Horizonte20xx. Neubaufinanzierung ein Leitfaden. Aktualisierte Sonderauflage vom 31. Juli Finanzen

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1 Überregionale Zeitung und Tagung für die Wohnungswirtschaft Finanzen Neubaufinanzierung ein Leitfaden Hans Peter Trampe, Vorstand Dr. Klein & Co. AG Aktualisierte Sonderauflage vom 31. Juli 2013 Ausgabe

2 SONDERAUFLAGE: NEUBAUFinanzierung Seite 02 Neubau Lämmersieth in Hamburg, HANSA Baugenossenschaft eg Nach Jahren der Stagnation ist Wohnungsneubau wieder in. Die hohe mediale Präsenz dieses Themas sowie die durch den Bundestagswahlkampf zusätzlich angeheizten politischen Forderungen können aber kein entscheidendes Motiv für den Wohnungsneubau sein. Wichtiger ist, dass sich dieser Neubau auch betriebswirtschaftlich sinnvoll darstellen lässt. Ein entscheidender Schlüssel hierfür ist eine günstige Finanzierung. Ein günstiger Zinssatz allein reicht aber nicht aus, um eine langfristig tragfähige Neubauinvestition zu realisieren. Daher vergleicht dieser Leitfaden vier verschiedene Finanzierungsmodelle, stellt die Vor- und Nachteile verschiedener Kreditgebergruppen dar und gibt Hinweise zur Besicherung der Finanzierung. Selten ausreichend: Absicherung der Finanzierung auf dem Neubauobjekt Eine fast immer bestehende Herausforderung ist die Besicherung der Neubaufinanzierung. Auch wenn das Baugrundstück aus dem eigenen Bestand kommt, ermitteln die Gutachter der Kreditgeber den Beleihungswert häufig so niedrig, dass sich trotzdem noch ein Beleihungsauslauf jenseits der 80 Prozent-Marke ergibt. Werden dann keine Zusatzsicherheiten gestellt, verteuert sich die Finanzierung und schmälert somit die Rentabilität der Investition. Neben den in Relation zu den erzielbaren Mieten hohen Baukosten ist häufig eine weitere Ursache für einen niedrigen Beleihungswert das fehlende Verständnis für aktuelle Marktentwicklungen von Seiten der Gutachter. Hier ist es eine wichtige Aufgabe des Wohnungsunternehmens, den Gutachtern aktuelle Markttendenzen transparent zu machen. Das optimale Ausnutzen der Beleihungssituation wird aber auch durch die richtige Wahl des Finanzierungspartners sowie des Finanzierungsmodells begünstigt. Die Hausbank als klassischer Finanzierungspartner Bei einer Neubaufinanzierung ist der erste Weg eines Wohnungsunternehmens häufig der zur Hausbank. Neben der vertrauten Kundenbeziehung spricht für die Hausbank die Möglichkeit, bereits eingetragene, aber nicht mehr genutzte Grundschulden zur Besicherung der Finanzierung heranzuziehen. Hier sei aber vor einer weiten Zweckerklärung ausdrücklich gewarnt. Wird die Besicherung einer bestehenden Finanzierung durch eine weite Zweckerklärung zur Besicherung der Neubaufinanzierung mit verwendet, so ist das Problem der nicht ausreichenden Besicherung nicht gelöst, sondern nur vertagt. Für die Prolongation der Bestandsfinanzierung müssen nämlich bei einer Umschuldung dann neue Sicherheiten gestellt werden. Eine detaillierte Analyse aller Vertragsbedingungen ist daher unabdingbar. Versicherungen als günstige und flexible Finanzierungsalternative Bisher spielten Versicherungen oder Versorgungskassen als Finanzierungspartner für Neubauvorhaben eine eher untergeordnete Rolle. Mangels alternativer Anlagemöglichkeiten öffnen sich jedoch immer mehr Versicherungen oder Versorgungskassen der Wohnungsneubaufinanzierung. Und die Angebote sind sehr attraktiv: So werden bis zu 24 Monate bereitstellungzinsfreie Zeit eingeräumt ein klarer Vorteil bei einer langen Bauphase. Auch bieten viele Versicherungen Zinsbindungen bis zu 30 Jahre an. Wehrmutstropfen könnten allerdings strengere Objektkriterien sein. Ein Vergleich der Angebote verschiedener Versicherungsgesellschaften einerseits, aber auch gegenüber Banken andererseits kann hier Klarheit schaffen. Bausparkassen als neue Option für Neubaufinanzierungen Blickt man nur wenige Jahre zurück, so waren Bausparkassen für die Neubaufinanzierung wenig attraktiv. Die von Bausparkassen angebotenen Konstantmodelle, bei denen während der Ansparphase des Bausparvertrages ein endfälliges Darlehen bis zur Zuteilung des Bauspardarlehens vorgeschaltet war, hielten einem Vergleich mit dem klassischen Annuitätendarlehen nicht stand. Ursache hierfür waren die hohen abso-

3 Seite 03 SONDERAUFLAGE: NEUBAUFinanzierung luten Zinszahlungen für das endfällige Darlehen sowie die hohe Zinsdifferenz zwischen dem Sollzinssatz des endfälligen Darlehens und dem Guthabenzins des Bausparvertrages. Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus hat sich das Ergebnis dieses Produktvergleichs erstmalig gedreht insbesondere dann, wenn das vorgeschaltete, endfällige Darlehen ein subventioniertes KfW-Darlehen ist. Dieses Modell des Dr. Klein-EnergieEffizienzDarlehens bietet Neubaufinanzierungen mit einem Zinssatz von 2,48 Prozent p.a. bei einer von 24 Jahren. Somit können über Bausparkassen heute konkurrenzlos günstige Konditionen dargestellt werden. Als (ergänzender) Partner (fast) unverzichtbar: Förderbanken Nicht nur die KfW, auch die jeweiligen Landesförderbanken spielen eine wichtige Rolle wenn die Förderbedingungen passen. Während der Förderschwerpunkt der KfW auf der Energieeffizienz liegt, fördern die Landesförderinstitute vor allem den günstigen Mietwohnungsneubau. Eines eint aber alle Förderprogramme: Nach Auslauf der Förderung besteht ein erhebliches Zinsänderungsrisiko für die Anschlussfinanzierung. Deshalb sind die nachfolgend vorgestellten Finanzierungsmodelle zwei und drei darauf konzipiert, das Zinsänderungsrisiko auszuschließen, um damit eine nachhaltige Kalkulationsgrundlage zu schaffen. Dieses Modell des Dr. Klein- EnergieEffizienzDarlehens bietet Neubaufinanzierungen mit einem Zinssatz von 2,48 Prozent p.a. bei einer von 24 Jahren. Abriss und Neubau von Wohnhäusern in der Dieselstraße in Hamburg, Hanseatische Baugenossenschaft Hamburg eg Ausgabe

4 SONDERAUFLAGE: NEUBAUFinanzierung Seite 04 1 Das liquiditätsschonende Finanzierungsmodell: Klassische Neubaufinanzierung mit KfW- und Kapitalmarktdarlehen Dieses Finanzierungsmodell ist der Klassiker und wurde bisher bei Neubaufinanzierungen fast alternativlos eingesetzt. Der Finanzbedarf für die Investition wird über ein Kapitalmarktdarlehen mit langer Zinsbindung eingedeckt und bei energetischem Neubau durch ein KfW-Darlehen (30 Jahre, fünf Jahre tilgungsfrei, zehn Jahre Zinsbindung) ergänzt. Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus empfiehlt sich ein volltilgendes Kapitalmarktdarlehen mit 30-jähriger Zinsbindung wobei natürlich kürzere Zinsbindungen möglich sind. Nach Auslauf der Zinsbindung des KfW-Darlehens wird die verbleibende auch auf ein Kapitalmarktdarlehen umgeschuldet. Grafik 1 KfW-Darlehen Kapitelmarktdarlehen I Kapitelmarktdarlehen II Vor- und Nachteile im Überblick: 10 Jahre 30 Jahre Das liquiditätsschonende Finanzierungsmodell: Klassische Neubaufinanzierung mit KfW- und Kapitalmarktdarlehen + Sehr lange : 30 Jahre + Schonung der Liquidität Zinsänderungsrisiko für das KfW-Darlehen und das Kapitalmarktdarlehen, wenn nicht als Volltilger abgeschlossen. Hohe Zinskosten ggü. den Finanzierungsmodellen 2-4, aufgrund langer und höheren Zinssätzen. eingeschränktes Angebot von Kreditgebern, die Zinsbindungen über zehn Jahre anbieten. 2 Das kostengünstige Finanzierungsmodell: Das Dr. Klein-EnergieEffizienzDarlehen wird durch ein Kapitalmarktdarlehen ergänzt Bei diesem Finanzierungsmodell werden die eingangs erwähnten Bausparkassen mit einbezogen. Der Finanzbedarf für die Investition wird zunächst über ein tilgungsfreies KfW- sowie volltilgendes Kapitalmarktdarlehen gedeckt. Neben der Zinszahlung für das KfW-Darlehen wird gleichzeitig der Bausparvertrag angespart. Mit Zuteilung des Bauspardarlehens und Auszahlung der Bausparsumme wird das KfW-Darlehen zurückgezahlt und es beginnt die Tilgung des Bauspardarlehens. Vor- und Nachteile im Überblick: Grafik 2 KfW-Darlehen Darlehensphase Kapitelmarktdarlehen I Bausparvertrag + Kein Zinsänderungsrisiko + Vollständige Tilgung innerhalb von 24 Jahren + Durch niedrigen Zinssatz ebenfalls niedrige Annuität (unter 6 % p.a.) + Hohe Beleihungen möglich, insbesondere wenn KfW-Darlehen und Kapitalmarktdarlehen vom selben Kreditgeber bereitgestellt werden. Guthabenansparung Guthaben 10 Jahre 24 Jahre Das kostengünstige Finanzierungsmodell: Das Dr. Klein-EnergieEffizienzDarlehen wird durch ein Kapitalmarktdarlehen ergänzt Kürzere (-7 Jahre) als bei Modell 1, aber verlängerung für Kapitalmarktdarlehen möglich. Deutlich eingeschränktes Angebot von Kreditgebern, die Zinsbindungen mit 24 Jahren und länger anbieten.

5 Seite 05 SONDERAUFLAGE: NEUBAUFinanzierung 3 Das variable Finanzierungsmodell: Einbindung eines tilgungsfreien Kapitalmarktdarlehens in das Modell des Dr. Klein-EnergieEffizienzDarlehen Bei diesem Finanzierungsmodell besteht der Nachteil des zweiten Modells, dass aufgrund der langen Zinsbindung nur ein eingeschränktes Kreditgeberangebot zur Verfügung steht, nicht. Bezüglich der Auswahl der Kreditgeber ist dieses Modell daher deutlich variabler. Der Finanzbedarf für die Investition wird zunächst über ein tilgungsfreies KfW- sowie ein tilgungsfreies Kapitalmarktdarlehen gedeckt. Neben den Zinszahlungen für das KfW- und das Kapitalmarktdarlehen wird gleichzeitig der Bausparvertrag angespart. Mit Zuteilung des Bauspardarlehens und Auszahlung der Bausparsumme, werden das KfW- und das Kapitalmarktdarlehen zurückgezahlt und es beginnt die Tilgung des Bauspardarlehens. Vor- und Nachteile im Überblick: Grafik 3 Kapitelmarktdarlehen I KfW-Darlehen Guthaben Guthabenansparung Darlehensphase 10 Jahre 24 Jahre Bausparvertrag + Kein Zinsänderungsrisiko + Vollständige Tilgung innerhalb von 24 Jahren + Durch niedrigen Zinssatz ebenfalls niedrige Annuität (unter 6 % p.a.) + Klare Beleihungssituation nach zehn Jahren + Große Auswahl an Kreditgebern laufzeit auf 24 Jahre begrenzt Das variable Finanzierungsmodell: Einbindung eines tilgungsfreien Kapitalmarktdarlehens in das Modell des Dr. Klein-EnergieEffizienzDarlehen 4 Das bilanzneutrale Finanzierungsmodell: Realisierung von grossvolumigen Neubauprojekten über das Spezialfondsmodell Eine Besonderheit stellt das vierte Finanzierungsmodell dar. Es ist konzipiert für Neubauvorhaben, die aufgrund ihrer Größe die Finanzkraft eines Wohnungsunternehmens übersteigen. Bei dem von Dr. Klein entwickelten Modell errichtet das Wohnungsunternehmen den Neubau. Ein als Finanzierungspartner festgelegter Spezialfonds erwirbt während oder nach der Errichtung des Neubaus die Immobilie, die aber unter der Verwaltung des Wohnungsunternehmens verbleibt. Nach acht bis zehn Jahren kann das Wohnungsunternehmen zu einem vorher indexierten Preis die Immobilie zurückkaufen. Eine Möglichkeit zur Finanzierung dieses Rückkaufes ist die Ansparung eines Bausparvertrages. Durch das dann angesparte Guthaben werden bei Ankauf die Bilanzrelationen bei Verlängerung der Bilanz nicht verschlechtert, sondern sogar noch verbessert. Grafik 4 Kapitelmarktdarlehen I KfW-Darlehen Eigenkapital 8-10 * Jahre * Darlehensphase Guthaben Jahre Jahre ansparung Finanzierung der Fondsgesellschaft Ankaufsfinanzierung des Wohnungsunternehmens Eigentümerwechsel nach acht bis zehn Jahren Guthaben Das bilanzneutrale Finanzierungsmodell: Realisierung von großvolumigen Neubauprojekten über das Spezialfondsmodell Ausgabe

6 SONDERAUFLAGE: NEUBAUFinanzierung Seite 06 Modellvergleich: Welches Modell ist das günstigste? Für den Modellvergleich wurde eine Fremdkapitalfinanzierung von 75 Prozent der Gestehungskosten in Höhe von 10 Mio. Euro für 50 Wohneinheiten angenommen. Davon wird bei einem Eigenkapitaleinsatz von 2,5 Mio. Euro 1/3 über KfW-Fördermittel (2,5 Mio. Euro), der Rest (5 Mio. Euro) über Kapitalmarktdarlehen finanziert. Um eine gleichmäßige Liquiditätsbelastung zu erreichen, wurde im Modell 1 auf die möglichen fünf tilgungsfreien Anlaufjahre verzichtet. Alle KfW-Darlehen werden mit 0,25 Prozent Margenverzicht seitens der durchleitenden Bank subventioniert. Der Vergleichszinssatz entspricht dem eines Annuitätendarlehens mit gleicher und Zahlungsströmen, die Zinszahlungen sind die Summe aller Zinszahlungen während der Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung. Bei der durchschnittlichen monatlichen Rate (Summe aller Zahlungen durch Gesamtlaufzeit in Monaten) ist zu beachten, dass diese über die Gesamtlaufzeit, insbesondere im Modell 1, stark differiert. Detaillierte Angaben wie Zinssätze der einzelnen Bausteine, monatliche Raten oder Annuität senden wir gern auf Anfrage zu. Grafik Modellvergleich Finanzierungsbausteine Modell 1 Modell 2 Modell 3 Modell 1A Modell 1B Modell 2A Modell 2B Zinsbindung//tilgungsfreie Jahre KfW-Darlehen 10/30/0* 10/30/0* 10/10/10 10/10/10 10/10/10 Kapitalmarktdarlehen 30/30/0 10/30/0 24/24/0 30/30/0 10/10/10 Bausparvertrag 24/24/0 24/24/0 24/24/0 Vergleichszinssatz p.a.** 3,12% 2,93% 2,91% 3,09% 2,73% Zinszahlungen*** , , , , ,27 ø monatliche Rate , , , , ,61 Modelle mit Bausparvertrag Stand: (Stand KfW: , Kapitalmarktdarlehen: ) * Um eine gleichmäßige Liquiditätsbelastung zu erreichen, wurde auf die möglichen fünf tilgungsfreien Anlaufjahre verzichtet ** Vergleichszinssatz eines Annuitätendarlehens mit gleicher und Zahlungsströmen *** Summe aller Zinszahlungen während der Gesamtlaufzeit Für die anstehenden Prolongationen nach zehn Jahren im Modell 1 wurde für die Restlaufzeit ein Zinssatz von 4 Prozent p. a. angenommen. Die unten stehende Grafik 5 verdeutlicht, wie sich Vergleichszinssatz und Zinszahlungen verändern, wenn dieser Prolongationszinssatz über vier Prozent liegt. Grafik 5 Zinsen p. a. 9% 5,41 Mio. Euro / 3,79% 7,86 Mio. Euro / 4,76% 8% 5,13 Mio. Euro / 3,65% 7,02 Mio. Euro / 4,42% 7% 6,21 Mio. Euro / 4,06% 4,87 Mio. Euro / 3,51% 6% 5,43 Mio. Euro / 3,69% 4,61 Mio. Euro / 3,38% 5% 4,68 Mio. Euro / 3,32% 4,37 Mio. Euro / 3,25% Modell 1B Aufwand Modell 1A Aufwand 4% 3,96 Mio. Euro / 2,93% 4,14 Mio. Euro / 3,12% Millionen Euro

7 Seite 07 SONDERAUFLAGE: NEUBAUFinanzierung Fazit Der Tisch ist reich gedeckt Neubau Lämmersieth in Hamburg, HANSA Baugenossenschaft eg Die Vielfalt der erläuterten Finanzierungsmodelle belegt deutlich, dass die Wohnungswirtschaft noch nie eine so große Auswahl an attraktiven Finanzierungsmodellen hatte. Doch es wird auch klar, dass es nicht das beste Finanzierungsmodell gibt. Zwar sind in der dargestellten Konditionentabelle die Finanzierungsmodelle mit Bausparvertrag (Modell 2 + 3) deutlich günstiger, doch muss auch zwischen diesen verglichen und abgewogen werden. Zu unterschiedlich sind auch die Märkte, die hier nur am Rande berücksichtigten regionalen Förderbedingungen und die individuelle Situation in den jeweiligen Wohnungsunternehmen, als dass man eine klare Empfehlung für einen Finanzierungspartner oder ein Finanzierungsmodell aussprechen könnte. Daher kann dieser Leitfaden auch nur Anregungen geben: Die beste Lösung bedarf immer einer individuellen Analyse! Ausgabe

8 SONDERAUFLAGE: NEUBAUFinanzierung Seite 08 Finanzen Neubauinvestitionen legen in Deutschland überdurchschnittlich zu Nadine Winkelmann Der Wohnungsbau wird sich nach Einschätzung der Bauexperten aus dem europäischen Forschungsnetzwerk Euroconstruct in Deutschland entgegen der Entwicklung in Europa positiv entwickeln. Deutschland zählt hier unter den 19 Euroconstruct-Ländern zu den positiven Ausnahmen. In Deutschland wird ein Aufwärtstrend bis 2015 erwartet. Laut ifo-prognose wuchsen 2012 die Investitionen um 7,5 Prozent auf 39 Mrd. Euro, und für 2013 wird eine weitere Steigerung von 9,5 Prozent (43 Mrd. Euro) erwartet. Für die Jahre 2014 und 2015 wird eine rückläufige Steigerungsrate, aber dennoch stabile Steigerung, prognostiziert: 2014 (45,5 Mrd. Euro, + 6,5 Prozent) und 2015 (47,5 Mrd. Euro, + 4 Prozent). Laut Einschätzung der Bauexperten werden in den Mitgliedsländern in diesem Jahr insgesamt 1,35 Millionen Wohnungen fertiggestellt und sich in 2015 auf 1,4 Millionen erhöhen. Allein in Deutschland rechnen Experten für 2013 mit neuen Wohnungen und für 2015 mit Damit legt die Zahl der fertiggestellten Wohnungen im Zeitraum 2011 bis 2015 um insgesamt 46 Prozent zu. Während dessen bricht die Zahl der fertiggestellten Wohnungen im gleichen Zeitraum in Spanien um 70 Prozent und in Portugal um 73,5 Prozent ein. Impressum Herausgeber und Verlag: Dr. Klein & Co. AG, Klosterstraße 71, Berlin / Tel.: / Fax: / / horizonte20xx@drklein.de V.i.S.d.P.: Hans Peter Trampe / Redaktion: Nadine Winkelmann Layout: Anja Teßmann, / Druck: Druckhaus Leupelt GmbH & Co. KG / Auflage: Exemplare Bildnachweise: HANSA Baugenossenschaft eg: Seite 1, 2, 7 / Hanseatische Baugenossenschaft Hamburg eg: Seite 3 / Fotolia: Seite 7, 8