 2008 bis 2017 die Leerstandsrate in allen Städten außer in ayreuth, Reutlingen, ortmund, Stralsund, Freiburg und (vgl. Grafik) zurückgegangen. ie genannten Städte bewegen sich jedoch mit Ausnahme von Stralsund hinsichtlich des üroflächenleerstandes auf einem niedrigen Niveau. So ist bspw. in Freiburg die Leerstandsrate im Untersuchungszeitraum ausgehend von 2007 mit 1,2 % auf 1,5 % in 2017 gestiegen. Sie liegt damit un- 4 er Leerstand ist die am jeweiligen Jahresende leerstehenden üronutzfläche; berücksichtigt werden nur marktfähige Objekte, nicht berücksichtigt wird demnach struktureller Leerstand. ie Leerstandsrate gibt das Verhältnis des Leerstandes zum Flächenbestand an. : 2,3 % 2,0 % 1,8 % 1,7 % 1,5 % terhalb der sogenannten Flukturationsreserve, die für einen funktionierenden üromarkt unabdingbar ist. Auch in wurde ein Anstieg des üroflächenleerstandes um 1,5 Prozentpunkte im Untersuchungszeitraum verbucht. In der Vergangenheit lag der Leerstand in der Stadt bei rund 5 %. Aufgrund des Leerzugs von ca qm MFG ürofläche durch Karstadt stieg er auf über 6 % im Jahr 2017 an. Entwicklung der Leerstandsrate in Prozentpunkten ( ) Leipzig Jena A-Städte Kempten Rostock Kassel Regensburg resden armstadt Karlsruhe Potsdam hemnitz Leverkusen onn Lüneburg Flensburg Wuppertal Osnabrück remen Ingolstadt Ulm ayreuth Stralsund ortmund Reutlingen Freiburg (.) Quelle: RIWIS -15, en größten Abbau des üroflächenleerstandes im etrachtungszeitraum konnten Leipzig (-16 %) und Jena (-5 %) registrieren. So hat sich bspw. Jena in den letzten Jahrzehnten von einem Industrie- zu einem Hightech-Standort im ereich Optik & Photonik, Gesundheitstechnologie und Präzisionstechnik gewandelt. iese Entwicklung wird u. a. von der Friedrich-Schiller-Universität mit rund Studierenden und weiteren wis- -5,3-4,7-3,8-2,2-2,2-2,2-3,5-3,5-1,7-3,1-3,1-1,6-1,5-2,9-1,4-1,4-1,2-1,0-0,8-0,6-0,6-0,4-0,4-0,3 0 0,1 0,2 0,2 0,2 0,3 1,5 AG 2018 P Seite 10

13 STUIE ÜROIMMOILIENMARKT: INVESTMENTHANEN AN SEKUNÄRSTANORTEN senschaftlichen Einrichtungen wie der Frauenhofer- und Max- Planck-Gesellschaft getragen. ie Forschungs- und Wissenschaftslandschaft strahlt auch auf den üromarkt in der Stadt aus. Zwischenfazit ie Leerstandsquote weist den Anteil an Angebotsflächen in einem üromarkt aus und ist ein wichtiger Indikator für die Marktverfassungen. Im Zuge der prosperierenden Entwicklung im üromarkt konnten in fast allen A-Märkten der Leerstand relevant verringert werden. arüber hinaus weisen auch einige Sekundärstandorte einen deutlichen Leerstandsabbau auf. ieser resultiert aus einer ansteigenden Nachfrage einerseits und einer bedarfsorientierten Fertigstellungszahl andererseits. Entwicklung der ürobeschäftigten ( ) ie Entwicklung der ürobeschäftigten 5 ist ein wichtiger Indikator für die Nachfrage nach üroflächen. Wie in der nachfolgenden Grafik dargestellt, ist im Zeitraum von 2008 bis 2017 mit Ausnahme der Stadt Stralsund in allen ausgewählten Städten eine positive Entwicklung bei den ürobeschäftigten zu beobachten. Vor allem Ingolstadt, Leipzig, Freiburg und Jena registrieren dabei Wachstumsraten oberhalb der 20 %-Marke. ie dynamischste ürobeschäftigtenentwicklung der Sekundärstandorte verzeichnete Ingolstadt mit einem Wachstum von rund 39 %. ie Lage der Stadt mitten in ayern und innerhalb der Metropolregion München zieht leistungsstarke Unternehmen an. Neben der Automobilindustrie mit Sitz von Audi sind auch das Handwerk und der tertiäre Sektor Motoren der Ingolstädter Wirtschaft. abei wird der ienstleistungssektor für die Wirtschaft in der Stadt immer bedeutender. So waren 2015 bereits 11,9 % der ürobeschäftigten im ereich der sonst. höheren unternehmensbezogenen ienstleistungen beschäftigt gegenüber 2010 entspricht dies einem Anstieg um 2,4 Prozentpunkten. Auch im Prognosezeitraum von 2017 bis 2021 wird die Stadt bei der Entwicklung der ürobeschäftigten die höchste Wachstumsrate innerhalb der Fallauswahl aufweisen. Im Gegensatz dazu wurden in Wuppertal und nur geringe Wachstumsraten von 1,1 % bzw. 0,6 % bei den ürobeschäftigten erzielt. er wirtschaftliche Strukturwandel, der die Städte seit 1960 bzw begleitet Wuppertal als Zentrum der Textil- und Metallverarbeitung; als Produktionsstandort u. a. von Lederwaren vollzieht sich somit nur langsam. 5 ie Zahl der ürobeschäftigten ergibt sich aus einer Aufteilung der sozialversicherungspflichtig beschäftigten Personen (SVP) nach erufsgruppen. ie asis sind berufsgruppengenaue Quoten der sozialversicherungspflichtig eschäftigten (SVP) nach der Methode von obberstein, die um die bürobeschäftigten eamten, Selbstständigen und mithelfenden Familienangehörigen mit spezifischen Quoten ergänzt werden. ie weniger prosperierenden Marktkennwerte von Stralsund spiegeln sich auch bei der Analyse der ürobeschäftigten wider. Hier verzeichnet die Stadt im Zeitraum von 2008 bis 2017 einen Rückgang von rund 5 %. Eine Verbesserung ist in Stralsund aufgrund der derzeitigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit bspw. einer Arbeitslosenquote von 14,0 % im Jahr 2017 (eutschland: 6,3 %) und einem ruttoinlandsprodukt je Erwerbstätigen im Landkreis Vorpommern-Rügen von rund Euro im Jahr 2015 (eutschland: Euro je Erwerbstätigen) nicht absehbar. Ingolstadt Leipzig Freiburg Jena Regensburg A-Städte Ulm Reutlingen Lüneburg Leverkusen Karlsruhe ayreuth Kempten resden Potsdam armstadt onn Kassel Rostock ortmund remen Osnabrück Flensburg hemnitz Wuppertal Stralsund Entwicklung der ürobeschäftigten* ( ) 5 % 10 % 7 % 7 % 7 % 7 % 1 % 1 % % 20 % 19 % 18 % 17 % 17 % 16 % 16 % 16 % 14 % 14 % 13 % 12 % 12 % 12 % 24 % 23 % 22 % 39 % *aten für, Lüneburg, Reutlingen liegen nur auf der Ebene des Landkreises vor Quelle: RIWIS Auch für den Prognosezeitraum von 2017 bis 2021 (vgl. nachfolgende Karte) wird für alle Städte mit Ausnahme von Wuppertal, und Stralsund ein positives Wachstum bei den ürobeschäftigten erwartet. abei kann Ingolstadt u. a. AG 2018 P Seite 11

14 STUIE ÜROIMMOILIENMARKT: INVESTMENTHANEN AN SEKUNÄRSTANORTEN Entwicklung der ürobeschäftigten in % ( ) AG 2018 P Seite 12

15 STUIE ÜROIMMOILIENMARKT: INVESTMENTHANEN AN SEKUNÄRSTANORTEN aufgrund der weiteren Expansion bei Audi und des Ausbaus der Abteilung Forschung & Entwicklung das stärkste Wachstum verbuchen (+ 10 %). ahinter folgen Leipzig (+ 7 %), Freiburg (+ 7 %) und (+ 6 %). Zwischenfazit ie Entwicklung der ürobeschäftigtenzahlen ist ein wichtiger Indikator für die Nachfrage nach üroflächen. Sehr positive wirtschaftliche Rahmenbedingungen haben in den vergangenen Jahren zu einem starken Aufbau der ürobeschäftigten geführt, der in den A-Städten bei 19 % lag und an den Sekundärstandorten bis zu 39 % betrug. Zukünftig wird von einem weiteren Anstieg der ürobeschäftigten ausgegangen, was sich positiv auf die Marktverfassung auswirken wird. Entwicklung des üroflächenumsatzes ( ) ie Nachfrage nach üroflächen wird in der arstellung des Flächenumsatzes 6 deutlich. Innerhalb der Städteauswahl zeigen die -Städte im Vergleich zu den - und -Städten, dass sie neben den höchsten Fertigstellungszahlen auch über den höchsten durchschnittlichen jährlichen Flächenumsatz verfügen. Insgesamt reicht die Umsatzspanne von rund qm MFG in Stralsund bis qm MFG in. amit trifft in die höchste Neubautätigkeit innerhalb der analysierten Kommunen von durchschnittlich qm MFG p. a. auch auf eine hohe Nachfrage. er Wissenschaftsstandort armstadt verfügt mit einem Umsatz von ca qm MFG p. a. über einen hohen Wert innerhalb der Fallauswahl. Vor allem kleinteilige Anmietungen prägen das Vermietungsgeschehen in der Stadt. Zu den Leitbranchen zählen hemie / Pharma / iotech sowie die Informations- und Kommunikationstechnologie und der Maschinenbau / Elektrotechnik. ie Spanne des Flächenumsatzes reicht in der Stadt von qm MFG (2009) bis qm MFG (2014). Auch Wuppertal konnte einen guten Flächenumsatz verbuchen. ie Stadt bildet mit einem Flächenbestand von ca. 1,6 Mio. qm MFG den zweitgrößten üromarkt unter den -Städten hinter Erfurt. er Umsatz reicht dabei von qm MFG (2016) bis qm MFG (2013). Mit einem Umsatz von rund qm MFG p. a. konnte ebenfalls ein gutes Ergebnis verbuchen. abei ist das Marktgeschehen in der Stadt von der öffentlichen Verwaltung (undes- und Landesbehörden) sowie dem Finanzierungs-, Kredit- und Versicherungsgewerbe (u. a. Sitz der ebeka) ge- 6 er Flächenumsatz ist als Jahressumme definiert, er beschreibt hauptsächlich durch Vermietung (keine Vertragsverlängerung, kein Lease-back) umgesetzte üroflächen (in qm MFG), beinhaltet jedoch auch neu in Anspruch genommene Flächen durch Eigennutzer. Zeitpunkt des Flächenumsatzes ist der Abschluss des Vertrages bei Vermietungen und der aubeginn bzw. Erwerb bei Eigennutzern. prägt. Auch die weiteren Kennwerte von sind gut: So bewegt sich die urchschnittsmiete in der ity innerhalb der - Städte im oberen ereich und die Leerstandsrate gehört zu den niedrigsten. ie geringsten Umsatzwerte werden in den Städten Kempten, Lüneburg und Stralsund mit rund / / qm MFG p. a. erzielt. abei trifft in Stralsund ein geringer Umsatz auf eine hohe Leerstandsrate, die folglich kaum abgebaut werden kann. Stadt Frankfurt üsseldorf München Hamburg Leipzig Köln erlin Stuttgart ortmund remen resden armstadt Osnabrück onn Ingolstadt Regensburg Stralsund Jena Leverkusen Ulm Flensburg Kempten Potsdam Freiburg Lüneburg Karlsruhe Wuppertal ayreuth Kassel Rostock Reutlingen hemnitz Quelle: RIWIS üroflächenumsatz Flächenumsatz in qm MFG (ø ) Flächenumsatz in % zum estand 4,2 % 4,1 % 4,0 % 3,7 % 3,6 % 3,6 % 3,6 % 3,5 % 3,2 % 3,1 % 3,1 % 3,1 % 3,0 % 2,8 % 2,8 % 2,7 % 2,6 % 2,4 % 2,3 % 2,0 % 2,0 % 1,9 % 1,9 % 1,9 % 1,9 % 1,8 % 1,7 % 1,6 % 1,6 % 1,6 % 1,6 % 1,6 % 1,4 % 1,3 % 1,3 % 1,0 % 0,9 % ,9 % AG 2018 P Seite 13

16 STUIE ÜROIMMOILIENMARKT: INVESTMENTHANEN AN SEKUNÄRSTANORTEN Zwischenfazit er üroflächenumsatz, also das Volumen an Vermietungen und Eigennutzungen, spiegelt die Marktvitalität und die -aktivität wider. Vor Investitionsentscheidungen sollte auf eine marktadäquate Größe des Anlageobjekts geachtet werden. ie Relation des Flächenumsatzes zum estand zeigt die Wechselneigung von Mietern. iese ist in den A-Märkten deutlich stärker ausgeprägt als in den Sekundärstandorten. nen Jahren stark zurückgegangen. Aufgrund von fehlenden Anlagemöglichkeiten in den deutschen A-Städten und den höheren Renditen in Sekundärstandorten rücken diese in den Fokus der Investoren. In Folge dieser Entwicklung haben die Nettoanfangsrenditen 8 in allen Städten der Fallauswahl im Jahr 2017 einen neuen Tiefststand erreicht (vgl. Tabelle). Überblick Nettoanfangsrendite (2016 / 2017) Investmentmarkt Stadt hemnitz NAR ,9 % NAR ,0 % asispunkte -90 Transaktionsvolumen Gewerbe ( *) Stralsund 7,3 % 7,1 % 7,0 % 6,5 % in Mrd. Euro A-Städte *aten liegen erst seit 2008 vor Quelle: RIWIS Verän. ggü. Vorjahr in % Verän. ayreuth Flensburg Jena Kempten Lüneburg Reutlingen Wuppertal Leverkusen Kassel Rostock Ulm 6,5 % 6,7 % 6,5 % 6,6 % 6,3 % 6,5 % 6,6 % 6,0 % 6,4 % 5,8 % 6,0 % 5,9 % 5,5 % 6,1 % 6,0 % 6,0 % 6,0 % 6,0 % 6,0 % 6,0 % 5,9 % 5,8 % 5,7 % 5,5 % 5,3 % 5,1 % Seit der Finanzkrise im Jahr 2009 hat das Investitionsvolumen in deutsche Gewerbeimmobilien 7 kontinuierlich zugenommen. ies wird auch am Transaktionsvolumen sichtbar: Wurden im Jahr 2010 rund 16 Mrd. Euro in Gewerbeimmobilien in A- und Sekundärstandorten investiert, betrug das Investitionsvolumen 2017 rund 45 Mrd. Euro, davon wurden ca. 15 Mrd. Euro in den Sekundärstandorten investiert. ies entspricht einem Wachstum von fast 200 %. Somit konnte das Transaktionsvolumen im Jahr 2017 nach der Konsolidierung in 2016 einen neuen Höchststand verbuchen. abei tätigten ausländische Investoren im gewerblichen ereich rund 48 % aller Transaktionen. Generell sind die A-Städte die präferierten Investitionsstandorte mit einem Anteil von rund 80 % am Gesamtvolumen im Fünf- Jahresmittel ( ). Akteure investieren jedoch auch zunehmend in Sekundärstandorten. Hier konnte 2017 (gegenüber 2016) ein Anstieg des Transaktionsvolumens um rund 14 % registriert werden. Ingolstadt Osnabrück Potsdam Regensburg remen armstadt ortmund resden Freiburg (.) Karlsruhe Leipzig onn 5,5 % 5,6 % 5,3 % 5,1 % 5,3 % 5,3 % 5,0 % 5,0 % 5,0 % 5,0 % 5,0 % 5,0 % 5,0 % 5,0 % 4,6 % 5,0 % 5,0 % 4,8 % 4,8 % 4,7 % 4,6 % 4,6 % 4,6 % 4,5 % 4,5 % 4,4 % 4,4 % 4,4 % 4,4 % 4,2 % Innerhalb der einzelnen Segmente sind üroimmobilien weiterhin die beliebteste Anlageklasse. Hier wurden 2017 rund 55 % der Investitionen getätigt. ahinter folgen Einzelhandelsimmobilien (20 %) und Logistikimmobilien (9 %). A-Städte Quelle: RIWIS 3,6 % 3,2 % -40 ie Nachfrage der Investoren nach üroobjekten drückt sich in den jeweiligen Marktrenditen aus. iese sind in den vergange- 7 Gewerbeimmobilien = üro-, Einzelhandels- und Logistikimmobilien sowie sonst. Immobilien (Hotels, Seniorenimmobilien etc.) 8 Nettoanfangsrendite = Sie stellt die Netto-Mieteinnahmen in Relation zum Kaufpreis zzgl. objektbezogener Erwerbsnebenkosten dar. as bedeutet, dass bei einer niedrigen Rendite ein hoher Kaufpreis aufgerufen wird. AG 2018 P Seite 14

17 STUIE ÜROIMMOILIENMARKT: INVESTMENTHANEN AN SEKUNÄRSTANORTEN ie Nettoanfangsrenditen bewegen sich Ende 2017 in den Sekundärstandorten in einer Spanne von 7,0 % in hemnitz bis 4,2 % in onn. In ezug auf die Spitzenrendite (Nettoanfangsrendite) unter den -Städten stellt sich onn als teuerster Standort dar. Im Gegensatz zum Vorjahr gab die Nettoanfangsrendite für zentral gelegene üroobjekte um weitere 40 asispunkte nach und firmierte Ende 2017 bei 4,2 %. Somit rangiert die Nettoanfangsrendite in onn 40 asispunkte unterhalb des urchschnitts der -Standorte von rund 4,6 %. Teuerster Standort unter den - bzw. -Städten ist Freiburg (4,4 %) bzw. Ingolstadt (5,0 %). Insgesamt verzeichnen die - Städte durch ihre geringen Marktgrößen auch die höchsten Nettoanfangsrenditen. Zwischenfazit Aufgrund des Fehlens von Anlagemöglichkeiten und den geringen Renditemöglichkeiten in den A-Märkten investieren die Akteure zunehmend in Sekundärstandorte wurden rund 27,5 Mrd. Euro abseits der großen Metropolen investiert davon ca. 15 Mrd. Euro in den Sekundärstandorten. er Grund für das gestiegene Interesse ist die im urchschnitt höhere Rendite bei einer hohen Stabilität des Mietniveaus in Sekundärstandorten. urch die steigende Nachfrage sinken zwar auch die Nettoanfangsrenditen in den Sekundärstandorten auf neue Tiefststände, dennoch ist der Rendite-Spread zwischen A-Märkten und Sekundärstandorten mit 2 Prozentpunkten weiterhin auf einem hohen Niveau. AG 2018 P Seite 15

18 STUIE ÜROIMMOILIENMARKT: INVESTMENTHANEN AN SEKUNÄRSTANORTEN 4 PERFORMANE-POTENZIALE ER SEKUNÄRSTANORTE Um den Erfolg von Immobilieninvestitionen abzubilden, eignet sich die IRR-Methode (Internal Rate of Return). Im Rahmen der "5 % Studie: Wo investieren sich noch lohnt" modelliert für den gesamten deutschen Immobilienmarkt die Renditepotenziale. Hierbei wird zwischen ore-immobilien (stabile Mietsituation, gute Lage) und Non-ore-Immobilien (Immobilien mit efiziten) unterschieden. Methodisch wird von einem zehn Jahres Haltezeitraum ausgegangen, woran sich ein Verkauf (Exit) anschließt. Aufgrund der Prognoseunsicherheiten im derzeitigen Investmentmarkt werden keine weiteren Renditekompressionen unterstellt (Ankaufsrendite = Exitrendite). In der nebenstehenden Grafik sind die Ergebnisse für die begutachteten Sekundärstandorte ausgewiesen. ie Analyse bezieht sich dabei rein auf Objekteffekte, andere Hebel (z.. durch Finanzierungseffekte) werden nicht berücksichtigt. ie interne Verzinsung stellt somit den relaventen Gradmesser einer Investition dar. er derzeit hohe Renditedruck hat in den letzten Jahren zu einem starken absinken der IRRs geführt. So werden trotz positiver Mietperspektiven bei Spitzenimmobilien (ore-immobilien) in den deutschen A-Städten nur Werte von 1,6 % bis 3,7 % erzielt. Hier bieten einige Sekundärstandorte weit höhere Potenziale. So können durch marktadäquate Investitionen in Standorten wie Stralsund, hemnitz oder Jena Verzinsungen von 5,7 % bis 6,6 % auch bei Einkauf von sehr guten Objekten erzielt werden. ie dargestellten Renditepotenziale (ore) können durch aktives Immobilienmanagement noch weit übertroffen werden. Renditeorientierte Investoren kaufen daher Immobilien mit efiziten (z.. Leerständen) in qualitativ guten Lagen ein. urch Leerstandsabbau und / oder Mietsteigerungen werden die Werte der Immobilien und damit der Anlageerfolg nachhaltig erhöht. Einerseits setzt eine solche Investitionsstrategie eine hohe lokale Marktkenntnis und Vernetzung voraus, andererseits auch die entsprechenden Ankaufsvolumina. Hierbei ist insbesondere die Marktgröße zu beachten, die sich im üromarkt im Flächenumsatz widerspiegelt. Wie eine solche Strategie sehr erfolgreich umgesetzt werden kann, zeigt das eispiel der gemischt genutzten Immobilie Gutenberggalerie in Leipzig, die von emire im Jahr 2015 angekauft wurde. Stralsund hemnitz Jena Lüneburg Kempten ayreuth Leipzig Flensburg Leverkusen resden Ingolstadt Reutlingen Wuppertal Kassel Regensburg Rostock Potsdam Ulm Osnabrück remen ortmund armstadt Freiburg Karlsruhe onn IRR Sekundärstandorte* 4,2 6,6 7,6 4,5 6,6 7,3 3,4 5,3 6,3 2,3 5,2 5,4 3,4 5,0 6,0 3,1 5,0 5,7 3,5 4,9 6,1 3,5 4,9 6,1 2,5 4,8 5,0 2,8 4,7 5,3 3,2 4,6 5,8 3,0 4,6 5,9 2,7 4,5 5,5 2,3 4,2 5,0 4,2 4,1 4,0 5,5 5,4 5,3 5,7 2,2 3,9 5,3 2,1 3,6 4,5 1,9 3,6 4,7 2,2 3,5 4,5 2,2 3,4 4,4 2,0 3,4 4,4 1,9 3,4 4,4 1,9 3,1 4,4 1,6 3,0 4,4 1,7 2,9 4,1 0 % 2 % 4 % 6 % 8 % IRR von IRR bis 2,8 2,5 2,8 3,8 3,7 3,2 3,6 5,3 5,1 5,1 6,4 6,1 6,4 6,6 IRR asiswert *Gilt für üro ore-lagen Quelle: 5 % Studie 2017 (Aktualisierung 2018) AG 2018 P Seite 16

19 STUIE ÜROIMMOILIENMARKT: INVESTMENTHANEN AN SEKUNÄRSTANORTEN Exkurs Wertsteigerungen im Portfolio der EMIRE EPRA-Leerstandsrate Mieteinnahmen Marktwert Illustrativer IRR* Leipzig Gutenberggalerie Ankauf (Mai 2015) 30 % 1,3 Mio. Euro 19,0 Mio. Euro 8,7 % * Unterstellter Verkauf zu aktuellem Marktwert Quelle: EMIRE Ist-Stand ( ) 10 % 1,7 Mio. Euro 27,5 Mio. Euro ie gemischt genutzte Immobilie mit Einzelhandel, Hotel (122 Zimmer; 4-Sterne), Tiefgarage und üros befindet sich in Zentrumslage im traditionellen Gewerbestandort Grafisches Viertel. as 9-geschossige Gebäude mit ca qm Nutzfläche nimmt hinsichtlich Architektur, Ästhetik und Funktionalität eine herausragende Stellung ein: ie Atriumgestaltung greift die Idee der traditionellen Leipziger Höfe und Passagen auf. ie ausgezeichnete Mikrolage des 1994 erbauten Objekts, die gute Anbindung an den Nahverkehr in Verbindung mit der Gebäudequalität, ermöglichen Mieten zwischen 6,50 Euro/qm und 7,50 Euro/qm. EMIRE hat mit einem neuen Nutzungskonzept zur elebung des Handels den Leerstand erheblich verringert. ie Vermietungserfolge seit Ankauf zeigen, dass sich Gewerbeflächen mit guter Verkehrsanbindung in den zentralen Lagen von Sekundärstandorten einer regen Nachfrage erfreuen und Gewerbeobjekte mit Leerstand ein attraktives Wertschöpfungspotenzial bieten. AG 2018 P Seite 17

20 STUIE ÜROIMMOILIENMARKT: INVESTMENTHANEN AN SEKUNÄRSTANORTEN Zusammenfassung der Ergebnisse ø-miete ity in Euro/qm MFG (2017)* Entw. ø-miete ity (Prognose bis 2021) Leerstandsrate (2017)** Entw. Leerstandsrate (Progn. bis 2021) NAR*** zentrale Lagen (2017)** Entw. NAR zentr. Lagen (Prognose bis 2021) ayreuth 7,2 (+1,4 %) 2,8 % (- 40) 6,0 % (- 70) onn 10,5 (+1,9 %) 2,8 % (+ 20) 4,2 % (- 40) remen 8,6 (+ 1,2 %) 4,2 % (- 30) 4,7 % (- 60) hemnitz 7,5 (+ 4,2 %) 12,1 % (- 20) 7,0 % (- 90) armstadt 10,0 (+ 2,0 %) 2,8 % (- 180) 4,6 % (- 70) ortmund 10,5 (0,0 %) 4,2 % (- 80) 4,6 % (- 40) resden 9,9 (+ 2,1 %) 8,2 % (- 20) 4,6 % (- 40) 10,2 (+ 4,1 %) 6,5 % (+ 90) 4,5 % (- 50) Flensburg 7,2 (+ 7,5 %) 4,8 % (- 30) 6,0 % (- 50) Freiburg (.) 12,5 (+ 8,7 %) 1,5 % (+ 10) 4,4 % (- 60) 8,2 (+ 1,2 %) 1,7 % (- 10) 6,0 % (- 60) Ingolstadt 9,7 (+ 3,2 %) 2,0 % (- 10) 5,0 % (- 50) Jena 9,5 (+ 5,6 %) 3,5 % (- 30) 6,0 % (- 30) Karlsruhe 9,3 (+ 1,1 %) 3,3 % (- 30) 4,4 % (- 60) Kassel 7,2 (+ 5,9 %) 3,9 % ( - 60) 5,5 % (- 50) Kempten 7,8 (+ 1,3 %) 3,5 % (- 10) 6,0 % (- 50) 8,2 (+ 2,5 %) 2,3 % (- 90) 6,1 % (- 40) Leipzig 10,0 (+ 6,4 %) 9,9 % (- 150) 4,4 % (- 60) Leverkusen 7,7 (+ 1,3 %) 4,9 % (- 40) 5,7 % (- 10) Lüneburg 9,5 (+ 5,6 %) 4,0 % (- 10) 6,0 % (- 60) 11,5 (+ 0,9 %) 4,8 % (+ 40) 4,5 % (- 50) 10,2 (+ 2,0 %) 1,8 % (- 30) 4,4 % (- 60) Osnabrück 8,8 (+ 3,5 %) 3,4 % (- 20) 5,0 % (- 60) Potsdam 10,2 (+ 2,0 %) 3,3 % (- 40) 4,8 % (- 50) Regensburg 9,5 (+ 2,2 %) 4,3 % (- 100) 5,9 % (- 30) Reutlingen 8,4 (+ 1,2 %) 4,7 % (- 130) 5,9 % (- 10) Rostock 8,5 (+ 1,2 %) 5,9 % (- 60) 5,3 % ( - 60) 6,9 (+ 1,5 %) 11,1 % (0) 6,5 % (- 60) Stralsund 6,2 (+ 1,6 %) 12,4 % (0) 7,0 % (- 30) Ulm 11,3 (+ 0,9 %) 3,8 % (- 20) 5,1 % (- 40) Wuppertal 8,0 (+ 1,3 %) 4,9 % (- 40) 5,8 % (- 60) *er Wuppertal Wert in Klammern bedeutet die prozentuale Veränderung zum Vorjahr; **er Wert in Klammern bedeutet die Veränderung zum Vorjahr in asispunkten; ***NAR = Nettoanfangsrendite; Anm.: ie "gelben Städte" wurden neu in die Studie aufgenommen AG 2018 P Seite 18

21 STUIE ÜROIMMOILIENMARKT: INVESTMENTHANEN AN SEKUNÄRSTANORTEN ANHANG AG 2018 P Seite 19

22 STUIE ÜROIMMOILIENMARKT: INVESTMENTHANEN AN SEKUNÄRSTANORTEN Allgemeine Städtezuordnung Überblick A-, -, - und -Städte Stadt Kategorie Stadt Kategorie Stadt Kategorie Stadt Kategorie erlin A Lübeck Gelsenkirchen Neuss üsseldorf A Magdeburg Gera Oberhausen Frankfurt (Main) A Mainz Gießen Offenburg Hamburg A Mönchengladbach Görlitz Oldenburg Köln A Mülheim (Ruhr) Paderborn München A Offenbach (Main) Greifswald Passau Stuttgart A Osnabrück Gütersloh Pforzheim Potsdam Hagen Plauen ochum Regensburg Halberstadt Ratingen onn Rostock Halle (Saale) Ravensburg remen Saarbrücken Hamm Recklinghausen ortmund Wuppertal Hanau Remscheid resden Heilbronn Reutlingen uisburg Albstadt Herne Rosenheim Aschaffenburg Hildesheim Salzgitter Hannover amberg Ingolstadt Schweinfurt Karlsruhe ayreuth Jena Leipzig ergisch Gladbach Kaiserslautern Siegen ottrop Kassel Solingen randenburg (Hl.) Kempten (Allgäu) Stralsund Nürnberg remerhaven Suhl Wiesbaden hemnitz Konstanz Trier oburg Krefeld Tübingen Aachen ottbus Landshut Ulm Augsburg essau Leverkusen Villingen-Schwenn. ielefeld etmold Lüdenscheid Weimar raunschweig üren Ludwigshafen Wilhelmshaven armstadt Eisenach Lüneburg Witten Erfurt Flensburg Marburg Wolfsburg Erlangen Frankfurt (Oder) Minden Würzburg Freiburg Friedrichshafen Moers Zwickau Heidelberg Fulda Neubrandenburg Kiel Fürth Neumünster Klassifikation der Standorte ie RIWIS Standorte wurden von der AG nach funktionaler edeutung für den internationalen, nationalen, regionalen oder lokalen Immobilienmarkt in 4 Klassen unterteilt. A-Städte: Wichtigste deutsche Zentren mit nationaler und z.t. internationaler edeutung. In allen Segmenten große, funktionsfähige Märkte. -Städte: Großstädte mit nationaler und regionaler edeutung. -Städte: Wichtige deutsche Städte mit regionaler und eingeschränkt nationaler edeutung, mit wichtiger Ausstrahlung auf die umgebende Region. -Städte: Kleine, regional fokussierte Standorte mit zentraler Funktion für ihr direktes Umland; geringeres Marktvolumen und Umsatz. AG 2018 P Seite 20