Geschäftsbericht 2018

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1 Geschäftsbericht 2018

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3 Wilhelm-Blos-Str Stuttgart Telefon (0711) Telefax (0711) Internet:

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5 Inhalt Inhalt Seite 5 Zum Gedenken Seite 6 Die Genossenschaft auf einen Blick Seite 7 Neubauten Seite 10 Modernisierungen Seite 12 Momentaufnahmen 2018 Seite 14 Jubilare 2018 Seite 15 Vertreterversammlung Seite 17 Ausblick Seite 19 Dank des Vorstandes Seite 21 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2018 Seite 21 Seite 21 Seite 23 Seite 24 Seite 27 Seite 37 Geschäftsmodell Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt Geschäftsverlauf Wirtschaftliche Lage Bericht des Aufsichtsrates Seite 41 Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2018 Seite 42 Bilanz zum 31. Dezember 2018 Seite 44 Gewinn- und Verlustrechnung Seite 46 Anhang 3

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7 Zum Gedenken Zum ehrenden Gedenken unserer verstorbenen Genossenschaftsmitglieder Dietrich, Wolfgang Dli, Bella Dudde, Eitel Eckernkamp, Hans-Peter Ewer, William Fährmann, Herbert Faigle, Gisela Franke, Gerhard Gassert, Peter Gau, Angela Goldschmidt, Helmut Guttenberger, Ditz Hirsch, Anja Kammerer, Siegfried Klübenspies, Rolf Kopotz, Josef Leske, Kurt Müller, Bruno Mutschler, Anna-Luise Neumaier, Alois Porompka, Horst Röder, Rosa Maria Schmuda von Trzebiatowski, Erika Schnabel, Irmgard Schubert, Lothar Schulz, Eckhard Schultz, Heinz Stanowski, Klaus Stöhr, Margot Vukovic, Jelisaveta Wagner, Margaretha Weigel, Rudolf Wolfinger, Friedrich 5

8 Die Genossenschaft auf einen Blick Unternehmensdaten Stand 31. Dezember 2018 Gründung: 24. März 1924 Verbleibende Mitglieder: Bilanzsumme: j ,41 Eigenkapital: j ,13 Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung: j ,37 Geschäftsanteile Geschäftsanteile sind zum Stich tag gezeichnet. Gemäß Beschluss der Vertreterversammlung hat jedes Mitglied, das eine Leistung der Genossenschaft in Anspruch nimmt, außer den beiden Pflichtanteilen einen angemessenen Beitrag zur Finanzierung zu leisten und dies geschieht durch die Übernahme von weiteren Anteilen. Im Laufe des Geschäftsjahres haben Genossenschaftsmitglieder Einzahlungen auf weitere Geschäftsanteile vorgenommen. Zusammen mit den Beitritten wurden j ,91 eingezahlt. Die Einzahlungen haben im Ver - gleich zum Vorjahr damit um rund 14,1 % abgenommen. 6

9 Neubauten Im Berichtsjahr gab es keinen Spatenstich und keine Fertigstellung von Neubauprojekten. Das Jahr 2018 wurde zur Akquise von neuen und zur weiteren Planung von bestehenden Projekten genutzt. Stuttgart-Nord Quartier Rote Wand Das unmittelbare in der Nähe zu unserer Weißenhofsiedlung gelegene städtische Grundstück bietet sich für uns zur Bestandserweiterung durch Neubau an. Die Landeshauptstadt Stuttgart hat Ende Juli 2018 die Ausschreibung zur Bebauung des Grundstücks an die Partner aus dem Bündnis für Wohnen zur Angebotsabgabe übersandt. An der Straße zum Kocherhof sind 24 Minimalhouses und 18 geförderte Wohnungen vorgesehen. Im hinteren Bereich sind fünf wolkenförmige Geschossbauten geplant, von denen zwei für Baugemeinschaften zur Verfügung gestellt werden sollen. Unser Interesse lag an dem Baufeld 1, in welchem 47 Sozialwohnungen (davon zehn für inklusiven Wohnungsbedarf), 17 Wohnungen für mittlere Einkommensbezieher, 24 freifinanzierte Wohnungen sowie eine zweigruppige Kita errichtet werden sollen. Die Rahmenbedingungen der Ausschreibung, wie z. B. ein Kaufpreis von j 1.952,00 je m² Grundstücksfläche bei einem äußerst geringen Maß der baulichen Nutzung, das mit Zimmer größen- und Flächenangaben restriktiv vorgegebene geförderte Wohnungsgemenge, welches jedoch nicht mit den Förderbedin- gungen des Landeswohnungsbauprogramms konform geht und in den dafür vorgesehenen Wolkenhäusern mit Flächenverlust verbunden ist, die Anforderung an E-Mobilität, Kfz-, Motorrad- und Fahrradabstellplätzen auch für Lastenräder eine angedachte Wärmeversorgung mit Geothermie und Photovoltaik und abschließend die Auflage, die Baukörper in der Bauphase CO 2 neutral zu errichten, zu betreiben und im Bedarfsfall zurück zubauen führen dazu, dass die Kosten eine Dimension erreichen, die keine akzeptable genossenschaftliche Dauernutzungsentschädigung zulassen und die das Projekt über einen sehr langen Zeitraum unwirtschaftlich machen. Vorstand und Aufsichtsrat haben daher gemeinsam beschlossen, sich auf dieser Basis nicht an der Ausschreibung zu beteiligen. Die Gründe für diese Entscheidung wurden in einem Brief der Landeshauptstadt Stuttgart kommuniziert, verbunden mit dem Angebot, bei Bedarf an den wesentlichen Parametern der Ausschreibung mitzuarbeiten und dazu beizutragen, dass an diesem und ggf. an anderen Standorten bezahlbarer genossenschaftlicher Wohnraum entsteht. Ein erstes Gespräch hierzu wurde bereits im November 2018 geführt. 7

10 Nachverdichtung Stuttgart-Freiberg Adalbert-Stifter-Straße Die Bau- und Heimstättenverein Stuttgart eg sowie die Baugenossenschaft Zuffenhausen eg sind gemeinsamer Eigentümer eines Parkdecks in Stuttgart-Freiberg, Adalbert-Stifter-Straße. Dieses Parkdeck ist stark sanierungsbedürftig. Die beiden Genossenschaften planen daher das Parkdeck abzureißen und durch eine unterirdische Tiefgarage in Verbindung mit einer Wohnungsneubebauung von ca. 110 Wohnungen auf dem Grundstück zu ersetzen. Auf dem Grundstück ist kein ausreichendes Baurecht vorhanden, sodass ein Bebauungsplanverfahren zum Erhalt des baureifen Grundstücks notwendig ist. Im Sommer 2017 fand der städtebauliche Wettbewerb statt. Die Aufgabe beinhaltete, eine genossenschaftliche Wohnbebauung zu planen, davon einen Anteil von 20 % geförderten Wohnungsbau im Rahmen des Stuttgarter Innenentwicklungsmodells (SIM) zu berücksichtigen, zwei Wohngemeinschaften für pflegebedürftige Personen mit Demenzerkrankung sowie eine dreigruppige Kindertagesstätte zu integrieren. Der Entwurf des Stuttgarter Büros EMT Architektenpartnerschaft mbb Eckert Manthos Tagwerker Bau hofer wurde zur Realisierung empfohlen. Dieser ist gekennzeichnet durch ein Ensemble aus drei flügelförmigen Wohnzeilen, welche einen gemeinsam nutzbaren Gartenhof umschließen. Die Anlage schirmt sich von den angrenzenden hohen Gebäuden Adalbert- Stifter-Straße 2 bis 8 ab und schafft ein sehr selbstständiges Quartier mit vielfältigen räumlichen Bezügen und hoher Aufenthaltsqualität. Die dreigruppige Kita verfügt über einen eigenen Außenbereich und ergänzt als zweigeschossiger Solitärbau die Gebäudegruppe der Wohnzeilen. Die vorgeschlagene Wohnbebauung hat sämtliche zu beteiligenden Gremien der Landeshauptstadt Stuttgart überzeugt und viel Lob erhalten. Der Entwurf dient als Grundlage für die weitere Erstellung des Bebauungsplans. Um künftige Veränderungen und Bedarfe von Verkehrsteilnehmern sowie die Entwicklungen der Technik zu berücksichtigen, wird erstmals in Stuttgart ein gesamtheitliches Mobilitätskonzept erstellt. Hierzu bedienen wir uns der fachlichen Unterstützung des Institutes ISME (Institut Stadt Mobilität Energie GmbH, Stuttgart). Ziel ist es, ein Angebot von unterschiedlichsten Mobilitätsbausteinen wie z. B. Fahrrad- und Rollersharing, Carsharing, Mitfahrgelegenheit u. a. in einer Mobilitätsstation zu bündeln und den Bewohnern den Zugang zu erleichtern. Gleichzeitig finden Gespräche mit der Landeshauptstadt Stuttgart zur punktuellen Verbesserung des bereits sehr gut ausgebauten öffentlichen Personennahverkehrs sowie für eine verbesserte Wegeführung für Fußgänger und Fahrradfahrer statt. Besonders an dieser Herangehensweise ist, dass erstmals die Bewohner der umliegenden genossenschaftlichen Wohnungen in die Erstellung 8

11 des Mobilitätskonzepts involviert sind. Es gab Umfragen und im Dezember 2018 fand ein Workshop statt, in welchem die interessierten Teilnehmer ihre Anregungen und Wünsche geäußert haben und über Lösungen zielführend diskutiert wurde. Diese definierten Maßnahmen zur Verbesserung der individuellen Mobilität in Verbindung mit einer Reduktion des Individualverkehrs in dem Wohngebiet fließen in das Mobilitätskonzept als Aufgaben für die Genossenschaften und die Landeshauptstadt Stuttgart ein. Im Vorgriff auf die voraussichtlich Ende 2021 beginnende Baumaßnahme sollen im Frühsommer 2019, ergänzend zu dem bereits vorhandenen Carsharingangebot, Fahrrad- und Rollerangebote zur Verfügung gestellt werden, damit die Bewohner diese neuen Mobilitätsformen ausprobieren können. Auf dieser Basis können die beiden Genossenschaften den späteren tatsächlichen Bedarf, welcher bei der Neubaumaßnahme berücksichtigt werden muss, besser quantifizieren. Die Landeshauptstadt Stuttgart hat ein hohes Interesse an den Erkenntnissen aus diesem für Stuttgart bisher einmaligen Projekt und fördert es im Rahmen des Programms Modellregion für nachhaltige Mobilität finanziell. Mobilitätsworkshop Stuttgart-Freiberg 9

12 Modernisierungen Im Jahr 2018 wurden keine (baulichen Maßnahmen bei) neuen Modernisierungsprojekten durchgeführt. Das Jahr 2018 wurde zur intensiven Planung und Vorbereitung von Modernisierungsvorhaben genutzt, mit deren Um - setzung vor Ort in 2019 begonnen wird. Mittenfeldstraße Pflegeappartement Im Sommer 2018 wurden die umfassenden Modernisierungsmaßnahmen mit dem nachträglichen Anbau des Aufzugs in Stuttgart-Giebel am Gebäude Mittenfeldstraße 120 endgültig abgeschlossen. Damit sind nun weitere 15 Wohnungen barrierefrei zugänglich. Im Rahmen der Modernisierung wurde in diesem Gebäude im Dachge schoss eine großzügige Wohnung für Menschen mit kurzzeitigem Pflegebedarf konzipiert, welche von der Else-Heydlauf-Stiftung betreut werden. Das Angebot dieses Pflegeappartements ist ein Bestandteil des Gesamtver sorgungskonzepts und soll dem Quar tiersbewohner ermöglichen, auch bei akuter gesundheitlicher Einschränkung im Quartier verbleiben zu können, bis er in seine eigene Wohnung zurückkehren kann. Pflegeappartement 10

13 Küche im Pflegeappartement Das Angebot richtet sich vorwiegend an Menschen, welche aus dem Krankenhaus entlassen werden und deren Nachversorgung noch nicht als gesichert betrachtet werden kann. Gründe hierfür können neben der mangelnden Barrierefreiheit auch fehlende pflegerische oder technische Unterstützungsleistungen im eigenen Zuhause, wie z. B. ein automatischer Türöffner, ein 24-Stunden-Hausnotrufgerät und ein Pflegebett sein. Die Verweildauer ist eher kurz und liegt voraussichtlich zwischen wenigen Tagen bis zu sechs Wochen. Zusätzlich kann das Apartment als Angebot zur Vermeidung von Krankenhausaufenthalten und zur Sicherung ärztlicher Behandlung genutzt werden. Die Finanzierung des Aufenthalts im Pflegeappartement kann je nach Sachlage über Kranken- oder Pflegekassen abgerechnet werden. Dies hängt von der jeweiligen Notwendigkeit über den Aufenthalt ab. Zum Service des Pflegeappartements gehört die ambulante Hauswirtschaft, Pflege, Betreuung und therapeutische Versorgung, die je nach Bedarf von den Mitarbeitern der Else-Heydlauf- Stiftung individuell organisiert werden. Bei weiteren Unterstützungsbedarfen werden zusätzliche Dienste und Fachleute miteinbezogen, um eine mög lichst bedarfsgerechte Versorgung zu ermöglichen. Mit diesem Baustein können wir un - seren Bewohnern im Bedarfsfall eine Möglichkeit bieten, im gewohnten Um - feld zu bleiben. 11

14 Momentaufnahmen 2018 Sommerfest Weißenhofsiedlung Infotag Stadtmobil in Stuttgart-Freiberg 12

15 3-jähriges Jubiläum WohnCafé Europaplatz 30 Fasanenhofpicknick 13

16 Jubilare 2018 Unsere Jubilare: 50 und 60 Jahre Mitgliedschaft bei der Bau- und Heimstättenverein Stuttgart eg In der 46. ordentlichen Vertreterversammlung wurden unter anderem auch die Mitglieder geehrt, die unserer Genossenschaft über 50 bzw. 60 Jahre verbunden und treu geblieben sind. Als Dankeschön wurden die Jubilare auch in diesem Jahr wieder zu einem gemeinsamen Mittagessen mit Herrn Dr. Gerd Kuhn und Frau Karin Autenrieth eingeladen. In fröhlicher und herz licher Atmosphäre genossen alle einen schönen Sommertag am Max- Eyth-See. Es wurden viele Geschichten von früher erzählt, an gemeinsame Erlebnisse erinnert und Anregungen und Wünsche zur Verbesserung des genossenschaftlichen Miteinanders geäußert. Herzlichen Dank an alle, die sich die Zeit genommen und damit zum Gelingen des Nachmittags beigetragen haben. Unsere Jubilare Jahre Mitgliedschaft: Hans Bystrich, Werner Ehmann, Waltraud Kull, Kurt Leske und Adolf Merkle 50 Jahre Mitgliedschaft: Dora Doemel, Helmut Imhof, Walter Kümmerle und Ruth Rieker Gemeinsames Mittagessen der Jubilare 14

17 Vertreterversammlung V ertreterversammlung 2018 Die 46. ordentliche Vertreterver samm lung fand am 14. Mai 2018 im Haus der Wirtschaft in Stuttgart statt. Sie wurde von 186 interessierten Per sonen besucht. Das Vertretergremium genehmigte die Berichte von Vorstand und Aufsichtsrat für das Jahr 2017 sowie prüfungsbedingt den Jahresabschluss Daneben beschlossen die Vertreter die Ausschüttung einer Dividende in Höhe von 4,0 % brutto auf die per 1. Januar 2017 eingezahlten Geschäftsguthaben. Sie erteilten Vorstand und Aufsichtsrat jeweils einstimmig die Entlastung. Die ausscheidenden Mitglieder des Aufsichtsrates, Dr. Gerd Kuhn und Peter Kolb, stellten sich persönlich vor und kandidierten erneut für eine Wiederwahl. Sie wurden für weitere drei Jahre im Amt bestätigt. Neben den Sachstandsberichten zum Verlauf und den Aktivitäten im Geschäftsjahr 2017 wurde u. a. auf die wohnungspolitischen Ziele der neuen Bundesregierung einge gangen. Gleich zeitig wurde kritisiert, dass das 15

18 Vertreterversammlung elementare Bedürfnis und Aufgabenfeld Wohnen wiederum kein eigenes Ministerium bekam, welches zielgerichtet und mit dem notwendigen permanenten Druck an den vorhandenen Problemen arbeiten und die Rahmenbedingungen für bezahlbares Wohnen verbessern kann. teilweise auch kontrovers diskutiert. Die Fragen und Anmerkungen der Ver treter waren auch nochmals Gegen stand der Vertreter versamm lung be vor die vorgestellten Satzungs änderungen mit großer Mehrheit vom Vertreter gremium verabschiedet wurden. Ein Schwerpunkt dieser Vertreterver sammlung waren die notwendigen Satzungsänderungen, welche aus den ge setzlichen Änderungen im Ge nos senschaftsrecht resultieren. Diese wur den bereits im Vorwege mit den Vertretern intensiv besprochen und Frau Autenrieth bedankte sich herzlich, stellvertretend bei einigen namentlich genannten Vertretern, für das genossenschaftliche Engagement und die Bereitschaft, sich für eine harmonische Nachbarschaft zu engagieren.

19 Ausblick Ausblick auf das Geschäftsjahr 2019 Im Jahr 2019 am 26. Mai 2019 finden Europa- und Kommunalwahlen statt. Die Ergebnisse sind nicht vorherzusehen, aber es ist zu wünschen, dass sie mit einer hohen Wahlbeteiligung stattfinden und die demokratisch orientierten Parteien breite Mehrheiten erzielen. Welches Ergebnis die gleich zeitig stattfindende Kommunalwahl für die Landeshauptstadt Stuttgart haben wird und wie dann hieraus die Zusammensetzung des Stuttgarter Gemeinderats resultiert, ist ebenfalls noch offen. Sicher ist jedoch, dass die Akteure sich an den von Ihnen gesteckten und kommunizierten politischen Ziele, speziell bei den Themen Wohnen und Umwelt bei dieser Wahl messen lassen müssen. Das Bundesverfassungsgericht hat die bestehende Grundsteuersystematik im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt. Die Grundsteuer muss nun bis spätestens 31. Dezember 2019 reformiert werden. Diskutiert wird über ein an den Ertragswerten orientiertes Modell sowie über ein Flächenmodell. Die Finanzminister von Bund und Ländern haben sich am 1. Feb ruar 2019 auf Eckpunkte geeinigt. Es soll ein Kompromissmodell auf den Weg gebracht werden, welches sich an Ertragswerten orientiert und neben Bodenrichtwerten auch die durchschnittlichen Mietkosten sowie das Baujahr berücksichtigt. Dieser Vorschlag wird von der Wohnungswirtschaft kritisch gesehen, da diese wertorientierte Form der Grundsteuererhebung zu mehr Bürokratie und zu höheren Streitpotenzialen führen wird. Die Berücksichtigung von Bodenwerten birgt die Gefahr von Grundsteuererhöhungen und damit eine Kostensteigerung speziell für die Mieter und Dauernutzungsberechtigten, die in einer Wohnung leben, die günstig in einer guten Lage angemietet wurde. Die Wohnungswirtschaft bevorzugt ein flächenorientiertes Modell, welches mit passend definierten Lagefaktoren ergänzt und ohne hohen Verwaltungs- und Kostenaufwand umgesetzt werden kann und letztendlich keine finanzielle Mehrbelastung für Vermieter und Mieter zur Folge hat. Die Ende 2018 im Bundestag beschlossenen Änderungen von wohnungspolitischen Gesetzesvorhaben werden sich nur rudimentär auf unser Kerngeschäft und unsere Ertragslage auswirken. Die Absenkung der zu lässigen Modernisierungsmieterhöhungen von 11 % auf 8 % in Verbindung mit einer Begrenzung der maximalen Mieterhöhung für Wohnungen mit einer Miete/Dauernutzungsentschädi gung von unter 7,00 j/m², wird auf unsere künftig geplanten Modernisierungsvorhaben keine Auswirkungen haben. Bereits in der Vergangenheit haben wir die Dauernutzungsentschädigungen nach 17

20 unseren Modernisierungen auf ein angemessenes Maß begrenzt und die zulässigen Erhöhungsbeträge zu Lasten der Einnahmesituation von unserer Genossenschaft gekappt. Die vom Gesetzgeber temporär bewilligte Sonderabschreibung soll ein Impuls für mehr bezahlbaren Wohnungsbau geben. Wir befürchten, dass dieses Instrument in Zeiten der überhitzten Baukonjunktur weiter als Preistreiber wirkt, da die Kapazitäten von Firmen und Handwerkern weitgehend ausgeschöpft sind. Wir erwarten in 2019 steigende Kosten für die von uns geplanten größeren In - standhaltungsarbeiten, da viele Firmen lang fristig ausgelastet sind und daher nur wenige oder im Einzelfall auch keine Angebote abgegeben werden. Positiv ist aus unserer Sicht, dass nun die steuerlichen Probleme von Wohnungsbaugenossenschaften bei der Erzeugung von Mieterstrom gelöst wurden und wir nun mehr Spielraum für eine dezentrale Energieerzeugung zu Gunsten unserer Bewohnern erhalten haben. Durch die Erprobung einer technisch neuen Lösung in einer Pilotwohnanlage von der Bau- und Heimstättenverein Stuttgart eg, sollen erste Erfahrungen für einen später breiteren Einsatz der Messtechnik gemacht werden. Das beinhaltet auch die Entwicklung von ganzheitlichen Lösungen und Angebote für die Wohnungswirtschaft. In 2019 sollen die Planungen für den umfangreichen Umbau unserer Geschäftsstelle Wilhelm-Blos-Straße 59 abgeschlossen werden. Ziel ist es, einen kundenfreundlichen Eingangsbereich mit Aufenthaltsqualität zu schaffen. Daneben entstehen vier zusätzliche Arbeitsplätze. Genehmigt ist bereits ein Aufzug am Seitentrakt des Gebäudes, mit welchem die Kunden einen barrierefreien Zugang zu uns erhalten. Zur Durchführung der Umbauarbeiten ist es notwendig, dass der Geschäftsbetrieb während der Bauzeit von ca. April 2020 bis September 2021 in noch zu definierende Ausweichräume ausgelagert wird. Um erste frühzeitige Erfahrungen mit intelligenten digitalen Mess- und Ablesetechniken zu bekommen, starten wir in 2019 gemeinsam mit der EnBW Energie Baden-Württemberg AG und der Firma Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG das Pilotprojekt Immo digital +. 18

21 Dank des Vorstandes Dank des Vorstandes Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden weitere Bausteine zur systematischen Organisationsweiterentwicklung wie zum Beispiel die Einführung eines digitalen Archivs implementiert. Die am 25. Mai 2018 in Kraft getretenen DSGVO nahm einen hohen Stellenwert im Kern- und Alltagsgeschäft ein. Ergänzend gab es durch personelle Wechsel Veränderungen sowohl in der Ab lauf organisation als auch in der Zuordnung von Arbeitsthemen und bei den eigentlichen Arbeitsprozessen. Dies erforderte von den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern Flexibilität und eine hohe Lern- sowie Leistungsbereitschaft. Für den offenen und konstruktiven Umgang über alle Arbeitsebenen hinweg und für die Bereitschaft aller Beteiligten, diesen Weg mitzugestalten und die Aufgaben umzusetzen spricht der Vorstand der Belegschaft seinen ganz besonderen herzlichen Dank aus. Der Dank geht auch an unsere Geschäftspartner, an die Fachbehörden der Landeshauptstadt Stuttgart sowie an alle Institutionen und Verbände, die zu dem positiven Ergebnis des Geschäftsjahrs 2018 beigetragen ha - ben. Ausdrücklich bedanken wir uns bei unseren Mitgliedern, für ihre Offenheit, die sachgerechten Diskussionen, für ihr zeitliches Engage ment und partnerschaftliches Mitwirken sowie für ihre Bereitschaft sich als Vertreter oder als Bewohner für ihre Nachbarn zu engagieren und nicht zuletzt für ihr uns entgegengebrachtes Vertrauen. Bei den Mitgliedern des Aufsichtsrates bedanken wir uns für eine konstruktive, verlässliche, vertrauliche und zielorientierte Zusammenarbeit sowie für ihre Wertschätzung Diese trägt dazu bei, dass sich unsere Ge - nossenschaft kontinuierlich strategisch weiterentwickelt und sich zukunftsorientiert im Sinne der Mitglieder aufstellt und nachhaltig handelt. Stuttgart, den 4. März 2019 Vorstand Karin Autenrieth Bernhard Specht 19

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23 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2018 I. Geschäftsmodell Die Bau- und Heimstättenverein Stutt - gart eg wurde am 24. März 1924 in Stuttgart gegründet und mit Datum vom 29. März 1924 unter der GnR Nummer 154 in das Genossenschafts register beim Amtsgericht Stuttgart eingetragen. Zweck und Gegenstand der Genossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder, vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung. Aus dieser mitgliederorientierten Verpflichtung heraus ist die Ausrichtung nicht ausschließlich renditeorientiert. Die Genossenschaft verfolgt die verpflichtende Zielsetzung der adäquaten Förderung ihrer Mitglieder. Sie ist ausschließlich als Vermietungsgenossenschaft und somit als Bestandshalter mit Verantwortung für den gesamten Lebenszyklus der Immobilie tätig und sorgt für lebenswerte Nachbarschaften. Mit den genossenschaftlichen Grund - prinzipien Selbstbestimmung, Selbst - hilfe, Selbstverantwortung und Selbstverwaltung als Instrumente wollte man damals diese hehren Ziele erreichen. An dieser Grundausrichtung halten wir bis heute fest. II. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen Das aktuell makroökonomische Umfeld bestehend aus niedrigen Zinsen und hoher Beschäftigung besteht unverändert fort. Das Wirtschaftsministerium von Baden-Württemberg geht für 2018 von einem realen Wachstum des Bruttoinlandsprodukts (BIP) in Baden-Württemberg von 1,6 % bis 1,8 % aus Ende des Jahres 2017 wurde für 2018 noch mit einem Anstieg von 2,25 % gerechnet. Für Gesamtdeutschland wird für 2018 mit einem Wirtschaftswachstum von 1,6 % ge - rechnet. Grund für die gegen - über den Erwartungen geringeren Wachstumsraten sind die verbreiteten Unsicherheiten u. a. wegen des Handelsstreits zwischen den USA und China, dem Brexit, den Problemen der Automobilindustrie mit Dieselfahrzeugen, die Schuldenkrise Italiens und die Sanktionen gegen Russland. Für 2019 wird von den Wirtschaftsforschungsinstituten zwar ein weiterer Rückgang der Wachstumsraten, aber keine Rezession erwartet. Trotz abgeschwächter Wirtschaftsentwicklung hat sich der Beschäftigungsaufbau in Deutschland fortgesetzt. Im Oktober 2018 belief sich die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Deutschland auf und hat sich damit gegenüber dem Vorjahresmonat um Beschäftigte erhöht. Die Zahl der gemeldeten Arbeitslosen in Baden-Württemberg belief sich im Dezember 2018 auf (Dezember 2017: ). Damit betrug die Arbeitslosenquote im Dezember 2018 in Baden-Württemberg 3,0 % (Gesamt-Deutschland: 4,9 %). 21

24 Bruttoinlandsprodukt Deutschland Veränderung gegenüber dem Vorjahr in %; preis- und kalenderbereinigt, verkettet 4,0% 3,9% 3,7% 3,0% 2,2% 2,2% 2,5% 2,0% 1,5% 1,5% 1,0% 0,7% 0,6% 0,0% -1,0% ,0% -3,0% -4,0% -5,0% Quelle: Statistisches Bundesamt -6,0% -5,6% Während nach einer Information der Aus kunftei Creditreform 2017 noch Verbraucher in Deutschland Privatinsolvenz anmeldeten, wird dieser Wert 2018 auf voraussichtlich sinken. Die Zahl der Unter - nehmens insolvenzen in Deutschland soll von im Jahr 2017 auf voraussichtlich im Jahr 2018 abnehmen. Nach der Pressemitteilung 303/2018 des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg betrug die Teuerungsrate in Baden-Württemberg im Dezember 2018 im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresmonat 2,0 %. Getrieben wird die Inflation (Stand Oktober 2018) vor allem vom Preisanstieg bei Energie (im Oktober 2018 Anstieg um 8,9 % gegenüber dem vergangenen Jahr). Nahrungsmittel ver teuerten sich um 1,9 % und Dienst leistungen um 1,8 %. Die Netto - kaltmieten erhöhten sich in Deutschland nach einer Veröffentlichung des Statistischen Bundesamtes (Stand November 2018) gegenüber dem Vorjahresmonat um 1,5 %. Damit lagen die Preissteigerungen für Netto kaltmieten unter der allgemeinen Preissteigerung. Im IV. Quartal 2018 erhöhten sich die Baupreise in Baden-Württemberg gegenüber dem Vorjahresquartal für den Neubau von Wohngebäuden um 5,2 %. Besonders deutlich verteuerten sich die Bauleistungen bei den Rohbauarbeiten für Wohngebäude (+6,6 %). Insbesondere die Preise für Betonarbeiten (+7,5 %), Mauerarbeiten (+7,1 %) und Erdarbeiten (+ 6,9 %) zogen merklich an. Die Preissteigerung war für Ausbauarbeiten (+4,2 %) weniger stark ausgeprägt, auch wenn für Tischlerarbeiten (+7,5 %) und Fliesen- und Plattenarbeiten (+6,5 %) spür bar mehr zu bezahlen war. 22

25 III. Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt Wie im Vorjahr herrschten auch 2018 gute konjunkturelle Rahmenbedingungen für den Bausektor (niedriges Zinsniveau, Zuzüge, Trend zu kleineren Haushaltsgrößen). Zwischen Januar und September 2018 wurden in Baden-Württemberg Neubauwohnungen (+9 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum) zum Bau freigegeben, davon entfielen auf Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, was einer Zunahme dieses Segments um 22 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht. Die Einwohnerzahl Baden-Württembergs lag am 30. September 2017 bei Personen und hat da mit erstmals die Elf-Millionengrenze überschritten. Seit der Gründung des Südweststaats im Jahr 1952 erhöhte sich die Einwohnerzahl um über 4 Millionen. Ursächlich für die dynamische Bevölkerungsentwicklung im Land war und ist vor allem der Zuzug; per Saldo waren dies seit 1952 rund 3 Millionen Menschen. Hinzu kam und kommt das relativ günstige zahlenmäßige Verhältnis von Geburten zu Sterbefällen. Seit der Gründung des Landes kamen in Baden-Württemberg etwa 1,4 Millionen Kinder mehr auf die Welt als Menschen gestorben sind. Vor allem die enorme Zuwanderung hat dazu geführt, dass die Alterung der Bevölkerung im Südwesten lang samer als im Bundesdurchschnitt verlaufen ist. Baden-Württemberg hat unter den Flächenländern durchschnittlich die jüngste Bevölkerung mit 43,3 Jahren. Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist auch die Zahl der Haushalte. Nach einer Veröffentlichung des Statistischen Landesamtes Baden- Württemberg (12/2015) soll ausgehend von den Ergebnissen der Bevölkerungsvorausrechnung die Anzahl der Haushalte im Bundesland Bevölkerung in Baden-Württemberg Veränderung gegenüber dem Vorjahr Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg 23

26 noch bis 2030 um auf dann 5,28 Millionen Haushalte anwachsen (+4,7 %). Erst nach 2040 soll die Zahl der Haushalte zurückgehen. Die Angaben geben nur einen groben Gesamt rahmen für einen möglichen zukünftigen Wohnungsbedarf an; bei einer kleinräumigeren Betrachtung können sich deutlich regionale Unter - schiede ergeben. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat ihre ultralockere Geldpolitik auch 2018 fortgesetzt. Erster Schritt für eine Normalisierung der Geldpolitik ist, dass der Ankauf von Staats- und Unternehmensanleihen zum Ende des Jahres 2018 eingestellt wurde. Den Leitzins von zur Zeit null Prozent will die EZB erst dann anheben, wenn die Anleihenkäufe schon längere Zeit beendet sind. Dies wird voraussichtlich Ende 2019, möglicherweise sogar erst 2020 der Fall sein. Die Zinsen für Baufinanzierungen liegen aufgrund der Geldpolitik der EZB weiterhin auf sehr niedrigem Niveau. IV. Geschäftsverlauf a) Bestandsbewirtschaftung Der Immobilienbestand der Bau- und Heimstättenverein Stuttgart eg be trägt zum Bilanzstichtag Wohnun - gen, 23 Gewerbeeinheiten, drei Wohn Cafés sowie Garagen und 331 Außenstellplätze an den Standorten Stuttgart, Ostfildern und Leonberg. Die Wohn- und Gewerbefläche beträgt insgesamt ,40 m². Hiervon entfallen ,40 m² auf die Wohnfläche. Per 31. Dezember 2018 sind 258 Wohneinheiten öffentlich gefördert. Das entspricht einem Anteil von 10,12 % am Gesamtwohnungsbestand. Im Zuge der Verabredungen aus dem Bündnis für Wohnen wurden der Landeshauptstadt Stuttgart seit August 2016 bis Ende 2018 insgesamt 22 freiwillige Belegungsrechte für bis lang ungebundene Bestandswohnungen zur Verfügung gestellt. Diese dürfen nach den Fördervorgaben an entsprechend Berech tigte vermietet werden, jedoch hat die Landeshauptstadt Stuttgart hier kein Benennungs- oder Belegungsrecht. Für weitere 62 Wohnungen gilt ein Belegungsrecht der Landeshauptstadt Stuttgart bis zum 24. November 2035 und für 15 Wohnungen ein Belegungsrecht bis zum 30. Juni Die durchschnittliche Nettokalt miete des Gesamtbestandes beträgt 8,04 j/m² (Vorjahr: 7,65 j/m²). Die durchschnittliche Nettokalt miete im freifinanzierten Bestand beträgt 8,35 j/m². Sie ist im Vergleich zum Vorjahr um 0,50 j/m² gestiegen. Die Steigerung resultiert hauptsächlich aus den Vermietungen der Neubauten Bernsteinstraße 4d und e in Stutt gart- Heumaden und der Fichtestraße 27 in Leonberg, die im Jahr 2018 vollum- 24

27 fänglich wirksam waren. Ferner haben sich der nachträgliche Aufzugsanbau in der Mittenfeldstraße 120 in Stuttgart-Giebel sowie die Erhöhungen der Dauernutzungsentgelte bei den per 31.Dezember 2017 aus der Mietpreisbindung entfallenen Wohnungen ausgewirkt. b) Neubau und Modernisierungs- Investitionstätigkeit Investitionen dienen dem langfristigen Erhalt unseres Wohnportfolio auf einem hohem Niveau und sichern damit die dauerhafte Marktfähigkeit sowie auch eventuell der Erweiterung des Gesamtbestandes. Hierunter fallen die Bereiche Instandhaltung, Modernisierung und Neubau. Dabei legen wir stets Wert auf städtebaulich wertvolle, gebäudekonforme, kundenorientierte und angemessene Modernisierungsarbeiten als wesentlicher Be standteil unserer Investitionspolitik. Mit dem nachträglichen Aufzugsan bau am Gebäude Mittenfeldstraße 120 wurde das erste Gebäudeensemble des Quartiersentwicklungsprojekts Giebel vollständig fertiggestellt. Die Gesamtkosten für die energetische Modernisierung der Gebäude 120 bis 128 betragen zum Bilanzstichtag Tj Ferner wurde die im bewohnten Zustand durchgeführte Strangsanierung im 22-geschossigen Gebäude Adalbert-Stifter-Straße 2 fertiggestellt. Die Fortführung der Arbeiten im Ge bäude Adalbert-Stifter-Straße 4 er - folgt in Neben der Umsetzung von geplanten Instandhaltungsmaßnahmen, wie z. B. den Dachsanierungen in der Friedenaustraße 20, 22, 24 und 26, Fassadenanstrich in der Nibelungenstraße 1 bis 17, der Dacherneuerung mit Fassadenüberarbeitung in der Klugestraße 14 bis 24 und der Erneuerung von einem Aufzug im Krokodilweg 10 wurde das Jahr 2018 zur Planung von umfangreichen energetischen Modernisierungsmaßnahmen im Bestand genutzt, mit deren Um setzung in 2019/2020 begonnen wird. Die Investitionskosten für Modernisierung betrugen im Berichtsjahr insgesamt circa Tj Es ist und bleibt die Kernaufgabe der Bau- und Heimstättenverein Stuttgart eg, die nachhaltige Vermietbarkeit ihrer Bestände zu gewährleisten. Dieses Ziel kann nur erreicht werden, wenn wiederkehrende Unterhaltung, Erneuerung und Verbesserung der Wohngebäude sowie des Wohnumfeldes in einem angemessenen Umfang und unter Berücksichtigung von wirtschaftlichen Aspekten durchgeführt werden. Das bedeutet, die Qualität des Wohnungsbestandes auf ein zeitgemäßes Niveau anzuheben, für 25

28 energetische Einsparungen und falls möglich auch für barrierefreie Nutzung Sorge zu tragen und trotzdem dauerhaft bezahlbare Wohnungen anbieten zu können. Die niedrige vermietungsbedingte Leerstandsquote von 0,31 % bestätigt, dass der eingeschlagene Weg der kontinuierlichen Pflege und Instandhaltung des Bestandes von unseren Mitgliedern honoriert wird. Äußerst positiv wirkt sich auch aus, dass auf dem Stuttgarter Wohnungsmarkt ein immer geringer werdendes Angebot an Wohnungen im Qualitäts- und Preissegment der Genossenschaften existiert und damit eine sehr hohe Nachfrage nach unseren Wohnungen gegeben ist. Die Ausgaben für die Instandhaltung betrugen im Berichtsjahr circa Tj bzw. 31 % der Nettokaltmieten. Dadurch bleibt die Bauund Heimstättenverein Stuttgart eg ein verläss licher Vertragspartner für Handwerker und Firmen und gleich - zeitig ein sehr attrak tiver Vermieter auf dem Stutt garter Wohnungs markt. 26

29 V. Wirtschaftliche Lage Die Genossenschaft stellt sich kontinuierlich entsprechend ihrer wohnungswirtschaftlichen und geschäftspolitischen Zielsetzung auf. a) Ertragslage Die Erträge aus der Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes prägen im Wesentlichen das Jahresergebnis. Die geplanten Erträge aus Sollmieten wurden durch moderat festgelegte Neuvermietungsmieten bei Kündigung, nach Modernisierung oder bei Erstbezug sowie durch geringfügige Erhöhungen von Bestandsmieten nach Bindungsende im Vorjahresvergleich um Tj 760 gesteigert bzw. die Planer träge von Tj um Tj 138 übertroffen. In 2018 wurde die Abrechnungsperiode für die Heizkosten analog den Betriebskosten auf das Kalenderjahr umgestellt. Die für den Zeitraum von 1. Juli 2017 bis 31. Dezember 2017 zu erstellenden Abrechnungen wurden zu sätzlich termingerecht in 2018 abgerechnet. Daher sind die Erträge aus der Abrechnung der Betriebsund Heizkosten im Vergleich zum Vorjahr deutlich höher ausgefallen. Die Instandhaltungsaufwendungen fie - len im Vergleich zum Vorjahr um Tj höher aus. Im Geschäftsjahr 2018 wurden Tj und im Vorjahr Tj aufgewendet. Insgesamt konnte ein sehr zufriedenstellendes Ergebnis erwirtschaftet werden. Die Eigenkapitalrendite liegt bei 4,73 %. Der Jahresüberschuss ist im Wesentlichen aufgrund der gestiegenen Um - satzerlöse aus der Hausbewirtschaftung, der um Tj 107 gesunkenen Zins aufwendungen sowie des geringeren Aufwands für die betriebseigene Altersversorgung hö her als der in der ursprünglichen Wirtschaftsplanung prognostizierte Jahresüberschuss von Tj 404 ausgefallen. b) Vermögens- und Finanzlage Im Jahr 2018 wurden Tj in das Anlagevermögen investiert. Nach Abzug der Abschreibung ergibt dies eine leichte Verminderung des Anlagevermögens um Tj Das Anlagevermögen stellt mit rund 93,41 % (Vorjahr 95,91 %) den maßgeblichen Anteil am Gesamtvermögen dar. Aus der Bestandsbewirtschaftung ge lang es wiederum, nachhaltige und sichere Erträge zu erzielen, welche die wirtschaftliche Lage der Bau- und Heimstättenverein Stuttgart eg im Berichtsjahr solide und stabil machten. Die daraus resultierenden Über schüsse gestatten auch in Zukunft eine Geschäftspolitik, die den Erfordernissen des Marktes gerecht wird. 27

30 28 Durch den Jahresüberschuss sowie die Zuwächse bei den Ge schäftsguthaben ist die Eigenkapitalquote um 1,09 % auf 31,84 % (Vorjahr: 30,75 %) angestiegen. Das Fremdkapital setzt sich überwiegend aus Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten zusammen. Der Finanzmittelbestand der Genossenschaft per 31. Dezember 2018 erhöhte sich durch zeitliche Verschiebungen bei den geplanten Investitionen um Tj auf Tj Die Investitionen für Neubau und Modernisierung betrugen 2018 Tj Gegenüber dem Vorjahr erhöhte sich die Bilanzsumme um 1,24 % und beträgt nun Tj (Vorjahr: Tj ). Der Cash Flow aus der laufenden Ge - schäftstätigkeit verringerte sich gegenüber dem Vorjahr auf Tj Die planmäßige Tilgung sowie Rückführungen von Darlehen in Höhe von Tj konnten hiervon finanziert werden. Im Übrigen konnten die angefallenen Fremdkosten für Investitionen im Geschäftsjahr in Höhe von Tj teilweise aus dem laufenden Ertrag des Geschäftsjahres finanziert werden. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern sind im Berichtsjahr um Tj angestiegen und resultieren aus Darlehen, welche für in 2017 fertiggestellte Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen ab gerufen wurden. Darüber hinaus wurden im Geschäftsjahr 2018 Darlehen mit einem Gesamtvolumen von Tj umgeschuldet. Dadurch konnten die Zinsaufwendungen im Vergleich zum Vorjahr um Tj 107 verringert werden. Der durchschnittliche Zinssatz für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern betrug im Geschäftsjahr 2,4 % (Vorjahr: 2,8 %). Die Finanzsituation ist geordnet und gestattet die in den Jahren 2019 bis 2023 geplanten Bestands inves titionen in Neubau und Modernisierung von insgesamt rund j 59,2 Millionen bei Bedarf zu marktgerechten Konditionen zu finanzieren bzw. über Forwarddarlehen abzusichern. Im Jahr 2017 wurden bereits j 15,9 Mil lionen mittels Forwarddarlehen frühzeitig zu günstigen Konditionen prolongiert. Die Deutsche Bundesbank hat unsere Genossenschaft im Berichtsjahr erneut als notenbankfähig eingestuft. Das bedeutet, dass unsere Geldgeber ihre Forderungen an unsere Genossenschaft bei der Notenbank als Sicherheit für ihre eigene Refinanzierung hinterlegen können. Die derzeitige Vermögens- und Finanzlage sichert eine stabile Geschäftsentwicklung der Genossenschaft. Wir rechnen zukünftig diesbezüglich nicht mit einer Veränderung. Die konstant positive Geschäftsentwicklung der Gesellschaft der letzten Jahre resultiert im Wesentlichen aus einer soliden Nutzerstruktur sowie aus der kontinuierlichen Modernisierung der Bestände auf einen zeitgemäßen und nachhaltig vermietbaren Standard.

31 c) Finanzielle Leistungsindikatoren Vermietungssituation Im Geschäftsjahr 2018 waren insgesamt 155 Wohnungskündigungen zu verzeichnen. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich damit die Auszüge um 70 Vorgänge reduziert und entsprechen einer marktkonformen Fluktuationsquote von 6,1 %. Die bereinigte Quote liegt bei 5,2 %. Altersbedingte Umzüge in Alten- und / oder Pflegeheime haben sich von 8,9 % auf 10,32 % leicht erhöht. Die Kündigungsquote auf Grund von Todes fällen liegt bei 9,68 % und ist damit um 2,3 % niedriger als im Vorjahr. Ferner haben 12,3 % die Chance ge - nutzt, innerhalb der Genossenschaft in größere (5,8 %) bzw. kleinere (6,5 %) Wohnungen zu ziehen. Der Anteil der Mieter, die im Jahr 2018 aus Stuttgart wegzogen liegt bei 20,7 % und damit leicht unter dem Vorjahresniveau (23,1 %). Fluktuation - bereinigt - 8,0% 7,0% 6,9% 7,7% 6,6% 6,5% 6,0% 5,1% 4,8% 5,1% 5,2% 5,0% 4,3% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0%

32 Die Vermietungsquote liegt nach wie vor auf hohem Niveau. Per 31. De - zember 2018 standen 56 Wohnungen leer. Davon 45 Wohnungen, die auf Grund umfangreicher energetischer Modernisierungsarbeiten erst wieder zu einem späteren Zeitpunkt vermietet werden. Ferner wurden drei Wohnungen für Zwischenunterbringungen bei der Strangsanierung Stuttgart-Freiberg verwendet. Die leerstands- und modernisierungsbedingten Erlösschmälerungen für Wohnobjekte haben sich gegenüber dem Vorjahr von j auf j verringert. Die gesamten Erlösschmälerungen aus Sollmieten betragen im Berichtsjahr Tj 388 und liegen damit um Tj 12 niedriger als die ursprünglich geplanten Tj 400. Forderungen aus Dauernutzungsverhältnissen und Mieten Die Forderungen aus Dauernutzungsentgelten und Mieten betragen j und verringern sich damit um 1,56 % zum Vorjahr. Das niedrige Niveau resultiert hauptsächlich aus einem konsequenten Forderungsmanagement sowie aus einer sorgfältigen Auswahl der neuen Vertragspartner. Die Summe der Forderungen entspricht 0,5 % der Erträge aus Sollmieten und Umlagen. Forderungen aus Vermietung

33 Betriebskosten Die Betriebs- und Heizkostenabrechnungen wurden gewissenhaft, in hoher Qualität und fristgerecht zugestellt. Mitgliederbewegung Zum Stichtag 01. Januar 2019 hat die Genossenschaft Mitglieder. Die Anzahl der Geschäftsanteile ist auf Anteile gestiegen. Personal- und Sozialbericht Im Jahresdurchschnitt beschäftigt die Genossenschaft: 1 hauptamtliches Vorstandsmitglied 1 nebenamtliches Vorstandsmitglied 11 vollzeitbeschäftigte kaufmännische Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter 5 teilzeitbeschäftigte kaufmännische Mitarbeiterinnen 2 vollzeitbeschäftigte technische Mitarbeiter 1 vollzeitbeschäftigten Schreiner 9 vollzeitbeschäftigte Hausmeister 1 teilzeitbeschäftigte Mitarbeiterin, Reinigungskraft Bei der Betriebszugehörigkeit ergibt sich das nachstehende Bild: 9 Mitarbeiter unter 5 Jahre 5 Mitarbeiter 5-10 Jahre 1 Mitarbeiter Jahre 4 Mitarbeiter Jahre 12 Mitarbeiter über 20 Jahre Im Übrigen bedient sich die Genossenschaft bei temporärem Bedarf auch freier Mitarbeiter und der Dienstleistung von Zeitarbeitsfirmen. Für den in 2018 fortgeführten Digitalisierungsprozess von Mieter- und Mitgliederakten werden zudem studentische Aushilfen beschäftigt. In 2018 wird der Digitalisierungsprozess im Mitgliederbereich, Teilen des Rechnungswesens sowie im Versicherungs- und Betriebskostenbereich sukzessive weiter implementiert. Im Geschäftsjahr 2018 erfolgen kontinuierliche Unterstützungsmaßnahmen in Form von Coachings und Schulungen bzw. Webinaren. Ergänzend besuchen Mitarbeiter externe Semi nare, welche sich mit Auf gaben und Fragestellungen aus ihrem Arbeitsbereich befassen. 31

34 d) Prognose Das positive und zufriedenstellende Ergebnis im Geschäftsjahr 2018 basiert auf den bereits in den Vorjahren eingeleiteten und vollzogenen Investitionen in dem genossenschaftseigenen Gebäudebestand. Diese wurde im Berichtsjahr fortgeführt und werden auch in den kommenden Jahren weiterverfolgt. Wir gehen auch künftig von einer positiven und konstanten Weiterentwicklung unseres genossenschaftlichen Geschäftsmodells aus. Für das Jahr 2019 planen wir einen Umsatzerlös aus der Hausbewirtschaftung in Höhe von Tj Diese Planung beinhaltet Mehrerlöse, die sich aus Neuvermietungen und einer auf Basis des Stuttgarter Mietspiegels 2019/2020 angemessenen Erhöhung des Dauernutzungsentgeltes ergeben. Wir planen im Geschäftsjahr 2019 einen Jahresüberschuss in Höhe von Tj 400 zu erzielen. Die vorsichtige Planung stützt sich im Wesentlichen auf höhere Aufwendungen im Instandhaltungsbereich (Planung: Tj 6.546). Die Bau- und Heimstättenverein Stuttgart eg hat sich im Jahr 2018 wieder im öffentlich geförderten Wohnungsbau bzw. im Bündnis für Wohnen engagiert. Dies wird auch zukünftig bei einem etwaigen Neubau auf anzukaufenden städtischen Flächen oder bei Projekten wie Stuttgart-Freiberg, bei denen mittels Bebauungsplanverfahren erst Baurecht geschaffen werden muss, der Fall sein. Die Voraussetzung hierfür war und bleibt es auch künftig, dass die wirtschaftlichen Rahmenparameter nicht von Nachteil für unsere Genossenschaft sind und die gute nachbarschaftliche Struktur innerhalb unserer Gebäude und Wohngebiete erhalten bleibt. Durch die für uns positive Entscheidung des Stuttgarter Gemeinderates im Juli 2016, dass für neu geschaffene Belegungsrechte auf der Gemarkung Stuttgart die Genossenschaften frei aus den Berechtigten auswählen dürfen, wurde uns das entsprechende Steuerungsinstrument dazu an die Hand gegeben. Darüber hinaus wird sich die Bauund Heimstättenverein Stuttgart eg auch weiterhin bei der Akquise von Grundstücken, auch im Speckgürtel von Stuttgart, und dem Ankauf von Wohnungsbeständen einbringen, soweit dieses wirtschaftlich und standortspezifisch sinnvoll ist. Angemessenes und qualitatives Wachs tum ist ein weiterer strategischer Baustein für die Fortführung der soliden Geschäfts- und Mitgliederpolitik. Mit der kontinuierlichen Erhaltung bzw. Steigerung der Wohnqualität sowie der bedarfsgerechten und altersspezifischen Angebotserweiterung von unterschiedlichen Wohnungstypen und Wohnformen schaffen wir die Voraussetzung für die nachhaltige Zukunftsfähigkeit unserer Genossenschaft. 32

35 Das beinhaltet gleichzeitig den Fokus kontinuierlich auf die Weiterentwicklung der bereits guten Dienstleistungsqualität zu forcieren, auch unter Einsatz der künftigen digitalen Möglichkeiten, wie beispielsweise einem Kundenportal. Der Aufsichtsrat hat mit seiner Zu - stim mung zu den mittelfristigen Planungen die Grundlagen für die Umsetzung des angedachten Weges geschaffen und trägt diesen uneingeschränkt mit. e) Chancen- und Risikobericht Die Risikobeurteilung des Vorstandes geht im gegenständlichen Geschäftsmodell einer Vermietungsgenossenschaft von weitgehend unveränderten Bedingungen aus. Zu begründen ist dies mit den stabilen Wettbewerbsbedingungen. Das Risikopotential beschränkt sich daher überwiegend auf das eigentliche Vermietungsgeschäft also Dauernutzungsentgeltausfälle oder Leerstand. Die Nachfragesituation auf dem Stuttgarter Wohnungsmarkt lässt momentan keine Ansätze erkennen, die sich negativ auf den Wohnungsbestand der Genossenschaft auswirken und ein konkretes Risiko bedeuten. Allerdings muss die Entwicklung der Baupreise als künftiges Risikopotential mit betrachtet werden, da diese sich negativ auf Modernisierungsund Neubaukosten auswirken. Das kann die zeitliche Verschiebung von Modernisierungsvorhaben mit sich bringen und zu höheren Dauernutzungsentgelten führen, die das genossenschaftliche Wohnen teurer machen. Diesem Sachverhalt kann nur mittels einer sehr detaillierten und auf Kosten fokussierten Planungsphase bei Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen gegengesteuert werden. Das installierte Risikomanagementsystem ist Bestandteil der Unternehmensplanung und -steuerung und an der Betriebsgröße ausgerichtet. Dieses stellt sicher, dass alle wesentlichen Risiken auf Ebene der Geschäftsführung angesiedelt und dort auch kommuniziert werden. Entwicklungen zu Risiken, welche potenziell bestandsgefährdend sein könnten, werden durch Prüfung und dauernde Prozessoptimierung frühzeitig erkannt. Somit können entsprechende Gegenmaßnahmen ergriffen werden. Der Aufsichtsrat wird anhand ausführlicher Berichte laufend und umfassend über die aktuellen Geschäftstätig keiten zu allen relevanten Fragestellungen und Entwicklungen informiert. Wesentliche Elemente des Risikomanagements sind die vom Unternehmen eingesetzten Controllingins trumente, hier vor allem der Wirt - schafts- und der Finanzplan, das Interne Kontrollsystem (IKS) sowie die 33

36 quartalsweisen Abschlüsse. Daneben setzt das Unternehmen Monats- oder Quartalsberichte aus den einzelnen Betriebsfunktionen zur Risikoinventur ein. Die in 2018 beschlossene Mietrechtsreform II hat auf unser Kerngeschäft keinen Einfluss. Die Kappung der Modernisierungsumlage von 11 % auf 8 % ist für uns kein Nachteil, da wir bereits in der Vergangenheit auf die vollständige Abschöpfung verzichtet haben, wenn die Wirtschaftlichkeit der Modernisierungsmaßnahmen gegeben war. Die Novellierung der Mietpreisbremse wirkt sich aufgrund unserer zurückhaltenden Mietenpolitik nicht unmittelbar auf die Ertragslage der Bau- und Heimstättenverein Stuttgart eg aus. Welche Auswirkungen jedoch die geplante Grundsteuerreform auf die Betriebskosten unserer Vertragspartnern haben wird, kann derzeit nicht abgesehen werden. Die Landeshauptstadt Stuttgart beabsichtigt städtische Grundstücke nur noch als Erbbaurecht zu vergeben. Erbbaurechte sind für uns mit einem wirtschaftlichen Nachteil sowie einem hohen Abstimmungs- und Verwaltungsaufwand verbunden, sodass wir uns im Falle eines Gemeinderatsbeschlusses pro Erbbaurecht, nicht mehr um städtische Grundstücke bewerben werden. Ertragsorientierte Risiken Auf Grund der hohen Nachfrage, der sehr guten Resonanz bei den Publikationen unserer Wohnungsangebote und unserer genossenschaftlich ausgerichteten Mietenpolitik gehen wir davon aus, dass unsere Ertragslage auch mittelfristig unverändert konstant bleibt. Die Aufwendungen für die Altersversorgung und damit die Zuschüsse zu unserer Unterstützungskasse sind im Berichtsjahr deutlich gesunken. Dies liegt im Wesentlichen an einer unter - lassenen Zuweisung zum Kassenvermögen. Im Vorjahr betrug die Zuweisung zum Kassenvermögen Tj 400. In Zukunft ist durch die mittelbaren Pensionszusagen unserer Genossenschaft, einhergehend mit der Altersstruktur unserer Mitarbeiter, mittelfristig mit einer Erhöhung dieser Ausgabenposition zu kalkulieren und in der mittel- und langfristigen Finanzund Liquiditätsplanung zu berücksichtigen. 34

37 Finanzwirtschaftliche Risiken Risiken können sich aus instabilen Finanzmärkten ergeben. Unsere Genossenschaft verfügt über ein sehr gutes Rating seitens ihrer finanzierenden Kreditinstitute. Daher können erforderliche Fremdfinanzierungsmittel zu günstigen Konditionen beschafft werden und das Risiko von Zinssteigerungen bei künftigen Prolongationen mittels des Abschlusses von Forwarddarlehen minimiert werden. Bedingt durch die geringen Anlagezinsen bei Kreditinstituten war über die letzten Jahre hinweg verstärkt die Zeichnung von zusätzlichen Genossenschaftsanteilen festzustellen, da diese mit 4,0 % p. a. verzinst werden. Finanzierungsinstrumente Die Genossenschaft arbeitet im Bereich des langfristigen Fremdkapitals ausschließlich mit festen Laufzeiten in Verbindung mit Zinsfestschreibungen. An der Vorgehensweise, dass die Zinsbindungen abhängig von der prognostizierten Kapitalmarktentwicklung frühzeitig verlängert werden, hat sich auch im Geschäftsjahr 2018 nichts verändert. Die Finanzierung und Liquidität der Bau- und Heimstättenverein Stutt - gart eg steht somit auf einer gesicherten Basis, welche durch ein soli des Fundament von gewachsenen und verlässlichen Geschäftsbeziehungen zu langjährigen Geschäftspartnern gestützt wird. Die Zahlungsfähigkeit war im Geschäftsjahr 2018, und ist auch in Zukunft, durch laufende Mieteinnahmen gewährleistet. Zusätzlich bestehen bei deutschen Banken offene Kreditlinien, die jederzeit in Anspruch genommen werden können. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten Die von der Genossenschaft eingesetzten Finanzierungsinstrumente sind Forderungen, Verbindlichkeiten aus gezeichneten Geschäftsanteilen, Kapitalmarkt- und Förderdarlehen sowie Guthaben bei Kreditinstituten. Auf Grund der derzeitigen Zinssituation am Kapitalmarkt wird die Zeichnung von Geschäftsanteilen temporär begrenzt. 35