Heimgenossenschaft Schweighof Informationsveranstaltung 30. Januar 2009

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1 Heimgenossenschaft Schweighof Informationsveranstaltung 30. Januar 2009

2 Ablauf des Abends 1. Begrüssung 2. Grundsätze und Ziele für die Heimgenossenschaft Schweighof 3. Die Ausgangslage der Heimgenossenschaft Schweighof 4. Die Entwicklungsabsichten im Friesenberg 5. Mögliche Szenarien zur Erneuerung der Siedlung 6. Schlussfolgerungen 7. Mögliches Bauleitbild des Vorstandes bei Erneuerung 8. Weitere Schritte 9. Fragen

3 2.1. Grundsätze der Heimgenossenschaft Schweighof Wir sind..eine Mietergenossenschaft: Mitbestimmungsrecht aber auch aktive Mitarbeit, Transparenz, Wohnsicherheit Eigenständigkeit..eine gemeinnützige Genossenschaft: kein Gewinnstreben, Kostenmiete..eine vorausschauende Genossenschaft: denken für kommende Generationen

4 2.2. Ziele des Vorstandes Für kommende Generationen denken Angebote für alle Lebensphasen Pflege des genossenschaftlichen Zusammenlebens Hohe Zufriedenheit der Bewohnerinnen und Bewohner Gute Kommunikation nach Innen und Aussen Ökologischer und nachhaltiger Umgang mit den Ressourcen Hohe ökonomische Ziele, bestes Preis/Nutzenverhältnis Eigenständige Genossenschaft

5 3.1. Ausgangslage der Heimgenossenschaft Schweighof Die Reiheneinfamilienhäuser REFH Erstellungsjahr Jahre gut unterhalten Seit 2002 neue Vermietungspraxis 66 4-Zimmer-REFH, 3 6-Zimmer-REFH 16 REFH ohne Dachausbau, 35 REFH mit Dachausbau mieterseits und 18 REFH mit Dachausbau durch HG Schweighof Zentralheizungen ab 2006 überall Laufende Instandsetzungsarbeiten: kurzfristig alle Läubli und Fassaden, laufend Innensanierungen Wir haben Limiten

6 3.2. Ausgangslage der Heimgenossenschaft Schweighof Die Bewohnerinnen und Bewohner Zufriedene Bewohnerinnen und Bewohner Günstige Mieten 197 Bewohnerinnen in 69 REFH Total 77 Kinder/Jugendliche 17 BewohnerInnen über 70 Jahre 2.9 Personen pro Haus 2 Wechsel pro Jahr seit 2002 (vorher 1) Kein Wohnangebot für Menschen mit Einschränkungen

7 3.3. Ausgangslage der Heimgenossenschaft Schweighof Feuchter Keller trotz Sanierung Limiten Wohnraum mit Estrichausbauten erschöpft Komfort: gefangenes Zimmer, nur ein Bad/WC, ringhörig Bausubstanz auf lange Sicht aufwändig zu erhalten: Keller, Dächer, Isolationen, Kanalisation, Hangdruck, Läubli Struktur: nur ein Grundriss, keine eigenen Parkplätze, nur ein Wohntyp Belastung durch die Schweighofstrasse Nebenkosten steigen

8 3.4. Ausgangslage der Heimgenossenschaft Schweighof Die Finanzen Die Heimgenossenschaft Schweighof ist finanziell gesund Die Mietzinsen liegen nach dem Berechnungsmodell für die Kostenmiete der Stadt Zürich durchschnittlich bei 75%. Grosse Mietzinsdifferenzen wegen neuer Vermietungspraxis. Die Übersicht der Bilanz 2007 Brutto-Anlagekosten CHF 6'200'064./.Amortisationskonto CHF 2'046'000./.Erneuerungsfonds CHF 1'574'000 Restwert CHF 2'580'064 Gebäudevers.wert (1025 Punkte ab 2009) CHF 27'639'694 Aus finanzieller Hinsicht stehen uns alle Möglichkeiten für eine Erneuerung offen.

9 4. Entwicklungsabsichten im Friesenberg Massvolle Erneuerung bei der FGZ: Gartenstadt- Charakter soll bleiben Von den privaten Eigentümern sowie der Stadt sind keine grossen Veränderungen zu erwarten. Am Hegianwandweg und der Arbentalstrasse bleiben die FGZ REFH erhalten. Entlang der Schweighofstrasse plant die FGZ ihre Siedlungen ab 2014 zu ersetzt.

10 5.1. Mögliche Erneuerungsstrategien für Heimgenossenschaft Schweighof Instandsetzen und Werterhalt Verdichtung mit Anbauten Gesamterneuerungskonzept Umsetzung in Etappen Arealüberbauung

11 5.2. Instandsetzen und Werterhalt Werterhalt langfristig: Werterhaltung ist nicht gratis! Weiterer Instandsetzungszyklus (für 20 bis 30 Jahre) Läubli neu ca. CHF /Stück Gebäudehülle mit Wärmedämmung ca. CHF 5.6 Mio Innensanierungen (Küche, Bad, Dachstock) Weitere Massnahmen: Dach/Keller/Kanalisation In ca. 20 Jahren neue Heizungen Bei langfristiger Erhaltung ist mit einer Kostenmiete von ca / Haus zu rechnen

12 5.3. Verdichtung mit Anbauten Ganze Siedlung hat keine Ausnützungsreserve Parzelle Arbentalstrasse 5-39 und im Hegi 5-33 haben Ausnützungsreserven Potenzial: Anbauten von 2.20m Tiefe (Total ca.20m2) oder 6 REFH mit 120m2 Mietzinserhöhung: Für zusätzlichen Wohnraum CHF 400.-/Monat Läubli + Aussensanierung CHF 250.-/Monat Miete Total mit Anbau ca. CHF /Monat Neue REFH mit 120m2 ca. CHF /Monat Beispiel Sunnige Hof, Wehntalerstrasse

13 5.4. Gesamterneuerungskonzept Planung Gesamterneuerungskonzept Umsetzung in Etappen z. B.1. Etappe entlang der Schweighofstrasse um auf Lärmimmissionen reagieren zu können Neu könnten bei Vollausbau ca.90 Wohnungen entstehen mit den heutigen Anforderungen an den Wohnstandard und Ökologie. Angebot für alle Anspruchsgruppen auch für Menschen mit Einschränkungen Parkplätze können angeboten werden 4 Zimmerwohnung 105m2 für ca. CHF

14 5.5. Gesamterneuerungskonzept Planung Gesamterneuerungskonzept (auf grüner Wiese), Grundstücksfläche ca m2 Umsetzung in einem Zug mit Bauetappen Areal kann neu frei überbaut werden, auch neue Sieldungskonzepte sind möglich. Max. neu 90 Wohnungen 4 Zimmerwohnung 105m2 für ca. CHF

15 5.6. Zusammenfassung der Erneuerungsstrategien Instandsetzung für Jahre: Läubli, energetische ca. CHF /Monat Aussensanierung und Innensanierungen Dach, Keller, Kanalisation Verdichtung mit Anbauten ca. CHF / Monat inkl. Läubli + Aussensanierung Ersatzneubau 4.5 Zimmer Wohnung ca. CHF / Monat Nach heutigem Kostenstand, wirkt sich eine Verdichtung am stärksten auf die Mieten aus. Der Erhalt ist heute am kostengünstigsten, schränkt jedoch langfristig stark ein. Die Limiten bleiben.

16 6. Schlussfolgerungen Der Vorstand hat sich Kenntnis verschafft über. Die Ausgangslage Bausubstanz, Bewohnerschaft, Finanzen Die Zielsetzung für die Genossenschaft Die möglichen Szenarien zur Erneuerung der Sieldung Der Vorstand hat die Pflicht, die Entwicklung der Heimgenossenschaft langfristig und mit Blick auf kommende Generationen und Bedürfnisse zu planen. Der Vorstand ist zum Schluss gekommen, dass der Zeitpunkt der Gesamterneuerung im Jahr 2028 gekommen ist. Die Häuser sind dann 100 Jahre alt. Der Vorstand empfiehlt, dass alle Massnahmen auf diesen Zeithorizont hin ausgerichtet sein sollen.

17 7. Mögliches Bauleitbild des Vorstandes bei Erneuerungen Der Vorstand verpflichtet sich bei einer baulichen Erneuerung die heutigen BewohnerInnen in der Siedlung bleiben können. alle wichtigen Entscheide der GV vorzulegen. die BewohnerInnen frühzeitig zu informieren. langfristig zu planen für heutige und künftige Generationen. Hilfe für Ersatzangebot bei nötigem Umzug zu leisten. eine Umfrage über persönliche Wohnplanung und bedürfnisse durchzuführen. Mietzinsverbilligungen zu prüfen für BewohnerInnen in bescheidenen finanziellen Verhältnissen.

18 8. Weitere Schritte Konsultativabstimmung Generalversammlung 2009 Instandsetzung der Läubli und der Fassade 2009 Schweighofstrasse Gesamtsanierung/Lärmschutzwände 2009/10 Falls Erneuerung vorgesehen Laufende Innensanierungen bis 2018 Laufender Unterhalt bis 2028 befristete Mietverträge bei Neuvermietung ab 2023 Start Planung Gesamterneuerung 2023 Workshop Ziele und Bedürfnisse 2023 Umfrage über persönliche Wohnplanung 2023 Start Gesamterneuerung 2028

19 9. Fragen

20 Abschluss der Informationsveranstaltung Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit und gute Heimkehr