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1 Inhaltsverzeichnis Lieferschein Nr.: Abo Nr.: Themen Nr.: Ausschnitte: 3 Folgeseiten: 4 Espace Real Estate AG Frau Stephanie Kury Logassi Weissensteinstrasse Solothurn Auflage Seite AWP News Keine Angabe 1 FuW/Espace Real Estate: Mittelland hat wirtschaftliche Zukun Finanz und Wirtschaft 35'785 2 Bereit für den Börsengang Finanz und Wirtschaft 35'785 3 «A Klasse gibt es auch an B Lagen» ARGUS der Presse AG Streulistrasse 19 CH 8032 Zürich Tel. +41(44) Mail mail@argus.ch

2 AWP News / / Farben: Zürich Auflage 5 x woechentlich :00 AWPD FuW/Espace Real Estate: Mittelland hat wirtschaftliche Zukunft (CEO) Zürich (AWP) - Die Immobiliengesellschaft Espace Real Estate AG sieht im Mittelland wirtschaftliche Zukunft. Grund dafür sind Objekte zu rentablen Preisen, an einem Standort, der Wertsteigerungspotential besitzt, wie CEO Theodor F. Kocher im Gespräch mit der Finanz und Wirtschaft (FuW, Ausgabe 07.06) sagt. Mit Blick auf die Regionen Biel, Solothurn, Olten und Aarau betont Kocher: Es geht aufwärts, die Wirtschaft zieht an. Keine Region habe in letzter Zeit das Arbeitsangebot mehr ausgeweitet als das Mittelland. Wer nur auf die Leerstandsziffer schaue, ignoriere, dass das Mittelland kein einheitliches Gebilde und das Immobiliengeschäft immer ein lokales Geschäft sei. Kocher sieht daher grosses Potential in dieser Region: In diesem riesigen Immobilienvolumen sind jede Menge anlagetauglicher Objekte zu orten. Ausserdem komme Espace Real Estate den grossen Immobilienfirmen, die in Zürich, Basel, Genf oder Bern investieren, nicht in die Quere, so Kocher. Angesprochen auf die 12,14%-Beteiligung der Familie Christoph M. Müller, eine der Hauptaktionärinnen der Warteck Invest, betont CEO Kocher: Wir unterscheiden uns von Warteck Invest in der Anlagestrategie und in den Investitionsstandorten. Damit äussert sich Kocher gegen eine mögliche Fusion mit Warteck. Espace sei dynamischer und betreibe eine aktivere Portfeuillebewirtschaftung. Aus Sicht der Aktionäre mache es keinen Sinn, aus Espace eine Immobiliengesellschaft mit einem Portefeuille wie alle anderen zu machen. Für den geplanten Börsengang will das Unternehmen ungefähr 2008 bis 2009 bereit sein, bestätigt Kocher frühere Aussagen. Espace beabsichtige nicht aus Kapitalbedarf heraus an die Börse zu gehen, sondern um seinen Aktionären einen transparenten Aktienhandel zu garantieren. Bisher werden die Namenaktien ausserbörslich an der Berner Kantonalbank (Tradenet) gehandelt. cz/fin Argus Ref Ausschnitt Seite 1 / 1 Bericht Seite 1 / 7

3 / / 1'973 mm2 / Farben: 0 Seite Espace Real Estate Bereit für den Börsengang Die private Bieler Immobiliengeseilschaft verfolgt eine einzigartiges Strategie: Investiert wird in Geschäfts- und Wohnliegenschaften im Schweizer Mittelland. Geschäftsführer Theodor E Kocher will die Gesellschaft in ein bis zwei Jahren fit trimmen für die SWX-Kotierung. Seite 21 Argus Ref Ausschnitt Seite 1 / 1 Bericht Seite 2 / 7

4 Theodor F. Kocher, Geschäftsführer von Espace Real Estate, Immobilieninvestitionen im Mittelland und die Publikumsöffnung «A-Klasse gibt es auch an BLagen> Espace Real Estate ist keine Immobiliengesellschaft Zuschnitts. Das private Unternehmen mit Sitz in Biel verfolgt ein einzigartiges Geschäftsmodell: Investiert wird in Geschäfts- und Wohnliegenschaften an attraktiven Standorten im Mittelland. Die Nischenstrategie ist äusserst erfolgreich und hat die ausserbörslich gehandelten Nebenwerte zu einer attraktiven Immobiienanlage gemacht. Die Gesellschaft plant in den nächsten zwei Jahren die Kotierung an der SWX Swiss Exchange, was das Immobiliensegment um einen bodenständigen Titel erweitern würde. Herr Kocher, Studien den Schweizer Immobilienmarkt zeichnen ein verhaltenes Bild für das Mittelland. Braucht es nicht viel Optimismus, um dort zu investieren? Wer nur auf Leerstandsziffern schaut, verkennt, dass das Mittelland kein einheitliches Gebilde ist und er verkennt vor allem, dass das Immobiiengeschäft immer ein lokales Geschäft ist. Wir suchen Objekte, die zu einem rentablen Preis zu kaufen sind, an einem Standort, der eine wirtschaftliche Zukunft hat und damit Wertsteigerungspotenzial verspricht. Hatdas Mittelland dieses Potenzial? Betrachten wir nur die Regionen Biel, Solothurn, Olten, Aarau. Die in den letzten Jahren dort gebauten Wohn-, Fabrik- und Bürogebäude zeigen: Es geht aufwärts, die Wirtschaft zieht an. Für die Attraktivität des Standorts spricht auch der Entscheid von Rolex, in Biel neue Produktionsgebäude zu erstellen. Keine Region hat in der letzten Zeit das Arbeitsplatzangebot mehr ausgeweitet. In diesem riesigen Immobiienvolumen ist jede Menge anlagetauglicher Objekte zu orten. Die grossenakteure, etwa die kotierten Immobiliengeseilschaften, investieren in Zürich, Basel, Genf und vielleicht noch in Bern aber nicht in Grenchen oder Biel. Die spielen in einer anderen Liga. Wie die grossen Pensionskassen investieren sie ungern in Objekte unter 25 oder sogar 50 Mb. Fr. Unterhalb dieser Schwelle gibt es zahlreiche gute Liegenschaften, die mit einer professionellen Bewirtschaftung zusätzlichen Nutzen bringen. Das ist unsere Strategie: Wir agieren in einem Markt, in dem sich die Privatanleger nicht bewegen und in dem wir den Grossen nicht in die Quere kommen. Im Gegenteil, die eine oder andere Immobiliengeseilschaft prüft gar, ob sie nicht strategiekonforme Objekte nicht besser an Espace abgeben könnte. Unsere Selektionskriterien sind jedoch genauso hart oder gar härter als diejenigen der Grossen. Welche Kriterien muss eine Anlageliegenschaft erfüllen? Wir brauchen A-Standorte an einer B-Lage. Auch der Mikrostandort eines Objekts wird gründlich durchleuchtet. Wir kaufen dabei günstiger ein als an A-Lagen. An den begehrten Standorten in Zürich oder Genf ist der Wettbewerb unter den Käufern gegenwärtig sehr gross. Das treibt die Preise und lässt die Rendite sinken. Im Mittelland sind wir einer der wenigen, bisweilen der einzige Bieter. Hier spielt der Markt auf einem niedrigeren Niveau, was zu besseren Renditen führt. Jedes Objekt muss mittelfristig nachhaltigen Ertrag bringen und langfristig Entwicklungspotenzial aufweisen, sei es durch Unmutzung oder durch Standortverbesserungen. In welchen Regionen des Mittellandes wird investiert? Unser primäres Marktgebiet ist der Wirtschaftsraum Mittelland mit den Kantonen Bern, Freiburg, Solothurn, Aargau, Luzern sowie der Kanton Schaffhausen. Nicht jeder regionale Standort befindet sich im gleichen Zyklus. Der Markt ist enorm in Bewegung. Wir werden unsere Aktivitäten nur vorsichtig in die Kantone Jura oder Neuenburg ausweiten. Wenn sich aber Opportunitäten bieten, investieren wir auch in angrenzende Regionen mit vergleichbaren Marktgegebenheiten wie etwa in Ausschnitt Seite 1 / 5 Bericht Seite 3 / 7

5 Schaffhausen, wo wir an bester Lage am Bahnhof ein Dienstleistungs- und Wohngebäude mit einem Anlagevolumen von 27 Mio. Fr. bauen und weitere Investitionen vornehmen möchten. Werden Einzelliegenschaften oder Portefeuilles gekauft? Wir Einzelobjekte und Portefeuffies. Bei den Portefeuffies ist dann zu entscheiden, welche Objekte in den Anlagebestand werden und welche Standorte sich wie und welche Zeitachse entwickeln lassen. Liegenschaften, die nicht in unsere Strategie passen, werden verkauft. Wer sind die Verkäufer ganzer Liegenschaftenpakete? Wir können komplexe und steueroptimierte Transaktionen durchführen. Das geht meistens mit Paketübernahmen einher. Die Portefeuilles stammen oft aus Unternehmen, die restrukturieren und Liegenschaften auslagern oder sich neue Besitzstrukturen geben. Es können auch private linmobiiengeseilschaften sein, die Generationen gewachsen und heute schwer führbar und zu bewirtschaften sind. Solche Immobiiengebilde kommen regelmässig auf den Markt und sind oft sehr durchmischt mit einigen guten Objekten, etwas Bauland und oft auch mit Problemfällen. Da hilft unser Wissen den lokalen Markt, das Entwicklungspotenzial zu erkennen und, noch wichtiger, auch auszuschöpfen. Espace hat eine Kapitalerhöhung hinter sich. Was wird mit dem Geld gemacht? Ganz einfach, es wird zur Eigenkapitalfinanzierung weiterer Renditeobjekte eingesetzt. Unsere Evaluationspipeline ist gut gefüllt. Verhandlungen im Immobffiengeschäft sind oft sehr langwierig. Wenn wir gekauft haben, folgt häufig zuerst eine Neupositionierung der Objekte am Markt, bevor weitere Schritte sinnvoll machbar sind. Die Familie Christoph M. Müller, eine der Hauptaktionärinnen der Warteck Invest, hat sich an Espace beteiligt. Ist eine Fusion der beiden Gesellschaften eine Option? Wir unterscheiden uns in der Anlagestrategie und in den Investitionsstandorten. Warteck Invest ist ein Substanzbewahrer, der seinen Immobffienbesitz Jahrzehnte aufgebaut und sehr gut positioniert hat. Wir sind dynamischer und betreiben eine aktivere Portefeuillebewirtschaftung. Die Risikoproffle unterscheiden sich daher klar. Den Investitionsund den Risikomix bestimmt heute der Anleger, indem er entscheidet, wie viel Aktien Warteck Invest, Espace Real Estate, Swiss Prinie Site oder PSP er in seinem Portefeuille halten will. Es ergibt aus Aktionärssicht kaum Sinn, aus Espace eine Immobiliengeseilschaft mit einem Portefeuille wie alle anderen zu machen. Was bietet Espace dein Aktionär? Ein auf rund dreissig Objekte diversifiziertes Immobilienengagement mit intaktem Wertsteigerungspotenzial, und das zu einem Preis, der günstiger ist als bei den kotierten Immobiliengeselischaften. Wir verfolgen eine anlegerfreundliche Dividendenpolitik. Der Investor wird für das Risiko entlohnt, dabei ist unsere Risikokomponente nicht grösser als die etwa einer Allreal oder einer PSP Im Gegenteil, wir haben keine Generalunternehmung und keine Liegenschaftenverwaltung. Wir haben diese Risiken ausgelagert. Mit unserer Mittellandstrategie sind wir eine Alternative besonders zu den Zürich-, Basel- und Genf-lastigen Immobffienaktien. Steht derbörsengangzurdebatte? Wir wollen ungefähr 2008 bis 2009 für den Börsengang bereit sein. Formell sind wir das von Transparenz, Kommunikation und Rechnungslegung her bereits heute. Wir wollen es auch materiell sein. Für die Grösse des Portefeuilles sind mindestens 300 bis 400 Mb. Fr. anvisiert, und die Liquidität der Titel muss ausreichend sein. Es soll aber kein Kotierungszwang aufgebaut werden. Wir wollen nicht aus einem Kapitalbedarf heraus an die Börse, sondern um für unsere Aktionäre einen transparenten Aktienhandel sicherzustellen. Wir bestimmen zusammen mit unseren Aktionären selbst, wann der Zeitpunkt gut ist. Beispielsweise wenn Hauptaktionäre verkaufen wollen? Keiner unserer Hauptaktionäre hat die Absicht auszusteigen. Immobiieninvesto- Wir sind eine Anlage- Ausschnitt Seite 2 / 5 Bericht Seite 4 / 7

6 alternative zu Zürich-lastigen Immobiienaktien. ren denken eben langfristig. Das zeigt sich auch daran, dass kaum Titel zum Verkauf stehen. Ist Wachstum eine Möglichkeit, die Handelbarkeit zu verbessern? Grundsätzlich ja. Wir wollen wachsen, ohne einem Zwang zur Grösse ausgesetzt zu sein. Nur wer die Handllungsfreiheit in jedem wichtigen Punkt hat, wie Wachstum, Finanzierung oder Börsengang, kann Sicherheit für seine Aktionäre produzieren. Sonst sagen ihm andere, wo's langgeht. Interview: Konrad Koch Theodor F. Kocher will Espace für den Börsengang fit machen. Das Portefeuille soll in den nächsten ein bis zwei Jahren auf 300 bis 400 Mio. Fr. ausgebaut werden. BILD: PD Ausschnitt Seite 3 / 5 Bericht Seite 5 / 7

7 Zur Person Theodor E Kocher, 1954 in Bern geboren, ist Rechtsanwalt und Nötar wurde er Leiter des Rechtsdiensts und Sekretär des Verwaltungsrats des Strassen- und Tiefbauunternehmens Stuag. Ab 1991 war er Mitglied der Geschäftsleitung und von 1992 bis 1997 Mitglied der Konzernleitung. Von 1997 bis 2001 amtierte er als Mitglied der Konzernleitung des aus der Fusion von Stuag, Preiswerk und Schmalz entstandenen Batigroup. Im Jahr 2002 machte er sich selbständig und Beratungsmandate in der Immobilien- und der Medizinalbranche. Von 2002 bis 2004 war er Vizepräsident des Verwaltungsrats und Mitglied der Geschäftsleitung der Bracher und Partner Holding in Solothurn. Seit 2005 ist er Vorsitzender der Geschäftsleitung der Espace Real Estate. Kocher ist Präsident des Verwaltungsrats der Swiss Small Cap Invest und Mitglied der Verwaltungsräte der Ziemer Group und der SIS Surgical Instrument Systems in Port sowie des Geotechnischen Instituts Bem. KK Ausschnitt Seite 4 / 5 Bericht Seite 6 / 7

8 Eine bodenständige Anlage Die 2001 gegründete Espace Real Estate erzielte im Geschäftsjahr 2005 mit 27 Mio. Fr. Immobilienertrag einen Gewinn von 2,55 Mio. Fr. Das Portefeuffle setzt sich zu 60% aus Gewerbe- und Industriebauten, zu 20% aus gemischt genutzten und reinen Wohnobjekten sowie zu 20% aus Entwicklungsliegenschaften in den Kantonen Bern, Jura, Solothurn, Aargau und Schaffhausen zusammen. Per Ende März 2006 stieg der Marktwert, nach der Übernahme von 518 Wohnungen aus dem Besitz der Sulzer-Pensionskassen, auf 210 Mio. Fr. Um die Eigenkapitalbasis wieder in den Zielbereich von 40% zubringen, wurde ine Kapitalerhöhung durchgeführt. Grösste Einzelaktionäre sind die Franke Immobilien (12,9%) und die Familie Christoph M. Müller (10,6%). Die ausserbörslich gehandelten Namenaktien (Tradenet Berner Kantonalbank) sind seit Anfang Jahr von 100 auf 139 Fr. avanciert und notieren damit knapp zum per Ende Dezember ausgewiesenen Buchwert von Fr. Die Gesellschaft verfolgt eine aktionärsfreundliche Dividendenpolitik. Die Titel gelten als gute Ergänzung zu Aktien der auf die Wirtschaft:szentren konzentrierten Unternehmen. KK Klein und attraktiv: Das Wohn- und Geschäftshaus Zentrumspark im solothurnischen Derendingen ist ein typisches Investitionsobjekt im Portefeuille der Espace. BILD: PD Ausschnitt Seite 5 / 5 Bericht Seite 7 / 7