aden Fortbildung im Kostenrecht 2008 am und in Stuttgart

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1 1 ezirksrevisoren Fortbildung im Kostenrecht 2008 am und in Stuttgart Stand: Fortbildung im Kostenrecht 2008 Referent Amtsrat Dietmar Kühner Seite 1 von 114

2 2 I N H A L T S V E R Z E I C H N I S Seite I. GRUNDSTÜCKSKAUFVERTRAG MIT WEITEREN ERKLÄRUNGEN Geschäftswertberechnung Kaufvertrag Allgemeines Wertermittlung für den Beispielsfall Bebauung für Rechnung des Erwerbers Verzinsung, Vertragstrafen Hinzurechnungen Vorbehaltene Nutzungen Übernommene Leistungen Erschließungskosten Kaufvertrag und Übernahme künftiger Erschließungskosten Kaufvertrag und Ablösungsvereinbarung über Erschließungskosten Dienstbarkeiten Maklerklauseln Übernahme von Vermessungskosten Bauverpflichtungen/Wiederkaufsrechte Nicht zuzurechnende Vereinbarungen Kaufvertrag und sonstige Vorkaufsrechte Weitere Beispiele: Grundstückskaufvertrag und weitere Rechtsgeschäfte Allgemeiner Überblick - Berechnung der Gebühren ( 44 KostO) Anwendungsbereich 44 KostO Nebengeschäfte 35 KostO Übersicht zur Anwendung von 44 KostO bei Beurkundungen in einer Urkunde26 3 Gegenstandsgleichheit Übersicht zur Berechnung der Gebühren bei gleichem Gegenstand 44 Abs. 1 KostO Gegenstandsgleiche Erklärungen Kaufvertrag und Erklärungen zur Sicherung der Kaufpreisforderung Kaufvertrag und Löschungserklärungen des Verkäufers Kaufvertrag mit Löschungsbewilligung Kaufvertrag und Belastungsvollmacht Kaufvertrag und Abtretung der Auszahlungsansprüche aus der...39 Finanzierungsgrundschuld Weitere Beispiele für Gegenstandsgleichheit: Kaufvertrag und gegenstandsverschiedene Erklärungen Wortlaut 44 Abs. 2 KostO: Übersicht Beispielfälle Kaufvertrag und Rechtswahl Kaufvertrag und Benutzungsregelungen und Teilungsausschluss zwischen den Erwerbern Kaufvertrag und Maklerklausel Weitere Beispiele für zum Kaufvertrag gegenstandsverschiedene...47 Erklärungen Vollzugsgebühr Beispiele zum Anfall der Vollzugsgebühr...50 Stand: Fortbildung im Kostenrecht 2008 Referent Amtsrat Dietmar Kühner Seite 2 von 114

3 3 5.2 Beispiele zum Nichtanfall der Vollzugsgebühr Schnellübersicht zu Wert der Vollzugsgebühr ( Geschäftswert ) Vollzugsgebühr Fallbeispiel M Gebührenpflichtige Nebentätigkeiten Abs. 2 KostO Nebentätigkeiten Fallbeispiel Abschnitt N Fremde Sprache Zusatzgebühren Zusammenfassende Bewertung des Kaufvertrags und der weiteren Erklärungen und die zu erhebenden Gebühren...61 II. GRUNDSCHULDBESTELLUNGEN Geschäftswert Gebühren einer Grundschuldbestellung Vollständiger Entwurf durch den Notar Ergänzung eines vorgelegten Entwurfs durch den Notar Grundschuldbestellungen und weitere Erklärungen Gegenstandsgleich mit der Grundschuldbestellung sind z.bsp.: Gegenstandsverschieden zur Grundschuldbestellung nach 44 Abs. 2 KostO sind z. Bsp.: Reine Unterschriftsbeglaubigung unter einer Grundschuldbestellung...68 (ohne Unterwerfungserklärung)...68 III. KOSTENANSÄTZE IN GESELLSCHAFTSSACHEN Beurkundung von Beschlüssen (auch in Verbindung mit rechtsgeschäftlichen Erklärungen) Beschlüsse die einen bestimmten Geldbetrag betreffen Beschlüsse die keinen bestimmten Geldwert haben Mehrheit von Beschlüssen Beschlüsse und rechtsgeschäftliche Erklärungen Geschäftsanteilskauf- und Übertragungsvertrag Verkauf eines Geschäftsanteils zu einem Kaufpreis von Wertermittlung bei unentgeltlicher Übertragung eines Geschäftsanteils Geschäftswertermittlung Gesellschafterbeschlüsse Ausführungen zur Kapitalerhöhung durch Sacheinlage Ausführungen zur EURO-Umstellung mit weiteren Erklärungen Geschäftswertberechnung Übernahmeerklärungen Anmeldungen zum Handelsregister Anmeldungen mit bestimmtem Geldbetrag Anmeldungen mit unbestimmtem Geldwert Mehrheit von Anmeldungen Mehrheit von Anmeldungen gleicher Gegenstand Mehrheit von Anmeldungen - verschiedender Gegenstand Anmeldungen ohne wirtschaftlichen Wert - Regelwert 41a Abs. 6 KostO 3.000,00 EUR Zusammenfassung der Gebühren für den Beispielsfall...86 Stand: Fortbildung im Kostenrecht 2008 Referent Amtsrat Dietmar Kühner Seite 3 von 114

4 4 4. Landesjustizkostengesetz Besonderheit im OLG - Bezirk Stuttgart bei Entwurf eines Beschlusses Beurkundung von Verträgen Bargründung GmbH mehrere Gesellschafter Bargründung einer Ein- Mann - GmbH Errichtung einer GmbH mit Sacheinlage Gesellschafts- und Einbringungsvertrag Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag Verschmelzungsvertrag Zustimmungsbeschlüsse Geschäftswert Verzichtserklärungen, Zustimmungserklärungen Geschäftswert Handelsregisteranmeldung Beispielsfall Landesjustizkostengesetz in gesellschaftsrechtlichen Angelegenheiten Vorgaben des Europarechts in gesellschaftsrechtlichen Angelegenheiten Ergebnis Berechnung Staatsanteil zum Fallbeispiel Weitere unter 11 Abs. 1 LJKG fallende Vorgänge Nicht unter 11 Abs. 1 LJKG fallende Vorgänge Änderung des Gesellschaftsvertrags vor Eintragung Nebentätigkeiten Gebührenpflichtige Nebentätigkeiten Nicht gebührenpflichtige Nebentätigkeiten Kosten im elektronischen Rechtsverkehr mit dem Handelsregister Zusammenstellung des Arbeitskreises badischer Bezirksrevisoren Abweichende Auffassung im wischen Rechtsgebiet Stand: Fortbildung im Kostenrecht 2008 Referent Amtsrat Dietmar Kühner Seite 4 von 114

5 5 I. Grundstückskaufvertrag mit weiteren Erklärungen Bei Verträgen handelt es sich um zweiseitige Rechtsgeschäfte, zu deren Zustandekommen die übereinstimmenden Willenserklärungen mehrerer Personen, die sich als Vertragsseiten gegenüberstehen, erforderlich sind. Es fallen hierher vor allem die gegenseitigen Verträge, die einen Austausch von Leistungen zum Gegenstand haben und gegenseitige Verpflichtungen begründen oder in denen Rechte aufgegeben werden, wie Kauf-, Tausch-, Miet-, Pacht-, Dienst-, Werk-, Maklerverträge usw.. Aber auch Verträge, durch die nur eine Vertragsseite Verpflichtungen übernimmt, Rechte aufgibt usw., gehören hierher, da ein Unterschied zwischen einseitigen und gegenseitigen (oder zweiseitigen) Verträgen nicht gemacht wird. Nicht erforderlich ist, dass die Erklärenden ihre Vereinbarung als Vertrag bezeichnen. Übernimmt ein Teil Verpflichtungen oder gibt ein Teil Rechte auf usw., so liegt auch dann ein Vertrag vor, wenn die andere Seite die Erklärungen nur annimmt, sie genehmigt usw. Die Bürgschaft, die Schenkung kommen durch Vertrag zustande, wird nur die Bürgschaftserklärung des Bürgen, das Schenkungsversprechen des Schenkers (ohne Annahme des anderen Teiles) beurkundet, dann liegt eine einseitige Erklärung vor, nimmt aber der Gläubiger die Bürgschaftserklärung, der Beschenkte die Schenkung an, so handelt es sich um einen Vertrag. Ebenso verhält es sich beim Schuldanerkenntnis und bei dem Schuldversprechen. Gleiches gilt für die Abtretung. Fallgestaltung A. Beurkundung eines Kaufvertrags von einem in Stuttgart ansässigen Notar auf Verlangen der Käufer in Heilbronn über ein Grundstück auf der Gemarkung Stuttgart (überbaut mit einem Zweifamilienhaus) durch den Verkäufer A vertreten durch seinen gesetzlichen Betreuer Y an die Käufer Ehegatten B und C -je zur Hälfte-. Als Kaufpreis werden EUR vereinbart. In dem Kaufpreis ist der Wert des Zubehörs mit ,00 EUR enthalten. Stand: Fortbildung im Kostenrecht 2008 Referent Amtsrat Dietmar Kühner Seite 5 von 114

6 6 B. Die Käufer B und C übernehmen die von der Gemeinde durch Bescheid in Rechnung gestellten restlichen Erschließungskosten in Höhe von ,00 EUR. Die Rechnung ist vom Verkäufer A noch nicht beglichen. C. Die Käufer unterwerfen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung wegen des Kaufpreises. D. Zur Finanzierung des Kaufpreises und zur vorgesehenen Erweiterung des Bauwerks durch die Käufer stimmt der Verkäufer der Eintragung eines Grundpfandrechts über ,00 EURO für die Kreissparkasse Heilbronn zu. Die Vollzugsbevollmächtigten in dieser Urkunde sind auch zur Bestellung des Grundpfandrechts über ,00 EUR berechtigt und können dazu beliebige Erklärungen abgeben. E. Die Käufer treten ihre Auszahlungsansprüche gegen die Grundschuldgläubigerin im Betrag von ,00 EUR an den Verkäufer ab. F. Das Vertragsgrundstück ist mit ,00 EUR belastet. Der Verkäufer A stimmt der Löschung zu und beantragt den Vollzug. G. Der Käufer B ist österreichischer Staatsangehöriger die Käuferin C ist kroatische Staatsangehörige - beide haben ihren dauernden Aufenthalt in Deutschland. Eine Rechtswahl im Güterrecht für das in Deutschland belegene unbewegliche Vermögen wird vereinbart. Die Beteiligten geben den Wert ihres Reinvermögens mit ,00 EUR an. H. Die Käuferin C ist der deutschen Sprache nicht hinreichend mächtig, so dass vom Notar ein Dolmetscher zugezogen wird. Stand: Fortbildung im Kostenrecht 2008 Referent Amtsrat Dietmar Kühner Seite 6 von 114

7 7 I. Der Verkäufer hat sich am Grundstück ein Vorkaufsrecht vorbehalten. J. Die Käufer vereinbaren, dass die Wohnung im EG ausschließlich von dem Käufer B und die Wohnung im I.OG ausschließlich von der Käuferin C benutzt werden darf. Ein Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft wird vereinbart. K. Der Kaufvertrag wurde vom Makler X vermittelt. Im Wege des Schuldanerkenntnisses haben die Käufer B und C sich zur Zahlung einer Provision von 6% (inkl. Mehrwertsteuer) aus dem vereinbarten Kaufpreis von ,00 EUR verpflichtet. L. Die Käufer räumen dem Verkäufer das Recht ein, auf dem Vertragsgrundstück einen näher bezeichneten PKW-Stellplatz auf die Dauer von 30 Jahren allein und ausschließlich zu benützen. Zur Sicherung wird eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit bestellt und zur Eintragung bewilligt und beantragt. M. Der Notar erhält einen Vollzugsauftrag die Sanierungsgenehmigung und die Vorkaufsrechtsbescheinigung nach BauGB bei der Stadt Stuttgart sowie die erforderliche vormundschaftsgerichtliche Genehmigung des Vormundschaftsgerichts Stuttgart einzuholen. N. Der Notar wird ermächtigt die auflagenfreien Genehmigungen für die Beteiligten entgegenzunehmen. Wegen der vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung wird der Notar bevollmächtigt die Genehmigung entgegenzunehmen, sie den anderen Vertragsbeteiligten mitzuteilen und die Mitteilung für die Empfänger entgegenzunehmen. Stand: Fortbildung im Kostenrecht 2008 Referent Amtsrat Dietmar Kühner Seite 7 von 114

8 8 I. Geschäftswertberechnung Kaufvertrag 1.1 Allgemeines Wortlaut des 20 Abs. 1 KostO: Beim Kauf von Sachen ist der Kaufpreis maßgebend; der Wert der vorbehaltenen Nutzungen und der vom Käufer übernommenen oder ihm sonst infolge der Veräußerung obliegenden Leistungen wird hinzugerechnet. Ist der Kaufpreis niedriger als der Wert der Sache ( 19), so ist dieser maßgebend; beim Kauf eines Grundstücks bleibt eine für Rechnung des Erwerbers vorgenommene Bebauung bei der Ermittlung des Wertes außer Betracht Der Geschäftswert bestimmt sich gem. 20 Abs. 1 KostO nach dem Kaufpreis. Hinzuzurechnen sind vorbehaltene Nutzungen und die vom Käufer übernommenen Leistungen. Weiter regelt 20 Abs. 1 KostO, dass der Wert des Grundstücks nach 19 Abs. 2 KostO maßgebend ist, wenn der Kaufpreis niedriger als dieser Verkehrswert sein sollte. 20 Abs. 1 KostO gilt nicht nur für den schuldrechtlichen Kaufvertrag, sondern auch für die nachträgliche Auflassung. Geschäftswert von Kaufvertrag und Auflassung sind in der Regel gleich hoch. Übernimmt also der Käufer gegenüber dem Verkäufer nicht nur eine Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung, sondern zusätzlich bereits fällige Erschließungskosten, so ist der Geschäftswert für den Kaufvertrag und die Auflassung der Kaufpreis + Erschließungskosten. Ausnahme: Wird, wie im wischen Landesteil überwiegend üblich, die Auflassung getrennt beurkundet, ist bei vorhergehendem Kauf bei der Wertberechnung das Zubehör oder sonstige Leistungen, die nicht für das Grundstück gewährt werden, außer acht zu lassen (KBLR 15.Aufl. Anm. 53 zu 38 KostO ; vgl. KG DNotZ 1940,203; LG Berlin JurBüro 1982, 1554 ). Soweit 19 KostO in Betracht kommt, ist eine zwischenzeitliche Wertveränderung (z.bsp. Aufbau) zu beachten; wobei jedoch eine durch den Erwerber vorgenommene Bebauung gem. 20 Abs. 1 Satz 2, 2. Halbsatz KostO außer Betracht bleibt. Bei einer Wertbestimmung nach 20 oder 39 Abs. 2 KostO ist die Wertveränderung aber zu berücksichtigen, wenn diese urkundsmäßig niedergelegt ist (KG DNotZ 1940, 131; Bengel, KLBR 15.Aufl. Anm. 53 zu 38 KostO). Bei einer Wertminderung des Grundstücks zwischen Kauf und Auflassung ist jedoch der Kaufpreis als Geschäftswert für die Auflassung maßgebend, wenn der Kaufpreis unverändert bleibt. Stand: Fortbildung im Kostenrecht 2008 Referent Amtsrat Dietmar Kühner Seite 8 von 114

9 9 Ausnahmefall: Kaufpreis niedriger als Grundstückswert Im Regelfall kann der Notar davon ausgehen, dass der Kaufpreis dem Verkehrswert, also dem Wert, der im normalen Grundstücksverkehr erzielbar ist, entspricht. Im Rahmen eines Kaufvertrages tauschen die Vertragspartner regelmäßig gleichwertige Leistungen aus. Der Wert der verkauften Sache kommt in dem Kaufpreis zum Ausdruck. Im Normalfall ist davon auszugehen, dass keiner der beiden Partner dem anderen etwas unentgeltlich zuwendet, so dass der Kaufpreis, ggf. zuzüglich weiterer Leistungen, dem Wert der verkauften Sache gleichkommt (BayObLG, MittBayNot 1984, 274; KLBR Anm. 1 zu 20 Kost; Rohs-Wedewer anm. 1 zu 20 KostO). Das BayObLG (MittBayNot 1984, 274 und JurBüro 1982, 1549) stellt fest, dass der nach 19 Abs. 1 KostO zu ermittelnde gemeine Wert durch den Kaufpreis bestimmt, wird, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Da diesem Preis der tatsächlich erzielte Kaufpreis im Regelfall gleichkommt, besteht grundsätzlich keine Veranlassung zu einer darüber hinausgehenden Wertfeststellung nach 19 KostO. 20 Abs. 1 KostO ist ein Unterfall von 39 Abs. 2 (Austausch von Leistungen). Es ist also wie beim Tauschvertrag nur der Wert eines Vertragsteils maßgebend, primär die Leistung des Käufers. Der Kaufvertrag ist das häufigste Geschäft im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Jeder Vertragsteil erbringt eine gleichwertige Leistung. Die übereinstimmenden Leistungen beider Vertragsteile über den Vertragsgegenstand wird durch den Kaufpreis zum Ausdruck gebracht, ggf. unter Hinzurechnung zusätzlicher Leistungen des Käufers oder Nutzungen, die sich der Verkäufer über den Kaufpreis hinaus vorbehält. Den Notar trifft deshalb nur eine Pflicht zur Ermittlung des Verkehrswertes, wenn Anhaltspunkte dafür vorhanden sind, dass der Kaufpreis nicht annähernd so hoch ist wie der nach den allgemeinen Grundsätzen festzustellende Grundstückswert (BayObLG, DNotZ 1995, 778). Solche Fälle bilden in der Praxis die Ausnahme. Bei einem Grundstückskaufvertrag besteht nur dann eine Nachforschungspflicht, wenn Anhaltspunkte für einen höheren Wert vorhanden sind (BayObLG, DNotZ 1995, 778; dasselbe, ZNotP 1998, 342). Ein Sachverständigengutachten darf nicht eingeholt werden (BayObLG, JurBüro 1999, 377 = MittBayNot 2000, 57). Gleichwohl kann ein vorliegendes Sachverständigengutachten für die Bewertung des Grundstücks verwendet Stand: Fortbildung im Kostenrecht 2008 Referent Amtsrat Dietmar Kühner Seite 9 von 114

10 10 werden. Dies würde dem Beweisaufnahmeverbot des 19 Abs. 2 nicht widersprechen (BayObLG a.a.o.). Soweit eine Mitwirkung des Kostenschuldners bei der Ermittlung erforderlich ist, trifft diesen eine Mitwirkungspflicht (BayObLG, MittBayNot 1993, 230). Weigert sich dieser, geeignete Urkunden vorzulegen und Aufschlüsse zu geben, ist der Notar zur Schätzung nach 30 Abs. 1 KostO berechtigt (BayObLG, MittBayNot 1993, 230). Der Notar ist verpflichtet, zu niedrig berechnete Kosten nachzuberechnen, wenn sich später herausstellt, dass der angenommene Wert viel zu niedrig war (LG Bochum, JurBüro 1997, 657). Als Anhaltspunkte für die Ermittlung des Verkehrswertes können z.b. herangezogen werden: Im Grundbuch eingetragene Belastungen, wobei die Nennbeträge maßgebend sind. Gesamtbelastungen sind nur bedingt verwendbar (OLG Hamm, MDR 1976, 324; OLG Zweibrücken, Rpfleger 1986, 496). Sogenannte Vorratsgrundschulden bieten dann keinen Anhaltspunkt für die Ermittlung des Verkehrswertes, wenn die Grundschuld die Finanzierung der beabsichtigten Bebauung sichert, das Bauwerk aber noch nicht errichtet ist, Bodenrichtwerte mit regelmäßigen Abschlägen von ca. 25 % (Korintenberg 19 Rn. 32 m.w.n.; zuletzt LG Bochum ZNotP 1998, 167), Brandversicherungswerte (Richtzahl und Tabelle s. MittBayNot 2004, 478, Streifzug 6. Auflage 2005, Anhang II mit Bewertungshinweisen), die sich nach Vervielfältigung der Stammversicherungssumme 1914 unter Berücksichtigung des Gebäudealters und Abschlägen für technische Wertminderungen ergeben, Vergleichswerte aus Vorurkunden (BayObLG, DNotZ 1988, 451; JurBüro 1987, 378 und JurBüro 1994, 238). Auch der Kaufpreis aus einem 1 1/4 Jahre zurückliegenden Vorverkauf kann als Anhalt herangezogen werden (BayObLG, JurBüro 1997, 378). Vergleichswerte aus nachfolgenden Urkunden. Wenn der bei einem alsbaldigen Weiterverkauf des Grundstücks erzielte Kaufpreis darauf schließen lässt, dass der Verkehrswert des Grundstücks höher ist als der ursprüngliche Kaufpreis, so ist für die Bewertung der in Durchführung des Kaufvertrages vorgenommenen Geschäfte dieser Verkehrswert maßgebend (OLG Düsseldorf Rpfleger 1994, 41). Stand: Fortbildung im Kostenrecht 2008 Referent Amtsrat Dietmar Kühner Seite 10 von 114

11 11 Ein Sachverständigengutachten darf nicht eingeholt werden (BayObLG, Jur- Büro 1999, 377 = MittBayNot 2000, 57). Gleichwohl kann ein vorliegendes Sachverständigengutachten für die Bewertung des Grundstücks verwendet werden und widerspricht nicht dem Beweisaufnahmeverbot des 19 Abs. 2 KostO (BayObLG, JurBüro 1999, 377 = MittBayNot 2000, 57). Vereinfachtes Sachwertverfahren (Ertragswertverfahren) s. neuere Entscheidung des BayObLG vom für die Bewertung eines Hotelgrundstücks (Az: 3Z BR 122/04) Einsichtnahme in die Grundakten des Grundbuchamtes. Es liegt keine verbotene Beweisaufnahme vor, wenn der Notar den Verkehrswert aus Grundakten entnimmt. Umlegungswerte ( 57, 58 BauGB) können herangezogen werden. Ein typischer Fall, bei dem eine Wertermittlung angebracht ist, ist ein Kaufvertrag unter Verwandten oder ein Kaufvertrag auf Rentenbasis. Die Literatur nennt in diesem Zusammenhang auch Notverkäufe oder einen Verkauf durch den Insolvenzverwalter. Häufig ist eine Wertermittlung auch angebracht bei Veräußerung von Industriegrundstücken durch die Kommune. In vielen Fällen verkauft die Kommune das Grundstück unter dem Verkehrswert, wenn sich der Käufer verpflichtet, sein Unternehmen dort anzusiedeln und eine entsprechende Anzahl von Arbeitsplätzen zu schaffen. Dem Gesamtwert der Gegenleistungen des Käufer (Kaupreis, Bauverpflichtung, Arbeitsplatzgarantie usw.) ist der Verkehrswert gegenüberzustellen. Der höhere Wert ist als Geschäftswert maßgebend. Der Verkauf eines Baugrundstücks im Rahmen eines sogenannten Einheimischen-Modells erfolgt regelmäßig zu einem Kaufpreis, der unter dem Verkehrwert liegt. Der Geschäftswert ist nach 20 Abs. 1 Satz 1 KostO nach dem Kaufpreis unter Hinzurechnung der vom Käufer sonst übernommenen Leistungen zu bestimmen. Ist jedoch der Verkehrswert des Baugrundstücks nach 19 Abs. 2 KostO höher, ist dieser als Geschäftswert maßgebend. Die engen Bindungen des Eigentums an den Käufer und die damit verbundenen Verpflichtungen, die durch ein Ankaufs- oder Wiederkaufsrecht zugunsten der Gemeinde gesichert werden, führen zwangsläufig zu einem unter dem wirklichen Verkehrswert liegenden Kaufpreis. Stand: Fortbildung im Kostenrecht 2008 Referent Amtsrat Dietmar Kühner Seite 11 von 114

12 12 Wird der Verkehrswert für das Vertragsgrundstück zwischen der Gemeinde und dem Käufer konkret beziffert, ist dieser Verkehrswert dann ohne Abschlag maßgebend. Erfolgt jedoch keine konkrete Wertbestimmung ist der Verkehrswert zu ermitteln. Für die Wertermittlung herangezogen werden können u.a. die Grundakten, gerichtkundige Vergleichswerte, Bodenrichtwerte der Kommunen usw.). Zusammenfassung der Beispiele über die Ausnahmefälle : Verkauf unter nahen Verwandten, insbesondere bei Verkauf an Kinder; Notverkauf; Verkauf auf Rentenbasis; Einheimischen-Modell. 1.2 Wertermittlung für den Beispielsfall Sachverhalt A: Beurkundung eines Kaufvertrags von einem in Stuttgart ansässigen Notar auf Verlangen der Käufer in Heilbronn über ein Grundstück auf der Gemarkung Stuttgart (überbaut mit einem Zweifamilienhaus) durch den Verkäufer A vertreten durch seinen gesetzlichen Betreuer Y an die Käufer Ehegatten B und C -je zur Hälfte-. Als Kaufpreis werden EUR vereinbart. In dem Kaufpreis ist der Wert des Zubehörs mit ,00 EUR enthalten. Zwischenergebnis: Laut dem Beispielfall liegen keine Anhaltspunkte für eine Wertermittlung vor. Der Geschäftswertermittlung ist der Kaufpreis von ,00 EUR zugrunde zu legen. Stand: Fortbildung im Kostenrecht 2008 Referent Amtsrat Dietmar Kühner Seite 12 von 114

13 13 Anmerkung: Bei der Geschäftswertermittlung für die Beurkundung des Kaufvertrags (wie auch bei einer in derselben Urkunde mit beurkundeten Auflassung) ist der Wert des Zubehörs nicht in Abzug zu bringen. Wird wie im wischen Landesteil überwiegend üblich, die Auflassung getrennt beurkundet, sind bei vorhergehendem Kauf bei der Wertberechnung das Zubehör oder sonstige Leistungen, die nicht für das Grundstück gewährt werden, außer acht zu lassen (KBLR 15.Aufl. Anm. 53 zu 38 KostO ; vgl. KG DNotZ 1940,203; LG Berlin JurBüro 1982, 1554 ) Bebauung für Rechnung des Erwerbers 20 Abs. 1 S. 2 Hs. 2 KostO bestimmt, dass beim Kauf eines Grundstücks eine für Rechnung des Erwerbers vorgenommene Bebauung bei der Ermittlung des Wertes außer Betracht bleibt. Diese Ausnahmevorschrift greift dort ein, wo sich der Kaufpreis auf Wert eines unbebauten Grundstücks beschränkt und die Bebauung praktisch eine vorweggenommene Eigentumsnutzung des Erwerbers darstellt. Voraussetzung für die Anwendung dieser Vorschrift ist weiter, dass bereits im Zeitpunkt der Bebauung der entsprechende Erwerbsvorgang feststand. Eine für Rechnung des Erwerbers vorgenommene Bebauung kann bei der Ermittlung des Wertes auch dann außer Betracht bleiben, wenn im Zeitpunkt der Bebauung noch keine schuldrechtliche Verpflichtung zur Übereignung des Grundstücks auf den Erwerber feststand und, wenn zwischen Bebauung und späterem Erwerb eine längere Zeitspanne liegt. Je größer die Zeitspanne zwischen Bebauung und Erwerb ist, umso ü- berzeugender müssen die Tatsachen sein, aus denen sich die Veräußerungs- und Erwerbsabsicht im Zeitpunkt der Bebauung ergibt. Solche Anhaltspunkte können darin bestehen, dass der Erwerber die Gebäudeerrichtungskosten allein getragen hat und das Gebäude steuerlich ihm zugeschrieben ist. Weitere Indizien können darin liegen, dass die im Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung am Eigentum eingetragenen Grundpfandrechte Darlehen für die Bauerrichtung sichern und die persönliche Haftung vom Erwerber als Bauherr übernommen worden ist. Stand: Fortbildung im Kostenrecht 2008 Referent Amtsrat Dietmar Kühner Seite 13 von 114

14 Verzinsung, Vertragstrafen Eine im Kaufvertrag vereinbarte Verzinsungspflicht oder Vertragsstrafe bleibt gem. 18 Abs. 2 KostO außer Ansatz. 18 Abs. 2 KostO regelt den Grundsatz, dass sich der Geschäftswert nach dem Wert des Hauptgegenstandes richtet. Weiter ist dort bestimmt, dass Früchte, Nutzungen, Zinsen, Vertragsstrafen und Kosten nur berücksichtigt werden, wenn sie Gegenstand eines besonderen Geschäfts sind. Damit wird klar gestellt, dass Vertragsstrafevereinbarungen dann unberücksichtigt bleiben, wenn sie mit dem Hauptgeschäft zusammenfallen. Von Vertragsstrafen sind jedoch Regelungen zu unterscheiden, die einen Vertragsteil unter bestimmten Voraussetzungen zu weiteren Zahlungen verpflichten, ohne dass der Charakter einer typischen Vertragsstrafe vorliegt. Beispiele: Für eine Vertragsstrafe, die nicht zusätzlich zu bewerten ist: Die Käufer verpflichten sich zu Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von , wenn sie das von ihnen verkaufte Grundstück an D verkaufen sollten. Wird dagegen die Veräußerung an D von der Zustimmung des Verkäufers abhängig gemacht, liegt ein Verfügungsverbot vor, das als Hinzurechnung zu werten ist. Typische Vertragsstrafen sind auch sogen. Wettbewerbsverbote und Unterlassungsklauseln. Wird die Vertragsstrafe jedoch in einer späteren Urkunde nachträglich vereinbart, ist sie selbst Hauptgegenstand. In diesem Falle ist aus dem Betrag der vereinbarten Vertragsstrafe die Gebühr nach 42 KostO zu erheben. Keine Vertragsstrafe, sondern werterhöhende Nachzahlungsverpflichtung: Die Käufer verpflichten sich, für den Fall eines Weiterverkaufs innerhalb einer bestimmten Frist an den Verkäufer eine Aufzahlung von zu leisten. Geschäftswert hier gem. 30 Abs. 1 KostO, Teilwert von ca. 30 % (dem Kaufpreis hinzuzurechnen). Diese Abgrenzungsfrage war Gegenstand einer neueren Entscheidung (OLG Hamm Beschl. v = ZNotP 2004, 167 = FGPrax 2004, 92 = RNotZ 2004, 272 = RPfleger 2004,589 (Leitsatz)). Stand: Fortbildung im Kostenrecht 2008 Referent Amtsrat Dietmar Kühner Seite 14 von 114

15 Hinzurechnungen Vorbehaltene Nutzungen Vorbehaltene Nutzungen sind solche, die der Verkäufer für sich oder einen Dritten über den Besitzübergabezeitpunkt hinaus vorbehält, z. Bsp. Wohnungsrecht, Nießbrauchsrecht, Recht auf freie Benutzung von Räumen auf einen gewissen Zeitraum, auch gegen Entgelt Übernommene Leistungen Übernommene Leistungen sind alle Vermögensvorteile, die der Käufer anstelle des Verkäufers zu erfüllen hat, z. Bsp. Übernahme von bestehenden Lasten - Verbindlichkeiten, Wohnungsrecht, Nießbrauch, Leibgeding usw. und Neubegründung solcher Rechte im Vertrag Erschließungskosten Die Frage wie Erschließungskostenregelungen im Kaufvertrag kostenrechtlich zu behandeln sind und ob eine Zurechnung i.s. von 20 Abs. 1 KostO erforderlich ist oder ob eine nicht zu berücksichtigende Vertragsbedingung vorliegt, muss anhand der Fallgestaltung beurteilt werden. Sachverhalt B: Die Käufer B und C übernehmen die von der Gemeinde durch Bescheid in Rechnung gestellten restlichen Erschließungskosten in Höhe von ,00 EUR. Die Rechnung ist vom Verkäufer A noch nicht beglichen. Kaufvertrag und Übernahme bereits fälliger Erschließungskosten Verpflichtet sich der Käufer gegenüber dem Verkäufer im Kaufvertrag neben der Verpflichtung zur Zahlung eines Kaufpreises auch die bereits fälligen und in Rechnung gestellten Erschließungskosten zu übernehmen, handelt es sich hierbei um eine Zahlungsverpflichtung, die gem. 20 Abs. 1 S. 1 KostO als weitere Leistung, bei der Bemessung des Geschäftswertes werterhöhend zu berücksichtigen ist. Gem. 20 Abs. 1 S. 1 KostO ist der vom Käufer übernommene volle Rechnungsbetrag dem Kaufpreis hinzuzurechnen. Die übernommene Verpflichtung des Käufers befreit den Verkäufer von der Verpflichtung zur Zahlung eines Betrages von ,-. Stand: Fortbildung im Kostenrecht 2008 Referent Amtsrat Dietmar Kühner Seite 15 von 114

16 16 Zwischenergebnis: Die Übernahme der bereits in Rechnung gestellten Erschließungskosten ist eine Schuldübernahme und damit gem. 20 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 ein Zurechnungsposten. Der Geschäftswert ist somit im Beispielsfall gem. 20 Abs. 1 S. 1 KostO = Kaufpreis ,00 EUR zzgl. zur Zahlung übernommene bereits fällige und noch nicht bezahlte Erschließungskosten von zusammen ,00 EUR. Weitere Beispiele: Kaufvertrag und Übernahme künftiger Erschließungskosten Der Käufer übernimmt im Kaufvertrag gegenüber dem Verkäufer alle künftig anfallenden Erschließungskosten, soweit sie den Käufer gesetzlich treffen. Die Erschließungskosten sind im Zeitpunkt der Beurkundung noch nicht fällig und noch nicht in Rechnung gestellt. Die Übernahme der noch nicht fälligen Erschließungskosten wirkt sich nicht werterhöhend aus. Die erst künftig anfallenden Erschließungskosten treffen den Käufer als künftigen Eigentümer aufgrund gesetzlicher Bestimmungen. Daher keine Hinzurechnung Kaufvertrag und Ablösungsvereinbarung über Erschließungskosten Verkauft die Gemeinde ein Grundstück und schließt gleichzeitig mit dem Erwerber einen Ablösungsvertrag, unterliegt auch dieser öffentlich-rechtliche Vertrag der Beurkundungspflicht gem. 311b BGB (Grziwotz in MittBayNot 1998, 371; Korintenberg/Bengel/Tiedtke 20 Rn. 28a). Die nach 133 Abs. 3, S. 5 BauGB dann entstehende Ablösungspflicht des Käufers schließt die Entstehung der gesetzlichen Beitragspflicht beim Käufer aus. Der Geschäftswert der Ablösungsvereinbarung ist mit dem vollen Ablösebetrag anzusetzen, da mangels einer den Käufer treffenden gesetzlichen Leistungspflicht die Grundsätze der Bewertung der Vorausleistung keine Anwendung finden (Korintenberg/Bengel/Tiedtke 20 Rn. 28 d). Stand: Fortbildung im Kostenrecht 2008 Referent Amtsrat Dietmar Kühner Seite 16 von 114

17 17 Die Ablösungsvereinbarung ist eine weitere Leistung im Sinne des 20 Abs. 1 S. 1, 2. HS, da in aller Regel die Verpflichtung zur Zahlung der Ablösungsbeiträge eng mit der Kaufpreiszahlungsverpflichtung verbunden ist (Korintenberg/Bengel/Tiedtke 20 Rn. 28c) Dienstbarkeiten Sachverhalt L: Die Käufer räumen dem Verkäufer das Recht ein, auf dem Vertragsgrundstück einen näher bezeichneten PKW-Stellplatz auf die Dauer von 30 Jahren allein und ausschließlich zu benützen. Wird zur Sicherung eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit bestellt, liegt ein gegenstandsgleiches Sicherungsgeschäft vor. Die Einräumung dieses Nutzungsrechtes ist weitere Leistung des Käufers gegenüber dem Verkäufer und erhöht den Wert des Kaufvertrages gem. 20 Abs. 1 KostO. Wert: Jährlicher Nutzungswert (ortsübliches Nutzungsentgelt), gem. 24 Abs. 1 a) KostO x Dauer, höchstens x 25. Zwischenergebnis: Das vom Käufer dem Verkäufer eingeräumte Nutzungsrecht ist zusätzliche Leistung i.s. von 20 Abs. 1 KostO. Wert: Jährlicher Nutzungswert (ortsübliches Nutzungsentgelt), angenommen mit monatlich 20 x 12 = 240, gem. 24 Abs. 1 a) KostO x 25 (höchster Vervielfältiger) = Werden Dienstbarkeiten durch den Verkäufer an anderen Grundstücken zugunsten des Käufers bestellt, erfolgt keine Hinzurechnung. Sie sind auch nicht gegenstandsverschieden. Der vom Käufer zu zahlende Kaufpreis, ggf. unter Hinzurechnung weiterer Leistungen oder Verpflichtungen, ist zugleich auch die Gegenleistung für die vom Verkäufer eingeräumte Dienstbarkeit; mit anderen Worten: Der Käufer kauft das Grundstück und die Dienstbarkeit. Stand: Fortbildung im Kostenrecht 2008 Referent Amtsrat Dietmar Kühner Seite 17 von 114

18 18 Dienstbarkeiten, die der Käufer dem Verkäufer oder Dritten einräumt, sei es an dem gekauften Grundstück oder an einem anderen Grundstück, sind dann als weitere Leistungen i.s.v. 20 Abs. 1 KostO hinzuzurechnen, wenn sie keine Vertragsbedingungen sichern (s. hierzu Korintenberg/Bengel/Tiedtke 16. Aufl. 2005, 20 Rn. 16a und 16b). Der Käufer verpflichtet sich gegenüber dem Verkäufer, bei der Bebauung einen bestimmten Grenzabstand einzuhalten. Dies wird durch eine Grunddienstbarkeit gesichert. Das Ergebnis in diesem Falle ist, keine Hinzurechnung, da Sicherung einer Vertragsbedingung Maklerklauseln Werden in Kaufverträgen Maklerklauseln mit beurkundet, ist zu unterscheiden ob es sich um einseitige Schuldanerkenntnisse oder um Hinzurechnungsposten gem. 20 Abs. 1 Satz 1 KostO handelt, wenn der Käufer die Provision des Verkäufers zusätzlich zum Kaufpreis übernimmt. Bei ausschließlich deklaratorischen Bestimmungen im Kaufvertrag kommt keine Bewertung in Betracht. Die Übernahme einer vom Verkäufer geschuldeten Maklerprovision durch den Käufer im Wege der Erfüllungsübernahme ist als weitere Leistung den Gegenleistungen des Käufers zuzurechnen (Korintenberg/Bengel/Tiedtke, 20 Rn. 29; Rohs/Wedewer, 20 Rn. 13 a; Streifzug Rn ff.). Sachverhalt K Zwischenergebnis In dem Beispielsfall handelt es sich bei der Maklerprovision um ein einseitiges Schuldanerkenntnis der Käufer, daher keine Hinzurechnung gem. 20 Abs: 1 S. 1 KostO. Weitere Beispiele für Hinzuzurechnen i.s. von 20 Abs. 1 Satz 1 KostO : Übernahme von Vermessungskosten Bauverpflichtungen/Wiederkaufsrechte Bei Verkauf von Bauplätzen (z.bsp. durch die Kommune) an Bauwillige werden häufig nur Wiederkaufsrechte zugunsten des Verkäufers eingeräumt, ohne dass der Käufer sich auch zur Bebauung innerhalb einer bestimmten Frist verpflichtet. Nach der früheren Meinung in der Rechtsprechung und Literatur waren diese Wiederkaufsrechte in der Regel nicht zusätzlich zu bewerten, da sie als Sicherungsabrede eingeordnet wur- Stand: Fortbildung im Kostenrecht 2008 Referent Amtsrat Dietmar Kühner Seite 18 von 114

19 19 den. Das Wiederkaufsrecht hat für den Verkäufer dann eine wirtschaftliche Bedeutung, wenn die Ausübung des Wiederkaufsrechts nur im Falle einer Nichtbebauung des Grundstücks möglich ist. Das wirtschaftliche Interesse des Verkäufers liegt auf der gleichen Ebene, wie bei Eingehung einer Bauverpflichtung durch den Käufer. Durch das Wiederkaufsrecht werden die Rechte des Käufers eingeschränkt bis das Grundstück nach dem Willen des Verkäufers bebaut ist. Damit ist auch die Einräumung eines Wiederkaufsrechts, das eine negative Bauverpflichtung sichert, zusätzlich zu bewerten. Es gelten die Grundsätze für die Bauverpflichtung. Obergrenze ist in diesem Fall aber der halbe Grundstückswert im Zeitpunkt der Beurkundung nach 20 Abs. 2 KostO (siehe Streifzug durch die Kostenordnung der bayerischen Notarkasse 6. Auflage Rdnr. 1271). Das OLG Karlsruhe sieht laut der Begründung in dem Beschluss vom Die Justiz 2006, 182- bei einer Sanktion auf die Nichterfüllung einer Bauverpflichtung mit einem Wiederkaufsrecht, eine stillschweigend vereinbarte Bauverpflichtung die nicht wesensverschieden gegenüber einer ausdrücklich vereinbarten Bauverpflichtung ist, die entsprechende Sanktionen vorsieht. Die Bewertung hat wie auch vom BGH (Beschluss vom Jur.Bür 4/2006) ausgeführt nach 30 Abs. 1 KostO zu erfolgen. Der Wert der Verpflichtung ist bei Wohnbebauung mit einem prozentualen Anteil des Kaufpreises unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles zu bestimmen. Die Bewertung hat demnach nach den Grundsätzen der Bewertung einer Bauverpflichtung zu erfolgen. Der Regelwert des 20 Abs. 2 KostO kann insoweit nur als Obergrenze dienen. Ein zur Sicherung der Bauverpflichtung vereinbartes Wiederkaufsrecht kann somit nicht höher bewertet werden als die Bauverpflichtung selbst. Nach dem Beschluss des BGH vom scheidet die Bestimmung des Wertes der Bauverpflichtung nach freiem Ermessen nach 30 Abs. 1 HS. 1 KostO aus, wenn der Wert feststeht. Dies gilt insbesondere dann, wenn ein Preisnachlass auf den Verkehrswert gewährt wird. Der BGH hat in dem genannten Beschluss auch keinen Anlass gesehen wegen der geringen Differenz zwischen Kaufpreis im Betrag von ,00 EUR und dem Verkehrswert von ,00 EUR im Betrag von 2.525,00 EUR (dies entspricht 6,25% aus dem Kaufpreis) von einem feststehenden Wert abzuweichen. Nachdem bei der Beurkundung eines Kaufvertrags mit positiver oder negativer Bauverpflichtung (Wiederkaufsrecht) in der Praxis verschiedene Beziehungswerte zugrun- Stand: Fortbildung im Kostenrecht 2008 Referent Amtsrat Dietmar Kühner Seite 19 von 114

20 20 de gelegt werden, wird auf die nachfolgenden Ausführungen des Arbeitskreises Notariat mit den in der Praxis vorhanden örtlichen Unterschieden hingewiesen. Entsprechend der Entscheidung des BGH vom (DNotZ 2006, 309) ist die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis als Wert der Bauverpflichtung festzustellen, sofern von der veräußernden Gemeinde ein Preisnachlass benannt ist. Ist dieser Sachverhalt nicht gegeben, wird nachfolgender Beziehungswert zugrunde gelegt: OLG - Bezirk Karlsruhe OLG - Bezirk Stuttgart Wohnbaugrundstück, privater Bauherr Rechtsprechung: OLG Karlsruhe 10 % des Kaufpreises Die Justiz 1969, 254 Rechtsprechung: OLG Stuttgart 105 % des Kaufpreises Bebauung eines größeren Areals mit Reihenhäusern: Beschluss vom , 8 W 454 und 455/93 LG Stuttgart Halber Grundstückswert nach 20 Abs. 2 KostO als untere Grenze, Beschluss vom , 10 T 480/05 ebenso bei Vereinbarung eines Rücktrittsrechts für den Fall der Nichtbebauung, Beschluss vom , 19 T 23/06 Praxis LGe Tübingen, Hechingen, Rottweil, Heilbronn: 10 % des Kaufpreises LG Ellwangen: 30 % vom Kaufpreis Gewerbliches Grundstück Rechtsprechung: OLG Karlsruhe 30 % des Gesamtkaufpreises MittBayNot 2006, 266 Praxis: Teilweise werden die Baukosten als Grundlage herangezogen und ein Wert von 10 bis 30 % angenommen (SZ 1263). Praxis LG Stuttgart: 50 bis 105 % Praxis LGe Tübingen, Hechingen, Rottweil, : 20 bis 30 % der Baukosten LG Heilbronn : 10 bis 30 % der Baukosten Eine Renovierungsverpflichtung des Käufers ist nicht mit dem vollen Wert der Verpflichtung, sondern nur mit einem Beziehungswert von 20 % der Verpflichtung anzusetzen (OLG Stuttgart, Beschluss vom , 8 W 293/01). Ein Veräußerungsverbot wird in der Regel mit 10 % des Kaufpreises bewertet (OLG Karlsruhe, MittBayNot 2006, 266, LG Stuttgart, Beschluss vom , 10 T 480/05). Stand: Fortbildung im Kostenrecht 2008 Referent Amtsrat Dietmar Kühner Seite 20 von 114

21 21 Wegen den Bewertungen bitte ich die Handhabung in den jeweiligen Bezirken zu beachten. Auskünfte erteilen die zuständigen Bezirksrevisoren. 1.4 Nicht zuzurechnende Vereinbarungen Kaufvertrag und sonstige Vorkaufsrechte Sachverhalt I: Der Verkäufer hat sich am Grundstück ein Vorkaufsrecht vorbehalten Die Einräumung eines Vorkaufs- Wiederkaufs- oder Ankaufsrechts zugunsten des Verkäufers an dem Kaufobjekt dienen im Regelfall der Durchführung des Vertrags und können, sofern sie nicht im Zusammenhang mit einer Bauverpflichtung stehen nur im Ausnahmefall als Hinzurechnungen in Betracht kommen. In der Regel ist davon auszugehen, dass diese Rechte keine wirtschaftlichen Interessen des Verkäufers, sondern nur den Vertragszweck sichern. Eine Bewertung dieser Rechte kommt somit in den meisten Fällen nicht in Betracht. Sie gehören zu den unselbstständigen Vertragsbedingungen. Besteht der Zweck des vorkaufsrechtes darin den Erhalt des Kaufobjektes in der Familie oder in einem bestimmten Personenkreis zu sichern oder um zu verhindern, dass missliebige Personen Eigentümer des Grundstücks werden, ist kein eigener wirtschaftlicher Wert gegeben. Für eine Bewertung muss ein eigener wirtschaftlicher Wert für den Verkäufer aus dem Kaufvertrag selbst erkennbar sein, (Streifzug, Rn. 1293). Zu Abgrenzungsfragen und zusätzlicher Bewertung wird auf die gesonderten Ausführungen zur Bauverpflichtung verwiesen. Zwischenergebnis Eine Bewertung des Vorkaufsrechtes des Verkäufers hat nach diesen Ausführungen nicht zu erfolgen. Stand: Fortbildung im Kostenrecht 2008 Referent Amtsrat Dietmar Kühner Seite 21 von 114

22 Weitere Beispiele: Übernahme eines bestehenden Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Ankaufsrechtes wenn diese lediglich den Vertragszweck sichern, für den Verkäufer also kein wirtschaftliches Interesse haben (OLG Frankfurt/M. JurBüro 1977, 1271, KLBR 15.Aufl. Rdnr. 20), Umsatzsteuerregelungen - nach 13b Abs. 1 Nr. 3 UstG n.f. ist bei einer Umsatzsteueroption in einem Grundstückskaufvertrag allein der Käufer der Steuerschuldner, wenn der Besitzübergang ab erfolgt ist. Die Option zur Umsatzsteuer muss im Kaufvertrag selbst erklärt werden. Da es sich bei den Regelungen zur Umsatzsteuer um eine gesetzliche Steuerschuld handelt, liegt keine werterhöhende Leistung i.s. des 20 Abs. 1 KostO vor. Eine Bewertung der Option im Kaufvertrag scheidet aus, da es sich diesbezüglich um eine Vertragsbedingung gem. 18 Abs. 2 S. 1 KostO handelt. Selbst wenn man zu dem Ergebnis käme, dass diesbegzüglich 44 KostO anzuwenden wäre, würde Gegenstandsgleichheit gem. 44 Abs. 1 KostO vorliegen (Streifzug Rn. 1294), Übernahme von bereits bestehenden, nicht ablösbaren Dauerlasten, z.bsp. immerwährende Grunddienstbarkeiten, da solche Rechte den Wert des Grundstücks unmittelbar mindern (Streifzug, Rdnr. 1297), die Übernahme einer bei Vertragsabschluss bereits bestehenden oder einer eingegangenen Benutzungsbeschränkung (z.bsp. Gewerbeausüberungsverbot, anders jedoch bei Einräumung von Dienstbarkeiten durch den Käufer zugunsten des Verkäufers oder Dritter (Streifzug., Rn u. 1252), bei Verkauf eines Erbbaurechtes die Übernahme des Erbbauzinses und des Vorkaufsrechtes am Erbbaurecht (Streifzug Rn. 1299), bei Verkauf einer Eigentumswohnung die Übernahme des Wohngeldes durch den Käufer nebst Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung (Streifzug Rn. 1300), Stand: Fortbildung im Kostenrecht 2008 Referent Amtsrat Dietmar Kühner Seite 22 von 114

23 23 II. Grundstückskaufvertrag und weitere Rechtsgeschäfte 2.1 Allgemeiner Überblick - Berechnung der Gebühren ( 44 KostO) Voraussetzung für die Anwendung des 44 ist, dass mehrere Erklärungen in einer Urkunde miteinander verbunden werden. Die Erklärungen müssen in einer Urkunde, in einem Entwurf oder in einer beglaubigten Erklärung niedergelegt sein. Erklärungen, die nicht zusammengehören, dürfen nur dann zusammen beurkundet werden, wenn hierfür ein hinreichender Grund besteht, z.b. wirtschaftlicher oder rechtlicher Zusammenhang zwischen mehreren Rechtsgeschäften. Umgekehrt dürfen Erklärungen, die zusammengehören, nicht ohne hinreichenden Grund in getrennten Urkunden aufgenommen werden (KLBR 15.Aufl. 44 Rn. 4). Bei einem Verstoß kann ein Fall unrichtiger Sachbehandlung nach 16 KostO gegeben sein Anwendungsbereich 44 KostO 44 KostO ist, auf Beurkundungen rechtsgeschäftlicher Erklärungen unter Lebenden und für Unterschriftsbeglaubigungen, also alle Erklärungen, die unter 36 bis 38, 42 und 43 KostO fallen, sowie Beglaubigungen nach 45 KostO anzuwenden. 44 KostO erfasst auch Entwürfe ( 145 KostO), welche Erklärungen der vorgenannten Art beinhalten. Es gibt noch eine Sondervorschrift in 41 c Abs. 3 KostO, wonach bei Beurkundung mehrer Beschlüsse in einer Verhandlung 44 KostO entsprechend anzuwenden ist. In allen übrigen Fällen ist 44 KostO nicht anwendbar, also insbesondere nicht bei Beurkundung mehrerer Verfügungen von Todes wegen ( 46 KostO ) in einer Urkunde, auf die Beurkundung von Tatsachen, wie Verlosungen ( 50 KostO), die Aufnahme von Vermögensverzeichnissen ( 52 KostO), auf Beurkundungen mehrer eidesstattlicher Versicherungen in einer Urkunde ( 49 Abs. 1 KostO). Gleiches gilt, wenn rechtsgeschäftliche Erklärungen mit nicht rechtsgeschäftlichen Erklärungen in eine Urkunde aufgenommen werden, z.bsp. Beurkundung von Kapitalerhöhungsbeschluss (Gebühr nach 47 KostO) und Mitbeurkundung der Übernahmeerklärung (Gebühr nach 36 Abs. 1 KostO) oder Erbvertrag 46 KostO und Pflichtteilsverzichtsvertrag ( 36 Abs. 2 KostO) Stand: Fortbildung im Kostenrecht 2008 Referent Amtsrat Dietmar Kühner Seite 23 von 114

24 24 In allen letztgenannten Fällen, in denen 44 KostO keine Anwendung findet, sind die Gebühren so zu erheben, als wären die Erklärungen in getrennten Urkunden beurkundet worden. Anders bei Beurkundung eine Ehe- und Erbvertrags (Lebenspartnerschafts- und Erbvertrag) mit einem Pflichtteilsverzichtsvertrag - hier ist wegen der Verbindung Ehe- und Erbvertrag, obwohl nur gem. 46 Abs. 3 KostO nur eine Gebühr erhoben wird, 44 KostO anwendbar. 46 Abs. 3 KostO regelt praktisch eine Gegenstandsgleichheit von Ehe- und Erbvertrag und Partnerschafts- und Erbvertrag. Nach 46 Abs. 3 KostO wird bei gleichzeitiger Beurkundung eines Erbvertrages mit einem Ehevertrag oder einem Lebenspartnerschaftsvertrag die Gebühr nur einmal berechnet, und zwar nach dem Vertrag, der den höchsten Geschäftswert hat. Voraussetzung für die Anwendung dieser Begünstigungsvorschrift ist die Personen- und Gegenstandsgleichheit. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte 46 Abs. 3 KostO daher lauten: Wird ein Erbvertrag gleichzeitig mit einem Ehevertrag beurkundet, so gilt 44 Abs. 1 KostO (gesetzliche Fiktion der Gegenstandsgleichheit), soweit beide Verträge dieselben Vermögensgegenstände betreffen Nebengeschäfte 35 KostO 44 KostO setzt voraus, dass die beurkundeten Erklärungen nicht als Nebengeschäft durch die Gebühr des Hauptgeschäftes mit abgegolten sind ( 35 KostO). Liegt ein derartiges Nebengeschäft vor, spielt 44 KostO keine Rolle. Nebengeschäfte sind diejenigen Geschäfte, die im Verhältnis zum Hauptgeschäft weniger bedeutsam sind, zum Pflichtenkreis des Notars gehören und das Hauptgeschäft vorbereiten oder fördern (BayObLG, Rpfleger 1995, 335). Nebengeschäfte sind gem. 35 gebührenfrei. Sie werden also bei der Gebührenberechnung nicht gesondert berücksichtigt. Wann ein Nebengeschäft oder ein selbständiges Hauptgeschäft vorliegt, ist im Einzelfall nicht immer leicht zu unterscheiden, da 35 KostO keine Definition enthält. Die KostO hat jedoch gewisse Geschäfte ausdrücklich gebührenfrei gestellt. Diese Fälle können als Richtschnur gelten. Stand: Fortbildung im Kostenrecht 2008 Referent Amtsrat Dietmar Kühner Seite 24 von 114

25 25 Beispiele Entwurf Handelsregisteranmeldung und Fertigung der Liste der Gesellschafter durch den Notar - laut OLG Hamm Beschluss vom ist die Fertigung der Liste der Gesellschafter gebührenfreies Nebengeschäft zur Entwurfsfertigung. Laut OLG Stuttgart Beschluss vom Die Justiz 1984, ist die Gesellschafterliste weder Inhalt noch Teil der Anmeldung selbst und es handelt sich auch nicht um ein gebührenfreies Nebengeschäft. So auch OLG Celle Beschluss vom Das OLG Stuttgart verlangt in diesem Falle eine Belehrung über die Kostenfolge während eine derartige Belehrung vom OLG Celle nicht als erforderlich erachtet wird. Entwurf Handelsregisteranmeldung und Fertigung der XML Strukturdaten zum Zwecke der Anmeldung - in diesem Falle handelt es sich bei einer Entwurfsfertigung durch den Notar nach der überwiegenden Meinung der Bezirksrevisoren im wischen Landesteil bei der Fertigung der XML Strukturdaten um eine gebührensfreies Nebengeschäft (andere Ansicht Tiedtke Sikora in MittBayNot 5/2006 S. 393 ff. - es handle sich hierbei um eine Tätigkeit welche eine Gebühr gem. 147 Abs. 2 KostO auslöse). Änderung der Satzung oder eines Gesellschaftsvertrages und die Ausstellung der für die Anmeldung zum Handelsregister erforderlichen Bescheinigung des neuen vollständigen Wortlauts der Satzung oder des Gesellschaftsvertrags ( 47 Satz Halbs. 2 KostO). Ablieferung des beim Notar verwahrten Erbvertrags zur Eröffnung nach dem Tod des Erblassers (OLG Köln, JurBüro 1992, 184); Beurkundung eines Erbscheinsantrags und Ablieferung des eigenhändige Testaments beim Nachlassgericht für die Eröffnung (OLG Hamm, Rpfleger 1972, 189). Hingegen ist z.bsp. die mit beurkundete Vertretungsbescheinigung gem. 21 Abs. 1 Nr. 1 BNotO kein gebührenfreies Nebengeschäft, hierfür fällt eine gesonderte Gebühr nach 150 Nr. 1 KostO an. Stand: Fortbildung im Kostenrecht 2008 Referent Amtsrat Dietmar Kühner Seite 25 von 114

26 Übersicht zur Anwendung von 44 KostO bei Beurkundungen in einer Urkunde Anzuwenden bei Gebührenvorschriften: 36, 37, 38, 42, 43 und 45 KostO Nicht anzuwenden bei Gebührenvorschriften: 46, 48, 49, 50, 53 und 54 KostO Nicht anzuwenden bei gemischten Beurkundungen unter Zusammentreffen der Gebührenvorschriften vor 45 KostO mit Gebührenvorschriften nach 45 KostO Beispiele : 36 Abs. 1 Übernahmeerklärung - 47 KostO Kapitalerhöhungsbeschluss 36 Abs. 2 Pflichtteilsverzichtsvertrag - 46 Abs. 1 Halbs. 2 KostO Erbvertrag Ausnahmen : 47 siehe Verweis in 41 c Abs. 3 S. 1 KostO (vormals 27 Abs. 3 S. 1) bei mehreren Beschlüssen einer Gesellschafterversammlung 46 Abs. 3 KostO Ehe- und Erbvertrag, Partnerschafts- und Erbvertrag 46 Abs. 3 KostO Ehe- und Erbvertrag und Vertrag unter Lebenden, Partnerschafts- und Erbvertrag und weiteren rechtsgeschäftlichen Erklärungen (z.b. Pflichtteilsverzicht) Stand: Fortbildung im Kostenrecht 2008 Referent Amtsrat Dietmar Kühner Seite 26 von 114

27 27 3 Gegenstandsgleichheit Wortlaut 44 Abs. 1 KostO Werden in einer Verhandlung mehrere Erklärungen beurkundet, die denselben Gegenstand haben (z.bsp. der Kauf und die Auflassung, die Schulderklärung und die zur Hypothekenbestellung erforderlichen Erklärungen), so wird die Gebühr nur einmal von dem Wert dieses Gegenstandes nach dem höchsten in Betracht kommenden Gebührensatz berechnet. Dies gilt auch dann, wenn mehrere Erklärungen die einen den ganzen Gegenstand, die anderen nur einen Teil davon betreffen (z.bsp. Schuldversprechen und die Bürgschaft für einen Teil der Schuld); unterliegen in diesem Fall die Erklärungen verschiedenen Gebührensätzen, so werden die Gebühren gesondert berechnet, wenn dies für den Kostenschuldner günstiger ist. Für mehrere selbständige Rechtsgeschäfte wird der gleiche Gegenstand angenommen mit der Folge, dass nur eine Gebühr anzusetzen ist aus dem Wert des Rechtsverhältnisses (Prinzip der Kompensierung). Den selben Gegenstand i. S. v. 44 KostO betreffen alle zur Begründung, Feststellung, Anerkennung, Übertragung, Aufhebung, Erfüllung oder Sicherung eines Rechtsverhältnisses niedergelegten Erklärungen der Partner des Rechtsverhältnisses samt allen Erfüllungs- und Sicherheitsgeschäften auch dritter Personen oder zu Gunsten dritter Personen. In der Regel wird auf den inneren Zusammenhang abgestellt. Je mehr das beurkundete weitere Rechtsverhältnis vom Hauptgeschäft abhängt, umso eher wird man Gegenstandsgleichheit bejahen müssen. Auch wird zu prüfen sein, ob das Drittgeschäft nur der Erhaltung oder auch der Veränderung des Rechtsverhältnisses des Dritten dient. Einen Sonderfall der Einbeziehung dritter Erklärungen betreffen die Durchführungserklärungen. Stimmt z.b. der Ehegatte gem BGB dem Verkauf eines Grundstücks zu, so betrifft dies an sich nur das Verhältnis der Ehegatten untereinander. Trotzdem wird einhellig wegen des inneren Zusammenhangs mit dem Hauptge- Stand: Fortbildung im Kostenrecht 2008 Referent Amtsrat Dietmar Kühner Seite 27 von 114