Fragestellung zur Kostenordnung aus dem notariellen Bereich

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1 Sonderveranstaltung der Notarakademie Baden-Württemberg Fragestellung zur Kostenordnung aus dem notariellen Bereich Haus der Wirtschaft, Bertha-Benz-Saal, Willi-Bleicher-Straße 19, 70714, München

2 I Inhaltsverzeichnis Seite I. Grundstückskaufvertrag anhand von Fallbeispielen unter Berücksichtigung der neuesten Rechtsprechung 1 1. Geschäftswertberechnung Allgemeines Wertermittlung Mitwirkungspflicht des Kostenschuldners Hinzurechnungen Bauverpflichtung, Wiederkaufsrecht Wiederkaufsrecht (ohne Bauverpflichtung) Verfügungsverbote (Veräußerungs- und Belastungsverbote) Sonstige Vorkaufsrechte / Ankaufsrechte Erschließungskostenregelungen Vertragsstrafen - Umsatzsteuerregelungen - Dienstbarkeitsbestellungen Erschließungskosten Kaufvertrag und Übernahme künftige Erschließungskosten Kaufvertrag und Übernahme bereits fälliger Erschließungskosten Kaufvertrag und Verpflichtung zur Zahlung von Vorausleistungen auf die Erschließungskosten Kaufvertrag und Ablösungsvereinbarung über Erschließungskosten Vertragsstrafe Umsatzsteuerregelung Dienstbarkeitsbestellung durch Verkäufer und Käufer Verkäufer zugunsten des Käufers Käufer zugunsten des Verkäufers Kaufvertrag und weitere Geschäfte Grundsätzliche Darstellung des 44 KostO Berechnung der Gebühren Ausgewählte Einzelfälle Kaufvertrag mit Belastungsvollmacht Fallgestaltungen Kaufvertrag und Übernahme von Grundschulden Kaufvertrag und Löschungserklärung Kaufvertrag und Maklerklauseln Kaufvertrag Abtretung der Kaufpreisforderung 41

3 II Kaufvertrag Abtretung der Auszahlungsansprüche aus der Finanzierungsgrundschuld Kaufvertrag und Löschungsbewilligung über die Eigentumsvormerkung für den Fall des Scheiterns des Vertrages Einleitung Gestaltungsmöglichkeiten Beurkundungsrechtliche Fragen Beurkundungspflicht Kostenrechtliche Konsequenzen Löschungsvollmacht an den Notar Auflösend bedingte Vormerkung Löschungsbewilligung im Kaufvertrag Schubladen-Löschungsbewilligung Betreuungstätigkeiten i.s.v. 147 Abs. 2 KostO Vollzugsgeschäfte Allgemein Anwendungsbereich des 146 KostO Ausschluss der Vollzugsgebühr Auftrag auf Durchführung Fälligkeit Beschränkung der Gebührenhöhe Umfang der Vollzugstätigkeit Geschäftswert Rechtsprechungs- und Literaturübersicht Nebengeschäfte Allgemeines, Abgrenzungsfragen Fälligkeitsmitteilung (mit/ohne Anderkonto) Vollzugsüberwachung/Einreichungssperre Einholung von Löschungsbewilligungen Neuere Entwicklung in der Rechtsprechung Verkaufsangebot und Einholung von Löschungsbewilligungen Löschungsbewilligung und Treuhandauflage, Abgrenzung zur Hebegebühr Grundbucheinsicht in das elektronische Grundbuch Zusammenfassende Bewertung des Fallbeispiels Aufhebung eines Kaufvertrages Schuldrechtliche Vorgänge Vor Erfüllung oder Teilerfüllung Nach Erfüllung oder Teilerfüllung Mit weiteren Vereinbarungen Dingliche Verträge Rückabwicklung 82

4 III 9.7 Aufhebung und Neuabschluss Bestätigung eines nichtigen Vertrages Änderung des Kaufvertrages Allgemeines Neues Rechtsgeschäft ist anzunehmen Auswechslung der Vertragspartner Auswechslung des Vertragsgegenstandes Sonstige Änderungen (ebenfalls neues Rechtsverhältnis) Erweiterung des Vertragsgegenstandes Kein neues Rechtsgeschäft liegt vor 85 II. Begründung von Wohnungs- und Teileigentum Geschäftswert Gebühr Teilung nach 8 WEG Teilung nach 3 WEG Durch Unterschriftsbeglaubigung Gegenstandsgleiche/gegenstandsverschiedene Rechtsgeschäfte Gegenstandsgleiche Rechtsverhältnisse Gegenstandsverschiedene Rechtsverhältnisse Vollzugstätigkeiten Nebentätigkeiten Aufhebung von Wohnungs- und Teileigentum Aufhebung - allgemein Aufhebung des Wohnungseigentums und Auseinandersetzung durch Realteilung Beispielsfall Baubeschreibung Allgemein Geschäftswert Gebühr Begründung von Wohnungseigentum und Bestellung von Vorkaufsrechten Wohnungseigentumsbegründung nach 3 WEG, Vorkaufsrechtsbestellungen Wohnungseigentumsbegründung nach 8 WEG und Belastung mit Vorkaufsrechten Kaufvertrag über ein Grundstück, Nachtrag hierzu, dass nach Aufteilung nunmehr WE verkauft werden 98 III. Grundschuldbestellungen Allgemeines Geschäftswert Gebührensatz 99

5 IV 3.1 Grundschuld und Vollstreckungsunterwerfungserklärungen Grundschuldbestellung nur Grundbucherklärungen Grundschuldbestellung Grundbucherklärungen und außergrundbuchliche Erklärungen Mehrere Erklärungen in der Grundschuldbestellungsurkunde Gegenstandsgleich sind z.b Gegenstandsverschieden sind z.b Grundschuldbestellung durch reine Unterschriftsbeglaubigung Vertragliche Grundschuldbestellung Entwurf/Entwurfsergänzung Abgrenzungsfragen Rein sprachliche Korrekturen Unerhebliche Ergänzungen Erhebliche Ergänzungen Abtretung von Rückgewährsansprüchen Fallbeispiele Allgemein Fallbeispiele: Abtretung der Rückgewährsansprüche derzeitiger und künftiger vor- und gleichrangiger Grundschulden Grundschuldbestellung und Löschungserklärungen Grundsätze zur Anwendung des 44 KostO Einordnung von Rangbeschaffungserklärungen Rangrücktrittserklärungen Allgemein Mitbeurkundung Getrennte Rangänderung Löschungserklärungen Allgemein Vorrangige Grundschulden Löschungszustimmung oder vollmacht für die neu bestellte Grundschuld Belehrungspflicht des Notars über die anfallenden Kosten? Grundschuldbestellung und Legitimationsprüfung Allgemein Geschäftswert Gebühr Vollzugstätigkeiten bei der Grundschuldbestellung Allgemein Bei Grundschuldbestellung durch Unterschriftsbeglaubigung Nebentätigkeiten Allgemeines Gebührenpflichtige Nebentätigkeiten Verpfändungen von Geschäftsanteilen 124

6 V IV. Gesellschaftsrecht GmbH-Gründungen Allgemein Gebühren Bargründung Sachgründung Geschäftsführer: Bestellungen und Abberufungen Beschluss Anmeldungen bei GmbH Beispiele für Anmeldungen mit bestimmtem Geldbetrag Beispiele für Anmeldungen ohne bestimmtem Geldwert Mehrheit von Anmeldungen Gegenstandsverschieden - Gegenstandsgleich - Mehrheit von Anmeldungen ( 44 Abs. 1) Anmeldungen mit verschiedenem Gegenstand ( 44 Abs. 2a) sind z. B Anmeldungen ohne wirtschaftliche Bedeutung Anteilsveräußerungen Geschäftsanteile an einer GmbH Geschäftswert Allgemeine Grundsätze Austausch bei entgeltlicher Veräußerung Einzelfälle Personenhandelsgesellschaften Kapitalerhöhungen GmbH Kapitalerhöhung (Bar) Übernahmeerklärung Kapitalerhöhung mit Aufgeld (Agio) Sachkapitalerhöhungen Übernahmeerklärungen/Einbringungsvertrag Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln Nebentätigkeiten in gesellschaftsrechtlichen Angelegenheiten Allgemein Gebührenfreie Nebentätigkeiten Gebührenpflichtige Nebentätigkeiten Sonderfall Gründungsprüfung nach 33 AktG durch den Notar 155 V. Vorsorgevollmacht Betreuungs- und Patientenverfü-gung Allgemeines Geschäftswert Gebührenstufe Gesamtbeurkundung Vorsorgevollmacht nur persönliche Angelegenheiten Nebentätigkeiten 161

7 VI 1.6 Höchstwert Zentrales Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer (Gebührenordnung ab ) 162

8 1 I. Grundstückskaufvertrag anhand von Fallbeispielen unter Berücksichtigung der neuesten Rechtsprechung Fallbeispiel: A verkauft an die Ehegatten B und C, die zum Miteigentum je zur Hälfte erwerben, ein Grundstück zum Kaufpreis von Der Verkäufer optiert zum Umsatzsteuer (Option wird mitbeurkundet). B und C übernehmen die von der Gemeinde durch Bescheid in Rechnung gestellten Erschließungskosten in Höhe von Die Rechnung ist vom Verkäufer noch nicht beglichen. Der Kaufvertrag wurde vom Makler XY vermittelt. Der Käufer übernimmt die vom Verkäufer geschuldete Maklerprovision (3 % aus dem Kaufpreis + Mehrwertsteuer). Die Käufer übernehmen eine von A gegenüber der Gemeinde X eingegangene Bauverpflichtung (Gewerbe). Baukosten voraussichtlich 1 Mio.. Die Bauverpflichtung ist durch ein Wiederkaufsrecht gesichert. Alternativ kann der Käufer das Wiederkaufsrecht durch Zahlung eines Betrages von ablösen. Der Käufer räumt dem Verkäufer das Recht ein, auf dem Vertragsgrundstück einen näher bezeichneten Pkw-Stellplatz auf die Dauer von 30 Jahren allein und ausschließlich zu benützen. Zur Sicherung wird eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit bestellt und zur Eintragung bewilligt und beantragt. A hat das Grundstück mit einer Grundschuld zu 1 Mio. belastet, er stimmt der Löschung zu und beantragt den Vollzug. Der Notar wird mit der Einholung der Löschungsbewilligung (ohne Entwurffertigung) beauftragt und soll zugleich den Ablösebetrag erfragen und soll die Löschungsbewilligung treuhänderisch entgegennehmen. Der entsprechende Kaufpreisteil wird vom Verkäufer an den Grundpfandrechtsgläubiger abgetreten. Nach Angabe des Verkäufers sind noch geschuldet. Die Fälligkeit des Kaufpreises und der Erschließungskosten ist geregelt und soll vom Notar bei Eintritt bestimmter Voraussetzungen den Beteiligten mitgeteilt werden. Dabei soll die noch aus der Grundschuld geschuldete Forderung des Grundschuldgläubigers vom Käufer unmittelbar beglichen werden und der Restbetrag an den Verkäufer gezahlt werden (sog. Direktzahlungsmodell ohne Anderkonto). Der Notar erhält den Auftrag, den Vollzug der Auflassung zu überwachen (Vorlage an das Grundbuchamt erst nach Bestätigung der Kaufpreiszahlung und der Erschließungskosten).

9 2 Der Notar erhält Vollzugsauftrag (einzuholen ist die Bescheinigung über das Vorkaufsrecht nach BauGB). Der Verkäufer erteilt dem Käufer Vollmacht, bereits vor Eigentumsumschreibung Grundpfandrechte für die Sparkasse C über 1 Mio. (Mitfinanzierung des Bauwerks) eintragen zu lassen. Der Käufer tritt seine Auszahlungsansprüche in Höhe des Kaufpreises und der Maklerprovision an den Verkäufer ab. Für den Fall des Scheiterns des Kaufvertrages im Falle der Nichterfüllung durch den Käufer (ist näher auszuführen) erteilt der Käufer dem Notar eine Vollmacht, die Löschung der Auflassungsvormerkung durch Eigenurkunde zu bewilligen. Die Vollmacht kann ausgeübt werden, wenn der Notar den Käufer unter Fristsetzung zur Zahlung auffordert und die Kaufpreiszahlung nach Ablauf dieser Frist nicht nachgewiesen wird. Einsichtnahmen in das elektronische Grundbuch: Insgesamt Geschäftswertberechnung 1.1 Allgemeines Der Geschäftswert bestimmt sich gem. 20 Abs. 1 nach dem Kaufpreis. Hinzuzurechnen sind vorbehaltene Nutzungen und die vom Käufer übernommenen Leistungen. Weiter regelt 20 Abs. 1, dass der Wert des Grundstücks nach 19 Abs. 2 maßgebend ist, wenn der Kaufpreis niedriger als dieser Verkehrswert sein sollte. 20 Abs. 1 KostO gilt nicht nur für den schuldrechtlichen Kaufvertrag, sondern auch für die nachträgliche Auflassung. Geschäftswert von Kaufvertrag und Auflassung sind also immer gleich hoch. Übernimmt also der Käufer gegenüber dem Verkäufer nicht nur eine Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung, sondern zusätzlich eine Bauverpflichtung, so ist der Geschäftswert für den Kaufvertrag und die Auflassung der Kaufpreis + Bauverpflichtung. Wortlaut des 20 Abs. 1 KostO: Beim Kauf von Sachen ist der Kaufpreis maßgebend; der Wert der vorbehaltenen Nutzungen und der vom Käufer übernommenen oder ihm sonst infolge der Veräußerung obliegenden Leistungen wird hinzugerechnet. Ist der Kaufpreis niedriger als der Wert der Sache ( 19), so ist dieser maßgebend; beim Kauf eines Grundstücks bleibt eine für Rechnung des Erwerbers vorgenommene Bebauung bei der Ermittlung des Wertes außer Betracht.

10 3 Ausnahmefall: Verkehrswert höher als Kaufpreis (ggf. mit Hinzurechnungen) 20 Abs. 1 ist ein Unterfall von 39 Abs. 2 (Austausch von Leistungen). Es ist also wie beim Tauschvertrag nur der Wert eines Vertragsteils maßgebend, primär die Leistung des Käufers. Der Kaufvertrag ist das häufigste Geschäft im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Jeder Vertragsteil erbringt eine gleichwertige Leistung. Die übereinstimmenden Leistungen beider Vertragsteile über den Vertragsgegenstand wird durch den Kaufpreis zum Ausdruck gebracht, ggf. unter Hinzurechnung zusätzlicher Leistungen des Käufers oder Nutzungen, die sich der Verkäufer über den Kaufpreis hinaus vorbehält. Den Notar trifft deshalb nur eine Pflicht zur Ermittlung des Verkehrswertes, wenn Anhaltspunkte dafür vorhanden sind, dass der Kaufpreis nicht annähernd so hoch ist wie der nach den allgemeinen Grundsätzen festzustellende Grundstückswert (BayObLG, DNotZ 1995, 778). Solche Fälle bilden in der Praxis die Ausnahme. Solche Ausnahmefälle sind z.b. (Korintenberg/Bengel/Tiedtke 20 Rn. 1): Verkauf unter nahen Verwandten, insbesondere bei Verkauf an Kinder; Notverkauf; Verkauf auf Rentenbasis; Einheimischen-Modell. 1.2 Wertermittlung Der Kaufpreis ist nicht bindend für die Geschäftswertermittlung. Wenn Anhaltspunkte für einen höheren Wert vorhanden sind, muss der höhere Wert angesetzt werden. Bei einem Grundstückskaufvertrag besteht jedoch nur dann eine Nachforschungspflicht, wenn Anhaltspunkte für einen höheren Wert vorhanden sind (BayObLG, DNotZ 1995, 778; dasselbe, ZNotP 1998, 342). Ein Sachverständigengutachten darf nicht eingeholt werden (BayObLG, JurBüro 1999, 377 = MittBayNot 2000, 57). Gleichwohl kann ein vorliegendes Sachverständigengutachten für die Bewertung des Grundstücks verwendet werden. Dies würde dem Beweisaufnahmeverbot des 19 Abs. 2 nicht widersprechen (BayObLG a.a.o.). Bei Kaufverträgen im Rahmen eines so genannten Sozialbindungsmodells, auch bekannt unter der Bezeichnung München-Modell mindert die auf dem

11 4 Grundstück lastende Sozialbindung den Grundstückswert unmittelbar. Auch wenn im Kaufvertrag mit der Kommune ein den vereinbarten Kaufpreis übersteigender Verkehrswert des Grundstücks angegeben ist, bleibt es für die Bewertung beim Kaufpreis ggfls. unter Hinzurechnung weiterer Leistungen und Verpflichtungen des Käufers (z.b. bedingte Aufzahlungsverpflichtungen, Bauverpflichtung usw.). S. hierzu BayObLG MittBayNot 1999, 494 m. Anm. Tiedtke = JurBüro 2000, 39 = ZNotP 2000, 327, der sich insbesondere auch zu Bewertungsfragen hinsichtlich etwaiger Sicherungsgeschäfte (z.b. Sicherungshypothek zur Sicherung der bedingten Ansprüche der Kommune), deren Wert den Wert des Kaufvertrages übersteigt, äußert. Der Verkehrswert eines Grundstücks ist Ermessenswert (BayObLG JurBüro 1999, 377). Diese Frage spielt insbesondere eine Rolle bei der Nachprüfbarkeit der Wertfestsetzung des Tatsachengerichts durch das Rechtsmittelbeschwerdegericht. Sollten genauere Angaben fehlen, sind die Werte zu ermitteln. 19 Abs. 1 KostO bestimmt, dass der Wert durch den Preis bestimmt wird, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre; ungewöhnliche oder nur persönliche Verhältnisse bleiben außer Betracht. Für Grundbesitz ist der Verkehrswert im Zeitpunkt der Beurkundung maßgebend ( 19 Abs. 2). Sollten glaubwürdige Wertangaben der Beteiligten fehlen, sind die Werte zu ermitteln. Als Anhaltspunkte können z.b. herangezogen werden: Im Grundbuch eingetragene Belastungen, wobei die Nennbeträge maßgebend sind. Gesamtbelastungen sind nur bedingt verwendbar (OLG Hamm, MDR 1976, 324; OLG Zweibrücken, Rpfleger 1986, 496). Sogen. Vorratsgrundschulden bieten dann keinen Anhaltspunkt für die Ermittlung des Verkehrswertes, wenn die Grundschuld die Finanzierung der beabsichtigten Bebauung sichert, das Bauwerk aber noch nicht errichtet ist, Bodenrichtwerte mit regelmäßigen Abschlägen von ca. 25 % (Korintenberg 19 Rn. 32 m.w.n.; zuletzt LG Bochum ZNotP 1998, 167), Brandversicherungswerte (Richtzahl und Tabelle s. MittBayNot 2004, 478, Streifzug 6. Auflage 2005, Anhang II mit Bewertungshinweisen), die sich nach Vervielfältigung der Stammversicherungssumme 1914 unter Berück-

12 5 sichtigung des Gebäudealters und Abschlägen für technische Wertminderungen ergeben, Vergleichswerte aus Vorurkunden (BayObLG, DNotZ 1988, 451; JurBüro 1987, 378 und JurBüro 1994, 238). Auch der Kaufpreis aus einem 1 1/4 Jahre zurückliegenden Vorverkauf kann als Anhalt herangezogen werden (BayObLG, JurBüro 1997, 378). Vergleichswerte aus nachfolgenden Urkunden. Wenn der bei einem alsbaldigen Weiterverkauf des Grundstücks erzielte Kaufpreis darauf schließen lässt, dass der Verkehrswert des Grundstücks höher ist als der ursprüngliche Kaufpreis, so ist für die Bewertung der in Durchführung des Kaufvertrages vorgenommenen Geschäfte dieser Verkehrswert maßgebend (OLG Düsseldorf Rpfleger 1994, 41). Ein Sachverständigengutachten darf nicht eingeholt werden (BayObLG, JurBüro 1999, 377 = MittBayNot 2000, 57). Gleichwohl kann ein vorliegendes Sachverständigengutachten für die Bewertung des Grundstücks verwendet werden und widerspricht nicht dem Beweisaufnahmeverbot des 19 Abs. 2 KostO (BayObLG, JurBüro 1999, 377 = MittBayNot 2000, 57). Vereinfachtes Sachwertverfahren (Ertragswertverfahren) s. neuere Entscheidung des BayObLG vom für die Bewertung eines Hotelgrundstücks (Az: 3Z BR 122/04) Einsichtnahme in die Grundakten des Grundbuchamtes. Es liegt keine verbotene Beweisaufnahme vor, wenn der Notar den Verkehrswert aus Grundakten entnimmt. Umlegungswerte ( 57, 58 BauGB) können herangezogen werden. 1.3 Mitwirkungspflicht des Kostenschuldners Soweit eine Mitwirkung des Kostenschuldners bei der Ermittlung erforderlich ist, trifft diesen eine Mitwirkungspflicht (BayObLG, MittBayNot 1993, 230). Weigert sich dieser, geeignete Urkunden vorzulegen und Aufschlüsse zu geben, ist der Notar zur Schätzung nach 30 Abs. 1 KostO berechtigt (BayObLG, MittBayNot 1993, 230). Der Notar ist verpflichtet, zu niedrig berechnete Kosten nachzuberechnen, wenn sich später herausstellt, dass der angenommene Wert viel zu niedrig war (LG Bochum, JurBüro 1997, 657).

13 6 Zwischenergebnis: Sachverhalt des Fallbeispiels: A verkauft an die Ehegatten B und C, die zum Miteigentum je zur Hälfte erwerben, ein Grundstück zum Kaufpreis von Ergebnis: Hier liegen keine Anhaltspunkte vor, die den Notar veranlassen müssten, in die Wertermittlung einzutreten. Maßgebend ist somit zunächst der Kaufpreis = Hinzurechnungen Bauverpflichtung, Wiederkaufsrecht Bauverpflichtung, Wohnhaus Verpflichtet sich der Käufer, zumeist gegenüber der Kommune, auf dem gekauften Grundstück innerhalb einer bestimmten Frist ein Wohnhaus zu bauen, ist der Wert nach 30 Abs. 1 KostO zu schätzen. Ausgangswert ist nicht der Wert der voraussichtlichen Baukosten, sondern der vereinbarte Rückkaufspreis, da sich die Gemeinde für den Fall der Nichteinhaltung der Bebauungsverpflichtung in aller Regel ein Rückkaufsrecht vorbehält. Bei der Wertbestimmung nach 30 Abs. 1 KostO ist die relativ geringe Wahrscheinlichkeit des Rückkaufs zu berücksichtigen. Nach einer Entscheidung des BayObLG (Mitt- BayNot 1993, 226 mit Anmerkung der Prüfungsabteilung der Notarkasse München) ist der Geschäftswert nach 30 Abs. 1 i. V. mit 20 Abs. KostO mit etwa 50 % des voraussichtlichen Rückkaufspreises zu bestimmen. Die Notarkasse München hält im Hinblick auf die geringe Wahrscheinlichkeit der Ausübung eine Abweichung vom Regelwert für angebracht. Danach dürften etwa 30 % des Rückkaufspreises angemessen und ausreichend sein. Achtung: Rückkaufspreis ist nicht immer der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis. Wenn keine Erschließungskosten enthalten sind, müssen diese zugerechnet werden. Die Auffassungen des OLG Düsseldorf (DNotZ 1994, 723) und des OLG (BWNotZ 1961, 34 = Rpfleger 1964, 132 = MittBayNot 1962, 34), dass für die Eingehung einer Bauverpflichtung zur Errichtung eines Wohnhauses gem. 30 Abs. 2 KostO nur der Regelwert in Höhe von anzusetzen sei, ist abzulehnen (gegen die Annahme des Regelwertes auch OLG Hamm, MittBay- Not 2004, 65 = ZNotP 2003, 238 mit Anm. Tiedtke). Ein zur Sicherung bestelltes Wiederkaufsrecht ist nicht zusätzlich zu bewerten, da als Sicherungsgeschäft gem. 44 Abs. 1 gegenstandsgleich.

14 7 Beispiel Kaufvertrag über einen Bauplatz mit Bauverpflichtung, Wiederkaufsrecht und Vorkaufsrecht Die Gemeinde A verkauft an B einen Bauplatz zum Kaufpreis von ,00. Die Erschließungskosten nach BauGB hat der Käufer zu tragen; er hat daher die bereits angefallenen die Erschließungskosten von ,00 an die Gemeinde zu bezahlen, Die endgültige Abrechnung bleibt vorbehalten. Der Käufer verpflichtet sich gegenüber der Gemeinde, auf dem Kaufgrundstück binnen 3 Jahren ein Einfamilienhaus entsprechend dem Bebauungsplan zu erstellen. Sollte er dieser Verpflichtung nicht fristgerecht nachkommen oder das Grundstück im unbebauten Zustand weiterveräußern, steht der Gemeinde ein Wiederkaufsrecht zu, das durch eine Vormerkung gesichert wird. Die anteilig auf das Kaufgrundstück treffenden Vermessungskosten mit 1.000,00 hat der Käufer der Gemeinde zu vergüten. Bewertung Geschäftswert, 20 Abs. 1 Kaufpreis ,00 Erschließungskosten ,00 Vermessungskosten (geschätzt) 1.000,00 Bauverpflichtung, ca. 30 % des Rückkaufspreises (= ,00 EUR = Kaufpreis + Erschließungskostenvorauszahlung + Vermessungskosten) ,00 Gesamtwert ,00 Gebühr 20/10 nach 36 Abs. 2 KostO Bauverpflichtung - gewerbliche Objekte Ist der Käufer gegenüber dem Verkäufer (zumeist ebenfalls die Kommune) zur Bebauung des gekauften Grundstücks mit einem gewerblichen Objekt verpflichtet, ist der Geschäftswert für diese Bauverpflichtung ebenfalls nach 30 Abs. 1 KostO zu bestimmen. Ausgangswert ist in diesem Fall aber nicht der voraussichtliche Rückkaufspreis, sondern die voraussichtlichen Baukosten

15 8 (BayObLG, MittBayNot 1982, 91; MittBayNot 1993, 226; OLG Frankfurt/Main, DNotZ 1989, 502; OLG Schleswig, DNotZ 1971, 612; OLG Hamm, ZNotP 2003, 238; Reimann in: Korintenberg 30 Rn. 15 ff; Bengel/Tiedtke in: Korintenberg 20 Rn. 22 ff; Mümmler, zuletzt JurBüro 1986, 524; Streifzug Rn. 1263; Tiedtke, Notarkosten im Grundstücksrecht 1. Aufl., Rn. 204; a.a. OLG Düsseldorf, Rpfleger 1994, 520). Nach Auffassung einer abzulehnenden Auffassung des OLG Düsseldorf soll auch hier der Regelwert nach 30 Abs. 2 KostO mit maßgebend sein. Geschäftswert sind nach herrschender Meinung gem. 30 Abs. 1 KostO etwa 10 bis 30 % der voraussichtlichen Baukosten. Bei der Verpflichtung zur Errichtung eines gewerblichen Objektes ist die Interessenlage der Kommune anders einzuschätzen als bei der Bauverpflichtung über ein Wohnhaus. Der Bauverpflichtung über ein gewerbliches Objekt wird nach herrschender Meinung eine wirtschaftliche Bedeutung für die Kommune beigemessen (z.b. Arbeitsplatzbeschaffung, Gewerbesteuereinnahmen usw.). Aus diesem Grunde ist für eine gewerbliche Bauverpflichtung somit vom Bauvolumen auszugehen. Beispiel Kaufvertrag über ein gewerbliches Grundstück mit Bauverpflichtung und Wiederkaufsrecht Die Gemeinde A verkauft an die XY-GmbH ein gewerbliches, voll erschlossenes Grundstück zum Kaufpreis von ,00. Der Käufer verpflichtet sich, innerhalb von 2 Jahren mit dem Bau einer Klinik zu beginnen und innerhalb von weiteren 2 Jahren betriebsfertig herzustellen. Sollte diese Verpflichtung nicht fristgerecht erfüllt oder das Grundstück vor Erfüllung der Bauverpflichtung veräußert werden, steht der Gemeinde ein Wiederkaufsrecht zu, das durch eine Vormerkung gesichert wird. Ferner hat der Käufer bei Verstoß gegen Vertragspflichten eine Vertragsstrafe in Höhe von 1 Mio. zu zahlen. Die Baukosten werden auf 20 Mio. veranschlagt. Bewertung Geschäftswert, 20 Abs. 1 Kaufpreis ,00

16 9 Bauverpflichtung, 30 Abs. 1 ca % der Baukosten, bei 20 % ,00 Gesamtwert ,00 Gebühr 20/10 nach 36 Abs. 2 Anmerkung: Vertragsstrafe bleibt gem. 18 Abs. 2 KostO außer Ansatz, s. hierzu nachfolgend 1.4. Übernahme einer bestehenden Bauverpflichtung Die kostenrechtlichen Grundsätze der Bewertung einer Bauverpflichtung sind auch maßgebend, wenn der Käufer eine vom Verkäufer bereits eingegangene Bauverpflichtung übernimmt (OLG Hamm, MittBayNot 2004, 380 = RNotZ 2004, 416 = ZNotP 2004, 495). Anmerkung: Divergenzvorlage an den BGH: Zur Klärung der Streitfragen zur Bewertung einer Bauverpflichtung hat das OLG Köln (FGPrax 2005, 182) mit Beschluss vom die weitere Beschwerde dem BGH zur Entscheidung vorgelegt. Zwischenergebnis: Sachverhalt im Fallbeispiel: Die Käufer übernehmen eine von A gegenüber der Gemeinde X eingegangene Bauverpflichtung (Gewerbe). Baukosten voraussichtlich 1 Mio.. Die Bauverpflichtung ist durch ein Wiederkaufsrecht gesichert. Alternativ kann der Käufer das Wiederkaufsrecht durch Zahlung eines Betrages von ablösen. Ergebnis: Ausgehend von Baukosten in Höhe von 1 Mio. und Annahme eines Teilwertes von 20 % ist die Übernahme der Bauverpflichtung mit zu bewerten und dem Kaufpreis hinzuzurechnen. Das Wiederkaufsrecht ist Sicherungsgeschäft und daher gegenstandsgleich gem. 44 Abs. 1.

17 10 Anmerkung: Bei der Ablösemöglichkeit handelt es sich um eine Alternativleistung. Zu bewerten ist in diesem Falle die höherwertige Alternativleistung, hier die Bauverpflichtung selbst. Für die Ablösemöglichkeit deshalb hier keine zusätzliche Bewertung. Zu Grundsatzfragen bei Alternativgeschäften s. Streifzug Rn. 40 ff.; Korintenberg/Bengel/Tiedtke 16. Aufl. 2005, 44 Rn. 31 ff Wiederkaufsrecht (ohne Bauverpflichtung) Bei Verkauf von Bauplätzen (z.b. durch die Gemeinde) an Bauwillige werden häufig nur Wiederkaufsrechte zugunsten der Gemeinde eingeräumt, ohne dass der Käufer sich auch zur Bebauung innerhalb einer bestimmten Frist verpflichtet. Ist die Ausübung des Wiederkaufsrechtes nur möglich, wenn der Käufer das Grundstück nicht innerhalb einer bestimmten Frist bebaut, fehlt es zwar an einer positiven Bauverpflichtung, jedoch sichert das Wiederkaufsrecht die gleichen Interessen der Gemeinde, wie bei Eingehung einer Bauverpflichtung. Das Wiederkaufsrecht ist in diesem Falle auch ohne Bauverpflichtung nach 30 Abs. 1 KostO, 20 Abs. 2 KostO, zu bewerten. Als Wertmaßstab gelten die Grundsätze der Bewertung einer Bauverpflichtung (Korintenberg/Bengel/Tiedtke 20 Rn. 26). Obergrenze ist in diesem Fall aber der nach 20 Abs. 2 KostO in Betracht kommende Wert (max. halber Grundstückswert im Zeitpunkt der Beurkundung) (Prüfungsabt. der Notarkasse München, Mitt- BayNot 2001, 31 = Anm. zu PfälzOLG MittBayNot 2001, 97; Triller, MittBayNot 2001, 29) Verfügungsverbote (Veräußerungs- und Belastungsverbote) Wird im Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer das Grundstück nur mit Zustimmung des Verkäufers veräußern oder belasten darf, sieht die Rechtsprechung hierin ein wirtschaftliches Interesse des Verkäufers (BayObLG, MittBay- Not 1999, 492 = ZNotP 1999, 335). Das vom Käufer eingegangene Verfügungsverbot stellt eine selbstständige Leistung und damit eine Hinzurechnung nach 20 Abs. 1 S. 1 KostO dar. Der Geschäftswert ist nach 30 Abs. 1 KostO zu schätzen. Ein Teilwert von ca. 10 % des Verkehrswertes ist angemessen (Streifzug Rn. 1269). Ein zur Sicherung des Verfügungsverbotes vereinbartes Rückübertragungsrecht für den Verkäufer, ist Sicherungsgeschäft und daher nach 44 Abs. 1 KostO nicht zusätzlich zu bewerten.

18 11 Beispiel: Die Gemeinde verkauft ein Grundstück, Kaufpreis ,00. Der Käufer darf das Grundstück auf die Dauer von 10 Jahren nur mit Zustimmung der Gemeinde verkaufen oder belasten. Geschäftswert, 20 Abs. 1 KostO Kaufpreis ,00 Verfügungsverbot, 30 Abs. 1 KostO bei 10 % aus Grundstückswert ,00 Gesamtwert ,00 Gebühr 20/10 gem. 36 Abs. 2 KostO = 444, Sonstige Vorkaufsrechte / Ankaufsrechte Beim Grundstücksverkauf durch Gemeinden, gemeinnützige und andere Bauträger, kirchliche und andere Stellen werden häufig im Kaufvertrag Vorkaufs-, Rückkaufs-, Wiederkaufs- oder sonstige Optionsrechte vorbehalten und dinglich gesichert, die nicht im Zusammenhang mit einer Bauverpflichtung stehen. Hier nimmt die Literatur (Korintenberg/Bengel/Tiedtke 20 Rn. 26 Streifzug Rn. 1267; LG Würzburg, MittBayNot 1984, 97) an, dass diese Rechte im Regelfall keine wirtschaftlichen Interessen des Verkäufers, sondern nur den Vertragszweck sichern. Eine Bewertung dieser Rechte kommt somit in den meisten Fällen nicht in Betracht. Sie gehören zu den unselbstständigen Vertragsbedingungen. Eine Hinzurechnung liegt allerdings dann vor, wenn diese Rechte einen eigenen wirtschaftlichen Wert für den Verkäufer haben (OLG Düsseldorf, DNotZ 1978, 317; OLG Frankfurt/M., Rpfleger 1977, 268). Ein echter wirtschaftlicher Gegenwert kann nach der Rechtsprechung nur dann angenommen werden, wenn aus dem Kaufvertrag deutlich hervorgeht, dass das Vorkaufsrecht etwa deshalb als selbständige Leistung des Käufers anzusehen ist, weil sichere Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Kaufpreis durch das Vorkaufsrecht beeinflusst worden ist (Mümmler, JurBüro 1981, 905). Besteht der Zweck des Vorkaufsrechtes nur darin, den Erhalt des Kaufobjektes in der Familie oder in einem bestimmten Personenkreis zu sichern, ist kein eigener wirtschaftlicher Wert gegeben. Gleiches gilt, wenn der einzige Grund für die Einräumung des Vorkaufsrecht darin besteht, zu verhindern, dass missliebige Personen Eigentümer des Grundstücks werden (OLG Frankfurt/M., Rpfleger 1959, 287; LG Würzburg, MittBayNot 1984, 96) oder, wenn eine gemeinnützige Baugenossenschaft als Verkäufer sich dagegen sichern will, dass mit dem verkauften Grundstück satzungswidrig verfahren wird (OLG, DNotZ 1971, 699).

19 12 2. Erschließungskostenregelungen Vertragsstrafen - Umsatzsteuerregelungen - Dienstbarkeitsbestellungen 2.1 Erschließungskosten Kaufvertrag und Übernahme künftige Erschließungskosten Fraglich ist, wie Erschließungskostenregelungen im Kaufvertrag kostenrechtlich zu behandeln sind. Ob eine Zurechnung isv. 20 Abs. 1 vorliegt oder ob eine nicht zu berücksichtigende Vertragsbedingung vorliegt, muss anhand der Fallgestaltung beurteilt werden (vgl. hierzu die nachfolgenden Beispiele). 1. Beispiel: Der Käufer übernimmt im Kaufvertrag gegenüber dem Verkäufer alle künftig anfallenden Erschließungskosten, soweit sie den Käufer gesetzlich treffen. Die Erschließungskosten sind im Zeitpunkt der Beurkundung noch nicht fällig und noch nicht in Rechnung gestellt. Bewertungsfragen: Der Geschäftswert ist nach 20 Abs. 1 KostO zu bestimmen, ggf. unter Hinzurechnung weiterer vom Käufer übernommenen Leistungen und Verpflichtungen. Die Übernahme der noch nicht fälligen Erschließungskosten wirkt sich nicht werterhöhend aus. Die erst künftig anfallenden Erschließungskosten treffen den Käufer als künftigen Eigentümer aufgrund gesetzlicher Bestimmungen. Daher keine Hinzurechnung. 2. Beispiel: Die Gemeinde A verkauft ein noch nicht erschlossenes Grundstück an B. Neben der Verpflichtung zur Bezahlung des Kaufpreises übernimmt der Käufer der Gemeinde gegenüber die Verpflichtung, die künftig anfallenden Erschließungskosten in voller Höhe zu übernehmen. Zu übernehmen ist also auch der Teil der Erschließungskosten, der nach 123 Abs. 3 BauGB von der Gemeinde zu tragen wäre. Käufer ist eine GmbH mit Sitz in München Bewertungsfragen: Der Geschäftswert ist nach 20 Abs. 1 KostO zu bestimmen, unter Hinzurechnung weiterer vom Käufer übernommener Leistungen und Verpflichtungen. Im vorliegenden Fall hat der Käufer im Gegensatz zum vorgehenden Beispiel nicht nur die Erschließungskosten übernommen, die er als Eigentümer gesetzlich zu

20 13 tragen hat. Die Gemeinde hat nach 123 Abs. 3 BauGB (vgl. BVerwGE 32, 37 = NJW 1969, 2162) mindestens 10 % des Erschließungsaufwands zu leisten. Übernimmt der Käufer über die gesetzliche Regelung in 129 BauGB hinaus den Anteil am Erschließungsaufwand, den die Gemeinde trifft, handelt es sich in diesem Umfange um die Übernahme einer weiteren Leistung i.s.d. 20 Abs. 1 Satz 1 KostO. Dem Kaufpreis und ggf. weiteren Leistungen und Verpflichtungen, ist nach der Rechtsprechung des BayObLG 10 % des Erschließungsaufwands hinzuzurechnen. Hat die Gemeinde z.b. durch Satzung einen höheren Anteil des Erschließungsaufwands zu übernehmen, ist dieser ggf. höhere Aufwand zuzurechnen Kaufvertrag und Übernahme bereits fälliger Erschließungskosten Beispiel: A verkauft an B ein noch nicht erschlossenes Grundstück zum Kaufpreis von A wurden von der Gemeinde Erschließungskosten in Höhe von in Rechnung gestellt. Die Rechnung ist noch nicht bezahlt. B verpflichtet sich im Wege der Erfüllungsübernahme, die Rechnung über die Erschließungskosten unmittelbar an die Gemeinde zu begleichen. Bewertungsfragen: Verpflichtet sich der Käufer gegenüber dem Verkäufer im Kaufvertrag neben der Verpflichtung zur Zahlung eines Kaufpreises auch die bereits fälligen und in Rechnung gestellten Erschließungskosten zu übernehmen, handelt es sich hierbei um eine Zahlungsverpflichtung, die gem. 20 Abs. 1 S. 1 KostO als weitere Leistung, bei der Bemessung des Geschäftswertes werterhöhend zu berücksichtigen ist. Gem. 20 Abs. 1 S. 1 KostO ist der vom Käufer übernommene volle Rechnungsbetrag dem Kaufpreis hinzuzurechnen. Die übernommene Verpflichtung des Käufers befreit den Verkäufer von der Verpflichtung zur Zahlung eines Betrages von Geschäftswert somit im konkreten Beispielsfall gem. 20 Abs. 1 S. 1 KostO = Abgewandeltes Beispiel: Gleicher Sachverhalt wie beim vorigen Beispiel, jedoch mit dem Unterschied, dass der Verkäufer die Rechnung über die Erschließungskosten bereits bezahlt hat. Der Käufer verpflichtet sich an den Verkäufer einen Kaufpreis i.h.v zu bezahlen und diesem zusätzlich die an die Gemeinde bereits bezahlten Erschließungskosten i.h.v zu erstatten.

21 14 Bewertungsfragen: Der Geschäftswert ist bei diesem Sachverhalt ebenfalls nach 20 Abs. 1 S. 1 KostO zu bestimmen. Maßgebend ist auch hier der Kaufpreis unter Hinzurechnung des vollen Erstattungsbetrages = Kaufpreis Erschließungskosten Kaufvertrag und Verpflichtung zur Zahlung von Vorausleistungen auf die Erschließungskosten Die Gemeinde A verkauft an B ein noch nicht erschlossenes Grundstück zum Kaufpreis von Zusätzlich zum Kaufpreis verpflichtet sich der Käufer an die Gemeinde auf die künftig anfallenden Erschließungskosten eine Vorauszahlung in Höhe von zu leisten. Der Kaufpreis und die Vorausleistung auf die Erschließungskosten, insgesamt somit ein Betrag von ist an die Gemeinde zu zahlen, innerhalb einer Woche nach Eintragung der Auflassungsvormerkung. Der Käufer unterwirft sich wegen der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises und der Vorausleistung, also bezüglich eines Gesamtbetrages von der sofortigen Zwangsvollstreckung. Bewertungsfragen: Der Geschäftswert ist nach 20 Abs. 1 S. 1 KostO zu bestimmen. Maßgebend ist der Kaufpreis unter Hinzurechnung der weiteren gegenüber der Gemeinde als Verkäufer eingegangenen Zahlungsverpflichtung, hier also Vorauszahlung auf die künftigen Erschließungskosten (OLG Hamm, MittBayNot 1995, 327 = FGPrax 1995, 125 = JurBüro 1995, 257 = MittRhNotK 1996, 92). Anmerkung: Diesem Ergebnis ist das BayObLG in seiner Entscheidung vom (Mitt- BayNot 1998, 370 mit abl. Anm. Grziwotz = ZNotP 1998, 510 mit Anm. Tiedtke = JurBüro 1998, 489 = MittRhNotK 1998, 184) nicht gefolgt. Das BayObLG ist in Übereinstimmung mit anderen Obergerichten der Auffassung, dass in Bezug auf die Vorausleistung nur ein nach 30 Abs. 1 KostO zu schätzender Teilwert (ca. 20 % des Vorauszahlungsbetrages) zuzurechnen sei Kaufvertrag und Ablösungsvereinbarung über Erschließungskosten Verkauft die Gemeinde ein Grundstück und schließt gleichzeitig mit dem Erwerber einen Ablösungsvertrag, unterliegt auch dieser öffentlich-rechtliche Vertrag der Beurkundungspflicht gem. 311b BGB (Grziwotz in MittBayNot 1998, 371; Korintenberg/Bengel/Tiedtke 20 Rn. 28a).

22 15 Die nach 133 Abs. 3, S. 5 BauGB dann entstehende Ablösungspflicht des Käufers schließt die Entstehung der gesetzlichen Beitragspflicht beim Käufer aus. Der Geschäftswert der Ablösungsvereinbarung ist mit dem vollen Ablösebetrag anzusetzen, da mangels einer den Käufer treffenden gesetzlichen Leistungspflicht die Grundsätze der Bewertung der Vorausleistung keine Anwendung finden (Korintenberg/Bengel/Tiedtke 20 Rn. 28d). Die Ablösungsvereinbarung ist eine weitere Leistung im Sinne des 20 Abs. 1 S. 1, 2. HS, da in aller Regel die Verpflichtung zur Zahlung der Ablösungsbeiträge eng mit der Kaufpreiszahlungsverpflichtung verbunden ist (Korintenberg/Bengel/Tiedtke 20 Rn. 28c). Zwischenergebnis: Sachverhalt im Fallbeispiel: B und C übernehmen die von der Gemeinde durch Bescheid in Rechnung gestellten Erschließungskosten in Höhe von Die Rechnung ist vom Verkäufer noch nicht beglichen. Ergebnis: Die Übernahme der bereits in Rechnung gestellten Erschließungskosten ist Schuldübernahme und damit Zurechnungsposten gem. 20 Abs. 1 Satz 1, Halbsatz 2: Geschäftswert gem. 39 Abs. 1 = , Vertragsstrafe 18 Abs. 2 KostO regelt den Grundsatz, dass sich der Geschäftswert nach dem Wert des Hauptgegenstandes richtet. Weiter ist dort bestimmt, dass Früchte, Nutzungen, Zinsen, Vertragsstrafen und Kosten nur berücksichtigt werden, wenn sie Gegenstand eines besonderen Geschäfts sind. Damit wird klar gestellt, dass Vertragsstrafevereinbarungen dann unberücksichtigt bleiben, wenn sie mit dem Hauptgeschäft zusammenfallen. Von Vertragsstrafen sind jedoch Regelungen zu unterscheiden, die einen Vertragsteil unter bestimmten Voraussetzungen zu weiteren Zahlungen verpflichten, ohne dass der Charakter einer typischen Vertragsstrafe vorliegt.

23 16 Beispiele: Für eine Vertragsstrafe, die nicht zusätzlich zu bewerten ist: Der Käufer verpflichtet sich zu Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von , wenn er das von ihm verkaufte Grundstück an B verkaufen sollte. Wird dagegen die Veräußerung an B von der Zustimmung des Verkäufers abhängig gemacht, liegt ein Verfügungsverbot vor, das als Hinzurechnung zu werten ist (vgl ). Typische Vertragsstrafen sind auch sogen. Wettbewerbsverbote und Unterlassungsklauseln. Wird die Vertragsstrafe jedoch in einer späteren Urkunde nachträglich vereinbart, ist sie selbst Hauptgegenstand. In diesem Falle ist aus dem Betrag der vereinbarten Vertragsstrafe die Gebühr nach 42 KostO zu erheben. Keine Vertragsstrafe, sondern werterhöhende Nachzahlungsverpflichtung: Der Käufer verpflichtet sich, für den Fall eines Weiterkaufs innerhalb einer bestimmten Frist an den Verkäufer eine Aufzahlung von zu leisten. Geschäftswert hier gem. 30 Abs. 1 KostO, Teilwert von ca. 30 % (dem Kaufpreis hinzuzurechnen). Diese Abgrenzungsfrage war Gegenstand einer neueren Entscheidung (OLG Hamm Beschl. v = ZNotP 2004, 167 = FGPrax 2004, 92 = RNotZ 2004, 272 = RPfleger 2004,589 (Leitsatz)). 2.3 Umsatzsteuerregelung Die Übernahme einer im Kaufvertrag gesondert ausgewiesenen Mehrwertsteuer durch den Käufer (Streifzug Rn ) war vor dem als weitere Leistung gegenüber dem Verkäufer zu behandeln. Hatten die Beteiligten die Zahlung der Mehrwertsteuer unter der Bedingung vereinbart, dass der Kaufpreis überhaupt der Mehrwertsteuer unterliegt, konnte nicht der volle Betrag der Mehrwertsteuer berücksichtigt werden, sondern ein nach 30 Abs. 1 KostO zu bestimmender Teilwert (OLG Zweibrücken, NJW-RR 1997, 319). Ein Teilwert von etwa 50 % der in Betracht kommenden Mehrwertsteuer war für den Normalfall als Geschäftswert angemessen. Nach 13 b Abs. 1 Nr. 3 UStG n.f. in der Fassung durch das HBeglG 2004 (BGBl I, S. 3076, 3086) ist bei einer Umsatzsteueroption in einem Grundstückskaufvertrag nunmehr allein der Käufer Steuerschuldner (vgl. DNotI-Report 2004, S. 7, 27 und 63). Diese Neuregelung tritt zu Beginn des Kalendervierteljahres in Kraft, das der Veröffentlichung der entsprechenden Ermäch-

24 17 tigung durch den EU-Ministerrat im Amtsblatt der EU, Reihe L folgt. Die Veröffentlichung erfolgte am im Amtsblatt EU Nr. L 94/59. Hinzuweisen ist, dass die Option zur Umsatzsteuer nach neuem Recht im notariellen Kaufvertrag selbst erklärt werden muss ( 9 Abs. 3 S. 2 UStG in der insoweit bereits ab geltenden Fassung), während früher nach 311 b Abs. 1 BGB nur die Verpflichtung zur Option beurkundungsbedürftig war. Für die Praxis werden z.b. folgende Formulierungen vorgeschlagen: Die Vertragsteile verzichten auf die Umsatzsteuerbefreiung gem. 4 Nr. 9 a UStG, so dass für den Erwerb Umsatzsteuer zu entrichten ist. Die unter Berücksichtigung eines Grunderwerbsteueranteils von...,.. (Anmerkung: ½ der Grunderwerbsteuer = 1,75 %) sich ergebende Mehrwertsteuer beträgt., die der Käufer unmittelbar an das Finanzamt zu entrichten hat. Die Beteiligten wurden darauf hingewiesen, dass der Käufer die Umsatzsteuer schuldet und bei der nächsten Voranmeldung beim Finanzamt anzumelden hat. Der Verkäufer darf den Umsatzsteuerbetrag nicht entgegennehmen; er haftet auch nicht für den Umsatzsteuerbetrag. Mit Inkrafttreten des 13 b Abs. 1 Nr. 3 n. F. UStG handelt es sich bei den Regelungen über die Umsatzsteuer nicht mehr um eine Hinzurechnung nach 20 Abs. 1 KostO, da es sich um eine gesetzliche Steuerschuld des Grundstückskäufers handelt. Die Umsatzsteuer kann daher nicht mehr werterhöhend im Rahmen des 20 Abs. 1 KostO berücksichtigt werden, sie bleibt als Nebenleistung gem. 18 Abs. 2 KostO außer Betracht (a.a.: gegenstandsverschiedene Erklärung, Holthausen-Dux, Notar 2004, 54; Ländernotarkasse Leipzig, NotBZ 2005, 103; Klein RNotZ 2005, 160). Zwischenergebnis: Sachverhalt im Fallbeispiel: Der Verkäufer optiert zum Umsatzsteuer (Option wird mitbeurkundet). Ergebnis: Folgt man der Auffassung, dass die Umsatzsteueroption auch nicht gegenstandsverschieden ist, bleibt die Option kostenrechtlich unberücksichtigt. Folgt man der Auffassung, die Umsatzsteueroption ist eine gegenstandsverschiedene Erklärung, kommt folgende Bewertung in Betracht: Bemessungsgrundlage = Kaufpreis + ½ der Grunderwerbsteuer, hieraus 16 %.

25 18 Gebühr: 10/10 gem. 36 Abs. 1 KostO, bei der Berechnung ist 44 Abs. 2 b) KostO zu beachten (getrennte Berechnung der Gebühren oder, wenn für den Kostenschuldner günstiger, 20/10 Gebühr (höchster zur Anwendung kommender Gebührensatz) aus dem zusammengerechneten Wert. 2.4 Dienstbarkeitsbestellung durch Verkäufer und Käufer Häufig werden in Kaufverträgen Dienstbarkeiten durch den Verkäufer zugunsten des Käufers oder umgekehrt vom Käufer zugunsten des Verkäufers bestellt. Kostenrechtlich ist hierbei wie folgt zu unterscheiden: Verkäufer zugunsten des Käufers Werden Dienstbarkeiten durch den Verkäufer an anderen Grundstücken zugunsten des Käufers bestellt, erfolgt keine Hinzurechnung. Sie sind auch nicht gegenstandsverschieden. Der vom Käufer zu zahlende Kaufpreis, ggf. unter Hinzurechnung weiterer Leistungen oder Verpflichtungen, ist zugleich auch die Gegenleistung für die vom Verkäufer eingeräumte Dienstbarkeit; mit anderen Worten: Der Käufer kauft das Grundstück und die Dienstbarkeit Käufer zugunsten des Verkäufers Dienstbarkeiten, die der Käufer dem Verkäufer oder Dritten einräumt, sei es an dem gekauften Grundstück oder an einem anderen Grundstück, sind dann als weitere Leistungen i.s.v. 20 Abs. 1 KostO hinzuzurechnen, wenn sie keine Vertragsbedingungen sichern (s. hierzu Korintenberg/Bengel/Tiedtke 16. Aufl. 2005, 20 Rn. 16a und 16b). Beispiele: Keine Hinzurechnung, da Sicherung des Vertragszwecks: Der Käufer verpflichtet sich gegenüber dem Verkäufer, bei der Bebauung einen bestimmten Grenzabstand einzuhalten. Dies wird durch eine Grunddienstbarkeit gesichert. Ergebnis: keine Hinzurechnung, das Sicherung einer Vertragsbedingung.

26 19 Beispiel: Hinzurechnung gem. 20 Abs. 1 KostO: Der Käufer räumt dem Verkäufer des Nachbargrundstücks (hier derzeit der Verkäufer) die alleinige und ausschließliche unentgeltliche Nutzung eines näher bezeichneten oberirdischen PKW-Stellplatzes auf eine bestimmte Dauer ein. Wird zur Sicherung eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit bestellt, liegt ein gegenstandsgleiches Sicherungsgeschäft vor. Die Einräumung dieses Nutzungsrechtes ist weitere Leistung des Käufers gegenüber dem Verkäufer und erhöht des Wert des Kaufvertrages gem. 20 Abs. 1 KostO. Wert: Jährlicher Nutzungswert (ortsübliches Nutzungsentgelt), gem. 24 Abs. 1 a) KostO x Dauer, höchstens x 25. Zwischenergebnis: Sachverhalt im Beispielsfall: Der Käufer räumt dem Verkäufer das Recht ein, auf dem Vertragsgrundstück einen näher bezeichneten Pkw-Stellplatz auf die Dauer von 30 Jahren allein und ausschließlich zu benützen. Zur Sicherung wird eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit bestellt und zur Eintragung bewilligt und beantragt. Ergebnis: Das vom Käufer dem Verkäufer eingeräumte Nutzungsrecht ist zusätzliche Leistung i.s.v. 20 Abs. 1 KostO. Wert: Jährlicher Nutzungswert (ortsübliches Nutzungsentgelt), angenommen mit monatlich 20 x 12 = 240, gem. 24 Abs. 1 a) KostO x 25 (höchster Vervielfältiger) = Kaufvertrag und weitere Geschäfte 3.1 Grundsätzliche Darstellung des 44 KostO 44 setzt negativ voraus, dass die beurkundeten Erklärungen nicht als Nebengeschäft durch die Gebühr des Hauptgeschäftes mit abgegolten sind ( 35). Liegt ein derartiges Nebengeschäft vor, spielt 44 keine Rolle. Nebengeschäfte sind diejenigen Geschäfte, die im Verhältnis zum Hauptgeschäft weniger bedeutsam sind, zum Pflichtenkreis des Notars gehören und das Hauptgeschäft vorbereiten oder fördern (BayObLG, Rpfleger 1995, 335). Nebengeschäfte sind gem. 35 gebührenfrei. Sie werden also bei der Gebührenberechnung nicht gesondert berücksichtigt.

27 20 Weitere Voraussetzung für die Anwendung des 44 ist, dass die mehreren Erklärungen in einer Urkunde miteinander verbunden werden. Die Erklärungen müssen in einer Urkunde, in einem Entwurf oder in einer beglaubigten Erklärung niedergelegt sein. Zusammenbeurkundung getrennte Beurkundung Erklärungen, die nicht zusammengehören, dürfen nur dann zusammen beurkundet werden, wenn hierfür ein hinreichender Grund besteht, z.b. wirtschaftlicher oder rechtlicher Zusammenhang zwischen mehreren Rechtsgeschäften. Nach einem Teil der Rechtsprechung (OLG Frankfurt/Main, DNotZ 1971, 565 = Kostenrechtsprechung 44, Nr. 37 mit kritischer Anmerkung von Lappe; Bay- ObLG, DNotZ 1970, 184 = Kostenrechtsprechung Nr. 30) dürfen mehrere getrennte, voneinander unabhängige Erklärungen unterschiedlicher Parteien auch dann zusammen beurkundet werden, wenn dies von den Beteiligten lediglich aus Gründen der Kostenersparnis gewünscht wird. Umgekehrt dürfen Erklärungen, die zusammengehören, nicht ohne hinreichenden Grund in getrennten Urkunden aufgenommen werden (Korintenberg/ Bengel/Tiedtke, 44 Rn. 4). Beispiel: Grundstücksauflassung und die Löschung einer zuvor eingetragenen Auflassungsvormerkung (OLG Celle, DNotZ 1972, 364). Bei Verstoß könnte ein Fall einer unrichtigen Sachbehandlung nach 16 gegeben sein (LG Hannover, JurBüro 1996, 209). Bei der Frage, ob Gegenstandsgleichheit oder Gegenstandsverschiedenheit vorliegt, wird nicht auf den Vermögensgegenstand, also das Wirtschaftsgut abgestellt, sondern auf das Rechtsverhältnis. So liegt nur ein Rechtsverhältnis vor bei einem einheitlichen Verkauf mehrerer Grundstücke durch denselben Verkäufer an denselben Käufer. Handelt es sich um verschiedene Rechtsverhältnisse, ist von mehreren Rechtsverhältnissen auszugehen (z.b. Kaufvertrag und Mietvertrag über dasselbe Grundstück, auch wenn diese zwischen denselben Beteiligten geschlossen werden).

28 21 System des 44 KostO Das System der Kostenordnung geht von dem Grundsatz aus, dass für jedes Geschäft eine selbständige Gebühr zu erheben ist, auch wenn mehrere selbständige Geschäfte zusammen beurkundet werden. Von diesem Grundprinzip weicht 44 mit zwei Ausnahmen ab: Für mehrere selbständige Rechtsgeschäfte wird der gleiche Gegenstand angenommen mit der Folge, dass nur eine Gebühr anzusetzen ist aus dem Wert des Rechtsverhältnisses (Prinzip der Kompensierung); Für mehrere selbständige Rechtsgeschäfte ist nur eine Gebühr zu erheben, jedoch aus einem zusammengerechneten Geschäftswert für die mehreren Rechtsverhältnisse (Prinzip der Summierung). 44 ist, wie es sich aus der systematischen Stellung dieser Vorschrift ergibt, auf Beurkundungen rechtsgeschäftlicher Erklärungen unter Lebenden und für Unterschriftsbeglaubigungen, also alle Erklärungen, die unter 36-38, 42 und 43 fallen, sowie Beglaubigungen nach 45, anzuwenden. 44 erfasst auch Entwürfe ( 145), welche Erklärungen der vorgenannten Art beinhalten. Es gibt noch eine Sondervorschrift in 41c Abs. 3, wonach bei Beurkundung mehrerer Beschlüsse in einer Verhandlung 44 entsprechend anzuwenden ist. Sonderproblem Ehe- und Erbvertrag, Lebenspartnerschafts- und Erbvertrag: 46 Abs. 3 KostO regelt praktisch eine Gegenstandsgleichheit von Eheund Erbvertrag und Partnerschafts- und Erbvertrag. Nach 46 Abs. 3 KostO wird bei gleichzeitiger Beurkundung eines Erbvertrages mit einem Ehevertrag oder einem Lebenspartnerschaftsvertrag die Gebühr nur einmal berechnet, und zwar nach dem Vertrag, der den höchsten Geschäftswert hat. Voraussetzung für die Anwendung dieser Begünstigungsvorschrift ist die Personen- und Gegenstandgleichheit. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte 46 Abs. 3 KostO daher lauten: Wird ein Erbvertrag gleichzeitig mit einem Ehevertrag beurkundet, so gilt 44 Abs. 1 KostO (gesetzliche Fiktion der Gegenstandsgleichheit), soweit beide Verträge dieselben Vermögensgegenstände betreffen. Beachte jedoch, dass im Einzelfall unrichtige Sachbehandlung vorliegen kann, einen Ehe- und Erbvertrag in einer Urkunde zu beurkunden, da dadurch dem