Die Verwalter-Information von

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1 Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch zugleich Fachanwalt für Mietund Krall, Kalkum & Partner GbR Rechtsanwälte zugelassen bei allen Amts- und Landgerichten Hans Krall Seniorpartner Die Verwalter-Information von Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Ulrich Kalkum zugleich Fachanwalt für Arbeitsrecht Angela Krall zugleich Fachanwältin für Familienrecht Michael Kleimt zugleich Fachanwalt für Verwaltungsrecht - auch zugelassen beim OLG Düsseldorf - Jochen Ohliger zugleich Fachanwalt für Strafrecht Ausgabe 07/2006 Rüdiger Fritsch zugleich Fachanwalt für Miet- und Das erwartet Sie in dieser Ausgabe: BGH: Geltendmachung von Abwehransprüchen durch die WEG OLG Köln: Janusköpfige Entscheidung zur Müllkostenverteilung nach Köpfen Mietrecht BGH: Abgeltungsklauseln für Schönheitsreparaturen bei starrem Fristenplan unwirksam! Mietrecht Kammergericht Berlin: Vorsicht bei Räumung inhaftierter Mieter ist angebracht KRALL, KALKUM & PARTNER GbR RECHTSANWALTSKANZLEI Büroanschrift: Postanschrift: Telefon (02 12) Sprechstunden Postbank Köln (BLZ ) Birkenweiher 13 Postfach Telefax (02 12) nach Vereinbarung Dresdner Bank Solingen (BLZ ) Solingen Solingen info@krall-kalkum.de Stadt-Sparkasse Solingen (BLZ ) Homepage: Steuer-Nr.: Finanzamt Solingen-Ost 128/5854/0244

2 - 2 - Kompetenz der rechtsfähigen WEG zur Geltendmachung von Abwehr- und Beseitigungsansprüchen Die teilrechtsfähige WEG ist weder Grundstückseigentümerin, noch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft und daher ohne ermächtigenden Beschluss nicht zur Geltendmachung von Abwehr- und Beseitigungsansprüchen aus dem Eigentum berechtigt. BGH, Beschl. v V ZB 17/06 Der Fall: Ein Wohnungseigentümer war aufgrund einer entsprechenden Klausel in der Gemeinschaftsordnung berechtigt, auf einer Sondernutzungsfläche des Daches eine Mobilfunkstation zu betreiben. Da der Sondernutzungsberechtigte dort aber einen ganzen Antennenwald installieren ließ, zog die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, vor Gericht und verlangte Unterlassung. Bei der Geltendmachung von Abwehr- und Beseitigungsansprüchen ist infolge der sog. zweiten Jahrhundertentscheidung des BGH vom zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft sehr fraglich geworden, ob und gegebenenfalls welche Ansprüche auf Beseitigung von Störungen im Verhältnis der Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehen und welche nur den Wohnungseigentümern selbst zustehen. Trifft nämlich der letztere Fall zu, so könnte die WEG ohne vorherigen Beschluss überhaupt nicht zuständig sein. Die Lösung des BGH: Der BGH nimmt, zumindest für die aus dem Eigentum folgenden Abwehr- und Beseitigungsansprüche ( 1004 BGB) zu Recht an, dass diese nur dem jeweiligen einzelnen Wohnungseigentümer zustehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Rechtsperson ist nämlich weder selbst Eigentümerin, noch ist sie Mitglied der WEG (anders entschied noch das OLG Frankfurt Beschl. v ). Sollen Abwehr- und Beseitigungsansprüche durch die Gemeinschaft (also z.b. Ansprüche auf Unterlassung zweckwidriger Nutzungen, Beseitigung baulicher Veränderungen) geltend gemacht werden, die auf dem Eigentumsrecht beruhen, ist zuvor der ermächtigende Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich. 2

3 - 3 - Janusköpfige Entscheidung zur Müllkostenverteilung nach Köpfen OLG Köln: Auch wenn Müllbeseitigungskosten als Kosten der Nutzung des Sondereigentums angesehen werden können, darf eine Verteilung der Müllabfuhrkosten nach dem Verursacherprinzip nur beschlossen werden, wenn eine gesonderte Erfassung des anfallenden Mülls praktiziert wird. OLG Köln, Beschl. v Wx 223/05 Der Fall: Die Eigentümerversammlung beschloss, aufgrund der als ungerecht empfundenen Verteilung der Müllabfuhrkosten nach Miteigentumsanteilen diese nach Köpfen der Bewohner der jeweiligen Wohnungen abzurechnen. Im Gefolge der sog. Kaltwasserentscheidung des BGH zur Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zur verbrauchsabhängigen Erfassung und Abrechnung der im Sondereigentum anfallenden Kaltwasser- und Entwässerungskosten (BGH, Beschl. v V ZB 21/03) ist umstritten, ob die Kosten der Müllbeseitigung ebenfalls durch Mehrheitsbeschluss abweichend von 16 Abs. 2 WEG abgerechnet werden dürfen. Die Lösung des OLG Köln: Einerseits ist die Entscheidung des OLG Köln für alle Beiräte und Wohnungseigentümer erfreulich, da sie aussagt, dass die Müllkosten sehr wohl zur Nutzung des Sondereigentums zu rechnen sind, also nach der neueren Rechtsprechung des BGH verbrauchsorientiert abweichend von den Miteigentumsanteilen abgerechnet werden können. Allerdings führt das OLG weiter aus, dass Voraussetzung hierfür aber auch eine verbrauchsabhängige Erfassung des vom jeweiligen Sondereigentum produzierten Mülls erforderlich ist. Dies dürfte aber in den wenigsten WE-Anlagen derzeit der Fall sein. Gerade in größeren WE-Anlagen sollte der Verwalter mit dem Beirat prüfen, ob nicht die Einführung eines Verfahrens zur Erfassung des individuellen Müllvolumens möglich und finanziell lohnend ist, da es heute schon mehrere Anbieter solcher Systeme gibt. In diesen Fällen könnte dann eine verursachungsorientierte Abrechnung beschlossen werden können. 3

4 - 4 - Mietrecht Abgeltungsklauseln bei starrem Fristenplan sind unwirksam BGH: Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Vereinbarung über die die Übernahme der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen selbst unwirksam ist. BGH, Urt. v VIII ZR 178/05 Nach der neuen Rechtsprechung des BGH ist es nicht zulässig, dem Mieter unabhängig vom Zustand der Wohnung und dem Beginn des Mietverhältnisses formularmietvertraglich eine zeitlich starre Renovierungspflicht (früher übliche Klausel: Bad und Küche alle 3 Jahre; Wohnräume alle 5 Jahre; Nebenräume alle 7 Jahre) aufzuerlegen. Problematisch war in diesem aber, ob eine an eine starre Renovierungsklausel anknüpfende Quotenklausel, die für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses vor dem jeweiligen Ablauf der vereinbarten Fristen eine zeitanteilige Geldzahlung des Mieters vorsah, wirksam sein konnte. Der BGH hat dies überraschend im Jahre 2004 positiv entschieden, weshalb nach der bisherigen Rechtsauffassung der Mieter trotz unwirksamer Renovierungsklausel für das laufende Mietverhältnis zur Erfüllung der Schlussrenovierungs-Quotenklausel verpflichtet sein konnte! Die Entscheidung des BGH: Nicht ganz unerwartet hat der BGH seine Rechtsprechung zur Quotenabgeltungsklausel aufgegeben und ganz im Sinne seiner neuen Rechtsprechung zur Unwirksamkeit starrer Renovierungsfristen entschieden, dass eine unwirksame Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter quasi automatisch auch zur Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel im Mietvertrag führt. Die Starrheit der Fristenbestimmung kann nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH bereits dann durchbrochen werden, wenn eine weiche und verklausulierte Formulierung dem Mieter eine wenn auch fernliegende Möglichkeit zum Abweichen vom Fristenplan einräumt. Für den Vermieter hat die Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen aber zur Folge, dass er sich durchaus berechtigten Ansprüchen des Mieters auf vermieterseitige Durchführung der Schönheitsreparaturen ausgesetzt sehen kann. Im Gegenzug steht dem Vermieter jedoch aufgrund der Verkehrssitte der Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung um einen Zuschlag i.h.v. 0,70 EUR/qm gem. 28 Abs. IV II. BV zu. 4

5 - 5 - Mietrecht Vorsicht bei der Räumung inhaftierter Mieter ist angebracht Kammergericht Berlin: Befindet sich der Mieter in Strafhaft, kann ihm ein Räumungsurteil nicht wirksam unter seiner Wohnanschrift zugestellt werden. KG Berlin, Urt. v U 121/04 Der Fall: Da der Mieter die Miete für mehr als zwei Monate nicht zahlte, verklagte ihn der Vermieter auf Räumung und erstritt, da der Mieter sich bei Gericht nicht meldete, ein sog. Versäumnisurteil. Daraufhin veranlasste der Mieter die Zwangsräumung der Wohnung. Kurz darauf legte der Mieter beim Landgericht Berufung mit der Begründung ein, dass ihn weder die Kündigung, noch das Versäumnisurteil ordnungsgemäß zugegangen seien, da er sich während der letzten vier Monate in Haft befunden habe. Grundsätzlich kann es dem klagenden Vermieter egal sein, ob sich sein Mieter gerade in der Mietwohnung aufhält oder nicht. Wer seine Wohnung längere Zeit nicht nutzt (z.b. für eine Urlaubsreise, berufliche Abwesenheit oder infolge Krankheit) muss gleichwohl die Miete zahlen und dafür sorgen, dass ihn seine Post auch erreicht. Problematisch ist allerdings, dass der BGH im Falle einer Inhaftierung des Mieters davon ausgeht, dass die an den Mieter vermieteten Räume ihre Wohnungseigenschaft im Sinne der zivilprozessualen Zustellungsvorschriften verliert. Die Lösung des KG Berlin: Das Kammergericht nimmt eine ganz pragmatische Haltung ein: zwar war das Gericht der Auffassung, dass die Zustellung des Urteils nicht wirksam war, aufgrund der zwischenzeitlich erfolgten Räumung der Wohnung und wegen der nach wie vor gegebenen Mietrückstände sah das Gericht aber keine Veranlassung das Räumungsurteil aufzuheben. Reagiert der Mieter weder auf eine wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene Kündigung, noch auf eine eingereichte Räumungsklage, sollte sich der Vermieter vergewissern, ob der Mieter nicht eventuell einen staatlich verordneten Zwangsaufenthalt in einer Haftanstalt genießt. Hier kann ein Rechtsanwalt die nötigen Erkundigungen einziehen und die nötigen Zustellungen dann bei der betreffenden Justizvollzugsanstalt bewirken. 5

6 - 6 - Impressum Hinweise: 1. Wir sind Mitglied in folgenden Anwaltskammern: Rechtsanwaltskammer Düsseldorf, Freiligrathstr. 25, Düsseldorf Bundesrechtsanwaltskammer (BRAK), Littenstr. 9, Berlin 2. Unsere amtlichen Berufsbezeichnungen: Hans Krall: Rechtsanwalt Ulrich Kalkum: Rechtsanwalt, zugleich Fachanwalt für Arbeitsrecht Angela Krall: Rechtsanwältin, zugleich Fachanwältin für Familienrecht Michael Kleimt: Rechtsanwalt, zugleich Fachanwalt für Verwaltungsrecht Jochen Ohliger: Rechtsanwalt, zugleich Fachanwalt für Strafrecht Rüdiger Fritsch: Rechtsanwalt, zugl. Fachanwalt für Miet- und Dr. Svenja Kahlke: Rechtsanwältin Henrike Breidenbach: Rechtsanwältin - sämtliche Berufsbezeichnungen verliehen in der Bundesrepublik Deutschland - 3. Zulassung: Wir sind als Rechtsanwälte zugelassen beim Amtsgericht Solingen. Wir sind vertretungsberechtigt vor allen Amts- und Landgerichten. Rechtsanwalt Michael Kleimt ist auch zugelassen beim Oberlandesgericht Düsseldorf. 4. Angaben zu berufsrechtlichen Regelungen: Unsere Tätigkeit unterliegt folgenden berufsrechtlichen Bestimmungen: - Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO), - Berufsordnung für Rechtsanwälte (BORA), - Fachanwaltsordnung (FAO), - Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung (BRAGO) Altfälle-, - Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) ab dem , - Standesregelung der Rechtsanwälte in der Europäischen Gemeinschaft. Den jeweiligen Text sowie weitere Angaben können Sie unter der Homepage der Bundesrechtsanwaltskammer abrufen: 5. Umsatzsteueridentifikationsnummer: Unsere Umsatzsteueridentifikationsnummer lautet: DE