vom hat das Landgericht Leipzig Zivilkammer - durch Vorsitzende Richterin am Landgericht Voos als Einzelrichterin beschlossen:

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1 Landgericht Leipzig 12 T 2400/04 LG Leipzig 456 K 1476/01 AG Leipzig BESCHLUSS vom In der Zwangsversteigerungssache betr.d. Grundbesitz, eing. i.gb des AG Leipzig von Leipzig, Bl., BVNr. 1,, 48/1.000 Miteigent. a.d.gdst. Flst., 860 qm, verb.m.d. Sondereig. a.d.wohnung n. Keller, i. Aufteilungspl. m. Nr. 27 bez. Beteiligte: 1) - Beschwerdeführer und Schuldner - 2) - Gläubigerin - 3) - Sachverständiger - hat das Landgericht Leipzig Zivilkammer - durch Vorsitzende Richterin am Landgericht Voos als Einzelrichterin beschlossen: 1. Auf die sofortige Beschwerde des Schuldners wird der Beschluss des Amtsgerichts Leipzig - Vollstreckungsgericht - vom (Az: 456 K

2 1476/04) aufgehoben und das Verfahren zur erneuten Sachentscheidung zurückverwiesen. 2. Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei. Gründe: I. Mit Beschluss vom (Blatt 14 d.a.) ordnete das Amtsgericht Leipzig - Vollstreckungsgericht - die Zwangsversteigerung des im Rubrum näher bezeichneten Grundstücks an. Mit Beschluss vom (Blatt 173 d.a.) beauftragte das Vollstreckungsgericht Herrn...mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens. In seinem unter dem erarbeiteten Gutachten schätzte der Sachverständige den Verkehrswert des Miteigentumanteils am Grundstück - verbunden mit dem Sondereigentum an der im ATP mit Nr. 27 bezeichneten Wohnung - per Stichtag auf ,00 EUR. Nach Anhörung der Beteiligten setzte das Vollstreckungsgericht mit dem streitgegenständlichen Beschluss vom (Blatt 339 d.a.) den Verkehrswert auf ,00 EUR fest. Gegen den dem Beschwerdeführer am zugestellten Beschluss legte dieser mit beim Amtsgericht Leipzig am eingegangenen Schreiben vom sofortige Beschwerde ein, die umfangreich begründet wurde. Wegen der Einzelheiten wird auf die Beschwerdebegründung Bezug genommen. Das Amtsgericht Leipzig hat der sofortigen Beschwerde mit Verfügung vom nicht abgeholfen und diese dem Landgericht zur Entscheidung vorgelegt. Auf Veranlassung des Landgerichts Leipzig nahm der Sachverständige mit Schreiben vom zu der Beschwerdebegründung Stellung. II.

3 Die sofortige Beschwerde ist gemäß 11 Abs. 1 RpflG, 74 a Abs. 5 Satz 3 ZVG statthaft und im Übrigen gemäß 567 ff. ZPO zulässig. Auch in der Sache hat sie insoweit Erfolg, als der Beschluss des Amtsgerichts Leipzig - Vollstreckungsgericht - vom aufzuheben und das Verfahren zur erneuten Entscheidung zurückzuverweisen war. Gemäß 74 a Abs. 5 Satz 1 ZVG wird der Grundstückswert (Verkehrswert) vom Vollstreckungsgericht, nötigenfalls nach Anhörung des Sachverständigen festgesetzt. Bei der Festsetzung des Verkehrswertes hinsichtlich des Grundstücks entscheidet das Gericht nach freier Überzeugung (Zeller/Stöber, ZVG, 15. Auflage, 74 a Anm. 7.5). Der Verkehrswert (auch gemeine Wert) wird nach der Bestimmung des 194 BauGB "durch den Preis bestimmt, der im Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre". Bei der Ermittlung von Grundstückswerten nach dem BauGB wird nach den Vorschriften der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Verkehrswertermittlungsverordnung - WertV -) verfahren. Ergänzende Hinweise für Wertermittlungen nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen und Verfahren geben die Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinie). Exakt läßt sich der Verkehrswert für das Grundstück in der Regel nicht ermitteln (Zeller/Stöber, a.a.o., unter Hinweis auf BGH DNotZ 1963, 492). Wichtig ist, dass das der Verkehrswertfestsetzung zugrunde liegende Gutachten von richtig bewerteten Grundlagen ausgeht, sachkundig und frei von Widersprüchen ist und keine Verstöße gegen allgemein gültige Regeln erkennen läßt. Zu berücksichtigen sind Lage, Bodenbeschaffenheit, Verkehrslage, Anschluss an Gas, Wasser, Strom, Fernwärme, Kanalisation, ferner Bebauung, Ertrag,

4 Bauhindernisse, mögliche Verwertung. Für alle diese tatsächlichen Feststellungen gelten die Grundsätze des freien Beweises (Zeller/Stöber, a.a.o.). Mit Beschluss vom wurde der Sachverständige beauftragt, den Verkehrswert der im Aufteilungsplan mit Nr. 27 bezeichneten Wohnung zu ermitteln. Besichtigt wurde vom Sachverständigen beim Ortstermin die grundrißgleiche darunter liegende Wohnung Nr. 25. Die Wohnung Nr. 27 war nach Ausführungen des Sachverständigen in seinem Gutachten zum Wertermittlungsstichtag vermietet und die Besichtigung wurde durch den Eigentümer nicht ermöglicht. Der Gerichtsgutachter ist an den Auftrag gebunden und hat ihn erschöpfend zu behandeln. Er darf ihn keinesfalls überschreiten. Zum Ortstermin ist die Anwesenheit den Verfahrensbeteiligten deshalb zu gestatten, damit sie Gelegenheit haben, den Sachverständigen in die Örtlichkeit einzuweisen, ihn bei seinen Feststellungen zu begleiten und ihn auf Umstände, die ihnen bedeutsam erscheinen, aufmerksam zu machen (Praxishandbuch "Sachverständigenrecht", 2. Auflage, 14 Rn 66). Sollen beim Augenschein Wohnräume betreten werden, ist das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung zu beachten. Wird ein Dritter - hier ein Mieter - durch die Besichtigung beeinträchtigt, so ist unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit und Verhältnismäßigkeit der schonendste Eingriff zu wählen. Vorliegend wurde Ortstermin auf den / bestimmt und der Schuldner hierzu geladen. Die Ladung erfolgte jedoch mit einfachem Brief und nicht mit Einschreiben, so dass ein Zustellungsnachweis nicht vorliegt. Eine bestimmte Benachrichtigungsform ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Da dem Sachverständigen das amtliche Zustellungsverfahren nicht zugänglich ist, muß er in solchen Fällen die Nachricht als Einschreiben gegen Rückschein oder - wesentlich billiger - mit vorbereitetem Empfangsbekenntnis und der Bitte um sofortige Unterzeichnung und Rücksendung verschicken. Bleibt dies aus, kann immer noch der sicherere Wege des Einschreibens gewählt werden (Praxishandbuch "Sachverständigenrecht", a.a.o., 14 Rn 64). Da der

5 Schuldner die Ladung zum Termin nicht erhalten hat, kann nicht unterstellt werden, dass er oder der Mieter die Besichtigung der Wohnung Nr. 27 endgültig verweigert. Zwar ergibt sich daraus, dass beim Ortstermin im gerichtlichen Verfahren den Anwesenheitsberechtigten nur Gelegenheit zur Teilnahme zu geben ist, das Recht des Sachverständigen, dass er den Ortstermin nach ordnungsgemäßer Benachrichtigung auch durchführen darf, wenn nur eine der Parteien oder überhaupt niemand erscheint. Auch ist niemand verpflichtet, Räumlichkeiten, über die er das Hausrecht ausübt, zum Augenschein zur Verfügung zu stellen und anderen das Betreten zu gestatten. Da vorliegend jedoch nicht nachgewiesen werden kann, dass der Schuldner die Ladung zum Ortstermin erhalten hat, kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Besichtigung der Wohnungseinheit Nr. 27 endgültig verweigert wird. Nur in dem Fall, dass eine Besichtigung der streitgegenständlichen Wohnung ausgeschlossen ist, erscheint eine Besichtigung und Begutachtung der Wohnungseinheit Nr. 25, aus der Rückschlüsse auf den Wert der Wohnung Nr. 27 getroffen werden können, gerechtfertigt. Da vorliegend nicht nachgewiesen ist, dass der Schuldner die Ladung erhalten und die Besichtigung der Wohnungseinheit Nr. 27 endgültig verweigert hat, bedarf das Gutachten insofern der Ergänzung, dass zunächst versucht werden muß, einen Ortstermin in der Wohnungseinheit Nr. 27 durchzuführen und auf der Basis der Besichtigung dieser Wohnungseinheit das Gutachten zu erstellen. Nur wenn dies endgültig verweigert wird, kann auf die Begutachtung der Wohnung Nr. 25 mit Rückschlüssen auf die Wohnung Nr. 27 zurückgegriffen werden. Insofern bedarf es eines erneuten Ortstermins, zu dem die Ladung des Schuldners nachweisbar vorzunehmen ist. Mangels Vorliegen eines erschöpfenden Gutachtens ist der Beschluss des Amtsgerichts Leipzig aufzuheben und das Verfahren zurückzuverweisen. Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei.

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