WOHNINVESTMENTS IN BADEN-WÜRT- TEMBERG
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- Günther Fürst
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1 WOHNINVESTMENTS IN BADEN-WÜRT- TEMBERG 2017
2 INHALT
3 1. WOHNINVESTMENTS IN BADEN- WÜRTTEMBERG Seite 2
4 2. DRLK RISIKO-RENDITE-RANKING AUSGANGSSITUATION UND UNTERSUCHUNGSDESIGN Seite 3
5 Seite 4
6 2.2. METHODIK ZUR ERMITTLUNG DES RISIKOSCORES Seite 5
7 Aktuelle Bev.entw * 3. VERGLEICH DER 12 STÄDTE 3.1. BEVÖLKERUNG 6,0 % LB PF HN S 4,0 % MA UL HD KA KN FR RT TÜ 2,0 % Langfristige Bev.entw ,0 % 0,0 % 2,0 % 4,0 % 6,0 % Quelle: Destatis Seite 6
8 Freiburg (Lkr.) (Lkr.) (Lkr.) (Lkr.) 20,0 % 16,0 % 12,0 % 8,0 % 4,0 % 0,0 % Seite 7
9 Saldo Geburten & Sterbefälle je Einw. (Ø 14 & 15) 4,0 TÜ starkes Wachstum durch nat. Bevölkerungsentw. & deutlich positiven Wanderungssaldo FR 2,0 HD S LB RT KA 0,0 PF 0,0 5,0 10,0 15,0 MA 20,0 UL Saldo Zu- & Wegzüge* pro Einw. (Ø 2014 & 2015) KN starkes Wachstum durch Zuwanderung, aber Rückgänge durch negativen Geburtensaldo HN -2,0 Quelle: Destatis *inklusive Effekte aus Flüchtlingsbewegungen Seite 8
10 Entwicklung BIP ( ) Freiburg (Lkr.) (Lkr.) (Lkr.) (Lkr.) 20,0 % 16,0 % 12,0 % 8,0 % 4,0 % 0,0 % 3.2. SOZIOÖKONOMIE 40,0 % TÜ PF HD LB KN RT 30,0 % FR Ø** BIP / Einwohner KA UL S ,0 % HN MA 10,0 % Quelle: Destatis, eigene Darstellung *tlw. auf Kreisebene **Ø 12 Städte 0,0 % Seite 9
11 Arbeitslosenquote* 2015 PF FR 6,0 % HN MA überdurchschnittliche Beschäftigtendichte, aber dennoch überdurchschnittliche Arbeitslosenquote S KA soz.vers.pfl. Beschäftigte (Arbeitsort) 2015 pro 100 Einwohner Ø** 30,00 40,00 50,00 HD 60,00 70,00 80,00 UL KN RT 4,0 % hohe Beschäftigtendichte und geringe Arbeitslosenquote TÜ LB Quelle: Destatis *tlw. auf Kreisebene **Ø12 Städte 2,0 % Seite 10
12 Freiburg i. Br. Pendlersalden der 12 Städte (2014*) 40,0 20,0 0,0 *aktuellere Zahlen liegen noch nicht flächendeckend vor; daher ist nur eine Angabe für das Jahr 2014 möglich. Seite 11
13 Freiburg 3.3. WOHNUNGSMARKT 4,0 % marktaktive Leerstandsquote 2014 marktaktive Leerstandsquote 2015 Quelle: CBRE/empirica Leerstandsindex 0,0 % Seite 12
14 Ø Wohnungsbedarf / Jahr / 100 Einwohner 0,6 FR S KN 0,4 KA HD RT PF TÜ MA UL HN LB 0,2 DRLK Prognose Haushalte ,0 0,0 % Quelle: Dr. Lübke & Kelber 4,0 % 8,0 % 12,0 % 3.4. MIET- UND KAUFPREISE Seite 13
15 Freiburg Freiburg 3.5. MIETPREIS- UND FINANZIERUNGSBELASTUNGSQUOTEN Seite 14
16 Freiburg 9,00 8,00 7,00 Quelle: Destatis, empirica, eigene Darstellung * Ø Kaufpreis zzgl. Grundsteuer und Erwerbsnebenkosten 6,00 5,00 4,00 Ø 12 Städte: 5,7 3,00 2,00 1,00 0,00 50% 40% Quelle: Destatis, empirica, eigene Darstellung * 100% Fremdfinanzierung, 3,4% Annuität, Kaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosten, Jahresbelastung inkl. Instandhaltung, Bewirtschaftungskosten & WEG Verwaltung 30% Ø 12 Städte: 29,1% 20% 10% 0% Freiburg Seite 15
17 Freiburg 40% Quelle: Destatis, empirica, eigene Darstellung 30% Ø 12 Städte: 28,6% 20% 10% 0% Freiburg 4% Quelle: Destatis, empirica, eigene Darstellung 2% 0% -2% -4% Seite 16
18 Freiburg 14,00 12,00 Quelle: Destatis, empirica, eigene Darstellung * Ø Kaufpreis zzgl. Grundsteuer und Erwerbsnebenkosten 10,00 8,00 6,00 Ø 12 Städte: 8,5 4,00 2,00 0,00 60% 50% Quelle: Destatis, empirica, eigene Darstellung * 100% Fremdfinanzierung, 3,4% Annuität, Kaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosten, Jahresbelastung inkl. Instandhaltung, Bewirtschaftungskosten & WEG Verwaltung 40% 30% Ø 12 Städte: 38,9% 20% 10% 0% Freiburg Seite 17
19 Freiburg 50% Quelle: Destatis, empirica, eigene Darstellung 40% 30% Ø 12 Städte: 33,1% 20% 10% 0% Freiburg 5% Quelle: Destatis, empirica, eigene Darstellung 0% -5% -10% -15% 3.6. NACHFRAGE Seite 18
20 Freiburg Freiburg Quelle: Immobilienscout24, Dr. Lübke & Kelber Quelle: Immobilienscout24, Dr. Lübke & Kelber Seite 19
21 Freiburg Freiburg Seite 20
22 4. RISIKORANKING Seite 21
23 4.1. ERMITTLUNG STANDORT-RISIKOZUSCHLÄGE Seite 22
24 0,3 Quelle: Dr. Lübke & Kelber Freiburg 0,5 0,6 0,6 0,6 0,7 0,7 0,8 0,8 0,9 1,0 1,0 0,0 1,0 2, NETTOANFANGSRENDITEN* DER 12 STÄDTE Seite 23
25 Freiburg Freiburg 10,0 % 9,0 % 8,0 % 7,0 % 6,0 % 5,0 % 4,0 % 3,0 % 2,0 % 7,0 % 6,5 % 6,0 % 5,5 % 5,0 % 4,5 % 4,0 % 3,5 % 3,0 % 2,5 % 2,0 % Seite 24
26 Freiburg 4.3. ANGEBOTSPREISE FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN Ø ETW-Preise (pro m²) Bestandswohnungen (Angebotspreise 2015) Ø ETW-Preise (pro m²) Bestandswohnungen (Angebotspreise 2017) Quelle: empirica, eigene Darstellung Ø ETW-Preise (Bestand 2017) /m² - Seite 25
27 Freiburg Ø ETW-Preise (pro m²) Neubauwohnungen (Angebotspreise 2015) Ø ETW-Preise (pro m²) Neubauwohnungen (Angebotspreise 2017) Quelle: empirica, eigene Darstellung Ø ETW-Preise (Neubau 2017) /m² DRLK STANDORT-MINDESTRENDITE DRLK MINDESTRENDITEN UND ERWARTETE OBJEKTRENDITEN Seite 26
28 6,0 % Spanne Objektrenditen DRLK Mindestrendite (Basis Ø 10 Jahres-Zins) DRLK Mindestendite (Basis aktueller Zins) Top-7 B-Stadt 4,0 % 2,0 % 0,0 % Freiburg 6,0 % Spanne Objektrenditen DRLK Mindestrendite (Basis Ø 10 Jahres-Zins) DRLK Mindestendite (Basis aktueller Zins) Top-7 B-Stadt 4,0 % 2,0 % 0,0 % Freiburg Seite 27
29 10,0 % Top-7 B-Stadt Spanne EK-Renditen DRLK Mindestrendite (Basis Ø 10 Jahres-Zins)DRLK Mindestendite (Basis aktueller 8,0 % 6,0 % 4,0 % 2,0 % 0,0 % Freiburg
30 8,0 % Top-7 B-Stadt Spanne EK-Renditen DRLK Mindestrendite (Basis Ø 10 Jahres-Zins) DRLK Mindestendite (Basis aktueller Zins) 6,0 % 4,0 % 2,0 % 0,0 % Freiburg Seite 29
31 Freiburg 4.5. ERMITTLUNG DER HIDDEN CHAMPIONS AUSWERTUNG BESTANDSLIEGENSCHAFTEN HIDDEN CHAMPIONS 2,00 Quelle: Dr. Lübke & Kelber 1,00 0,00-1,00 Seite 30
32 Freiburg Freiburg 4,00 Quelle: Dr. Lübke & Kelber 3,00 2,00 1,00 0, AUSWERTUNG NEUBAULIEGENSCHAFTEN HIDDEN CHAMPIONS Quelle: Dr. Lübke & Kelber 1,00 0,00 Seite 31
33 Freiburg 3,00 Quelle: Dr. Lübke & Kelber 2,00 1,00 0,00-1,00 Seite 32
34 5. FAZIT Seite 33
35 Seite 34
36 ANHANG Seite 35
37 Thüringen Schleswig-Holstein Saarland Nordrhein-Westfalen Brandenburg Hessen Berlin Sachsen-Anhalt Rheinland-Pfalz Niedersachsen Mecklenburg-Vorpommern Bremen Baden-Württemberg Hamburg Sachsen Bayern ,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% Seite 36
38 Grundsteuer B ,3% 25,0% 25,0% 24,4% 23,8% 21,8% 21,0% 13,5% 8,9% 4,9% 0,0% 0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 30,0% 35,0% 40,0% 45,0% 50,0% Seite 37
39 Freiburg i. Br. -0,003-0,002-0,002-0,001-0,001 0,000 0,001 0,001 0,002 0,002 0,003 0,003 Seite 38
40 Freiburg i. Br. -0,250-0,200-0,150-0,100-0,050 0,000 0,050 0,100 0,150 0,200 0,250 0,300 Seite 39
41 Freiburg i. Br. -0,080-0,060-0,040-0,020 0,000 0,020 0,040 0,060 0,080 Seite 40
42 Freiburg i. Br. -0,100-0,050 0,000 0,050 0,100 0,150 Seite 41
43 Freiburg i. Br. -0,150-0,100-0,050 0,000 0,050 0,100 0,150 0,200 0,250 Seite 42
44 Seite 43
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1.10.13 Nutzung pro Jahr [1000 m³/a; Efm o.r.] nach Land und Bestandesschicht Periode bzw. Jahr=2002-2012 ; Land Einheit Hauptbestand (auch Plenterwald) Unterstand Oberstand alle Bestandesschichten Baden-Württemberg
2 10 26 28 34 40 42 46 6:0 (5:0) 0:12 (0:4) 7:0 (4:0) 0:2 (0:0) 4:0 (1:0) 2:3 0:1 0:4 14:3 9 7:9 3 3:5 3 3:10 3 2:0 2:3 4:1 25:0 9 7:9 6 4:10 3 1:18 0 8:3 (6:1) 0:2 (0:2) 2:3 (1:2) 2:0 (1:0) 1:1 (1:1)
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