H. Flügge/ M. Perschon Immobilien 2017 EINKOMMENSTEUER...11

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1 Inhaltsverzeichnis A EINKOMMENSTEUER...11 A.1 GRUNDSTÜCKSBEGRIFF A.1.1 AUSGANGSPUNKT ZIVILRECHT A.1.2 ERTRAGSTEUERLICHE ABGRENZUNG ZWISCHEN GRUNDSTÜCKSTEILEN A.1.3 GEBÄUDEBEGRIFF A.1.4 AUßENANLAGEN A.1.5 BETRIEBSVORRICHTUNGEN A.1.6 SCHEINBESTANDTEILE A.1.7 SONDERFALL MIETEREINBAUTEN UND -UMBAUTEN A.1.8 SONDERFALL GARAGEN A.2 ABGRENZUNG ANSCHAFFUNGS-, HERSTELLUNGSKOSTEN UND ERHALTUNGSAUFWAND A.2.1 ALLGEMEINES A.2.2 ANSCHAFFUNGSKOSTEN A Nachträgliche Änderung der Anschaffungskosten A Aufteilung auf Gebäude sowie Grund und Boden A Aufwendungen zur Versetzung in einen betriebsbereiten Zustand A Objektive Funktionsuntüchtigkeit A Subjektive Funktionsuntüchtigkeit A Hebung des Standards A.2.3 ANSCHAFFUNGSNAHE HERSTELLUNGSKOSTEN A.2.4 HERSTELLUNGSKOSTEN A Grundsätze A Abbruchkosten A Aufwendungen für Abfindung eines Erbbauberechtigten A Nachträgliche Herstellungskosten A.2.5 ERHALTUNGSAUFWAND A.2.6 ZUSAMMENTREFFEN VERSCHIEDENER MAßNAHMEN A.2.7 WICHTIGE PRAXISFRAGE DER BEWEISLAST

2 A.3 ÜBERSCHUSSERZIELUNGSABSICHT A.3.1 ALLGEMEINES A.3.2 ENDE DER EINKÜNFTEERZIELUNG DURCH ÄUßEREN EINFLUSS/LEERSTAND A.3.3 SONDERREGELUNG 21 ABS. 2 ESTG 2012: VERBILLIGTE ÜBERLASSUNG A Vermietung hochwertiger Immobilien A.4 MIETVERTRÄGE ZWISCHEN NAHE STEHENDEN PERSONEN A.4.1 ALLGEMEINES A.4.2 ZIVILRECHTLICHE WIRKSAMKEIT A.4.3 KLARE UND EINDEUTIGE VEREINBARUNGEN A.4.4 BEISPIELE FÜR STEUERLICH SCHÄDLICHE VERTRAGSINHALTE A.4.5 BEISPIELE FÜR STEUERLICH UNSCHÄDLICHE VERTRAGSINHALTE A.4.6 AKTUELLE BFH-RECHTSPRECHUNG A.5 VERMIETUNG VON FERIENWOHNUNGEN A.5.1 ALLGEMEINES A.5.2 AUSSCHLIEßLICHE VERMIETUNG DER FERIENWOHNUNG A.5.3 ANTEILIGE SELBSTNUTZUNG A Zuordnung der Leerstandszeiten A.6 STEUERLICHE BEHANDLUNG DES ERBBAURECHTS A.6.1 ALLGEMEINES A.6.2 BEHANDLUNG BEI DEN EINKÜNFTEN AUS VERMIETUNG UND VERPACHTUNG A.6.3 STEUERLICHE BEHANDLUNG I. R. DES BETRIEBSVERMÖGENSVERGLEICHS A.7 VERMIETUNG DURCH GEMEINSCHAFTEN/GESELLSCHAFTEN A.7.1 ALLGEMEINES A.7.2 ZURECHNUNG DER EINKÜNFTE A.7.3 RECHTSBEZIEHUNGEN ZWISCHEN GEMEINSCHAFT UND GEMEINSCHAFTER A Leistungen an die Gemeinschaft A Nutzung durch Gemeinschafter A.7.4 EHEGATTENGRUNDSTÜCKE MIT TEILWEISER BETRIEBLICHER NUTZUNG GLEICHZEITIG PROBLEMATIK DES DRITT- BZW. EIGENAUFWANDS

3 A.8 NIEßBRAUCH A.8.1 ZIVILRECHTLICHE GRUNDLAGEN A.8.2 BEDEUTUNG DES NIEßBRAUCHS A.8.3 NUTZEN UND LASTEN IM ZIVILRECHT A.8.4 NIEßBRAUCH UNTER ANGEHÖRIGEN A.8.5 STEUERLICHE KONSEQUENZEN A Sicherungsnießbrauch A Zuwendungsnießbrauch A Vorbehaltsnießbrauch A Vermächtnisnießbrauch A Die Ablösung des Nießbrauchsrechts A Ablösung eines unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauchsrechts A Ablösung eines entgeltlich erworbenen Nießbrauchsrechts A Ablösung eines Vermächtnisnießbrauchs A Ablösung eines dinglichen Wohnrechts A Die ertragsteuerliche Behandlung des Wohnrechts A Allgemeines A Ertragsteuerliche Behandlung zugewendeter Wohnrechte A Sonderfall Grundstückserwerb gegen Wohnrechtsbestellung A Ertragsteuerliche Behandlung des vorbehaltenen dinglichen Wohnrechts A Bewertung des Wohnrechts A.9 PRIVATE VERÄUßERUNGSGESCHÄFTE BEI GRUNDSTÜCKEN - 23 ESTG A.9.1 ALLGEMEINES A.9.2 ANWENDUNGSBEREICH DES 23 ESTG A.9.3 GRUNDSTÜCKE UND GRUNDSTÜCKSGLEICHE RECHTE ( 23 I NR.1 ESTG) A.9.4 ANSCHAFFUNG A.9.5 VERÄUßERUNG A.9.6 FRISTBERECHNUNG A.9.7 IDENTITÄTSERFORDERNIS A.9.8 ERMITTLUNG DES VERÄUßERUNGSGEWINNS A.9.9 SONDERFALL(E) ENTNAHMEN UND EINLAGEN A.9.10 PRAXISPROBLEM SCHROTTIMMOBILIE

4 A.10 GEWERBLICHER GRUNDSTÜCKSHANDEL A.10.1 ALLGEMEINE GRUNDSÄTZE (TZ. 1 4) A.10.2 BETEILIGUNG AM ALLGEMEINEN WIRTSCHAFTLICHEN VERKEHR A.10.3 DREI-OBJEKT-GRENZE (TZ. 5 27) A Indizielle Wirkung (Tz. 5) A Zeitlicher Zusammenhang beim Objekt (Tz. 20) A Veräußerung A Definition des «Objekts» (Tz. 8 ff) A.10.4 VERÄUßERUNGEN DURCH EHEGATTEN (TZ. 12) A.10.5 BETEILIGUNG AN GRUNDSTÜCKSGESELLSCHAFTEN (TZ. 14 FF.) A Ist die Gesellschaft selbst gewerblich tätig, A Ist die Gesellschaft vermögensverwaltend tätig, A.10.6 ERRICHTUNG VON OBJEKTEN (TZ ) A Grundsatz A enger zeitlicher Zusammenhang A Veräußerungsabsicht A.10.7 ERWERB VON OBJEKTEN (TZ ) A.10.8 MODERNISIERUNG VON OBJEKTEN (TZ. 24) A.10.9 UNBEBAUTE GRUNDSTÜCKE (TZ. 26) A GEWERBLICHER GRUNDSTÜCKSHANDEL OHNE ÜBERSCHREITUNG DER DREI-OBJEKT- GRENZE (TZ ): A KEIN GEWERBLICHER GRUNDSTÜCKSHANDEL TROTZ ÜBERSCHREITUNG DER DREI- OBJEKT-GRENZE (TZ. 30) A ZEITLICHE KOMPONENTEN; GEWINNERMITTLUNG (TZ ) A Beginn A Umfang A Gewinnermittlung A Wertansatz A Beendigung: A AUSGEWÄHLTE RECHTSPRECHUNG A Prüfung der Dreiobjektgrenze bei Personengesellschaften A Veräußerung an GmbH A Erbfall A Zwangsverkauf A.11 ABGRENZUNG 15/21 ESTG BEI VERMIETUNG

5 A.12 AUSGEWÄHLTE EINZELPROBLEME AUS DEM BEREICH DER EINKÜNFTE-ERMITTLUNG BEI VERMIETUNG UND VERPACHTUNG A.12.1 EINNAHMENSEITE A Zinsen A Zuschüsse A Mietkaution A Zugewinnausgleich A Versicherungsentschädigung A.12.2 AUSGABENSEITE A Abstandszahlungen A Instandhaltungsrücklage A Schuldzinsen und andere Finanzierungskosten A Umwidmung eines Darlehens A Nachweispflichten bei Krediten für gemischt genutzte Immobilien A Abziehbarer Aufwand bei abgekürztem Vertragsweg A Rückgängigmachung des Kaufs A Übliches oder unübliches Disagio A Entfernungspauschale für Fahrten zum Mietobjekt A Nachträgliche Werbungskosten A Beiträge zu Risikolebensversicherungen A Nachträgliche Schuldzinsen bei Vermietung und Verpachtung A.13 VERMÖGENSÜBERGABE ZUR VORWEGGENOMMENEN ERBFOLGE IN BEZUG AUF GRUNDSTÜCKE A.13.1 BEGRIFF DER VORWEGGENOMMENEN ERBFOLGE A.13.2 BFH-RECHTSPRECHUNG UND BMF-SCHREIBEN A.13.3 ABGRENZUNG ZU VOLL ENTGELTLICHEN GESCHÄFTEN A.13.4 ABGRENZUNG ZWISCHEN PRIVAT- UND BETRIEBSVERMÖGEN A.13.5 ÜBERTRAGUNG VON PRIVATVERMÖGEN A Entgelt A voll unentgeltliche Vermögensübertragungen A teilentgeltliche Vermögensübertragungen

6 A.14 GRUNDSTÜCKE IM ERBFALL A.14.1 ALLGEMEINES A.14.2 ERBFALL UND ZURECHNUNG DER EINKÜNFTE BIS ZUR ERBAUSEINANDERSETZUNG A Privatvermögen A Vermächtnisse A Teilungsanordnung A Steuerliche Rückwirkung der Erbauseinandersetzung A.14.3 ERBAUSEINANDERSETZUNG A Allgemeines A Erbauseinandersetzung durch Realteilung ohne Abfindungszahlung A Erbauseinandersetzung durch Realteilung über Privatvermögen mit Abfindungszahlung 205 A Teilerbauseinandersetzung A.15 VERMIETUNGSEINKÜNFTE MIT AUSLANDSBEZUG B ERBSCHAFT- UND SCHENKUNGSSTEUER B.1.1 BEWERTUNG VON GRUNDSTÜCKEN B Ertragswertverfahren B Sachwertverfahren B Steuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke ( 13c) B Steuerbefreiung des Familienwohnheims B Stundung beim Erwerb von Grundvermögen B Steuerbefreiung für Baudenkmale B Grundstücke im Betriebsvermögen B Übertragung von Grundstücken unter Nießbrauchsvorbehalt C ÜBERGREIFENDE FALLSTUDIE ZUR VORWEGGENOMMENEN ERBFOLGE

7 D UMSATZSTEUER D.1 VERMIETUNG EINES GRUNDSTÜCKS D.1.1 FALL 1: STEUERFREIHEIT DER VERMIETUNG VON GRUNDSTÜCKEN, AUSSCHLUSS DES VORSTEUERABZUGS D Ortsbestimmung wichtig: D Steuerbefreiung der Grundstücksvermietung D Kleinunternehmer D.1.2 FALL 2, VORSTEUERABZUG DURCH VERZICHT AUF DIE UMSATZSTEUERFREIHEIT D.1.3 ZUORDNUNG VON WIRTSCHAFTSGÜTERN ZUM UNTERNEHMENSVERMÖGEN D.1.4 ZEITPUNKT DES VORSTEUERABZUGES D.1.5 VORSTEUER FÜR GEPLANTE UMSÄTZE (VERWENDUNGSABSICHT) D.1.6 VORSTEUERABZUG AUS GUTSCHRIFTEN D.1.7 VORSTEUERABZUG BEI GEMEINSCHAFTEN D.1.8 TEILUNTERNEHMERISCH GENUTZTE OBJEKTEN D.2 VORSTEUERABZUG - AUFTEILUNG UND KORREKTUREN D.2.1 FALL 1 - VORSTEUERKORREKTUR NACH 15 A USTG D.2.2 FALL 2 - VORSTEUERKORREKTUR - 15A USTG D.3 VORSTEUERKORREKTUR BEI SONSTIGEN LEISTUNGEN D.4 VORSTEUERKORREKTUR BEI VERÄUßERUNG D.5 KORREKTUR DES VORSTEUERABZUGS BEIM LEERSTAND D.5.1 FALL 1, MAßGEBLICHKEIT DER VERWENDUNGSABSICHT FÜR DEN VORSTEUERABZUG, D.5.2 FALL 2, LEERSTAND NACH ANFÄNGLICHER VUV, FALLABWANDLUNG: D.5.3 FALL 3, ÄNDERUNG DER VERWENDUNGSABSICHT BEI LEERSTAND NACH ANFÄNGLICHER VERMIETUNG D.6 VERÄUßERUNG D.6.1 FALL 1, STEUERFREIHEIT DER GRUNDSTÜCKSVERÄUßERUNG D.6.2 FALL 2, GESCHÄFTSVERÄUßERUNG IM GANZEN D Weitere Hinweise zu Geschäftsveräußerungen im Ganzen:

8 D.6.3 TEILVERMIETETE IMMOBILIE D Vorab: D Geschäftsveräußerung bei teilweiser Vermietung eines Grundstücks D Hierzu Hinweis: BMF-Schreiben vom D Hinweis BFH-Urteil vom XI R 40/ D.6.4 FALL 3, FALLABWANDLUNG: D.6.5 FALL 4, VERÄUßERUNG DES GRUNDSTÜCKS, STEUERBARE LIEFERUNG D.6.6 FALL 5, GRUNDSTÜCKSVERÄUßERUNG ALS STEUERBARE LIEFERUNG, VORSTEUERKORREKTUR BEI STEUERFREIER VERÄUßERUNG D.6.7 FALL 6, GRUNDSTÜCKSVERÄUßERUNG ALS STEUERBARE LIEFERUNG, VERZICHT AUF DIE STEUERFREIHEIT D.7 BAULEISTUNGEN GEM. 13B USTG D.7.1 GRUNDSÄTZE D.7.2 BAULEISTUNGEN - OFD KARLSRUHE VOM , S D.8 VERMIETUNG VON FERIENWOHNUNGEN D.8.1 ALLGEMEINES D.8.2 ABSCHN DIENSTLEISTUNGSKOMMISSION ( 3 ABS. 11 USTG) D.8.3 ERLASS DES BAYERISCHES LANDESAMTES FÜR STEUERN V (AUSZUG UMSATZSTEUER) D.9 EINZELPROBLEME D.9.1 FALL 1, MIETVERTRAG ALS RECHNUNG D.9.2 FALL 3, WERKLIEFERUNGEN AUSLÄNDISCHER UNTERNEHMEN D.9.3 FALL 4, SUBUNTERNEHMER D.10 BESONDERHEITEN BEI DER VERWALTUNG VON WOHNUNGS- UND TEILEIGENTUM D.10.1 AUSGANGSFALL D.10.2 BAUMAßNAHMEN AN DEM SONDEREIGENTUM D Durchführung durch den Eigentümer D Durchführung durch die WEG D.10.3 BAUMAßNAHMEN AN DEM GEMEINSCHAFTSEIGENTUM D Wie Ausgangsfall, Durchführung durch die WEG) D Durchführung durch den Eigentümer E GRUNDSTEUER E.1.1 GRUNDSTEUERERLASS WEGEN ERTRAGSMINDERUNG

9 F GRUNDERWERBSTEUER F.1.1 ÜBERSICHT F.1.2 VERHÄLTNIS ZU ANDEREN STEUERARTEN F Verhältnis zur Umsatzsteuer F.1.3 ERTRAGSTEUERLICHE BEHANDLUNG DER GRUNDERWERBSTEUER F Steuerbare Erwerbsvorgänge F.1.4 BEGRÜNDUNG EINES ANSPRUCHS AUF GRUNDSTÜCKSÜBEREIGNUNG F.1.5 VORKAUFSRECHT F.1.6 AUFSCHIEBENDE BEDINGUNG F.1.7 ZWISCHENHANDELSGESCHÄFTE Vortragskonzept und Arbeitsunterlage sind nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Von den Verfassern wird keine Haftung für den Inhalt des Skriptes übernommen. 10