ZONENREGLEMENT SIEDLUNG

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1 Gemeinde Thürnen ZONENREGLEMENT SIEDLUNG Mai 2004 Für die Richtigkeit und Aktualität dieses Zonenreglementes übernimmt die Gemeinde kein Gewähr. Massgebend ist das Zonenreglement, welches auf der Gemeindeverwaltung erhältlich ist. THUE Mai 2004 Ho RAUM PLANUNG HOLZEMER Stallenmattstrasse Oberwil Tel Fax

2 I n h a l t s v e r z e i c h n i s A ALLGEMEINES 1. Erlass 2. Geltungsbereich 3. Zoneneinteilung B WOHN- UND WOHN-GESCHÄFTSZONEN 4. Nutzungsarten in den W- und WG-Zonen 4.1 Zulässige Nutzungen in den W-Zonen 4.2 Zulässige Nutzungen in den WG-Zonen 4.3 Zonenfremde Betriebe in den W- und WG-Zonen 5. Nutzungsmasse in den W- und WG-Zonen 5.1 Eingeschossige Wohnbauten 5.2 Zweigeschossige Wohnbauten 5.3 Zweigeschossige Wohn-Geschäftsbauten 5.4 Dreigeschossige Wohnbauten 5.5 Nebenbauten in den W- und WG-Zonen 6. Definitionen und Berechnungsarten in den W- und WG-Zonen 6.1 Bebauungsziffer 6.2 Nutzungsziffer 6.3 Nutzungsfreie Bauten und Bauteile 6.4 Nutzungsumlagerung 6.5 Massgebende Parzellenfläche 6.6 Zonengrenzen 6.7 Sockelgeschoss 6.8 Fassadenhöhe 6.9 Gebäudehöhe 6.10 Fassaden- und Gebäudehöhe für Nebenbauten 6.11 Versetzte Geschosse 6.12 Gebäudelänge 7. Dächer in den W- und WG-Zonen 7.1 Dachgestaltung 7.2 Bauteile an und auf dem Dach 7.3 Lukarnen 7.4 Einschnitte 7.5 Liegende Dachfenster 7.6 Aussen-Antennen 8. Umgebungsgestaltung in den W- und WG-Zonen 8.1 Aufschüttungen und Abgrabungen 8.2 Terrain-Einschnitte am Haus 2

3 C GEWERBEZONE 9. Nutzungsart in den G-Zonen 10. Gebäudehöhen in den G-Zonen 10.1 Bemessung der Gebäudehöhe 10.2 Zulässige Gebäudehöhen in den G-Zonen 11. Sondervorschriften in den G-Zonen 11.1 Schutzbepflanzung in den G-Zonen D KERNZONE 12. Sinn und Zweck der Kernzone 13. Nutzungsart in der Kernzone 14. Architektonische Gestaltung in der Kernzone 15. Gebäudekategorien in der Kernzone 15.1 Geschützte Bauten 15.2 Erhaltenswerte Bauten 15.3 Übrige Bauten 15.4 Neubauten 16. Dächer in der Kernzone 16.1 Dachgestaltung 16.2 Bauteile an und auf dem Dach 17. Freiräume in der Kernzone 17.1 Vorplätze 17.2 Parkierung 17.3 Grünflächen 17.4 Geschützte Bäume 18. Spezielle Bestimmungen in der Kernzone 18.1 Zone für öffentliche Werke und Anlagen 18.2 Bewilligungspflicht 18.3 Baugesuche E ÜBRIGE ZONEN 19. Zone für öffentliche Werke und Anlagen 20. Grünzone 21. Uferschutzzone 3

4 22. Archäologische Schutzzone F BESTIMMUNGEN ALLGEMEINER ART 23. Spezielle Planungs-, Nutzungs- und Bauvorschriften 23.1 Eingliederung der Bauten in die Umgebung 23.2 Quartierplanungen 23.3 Vereinfachtes Quartierplanverfahren 23.4 Spezielle Bau- und Nutzungsbestimmungen in den Bereichen Schürrain und Langacker 23.5 Ausnahmebewilligungen 23.6 Kompostier- und Sammelstellen 23.7 Parkplätze 23.8 Wohnwagen 24. Administrative Bestimmungen 24.1 Zuständigkeit 24.2 Zuwiderhandlungen 24.3 Aufhebung bisherigen Rechts 24.4 Rechtskraft G BESCHLÜSSE UND GENEHMIGUNG 4

5 ALLGEMEINES WOHN- UND WOHNGESCHÄFTSZONEN A ALLGEMEINES Der Kommentar soll dazu beitragen, den Reglementstext zu erläutern und gibt zudem eine Interpretationshilfe. Damit bei der Lektüre nicht auf die dem Reglement zu Grunde liegenden Gesetzestexte zurückgegriffen werden muss, werden diese zitiert. Der Kommentar ist nicht rechtswirksam und unterliegt demzufolge auch nicht dem Gemeindeversammlungsbeschluss. 1. ERLASS Der Erlass beschreibt die gesetzliche Grundlage der Zonenvorschriften und zählt deren Bestandteile auf. 2. GELTUNGSBEREICH Begrenzt wird das Anwendungsgebiet durch den Perimeter des Baugebietes. Im Land- und Forstwirtschaftsgebiet werden die Zonenvorschriften Siedlung nicht angewendet. 3. ZONENEINTEILUNG Zur besseren Übersichtlichkeit enthält das Reglement eine vollständige Auflistung der im Zonenplan Siedlung enthaltenen Zonen. Die früher im Zonenplan West aufgeführten Spezialzonen ausserhalb des Baugebietes enthält nun der Zonenplan Landschaft. B WOHN- UND WOHN- GESCHÄFTSZONEN 4. NUTZUNGSARTEN IN DEN W- UND WG-ZONEN 4.1 Zulässige Nutzungen in den W-Zonen 21 Abs. 1 RBG: Wohnzonen umfassen Gebiete, die in erster Line der Wohnnutzung vorbehalten sind. Zugelassen sind nicht störende Betriebe, deren Bauweise der Zone angepasst ist. 4.2 Zulässige Nutzungen in den WG-Zonen 21 Abs. 2 RBG: Wohn- und Geschäftszonen umfassen Gebiete, die der Wohnnutzung und wenig störenden Betrieben vorbehalten sind. 4.3 Zonenfremde Betriebe in den W- und WG-Zonen 109 RBG: Bestehende, rechtmässig erstellte, aber zonenfremd gewordene Bauten und Anlagen, namentlich für Dienstleistungen, Industrie und Gewerbe, dürfen erhalten, angemessen erweitert, umgebaut oder in ihrem Zweck teilweise geändert werden, wenn ihre Einwirkungen auf die Nachbarschaft gleich bleiben oder reduziert werden. 5

6 Kommentar A ALLGEMEINES 1. ERLASS Die Einwohnergemeinde Thürnen erlässt - gestützt auf 2 und 5 Abs. 1 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998 die Zonenvorschriften Siedlung, bestehend aus dem Zonenplan Siedlung und den nachfolgenden Zonenbestimmungen. 2. GELTUNGSBEREICH Die Zonenvorschriften finden Anwendung für den im Zonenplan Siedlung festgelegten Perimeter. 3. ZONENEINTEILUNG Das Baugebiet wird in folgende Zonen eingeteilt: - Wohn- und Wohn-Geschäftszonen - Gewerbezonen - Kernzone - Zonen für öffentliche Werke und Anlagen - Grünzonen - Uferschutzzonen - Archäologische Schutzzonen B WOHN- UND WOHN - GESCHÄFTSZONEN 4. NUTZUNGSARTEN IN DEN W- UND WG-ZONEN 4.1 Zulässige Nutzungen in den W-Zonen Die zulässige Nutzung richtet sind nach 21 Abs. 1 RBG. 4.2 Zulässige Nutzungen in den WG-Zonen Die zulässige Nutzung richtet sich nach 21 Abs. 2 RBG. 4.3 Zonenfremde Betriebe in den W- und WG-Zonen Der Fortbestand und die Möglichkeit der Änderung respektive der Erweiterung zonenfremder Bauten richtet sich nach 109 RBG. 6

7 5. NUTZUNGSMASSE IN DEN W- UND WG-ZONEN WOHN- UND WOHNGESCHÄFTSZONEN 5.1 Eingeschossige Wohnbauten 5.2 Zweigeschossige Wohnbauten 5.3 Zweigeschossige Wohn-Geschäftsbauten 5.4 Dreigeschossige Wohnbauten Die Nutzungsziffer stellt das Hauptmass der baulichen Nutzungsbeschränkung dar. Durch die prozentual stärkere Anhebung der Bebauungsziffer entstehen für Bauherren und Architekten vielfältigere kubische Gestaltungsmöglichkeiten. 5.5 Nebenbauten in den W- und WG-Zonen 7

8 Kommentar 5. NUTZUNGSMASSE IN DEN W- UND WG-ZONEN 5.1 Eingeschossige Wohnbauten W1 Vollgeschosszahl 1 Wohnungszahl pro Baukörper 4 Bebauungsziffer 28% Nutzungsziffer 25% Sockelgeschosshöhe 3.0 m Fassadenhöhe 3.8 m Gebäudehöhe 7.5 m Gebäudelänge 25 m 5.2 Zweigeschossige Wohnbauten W2 Vollgeschosszahl 2 Wohnungszahl pro Baukörper 4 Bebauungsziffer 28% Nutzungsziffer 45% Sockelgeschosshöhe 1.5 m Fassadenhöhe 6.5 m Gebäudehöhe 10.0 m Gebäudelänge 25 m 5.3 Zweigeschossige Wohn-Geschäftsbauten WG2 Vollgeschosszahl 2 Wohnungszahl pro Baukörper 6 Bebauungsziffer 27% Nutzungsziffer 50% Sockelgeschosshöhe 1.5 m Fassadenhöhe 6.5 m Gebäudehöhe 10.0 m Gebäudelänge 35 m 5.4 Dreigeschossige Wohnbauten W3 Vollgeschosszahl 3 Wohnungszahl pro Baukörper frei Bebauungsziffer 27% Nutzungsziffer 60% Sockelgeschosshöhe 3.0 m Fassadenhöhe 9.0 m Gebäudehöhe 13.0 m Gebäudelänge 35 m 5.5 Nebenbauten in den W- und WG-Zonen Fassadenhöhe Gebäudehöhe 3.0 m 5.0 m Die Definition von Nebenbauten richtet sich nach Ziffer 6.3 8

9 WOHN- UND WOHNGESCHÄFTSZONEN 6. DEFINITIONEN UND BERECHNUNGSARTEN IN DEN W- UND WG-ZONEN 6.1 Bebauungsziffer Die Bebauungsziffer ist eine Ergänzung zur Nutzungsziffer. Sie garantiert für jedes Grundstück eine angemessene Freifläche und hilft damit, das Erscheinungsbild der Quartiere zu wahren. 47 Abs. 1 RBV: Die Bebauungsziffer gibt in Prozenten an, wie viel von der massgebenden Parzellenfläche ü- berbaut werden darf. Für die Berechnung gilt der äussere Umriss der Bauten über dem gewachsenen Terrain. 6.2 Nutzungsziffer 48 Abs. 1 RBV: Die Nutzungsziffer bestimmt in Prozenten das Verhältnis der Nutzfläche zur massgebenden Parzellenfläche. 6.3 Nutzungsfreie Bauten und Bauteile Bauten, welche die vorgenannten Masse überschreiten, werden zur Bebauungs- und Nutzungsziffer gerechnet. 6.4 Nutzungsumlagerung In Ergänzung der bisherigen Bestimmungen für Nutzungsumlagerungen kann diese nun auch bei der Nachverdichtung weitgehend bebauter Quartiere und für Bauten, die dem Lärmschutz dienen, angewendet werden (z.b. eingeschossige Zwischenbauten in zwei- oder dreigeschossigen Zonen).. 9

10 Kommentar 6. DEFINITIONEN UND BERECHNUNGSARTEN IN DEN W- UND WG-ZONEN 6.1 Bebauungsziffer Die Berechnung der Bebauungsziffer richtet sich nach 47 Abs. 1 RBV. Nicht zur überbauten Fläche werden gerechnet: - Dachvorsprünge bis zu 1.0 m Ausladung - aussenliegende Keller- und Eingangstreppen, Stützmauern, äussere Lichtschächte und dergleichen - Pergolen - Nutzungsfreie Bauten gemäss Ziffer Nutzungsziffer Die Berechnung der Nutzungsziffer richtet sich nach 48 Abs. 1 RBV. Nicht zur Nutzfläche werden gerechnet: - offene Bauteile wie Hallen, Wohnbalkone und dergleichen - Dach- und Sockelgeschosse, auch wenn sie zu Wohnzwecken ausgebaut werden - nutzungsfreie Bauten gemäss Ziffer Nutzungsfreie Bauten und Bauteile Folgende Bauten und Bauteile werden nicht zur bebauten Fläche oder Nutzfläche gezählt: - unbeheizte Windfänge für Hauseingänge bei bestehenden Gebäuden, vor der isolierten Gebäudehülle bis zu max. 4 m 2 bei Einfamilienhäusern und direkt von aussen zugänglichen Wohnungen und Maisonettes, bis zu max. 10 m 2 bei Mehrfamilienhäusern - Aussenisolationen von bestehenden Gebäuden - unbeheizte, ganz oder weitgehend mit Isolier- oder Wärmeschutzglas verglaste Zwischenklima-Räume (z.b. Wintergärten, Veranden und Balkone) bei bestehenden und neuen Gebäuden mit max. 15 m 2 je Wohnung bzw. Einfamilienhaus - Nebenbauten wie Garagen, Velounterstände, Schöpfe, überdeckte Sitzplätze und dergleichen bis max. 7% der massgebenden Parzellenfläche - unterirdische oder in den Hang gebaute Nebenbauten, die wenig in Erscheinung treten 6.4 Nutzungsumlagerung Für Nutzungsumlagerungen kann der Gemeinderat ausnahmsweise Abweichungen von den maximal zulässigen Bebauungsziffern beantragen. Nutzungsumlagerungen sind z.b. in folgenden Fällen möglich: - bei der Nachverdichtung weitgehend bebauter Quartiere - für Bauten, die dem Lärmschutz dienen Voraussetzung für die Nutzungsumlagerung sind wohnhygienisch und ästhetisch befriedigende Projekte. 10

11 WOHN- UND WOHNGESCHÄFTSZONEN 6.5 Massgebende Parzellenfläche 46 Abs. 1: Für die Berechnung der baulichen Nutzung (Bebauungsziffer, Nutzungsziffer, Ausnützungsziffer nach ORL (Institut für Orts-, Regional- und Landesplanung der ETHZ)) ist die im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung vorhandene Parzellenfläche massgebend, sofern nicht die Gemeinde die Nutzungsübertragung gemäss 88 RBG vorgesehen hat. 46 Abs. 2: Parzellenteile, die in der Landwirtschaftszone oder im Waldareal liegen, dürfen nicht in die Berechnung einbezogen werden. 6.6 Zonengrenzen 6.7 Sockelgeschoss Sockelgeschosshöhe max. 1.0 m Abgrabung 6.8 Fassadenhöhe Fassadenhöhe 6.9 Gebäudehöhe Gebäudehöhe 6.10 Fassaden- und Gebäudehöhe für Nebenbauten Gebäudehöhe Fassadenhöhe 6.11 Versetzte Geschosse 11

12 6.5 Massgebende Parzellenfläche Kommentar Die massgebende Parzellenfläche richtet sich nach den Bestimmungen von 46 Abs. 1 und 2 RBV. Der Gemeinderat kann Flächen, die der öffentlichen Hand abgetreten werden, in die massgebende Parzellenfläche einbeziehen, sofern dies beim Übernahmepreis berücksichtigt wird. Dies gilt auch für die Grünzonenflächen der Parzellen Nr. 979, 1008, 998 (gemäss Neuzuteilungsplan Mutation Nr. 711) im Gebiet Schürrain. Innerhalb der Uferschutzzone liegende Parzellenteile können ebenfalls zur massgebenden Parzellenfläche hinzugerechnet werden. 6.6 Zonengrenzen Verläuft eine Zonengrenze durch eine Bauparzelle, so ist die Nutzung für beide Parzellenteile gesondert zu ermitteln. Der Gemeinderat kann für Überbauungen, die dem Charakter beider Zonen angemessen Rechnung tragen, die Zusammenfassung der Nutzung in einem Baukörper beantragen. 6.7 Sockelgeschoss Die Oberkante der Sockelgeschossdecke darf maximal 1.0 m über dem höchsten und maximal um das unter Ziffer 5.1 bis 5.4 angegebene Mass über dem tiefsten Punkt des gewachsenen Terrains liegen. Gemessen wird an der äussersten Fassadenflucht. Abgrabungen am Sockelgeschoss sind bis zu einem Drittel des Umfanges zulässig. Das Sockelgeschoss darf jedoch höchstens bis zu dem in der Legende angegebenen Mass in Erscheinung treten. Der Gemeinderat kann bei Aufschüttung grösserer Geländewannen - aus kanalisationstechnischen Gründen usw.- Ausnahmen beantragen. 6.8 Fassadenhöhe Die Fassadenhöhe wird gemessen ab Oberkante der rohen Sockelgeschossdecke bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Oberkante der Dachkonstruktion exkl. der Dachhaut. Bei Pultdächern gilt die Fassadenhöhe als Maximalhöhe des Gebäudes. 6.9 Gebäudehöhe Die Gebäudehöhe wird gemessen ab Oberkante der rohen Sockelgeschossdecke bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion Fassaden- und Gebäudehöhe für Nebenbauten Die Fassaden- resp. die Gebäudehöhe wird jeweils an der äussersten Fassadenflucht vom höchsten Punkt des gewachsenen Terrains aus gemessen. In steilen Hanglagen kann der Gemeinderat Ausnahmen beantragen Versetzte Geschosse Bei versetzten Geschossen sind die Masse des Gebäudeprofils für jedes Niveau einzuhalten. 12

13 WOHN- UND WOHNGESCHÄFTSZONEN 6.12 Gebäudelänge Dadurch, dass Klein- und Nebenbauten nicht zur Gebäudelänge zählen, ergibt sich eine Verdichtungsmöglichkeit, indem mehrere Hauptbaukörper aneinander gereiht werden können. 7. DÄCHER IN DEN W- UND WG-ZONEN 7.1 Dachgestaltung Beispiele zulässiger Dachformen Satteldach Krüppelwalmdach Walmdach Widerkehr Tonnendach 7.2 Bauteile an und auf dem Dach Mit den verschiedenen Arten von Bauteilen an und auf dem Dach soll den sich stellenden Belichtungs- und Belüftungsproblemen bei der intensiveren Dachraumnutzung Rechnung getragen werden. Dachaufbauten sind auch über mehrgeschossigen Fassaden zugelassen. 7.3 Lukarnen f e d a b c g f e h g h a+b = 0.4 x c d = 0.25 x c oder d = 3.0 m, wenn c = 12.0 m f = 0.5 m e = 1.6 m g = 1.0 m (Schrägmass) h = 0.5 m (Schrägmass) 7.4 Einschnitte 13

14 Kommentar 6.12 Gebäudelänge Als Gebäudelänge gilt das grösste Mass der Bauten, parallel zur Fassade gemessen. Für Klein- und Nebenbauten sowie Bauteile, welche nicht zur Nutzungsziffer gerechnet werden, gilt keine Längenbeschränkung. Sie zählen auch nicht zur Gebäudelänge, wenn sie als Anbauten erstellt werden. 7. DÄCHER IN DEN W- UND WG-ZONEN 7.1 Dachgestaltung Bei den Hauptbauten der Wohn- und Wohn-Geschäftszonen sind nur Steildächer mit einer Dachneigung von mindestens 18 gestattet. Die Dächer sind mit mattem Bedachungsmaterial einzudecken. Bei Vordächern und Einzelbauteilen sowie bei eingeschossigen An- und Nebenbauten sind auch andere Dachformen und Bedachungsmaterialien zulässig. 7.2 Bauteile an und auf dem Dach Alle Bauteile an und auf dem Dach sind so anzuordnen und zu gestalten, dass sie sich gegenseitig ästhetisch nicht stören, und dass sie mit der darunterliegenden Fassade harmonieren und ein ansprechendes Gesamtbild ergeben. 7.3 Lukarnen Schlepp- oder Giebel-Lukarnen (Dachaufbauten) sind nur auf Dächern von mehr als 35 Neigung gestattet. Für die Anordnung und Grösse sind folgende Masse einzuhalten: - Totallänge aller Dachaufbauten zusammen max. 40% der Fassadenlänge - Abstand des Dachaufbaues von Stirnfassaden oder Dachabsätzen mind. 25% der Fassadenlänge oder mind. 3.0 m bei Fassadenlängen über 12.0 m - Abstand des Dachaufbaues bis zu Gräten oder Kehlen mind. 0.5 m - Höhe des Dachaufbaues ab Dachfläche max. 1.6 m - Abstand des Überganges des Dachaufbaues in das Hauptdach unterhalb des Firstes mind. 1.0 m - Höhe der Dachhaut unter den Dachaufbauten mind. 0.5 m 7.4 Einschnitte Für offene und überdeckte Dacheinschnitte gelten die gleichen Flächen- und Abstandsbestimmungen wie für Lukarnen. 14

15 WOHN- UND WOHNGESCHÄFTSZONEN 7.5 Liegende Dachfenster Diese differenzierteren Bestimmungen ergeben sich aus der Zielvorstellung gemäss Kommentar zu Art. 7.2 F = 1.0 m 2 F1 + F2... = 0.04 x FDach F F F Dach 7.6 Aussen-Antennen Dieser Artikel verweist auf das rechtskräftige Antennenreglement. 8. UMGEBUNGSGESTALTUNG IN DEN W- UND WG-ZONEN 8.1 Aufschüttungen und Abgrabungen Dieser Artikel dient der besseren Einpassung von Bauten in das gewachsene Terrain. Das Fehlen einer solchen Regelung hat bereits viele negative Auswirkungen gezeigt. 8.2 Terrain-Einschnitte am Haus Š 2.50m 15

16 Kommentar 7.5 Liegende Dachfenster Die maximale Glasfläche der einzelnen Dachflächenfenster beträgt 1.0 m 2. Das Total solcher Glasflächen darf nicht mehr als 4% der zugehörigen Dachfläche ausmachen. 7.6 Aussen-Antennen Für die Errichtung von Empfangsanlagen gilt das Reglement über die Erstellung und den Betrieb einer Gemeinschaftsantennenanlage für Fernsehen und UKW-Radioempfang. 8. UMGEBUNGSGESTALTUNG IN DEN W- UND WG-ZONEN 8.1 Aufschüttungen und Abgrabungen Aufschüttungen dürfen die lotrechte Höhe von 1.5 m und Abgrabungen eine solche von 2.0 m nicht übersteigen. Das neu gestaltete Terrain hat sich harmonisch in die Umgebung einzufügen. Bei bestehenden Aufschüttungen, in steilem Gelände, in Geländewannen usw. kann der Gemeinderat Ausnahmen beantragen. 8.2 Terrain-Einschnitte am Haus Zur Erschliessung des ersten Untergeschosses (Sockelgeschoss, Keller) sind für Haus- und Kellereingänge ein Terrain-Einschnitt mit einer Kronenbreite von max. 2.5 m sowie für Garagen-Einfahrten ein Terrain-Einschnitt mit einer Kronenbreite von max. 6 m zulässig. Das Aneinanderreihen von Abgrabungen für Haus- und Kellereingänge sowie für Garagen- Einfahrten ist nicht zulässig. 16

17 GEWERBEZONE C GEWERBEZONEN 9. NUTZUNGSART IN DEN G-ZONEN 23 Abs. 1 RBG: Gewerbezonen umfassen Gebiete, die insbesondere der Aufnahme von mässig störenden Betrieben vorbehalten sind. 23 Abs. 5 RBG: In den Gewerbe- und Industriezonen sind ausschliesslich Wohnungen für Betriebsinhaberinnen und inhaber, für standortgebundenes und in beschränktem Umfang für betriebseigenes Personal zugelassen. Ausnahmsweise können zeitlich befristete provisorische Unterkünfte im Zusammenhang mit grösseren Bauvorhaben bewilligt werden. 10. GEBÄUDEHÖHEN IN DEN G-ZONEN 10.1 Bemessung der Gebäudehöhe Durch die abgestufte Messweise wird dem geneigten Gelände Rechnung getragen und verhindert, dass ungewollt hohe Baukörper entstehen, was insbesondere westlich der Diepflingerstrasse wichtig ist. Gebäudehöhe 10.2 Zulässige Gebäudehöhe in den G-Zonen Die Bestimmungen der neuen Gewerbezone G2 sind der besonderen Situation im Dorfkern angepasst. 11. SONDERVORSCHRIFTEN IN DEN G-ZONEN 11.1 Schutzbepflanzung in den G-Zonen Die Schutzbepflanzung dient der Verschönerung des Ortsbildes und schützt an die Gewerbezone angrenzende Gebiete vor Immissionen. Auf eine Umschreibung der Bepflanzungsart wird hier jedoch verzichtet, da dies Gegenstand des geplanten Grünkonzeptes ist. 17

18 Kommentar C GEWERBEZONE 9. NUTZUNGSART IN DEN G-ZONEN Die zulässige Nutzung richtet sich nach 23 RBG. 10. GEBÄUDEHÖHEN IN DEN G-ZONEN 10.1 Bemessung der Gebäudehöhe Die Gebäudehöhe wird bei Gewerbebauten vom tiefsten Schnittpunkt der Fassade mit dem gewachsenen Terrain bis zur Oberkante der Dachkonstruktion gemessen. Das so ermittelte Höhenmass gilt für eine Gebäudetiefe von 16 m. Von dort aus wird das Gebäudeprofil für jeweils weitere 16 m Gebäudetiefe neu angesetzt. Der Gemeinderat kann bei Aufschüttung grösserer Geländewannen - aus kanalisationstechnischen Gründen usw.- Ausnahmen beantragen. Einzelne höhere Bauten und Bauteile, die aus betrieblichen oder technischen Gründen vorgesehen sind, können vom Gemeinderat zur Bewilligung beantragt werden, wenn dadurch keine öffentlichen und nachbarlichen Interessen verletzt werden Zulässige Gebäudehöhen in den G-Zonen Gewerbezone G1 Gewerbezone G2 16 m 12 m Dort wo die Gewerbezonen direkt an Wohnzonen grenzen, dürfen die Gewerbebauten bis auf eine Tiefe von 15 m nicht höher sein, als es das Gebäudeprofil der angrenzenden Wohnzone zulässt. 11. SONDERVORSCHRIFTEN IN DEN G-ZONEN 11.1 Schutzbepflanzung in den G-Zonen Die im Zonenplan dargestellte Schutzbepflanzung ist in Verbindung mit Neu- und Anbauten zu realisieren. Sie ist so anzulegen und zu unterhalten, dass ein optimal gestalteter Übergang zu den angrenzenden Wohnzonen und zum Strassenraum erreicht wird. Für die Bepflanzung sind standortgerechte, einheimische Strauch- und Baumarten zu verwenden.. 18

19 KERNZONE D KERNZONE 12. SINN UND ZWECK DER KERNZONE Dieser Artikel dient als Richtschnur für die gesamte Kernzone. 13. NUTZUNGSART IN DER KERNZONE 22 Abs. 1 RBG: Kernzonen umfassen architektonisch und städtebaulich wertvolle Stadt- und Ortskerne, die in ihrem Charakter erhalten oder saniert werden sollen. Zugelassen sich Wohnnutzung sowie mässig störende Betriebe. 14. ARCHITEKTONISCHE GESTALTUNG IN DER KERNZONE Diese Generalklausel ist für alle baulichen Massnahmen im Dorfkern massgebend. 15. GEBÄUDEKATEGORIEN IN DER KERNZONE Die bestehenden Bauten sind in ihrer architektonischen und städtebaulichen Qualität entsprechend in verschiedene Schutzkategorien eingeteilt. Dabei gilt für geschützte Bauten ein absolutes und für erhaltenswerte Bauten ein eingeschränktes Abbruchverbot Geschützte Bauten Alle schutzwürdigen Teile sind zu erhalten. 19

20 Kommentar D KERNZONE 12. SINN UND ZWECK DER KERNZONE Die Kernzonenbestimmungen bezwecken die sinnvolle Erhaltung und subtile Erneuerung innerhalb der traditionellen Strukturen des alten Dorfkerns. Dabei dienen die Bauvorschriften dem Schutze traditioneller und architektonisch bemerkenswerter Bauten samt ihrer Umgebung sowie der sorgfältigen Einordnung von Um- und Neubauten. 13. NUTZUNGSART IN DER KERNZONE Die Nutzung in der Kernzone richtet sich nach 22 RBG. 14. ARCHITEKTONISCHE GESTALTUNG IN DER KERNZONE Neu-, Um- und Anbauten, Renovationen und Restaurierungen sowie die Umgebungsgestaltung haben hinsichtlich Situation, kubischer Erscheinung, Dach- und Fassadengestaltung, Material, Farbgebung und Bepflanzung den dörflichen und ortsüblichen Charakter aufzuweisen. Hierzu steht dem Gemeinderat ein Mitspracherecht zu. 15. GEBÄUDEKATEGORIEN IN DER KERNZONE Die Bauten der Kernzone sind in folgende drei Kategorien eingeteilt: - geschützte Bauten - erhaltenswerte Bauten - übrige Bauten Lage und Umriss der Bauten sind im Zonenplan dargestellt Geschützte Bauten Diesen Bauten kommt als Einzelobjekt und als Bestandteil des gewachsenen Dorfbildes ein hoher Stellenwert zu. Sie sind vor Zerfall zu schützen und dürfen nicht abgebrochen werden. Bauliche Massnahmen sind nur unter Wahrung der schutzwürdigen Substanz zulässig und haben mit aller Sorgfalt im Sinne des ursprünglichen Originals zu erfolgen. Die im Zonenplan mit einem Punkt bezeichneten Bauten unterstehen kantonalem Schutz. Bauliche Änderungen sind hierbei nur mit Zustimmung der kantonalen Denkmalpflege zulässig. 20

21 KERNZONE 15.2 Erhaltenswerte Bauten Bei Umbauten und allfälligen Ersatz-Neubauten ist die Struktur des ursprünglichen Gebäudes richtungsweisend Übrige Bauten 15.4 Neubauten Neubauten sind architektonisch so zu gestalten, dass sie auch als solche erkennbar sind. Sie müssen sich jedoch harmonisch in die bauliche Umgebung einfügen. Eine Kopie von Bauten vergangener Zeiten wird nicht angestrebt. Die relativ hohe Ausnützungsziffer von 60% bringt u.u. eine bauliche Verdichtung des Ortskerns, welche sich spürbar auf das Ortsbild - insbesondere in den Hofbereichen - auswirken kann. 16. DÄCHER IN DER KERNZONE Die Dachlandschaft des Dorfkerns bildet ein wesentliches Merkmal des charakteristischen Erscheinungsbildes und ist daher in seiner Grundstruktur zu bewahren. Durch vermehrte Nutzung der Dachräume und die dadurch notwendige Belichtung ist die Dachlandschaft starken Veränderungen ausgesetzt. Mit den neuen Bestimmungen erhält der Gemeindrat die Kompetenz, Einfluss auf die Dachgestaltung auszuüben Dachgestaltung 21

22 Kommentar 15.2 Erhaltenswerte Bauten Die Lage und das Volumen der erhaltenswerten Bauten spielen im gewachsenen Dorfbild eine wichtige Rolle. Sie sind vor Zerfall zu schützen und dürfen nicht abgebrochen werden. Wird ein Abbruch unumgänglich, so sind für den Ersatz-Neubau Situierung, Gebäudeabmessung, Geschosszahl, Firstrichtung und Dachgestaltung des ursprünglichen Gebäudes richtungsweisend. Die wichtigsten Stilelemente sind wieder anzuwenden. Dasselbe gilt für Umbauten und Renovationen Übrige Bauten Obwohl diesen Bauten keine historische Bedeutung zukommt, haben sie sich möglichst harmonisch ins Dorfbild einzufügen. Bei Renovationen und Umbauten ist - soweit erforderlich - eine Verbesserung der äusseren Erscheinung anzustreben. Bei der Situierung von Ersatz-Neubauten kann von der im Zonenplan dargestellten Lage sowie dem vorhandenen Gebäude-Umriss abgewichen werden, wenn dieses im Interesse des Dorfbildes liegt Neubauten Für Neubauten gelten folgende Vorschriften, wobei sich die Definitionen nach Ziffer 6 richten. Vollgeschosszahl 2 Wohnungszahl pro Baukörper frei Bebauungsziffer 40% Nutzungsziffer 60% Sockelgeschosshöhe 2.7 m Fassadenhöhe 6.0 m Gebäudehöhe 12.0 m Gebäudelänge frei Vorbestandenes Bauvolumen kann ausgebaut und anders genutzt werden, auch wenn die maximale Bebauungs- resp. Nutzungsziffer bereits überschritten ist. 16. DÄCHER IN DER KERNZONE 16.1 Dachgestaltung In allen Bereichen der Kernzone sind für Hauptbauten nur Satteldächer mit einer Neigung von 40 bis 55 gestattet. Die Dächer sind mit dunkeln Tonziegeln einzudecken. Für kleinere An- und Nebenbauten sind auch andere Dachformen und Bedachungsmaterialien zulässig. 22

23 KERNZONE 16.2 Bauteile an und auf dem Dach Bauteile an und auf dem Dach werden an dieser Stelle nicht starr sondern mehr im Grundsätzlichen geregelt. Ziel ist es, die Belichtung und damit auch die bauliche Nutzung der grossen Dachvolumen zu ermöglichen, ohne dass dabei ein srörender Wildwuchs von Dachaufbauten entstehen kann. Beispiele zulässiger Dachaufbauten: Lukarnen zurückversetzt 1) Giebellukarne 2) Schlepplukarne Lukarne fassadenbündig Dacheinschnitt gedeckt Ochsenaugen kleine Lukarnen Dachflächenfenster / Glasziegel 17. FREIRÄUME IN DER KERNZONE 17.1 Vorplätze Der Vorplatzbereich umfasst das durch Gärten, Abstellplätze und Fussgängerbereiche belegte Areal zwischen den Hausfronten und der Strasse. Er bildet einen wichtigen Bestandteil des Strassenraumes Parkierung Die Anzahl der Pflichtparkplätze richtet sich nach der kantonalen Wegleitung zu Berechnung von Abstellplätzen. 23

24 16.2 Bauteile an und auf dem Dach Kommentar Bauteile an und auf dem Dach sind so anzuordnen und zu gestalten, dass sie sich gegenseitig ästhetisch nicht stören und dass sie mit der darunterliegenden Fassade harmonieren und ein ansprechendes Gesamtbild ergeben. Es sind jeweils nur zwei Arten von Dachaufbauten zulässig (Ausnahme: Kamine, Lüftungsrohre etc.). Dacheinschnitte sind nur auf der strassenabgewandten Seite zulässig und mit seitlich offenen Schlepp- oder Giebeldächern zu versehen. Dachflächenfenster etc. sind in die Dachhaut zu integrieren. Die Kombination von Dachflächenfenstern mit anderen Dachaufbauten auf ein und derselben Dachfläche ist nicht zulässig. Ausnahmen sind möglich bei einer durchgehenden Dachfläche über einer klar gegliederten Fassade mit Wohn- und Ökonomieteil. Pro Gebäudeteil dürfen Dachflächenfenster jedoch nicht mit anderen Dachaufbauten kombiniert werden. Sonnenkollektoren etc. sind nur zulässig, wenn das Ortsbild hierdurch nicht beeinträchtigt wird. Für die einzelnen Bauteile gelten folgende Maximalmasse: - Lukarnen in der unteren Dachfläche Frontfläche 1.8 m 2 - Lukarnen in der oberen Dachfläche Frontfläche 0.6 m 2 - Dacheinschnitte, überdeckt Frontfläche 2.2 m 2 - Kleingauben Frontfläche 0.5 m 2 - Glasziegelgruppen Lichtfäche 0.4 m 2 - Dachflächenfenster Lichtfläche 0.3 m 2 - Gesamtfläche für Dachflächenfenster Lichtfläche 2% der zugehörigen und Glasziegelgruppen Dachfläche Von diesen Vorschriften kann im Einvernehmen mit dem Gemeinderat und den zuständigen kantonalen Fachstellen abgewichen werden, wenn dabei eine gute Lösung erreicht wird. 17. FREIRÄUME IN DER KERNZONE 17.1 Vorplätze Die Vorplätze inkl. der Vorgärten sind ansprechend zu gestalten und von Bauten aller Art freizuhalten. Niveauveränderungen und Belagserneuerungen sind mit der Gemeinde abzusprechen. Einfriedungen dürfen eine Höhe von 0.90 m ab fertigem Niveau nicht überschreiten. Sie sind in herkömmlicher Art auszuführen (Eisenstäbe, Staketen, Sockelmauer). Einfriedungsmauern sind nicht gestattet. Der Gemeinderat hat ein Mitspracherecht hinsichtlich der Gestaltung der Vorplätze Parkierung Gemäss Baugesetz besteht bei Neu- und Erweiterungsbauten die Pflicht, genügend Garagen oder Abstellplätze auf privatem Grund zu errichten. Der Gemeinderat kann bei Unerfüllbarkeit dieser Forderung Ausnahmen beantragen. Dabei legt er von Fall zu Fall die Kriterien - zusammen mit der Bewilligungsbehörde - fest. 24

25 KERNZONE 17.3 Grünflächen Diese Bestimmung dient der Verbesserung des Ortsbildes Geschützte Bäume 18. SPEZIELLE BESTIMMUNGEN IN DER KERNZONE 18.1 Zone für öffentliche Werke und Anlagen Die Kernzonenbestimmungen gelten für die Öffentlichkeit gleichermassen wie für Private. Bisher befanden sich keine solchen Einrichtungen innerhalb des Ortskerns Bewilligungspflicht 18.3 Baugesuche 25

26 Kommentar 17.3 Grünflächen Wo die örtlichen Verhältnisse es zulassen, ist entlang des Homburgerbaches ein Ufergehölz mit standortgerechten Sträuchern und Bäumen anzulegen. Dieses Ufergehölz dient der Vernetzung von Naturräumen und der Verschönerung des Ortsbildes. Der Gemeinderat legt im Einvernehmen mit der jeweiligen Grundeigentümerschaft Pflegemassnahmen und Kostenteiler fest Geschützte Bäume Diese Bäume dürfen nicht ohne zwingenden Grund entfernt werden und sind sachgemäss zu pflegen. Wird ein solcher Baum krankheitshalber entfernt, so ist an Ort und Stelle ein gleichwertiger Ersatzbaum zu pflanzen. Vor dem Fällen besteht eine Meldepflicht beim Gemeinderat. Dieser hat über die entsprechende Ersatzbepflanzung zu befinden. 18. SPEZIELLE BESTIMMUNGEN IN DER KERNZONE 18.1 Zone für öffentliche Werke und Anlagen Die in der Kernzone ausgewiesenen Zonen für öffentliche Werke und Anlagen haben sich den allgemeinen Zielsetzungen der Kernzone zu unterziehen Bewilligungspflicht Neue Farbgebungen und Änderungen an allen Bauten der Kernzone bedürfen der Zustimmung durch den Gemeinderat. Dieser entscheidet in Absprache mit den kantonalen Fachstellen aufgrund von Farbmustern am Gebäude. Gebäudeabbrüche, bauliche Veränderungen und Aussenrenovationen von allen Bauten in der Kernzone sind bewilligungspflichtig und erfordern ein ordentliches Baugesuch. Der Grundeigentümerschaft wird empfohlen, alle Absichten über Neu-, Um- oder Anbauten, Renovationen, Zweckänderungen sowie über Um- und Neugestaltung der Umgebung mit dem Gemeinderat sowie den zuständigen kantonalen Fachstellen vorabzuklären Baugesuche Nebst den üblichen Unterlagen sind in den Baugesuchen - je nach Bauabsicht - die Ansichten der angrenzenden Bauten, Detailpläne, Beschreibungen, Modelle, usw. beizulegen. Mit dem Baugesuch ist ein Umgebungsplan im Massstab 1:100 einzureichen. Farbgestaltung und Materialwahl sind vor der Ausführung vom Gemeinderat bewilligen zu lassen. 26

27 BESTIMMUNGEN ALLGEMEINER ART E ÜBRIGE ZONEN 19. ZONE FÜR ÖFFENTLICHE WERKE UND ANLAGEN 24 RBG 1 Zonen für öffentliche Werke und Anlagen umfassen Gebiete, die zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben durch die Gemeinwesen; andere Körperschaften und Anstalten des öffentlichen Rechts; Inhaber staatlicher Konzessionen; Personen des privaten Rechts, die öffentliche Aufgaben erfüllen, benötigt werden. 2 Zusätzlich sind in beschränktem Umfange andere Nutzungen zulässig, sofern sie mit der Erfüllung der öffentlichen Aufgaben verträglich sind. 20. GRÜNZONE 27 RBG: Grünzonen umfassen Gebiete, die im öffentliche Interesse dauernd vor Überbauung freizuhalten sind. Sie dienen der Erholung, der Gliederung des Siedlungsraumes sowie dem ökologischen Ausgleich und dem Biotopverbund. 21. UFERSCHUTZZONE Die Ufervegetation ist durch Art. 21 Abs. 1 NHG (Natur- und Heimatschutzgesetz) auf eidgenössischer Ebene absolut geschützt: Die Ufervegetation (Schilf- und Binsenbestände, Auenvegetationen sowie andere natürliche Pflanzengesellschaften im Uferbereich) darf weder gerodet noch überschüttet noch auf andere Weise zum Absterben gebracht werden. 13 RBV: Uferschutzzonen bezwecken den Schutz der Uferbereiche als Lebensräume für Pflanzen und Tiere. 22. ARCHÄOLOGISCHE SCHUTZZONE 19 Archäologische Schutzzonen bezwecken die Erhaltung archäologischer Stätten. F BESTIMMUNGEN ALLGEMEINER ART 23. SPEZIELLE PLANUNGS-, NUTZUNGS- UND BAUVORSCHRIFTEN 23.1 Eingliederung der Bauten in die Umgebung 27

28 Kommentar E ÜBRIGE ZONEN 19. ZONE FÜR ÖFFENTLICHE WERKE UND ANLAGEN Die zulässige Nutzung richtet sich nach 24 RBG. Die Zweckbestimmung der einzelnen Zonen ist im Zonenplan gekennzeichnet. Die Freiflächen sind ökologisch sinnvoll zu gestalten. Für die Bepflanzung sind einheimische, standortgerechte Baum- und Straucharten zu verwenden. 20. GRÜNZONE Die Definition der Grünzone richtet sich nach 27 RBG. Alle Massnahmen, die dem Sinn dieser Zone widersprechen, sind untersagt. Bewirtschaftung, Pflege und Unterhalt der Grünzonen sollen sich möglichst nach naturnahen Zielen im Sinne des ökologischen Ausgleichs richten. Der Gemeinderat legt hierzu im Einvernehmen mit den jeweiligen Grundeigentümern Pflegemassnahmen und Kostenteiler fest. Innerhalb der Grünzone sind nur einfache Fusswege mit wasserdurchlässigen Belägen zulässig. 21. UFERSCHUTZZONE Die Definition der Uferschutzzone richtet sich nach 13 RBV. Alle Massnahmen, welche diesem Schutzziel widersprechen sind verboten. Unzulässig sind insbesondere Terrainveränderungen, Bauten und Anlagen aller Art, Garteneinrichtungen usw. Nutzung, Pflege und Unterhalt der Uferschutzzonen haben naturnah, im Sinne des ökologischen Ausgleichs, zu erfolgen. Die Anwendung von Bioziden und Düngemitteln ist untersagt. Der Gemeinderat legt hierzu im Einvernehmen mit den jeweiligen Grundeigentümern Pflegemassnahmen und Kostenteiler fest. Für Bauten und Einrichtungen, welche rechtmässig erstellt wurden, ist der Besitzstand gewährleistet. Für andere Einrichtungen kann der Gemeinderat die Entfernung und Renaturierung verfügen, resp. bei der Baubewilligungsbehörde beantragen. 22. ARCHÄOLOGISCHE SCHUTZZONE Die Definition der archäologischen Schutzzone richtet sich nach 19 RBV. Alle Massnahmen, welche archäologische Objekte beeinträchtigen können sind nur nach Genehmigung durch die Kantonsarchäologie gestattet. Dazu gehören insbesondere Grabungen und Bodenaushub von mehr als 0.5 m Tiefe. F BESTIMMUNGEN ALLGEMEINER ART 23. SPEZIELLE PLANUNGS-, NUTZUNGS- UND BAUVORSCHRIFTEN 23.1 Eingliederung der Bauten in die Umgebung Alle Bauten sind derart in ihre bauliche und landschaftliche Umgebung einzugliedern, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Dies gilt besonders für die Baumassenverteilung, Bauhöhe, Bauform, Dachgestaltung, Material- und Farbwahl sowie für die Umgebungsgestaltung Quartierplanungen 28

29 BESTIMMUNGEN ALLGEMEINER ART 37 Abs.1 RBG: Quartierpläne bezwecken eine haushälterische Nutzung sowie eine architektonisch und erschliessungsmässig gute, der Umgebung angepasste und auf die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ausgerichtete Überbauung eines zusammenhängenden Teilgebietes der Bauzonenfläche. 38 Abs. 1 RBG: Quartierpläne legen für neu zu überbauende oder überbaute Quartiere die Vorschriften für die Nutzung und Überbauung bzw. für die Erneuerung und Erhaltung fest. 40 Abs. 1 RBG: Quartierpläne können von den Zonenvorschriften und der Erschliessungsplanung abweichende Bestimmungen enthalten. 40 Abs. 2 RBG: Zonenvorschriften, Strassennetz- sowie Bau- und Strassenlinienpläne gelten als aufgehoben, soweit sie im Widerspruch zu einem rechtskräftigen Quartierplan stehen. 41 RBG: Die Gemeindeversammlung bzw. der Einwohnerrat erlässt nach dem Verfahren über die Aufstellung der Zonenvorschriften (...) die Quartierpläne Vereinfachtes Quartierplanverfahren 42 Abs. 1 RBG: Der Gemeinderat erlässt den Quartierplan, sofern die Zonenvorschriften Bestimmungen über Art und Mass der quartierplanmässigen Nutzung und Gestaltung sowie über die verkehrsmässige Erschliessung enthalten. 42 Abs. 2 RBG: Für das Verfahren gelten im übrigen die Bestimmungen über das ordentliche Quartierplanverfahren Spezielle Bau- und Nutzungsbestimmungen in den Bereichen Schürrain und Langacker Der Nachweis über die Bebaubarkeit dieses Areals geht sowohl aus der Lärmanalyse der SSH AG vom 9. August 1993 als auch aus der geologischen Baugrunduntersuchung der Firma Pfirter, Nyfeler & Partner AG vom 20. September 1993 hervor. Diesen Unterlagen können, ausser den nebenstehenden Grundsätzen für den Gestaltungsplan, weitere Informationen entnommen werden. 29

30 Kommentar 23.2 Quartierplanungen Verfahren und Inhalt richten sich nach 37ff RBG. Besondere Beachtung ist folgenden Kriterien zu schenken: - der Wohnqualität - den Auswirkungen auf die Nachbarschaft - dem Ortsbild - dem Landschaftsbild - dem Umweltschutz - dem ökologischen Ausgleich - der Energieversorgung und -nutzung - der Kapazität der Erschliessungsanlagen 23.3 Vereinfachtes Quartierplanverfahren Innerhalb der im Zonenplan bezeichneten Arealen kann das vereinfachte Quartierplanverfahren gemäss 42 RBG angewendet werden. Im Rahmen des vereinfachten Quartierplanverfahrens sind gegenüber den ordentlichen Zonenvorschriften folgende Abweichungen zulässig: Areal Brückmatt Bebauungsziffer frei Nutzungsziffer max. 65% Gebäudelänge frei Erschliessung eine Zufahrt von der Hauptstrasse Areal Chilchmatt Vollgeschosszahl max. 3 Wohnungszahl pro Baukörper frei Bebauungsziffer frei Nutzungsziffer max. 65% Gebäudelänge frei Erschliessung von Hauptstrasse Areal Langacker, Zone W1 Bebauungsziffer max. 30% Nutzungsziffer Erschliessung max. 27% auf Hauptstrasse grundsätzlich gemäss Strassennetzplan; interne Erschliessung gemäss QP 23.4 Spezielle Bau- und Nutzungsbestimmungen in den Bereichen Schürrain und Langacker Wegen der Lärmexponiertheit und der besonderen geologischen Umständen (Rutschgebiet) ist für die Erschliessung und Überbauung dieser Areale eine detaillierte Planung nötig. Die Überbauung wurde im Gebiet Schürrain mit einem Gestaltungsplan geregelt. Im Gebiet Langacker ist die Überbauung mit einem Quartierplan zu regeln, wobei das vereinfachte Quartierplanverfahren angewendet werden kann. 30

31 BESTIMMUNGEN ALLGEMEINER ART 23.5 Ausnahmebewilligungen 7 Abs. 1 RBV: In Abwägung öffentlicher und privater Interessen sowie in Würdigung der besonderen Umstände des Einzelfalles kann der Gemeinderat der Baubewilligungsbehörde schriftlich begründet Ausnahmen beantragen, sofern dies in den Zonenvorschriften vorgesehen ist. 7 Abs. 2 RBV: Sofern die Gemeinden nicht andere Bestimmungen erlassen, gilt dies insbesondere: - wenn die Anwendung dieser Vorschriften eine architektonisch und städtebaulich vernünftige Lösung verunmöglicht; - wenn damit eine bessere Einpassung in den erhaltenswerten Ortskern erreicht wird; - wenn die Wohnhygiene von Bauten wesentlich verbessert werden kann; - wenn damit eine wesentliche Verbesserung der Anliegen des Natur- und Landschaftsschutzes ermöglicht wird; - wenn damit in weitgehend überbauten Wohnquartieren bei bestehenden Bauten der Einbau zusätzlicher Wohnungen ermöglicht wird; - wenn ein optimaler Lärmschutz nur durch entsprechende bauliche Massnahmen erreicht werden kann; - wenn schutzwürdige Interessen der Archäologie berührt sind oder die Erhaltung von Bodendenkmälern erreicht werden kann; - wenn der für die Bemessung der Sockelgeschosshöhe massgebende natürliche Terrainverlauf infolge Strassenbauten wesentlich verändert wurde; - bei der Aufschüttung grösserer Geländewannen oder aus kanalisationstechnischen Gründen; - bei der Sockelgeschosshöhe, wenn besondere topographische Verhältnisse vorliegen und die Gebäudehöhe eingehalten wird; - für ausgesprochene Härtefälle Kompostier- und Sammelstellen Damit diese Sammelstellen auch benutzt werden, ist es sinnvoll, diese dezentral in der Gemeinde zu verteilen Parkplätze 23.8 Wohnwagen 31

32 Kommentar Für die beiden Bereiche Schürrain und Langacker sind folgende Grundsätze zu beachten: - Die lärmempfindlichen Räume (Schlaf- und Wohnräume) sind zur lärmabgewandten Seite auszurichten - Parallel zur Strasse ist zum Schutz der Aussenräume eine weitgehend geschlossene und gestaffelte Bebauung zu errichten - Der Nachweis über die Einhaltung der Planungswerte gemäss Lärmschutzverordnung ist im Langacker im Quartierplanverfahren zu erbringen - Bei etappenweiser Realisierung sind die Bauten entlang der Hauptstrasse Richtung Diepflingen in der Regel als erste zu erstellen - Um die Hangbelastung nicht ungünstig zu beeinflussen, ist die Massenbilanz lokal auszugleichen - Grosse Bauwerke mit hohen Anschnitten sind zu vermeiden - Für die einzelnen Bauvorhaben in den oberen Hangpartien ist jeweils eine Baugrunduntersuchung vorzunehmen Im übrigen gelten die Bestimmungen gemäss Ziffer 23.3 dieses Reglementes. Die Gemeinde übernimmt keine Verantwortung für die Überbaubarkeit des Geländes und kann demzufolge für allfällige Schäden nicht haftbar gemacht werden Ausnahmebewilligungen Ausnahmen von den kommunalen Zonenvorschriften richten sich nach 7 RBV. In Ergänzung zu den in der RBV aufgeführten sind folgende Ausnahmen vorgesehen: - bei den in diesem Reglement erwähnten Fällen - für Massnahmen, welche dem Umweltschutz dienen 23.6 Kompostier- und Sammelstellen Quartier-Kompostieranlagen, dezentrale Sammelstellen für wiederverwertbare Stoffe etc. sind in allen Zonen zulässig Parkplätze Die Berechnung des Grundbedarfs für Autoparkplätze richtet sich nach Anhang 11/1 RBV Wohnwagen Wohnwagen dürfen nicht länger als zwei Wochen auf öffentlichem Areal abgestellt werden. 32

33 BESTIMMUNGEN ALLGEMEINER ART 24. ADMINISTRATIVE BESTIMMUNGEN 24.1 Zuständigkeit 24.2 Zuwiderhandlungen 24.3 Aufhebung bisherigen Rechts 24.4 Rechtskraft 33

34 Kommentar 24. ADMINISTRATIVE BESTIMMUNGEN 24.1 Zuständigkeit Der Gemeinderat ist unter Vorbehalt des Baubewilligungsverfahrens zuständig für die Anwendung dieses Reglementes. Er kann zur Einhaltung der Zonenvorschriften im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens Bedingungen und Auflagen stellen Zuwiderhandlungen Verstösse gegen das Zonenreglement werden gemäss den baugesetzlichen Bestimmungen geahndet Aufhebung bisherigen Rechts Alle kommunalen Vorschriften, die mit diesem Reglement in Widerspruch stehen, werden mit dessen in Kraft treten aufgehoben Rechtskraft Dieses Reglement, samt dem zugehörigen Zonenplan Siedlung (inkl. der Kernzone), tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Rechtskraft. 34

35 BESCHLÜSSE UND GENEHMIGUNG G BESCHLÜSSE UND GENEHMIGUNG 35

36 Kommentar G BESCHLÜSSE UND GENEHMIGUNG Gemeindeversammlung Regierungsrat 17. Dezember 1993 RRB Nr vom 28. Juni Juni 2001 RRB Nr vom 30. Oktober