EINWOHNERGEMEINDE SELTISBERG ZONENREGLEMENT SIEDLUNG VOM

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1 EINWOHNERGEMEINDE SELTISBERG ZONENREGLEMENT SIEDLUNG VOM 27. OKTOBER 1989

2 ERLASS VON ZONENVORSCHRIFTEN SIEDLUNG Gestützt auf das Bundesgesetz über die Raumplanung vom 22. Juni 1979, die dazu gehörige Verordnung vom 26. März 1986 und auf das kantonale Baugesetz (Bau G) vom 15. Juni 1967, erlässt die Einwohnergemeinde Seltisberg die nachfolgenden Zonenvorschriften Siedlung INHALT EINLEITUNG Art. 1 Zweck, Grundsatz 1 Art. 2 Inhalt 1 Art. 3 Bezugsgebiet 1 GRUNDSÄTZLICHE VORSCHRIFTEN Art. 4 Kantonale Zonenreglements-Normalien 1 Art. 5 Baugebiets-Etappierung (Ergänzung ZR 2/63) 1 Art. 6 Sondervorschriften Dorfkernareal 2 Art. 7 Bauzonenvorschriften 2 ERGÄNZUNGSBESTIMMUNGEN Art. 8 Zone für öffentliche Werke und Anlagen (ÖW-Zone) 2 Art. 9 Naturschutzzone 3 Art. 10 Ausnahmeüberbauung 3 Art. 11 Nutzungsfreie Bauteile (Ergänzung ZR 5/63) 3 Art. 12 Sockelgeschosshöhe (Änderung und Ergänzung ZR 6/63) 3 Art. 13 Abgrabungen am Sockelgeschoss (Änderung ZR 6/63) 3 Art. 14 Abweichungen vom Gebäudeprofil 3 Art. 15 Gebäudeprofil in Zone G 1 4 Art. 16 Massgebende Gebäudelänge 4 Art. 17 Nutzfläche von Garagen (Ergänzung ZR 8/63) 4 Art. 18 Dachaufbauten, Belichtungsöffnungen im Dach 4 Art. 19 Dacheindeckung 4 Art. 20 Dachformen von Garagen und Nebenbauten 4 Art. 21 Geländeaufschüttungen 5 Art. 22 Terrainanpassung und Parzellierung längs Baugebietsperimeter 5 Art. 23 Besondere Anlagen der Energiegewinnung 5 Art. 24 Antennenanlagen 5 Art. 25 Mitsprache des Gemeinderates 5 Art. 26 Übergangsbestimmungen Dorfkernareal 6 Art. 27 Vollzug der Zonenvorschriften 6 Art. 28 Aufhebung früherer Beschlüsse 6 Art. 29 Inkrafttreten, Anpassung 6 Beschluss- und Genehmigungsvermerke 7 ANHANG Verbindlicher Wortlaut der gemäss Art.4 mitbeschlossenen Kantonalen Zonenreglements-Normalien ZR 63 unter Berücksichtigung der Textänderungen gemäss Ergänzungsbestimmungen ZR 2/63 Gebietsausscheidung 9 ZR 3/63 Zoneneinteilung 9 ZR 4/63 Immissionsschutz 10 ZR 5/63 Bauliche Nutzung 11 ZR 6/63 Gebäudeprofil 12 ZR 8/63 Autogaragen und -abstellplätze 12 ZR 9/63 Ausnahmen 13

3 EINLEITUNG 1 Art. 1 Zweck, Grundsatz Art. 2 Inhalt Die Vorschriften bezwecken die Ordnung der Bautätigkeit im Siedlungsgebiet nach folgendem Grundsatz: Alle Bauten und Anlagen, samt ihrem Umschwung, sind für sich allein und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung entsteht. 1. Die Vorschriften bestehen aus Zonenplan Siedlung, Masstab 1:2000 und Zonenreglement Siedlung als verbindlichem Inhalt des Erlasses. 2. Die massgeblichen Bestimmungen über die Bau- und Umgebungsgestaltung, sowie über den Vollzug der Vorschriften umfassen die Kantonalen Zonenreglements-Normalien gemäss Art.4, die Vorschriften über die Baugebietsetappierung gemäss Art.5, die Bauzonenvorschriften gemäss Art. 7, sowie die Ergänzungsbestimmungen von Art.8 bis 29. Für das Dorfkernareal gilt Art.6 Art. 3 Bezugsgebiet Die Vorschriften finden Anwendung auf das im Zonenplan durch einen Baugebiets- Perimeter umgrenzte Gebiet (Baugebiet). GRUNDSÄTZLICHE VORSCHRIFTEN Art. 4 Kantonale Zonenreglements-Normalien Für das Bezugsgebiet gelten folgende Normblätter der Kantonalen Zonenreglements- Normalien 1963 gemäss Wortlaut im Anhang dieses Reglementes: - ZR 2/63, Ziffer 1 Gebietsausscheidung: Baugebiet (Ergänzung: Art. 5) - ZR 3/63, Ziffer 1 Zoneneinteilung: Bauzonen - ZR 4/63 Immissionsschutz - ZR 5/63 Bauliche Nutzung, ausgenommen Ziff. 2, Abs. 2 + Ziff. 5 - ZR 6/62, Ziffer 1 Gebäudeprofil (Ergänzung: Art. 14 und 15) - ZR 8/63 Autogaragen u. -abstellplätze (Ergänzung: Art. 17) - ZR 9/63, Ziffer 1 Ausnahmen allgemeiner Art (Ergänzung: Art. 25) Art. 5 Baugebiets-Etappierung (Ergänzung ZR 2/63) (Beschluss der Gemeindeversammlung vom 12. Dezember 1985) Normblatt ZR 2/63 der Kantonalen Zonenreglements-Normalien wird durch einen Abschnitt 3 wie folgt ergänzt: 3.1 Das Baugebiet des Zonenplanes Siedlung wird in zwei Etappen unterteilt. 3.2 Das Baugebiet erster Etappe ist für die rationelle Ueberbauung bis zum Jahr 2000 bestimmt. Es unterliegt uneingeschränkt den Bestimmungen von ZR 2/63, Absatz Das Baugebiet zweiter Etappe ist für die spätere bauliche Nutzung bestimmt. Es bleibt bis zur allfälligen Umwandlung in Baugebiet erster Etappe der landwirtschaftlichen Bodennutzung vorbehalten. Hochbaumassnahmen sind ausgeschlossen.

4 2 3.4 Die Umwandlung von Baugebiet zweiter in Baugebiet erster Etappe hat zur Voraussetzung, dass sie in Einklang steht mit einer bevölkerungsmässig und finanziell sinnvollen Entwicklung der Gemeinde und dass sie für die Umwelt tragbar ist. Die Umwandlung richtet sich nach den Verfahrensvorschriften für die Ortsplanung (Bau G 4 bis 6). Art. 6 Sondervorschriften Dorfkernareal Für die vom Perimeter "Teilzonenplan Dorfkern" im Zonenplan umgrenzte Fläche gelten die Vorschriften des Teilzonenplanes und -reglementes "Dorfkern". Art. 7 Bauzonenvorschriften Massgebend für die Bauzonenvorschriften sind die nachfolgende Tabelle, sowie ZR 3/63 bis 6/63 gemäss Anhang dieses Reglementes. Zoneneinteilung Immissionsstufen zulässige Vollgeschosszahl zulässige Wohnungszahl pro Baukörper zulässige Bebauungsziffer % zulässige Nutzungsziffer % zulässige Sockelgeschosshöhe m zulässige Fassadenhöhe m zulässige Gebäudehöhe m zulässige Gebäudelänge m zulässige Dachform und Dachneigung Dachaufbauten W ) ,7 4,0 7,0 3) 24,0 W ) ,3 2) 6,0 9,5 3) 24,0 WG ,3 2) 6,0 9,5 3) 24,0 Satteldach Walmdach min.18 gemäss Art. 18 G 1 frei keine frei frei frei 7,0 4) 10,0 4) frei Satteldach innerh. Gebäudeprofil 1) für Doppel- und Reihenhäuser: 4 2) gemessen am höchsten Punkt des gewachsenen Terrains, siehe Art.12 3) Ausnahmen siehe Art.14 4) Messpunkte siehe Art.15 ERGÄNZUNGSBESTIMMUNGEN Art. 8 Zone für öffentliche Werke und Anlagen (ÖW-Zone) 1. In dieser Zone dürfen nur öffentliche Werke und Anlagen im Sinne von 20 Bau G erstellt werden. Die Bauweise wird unter Berücksichtigung der öffentlichen und privaten Interessen festgelegt. 2. Die Gemeinde muss die in dieser Zone liegenden Grundstücke, soweit sie für gemeindeeigene Zwecke genutzt werden, im Zeitpunkt der Erstellung der Werke und Anlagen ins Eigentum übernehmen, oder das Eigentumsverhältnis auf andere, geeignete Weise regeln (z.b. Baurecht, Pacht). Die gesetzlichen Bestimmungen bleiben vorbehalten.

5 Art. 9 Naturschutzzone 3 Das von der Naturschutzzone betroffene Wäldchen ist in seinem Bestand aus ökologischen, ästhetischen und sozial-kulturellen Gründen zu schützen. Der Gemeinderat legt die nötigen Schutz- und Pflegemassnahmen fest. Art. 10 Ausnahmeüberbauung 1. Der Gemeinderat kann auf Antrag der Bau- und Planungskommission Ausnahmen von der Bebauungs- und Nutzungsziffer, von der Gebäudelänge und von der Wohnungszahl gestatten, wenn eine Grundstücksfläche von mindestens 3000 m 2 nach einem verbindlichen Gesamtplan überbaut wird. Der Plan legt die Situierung, kubische Erscheinung, Dachform, Material- und Farbwahl der Ueberbauung, sowie die Umgebungsgestaltung fest. 2. Ausnahmen dürfen nur für siedlungsgestalterisch und wohnhygienisch gute Projekte gewährt werden. Die Bebauungsziffer darf um max. 5 %, die Nutzungsziffer um max. 10 % relativ erhöht werden. Art. 11 Nutzungsfreie Bauteile (Ergänzung ZR 5/63) In Ergänzung von Normblatt 5/63 der Kantonalen Zonenreglements-Normalien werden folgende Bauteile und Massnahmen nicht zur überbauten Fläche und nicht zur Nutzfläche gezählt: - Unbeheizte, ganz oder weitgehend verglaste Zwischenklimaräume (z.b. Wintergärten,Veranden, Balkone), sowie Nebenbauten wie Holzschöpfe, gedeckte Sitzplätze und dergleichen, bis zu einer Grundfläche von maximal 15 m 2 - Windfänge bis zu maximal 4 m 2 je Wohnung bei bestehenden Liegenschaften - An- und Aufbauten für die Wärme-Rückgewinnung, Wärmespeicherung etc. im notwendigen Ausmass, unter Beachtung von Art. 23 dieses Reglementes - Aussenisolationen, wenn die Wärmedämmung den Baupolizeivorschriften noch nicht entspricht. Art. 12 Sockelgeschosshöhe (Änderung und Ergänzung ZR 6/63) 1. In Abänderung von Normblatt 6/63, Absatz 1, der Kantonalen Zonenreglements- Normalien darf die Oberkante des Sockelgeschosses das gewachsene Terrain am höchsten Punkt um maximal 0,3 Meter überragen. 2. Bei nachgewiesen stark felsigem Grund, sowie aus kanalisationstechnischen Gründen kann die Bewilligungsbehörde auf Antrag des Gemeinderates eine Erhöhung der Sockelgeschosshöhe am höchsten Punkt des gewachsenen Terrains bis auf 1,0 Meter gestatten. Art. 13 Abgrabungen am Sockelgeschoss (Änderung ZR 6/63) In Abänderung von Normblatt 6/63, Absatz 1, der Kantonalen Zonenreglements-Normalien darf bei Abgrabungen entlang von Gebäuden das Sockelgeschoss bis höchstens zur Hälfte des Gebäudeumfanges in Erscheinung treten. Art. 14 Abweichungen vom Gebäudeprofil 1. Wo in Zone W 1 besondere Terrainverhältnisse die ordentliche Nutzung des zulässigen Gebäudeprofils verunmöglichen, kann die Bewilligungsbehörde auf Antrag des Gemeinderates Ausnahmen von den Gebäudeprofil-Vorschriften gestatten. Vollgeschosszahl, Bebauungs- und Nutzungsziffer dürfen dabei die für Zone W 2 festgelegten Limiten nicht überschreiten.

6 2. Wird bei symmetrischen Satteldächern die zulässige Fassadenhöhe unterschritten, darf die zulässige Gebäudehöhe um das Mass der Unterschreitung erhöht werden, jedoch höchstens um 1,0 Meter. Art. 15 Gebäudeprofil in Zone G 1 4 Für die Ermittlung der zulässigen Fassaden- und Gebäudehöhe in Zone G 1 gelten folgende Messpunkte: - bis zu einer Tiefe von 27,0 Meter ab Hauptstrasse: der höchste Punkt des Strassenniveaus - für die hinterliegende Fläche: der höchste Punkt des gewachsenen, hinterliegenden Terrains. Art. 16 Massgebende Gebäudelänge In den Zonen W 1, W 2 und WG 2 beträgt die Gebäudelänge für Haupt- und Nebenbauten gesamthaft maximal 24,0 Meter, auch wenn an der Parzellengrenze zusammengebaut wird. Art. 17 Nutzfläche von Garagen (Ergänzung ZR 8/63) In Ergänzung von Normblatt 8/63 der Kantonalen Zonenreglements-Normalien gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser: Die nicht zur baulichen Nutzung zählende Grundfläche von Garagen darf höchstens 5 % der massgebenden Parzellenfläche, jedoch nicht mehr als 35,0 m 2 betragen. Art. 18 Dachaufbauten, Belichtungsöffnungen im Dach 1. Es sind nur ästhetisch gute Lösungen zulässig. Dachaufbauten, Dachfenster und ähnliche Belichtungsöffnungen in der Dachfläche müssen in Art, Grösse und Anordnung in diese integriert sein und mit den Fassaden harmonieren. Unter den Aufbauten ist die Dachfläche in hinreichender Breite durchzuziehen. Bei architektonisch überzeugenden Lösungen kann von der letztgenannten Massnahme abgewichen werden. 2. Dacheinschnitte können ausnahmsweise gestattet werden, wenn sie ästhetisch gut gestaltet sind. Art. 19 Dacheindeckung 1. In den Bauzonen sind alle geneigten Dächer mit ortsüblichem, mattem Bedachungsmaterial einzudecken. Wintergärten mit Glasdach sind ausgenommen. 2. Für Einrichtungen, die dem Umweltschutz dienen, kann die Bewilligungsbehörde auf Antrag des Gemeinderates Ausnahmen gestatten, wenn sie sich harmonisch in den Bau einfügen. Art. 20 Dachformen von Garagen und Nebenbauten 1. Freistehende und angebaute Garagen und nutzungsfreie Bauteile im Sinne von Art. 11 dieses Reglementes müssen mit Sattel-, Pult- oder Walmdach versehen werden. Die Dachneigung beträgt minimal 18 o. 2. Wo geneigtes Terrain die Nutzung des Daches von Nebenbauten als Grünfläche, oder als in die Gartenanlage integrierte Terrasse zulässt, kann die Bewilligungsbehörde auf Antrag des Gemeinderates eine entsprechende Ausnahme von der Dachform gestatten.

7 5 Art. 21 Geländeaufschüttungen Aufschüttungen sind dem natürlichen Terrain anzugleichen und dürfen die Höhe von 1,2 Meter, senkrecht zum gewachsenen Terrain gemessen, nicht überschreiten. Die Bewilligungsbehörde kann auf Antrag des Gemeinderates bei Geländewannen und für die Anpassung an bestehende Aufschüttungen Ausnahmen gestatten. Art. 22 Terrainanpassung und und Parzellierung längs Baugebietsperimeter 1. Das fertig gestaltete Terrain muss entlang dem Baugebietsperimeter eine harmonische Anpassung an das Land- und Forstwirtschaftsgebiet gewährleisten. 2. Im Rahmen der Umlegung, bzw. Erschliessung von Bauland ist anzustreben, dass keine Bauparzellen ins Land- und Forstwirtschaftsgebiet hineinragen. Auf ausserhalb des Baugebietsperimeters liegenden Parzellenteilen dürfen keine Terrainveränderungen, private Garteneinrichtungen, Schwimmbassins, oder andere nicht bewilligungspflichtige Anlagen und Einrichtungen erstellt werden. Art. 23 Besondere Anlagen der Energiegewinnung 1. Vom zonenrechtlichen Baukörper losgelöste Einrichtungen für die Energiegewinnung sind bewilligungspflichtig und nach den Vorschriften des Bau G zu erstellen.sie dürfen nicht mehr als 1,2 Meter ab gewachsenem Terrain in Erscheinung treten. 2. Betreffend Einpassung in die Umgebung steht dem Gemeinderat ein verbindliches Mitspracherecht zu. 3. In Bezug auf Immissionen und Emissionen, welche auf die Einrichtung einwirken oder von dieser ausgehen, gilt 77 Bau G. Art. 24 Antennenanlagen 1. Antennenanlagen für den Radio-, Fernseh- und Funkverkehr, ob freistehend oder mit einem Baukörper verbunden, erfordern eine Bewilligung des Gemeinderates. Die Erteilung der Bewilligung kann nur im Rahmen der nachfolgenden Bestimmungen erfolgen: - Antennenanlagen in der Kernzone sind nur soweit zulässig, als sie das überlieferte Ortsbild nicht stören. - Parabolspiegel haben die Grenzabstands-Vorschriften für eingeschossige Kleinbauten einzuhalten. Sie sind so zu behandeln, dass keine Blendwirkung entstehen kann. - Parabolspiegel auf Dächern sind im ganzen Baugebiet nicht erlaubt 2. Parabolspiegel von mehr als 1,2 Meter Höhe insgesamt erfordern ein ordentliches Baugesuch. Art. 25 Mitsprache des Gemeinderates 1. Wo eine Mitsprache des Gemeinderates und die Kompetenz zum Antrag von Ausnahmebwilligungen in diesem Reglement vorgesehen sind, stützen sich diese auf eine Anhörung der Bau- und Planungskommission. 2. Die entsprechenden Verfügungen werden von der Bewilligungsbehörde auf Antrag des Gemeinderates erlassen.

8 Art. 26 Uebergangsbestimmungen Dorfkernareal 6 Für die vom Perimeter "Teilzonenplan Dorfkern" im Zonenplan umgrenzte Fläche gelten bis zum Inkrafttreten der Teilzonenvorschriften "Dorfkern" folgende Bestimmungen: - Abbrüche erfordern eine Abbruchbewilligung - Restaurierungen, Renovationen, Zweckänderungen, sowie Neubauten bedürfen der Zustimmung der Bewilligungsbehörde und dürfen nur nach Rücksprache mit dem Gemeinderat und unter Aufsicht des Amtes für Naturschutz und Denkmalpflege vorgenommen, bzw. erstellt werden. Im übrigen sind die Vorschriften von Normblatt 3/63, Ziffer 1, "Kernzone K" zu beachten. Art. 27 Vollzug der Zonenvorschriften 1. Für den Vollzug der Zonenvorschriften ist der Gemeinderat verantwortlich. 2. Die Rechtmässigkeitskontrolle durch die Bewilligungsbehörde bleibt vorbehalten. 3. Verstösse gegen die Zonenvorschriften werden wie solche gegen das Bau G geahndet, soweit nicht anderes Recht vorgeht. Art. 28 Aufhebung früherer Beschlüsse Alle diesem Erlass widersprechenden, früheren Beschlüsse sind aufgehoben. Art. 29 Inkrafttreten, Anpassung 1. Die von der Gemeindeversammlung beschlossenen Vorschriften treten mit Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft. 2. Spätestens nach 15 Jahren sind die Vorschriften gesamthaft zu überprüfen und nötigenfalls geänderten Verhältnissen anzupassen.

9 7 BESCHLUSS- UND GENEHMIGUNGSVERMERKE BESCHLUSSDATEN GRB Nr. 540 Gemeinderat 19. September 1989 Namens des Gemeinderates: Gemeindeversammlung 27. Oktober 1989 Der Präsident: sig. E. Schäfer Referendumsfrist 27. November 1989 Der Verwalter: sig. H.R: Held Planauflage Auflagepublikation im Amtsblatt Nr. 8 vom 22. Februar 1990 VOM REGIERUNGSRAT GENEHMIGT: mit Beschluss Nr vom 07. Mai 1991 Publikation des Regierungsratsbeschlusses Der Landschreiber: sig. Guggisberg im Amtsblatt Nr 20 vom

10 8 ANHANG Verbindlicher Wortlaut der gemäss Art.4 mitbeschlossenen Kantonalen Zonenreglements- Normalien ZR 63 unter Berücksichtigung der Textänderungen gemäss Ergänzungsbestimmungen.

11 ZR 2/63 GEBIETSAUSSCHEIDUNG 9 Der Gemeindebann wird unterteilt in Baugebiet und übriges Gemeindegebiet (Land- und Forstwirtschaftsgebiet). 1. Baugebiet Das Baugebiet wird im Zonenplan durch einen Perimeter begrenzt. Im Baugebiet dürfen Neubauten nur auf baureifen Grundstücken erstellt werden. Ein Grundstück ist baureif, wenn die Erschliessungsanlagen (Zufahrt, Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung) vorhanden sind oder gleichzeitig mit dem Neubau erstellt werden. Der Einbezug eines Grundstückes in das Baugebiet sagt über die Baugrund- und Wasserdruckverhältnisse nichts aus. Die Erschliessungsanlagen werden von der Gemeinde nach ihren Projekten und Reglementen gebaut. Wird die Erstellung solcher Anlagen verlangt, bevor die Gemeinde einen entsprechenden Kredit bewilligt hat, so muss der Gesuchsteller die erforderlichen Mittel vor Erteilung der Baubewilligung vorschiessen. Wollen Dritte die von Privaten bezahlten Anlagen mitbenützen, so haben sie vor Erteilung der Baubewilligung einen der Mitbeanspruchung entsprechenden Anteil zu leisten. Der Gemeinderat setzt die Höhe des Betrages fest und zieht ihn zuhanden der Berechtigten ein. Die in den Reglementen festgelegten Gebühren und Beiträge werden durch die Vorschussregelung nicht berührt. Liegt ein entsprechender Kredit vor, so hat die Gemeinde das vorgeschossene Kapital zinsfrei zurückzuzahlen. 2. Uebriges Gemeindegebiet Diese Ziffer ist ersetzt durch BauG 11 (Land- und Forstwirtschaftsgebiet). 3. Baugebiets-Etappierung (neu) siehe Art. 5 Zonenreglement. ZR 3/63 ZONENEINTEILUNG 1. Bauzonen Kernzonen K Die Ausscheidung von Kernzonen bezweckt den Schutz erhaltenswerter Ortsteile. Neu- und Umbauten müssen sich sinnvoll in das Strassenbild und die herkömmliche Bauweise einfügen, vor allem im Hinblick auf: - Stellung, kubische Form und Dachneigung der Bauten - Masstab, Gestaltung, Material und Farbgebung - Vorplatzgestaltung. Nicht gestattet sind: - störende Reklamen und Schriften - im Strassenbild sichtbare Garagenrampen sowie freistehende oder angebaute Garagen. Im übrigen gelangen die in der Wohn-Geschäftszone geltenden Vorschriften zur Anwendung. (Bezüglich Uebergangsbestimmungen Dorfkernareal siehe Art. 26 Zonenreglement).

12 Wohnzonen W (Definition siehe BauG 16) 10 Wohn-/Geschäftszonen WG (Definition siehe BauG 16) Gewerbezonen G (Definition siehe BauG 17) Industriezonen J (Definition siehe BauG 18) (Im Gemeindebann Seltisberg sind keine J-Zonen ausgeschieden) ZR 4/63 IMMISSIONSSCHUTZ 1. Grundsatz Alle mit dem Sinn und Zweck der Zonenvorschriften in Widerspruch stehenden Einwirkungen sind verboten. Auch solche Betriebe, die in einer Gewerbe- oder in einer Industriezone liegen, haben auf die umliegenden Wohngebiete Rücksicht zu nehmen. Für alle Störungen bleiben die Bestimmungen von Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vorbehalten. 2. Abstufungen Wohnbau W In Zonen mit reinem Wohnbau sind nichtstörende Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr zugelassen. Die äussere Form und Fassadengestaltung darf vom Wohnbaucharakter nicht abweichen. Beispiele: Kleine Läden, kleinere Bürobetriebe, Etagengeschäfte Wohn-/Geschäftsbau WG In Zonen für Wohn-/Geschäftsbauten sind nichtstörende Betriebe zugelassen. Gebäude, in denen Betriebe untergebracht sind, müssen sich dem Wohnbaucharakter anpassen. Beispiele: Läden, Geschäfts- und Bürohäuser, Kinos, Wirtschaften, Werkstätten von Handwerkern mit wenigstörenden maschinellen Einrichtungen. Gewerbe G Unter den Begriff Gewerbe fallen nicht übermässig störende Betriebe. Wohnungen sind nur für den Betriebsinhaber und das standortgebundene Personal zugelassen. Provisorische Unterkünfte können ausnahmsweise bewilligt werden. Beispiele: Werkhöfe, Werkstätten, Lagerhäuser, Fabriken, Industrieanlagen. Industrie J Zu den Industrien gehören Betriebe, von denen starke Beeinträchtigungen ausgehen. Wohnungen sind nur für den Betriebsinhaber und das standortgebundene Personal zugelassen. Provisorische Unterkünfte können ausnahmsweise bewilligt werden. 3. Ausnahmen Zonenfremde Gewerbe- und Industriebetriebe können weiterbestehen und angemessen erweitert werden, sofern die betrieblichen Auswirkungen auf die Nachbarschaft erträglich sind. Auf Antrag des Gemeinderates kann unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse bei solchen Erweiterungsbauten von der zonenmässigen Ausnützung abgewichen werden.

13 ZR 5/63 BAULICHE NUTZUNG Grundsatz Die bauliche Nutzung einer Parzelle wird durch die Bebauungs- und die Nutzungsziffer festgelegt. 2. Massgebende Parzellenfläche Für die Berechnung der baulichen Nutzung ist die im Zeitpunkt der Baubewilligung vorhandene Parzellenfläche massgebend. Der Gemeinderat kann den Einbezug von für Strassen und Anlagen abgetretenem Land bei der Nutzungsberechnung gestatten, sofern dies bei der Landentschädigung berücksichtigt wird. 3. Bebauungsziffer Die Bebauungsziffer gibt in Prozenten an, wieviel von der massgeblichen Parzellenfläche überbaut werden darf. Für die Berechnung der überbaubaren Fläche gilt der äussere Umriss der Bauten. Nicht zur überbauten Fläche werden gerechnet: - Dachvorsprünge bis zu 1,0 Meter Ausladung - aussenliegende Keller- und Eingangstreppen, Stützmauern, äussere Lichtschächte und der gleichen - Pergolen - Garagen gemäss ZR 8/63 und Art. 17 Zonenreglement. Weitere nutzungsfreie Bauteile siehe Art. 11 Zonenreglement. 4. Nutzungsziffer Die Nutzungsziffer bestimmt in Prozenten das Verhältnis der Nutzfläche zur massgebenden Parzellenfläche. Nutzfläche = Summe aller Vollgeschossflächen. Nicht zur Nutzfläche werden gerechnet: - offene Bauteile wie Hallen, Wohnbalkone und dergleichen - Garagen gemäss ZR 8/63 und Art. 17 Zonenreglement - Dach- und Sockelgeschosse, auch wenn sie zu Wohnzwecken ausgebaut werden. Weitere nutzungsfreie Bauteile siehe Art. 11 Zonenreglement. 6. Zonengrenzen Verläuft eine Zonengrenze durch eine Bauparzelle, so ist die Nutzung für beide Parzellenteile gesondert zu ermitteln. Der Gemeinderat kann für Ueberbauungen, die dem Charakter beider Zonen angemessen Rechnung tragen, die Zusammenfassung der Nutzung in einem Baukörper gestatten. 7. Parzellierung Bei gleichzeitiger Erstellung von Doppel- und Reihenhäusern und bei Ausnahmeüberbauung gemäss Art. 10 Zonenreglement muss die Nutzung nur gesamthaft eingehalten werden. Entstehen bei einer Parzellierung unternutzte Einzelparzellen, so hat der Gemeinderat dafür besorgt zu sein, dass für diese im Grundbuch entsprechende Dienstbarkeiten (Bauverbote) eingetragen werden.

14 ZR 6/63 GEBÄUDEPROFIL für Wohnbauten 1.1. Sockelgeschoss Die Oberkante der Sockelgeschossdecke darf maximal 0,3 Meter über dem höchsten und maximal um das in der Tabelle von Art. 7 Zonenreglement angegebene Mass über dem tiefsten Punkt des gewachsenen Terrains liegen. Gemessen wird an der äussersten Fassadenflucht. (Geänderter Text gemäss Art. 12 Zonenreglement) Bei Abgrabungen entlang von Gebäuden darf das Sockelgeschoss bis höchstens zur Hälfte des Gebäudeumfanges in Erscheinung treten. (Geänderter Text gemäss Art. 13 Zonenreglement) (Ergänzungen siehe Art. 12, Abs. 2 und Art. 14 Zonenreglement) 1.2. Fassadenhöhe Die Fassadenhöhe wird gemessen ab Oberkante Sockelgeschossdecke bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Oberkante der Dachkonstruktion. 1.3 Gebäudehöhe Die Gebäudehöhe wird gemessen ab Sockelgeschossdecke bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion. Der First muss mindestens 1,0 Meter hinter der Fassade liegen. 1.4 Versetzte Geschosse Bei versetzten Geschossen sind die Masse des Gebäudeprofils für jedes Niveau einzuhalten. 2. für Gewerbebauten (Gebäudeprofil für Gewerbebauten siehe Art. 15 Zonenreglement.) ZR 8/63 AUTOGARAGEN UND -ABSTELLPLÄTZE 1. Erforderlicher Parkraum Bei Neubauten und grösseren Umbauten muss pro 110 m 2 Wohnnutzfläche, bzw. pro 60 m 2 Betriebsnutzfläche ein Abstellplatz oder eine Garage geschaffen werden. Restflächen zählen voll. Bei verkehrsintensiven Bauten (Restaurants, Versammlungsräume, Gewerbe- und Industriebauten etc.) legt die Baudirektion auf Antrag des Gemeinderates die Anzahl der Abstellplätze fest. Ist die Schaffung des erforderlichen Parkraumes auf privatem Areal nicht möglich, so hat sich der Gesuchsteller in die von der Oeffentlichkeit als Ersatz zur Verfügung gestellten Parkplätze einzukaufen. 2. Nutzungsberechnung Nicht zur überbauten Fläche, bzw. nicht zur Nutzfläche werden gerechnet: - bei Ein- und Zweifamilienhäusern eine Garage mit einer Grundfläche von höchstens 5 % der massgebenden Parzellenfläche, jedoch nicht mehr als 35,0 m 2 (Geänderter Text gemäss Art. 17 Zonenreglement). - bei Mehrfamilienhäusern pro 220 m 2 Wohnnutzfläche - Restflächen zählen voll - je eine Garage von 20 m 2 Grundfläche. Diese Bestimmung findet nur Anwendung, wenn sich die Unterbringung der Garage im Sockelgeschoss aus ästhetischen oder topografischen Gründen nicht rechtfertigt. - unterirdische Garagen

15 13 - in den Hang gebaute Garagen, die wenig in Erscheinung treten und deren Decken als natürlicher Bestandteil der Freifläche dienen. Werden die nicht zur Nutzung zählenden Garagen in einem Vollgeschoss untergebracht, so erhöht sich die überbaubare Fläche um die durch die Vollgeschosszahl dividierte Garagenfläche. 3. Gebäudeprofil der Garagen Die Fassadenhöhe angebauter oder freistehender Garagen darf maximal 3,5 Meter, die Gebäudehöhe maximal 5,5 Meter betragen. Gemessen wird an der äussersten Fassadenflucht vom höchsten Punkt des gewachsenen Terrains aus. ZR 9/63 AUSNAHMEN 1. Allgemeiner Art In Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen, sowie in Würdigung der besonderen Umstände des Einzelfalles kann der Gemeinderat Ausnahmen von den Zonenvorschriften gestatten. Dies gilt insbesondere: - wenn die Anwendung dieser Vorschriften eine architektonisch und städtebaulich vernünftige Lösung verunmöglicht - für ausgesprochene Härtefälle - wenn sich ein Bauprojekt in jeder Beziehung in den erhaltenswerten Ortskern einfügt. (Ergänzung siehe 25 Zonenreglement.)