Generalversammlung 2013

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1 Nr Generalversammlung 2013

2 Mitgliederbrief Nr Mai 2013 Seite 2

3 Inhalt ab Seite Vorwort 4 Einladung Generalversammlung/Traktandenliste 5 Das Jahr 2012 im Überblick 6 Jahresbericht des Vorstandes 7 Jahresbericht der Geschäftsprüfungskommission 12 Kommentar zur Jahresrechnung 13 Bericht der Revisionsstelle 15 Jahresrechnung 2012 (Bilanz, Erfolgsrechnung, Anhang) 16 Ergänzung Statuten - Anpassung BVG-Reglement 20 Anpassung Reglement Entschädigung des Vorstandes 21 Podiumsdiskussion G-Net. 5. Juni Wohnungsmarkt 22 Impressum WOGENO Luzern Tel Margrethenhof 6 Web Ballwil info@wogeno-luzern.ch Mitgliederbrief Nr Mai 2013 Seite 3

4 Tamara Sigrist Vorstandsmitglied WOGENO Luzern. Liebe Leserinnen Liebe Leser Das Thema Kommunikation ist in der heutigen Gesellschaft geradezu omnipräsent. Wir sind immer und überall erreichbar, können uns jederzeit zu allem die gewünschten Informationen beschaffen und diese gegebenenfalls auch weitergeben. Vom kleinen Handwerkerbetrieb bis hin zu globalen Konzernen entscheidet gute Kommunikation über Erfolg oder Misserfolg. An der letzten GV wurde der Vorstand aufgefordert, eben diese Kommunikation gegen innen und auch gegen aussen zu verbessern. Wir haben uns seither intensiv damit beschäftigt, Schwachstellen aufzudecken und diese zu beheben. Dabei werden wir von Marlies Egger Andermatt, einer selbständigen und erfahrenen Kommunikationsexpertin, unterstützt. Während eines Seminars hat sich unter anderem gezeigt, dass die unterschiedlichen Hausmodelle der WOGENO (Hausvereine, Hausgemeinschaften und Mieter) zu verschiedenen Erwartungen in der Kommunikation führen können. Jedes Modell hat ein anderes Mitsprache- und Mitbestimmungsrecht. Dies kann zu Missverständnissen führen. Wenn Vorstellungen ganz voneinander abweichen, kann es sogar bis zu Frustrationen einzelner Genossenschafter/innen kommen. Um das in Zukunft zu vermeiden haben wir uns entschieden, zukünftig noch offener und transparenter zu informieren. In erster Linie indem wir bei Sanierungen und Renovationen möglichst umfassend und zeitlich gestaffelt die betroffenen Genossenschafterinnen und Genossenschafter in den Prozess einbeziehen. Ein weiterer Schritt in diese Richtung ist die Aufschaltung unserer komplett neu überarbeiteten Internetseite Hier werden unter anderem die Hausmodelle vorgestellt und die damit verbundenen Rechte und Pflichten beschrieben. Als weiteres Fernziel schwebt uns vor, dass Sie als Bewohner einer WOGENO-Wohnung alle uns verfügbaren Informationen, sei es über bevorstehenden Sanierungen oder zu geplanten Projekten, jederzeit einsehen können. Eine weitere Neuerung betrifft den Mitgliederbrief. Dieser wird unter neuem Namen drei- bis viermal im Jahr erscheinen und wird neben einem dezenten Facelifting auch ein benutzerfreundlicheres Format erhalten. Diese Verbesserungen sollen das Miteinander, das eine Genossenschaft schliesslich auszeichnet, noch mehr hervorheben. Wir sind überzeugt damit einen wichtigen Schritt in Richtung verbesserter Kommunikation und einer lebendigeren Genossenschaft gemacht zu haben. Tamara Sigrist Vorstandsmitglied für Kommunikation WOGENO Luzern Mitgliederbrief Nr Mai 2013 Seite 4

5 Einladung Generalversammlung 2013 Datum: Dienstag, 11. Juni 2013 Zeit: Uhr Ort: RomeroHaus, Kreuzbuchstrasse 44, Luzern Wir laden alle Genossenschafterinnen und Genossenschafter zur 29. Ordentlichen Generalversammlung der WOGENO Luzern herzlich ein und freuen uns über eine zahlreiche Beteiligung. Vorstand und Geschäftsleitung WOGENO Luzern Traktandenliste Generalversammlung 1. Wahl der Stimmenzähler und des Tagespräsidenten/-präsidentin 2. Kenntnisnahme Protokoll der Generalversammlung vom 4. Juni Kenntnisnahme von a) Jahresbericht des Vorstandes b) Jahresrechnung c) Bericht der Geschäftsprüfungskommission d) Bericht der Revisionsstelle 4. Genehmigungen a) Jahresbericht des Vorstandes b) Jahresrechnung c) Gewinnverwendung 5. Entlastung des Vorstandes 6. Wahlen a) Vorstand b) Geschäftsprüfungskommission c) Revisionsstelle 7. Ergänzung Statuten Anpassung BVG-Reglement 8. Anpassung Reglement Entschädigung des Vorstandes 9. Varia Mitgliederbrief Nr Mai 2013 Seite 5

6 Das Jahr 2012 im Überblick Vorjahr Liegenschaftsverwaltung Mietertrag Franken 2'319' Mietzinsausfall Franken -9' Investitionsvolumen Franken 1'117' '935 Davon Reparaturen, Unterhalt, übriger Aufwand Franken 370' Abschreibungen auf Liegenschaften Franken 500' '000 Abschreibungssatz % Anzahl Wohnungen Anzahl Anzahl Mietobjekte (inkl. Parkplätze usw.) Anzahl Wohnungswechsel Anzahl Genossenschaft Mitgliederzahl Personen Genossenschaftskapital Franken 4'002'423 4'010'213 Darlehenskasse (private Darlehen) Darlehenskonti Anzahl Darlehensbetrag kurzfristig Franken 721' Darlehensbetrag langfristig Franken 953' Kapital in % des gesamten Fremdkapitals % Verwendung des Mietfrankens Zinsaufwand % Unterhalt/Reparatur % Verwaltung % Abgaben/Steuern/Versicherungen % Rücklagen/Abschreibungen/KV % Mitgliederbrief Nr Mai 2013 Seite 6

7 Jahresbericht des Vorstandes Schauburg Nach einer längeren Stagnation ist die WOGENO Luzern im letzten Jahr wieder gewachsen. Mit der Schauburg in Hünenberg konnte eine Siedlung erworben werden, die seit 1986 selbstverwaltetes Wohnen in einer ökologischen Siedlung ermöglichte, und die damit genau den Grundpfeilern der WOGENO Luzern entspricht. Der Verkäuferin, der gemeinnützigen ProMiet AG aus Zug, war es wichtig, dass die Errungenschaften der Siedlung erhalten bleiben und sie langfristig der Spekulation entzogen bleibt. Auch lag ihr daran, dass die Bewohnerinnen und Bewohner weiterhin in der weitgehend von ihnen selbst verwalteten Siedlung wohnen bleiben können zu einem günstigen Preis, etwas, was im Kanton Zug immer schwieriger wird. Deshalb war sie auch gewillt, die Siedlung zu einem sehr fairen Preis zu verkaufen. Finanziert wurde der Kauf über Hypotheken, die wir von den vorherigen Besitzern übernommen haben, eine neue Hypothek bei unserer Hausbank (Bank Coop) sowie über ein Verkäuferdarlehen. Letzteres wird in den nächsten Jahren zurückbezahlt und soll durch das Pflichtanteilscheinkapital der Bewohnerinnen und Bewohner der Schauburg ersetzt werden. Nähere Angaben zum Erwerb der Siedlung Schauburg sowie über die Siedlung selbst finden Sie in unserem Mitgliederbrief 97 vom September Die Unterschriften unter dem Kaufvertrag waren kaum getrocknet, als wir als erstes die Mieterinnen und Mieter der Schauburg an einer Orientierungsveranstaltung zusammen mit Vertretern der ProMiet AG über die Handänderung informierten. Bei dieser Gelegenheit haben wir selbstverständlich auch unsere Genossenschaft und ihre bisherigen Liegenschaften vorgestellt. Tags darauf erfolgte eine ähnliche Veranstaltung im Romerohaus in Luzern, um den Genossenschafterinnen und Genossenschafter der WOGENO die neueste Siedlung vorzustellen. Im weiteren Verlauf des Jahres wurden Vorbereitungen zur Integration der Schauburg in die WOGENO Luzern getroffen. Den Mieterinnen und Mietern wurde in einer weiteren Informationsveranstaltung die WOGENO Luzern und die Art und Weise ihrer Organisation, das Selbstverwaltungsmodell und die Finanzierung mittels Anteilscheinen der Genossenschafterinnen und Genossenschafter näher gebracht. Ebenso erfolgte eine erste Information über die vorgesehenen Schritte zur Sanierung der Schauburg. Allzu konkrete Aussagen konnten wir allerdings noch nicht treffen, zuerst musste die ganze Siedlung von den Architekten begutachtet und die zahlreichen vorliegenden Unterlagen gesichtet werden. Im Laufe des Jahres 2013 werden wir konkretere Schritte planen. Auch der Verwaltungsvertrag mit dem Mieterverein der Schauburg (dieser entspricht dem Hausverein bei einer WOGENO-Liegenschaft), der die Selbstverwaltung der Siedlung regelt, wird momentan von den Mieterinnen und Mietern der Schauburg diskutiert und dann hoffentlich im weiteren Lauf dieses Jahres abgeschlossen. Mitgliederbrief Nr Mai 2013 Seite 7

8 Renovationen, Sanierungen An der Bruchstrasse 63 wurde die in die Jahre gekommene Ölheizung durch eine Gasheizung ersetzt. An der Wesemlinstrasse 25 wurde die Warmwasserversorgung zentralisiert. Bisher befanden sich in jeder Wohnung ein eigener Warmwassererwärmer für das Badezimmer sowie ein mit Strom oder Gas betriebener Durchlauferhitzer in der Küche. vorher nachher Ausserdem wurden zwei Küchen saniert. An der Unterlachenstrasse 30 wurde der Velounterstand nach grossen Verzögerungen fertiggestellt. An der Luzernerstrasse 18 wurde die Kellerdecke gedämmt und die Fenster wurden durch energetisch bessere Fenster mit Dreifachverglasung ersetzt. An der Rathausenstrasse 3 mussten die Kaminanlagen der Holzfeuerungen saniert werden. Die Planung für die Sanierungsarbeiten an den beiden Häusern Rhynauerstrasse 3 und 5 wurde fertiggestellt, sodass mit den Arbeiten im April 2013 begonnen werden konnte. Kommunikation zwischen Vorstand, Geschäftsstelle und Mieterinnen und Mietern. Dazu wurde die Unterstützung einer externen Fachperson, Marlise Egger Andermatt, in Anspruch genommen. Marlise Egger Andermatt ist selbständige Beraterin für Kommunikation im öffentlichen Bereich und für Nonprofitorganisationen, Genossenschaften, Verbände und Vereine. Sie ist selbst Vorstandsmitglied für Kommunikation der allgemeinen Baugenossenschaft Luzern (abl), und kennt damit die besonderen Belange einer Genossenschaft aus erster Hand. An einem Workshop im Januar 2013 haben wir den Bereich der Kommunikation der WOGENO Luzern analysiert und erste Schritte zur Verbesserung eingeleitet. Grossen Wert möchten wir auf die rechtzeitige und möglichst umfassende Information der Mieterinnen und Mieter bei bevorstehenden Sanierungen von Liegenschaften legen. Um über die Anliegen der Genossenschaft besser informieren zu können, und um auch einmal zum Beispiel über das Leben in einem WOGENO Haus berichten zu können, wird der Mitgliederbrief künftig 3-4 Mal jährlich erscheinen und bei dieser Gelegenheit auch gleich einem Facelifting unterzogen. Sie halten momentan die letzte Ausgabe des alten Mitgliederbriefes in den Händen die nächste Ausgabe wird mit einem neuen, moderneren Layout daherkommen. Auch der Internetauftritt der WOGENO Luzern wird sich bald in aufgefrischter und vor allem in flexiblerer Form präsentieren, so dass die Seiten besser aktuell gehalten werden können. Wie jedes Jahr werden Ihnen unsere Architekten an der GV einen Eindruck von den im vergangenen Jahr getätigten Renovationen und Sanierungen an unseren Liegenschaften präsentieren. Im Weiteren werden sie auch einen Ausblick auf die im laufenden und nächsten Jahr bevorstehenden Arbeiten geben. Beachten Sie dazu bitte auch die Angaben im letzten Mitgliederbrief. Kommunikation Ein Auftrag der Generalversammlung 2012 an den Vorstand betraf die Verbesserung der Mitgliederbrief Nr Mai 2013 Seite 8

9 Vermietungssituation Die Vermietungssituation war aus der Sicht der WOGENO Luzern auch im letzten Jahr hervorragend. Leerstände gab es kaum, und wenn dann nur sehr kurze. Auch wurde bei sämtlichen Neuvermietungen das Pflichtanteilkapital einbezahlt, wie dies in den Statuten vorgesehen ist. Nicht zuletzt sicherlich wegen der angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt ist es in letzter Zeit leider zu einigen Fällen von Missbräuchen bei der Vermietung einer Wohnung gekommen. Die Wohnung wird untervermietet, was grundsätzlich nicht verboten ist, solange der Vermieter informiert wird und die Untervermietung nicht missbräuchlich ist. Dann wird die Wohnung vom Mieter gekündigt, und der Untermieter, der inzwischen Genossenschafter geworden ist, bewirbt sich für die Wohnung. Obwohl die Wohnung gemäss unseren Statuten ausgeschrieben wird und andere Mitglieder der Genossenschaft sich ebenfalls bewerben können, sind deren Chancen natürlich zum Vornherein geschmälert, insbesondere, wenn die Hausgemeinschaft sich an die Untermieterin oder den Untermieter gewöhnt hat. Diese Vorgehensweise ist nicht fair gegenüber langjährigen Mitgliedern der WOGENO, die schon lange auf Wohnungssuche sind, und wir werden nicht umhin kommen, hier Einschränkungen vorzunehmen. Bei der WOGENO Zürich beispielsweise darf sich ein Untermieter bei der Kündigung des Hauptmietvertrages gar nicht für eine Wohnung bewerben, auch wenn er oder sie WOGENO-Mitglied ist. Finanzielle Situation Wie schon die Jahre zuvor war auch das vergangene Jahr für die WOGENO Luzern in finanzieller Hinsicht ein erfolgreiches Jahr. Dank den tiefen Hypothekarzinsen und der guten Vermietungssituation resultierte am Ende des Jahres wiederum ein kleiner Gewinn, der als Eigenkapital auf die Seite gelegt werden soll, um den Handlungsspielraum in schwierigeren Zeiten zu erweitern. Ausserdem konnten aufgrund des grösseren finanziellen Spielraums wieder einige umfassende Sanierungen in Angriff genommen werden. Aus dem oben erwähnten Grund ist das Genossenschaftskapital der WOGENO Luzern auch im letzten Jahr leicht gewachsen. Hingegen ist die Höhe der freien Darlehen leicht gesunken. Die WOGENO Luzern ist weiterhin sehr daran interessiert, neue Darlehen von privaten Investoren zu gewinnen. Falls Sie Interesse daran haben, der WOGENO Luzern ein Darlehen zu gewähren und dabei von einem besseren Zinssatz als auf einem Sparkonto zu profitieren, melden Sie sich bitte bei unserer Geschäftsstelle. Weitere Informationen zur finanziellen Situation der WOGENO Luzern finden Sie weiter hinten beim Kommentar zur Jahresrechnung. Wohnpolitik in der Stadt Luzern und G-Net Dass es in der Stadt Luzern und in der Umgebung schwierig ist, Siedlungen oder Mehrfamilienhäuser zu einem vernünftigen Preis zu erwerben, war auch im letzten Jahr offensichtlich. Nur ein Beispiel, ein älteres Mehrfamilienhaus mit 5 Wohnungen wurde der WOGENO Luzern für knapp 3 Mio. Franken angeboten. Mit einem durchschnittlichen Verteilschlüssel hätte dies eine Monatsmiete für eine 4 Zimmerwohnung von über Fr bedeutet, nebst Fr. 60'000 Pflichtanteilkapital. Dass der Kauf einer solch teuren Liegenschaft nicht ohne Risiko ist, ist ziemlich offensichtlich. Der Vorstand ist nach wie vor nicht bereit, ein solches Risiko einzugehen. Leider sind verkaufswillige Liegenschaftsbesitzer, die zugunsten der Mieterinnen und Mieter auf einen satten Gewinn verzichten, dünn gesät; dass es sie trotzdem gibt, wie das Beispiel der Schauburg zeigt, ist umso erfreulicher. Im vergangenen Jahr hat sich bezüglich der Wohnpolitik in der Stadt Luzern einiges geändert. Nachdem in den letzten Jahren bezahlbarer Wohnraum aus verschiedenen Gründen immer knapper geworden ist, und nachdem die Stadt in der Vergangenheit wenig für den gemeinnützigen Wohnungsbau getan hat, sondern stadteigene Liegenschaften an den Meistbietenden verkauft hat, haben die Stimmbürgerinnen und Stimmbür- Mitgliederbrief Nr Mai 2013 Seite 9

10 ger gleich zwei wohnbaupolitische Initiativen angenommen. Mit der ersten wird eine Erhöhung des Anteils genossenschaftlicher Wohnungen an der Gesamtzahl der Wohnungen verlangt, die zweite verlangt, dass das städtische Areal an der Industriestrasse im Baurecht an genossenschaftliche Wohnbauträger abgegeben wird. Damit hat das Luzerner Volk seinem Vertrauen in die Wohnbaugenossenschaften Ausdruck gegeben, dass diese langfristig genügend günstigen Wohnraum anbieten können. Uns hat dieses Vertrauen natürlich gefreut, aber damit verbunden ist auch der Auftrag, zusammen mit den andern Genossenschaften diesen zusätzlichen Wohnraum zu erstellen. Diesem Auftrag sind wir gemäss Statuten auch verpflichtet, und wir sind gewillt, ihn im Rahmen unserer Möglichkeiten anzugehen. Dank der gesunden finanziellen Situation der WOGENO Luzern können wir sicherlich an diesem Prozess teilnehmen. Um diesen Auftrag besser erfüllen zu können, hat sich das G-Net, bisher ein loser Zusammenschluss von sechs Luzerner Wohnbaugenossenschaften inklusive WOGENO Luzern etwas umformiert und erweitert. Neu wird das G-Net zu einer einfachen Gesellschaft G-Net. Netzwerk Gemeinnütziger Wohnbauträger Luzern, und steht allen gemeinnützigen Genossenschaften, Stiftungen, Vereinen und Aktiengesellschaften in Luzern offen. Die Gründungsversammlung wird am 5. Juni stattfinden. Selbstverständlich wird sich die WOGENO Luzern weiterhin im Rahmen des G-Net engagieren. Es ermöglicht einen gemeinsamen Auftritt, die Kooperation und Koordination bei grösseren Projekten wie beispielsweise der Industriestrasse und dient als zentraler Ansprechpartner für die Stadtverwaltung. Für das Projekt Industriestrasse hat die Stadt ein partizipatives Verfahren eröffnet, bei dem alle betroffenen, also Initianten, gemeinnützige Wohnbaugenossenschaften, politische Parteien, Nachbarn, jetzige Bewohnerinnen und Bewohner sowie die Stadt als Besitzerin der Liegenschaft ihre Meinung einbringen können. Daraus wird dann bis im Herbst die weitere Vorgehensweise definiert. Das G-Net wird auch eine erste öffentliche Podiumsdiskussion zum Thema Gemeinnützigkeit organisieren. Unter dem Titel Gemeinnützig preisgünstig zahlbar werden Vertreter von Genossenschaften und anderen Playern auf dem Wohnungsmarkt diskutieren. Die Veranstaltung findet am 5. Juni um 19 Uhr im Paulusheim in Luzern statt. Vorstand Der Vorstand traf sich im letzten Jahr zu 10 ordentlichen Vorstandssitzungen und einer eintägigen Retraite. Dazu kamen einige Sitzungen in wechselnder Zusammensetzung, meist im Zusammenhang mit dem Kauf der Siedlung Schauburg. An den ordentlichen Vorstandssitzungen wurden die alltäglichen Geschäfte behandelt, wie Genehmigungen von Bauabrechnungen, Überprüfen der Finanzdaten, der Vermietungssituation und der Liquidität, Planung und Zwischenstand bei den einzelnen Bauvorhaben, Kommunikation und Informationen aus der Verwaltung. Bei der Retraite standen mehr die strategischen Themen der WOGENO Luzern im Vordergrund, wie die Definition für die Kommunikation der WOGENO Luzern, das Akquirieren von neuen Mitgliedern, die Strategie für den Kauf von neuen Siedlungen und Häusern, die jährliche Überprüfung der Strategie der Liegenschaften, sowie die Erweiterung des Vorstandes. Der Vorstand wird auch weiterhin an seinen bisherigen Zielen festhalten, ein massvolles Wachstum der WOGENO Luzern anstreben und die bisherigen Liegenschaften wo sinnvoll sanft renovieren, um kostengünstiges, selbstverwaltetes Wohnen in einer ökologisch wertvollen Umgebung zu ermöglichen. Nebst den Vorstandssitzungen waren die Mitglieder des Vorstandes auch in andern Gremien vertreten. In der Stiftung GSW (Gemeinschaftsstiftung zur Erhaltung und Schaffung von preisgünstigem Wohnraum) ist Michael Zgraggen als Stiftungsrat vertreten. Im G-Net arbeiten die Präsidenten von verschiedenen Genossenschaften inklusive WOGENO Luzern zusammen. Die Stadt lädt jeweils Vertreter von Quartiervereinen, Liegenschaftsbesitzern und andern Repräsentanten des Quartierlebens zu Stadtteilkonferenzen ein, an denen jeweils unsere Architekten oder ein anderes Vorstandsmitglied teilnehmen. In den vergangenen beiden Jahren hat der Aufwand für solche Engage- Mitgliederbrief Nr Mai 2013 Seite 10

11 ments ausserhalb der eigentlichen Vorstandsarbeit stark zugenommen, natürlich nicht zuletzt wegen des angespannten Wohnungsmarktes und der sich erfreulicherweise wandelnden Wohnpolitik in der Stadt Luzern. Wir werden deshalb an der kommenden Generalversammlung mit einem Antrag um eine Anhebung der Vorstandsvergütungen an Sie gelangen, um diesen Aufwand für das Wohl der Genossenschaft, aber auch für die Luzerner Bevölkerung angemessener zu entschädigen. Erstmals sieht das neue Spesenreglement auch eine Entschädigung der GPK-Mitglieder vor. Schon im Vorfeld des Kaufs der Schauburg haben wir uns überlegt, dass die Arbeit des Vorstandes vereinfacht werden könnte, wenn ein Mieter oder eine Mieterin der neuen Liegenschaft diese im Vorstand vertreten würde. Dies einerseits um die Integration der Schauburg reibungslos über die Bühne zu bringen, aber dann auch weil in der Schauburg einige grössere Sanierungsmassnahmen anstehen. Auf unseren Aufruf an den Orientierungsversammlungen in der Schauburg hat sich Peter Frommenwiler gemeldet, und seither einige Vorstandssitzungen als Gast besucht. Peter Frommenwiler wohnt schon seit 17 Jahren in der Schauburg in einem Reihenhaus und kennt die Siedlung bestens. Er wird sich an der kommenden Generalversammlung zur Wahl in den Vorstand stellen. Alle bisherigen Vorstandsmitglieder, Tamara Sigrist, Matthias Burkart, Roland Heller, Michael Zgraggen und Lukas Berger stellen sich für eine Wiederwahl für ein weiteres Jahr zur Verfügung. Dies gilt auch für die beiden Mitglieder der Geschäftsprüfungskommission, Ute Kunze und Markus Kappeler. Dank Nun bleibt uns zu danken für Ihr Vertrauen in und Ihr Interesse an der WOGENO Luzern. Bedanken möchten wir uns auch bei den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der atb, die für uns die Verwaltung und die Geschäftsführung erledigen, insbesondere bei unserem Geschäftsführer Andreas Köck und seinen engsten Mitarbeitern Petra Blum und Fabian Kunz. Herzlichen Dank auch an die beiden Mitglieder der GK für ihre wertvollen Kommentare und Ratschläge. Ferner geht ein Dankeschön an alle Unternehmen und deren Mitarbeiter, welche die Arbeiten in unseren Liegenschaften erledigen und dabei Rücksicht auf den bewohnten Zustand der Häuser nehmen. Allen Darlehensgeberinnen und -gebern vielen Dank, dass sie unsere Genossenschaft finanziell und ideell mittragen. Und schliesslich ein herzliches Dankeschön an die Hausvereine und allen Bewohnerinnen und Bewohnern unserer Liegenschaften, dass sie sich um die Liegenschaften kümmern und diese mit Leben füllen. Wir würden uns freuen, Sie an der kommenden Generalversammlung am 11. Juni 2013 um im RomeroHaus begrüssen zu dürfen und wünschen Ihnen bis dahin hoffentlich schöne und warme Frühlingstage. Mit herzlichen Grüssen, im Namen des Vorstandes Lukas Berger, Präsident Mitgliederbrief Nr Mai 2013 Seite 11

12 Jahresbericht 2012 / 2013 der Geschäftsprüfungskommission Gemäss Statuten kontrolliert die Geschäftsprüfungskommission die Tätigkeit des Vorstandes auf Einhaltung der Statuten und der Reglemente sowie der Beschlüsse der GV. Wir, Ute Kunze und Markus Kappeler, haben jeweils Einladungen, Protokolle, Controlling und alle weiteren Unterlagen der Vorstandssitzungen erhalten. Zudem haben wir als Beisitzende an zahlreichen Vorstandssitzungen teilgenommen und den Prozess um den Kauf der Liegenschaft Schauburg intensiv begleitet, speziell auch die Kommunikation vom Vorstand zum Verein. Die GV erteilte der GPK den besonderen Auftrag zur Kontrolle mit Schwerpunkt "Kommunikation zwischen Vorstand, Geschäftsstelle und WOGENO-Mitgliedern. Die GPK stellt fest, dass Anliegen der Genossenschafter vom Vorstand und der Verwaltung sehr ernst genommen und Kompetenzen und Selbstverwaltung der Hausvereine geachtet werden. Der Vorstand hat zudem eine Weiterbildung und eine externe Betreuung in Sachen Kommunikation in Anspruch genommen, wie von der GV gefordert wurde. Die Interessen der Hausgemeinschaften sind nicht immer deckungsgleich mit den Interessen der gesamten Genossenschaft, für welche der Vorstand einzustehen hat. Die GPK stellt fest, dass in solchen Konflikten Mieter und Hausgemeinschaften nicht immer einen fairen und sachlichen Kommunikationsstil pflegen. Nach unserer Beurteilung hat der Vorstand die Geschäfte gemäss den Statuten und Reglementen erledigt. Der Vorstand und Geschäftsstelle arbeiten gut zusammen und eine verbesserte Kommunikation zu den Hausgemeinschaften und zum Verein wurde aktiv angegangen. Luzern, 9. Mai 2013 Ute Kunze Markus Kappeler Mitgliederbrief Nr Mai 2013 Seite 12

13 Finanzen Kommentar zur Jahresrechnung schliesst die WOGENO-Jahresrechnung mit einem Gewinn von Fr ab. Dies ist rund Fr weniger ist als budgetiert und ist hauptsächlich auf die unvorhergesehenen Aufwendungen für den Kauf der Schauburg zurückzuführen. Es kann wie schon in den Vorjahren von einem äusserst erfolgreichen Geschäftsjahr gesprochen werden. Für insgesamt Fr. 991'273 wurden Unterhalts- und Sanierungsarbeiten ausgeführt. Die Abschreibungen wurden wie in den Vorjahren auf hohem Niveau belassen. Der Kapitalaufwand ist erneut gesunken und beträgt zurzeit noch 22.1 % (Vorjahr 23 %) der Bruttomieten. Gerne erläutern wir nachfolgend die grössten Abweichungen zum Budget: Kapitalaufwand: Dieser ist nochmals Fr. 5'000 tiefer ausgefallen als geplant und Fr. 10'000 tiefer als im Vorjahr. Gründe dafür sind nochmals tiefere Zinsen, insbesondere bei den Libor- Hypotheken, den Rückgang und die tiefen Zinsen bei den privaten Darlehen. Reparaturen/Unterhalt Liegenschaften: Die geplanten Unterhalts- und Sanierungsarbeiten konnten durchgeführt werden. Die Kosten entsprechen denn auch in etwa dem Budget wurden nebst vielen kleineren Unterhaltsarbeiten, wie im Jahresbericht erwähnt, die Warmwasserzuleitungen und 2 Küchen an der Wesemlinstrasse 25 saniert, die Arbeiten im Bireggring 6a mit der Sanierung der hausinternen Kanalisation abgeschlossen, der Velounterstand an der Unterlachenstrasse 28 und 30 ersetzt, die Heizung an der Bruchstrasse 63 saniert, die Sickeranlage im Unter- Grundhof erneuert und eine Fenstersanierung sowie die Isolation der Kellerdecke an der Luzernerstrasse 18 durchgeführt. a.o. Aufwand Liegenschaften: Nebst den geplanten und ausgeführten Arbeiten wurden Rückstellungen für Planungsarbeiten im 2013 gebildet. Darüber hinaus erlaubte das gute Ergebnis, wie im Vorjahr zusätzliche Aufwendungen von knapp Fr direkt der Erfolgsrechnung zu belasten. Sonstiger Liegenschaftaufwand: Dank der sehr guten Vermietungssituation deutlich weniger Insertionskosten als angenommen. Genossenschaftsaufwand: Wie im Jahresbericht erwähnt, wurden die zusätzlichen Termine den Vorstandsmitgliedern entschädigt (Fr ). Für die langfristige Sicherstellung der Dokumentation der WOGENO-Liegenschaften wurde ein professioneller Fotograf beauftragt, alle Liegenschaften zu fotografieren. Diese Fotos werden zusätzlich für die neue Homepage verwendet. Die Kosten dafür betrugen Fr , was die Abweichung zum Budget erklärt. Die Bilanz per schliesst mit Aktiven und Passiven von Fr. 34'744' ab. AKTIVEN. Diese haben sich im Berichtsjahr um knapp Fr erhöht. Dafür verantwortlich ist die Erhöhung der Liquidität von Fr sowie die Abschreibung (netto Fr ) verantwortlich. PASSIVEN. Beim langfristigen Fremdkapital sind die freien (privaten) Darlehen erneut zurückgegangen, und zwar um Fr Der Rückgang bei den Hypothekardarlehen der Banken ist auf die vertragsgemässen Amortisationen zurückzuführen. Diese werden ab 2013 sistiert. Die frei werdenden Mittel benötigen wir für die Rückzahlung des Verkäuferdarlehens der ProMiet AG (Kauf Schauburg). Die Hypothekardarlehen des Bundes (Fr ) werden in den nächsten 10 Jahren amortisiert und im Gegenzug für diese Zeit zinsfrei gewährt. Aufgrund der weiterhin verschärften Situation auf dem Wohnungsmarkt zeichneten neu 45 Personen Anteilscheine im Betrag von Fr Das einbezahlte Pflichtanteilkapital ist 2012 leicht zurückge- Mitgliederbrief Nr Mai 2013 Seite 13

14 gangen. Die Differenz ist auf die Rückzahlung von gekündigtem Kapital zurück zu führen. Auch dank dem erneuten Gewinn wurde die Eigenkapitalbasis weiter gestärkt. Das gesamte Eigenkapital mit Reserven und Gewinnvortrag beträgt per Ende 2012 nun Fr. 4'294'937 oder unverändert 12 % des Gesamtkapitals. Mittel- bis langfristig strebt der Vorstand eine Eigenkapitalbasis von 15% 20% an. Cash Flow Der Cash Flow beträgt 2012 Fr (VJ Fr ). Ein hoher Cash-Flow ermöglicht der WOGENO, den Liegenschaftsunterhalt, insbesondere grössere Sanierungsprojekte selber zu finanzieren und/oder zusätzliche Amortisationen (Rückzahlung Hypotheken bei Banken) zu leisten. Der Bericht der Revisionsstelle sowie die Jahresrechnung 2012 mit Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang sind im Anschluss an die Gewinnverwendung abgedruckt. Gewinnverwendung Der Vorstand beantragt der Versammlung folgende Gewinnverwendung: Zur Verfügung: Gewinnvortag Vorjahr Fr Gewinn 2012 Fr Total zur Verfügung GV Fr Einlage allg. Reserven Fr. - 10' Gewinnvortrag neues GJ Fr Mitgliederbrief Nr Mai 2013 Seite 14

15 Mitgliederbrief Nr Mai 2013 Seite 15

16 WOGENO Luzern Bilanz per IST IST AKTIVEN Flüssige Mittel 520' '199' % Forderungen, Vorräte 26' ' % Aktive Rechnungsabgrenzungen 107' ' % Umlaufsvermögen 654' '323' % Beteiligungen, Darlehen 77' ' % Mobilien, Einrichtungen Geschäftsstelle 2' ' % Liegenschaften 33'702' '317' % Aktivierter Aufwand 38' ' % Anlagevermögen 33'820' '420' % Total AKTIVEN 34'475' '744' % PASSIVEN Kurzfristige Verbindlichkeiten 231' ' % gekündigtes PAK-/AS-Kapital 455' ' % Passive Rechnungsabgrenzungen 433' ' % Kurzfristiges Fremdkapital 1'121' '595' % Freie Darlehen 1'674' '565' % Hypothekardarlehen Banken 18'650' '350' % Hypothekardarlehen Dritte 1'698' '728' % Obligationen EGW/Hypothekardarlehen Bund 6'690' '690' % Unterhaltskonti Hausvereine 129' ' % Rückstellung Unterhalt 283' ' % Langfristiges Fremdkapital 29'126' '853' % Total Fremdkapital 30'247' '449' % Anteilscheinkapital 4'002' '010' % Allgemeine Reserven 35' ' % Vortrag Vorjahr 140' ' % Ergebnis laufendes Jahr 50' ' % Total Eigenkapital 4'228' '294' % Total PASSIVEN 34'475' '744' % Mitgliederbrief Nr Mai 2013 Seite 16

17 WOGENO Luzern Erfolgsrechnung vom IST SOLL IST Mietertrag 2'319' '316' '316' % Rückzahlung Grundverbilligungen -8' % Mietertrag brutto 2'311' '316' '316' % Mietzinsausfall und Reduktionen -9' ' ' % Mietertrag netto 2'302' '305' '312' % Kapitalaufwand 528' ' ' % Zinsertrag Bank/Post % Unterhalt in selbstverwalteten Liegenschaften 67' ' ' % Reparaturen, Unterhalt, übriger Aufwand 370' ' ' % Einlage Erneuerungs-/Unterhaltsfonds 11' ' ' % Abschreibungen Liegenschaften 500' ' ' % Abschreibung Disagio EGW 4' ' ' % Sonstiger Liegenschaftsaufwand 2' ' ' % Total Liegenschaftsaufwand 1'485' '512' '478' % ord. Liegenschaftserfolg 817' ' ' % a.o. Aufwand Liegenschaften -544' ' ' % Liegenschaftserfolg 272' ' ' % Honorar Geschäftsführung 168' ' ' % Entschädigung Vorstand 8' ' ' % allgem. Verwaltungsaufwand 29' ' ' % Abschreibungen % Steuern 19' ' ' % Total Genossenschaftsaufwand 226' ' ' % Ordentlicher Erfolg 45' ' ' % Ausserordentlicher Erfolg 4' ' % JAHRESGEWINN 50' ' ' % Mitgliederbrief Nr Mai 2013 Seite 17

18 WOGENO Luzern Anhang zur Jahresrechnung 2012 Vorjahr Laufjahr Zur Sicherung eigener Verbindlichkeiten verpfändete Aktiven Immobilien Buchwert 33'702'600 33'317'000 Grundpfandtitel 38'525'300 38'525'300 Dafür beanspruchte Kredite 27'038'307 26'768'947 Gebäudeversicherungswert 30'300'000 31'876'000 Katasterschatzungswert 32'966'500 33'520'400 Schwebende Verpflichtungen Verschiedene Liegenschaften (Beilage) werden im Rahmen des Wohnbau und Eigentumsförderungsgesetzes (WEG) subventioniert. Die dafür erhaltenen Grundverbilligungsvorschüsse sind im Rahmen der vom Bund bewilligten Mietzinspläne zurück zu zahlen. Die aufgelaufenen Grundverbilligungen wurden 2012 zurückbezahlt. 172'274 0 Beteiligung an Obligationenanleihen Die WOGENO Luzern hat über die Emissionszentrale für gemeinnützige Wohnbauträger (EGW) folgende Obligationenanleihensquoten bezogen: EGW-Anleihe Serie 36, Laufzeit , Zinssatz 2.5% Rhynauerstrasse 3, Luzern 800' '000 Dammstrasse 14a, Luzern 700' '000 Unterlachenstrasse , Luzern 1'300'000 1'300'000 Guthaben Anteilschein- und Pflichtanteilscheinkapital Per 31. Dezember 2012 bestehen folgende Guthaben aus nicht einbezahltem - Anteilscheinkapital (Mitgliedschaften) 11'250 13'250 - Pflichtanteilscheinkapital ("PAK" für Wohnungen) 675' '537 Total 686' '787 Das vorstehende Guthaben Anteilschein- und Pflichtanteilscheinkapital ist nicht bilanziert. Gekündigte Anteilscheine Stand der gekündigten, nicht ausbezahlten Anteilscheine - Anteilscheinkapital (Mitgliedschaften) 84'000 63'146 - Pflichtanteilscheinkapital ("PAK" für Wohnungen) 371' '740 Total 455' '886 Diese werden im Anschluss an die Generalversammlungen 2013 und 2014 zu 100% zur Rückzahlung fällig. Alle gekündigten Anteilscheine werden im Fremdkapital bilanziert. Mitgliederbrief Nr Mai 2013 Seite 18

19 Durchführung Risikobeurteilung Der Vorstand hat periodisch ausreichende Risikobeurteilungen vorgenommen und allfällige sich daraus ergebende Massnahmen eingeleitet, um zu gewährleisten, dass das Risiko einer wesentlichen Falschaussage in der Rechnungslegung als klein einzustufen ist. Ballwil, 8. Mai 2013/ak Mitgliederbrief Nr Mai 2013 Seite 19

20 Ergänzung der Statuten / Anpassung BVG-Reglement Bei einer Vermietung hat sich die Pensionskasse geweigert, den Vorbezug an die WOGENO Luzern auszuzahlen. Als Begründung gab diese an, Statuten und Reglement seien unvollständig. Wir haben den Sachverhalt abgeklärt und festgestellt, dass der folgende Punkt präziser geregelt werden muss: Statuten, Art. 9 Abs. 4 Die Wohnungsanteile, jedoch nicht die Mitgliederanteile, können mit Mitteln der Beruflichen Vorsorge erworben werden. NEU: Der Vorstand regelt den Vollzug in einem Reglement. Antrag Art. 9 Abs. 4 der Statuten ist wie folgt zu ergänzen: Der Vorstand regelt den Vollzug in einem Reglement. Anpassung BVG-Reglement Im Zusammenhang mit der vorstehenden Statutenänderung hat der Vorstand das BVG- Reglement angepasst. Der genaue Wortlaut ist nachstehend abgedruckt: Reglement über die Bezahlung von Wohnungsanteilen aus Mitteln der beruflichen Vorsorge (BVG-Reglement) Der Vorstand der WOGENO Luzern erlässt gestützt auf Art. 9, 13 und 17 der Statuten vom 11. Juni 2013 folgendes Reglement: 1. Die von den Mitgliedern zu zeichnenden Wohnungsanteile können aus Mitteln der beruflichen Vorsorge beglichen werden, nicht jedoch die Anteilscheine für die Mitgliedschaft. 2. Anteilscheine für Wohnungsanteile sind bis zur Rückzahlung oder bis zum Eintritt des Vorsorgefalles oder der Barauszahlung bei der betreffenden Vorsorgeeinrichtung zu hinterlegen. Die Hinterlegung erfolgt direkt durch die WOGENO Luzern (Art. 16 Abs. 3 WEFV). sind entweder einer anderen Wohnbaugenossenschaft zu überweisen bei der das ausgeschiedene Mitglied eine Wohnung selbst dauernd bewohnt, oder einer Vorsorgeeinrichtung zurückzuerstatten (Art. 16 Abs. 1 WEFV). 4. Dieses Reglement ersetzt dasjenige vom 15. April 2004 und tritt mit der Unterzeichnung in Kraft. Luzern, 11. Juni 2013 WOGENO Luzern Der Präsident: Das Vorstandsmitglied: 3. Wohnungsanteile, die mit Mitteln der beruflichen Vorsorge erworben wurden, Lukas Berger Roland Heller Mitgliederbrief Nr Mai 2013 Seite 20

21 Anpassung Reglement Entschädigung des Vorstandes Wie bereits im Jahresbericht angetönt, werden die Aufgaben der Vorstandsmitglieder immer vielfältiger. Insbesondere im Zusammenhang mit der Verknappung des Wohnraumes, der Städtischen Wohnraumpolitik, etc. wurden die Vorstandsmitglieder 2012, nebst den 11 ordentlichen Vorstands- Sitzungen, durch je nach Funktion, 8 14 zusätzlichen Terminen beansprucht. Dabei handelte es sich hauptsächlich um Abend- Termine. Neu ist für den Vorstand eine Grundentschädigung geplant, zusätzlich zu den schon bestehenden (und unveränderten) Sitzungsgeldern und der pauschalen Spesenentschädigung. Weiter ist vorgesehen, auch die Tätigkeit der Geschäftsprüfungskommission zu entschädigen: 1. Mitglieder des Vorstandes Grundentschädigung Präsident pro Jahr Fr Grundentschädigung Vorstandsmitglieder pro Jahr Fr Spesenentschädigung pro Jahr (PC, Telefon, Kopien etc.) Fr. 500 Sitzungsgelder Vorstandssitzung Abend pauschal Fr. 100 Vorstandssitzung ½ Tag (Wochentag) pauschal Fr. 200 Vorstandsweekend (Strategieweekend) pauschal Fr Mitglieder der Geschäftsprüfungskommission Grundentschädigung Mitglied Fr. 300 Spesenentschädigung pro Jahr (PC, Telefon, Kopien etc.) Fr. 100 Mit den vorstehenden Ansätzen beträgt die Gesamtentschädigung für VS und GPK (unter Annahme von 10 Abendsitzungen, dem Weekend und der GV) Fr. 25'600/Jahr. Dabei ist zu berücksichtigen, dass sich ab 2013 mit dem Kauf der Schauburg der Liegenschaftsbestand um rund einen Drittel erhöht (2012 = 140 Objekte, ab 2013 = 182 Objekte), sich der Mietertrag um die Hälfte erhöht und ein zusätzliches Vorstands-Mitglied entschädigt wird. Podiumsdiskussion G-Net 5. Juni 2013 Am 5. Juni 2013, Uhr im Paulusheim Luzern: öffentliche Podiumsdiskussion zum Thema Gemeinnützigkeit, organisiert vom G-Net. Netzwerk Gemeinnütziger Wohnbauträger Luzern. Unter dem Titel Gemeinnützig preisgünstig zahlbar diskutieren Vertreter von Genossenschaften mit anderen Playern auf dem Wohnungsmarkt. Mitgliederbrief Nr Mai 2013 Seite 21

22 Wohnungsmarkt Sie erhalten nachstehend Informationen zu frei werdenden Wohnungen. Weitergehende Informationen dazu (z. B. Vorgehen bei Wohnungsbesichtigungen) erhalten Sie von der Geschäftsstelle ( ). Schauburg 5, Hünenberg Mansardenzimmer im Dachgeschoss (2. Stock) Gang, Dusche/WC stehen für die zwei Zimmer zusammen zur Verfügung. Keine gewerbliche Nutzung, keine Kochgelegenheit. MZ Fr. 272 / HBK Fr. 30 Mietbeginn per sofort oder nach Vereinbarung Schauburg 7, Hünenberg Mansardenzimmer im Dachgeschoss (2. Stock) Gang, Dusche/WC stehen für die zwei Zimmer zusammen zur Verfügung. Keine gewerbliche Nutzung, keine Kochgelegenheit. MZ Fr. 267 / HBK Fr. 30 Mietbeginn per 1. Juli 2013 Mitgliederbrief Nr Mai 2013 Seite 22

23 Mitgliederbrief Nr Mai 2013 Seite 23