Immobilien: Einkommen- und Körperschaftsteuer. Immobilie

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1 Immobilien: Einkommen- und Körperschaftsteuer im Betriebsvermögen einer Kapitalgesellschaft (GmbH, AG, KGaA) 25% Körperschaftsteuer auf Gesellschaftsebene Gewinnermittlung (laufende und Veräußerungsgewinne) Falls Gewinn: Ausschüttung möglich Ausschüttung Immobilie Steuerpflichtige natürliche Person im Privatvermögen einer natürlichen Person oder einer Personengesellschaft (OHG, KG, GbR) Keine Steuer auf Gesellschaftsebene Überschussermittlung Veräußerungsgewinn künftig wohl pauschal besteuert (15%) Einkünfte (Gewinn/Verlust) aus V + V BA Berlin - Prof. Dr. Fritz Schmoll - Immobilienwirtschaft 1 Immobilien im Privatvermögen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Überschussermittlung Mieteinnahmen - Werbungskosten* = Überschuss/Verlust Werbungskosten sind Instandhaltungsaufwand* Verwaltungsaufwand Schuldzinsen Gebäude-AfA Betriebskosten sind Verwaltungsaufwand i. S. d. Steuerrechts; Betriebskostenumlagen sind Einnahmen BA Berlin - Prof. Dr. Fritz Schmoll - Immobilienwirtschaft 2

2 Gebäudeabschreibung... für Gebäude ab 2003 errichtet oder angeschafft lineare AfA 2% Neu errichtete Mietwohngebäude ( degressive AfA) im Jahr der Fertigstellung und folg. 7 Jahre 5% in den darauf folgenden 6 Jahren 2,5% In den darauf folgenden 36 Jahren 1,25% Denkmalbedingter Mehraufwand bei Maßnahmen zur denkmalgerechten Herstellung und Nutzung denkmalgeschützter Gebäude Erneuerungsmaßnahmen an Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten 10% 10% BA Berlin - Prof. Dr. Fritz Schmoll - Immobilienwirtschaft 3 Werbungskosten der Bauzeit Bauherren können bereits vor den ersten Mieteinnahmen (vorgezogene und vorweggenommene) Werbungskosten geltend machen Kapitalkosten der Bauzeit Kreditprovisionen und gebühren Damnum, Cap-Prämie Besicherungskosten Grundsteuer und Versicherungen der Bauphase soft costs z. B. bei Fonds Vertriebskosten Treuhandgebühren Bürgschaftsgebühren... BA Berlin - Prof. Dr. Fritz Schmoll - Immobilienwirtschaft 4

3 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (nur Bauherren, nicht Erwerber) Bauphase Grundstückspreis Grunderwerbs-Nebenkosten Gebäude-Herstellungskosten Honorare, Gebühren Baunebenkosten soft costs Bewirtschaftungsphase Mieteinnahmen - Verwaltungskosten - Schuldzinsen - Gebäude-AfA = Einkünfte aus V +V Verlust Gewinn bzw. Verlust Verrechnung mit anderen Einkünften teilweise möglich BA Berlin - Prof. Dr. Fritz Schmoll - Immobilienwirtschaft 5 Verrechnung von Verlusten aus V+V mit Gewinnen/Überschüssen Unbegrenzte Verrechnung innerhalb der Einkunftsart V+V Verluste aus Verlustzuweisungsgesellschaften und ähnlichen Modellen nur mit Gewinnen aus ebensolchen verrechenbar Verrechnung mit anderen Einkunftsarten begrenzt andere positive Einkünfte bis DM / (DM / ) DM jährlich können unbegrenzt verrechnet werden Andere positive Einkünfte darüber können durch Verluste aus V + V nur zur Hälfte gemindert werden Nicht verbrauchte Verluste können 1 Jahr zurück- und beliebig lange vorgetragen werden BA Berlin - Prof. Dr. Fritz Schmoll - Immobilienwirtschaft 6

4 Bauherrenmodell Bauherrengemeinschaft Gesellschaftsvertrag (GbR) A B... N Aufteilung gem. WEG Kaufverträge über Miteigentumsanteile Baugrundstück Planungs- und Bauleistung Treuhandvertrag Wohnungs- Eigentümergemeinschaft Konto- Treuhänder Baubetreuungsvertrag Baubetreuer Bauverträge Architekt und Bauausführende BA Berlin - Prof. Dr. Fritz Schmoll - Immobilienwirtschaft 7 Bauherrenmodell mit Basistreuhänder WEG... 1 n Einkünfte V+V 2 Bauherrengemeinschaft Gesellschaftsvertrag (GbR) A B... N Aufteilung gem. WEG Notarieller Treuhandvertrag Baubetreuer Baugrundstück Grundstückskaufvertrag Basis- Treuhänder Architekt und Bauausführende Planungs- und Bauleistung BA Berlin - Prof. Dr. Fritz Schmoll - Immobilienwirtschaft 8

5 Geschlossener Immobilienfonds als GbR Anleger A B... N Einkünfte V+V Fondsgesellschaft Gesellschaftsvertrag (GbR) Notarielle Treuhandverträge Initiatoren 1 2 Treuhänder Mieteinnahmen Grundstückskaufvertrag Geschäftsführung Baugrundstück Planungs- und Bauleistung Architekt und Bauausführende BA Berlin - Prof. Dr. Fritz Schmoll - Immobilienwirtschaft 9 Steuerliche Verluste auf Hafteinlage begrenzt Geschlossener Immobilienfonds als KG Anleger A B... N Einkünfte V+V Notarielle Treuhandverträge Baubetreuer Mieteinnahmen Fondsgesellschaft Gesellschaftsvertrag (KG) Baugrundstück Grundstückskaufvertrag Komplementär Planungs- und Bauleistung Architekt und Bauausführende Baubetreuer Treuhandkommanditist Gründungskommanditist BA Berlin - Prof. Dr. Fritz Schmoll - Immobilienwirtschaft 10

6 Offener Immobilienfonds Rechtsgrundlagen: KAGG (Gesetz über die Kapitalanlage-Gesellschaften) Sondervermögen (steuerfrei) enthält sonstige Anlagewerte Liquiditätsreserve (min 5%) Grundstücke (min 51%) verwaltet bewertet Kapitalanlagegesellschaft (Rechtsform AG oder GmbH) verwaltet das/die Sondervermögen treuhänderisch (= Fondsmanagement) Sachverständigenausschuss kontrolliert Depotbank Ausgabe und Rücknahme der Zertifikate Inhaberin einer dinglichen Verfügungsbeschränkung Anleger Aufsichtsrat Vertrag (Anteil am Sondervermögen; Geschäftsbesorgung) BA Berlin - Prof. Dr. Fritz Schmoll - Immobilienwirtschaft 11 Immobilien im Betriebsvermögen einer Kapitalgesellschaft Gewinn der Gesellschaft... Gewinnermittlung Vermögen am Jahresende - Vermögen am Ende des Vorjahres = Gewinn/Verlust Verkaufserlös > Buchwert gewinnerhöhend Betriebsausgaben Instandhaltungsaufwand Verwaltungsaufwand Schuldzinsen Gebäude-AfA... unterliegt der Körperschaftsteuer BA Berlin - Prof. Dr. Fritz Schmoll - Immobilienwirtschaft 12

7 Körperschaftsteuer Gewinn -25%KSt Gewinn nach Steuern wird thesauriert (=verbleibt in der Gesellschaft) Gesellschaft (z. B. GmbH, AG) Verlust verbleibt in der Gesellschaft ggf. Verlustvortrag Keine Gewerbesteuer, wenn nur eigener Grundbesitz verwaltet wird BA Berlin - Prof. Dr. Fritz Schmoll - Immobilienwirtschaft 13 Ausschüttung an natürliche Person: Körperschaftsteuer und Einkommensteuer Grundbesitzverwaltende Gesellschaft (z. B. GmbH, AG) Gewinn -25%KSt Ausschüttung Verlust: keine Ausschüttung verbleibt in der Gesellschaft ggf. Verlustvortrag Halbeinkünfte-Verfahren 50% steuerfrei 50% zu versteuern KapEetrSt 20%, mit individueller Steuerschuld zu verrechnen (max. 48,5% Belastung) Anteilseigner: steuerpflichtige natürliche Person BA Berlin - Prof. Dr. Fritz Schmoll - Immobilienwirtschaft 14

8 Verkauf der Anteile durch natürliche Person Grundbesitzverwaltende Gesellschaft (z. B. GmbH, AG) Anteilseigner verkauft seine Beteiligung Veräußerungsgewinn Sofern Beteiligung mindestens 1% Halbeinkünfte-Verfahren 50% steuerfrei 50% zu versteuern ESt entsprechend individuellem Steuersatz Anteilseigner: steuerpflichtige natürliche Person BA Berlin - Prof. Dr. Fritz Schmoll - Immobilienwirtschaft 15 Ausschüttung an andere Kapitalgesellschaft Muttergesellschaft (z. B. GmbH, AG) Grundbesitzverwaltende Gesellschaft 1 Gewinn -25%KSt Ausschüttung Grundbesitzverwaltende Gesellschaft 2 wird verkauft Veräußerungsgewinn steuerfrei BA Berlin - Prof. Dr. Fritz Schmoll - Immobilienwirtschaft 16