Budget 2013 Planung Liegenschaftsunterhalt

Transkript

1 Nr Budget Planung Liegenschaftsunterhalt

2 Inhalt ab Seite Vorwort 3 Budget Planung Liegenschaftsunterhalt 6 Termin Generalversammlung 7 Freie Wohnungen 7 Darlehenskasse WOGENO Luzern 8 Mitgliederbrief Nr März 2013 Seite 2

3 Letztes Jahr haben die Stadtluzerner Stimmbürgerinnen und Stimmbürger gleich 2 Mal deutlich JA gesagt zu Vorlagen, welche die Förderung des gemeinnützigen Wohnens zum Ziele hatten. Sie haben damit ihrem Vertrauen Ausdruck gegeben, dass die Wohnbaugenossenschaften längerfristig genügend günstige Wohnungen anbieten können, um die Wohnungsnot in der Stadt Luzern zu lindern. Dieses Vertrauen hat uns vom WOGENO Vorstand sehr gefreut. Damit sind aber natürlich auch der Auftrag und die grosse Herausforderung verbunden, zusammen mit den andern Genossenschaften diesen zusätzlichen Wohnraum auch zu erstellen. Diesem Auftrag sind wir gemäss unseren Statuten auch verpflichtet und gewillt, ihn im Rahmen unserer Möglichkeiten anzugehen. Dank der gesunden finanziellen Situation, in der sich die WOGENO Luzern heute befindet, können wir sicherlich an diesem Prozess, womöglich zusammen mit einer andern Genossenschaft, teilnehmen. Die Stadt Luzern hat bereits im Februar einen ersten Workshop organisiert, um eine geeignete Form der Zusammenarbeit zwischen der Stadtverwaltung und den Wohn- und Baugenossenschaften der Stadt Luzern zu definieren. Vielleicht ergibt sich ja in den kommenden Jahren eine Gelegenheit, auch wieder in der Stadt Luzern Wohnraum zu so günstigen Konditionen zu erwerben, wie wir dies im vergangenen Jahr mit der Schauburg in Hünenberg tun konnten. Leider sind die Liegenschaftsbesitzer, die beim Verkauf ihrer Liegenschaft zum Wohl der Bewohnerinnen und Bewohner auf einen Gewinn verzichten, eher dünn gesät. Dass es sie aber trotzdem gibt und dass sie beim Verkauf der Siedlung erst noch auf die WOGENO Luzern vertrauten, war ein weiteres Highlight im letzten Jahr. Dank ihnen zählt die WOGENO Luzern nun ein Drittel mehr Bewohnerinnen und Bewohner! In diesem Jahr werden die Integration der Schauburg und deren Bewohnerinnen und Bewohner in die Genossenschaftsstrukturen der WOGENO einer der Schwerpunkte der Arbeit von Lukas Berger Präsident WOGENO Luzern. Vorstand und Geschäftsstelle sein. Wohnraum zu erstellen oder zu erwerben ist das eine, ihn anschliessend auch zu erhalten und zu unterhalten das andere. Der Vorstand hat zusammen mit der Geschäftsstelle gegen Ende des letzten Jahres den langjährigen Unterhaltsplan für die gesamte Genossenschaft durchgekämmt und aktualisiert. Dabei geht es vor allem darum, die notwendigen Sanierungsarbeiten mit dem voraussichtlich zur Verfügung stehenden Geld in Übereinstimmung zu bringen. In diesem Mitgliederbrief möchten wir Ihnen, wie dies an der letzten Generalversammlung beschlossen worden ist, aufzeigen, wo in diesem Jahr konkret die Schwerpunkte liegen werden. Das diesen Arbeiten zugrunde liegende Finanzbudget können Sie ebenfalls in diesem Mitgliederbrief finden, ebenso die Schwerpunkte, die in den folgenden Jahren auf uns zukommen werden. Nun wünsche ich Ihnen viel Vergnügen bei der Lektüre dieses Mitgliederbriefes. Mitgliederbrief Nr März 2013 Seite 3

4 Budget 2013 Erläuterungen zu den einzelnen Positionen: 1. Mietertrag Seit 1. Januar 2013 ist die WOGENO Luzern Eigentümerin der Schauburg in Hünenberg mit insgesamt 8 Häusern und 42 Wohnungen. Dadurch erhöht sich der Brutto- Mietertrag um knapp Fr. 1'.0 Mio. auf Fr. 3'309' Kapitalaufwand Der Kapitalaufwand bleibt prozentual unverändert. Dies dank der weiterhin sehr günstigen Konditionen auf dem Kapitalmarkt und trotz der fast 100%igen Fremdfinanzierung des Liegenschaftskaufes. 3. Liegenschaftsunterhalt Der Liegenschaftsunterhalt in selbstverwalteten Liegenschaften hat sich durch den Kauf der Schauburg, die ebenfalls selbstverwaltet ist, um rund Fr. 107'000 erhöht. Der "ordentliche" Unterhalt ist um rund Fr. 210'000 höher als im Vorjahr. Dies ist insbesondere auf die Sanierungsarbeiten an der Horwerstrasse 85, der Rhynauerstrasse sowie an der Vonmattstrasse 26 zurück zu führen. Der ordentliche Unterhalt für alle Schauburg-Liegenschaften beträgt Fr. 105'000. Die Abschreibungen haben sich um Fr. 260'000 auf Fr. 760'000 erhöht. Die Erhöhung betrifft ausschliesslich die Schauburg. Die Abschreibungen wurden aufgrund der den heutigen Mietzinsen zu Grunde liegenden Anlagekosten berechnet. Der ausserordentliche Liegenschaftsaufwand setzt sich zusammen aus den Sanierungskosten an der Horwerstr. 85, der Vonmattstrasse 26 und der Schauburg Mitte (wobei hier noch offen ist ob eine kontrollierte Lüftung eingebaut wird). 4. Genossenschaftsaufwand Das Honorar für die Geschäftsführung wurde ab 1. Januar 2013 an die aktuellen Gegebenheiten mit dem Kauf der Schauburg angepasst. Es ist geplant, den Vorstand mit einer oder zwei Personen aus der Schauburg zu ergänzen. Der Betrag von Fr. 20'000 ist eine Schätzung, da noch nicht klar ist, wie gross der zusätzliche Aufwand 2013 und in Zukunft sein wird. Die übrigen Kosten wurden ebenfalls aufgrund von Vorjahreszahlen geschätzt. Wir gehen davon aus, dass diese nach Integration der Schauburg wieder weniger als Fr. 40'000 betragen werden. Der Vorstand hat an der letzten Sitzung im Dezember 2012 das Budget für das Jahr 2013 genehmigt. Die Detailzahlen können der nachstehenden Aufstellung entnommen werden: Mitgliederbrief Nr März 2013 Seite 4

5 Budget 2013 SOLL SOLL 2012 in % 2013 in % Mietertrag 2'316' '308' Mietertrag brutto 2'316' '308' Mietzinsausfall und Reduktionen -10' ' Mietertrag netto 2'305' '278' Kapitalaufwand 522' ' Unterhalt in selbstverwalteten Liegenschaften 66' ' Reparaturen, Unterhalt, übriger Aufwand 337' ' Einlage Erneuerungs-/Unterhaltsfonds 70' ' Abschreibungen Liegenschaften 500' ' Abschreibung Disagio EGW 4' ' Sonstiger Liegenschaftsaufwand 10' ' Total Liegenschaftsaufwand 1'512' '232' ord. Liegenschaftserfolg 793' '045' a.o. Aufwand Liegenschaften -500' ' Liegenschaftserfolg 293' ' Honorar Geschäftsführung 166' ' Entschädigung Vorstand 10' ' Honorare Aussenaufträge 0 4' allgem. Verwaltungsaufwand 27' ' Abschreibungen Steuern 15' ' Total Genossenschaftsaufwand 221' ' Ordentlicher Erfolg 72' ' Ausserordentlicher Erfolg 0 JAHRESGEWINN 72' ' Mitgliederbrief Nr März 2013 Seite 5

6 Planung Liegenschaftsunterhalt Der Vorstand erstellt jährlich per Ende Dezember das Budget des Folgejahres sowie ergänzt und passt die langfristige Unterhaltsplanung ( ) an. Auch 2013 wird, wie schon 2012, ein intensives Jahr was den Liegenschaftsunterhalt betrifft. Sämtliche MieterInnen wurden bereits über die in ihrer Liegenschaft / Wohnung anfallenden Arbeiten informiert. Folgende Arbeiten sind geplant (die Kosten beruhen auf Schätzungen, die Termine für Planung und Ausführung sind Zielvorgaben): Liegenschaft Arbeiten Kosten Fr. Planung Ausführung Horwerstrasse 85 Sanierung Dach 400'000 Jan - Juni Aug - Okt Sanierung 1 Bad Ersatz Fenster und Türen Sälistrasse 18 Ersatz Fenster und Türen Treppenhaus 15'000 März-April Mai Wesemlinstr. 23 Sanierung Warmwasserversorgung 220' März-April Sanierung 3 Küchen Bireggring 6a Planung Heizungssanierung 5' Sunnehüsli Ersatz Solaranlage 30' August Sanierung Stützmauer August Rhynauerstrasse 3 Ersatz Fenster/Jalousien/etc. 400' April - Juli Vonmattstrasse 26 Dachsanierung/Dachwohnungen 410' Aug - Okt Unterlachenstr. 28 Sanierung Balkone 25' April - Juli Sanierung Treppenhaus Jan - März Unterlachenstr. 30 Sanierung Treppenhaus 15' Jan - März Rathausenstrasse 3 Malerarbeiten Fenster aussen 10'000 April Mai Rhynauerstrasse 5 Sanierung 5 Bäder 400' April - Juli Dachsanierung Umgebung Hinter-Bramberg 9 Sanierung Küche EG rechts 38' Juli - August Schauburg Mitte Einbau Kontrollierte Lüftung 200' Juli - August Mitgliederbrief Nr März 2013 Seite 6

7 Auch für die folgenden Jahre sind umfangreiche Unterhalts- und Sanierungsarbeiten vorgesehen: Liegenschaft 2014 Wesemlinstrasse 23/25 Arbeiten Ersatz Fenster, Sanierung Mauern und Treppen aussen Bireggring 6a Ersatz Heizung Vonmattstrasse 26 Sanierung Küchen und Bäder, Ersatz Fenster Schauburg AEH Sanierung Bodenplatte 2015 Sälistrasse 18 Malerarbeiten Fassade, Ersatz Fensterläden Schauburg Reihenhäuser Gesamtsanierung Schauburg AEH Sanierung Decke 2016 Rhynauerstrasse 5 Ersatz Küchen Schauburg MFH Gesamtsanierung Termin Generalversammlung Die Generalversammlung 2013 findet am 11. Juni 2013, Uhr im RomeroHaus, Kreuzbuchstrasse 44, Luzern, statt. Freie Wohnungen Die freien Wohnungen werden im Newsletter der WOGENO Luzern veröffentlicht. Den Newsletter können Sie ganz einfach mit einem an die Geschäftsstelle abonnieren. Mitgliederbrief Nr März 2013 Seite 7

8 Darlehenskasse WOGENO Luzern Wie Sie den Budgetinformationen entnehmen konnten, sind in den nächsten Jahren umfangreiche und kostenintensive Sanierungen geplant. Diese können zu einem grossen Teil aus dem Cash Flow, also den selber erwirtschafteten Mitteln, finanziert werden. Wir werden aber nicht umhin kommen, einen Teil der Sanierungsarbeiten fremd zu finanzieren. Hier sind wir auch auf Ihre Hilfe angewiesen. Wir würden uns freuen, wenn Sie sich zu einem finanziellen Engagement bei der WOGENO Luzern entschliessen könnten. Die WOGENO Luzern bietet Ihnen trotz den aktuell tiefen Zinsen für Sparkapitalien attraktive Zinsen an. Diese sind höher als bei Banken. Zudem wissen Sie für was Ihr Geld verwendet wird. Die WOGENO Luzern bietet Ihnen folgende aktuelle Zinssätze an: Was Zinssatz Zins-Bonus Zinssatz Bank Coop WOGENO gerundet Sparhefte 0.250% 0.25% 0.50% 3 Jahre fest 0.300% 0.50% 0.80% 4 Jahre fest 0.400% 0.50% 0.90% 5 Jahre fest 0.500% 0.50% 1.00% 6 Jahre fest 0.625% 0.50% 1.13% 7 Jahre fest 0.875% 0.50% 1.38% 8 Jahre fest 1.000% 0.50% 1.50% Der Zinssatz für Darlehen (Kassenobligationen) mit festen Laufzeiten richtet sich nach den Kassaobligationen der Bank Coop (Mindestlaufzeit 3 Jahre) und darf nicht höher sein als eine erstrangige, variable Hypothek (aktuell 2.625%). Der Zinssatz für kurzfristig kündbare Darlehen richtet sich nach dem Zins für ein Sparkonto bei der Bank Coop per Ende Jahr oder per Rückzahlungsdatum. Bei Darlehen ab Fr ist eine Sicherstellung mittels Schuldbriefen möglich. Der Zins ist Verhandlungssache. Hypothekardarlehen haben den Vorteil, dass die Immobilien als Sicherheiten dienen, keine Emissionsabgabe zu entrichten ist und die Zinserträge nicht der Verrechnungssteuer unterliegen. Haben wir Ihr Interesse geweckt? Rufen Sie uns an - wir geben Ihnen gerne Auskunft! Impressum WOGENO Luzern Tel Margrethenhof 6 Fax Ballwil Web info@wogeno-luzern.ch Mitgliederbrief Nr März 2013 Seite 8