Die Verwalter-Information von

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1 Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch zugleich Fachanwalt für Mietund Wohnungseigentumsrecht Krall, Kalkum & Partner GbR Rechtsanwälte zugelassen bei allen Amts- und Landgerichten Hans Krall Seniorpartner Die Verwalter-Information von Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Ulrich Kalkum zugleich Fachanwalt für Arbeitsrecht Angela Krall zugleich Fachanwältin für Familienrecht Michael Kleimt zugleich Fachanwalt für Verwaltungsrecht - auch zugelassen beim OLG Düsseldorf - Jochen Ohliger zugleich Fachanwalt für Strafrecht Ausgabe 01/2006 Rüdiger Fritsch zugleich Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Das erwartet Sie in dieser Ausgabe: Beendigung des Verwaltungsverhältnisses HansOLG Hamburg: Keine Berücksichtigung von Umständen nach Abwahlbeschluss Zwangsverwaltung von Wohnungseigentum OLG Zweibrücken: Wohnungseigentümer bleibt neben dem Zwangsverwalter Schuldner Veräußerungszustimmung durch den Verwalter OLG Düsseldorf. Schadensersatzhaftung des Verwalters für verweigerte Zustimmung Verjährung von Hausgeldforderungen BGH: Kurze Verjährungsfristen für Hausgeldforderungen KRALL, KALKUM & PARTNER GbR RECHTSANWALTSKANZLEI Büroanschrift: Postanschrift: Telefon (02 12) Sprechstunden Postbank Köln (BLZ ) Birkenweiher 13 Postfach Telefax (02 12) nach Vereinbarung Dresdner Bank Solingen (BLZ ) Solingen Solingen info@krall-kalkum.de Stadt-Sparkasse Solingen (BLZ ) Homepage: Steuer-Nr.: Finanzamt Solingen-Ost 128/5854/0244

2 - 2 - Beendigung des Verwaltungsverhältnisses HansOLG Hamburg: Keine Berücksichtigung von Umständen als Abwahlgrund, die nach der Beschlussfassung eintreten Pauschaler ersparter Eigenaufwand kann auf 20 % geschätzt werden Umstände, die nach dem Beschluss der Eigentümer über die sofortige Abwahl bzw. Kündigung des Verwalters eintreten, bleiben im Beschlussanfechtungsverfahren unberücksichtigt. Der ersparte Eigenaufwand des Verwalters, der für die Zeit zwischen Abwahl und Ablauf der ursprünglichen Vertragslaufzeit seine Vergütung begehrt, beträgt geschätzte 20% des ursprünglich vereinbarten Honorars. HansOLG Hamburg, Beschl. v Wx 22/99 Der Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage beschlossen, dass im Rahmen der Durchführung einer größeren Sanierungsmaßnahme die Mitglieder des Verwaltungsbeirats verschiedene Mitspracherechte neben dem Verwalter erhalten sollten. Der Verwalter führte die Baumaßnahme durch, ohne in jedem Fall den Beirat entsprechend zu beteiligen. Daraufhin beschloss die Eigentümerversammlung nach Abschluss der Baumaßnahme die Abwahl und Kündigung des Verwalters aus wichtigem Grund. Das Amtsgericht gab der hiergegen gerichteten Anfechtung des Verwalters statt, da das Amtsgericht zu der Auffassung gelangte, dass der Pflichtverstoß des Verwalters eine fristlose Kündigung und Abwahl nicht rechtfertigte. Daraufhin beriefen sich die Eigentümer im Beschwerdeverfahren vor dem Landgericht als weiteren Abwahlgrund darauf, dass der Verwalter die Baumaßnahme selbst nicht sach- und fachgerecht habe durchführen lassen. Umstritten ist, ob Abwahl- bzw. Kündigungsgründe nachgeschoben werden dürfen. Im vorliegenden Fall stützen sich die Wohnungseigentümer zur Rechtfertigung der Abwahl auf Gründe, die im Zeitpunkt des Beschlusses überhaupt nicht Grundlage der Abwahlentscheidung waren. Teilweise wird vertreten, dass Gründe dann nachgeschoben werden können, wenn diese vor der Abwahl tatsächlich vorlagen, infolge schuldloser Unkenntnis vom Verwalter-Fehlverhalten aber nicht Grundlage der Abwahlentscheidung waren (BGH, Beschl. v V ZB 39/01). 2

3 - 3 - Zu Recht wird hierzu die Meinung vertreten, dass ein solches Nachschieben nicht zulässig sei (OLG Köln, Beschluss vom Wx 153/02; Elzer, ZMR 2001, 418 (424) und Fritsch, ZMR 2005, 829 ff.) Das HansOLG Hamburg hat diese offene Frage nun im Sinne der hier vertretenen Meinung entschieden: Gründe, die bei der Beschlussfassung überhaupt nicht bekannt waren, sind schlichtweg nicht Grundlage der Entscheidung gewesen, weshalb eine Prüfung der Rechtmäßigkeit einer Beschlussfassung unter solchen Aspekten nicht möglich ist. Nachgeschobene Gründe ermöglichen allenfalls eine neuerliche Beschlussfassung über die Beendigung des Verwaltungsverhältnisses. Fazit: Die Entscheidung ist zu begrüßen. Könnten Wohnungseigentümer gegebenenfalls noch in II. oder III. Instanz angebliche weitere Verfehlungen des gekündigten Verwalters nachschieben, so würde nämlich der auch auf das Verwaltungsverhältnis anzuwendende Rechtsgedanke des 626 BGB durch die Hintertür ausgehebelt. Hiernach sind die Eigentümer nämlich verpflichtet, nach Bekanntwerden einer Verfehlung des Verwalters alsbald zu entscheiden, ob der Verwalter abgemahnt oder gar gekündigt werden soll. Warten die Wohnungseigentümer längere Zeit zu ohne Maßnahmen zu ergreifen, so kann ein Fehlverhalten dem Verwalter nach langer Zeit nicht mehr vorgeworfen werden. 3

4 - 4 - Zwangsverwaltung von Wohnungseigentum OLG Zweibrücken: Der Zwangsverwalter von Wohnungseigentum tritt nicht an die Stelle des Wohnungseigentümers, sondern nur neben diesen Für rückständige Hausgelder während der Dauer der Zwangsverwaltung haften daher Verwalter und Wohnungseigentümer Im Falle der Zwangsverwaltung von Wohnungseigentum tritt der Zwangsverwalter nur neben den Wohnungseigentümer mit der Folge, dass dieser neben dem Zwangsverwalter für Hausgeldansprüche haftet und nur insoweit befreit wird, wie der Zwangsverwalter Zahlungen leistet. OLG Zweibrücken, Beschl. v W 167/04 Die Wohnungseigentümer nehmen eine Sondereigentümerin wegen nicht gezahlter Hausgelder gerichtlich in Anspruch. Diese hält sich für nicht zahlungsverpflichtet, da über ihr Sondereigentum die Zwangsverwaltung angeordnet ist. Oftmals steht der Verwalter vor dem Problem, dass bei angeordneter Zwangsverwaltung gleichwohl das laufende Hausgeld nicht gezahlt wird. Dies kann u.a. daran liegen, dass keine ausreichende Deckung der Masse vorhanden ist. Bislang stand die Rechtslehre auf dem Standpunkt, dass im Falle der Zwangsverwaltung allein der Zwangsverwalter die Rechte und Pflichten aus dem Wohnungseigentum ausübe. Das OLG Zweibrücken weist zutreffend darauf hin, dass das ZVG keine ausdrückliche Bestimmung enthält, wonach der Zwangsverwalter (etwa so im Falle der Insolvenz) wirtschaftlich komplett an die Stelle des Schuldners trete. Daher sei eine gesonderte Inanspruchnahme des Eigentümers auch bei angeordneter Zwangsverwaltung auf Zahlung von Hausgeld zulässig. Fazit: Die Entscheidung ist zutreffend. Folge ist auch, dass neben dem Zwangsverwalter auch der Eigentümer zur Versammlung zu laden ist! 4

5 - 5 - Veräußerungszustimmung durch den Verwalter OLG Düsseldorf: Der Verwalter hat bei zweifelhafter Rechtslage unverzüglich die Entscheidung der Eigentümerversammlung über die Versagung oder Gewährung der Veräußerungszustimmung einzuholen Unterlässt der Verwalter dies, so haftet er dem Veräußerer auf den entstehenden Schaden Der Verwalter haftet dem Veräußerer von Wohnungseigentum im Falle vereinbarter Veräußerungszustimmung auf den entstehenden Verzögerungsschaden, wenn es der Verwalter unterlässt, bei unsicherer Rechtslage eine Entscheidung der Eigentümerversammlung herbeizuführen. OLG Düsseldorf, Beschl. v I-3 Wx 321/04 Der Verwalter war gemäß Gemeinschaftsordnung zur Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums verpflichtet. Der Veräußerer hatte sich in einem Vergleich dazu verpflichtet, seinem Rechtsnachfolger bestimmte Pflichten aufzuerlegen. Der Verwalter war der Auffassung, dass der ihm zur Erteilung der Zustimmung vorgelegte Kaufvertrag dem nicht hinreichend nachkomme und verweigerte (nach anwaltlicher Beratung!) die Zustimmung. Daraufhin verklagte der Veräußerer den Verwalter auf Ersatz des Verzögerungsschadens (Zinsverluste und Anwaltsgebühren). Viele Verwalter sind der Auffassung, ihnen vorgelegte Kaufverträge auf deren juristische Richtigkeit hin prüfen zu müssen. Dies ist falsch. Der Verwalter hat nur zu prüfen, ob in der Person des Erwerbers wichtige Gründe liegen, die eine Versagung der Veräußerungszustimmung rechtfertigen. Sonstige Gründe spielen keine Rolle. Ferner meinen viele Verwalter aufgrund der Regelung in der Gemeinschaftsordnung bzw. gemäß dem Wortlaut des 12 WEG allein für die Zustimmung zuständig zu sein. Dies ist falsch. Die oberste Kompetenz hat die Eigentümerversammlung, die den Verwalter durch Beschluss zu einem bestimmten Verhalten anweisen kann. Folgerichtig mein das OLG Düsseldorf, dass der Verwalter die Frage der Zustimmung eine gegebenenfalls einzuberufenden außerordentlichen Eigentümerversammlung hätte zur Beschlussfassung vorlegen müssen. 5

6 - 6 - Verjährung von Hausgeldforderungen BGH: Laufende Hausgeldzahlungen sind wiederkehrende Leistungen i.s.d. 197 BGB a. F. und verjährten demnach binnen 4 Jahren Der Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung laufenden Hausgelds ist auf regelmäßig wiederkehrende Leistungen i.s.d. 197 BGB a.f. gerichtet. BGH, Urt. v V ZR 350/03 Die Eigentümerversammlung beschloss am den Wirtschaftsplan Am stellte die Eigentümergemeinschaft gerichtlichen Zahlungsantrag wegen nicht gezahlter Hausgelder aus dem Jahr Nach früherer Rechtsauffassung bestand für Zahlungsverpflichtungen im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft keine spezielle gesetzliche Regelung, weshalb man nach bisheriger Rechtsmeinung von einer Verjährungsfrist von grundsätzlich 30 Jahren ausging (Regelverjährung 195 BGB a.f.). Der BGH vertritt zu Recht die Auffassung, Hausgeldzahlungen laufende Beiträge, wie etwa auch Mietzahlungen, darstellen. Infolgedessen ging der BGH in dem (hier nach altem Recht) zu entscheidenden Fall von der kurzen Verjährungsfrist des 197 BGB a.f. von 4 Jahren aus, weshalb die Ansprüche der Gemeinschaft am verjährt waren. Fazit: Bitte beachten aktuelle Rechtslage: Laufende Hausgelder verjähren nach 195, 199 Abs. I BGB n.f. binnen 3 Jahren nach dem Ende des Fälligkeitsjahres! Beispiel: Hausgelder des Jahres 2005 verjähren nach neuem Recht somit mit dem Ablauf des

7 - 7 - Impressum Hinweise: 1. Wir sind Mitglied in folgenden Anwaltskammern: Rechtsanwaltskammer Düsseldorf Freiligrathstr. 25, Düsseldorf Bundesrechtsanwaltskammer (BRAK) Littenstr. 9, Berlin 2. Unsere amtlichen Berufsbezeichnungen: Hans Krall: Rechtsanwalt Ulrich Kalkum: Rechtsanwalt, zugleich Fachanwalt für Arbeitsrecht Angela Krall: Rechtsanwältin, zugleich Fachanwältin für Familienrecht Michael Kleimt: Rechtsanwalt, zugleich Fachanwalt für Verwaltungsrecht Jochen Ohliger: Rechtsanwalt, zugleich Fachanwalt für Strafrecht Rüdiger Fritsch: Rechtsanwalt, zugl. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Dr. Svenja Kahlke: Rechtsanwältin Henrike Breidenbach: Rechtsanwältin - sämtliche Berufsbezeichnungen verliehen in der Bundesrepublik Deutschland - 3. Zulassung: Wir sind als Rechtsanwälte zugelassen beim Amtsgericht Solingen. Wir sind vertretungsberechtigt vor allen Amts- und Landgerichten. Rechtsanwalt Michael Kleimt ist auch zugelassen beim Oberlandesgericht Düsseldorf. 4. Angaben zu berufsrechtlichen Regelungen: Unsere Tätigkeit unterliegt folgenden berufsrechtlichen Bestimmungen: - Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO), - Berufsordnung für Rechtsanwälte (BORA), - Fachanwaltsordnung (FAO), - Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung (BRAGO) Altfälle-, - Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) ab dem , - Standesregelung der Rechtsanwälte in der Europäischen Gemeinschaft. Den jeweiligen Text sowie weitere Angaben können Sie unter der Homepage der Bundesrechtsanwaltskammer abrufen: 5. Umsatzsteueridentifikationsnummer: Unsere Umsatzsteueridentifikationsnummer lautet: DE