Einkünfteerzielungsabsicht bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung !!!

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1 Einkünfteerzielungsabsicht bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung ist grundsätzlich ohne weitere Prüfung von einer Überschusserzielungsabsicht auszugehen. Selbst bei Veräußerung des Grundstücks auf Grund eines neu gefassten Entschlusses.!!! Nur dann nicht, wenn besondere Umstände und Beweisanzeichen dagegen sprechen. Zeitmietverträge Verbilligte Überlassung einer Wohnung Vermietung von Ferienwohnungen BFH BStBl 2007 II,256 BFH Zeitweise Vermietung und zeitweise Selbstnutzung Gewerbeimmo Leerstehende Immobilie bauliche Umgestaltungen notwendig? BFH Langjährige Renovierung und Einkünfteerzielungsabsicht BFH Rückkaufsangebote BFH Leerstand wegen Renovieru

2 Notwendige Maßnahmen im Bereich der Vermietungseinkünfte, wenn Verluste zu erwarten sind 1. Ist ein steuerlicher Ausgleich dieser negativen Einkünfte gesichert (liegen andere positive Einkünfte vor)? Ist die steuerliche Auswirkung Steuersatz geprüft? 2. Geht durch den Vermietungsverlust eine Gewerbesteueranrechnung verloren? Kann die Bezahlung von Erhaltungsaufwendungen und Schuldzinsen ins nächste Jahr verschoben werden? 3. Kann die Vermietungsabsicht durch Anzeigenschaltung und bei längerem Leerstand durch Sondermaßnahmen zur Vermietung nachgewiesen werden? 4. Ist die Anzeigenschaltung für die Vermietungsabsicht, oder die Verkaufsabsicht vorgenommen worden? Klare Trennung ist zwingend erforderlich. 5. Sind bei Ferienwohnungen die Vermietungstage ortsüblich? 6. Kann die Eigennutzung der Ferienwohnung durch andere Nachweise ausgeschlossen werden (weitere Ferienwohnung, Nachweis des eigenen Urlaubs )?

3 Überschussprognose Totalüberschussprognose BMF Schreiben vom und FinMin Niedersachsen Beginn Zeitraum Berechnung Der Prognosezeitraum beginnt mit der Anschaffung/Herstellung des Gebäudes, Beendigung der Selbstnutzung oder Veränderung der Verhältnisse. Er umfasst einen Zeitraum von 30 Jahren, wenn nicht eine kürzere zeitliche Befristung vorliegt. Es ist von den Ergebnissen auszugehen, die sich nach den einkommensteuerrechtlichen Vorschriften voraussichtlich ergeben werden. Private Veräußerungsgewinne sind nicht einzubeziehen. Es ist die AfA nach 7 Abs.4 EStG anzusetzen. Die tatsächlich beanspruchten Sonder- oder erhöhten Absetzungen sind nicht zu berücksichtigen (Ausnahme: bei zeitlicher Befristung Rz 36). Anhand des Durchschnitts der letzten 5 Veranlagungszeiträume ist der Überschuss zu schätzen, wenn keine ausreichenden objektiven Umstände über die zukünftige Entwicklung vorgetragen werden. Unsicherheitszuschläge von 10 % sind zu gewähren. Die Investitionszulage ist einzubeziehen. (Rz 35).

4 Verbilligte Überlassung einer Wohnung BMF vom Marktmiete Folgen Mietzins nicht weniger als 75% der ortsüblichen Marktmiete Voller Abzug der Werbungskosten Mietzins nicht weniger als 56%, aber auch nicht mindestens 75% der ortsüblichen Marktmiete Nur bei positiver Überschussprognose voller Abzug; sonst Aufteilung in abzugsfähige und nicht abzugsfähige Werbungskosten Mietzins weniger als 56% der ortsüblichen Marktmiete Aufteilung in abzugsfähige und nicht abzugsfähige Werbungskosten

5 Grundstücksgemeinschaften H 21.6 EStH Miteigentum A + B sind zu je 50% Miteigentümer eines Hauses, das wie folgt genutzt wird: Miete einschl. Umlagen 500 monatlich; Aufwendungen für das gesamte Haus (ohne AfA) = An fremden Dritten vermietet Unentgeltliche Überlassung an die Eltern von A+B Nutzt B zu eigenen Wohnzwecke Unabhängig von der Eigennutzung des EG durch den B liegt eine Vermietung durch alle Miteigentümer vor. A + B erzielen zu je 50% Einkünfte aus V+V Ohne Einkunftserzielungsabsicht keine Einkünfte. Bei entgeltlicher Vermietung erzielt ausschließlich A 50% der Einkünfte aus dieser Wohnung. Eine Vermietung ist hinsichtlich des übersteigenden Teils der selbst genutzten Wohnung eines Miteigentümers anzuerkennen. Erfolgt außerdem eine Fremdvermietung, ist diese unabhängig von der Eigennutzung mit dem Miteigentumsanteil zu berücksichtigen. BFH IX R 49/02 + IX R 42/01.

6 Drittaufwand I H 4.7 EStH Definition: Ein Dritter trägt Kosten, die durch die Einkünfteerzielung des Steuerpfl. veranlasst sind. Grundsätzlich gilt: Beim Steuerpflichtigen nicht als BA, WK, AK oder HK zu berücksichtigen 1. Ausnahme: Abkürzung des Zahlungswegs Berücksichtigung als BA/WK oder AK/HK 1 1 Steuerpflichtiger 3 Dritter G Gläubiger Schuldet Leistung 3 G zahlt für Rechnung des 1 Beispiel Frau 1. ist Eigentümerin einer vermieteten Eigentumswohnung. Weil ihr Hauskonto kein ausreichendes Guthaben ausweist, überweist ihr Ehemann eine Reparaturrechnung von seinem Gehaltskonto. Ein späterer Ausgleich wird nicht geleistet. Hintergrund: 3 hätte 1 auch direkt geben können. Mit dem erhaltenen Geld hätte 1 die Rechnung dann bezahlen können. Der Zahlungsweg wurde also nur abgekürzt

7 Drittaufwand II H 4.7 EStH 2. Ausnahme: Abkürzung des Vertragswegs Berücksichtigung als BA/WK oder AK/HK 1 Leistung 1 Steuerpflichtiger 3 Dritter G Gläubiger zahlt für eigene Rechnung 3 G schuldet Leistung des G kommt dem 1 zugute Beispiel Frau 1. ist Eigentümerin einer vermieteten Eigentumswohnung. In dieser Wohnung muss dringend eine Heizungswartung durchgeführt werden. Da sich Frau 1 gerade zu diesem Zeitpunkt auf einer Dienstreise im Ausland befindet, bestellt ihr Ehemann auf eigenen Namen einen Heizungsmonteur und bezahlt diesen auch von seinem eigenen Konto. Ein späterer Ausgleich wird nicht geleistet. Abzug nur bei Geschäften des täglichen Lebens zulässig. Drittaufwand BFH 2008 Bei Dauerschuldverhältnissen ist eine Abzug als BA/WK nicht möglich (z.b. Darlehenszinsen, wenn ein Dritter der Darlehensnehmer ist und auch die Zinszahlungen leistet)

8 Anschaffungs-/Herstellungskosten : Erhaltungsaufwand Anschaffungskosten 255 Abs.1 HGB Anschaffung/Kauf betriebsbereiter Zustand Gebäudestandard Herstellungskosten 255 Abs.2 HGB Herstellung Erweiterung Gebäudestandard Erhaltungsaufwand 4 (4) + 9 (1) EStG anschaffungsnaher Herstellungsaufwand Reparatur Bagatellgrenze Dreijahresfrist nach Anschaffung 6 Abs.1 Nr.1a EStG Ermittlung der 15% Grenze + BFH vom BFH

9 Gebäudeabschreibungen nach 7 EStG Normalabschreibung 7 (4) Nr.1 = 3% (ab angeschafft oder hergestellt, vorher 4 %) wenn Betriebsvermögen und nicht Wohnzwecken dienend und Bauantrag nach (4) Nr.2a = 2% Fertigstellung ab (4) Nr. 2b = 2,5% vor fertig gestellt Degressive Abschreibung (soweit sie Wohnzwecken dienen) Bauantrag/Kaufvertrag vor dem (nach ): im Jahr der Fertigstellung und folgende 7 Jahre je 5 % (8 x) in den folgenden 6 Jahren je 2,5 % in den dann folgenden 36 Jahren je 1,25 % Bauantrag/Kaufvertrag nach dem : im Jahr der Fertigstellung und folgende 9 Jahre je 4 % (10x) in den folgenden 8 Jahren je 2,5 % in den dann folgenden 32 Jahren je 1,25 % Bauantrag nach dem = ersatzlos gestrichen!!!!

10 Baudenkmal und Sanierungsgebiet Baudenkmal und Sanierungsgebiete 7h+i EStG Baumaßnahmen Herstellungskosten! - können im Jahr der Herstellung und den folgenden sieben Jahren nur noch bis zu 9% und in den folgenden vier Jahren bis zu 7% steuerlich berücksichtigt werden. Diesbezügliche Erhaltungsaufwendungen können auf Antrag unverändert nach den 11a und 11b EStG gleichmäßig auf 2 5 Jahre verteilt werden. 82b EStDV ist hier nicht erforderlich.

11 Schuldzinsenabzug bei teilweiser Selbstnutzung Die Anschaffungskosten des Zweifamilienhauses betragen Eigenkapital ist i.h.v und Fremdkapital i.h.v eingesetzt worden. Selbst genutzt Eigenkapital Fremdkapital direkt zugeordnet! Vermietet Eigenkapital 0 Fremdkapital BFH Aufteilung der Schuldzins Von den Finanzierungskosten sind somit 2/3 für den vermieteten Teil und damit Werbungskosten und nur 1/3 für den selbst genutzten Teil (nicht abzugsfähig) verwendet worden.

12 Berücksichtigung von Schuldzinsen nach Verkauf der Immobilie Der Verkaufserlös des Hauses reicht nicht aus, um die noch bestehenden Kredite zu tilgen! Die Zinszahlungen nach dem Verkauf des Grundstücks sind nur dann noch als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig, wenn dieses Darlehen nicht für die Anschaffung, sondern für Modernisierungsmaßnahmen aufgenommen wurde. Neue Rechtsprechung abwarten! Auch die Schuldzinsen für Anschaffungskosten der Immobilien können nach dem Verkauf der Immobilie abzugsfähig sein! BFH VIII R 20/08 dort Rz 29 BFH

13 Steuervereinfachungsgesetz 2011 Referentenentwurf des BMF Stand Absatz 2 wird wie folgt geändert: a) Die Angabe 56 Prozent wird durch die Angabe 66 Prozent ersetzt. b) Satz 2 wird angefügt: Beträgt das Entgelt bei langfristiger Wohnungsvermietung nicht weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.