RentalCal - Ansätze zur Verbesserung der Marktanreize im Mietwohnungsmarkt

Transkript

1 RentalCal: Mieterstrom als zusätzlicher Investitionsanreiz Iris Behr, Andreas Enseling, Martin Vaché, Institut Wohnen und Umwelt (IWU), Rheinstr. 65, Darmstadt, Kontakt: Tel.: , Hintergrund Die meisten Mehrfamilienhäuser in Europa sind Mietwohnungen und ein Großteil davon muss in den nächsten Jahren energetisch modernisiert werden. Viele Vermieter scheuen jedoch die langfristige, kostenintensive Investition, von der in erster Linie die Mieter profitieren. Wann sich in den verschiedenen europäischen Ländern welche Modernisierungstiefe für Eigentümer rechnet und warum viele energetische Modernisierungen unterlassen werden, die unter objektiven Gesichtspunkten eigentlich wirtschaftlich durchzuführen sind, lässt sich bislang schwer ermitteln, denn ein standardisiertes Modell zur Prüfung der Wirtschaftlichkeit existiert für Mietwohnungen nicht. Gleichzeitig wissen wir aus Szenarioanalysen für Deutschland, dass die laufenden Investitionen in die Energieeffizienz nicht ausreichen, um die gesetzten Klimaschutzziele zu erreichen. Zur Erinnerung: bis zum Jahr 2050 soll der ganze Wohnungsbestand nahezu klimaneutral ausgestattet sein. Dafür müsste der Primärenergiebedarf um 80 % reduziert (bezogen auf die Werte von 2008), der Heizwärmebedarf im Bestand bis 2020 um 20 % gesenkt und die Modernisierungsrate verdoppelt werden. Oftmals sind es komplexe Problemlagen aus unflexiblen rechtlichen Regelungen, mangelnden Kenntnissen über die möglichen Vorteile und Finanzierungsproblemen, die mögliche Marktanreize für energetische Modernisierungen reduzieren. Häufig wird auch das Vermieter- Mieter- Dilemma ( split incentives ) als wesentliches Investitionshindernis im Mietwohnungsmarkt angeführt. Das Vermieter-Mieter-Dilemma besteht vereinfacht ausgedrückt darin, dass der Vermieter die Energieeffizienzinvestition finanziert und der Mieter von den verminderten Heizkosten, von einem erhöhten Komfort, besserem Schallschutz oder ähnlichen Verbesserungen profitiert. Das Dilemma besteht solange, wie der Investor seine Investition nicht in angemessener Zeit durch eine erhöhte Miete oder einen erhöhten Verkaufspreis refinanzieren kann. RentalCal - Ansätze zur Verbesserung der Marktanreize im Mietwohnungsmarkt RentalCal 1 ist ein europäisches Gemeinschaftsprojekt von elf Partnerorganisationen aus den acht Ländern Spanien, Frankreich, den Niederlanden, Großbritannien, Dänemark, Deutschland, Tschechien und Polen. Universitäten, praxisnahe Forschungsinstitute und forschungsnahe Praktiker aus den Disziplinen der Immobilienökonomie, der Bautechnik, dem Wohnungswesen und der Energieeffizienzforschung haben sich hier zusammengefunden, um Marktanreize für energetische Moderni- 1 Calculation of Energetic Retrofitting Investments. Ein Projekt aus dem Programm Horizon 2020, gefördert von EASME im Zeitraum 3/2015-2/

2 sierungen im Mietwohnungsbestand durch Schaffung von mehr Transparenz hinsichtlich der Rahmenbedingungen zu verbessern. 2 Das Projekt hat dazu sich ausführlich mit den technischen, rechtlichen, institutionellen und finanziellen Rahmenbedingungen von Energieeffizienzinvestitionen beschäftigt und die Ergebnisse in umfangreichen Übersichts- und Analyseberichten veröffentlicht. 3 Auf dieser Grundlage wird ein Online-Tool zur Rentabilitätsberechnung entwickelt, das die Investoren, vom Privatvermieter über institutionelle Anbieter bis hin zu genossenschaftlichen Vermietern bei der Investitionsentscheidung unterstützt. Transparenz und Verlässlichkeit sollen Anreize zur energetischen Modernisierung verbessern helfen. Der europäische Ansatz von RentalCal legt Marktbarrieren offen und zeigt länderübergreifende Best- Practice-Ansätze und innovative Lösungsmöglichkeiten zur Verbesserung des Investitionsklimas im vermieteten Gebäudebestand Europas. Der folgende Beitrag beschäftigt sich mit dem jungen Phänomen des Mieterstroms, einem Mechanismus der lokalen Energieerzeugung und des lokalen Energieverbrauches. Dieses Instrument wird in mehreren europäischen Ländern als Beitrag zur Energiewende verstanden: so in Österreich, Frankreich, Tschechien, Polen, Dänemark und Spanien. Was ist Mieterstrom? Erfunden wurde der Mieterstrom von kleinen Energiegenossenschaften. Bei ihrem Engagement für die lokale Energiewende mit dem Aufkommen der Sharing Economy haben zunächst Energiegenossenschaften und in der Zwischenzeit auch klassische Vermieter zusammen mit den Energiedienstleistern den lokal erzeugten und lokal verbrauchten grünen Strom bzw. den hocheffizient erzeugten Strom und die Wärme aus Blockheizkraftwerken entdeckt. Der Begriff Mieterstrom ist bislang allerdings in keinem Regelwerk definiert, das sich mit Stromerzeugung und -vertrieb befasst. Wesentliche Elemente des Mieterstroms sind nach der Definition des IWU 4 : Dezentrale Erzeugung von Strom, die entweder regenerativ oder mit hoher Effizienz in Kraft- Wärme-Kopplung erfolgt. Die Energieerzeugungsanlage befindet sich in einem Gebäude oder auf dem Gelände der Belieferung. Zwischen der Energieerzeugungsanlage und den Kunden besteht ein räumlicher Zusammenhang. Der Strom wird ohne die Nutzung der Netze der allgemeinen Versorgung über eine Kundenanlage an die Endverbraucher (Mieter) geliefert. Das Herzstück des Mieterstroms ist die Erzeugung von Strom in der Liegenschaft durch den Vermieter oder einem Kooperationspartner und die anschließende Nutzung durch die Mieter. Im Gebäude 2 Siehe 3 Siehe 4 Vgl. Behr, Großklos (2017): Praxishandbuch Mieterstrom, S. 4 2

3 genutzter Strom kann entweder in das Netz der allgemeinen Versorgung eingespeist werden oder für weitere Zwecke im Quartier, wie zum Beispiel die Elektromobilität, genutzt werden. Wer interessiert sich für Mieterstrom und was hat das mit dem Vermieter- Mieter Dilemma zu tun? Paradoxerweise interessierten sich zunächst die Vermieter für Investitionen in Mieterstrom. Hierfür gibt es verschiedene Gründe: In die Jahre gekommene Mietshäuser müssen (energetisch) modernisiert werden: Heizungsanlagen (Öl oder Gas) oder Stromheizungen (in Deutschland gibt es noch immer 1,4 Mio. Stromheizungen, von denen im Durchschnitt kw pro Jahr Strom verbraucht werden) stehen zur Erneuerung an. Der Austausch von Energiefressern durch regenerative Energieträger oder hocheffiziente Strom- Heizungsanlagen bringt außerdem Pluspunkte in der Gesamtenergiebilanz durch die Anrechnung der BHKW oder PV-Energie. Ein weiterer Anreiz für die Vermieter selber Strom zu produzieren liegt in der sinkenden EEG- Einspeisevergütung. Mit den Erlösen aus der Einspeisevergütung für PV-Strom kann die Wohnungswirtschaft immer weniger verdienen. Der Verkauf des PV-Stromes oder des im BHKW hocheffizient erzeugten Stromes an die eigenen Mieter wird -trotz hoher Innovationskosten- als wichtiger Bestandteil nachhaltiger Strom(und Wärmeversorgung) gesehen. Die Liberalisierung der Strommärkte und die Freiheit der Kunden den Stromanbieter (häufig) wechseln zu können stärkt deren Position der Kunden. Es führt dazu, dass eine Mieterstrom-Investition sehr genau zu kalkulieren ist. Praxisbeispiele zeigen, dass für beide Seiten wirtschaftlicher Nutzen darstellbar ist. 5 Mit einem gut gemachten Mieterstrommodell lässt sich das Vermieter- Mieter- Dilemma überwinden: Ein solches Modell verzichtet auf die Einspeisevergütung, produziert PV-Strom oder BHKW- Strom, nimmt Förderprogramme in Anspruch und bietet Strompreise an, die etwas unter dem günstigsten Haushaltsstromtarif des örtlichen Grundversorgers liegen. Umweltbewusste Mieter (und Vermieter) freuen sich darüber hinaus, die allgemeinen Netzte zu entlasten, ihren eigenen sauberen Strom zu verbrauchen, um auf Dauer mit stabilen Strompreisen rechnen zu können. Wo kann der Mieterstrom wirken? Die Reichweite des Mieterstroms ist naturgemäß begrenzt: Ohne die oben erwähnte Nutzung des öffentlichen Versorgungsnetzes bleibt der Wirkungskreis auf das Gebäude und das Quartier gerichtet. Allerdings gibt es Potentiale für die Verkehrswende: Überschüssiger lokal erzeugter Strom kann außerdem für die Elektro-Nahmobilität verwendet werden. Innovative Vermieter bieten seit einiger Zeit Elektrofahrzeuge als Serviceleistung an: so etwa die bauverein AG in Darmstadt oder die ABG in Frankfurt. Bei beiden Wohnungsunternehmen gibt es zum Mietvertrag Elektroautos. Ein gewisses 5 Vgl. Behr, Großklos (2017): Praxishandbuch Mieterstrom, S. 125 ff. 3

4 Kontingent der Nutzung ist im Mietpreis enthalten. Das Elektroauto oder das Elektrolastenrad steht an der Stromtankstelle vor der Wohnungstür und kann mit dem Mieterstrom betankt werden. Finanzielle Anreizprograme für die Verbesserung der Energieeffizienz: das Mieterstromgesetz 2017 Hier soll nun das jüngste Anreizprogramm das Mieterstromgesetz beschreiben werden. Nach vielen Rufen aus der Praxis der Wohnungswirtschaft und auch der Energieversorger hat die Bundesregierung im Juni 2017 das Mieterstromgesetz verabschiedet. Damit ist ein erster Schritt gemacht. Je nach Größe der Anlage erhalten neue Mieterstrommodelle einen Zuschuss von 2,8 3,8 Cent/kWh. Allerdings müssen solche solaren Mieterstrommodelle weiterhin die volle EEG-Umlage in Höhe von 6,88 Cent/kWh bezahlen. Zunächst ist die neue Regelung auf 500 Megawatt pro Jahr begrenzt. Damit behält es die Bundesregierung in der Hand, die jährlich förderfähige Menge an Mieterstrom zu definieren und ebenso den Kreis der EEG-Umlagezahler. Bislang besteht bei der Bundesregierung die Sorge, dass bei großer Akzeptanz des Mieterstroms sich zu viele aus der EEG-Systematik verabschieden und ein kleiner werdender Kreis die Lasten der EEG-Umlage tragen müsse. Einige Bundesländer bislang Hessen, Thüringen und Nordrhein Westfalen haben die Bedeutung der lokalen Stromerzeugung mit lokalem Stromverbrauch erkannt und eigene Landesförderprogramme aufgelegt: in ähnlicher Weise fördern sie Akteure der Wohnungswirtschaft und der Energiedienstleister die dem Konzept Mieterstrom eine breite Praxisanwendung verschaffen wollen. Was fehlt noch, um die lokale Stromerzeugung zum Erfolgsmodell für Vermieter und Mieter werden zu lassen? Die Vielfalt und häufig fehlende Abstimmung der Regelwerke sind ein großes Hemmnis für eine zügige Umsetzung von Energieeffizienz Investitionen. Auch bei dem jungen Gesetz Mieterstrom kann diese Beobachtung wiederholt werden. Vermieter die sich dem Thema Mieterstrom widmen müssen umfangreiche Kenntnisse über das Energierechtliche, steuerrechtliche und mietrechtliche Regelwerk besitzen. Der höchste Aufwand bei der Umsetzung des Mieterstrom wird in der Durchdringung und Beachtung der vielfältigen, nicht abgestimmten Regeln gesehen. So müssen Vermieter, die Mieterstromanlagen installieren, dabei sehr aufpassen nicht gewerbe- und körperschaftssteuerpflichtig zu werden. Auch ist die Begrifflichkeit des Mieterstroms in verschiedenen Gesetzen unterschiedlich oder gar nicht geregelt. Unklar ist das Verhältnis des Miterstromgesetzes zum allgemeinen Mietrecht. Auch im Mietrecht fehlen entsprechende Bestimmungen. Hier ist noch einiges von dem nationalen Gesetzgeber zu tun, um Mieterstrom in eine breite Anwendung zu bringen. Fazit Im Kontext von RentalCal und dem Problem der split incentives ist der Mieterstrom ein weiteres Beispiel für eine wirtschaftliche, den Vermietern und Mietern nutzende Energieeffizienzinvestition. Der beiderseitige Nutzen zeichnet sich bereits ab: In Kooperation mit innovativen Energiedienstleis- 4

5 tern können die Investitionskosten gestreckt werden und über Contracting-Modelle für die Nutzer eine moderate Belastung herbeiführen. Der Vermieter verbessert nicht nur sein Gebäude sondern leistet gleichzeitig einen Beitrag zur lokalen Energiewende. 5