empirica Aktualisierung 2015 Auftraggeber: Landkreis Mainz-Bingen Ansprechpartner: Petra Heising, Arthur Rachowka Datum: 6.

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1 Forschung und Beratung Schlüssiges Konzept zur Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß 22 SGB II und 35 SGB XII im Landkreis Mainz-Bingen Aktualisierung 2015 Auftraggeber: Landkreis Mainz-Bingen Ansprechpartner: Petra Heising, Arthur Rachowka Projektnummer: Datum: 6. März 2015 Büro: Bonn ag Kurfürstendamm Berlin Tel. (030) Fax. (030) Zweigniederlassung Bonn Kaiserstr Bonn Tel. (0228) Fax (0228)

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3 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung 2015 i I N H A L T S V E R Z E I C H N I S MIETOBERGRENZEN FÜR ANGEMESSENE KOSTEN DER UNTERKUNFT IM LANDKREIS MAINZ-BINGEN AKTUALISIERUNG Vorbemerkungen Überregionale Einordnung des Landkreises Mainz-Bingen Auswertungen für den Landkreis Mainz-Bingen Arbeitsschritt 1: Festlegung der physischen, räumlichen und qualitativen Angemessenheit Physische Angemessenheit: Angemessene Wohnungsgrößen Räumliche Angemessenheit: Bildung von Vergleichsräumen Qualitative Angemessenheit: Abgrenzung des en Wohnungsmarktsegments Arbeitsschritt 2: Lokalspezifische Aufbereitung der Datenbasis Datengrundlage: Mieten verfügbarer Wohnungen Filtersetzung und Fallzahl Arbeitsschritt 3: Analyse der Mieten verfügbarer Wohnungen Mietspektrum der öffentlich inserierten Wohnungsangebote Ergebnis für den Vergleichsraum I Bingen u.a. (Lesebeispiel) Ergebnis für den Vergleichsraum II Sprendlingen u.a. (Lesebeispiel) Ergebnis für den Vergleichsraum III Ingelheim u.a Ergebnis für den Vergleichsraum IV Nieder-Olm u.a Ergebnis für den Vergleichsraum V Nackenheim u.a Ergebnis für den Vergleichsraum VI Oppenheim u.a Grundsicherungsrelevanter Mietspiegel () Arbeitsschritt 4: Plausibilitäts- und Qualitätskontrolle Plausibilitätsprüfung durch räumlichen Vergleich Plausibilitätsprüfung durch zeitlichen Vergleich Qualitätsbeschreibung angemessener Wohnungen Überprüfung von Verfügbarkeit und Mindeststandard Arbeitsschritt 5: Richtwerttabelle für angemessene Nettokaltmieten im Landkreis Mainz- Bingen Fazit und Ausblick ANHANG Das -Konzept Kern der Analyse Die fünf Arbeitsschritte des -Konzepts (Basisanalyse)... 46

4 1.3 Optionale Leistungsbausteine Eckwerte der -Preisdatenbank Basistabellen zur vorliegenden Aktualisierung 2015 für den Landkreis Mainz-Bingen... 49

5 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung MIETOBERGRENZEN FÜR ANGEMESSENE KOSTEN DER UNTERKUNFT IM LANDKREIS MAINZ-BINGEN AKTUALISIERUNG Vorbemerkungen Nach 22 Abs.1 Sozialgesetzbuch II werden Bedarfe für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen anerkannt, soweit diese angemessen sind. Zuständige Leistungsträger für die Bedarfe der Unterkunft nach 6 SGB II sind die Kreise und kreisfreien Städte. Es liegt in ihrer Zuständigkeit, den unbestimmten Rechtsbegriff der angemessenen Miete Beachtung der Rechtsprechung auszufüllen. Zur Prüfung, welche Aufwendungen für die Kosten der Unterkunft (KdU) angemessen sind, bietet es sich an, als Richtwerte Mietobergrenzen festzulegen, bis zu denen die Aufwendungen auf jeden Fall anerkannt werden. Dabei ist die lokale Wohnungsmarktsituation zu beachten. Die Herleitung der Mietobergrenzen sollte sich leicht nachvollziehen lassen. Im Oktober 2013 hat für den Landkreis Mainz-Bingen erstmals einen Bericht zur Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft erstellt (Erstauswertung 2013). 1 Darin werden Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft (KdU) für sechs Vergleichsräume im Landkreis Mainz-Bingen hergeleitet. Grundlage dieser Erstauswertung im Oktober 2013 war die Mietstruktur der Quartale I/2011 bis IV/2012 (1. Januar 2011 bis 31. Dezember 2012). Das Ergebnis war eine Richtwerttabelle für angemessene Nettomonatskaltmieten für den Landkreis Mainz-Bingen zum Stand Der Mietwohnungsmarkt und damit auch das Mietspektrum verfügbarer Wohnungen und die Kosten der Unterkunft können sich schnell ändern. Eine Aktualisierung der Richtwerte ist bei keine einfache Indexfortschreibung oder Hochrechnung, sondern erfolgt nach dem gleichen Konzept wie die Erstauswertung. Insbesondere entsprechen Art, Umfang und Inhalt denen der Erstauswertung. Rahmendaten wie die Abgrenzungen der Vergleichsräume, der zugrundeliegenden Wohnungsgrößen und des en Wohnungsmarktsegments bleiben unverändert. Die Mietobergrenzen werden lediglich an die aktuellen Wohnungsmarktbedingungen angepasst. Sie verändern sich nur insoweit, als sich im zurückliegenden Zeitraum auch die Mieten verändert haben. Datengrundlage für die hier vorliegenden Aktualisierung 2015 ist die Mietstruktur der Quartale I/2013 bis IV/2014 (1. Januar 2013 bis 31. Dezember 2014). Jedes Kapitel beginnt mit grundsätzlichen Erläuterungen zur Methodik. Die aktuellen Ergebnisse für den Landkreis Mainz-Bingen sind durch Randstriche markiert. 2 Abbildung 37 (Seite 41) zeigt die neue Richtwerttabelle für den Landkreis Mainz-Bingen (Stand 2015). Erstauswertung 2013 Aktualisierung Erstauswertung 2013:, Schlüssiges Konzept zur Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß 22 SGB II und 35 SGB XII im Landkreis Mainz-Bingen - Basisanalyse 2013, Bonn, 15. Oktober Allgemeine Hinweise zum -Konzept sowie die dieser Auswertung für den Landkreis Mainz-Bingen zugrundliegenden Daten (Basistabelle für Nettokaltmieten) sind im Anhang dargestellt.

6 2 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung Überregionale Einordnung des Landkreises Mainz-Bingen Der Landkreis Mainz-Bingen liegt im östlichen Rheinland-Pfalz. Er grenzt er an die Landeshauptstadt Mainz und wird umgeben von den Landkreisen Alzey-Worms, Bad Kreuznach, dem Rhein-Hunsrück-Kreis und dem Rhein-Lahn-Kreis. Die östliche Ausdehnung des Landkreises wird größtenteils durch den Verlauf des Rheins bestimmt, der auch die Grenze zum Bundesland Hessen markiert. Der Landkreis Mainz-Bingen umfasst drei verbandsfreie Gemeinden bzw. Städte und sieben Verbandsgemeinden. Das Kreisgebiet wird durch die Autobahnen A 61, A 63 und A 60 sowie durch die Bundestraße 41 sowie 9 erschlossen. Zudem profitiert der Landkreis vom vorhandenen Schienennetz und von der räumlichen Nähe zur Stadt Mainz. Abbildung 1: Gemeinden des Landkreises Mainz-Bingen

7 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung Auswertungen für den Landkreis Mainz-Bingen Die Angemessenheit von Kosten der Unterkunft gemäß 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II soll Wiedergabe der aktuellen Verhältnisse des örtlichen Mietwohnungsmarktes beurteilt werden. 3 Die Herleitung der Mietobergrenze für eine angemessene Nettokaltmiete erfolgt beim -Konzept in fünf Arbeitsschritten. 4 Als erstes ist eine Definition dessen erforderlich, was überhaupt als angemessene Wohnung gelten soll (Arbeitsschritt 1). 3.1 Arbeitsschritt 1: Festlegung der physischen, räumlichen und qualitativen Angemessenheit Physische Angemessenheit: Angemessene Wohnungsgrößen Es muss festgelegt werden, bei welcher Personenzahl welche Wohnungsgröße als angemessen gilt. In der Praxis haben sich bundeslandspezifische Werte herausgebildet, die sich an den Bestimmungen zur Wohnraumförderung orientieren. In der vorliegenden Aktualisierung werden die gleichen Wohnungsgrößen angesetzt wie bereits in der Erstauswertung 2013: Die Wohnungsgrößen beruhen weiterhin auf Nr der Sozialhilferichtlinien des Landes Rheinland-Pfalz und werden wie folgt differenziert: Für einen 1-Personen-Haushalt gilt eine Wohnung bis zu 50 qm Wohnfläche als angemessen groß, für einen 2-Personen-Haushalt bis zu 60 qm, für einen 3-Personen-Haushalt bis zu 80 qm, für einen 4-Personen-Haushalt bis zu 90 qm und für einen 5-Personen-Haushalt eine Wohnung bis zu 105 qmwohnfläche. Hinweis: Zur Einschätzung des Preisniveaus für z.b. 50 qm große Wohnungen wäre es zu speziell, nur die genau 50 qm großen Wohnungen zu betrachten. Stattdessen müssen Wohnungsgrößenklassen gebildet werden. Üblicherweise sind dies +/- 10 qm um den eigentlichen Zielwert. 5 Diese qm-werte dürfen nicht mit den Werten zur Definition der physischen Angemessenheit verwechselt werden: Wenn man Wohnungen bis 50 qm für angemessen hält, dann dürfen zur Darstellung des Mietspektrums nicht die Mieten aller Wohnungen bis 50 qm in die Auswertung einfließen, also z.b. nicht die Mieten für 20-qm-Wohnungen. Vielmehr geht es darum, als Mietobergrenze festzulegen, was die maximal zulässigen ca. 50 qm großen Wohnungen kosten. Eine gleichgroße Abweichung nach unten und auch nach oben vom eigentlichen Zielwert 50 qm stellt sicher, dass keine statistischen Verzerrungen hinsichtlich des Medians bei der Preisbeurteilung auftauchen. 6 Angemessene Wohnungsgröße Wohnungsgrößen im LK Mainz-Bingen Wohnungsgrößenklassen 3 BSG, Urteil vom B 4 AS 18/09 R, RdNr Vgl. Anhang: Abbildung 43 (Seite 47). 5 In städtischen Regionen mit einem entsprechend ausgeprägten Mietwohnungsmarkt können auch kleinere Klassen gebildet werden (z.b. +/- 5 qm). Dies entspricht einer Empfehlung des LSG NRW: Am hat das LSG NRW das -Konzept zugrunde gelegt und dabei eine enge Abgrenzung der Wohnungsgrößenklasse (+/- 5 qm) vorgeschlagen (L 12 AS 1159/11 Protokoll). Im zugrunde liegenden Fall ging es um eine kreisfreie Stadt mit einem entsprechend ausgeprägten Mietwohnungsmarkt. 6 Da aus allen Wohnungen mit 40 qm bis 60 qm nur das e Preissegment betrachtet wird, sind dies bei sonstiger Gleichheit der Wohnungen tendenziell weiterhin eher die kleineren Wohnungen dieses Größenspektrums, also vor allem die bis zu 50 qm großen Wohnungen.

8 4 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung 2015 Produkttheorie Einheit des Richtwerts Die auch von Sozialgerichten vorgesehene Produkttheorie soll beachtet werden. Sie besagt, dass die als angemessen angesehenen Wohnungsgrößen nur zur Herleitung des Richtwerts für eine angemessene Monatsmiete herangezogen werden, dass letztlich aber die tatsächliche Größe der Wohnung unerheblich ist, solange die Gesamtkosten pro Monat (Produkt aus Quadratmetermiete und Wohnfläche) den errechneten Richtwert nicht überschreiten. Die Produkttheorie hat den Vorteil, dass jede Bedarfsgemeinschaft die Wahlfreiheit hat, ob sie beispielsweise eine kleinere Wohnung in besserer Qualität/Lage bewohnt oder lieber eine größere Wohnung in einfacherer Qualität/Lage. Innerhalb dieser Wahlfreiheit bleiben die Kosten je Bedarfsgemeinschaft dennoch nach oben begrenzt und damit für die öffentliche Hand kalkulierbar. Die Flexibilität des Marktes, die aufgrund dieser schiedlichen Präferenzen (Nachfrage) und der konkreten Vielfalt des Wohnungsangebots vor Ort (Angebot) dringend geboten scheint, bleibt so erhalten. So kann es auch nicht zu Verwerfungen kommen, etwa weil Wohnungen einer bestimmten vorgeschriebenen Größe gar nicht am lokalen Markt angeboten werden (z.b. Mangel an verfügbaren Kleinstwohnungen am Markt), denn Umständen können auch größere Wohnungen als angemessen gelten, solange diese nicht teurer sind. Um die Produkttheorie konsequent anwenden zu können, muss die Richtwerttabelle Werte in der Einheit Euro je Wohnung und nicht Euro je qm ausweisen. Denn für einen Haushalt soll nur die Gesamtmiete für die Wohnung begrenzt sein, nicht die Quadratmetermiete. Die Wahl der Einheit Euro je Wohnung führt außerdem dazu, dass die angemessene Miete nicht von der Wohnungsgröße, sondern von der Haushaltsgröße abhängt. Dies hat den erwünschten Effekt, dass ein Vermieter keine bestimmte Mietobergrenze allein auf Basis der Wohnungsgröße errechnen kann. Vielmehr hängt die Mietobergrenze davon ab, wie viele Personen er in seiner Wohnung bringt. Da Bedarfsgemeinschaften ihre Wohnung bis zur Mietobergrenze aber frei wählen können, finden sie ggf. auch bessere und/oder größere angemessene Wohnungen am Markt. (Der Richtwert wurde gerade so ermittelt, dass auch angemessene Wohnungsgrößen verfügbar sind.). Der Vermieter hat also keinen Anreiz, mehr als die übliche Marktmiete für seine Wohnung zu verlangen, denn dann fände er keinen Mieter. Wenn der Richtwert in Euro je Wohnung und nicht Euro je qm ausgewiesen wird, hat die Höhe des Richtwerts daher keine mietpreiserhöhende Wirkung Räumliche Angemessenheit: Bildung von Vergleichsräumen Angemessener Vergleichsraum (VR) Möglicherweise muss für einzelne Bedarfsgemeinschaften ein Kostensenkungsverfahren eingeleitet werden, das z.b. durch einen Umzug in eine kostengünstigere Wohnung geschehen kann. Dafür muss die räumliche Angemessenheit des Umzugsradius definiert werden, innerhalb dessen der Bedarfsgemeinschaft ein Umzug zugemutet werden kann. Es soll verhindert werden, dass die Bedarfsgemeinschaft 7 Wenn Vermieter tatsächlich die verlangte Miete an der Mietobergrenze ausrichten würden, hätten die Mietspektrenkurven spätestens bei der nächsten Aktualisierung einen Knick : Auch für die schlechtesten Wohnungen (am linken Rand der Kurve) würde dann eine Miete genau bis zur Mietobergrenze verlangt. Dies ist aber nicht der Fall (vgl. z.b. Abbildung 24: Es gibt auch aktuell noch Vermieter, die ihre ca. 50 qm große Wohnung für weniger als die bisher geltende Mietobergrenze anbieten: 20% aller Angebote werden auch aktuell noch für weniger als 300 Euro angeboten.)

9 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung durch den Umzug ihre sozialen und räumlichen Bezüge (z.b. Schule der Kinder) verliert. Ein Haushalt, der zum Umzug in eine angemessene Wohnung aufgefordert wird, soll in der Lage sein, eine Wohnung in der Nähe seines jetzigen Wohnorts zu finden. Der für diesen Haushalt relevante Wohnungsmarkt bildet den sog. Vergleichsraum, dessen Mietstruktur sucht wird. Ein Vergleichsraum muss also einen zusammenhängenden Umkreis um den derzeitigen Wohnort bilden (z.b. das Gemeindegebiet, in dem die Bedarfsgemeinschaft derzeit wohnt). Für jeden Vergleichsraum werden eigene Richtwerte abgeleitet. Die endgültige Festlegung der Zahl und Lage der Vergleichsräume erfolgt in enger Absprache mit dem Auftraggeber. Dabei können auch weitere lokale Informationen, z.b. über sozialräumliche oder verkehrliche Gegebenheiten, berücksichtigt werden. In der vorliegenden Aktualisierung werden die gleichen sechs Vergleichsräume (VR) zugrundegelegt wie in der Erstauswertung Dazu wurden Gemeinden mit einem schwach ausgeprägtem Mietwohnungsmarkt (geringe Fallzahl) mit benachbarten Gemeinden zusammengefasst, die über ein ähnliches Mietniveau verfügen. Das Ergebnis dieser Zusammenfassung zu Vergleichsräumen zeigt Abbildung 2. Vergleichsräume im LK Mainz-Bingen Abbildung 2: Zusammenfassung zu sechs Vergleichsräumen, Stand 2012* *Auswertungszeitraum: Quartale I/2011-IV/2012, Fallzahl in Klammern. Quelle: Erstauswertung 2013:, Schlüssiges Konzept zur Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft im Landkreis Mainz-Bingen, Bonn 2013; dort Abbildung 8.

10 6 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung 2015 Abbildung 3: Vergleichsräume im Landkreis Mainz-Bingen, Stand 2012* * Auswertungszeitraum: Quartale I/2011-IV/2012 Quelle: -Preisdatenbank(Basis: -systeme; bis 2011: IDN ImmodatenGmbH); vgl. Erstauswertung 2013:, Schlüssiges Konzept zur Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft im Landkreis Mainz-Bingen, Bonn 2013; dort Abbildung Qualitative Angemessenheit: Abgrenzung des en Wohnungsmarktsegments Angemessene Wohnungsqualität Den Bedarfsgemeinschaften sollen nach geltender Rechtsprechung nicht alle verfügbaren Wohnungen, sondern nur Wohnungen des en Wohnungsmarktsegments als angemessen zugesprochen werden. 8 Die Obergrenze der qualitativen Angemessenheit wird dadurch definiert, dass aus der Preisverteilung sämtlicher Wohnungsangebote einer bestimmten Wohnungsgrößenklasse (d.h. vom einfachen bis luxuriösem Standard) nur ein gewisser Teil als qualitativ angemessen für Bedarfsgemeinschaften angesehen wird. Damit entspricht der Richtwert für angemessene Kosten der Unterkunft genau dem Preis, zu dem die teuerste Wohnung des en Wohnungsmarktsegments angeboten wird. In Absprache mit dem Auftraggeber wird geprüft, welcher Teil des Wohnungsmarktes den einfachen Standard abbildet. Der einfache Standard umfasst Wohnungen, die einfachen und grundlegenden Bedürfnissen entsprechen. Dieser Anteil gilt dann systematisch für alle Vergleichsräume und Haushaltsgrößen. 8 Vgl. BSG-Urteil vom / B 7 b A 5 18/06R.

11 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung In der vorliegenden Aktualisierung erfolgt die Abgrenzung des en Marktsegments weiterhin - wie bereits in der Erstauswertung beim en Wohnungsmarktdrittel. Eine unveränderte Abgrenzung führt dazu, dass sich die Richtwerte durch die Aktualisierung nur genau dann und nur in dem Maße ändern, wie sich auch die Mieten im en Wohnungsmarktsegment seit der Erstauswertung verändert haben. Marktabgrenzung im LK Mainz-Bingen Zur transparenten Herleitung sind die entsprechenden Mietobergrenzen des en Wohnungsmarktsegments in den Mietspektrenkurven so markiert, dass die Richtwerte direkt abgelesen werden können (Arbeitsschritt 3). Die Plausibilisierung der ermittelten Werte und die Überprüfung der Mindeststandards erfolgt in einer Online-Stichprobe (Arbeitsschritt 4) vor Fertigstellung der Richtwerttabelle (Arbeitsschritt 5). 3.2 Arbeitsschritt 2: Lokalspezifische Aufbereitung der Datenbasis Datengrundlage: Mieten verfügbarer Wohnungen Eine unverzichtbare Datengrundlage zur Beurteilung von angemessenen Kosten der Unterkunft sind die Mieten verfügbarer Wohnungen. Im -Konzept wird daher zunächst das gesamte Mietspektrum für verfügbare Wohnungen (einer bestimmten Größe in einem bestimmten Vergleichsraum innerhalb des Auswertungszeitraums) transparent gemacht. Erhoben werden dazu Mieten verfügbarer Wohnungen zum einen Mieten verfügbarer öffentlich inserierter Wohnungen (Wohnungsinserate in Internet und Zeitung), wie sie in der - Preisdatenbank systematisch erfasst werden, zum anderen ggf. auch Mieten verfügbarer nicht öffentlich inserierter Wohnungen, die am lokalen Markt eine Rolle spielen und ebenfalls von Bedarfsgemeinschaften angemietet werden können, z.b. Daten von Wohnungsnehmen. Sollte der Auftraggeber weitere Mietwohnungsangebote in größerem Umfang kennen, die für Bedarfsgemeinschaften zugänglich, aber nicht schon in der - Preisdatenbank enthalten sind, dann versuchen wir, diese noch mit aufzunehmen. Unser erklärtes Ziel ist es, die Mietpreisstreuung verfügbarer Wohnungen möglichst umfassend darzustellen und alle Informationen, die dazu vorliegen oder erhoben werden können, zusammenzutragen. 9 Die -Preisdatenbank 10 enthält Kaufpreise und Mieten öffentlich inserierter Wohnungen. Es handelt sich im Wesentlichen um eine Analyse von Immobilienanzeigen, die allerdings nicht per Hand, sondern automatisiert durchgeführt wird: Die Daten stammen aus einschlägigen Immobilienportalen und Online-Seiten von Printmedien, über die Wohnungs- und Gewerbeimmobilien zum Kauf oder zur Miete Die - Preisdatenbank 9 Ausdrücklich nicht aufgenommen werden lediglich Wohnungsangebote, die der Hand zwischen Freunden und Verwandten vermittelt werden. Denn diese sind für das Gros der Bedarfsgemeinschaften nicht zugänglich und sollten daher nicht als Grundlage für Richtwerte gelten. 10 -Preisdatenbank (Basis: -systeme; bis 2011: IDN ImmoDaten GmbH). Zu den Eckwerten der -Preisdatenbank: Vgl. Anhang, Kap. 2.

12 8 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung 2015 angeboten werden. 11 Es fließen also nicht nur Immobilienangebote von einer bestimmten Internetplattform, sondern von mehreren ein, und zudem auch noch Angebote aus diversen lokalen, regionalen und überregionalen Zeitungen in Deutschland. Bereits seit 2004 werden die Immobilienangebote täglich deutschlandweit online eingelesen und professionell aufbereitet, seit 2012 durch die Tochterfirma systeme. Im Laufe der Jahre ist so eine der größten Sammlungen von Immobilieninseraten in Deutschland entstanden. Ein Qualitätsmerkmal der Datenbank ist die professionelle Dopplerbereinigung: Ziel der Bereinigung ist, Immobilienanzeigen, die in verschiedenen Medien gleichzeitig (Querschnitt) und/oder über einen längeren Zeitraum (Längsschnitt) angeboten werden, nur einmal, und zwar nur zu dem im jeweils betrachteten Zeitraum zuletzt genannten Preis, in die Datenbank aufzunehmen. Hintergrund ist, dass Mietwohnungsangebote meist solange inseriert werden, bis sich ein Mieter gefunden hat, so dass für die Miete in der zuletzt erschienenen Wohnungsanzeige vermutlich ein Mieter gefunden wurde. In diesen Fällen handelt es sich bei der Miete, die in der -Preisdatenbank enthalten ist, nicht nur um eine theoretische Angebotsmiete (die der Vermieter gerne erzielen würde), sondern um die tatsächliche Neuvertragsmiete (die ein Mieter bereit war zu zahlen), also um eine Marktmiete, wie sie aus dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage zustande kam. Daten von Wohnungsnehmen Ein Wohnungsnehmen, das über größere Wohnungsleerstände verfügt oder das seine Wohnungen halb der marktüblichen Miete anbietet (z.b. ein kommunales Wohnungsnehmen), wird nicht alle Wohnungsangebote öffentlich inserieren. Wenn Wohnungen z.b. aus sozialen Gründen besonders günstig angeboten werden, erfolgt die Vergabe nach Warteliste und die Wohnungen müssen nicht inseriert werden. Diese Angebote können dann nicht in der Preisdatenbank enthalten sein. Gleichwohl sind sie ein Teil des Marktes verfügbarer Wohnungen. Deshalb fragen wir grundsätzlich nach weiteren lokalspezifischen Datenquellen, z.b. nach größeren Wohnungsnehmen, die am lokalen Markt eine Rolle spielen, aber möglicherweise nicht alle verfügbaren Wohnungen öffentlich inserieren. In einer standardisierten Tabellenabfrage können Wohnungsnehmen angeben, zu welchen Mieten welche Wohnungen im letzten Jahr den Mieter gewechselt haben bzw. wie viele Wohnungen welcher Größe aktuell leer stehen und zu welcher Miete angemietet werden könnten. Diese Daten der Wohnungsnehmen werden zusätzlich in die -Preisdatenbank mit aufgenommen ("erweiterte - Preisdatenbank ) und ebenfalls in die Auswertung mit einbezogen. 11 Die meisten Zeitungen veröffentlichen inzwischen ihren Immobilienteil auch über Online-Seiten. Auf Anfrage kann nachgeprüft werden, aus welchen Zeitungen und Internetportalen aktuell Anzeigen mit ausgewertet werden. Ggf. können weitere mit aufgenommen werden.

13 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung Datengrundlage für die vorliegende Aktualisierung ist wie in der Erstauswertung 2013 weiterhin die -Preisdatenbank 12. Zugrundegelegt wird lediglich ein anderer Auswertungszeitraum, hier nämlich die Jahre 2013 und 2014 ( ). Datengrundlage für den LK Mainz- Bingen Filtersetzung und Fallzahl Für die Auswertung werden für jeden Vergleichsraum alle bekannten Mietobjektangebote 13 aller betrachteten Wohnungsgrößenklassen im gesamten Auswertungszeitraum aus der - ggf. erweiterten - -Preisdatenbank herausgefiltert. Auswertungszeitraum sind je nach Fallzahl die letzten vier, acht oder zwölf Quartale, so dass es keine Verzerrungen durch saisonale Schwankungen gibt. Um statistisch relevante Aussagen treffen zu können, achten wir darauf, dass eine Mindestfallzahl von 100 angebotenen Wohnungen für jede Wohnungsgrößenklasse in jedem Vergleichsraum erreicht wird. 14 Bei zu geringer Fallzahl in einzelnen Wohnungsgrößenklassen, z.b. in Kommunen mit nur geringem Mietwohnungsanteil, werden Näherungswerte berechnet, deren Herleitung ebenfalls transparent erläutert wird. Für die vorliegende Aktualisierung werden sämtliche in der - Preisdatenbank 15 enthaltenen Mietwohnungsangebote herausgefiltert, die im Landkreis Mainz-Bingen zwischen dem 1. Januar 2013 und dem 31. Dezember 2014 (Quartale I/2013 bis IV/2014) inseriert wurden. Insgesamt fließen für den Landkreis Mainz-Bingen damit knapp öffentlich inserierte Mietwohnungsangebote aus der -Preisdatenbank ein. Ergebnis: Abbildung 4 zeigt, wie sich diese Mietwohnungsangebote auf die betrachteten Wohnungsgrößenklassen und Vergleichsräume verteilen: Die Mindestfallzahl von 100 wird in den meisten Fällen erreicht. Lediglich in den Vergleichsräumen II, V und VI wird die Mindestfallzahl für einige Wohnungsgrößenklassen nicht erreicht (vgl. eckige Klammern). Für diese Wohnungsgrößenklassen werden die ermittelten Werte daher noch weiter über Näherungswerte plausibilisiert (vgl. Kap ). Filtersetzung Fallzahlen im LK Mainz-Bingen 12 -Preisdatenbank (Basis: -systeme; bis 2011: IDN ImmoDaten GmbH). 13 Mietobjekte sind Mietgeschosswohnungen und Miethäuser mit entsprechender Wohnfläche. 14 Der relative Standardfehler ist ein Maß für die durchschnittliche Abweichung des Preises in der Stichprobe vom wahren Preis in der Grundgesamtheit. Je kleiner der relative Standardfehler ist, desto genauer kann der unbekannte wahre Preis mit Hilfe der Stichprobe ermittelt werden. Erfahrungsgemäß ist in unserer Preisdatenbank der relative Standardfehler <5%, wenn die Fallzahl min. 100 ist. Daher achten wir bei fünf Wohnungsgrößenklassen schon bei der Einteilung der Vergleichsräume auf eine Mindestfallzahl von 500 Mietangeboten je Vergleichsraum (vgl. Kap ). 15 -Preisdatenbank (Basis: -systeme).

14 10 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung 2015 Abbildung 4: Vergleichsraum Fallzahlen der vorliegenden Auswertung für den Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung 2015 Angebotsfälle: Mietwohnungen nach Wohnungsgrößen* um 50 qm um 60 qm um 80 qm um 90 qm um 105 qm alle Wohnungsgrößen I II [68] [85] [93] 101 [63] 446 III IV V [66] 634 VI [62] Summe** Auswertungszeitraum: Quartale I/2013 bis IV/2014 * Wohnungsgrößenklasse: +/- 10 qm (Lesebeispiel: um 50 qm heißt genauer 40 qm bis 60qm ). ** Entspricht wg. Überschneidungen der Wohnungsgrößenklassen nicht der Zeilensumme. Genaue Aufteilung: vgl. Basistabelle 2015 (Abbildung 44 im Anhang). Quelle: -Preisdatenbank (-systeme) 3.3 Arbeitsschritt 3: Analyse der Mieten verfügbarer Wohnungen Mietspektrum der öffentlich inserierten Wohnungsangebote Ergebnis für den Vergleichsraum I Bingen u.a. (Lesebeispiel) Lesebeispiel Mietstruktur der verfügbaren 60-qm- Wohnungen im VR I Zur Darstellung der Streuung der Mieten verfügbarer Wohnungen werden die Mieten aller im Auswertungszeitraum angebotenen Wohnungen in jedem Vergleichsraum für jede relevante Wohnungsgrößenklasse der Höhe nach sortiert in einer Kurve dargestellt. Diese Kurve stellt dann das gesamte Mietspektrum verfügbarer Wohnungen dieser Größe in diesem Vergleichsraum dar. Dies geschieht zur Verdeutlichung zunächst nur für ca 60 qm großen Wohnungen im Vergleichsraum I (Lesebeispiel). Ordnet man alle vorliegenden Mietwohnungsangebote von ca. 60 qm großen Wohnungen, die innerhalb der letzten acht Quartale im Vergleichsraum I öffentlich inseriert wurden, nach der Höhe der jeweils verlangten Miete, so ergibt sich eine stete Kurve (Abbildung 5). Jeder Punkt dieser Kurve stellt die in einem Wohnungsangebot verlangte Miete für eine konkrete Wohnung dar. Die Kurve beginnt links bei etwa 250 Euro Monatsmiete (verlangte Miete für die billigste Wohnung) und endet rechts bei etwa 560 Euro Monatsmiete (verlangte Miete für die teuerste Wohnung). Die Miete der mittleren Wohnung (Median) beträgt 380 Euro. Wenn das e Wohnungsmarktdrittel als angemessen gelten soll, dann lässt sich die dort verlangte Höchstmiete entlang der 33%-Linie ablesen. Bei ca. 60 qm großen Wohnungen im Vergleichsraum I sind dies 350 Euro. Dies ist der Richtwert, bis zu dem die Kosten der Unterkunft für eine 2-Personen-Bedarfsgemeinschaft im Vergleichsraum I im Landkreis Mainz-Bingen dann noch als angemessen gelten können. Denn er besagt: Ein Drittel aller im Auswertungszeitraum im Vergleichsraum I öffentlich inserierten Mietwohnungen mit etwa 60 qm Wohnfläche (also in einer Größe, wie sie für 2- Personen-Haushalte angemessen ist) wurden zu weniger als 350 Euro angeboten.

15 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung Zu dieser Miethöhe sind also öffentlich inserierte Wohnungen verfügbar und nur Wohnungen in höherer Qualität (gemäß Lage, Ausstattung, Baujahr) kosten mehr. (Hinweis: Gemäß der Produkttheorie sind tatsächliche Größe, Lage und Ausstattung der gewählten Wohnungen irrelevant, solange die Netto-Monatskaltmiete halb dieses Richtwerts von 350 Euro liegt.). Abbildung 5: Lesebeispiel: Mietspektrum der verfügbaren ca. 60 qm großen Wohnungen im Vergleichsraum I; LK Mainz-Bingen, 2014* * Auswertungszeitraum: Quartale I/2013 bis IV/2014. Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme) Führt man diese Auswertung auch für die anderen Wohnungsgrößenklassen durch, so ergeben sich für den Vergleichsraum I folgende Werte (Abbildung 6): Verfügbare, ca. 50 qm große Wohnungen, wie sie für 1-Personen Bedarfsgemeinschaften angemessen groß sind, kosten im en Wohnungsmarktdrittel 320 Euro im Monat. Verfügbare, ca. 80 qm große Wohnungen, wie sie für 3-Personen Bedarfsgemeinschaften angemessen groß sind, kosten im en Wohnungsmarktdrittel 450 Euro im Monat. Verfügbare, ca. 90 qm große Wohnungen, wie sie für 4-Personen- Haushalte angemessen groß sind, kosten im en Wohnungsmarktdrittel bis zu 500 Euro im Monat und ca. 105 qm große Wohnungen, wie sie für 5-Personen- Haushalte angemessen groß sind, kosten im en Wohnungsmarktviertel bis zu 590 Euro im Monat.

16 12 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung 2015 Abbildung 6: Mietspektrum verfügbarer Wohnungen im Vergleichsraum I; Landkreis Mainz-Bingen, 2014* * Auswertungszeitraum: Quartale I/2013 bis IV/2014. Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme ) Auf gleiche Weise werden auch die Mietspektren in den anderen Vergleichsräumen dargestellt (Kap bis ). Eine tabellarische Übersicht über alle Ergebnisse gibt der Grundsicherungsrelevante Mietspiegel () in Kap Ergebnis für den Vergleichsraum II Sprendlingen u.a. (Lesebeispiel). In einigen Vergleichsräumen wird allerdings nicht für alle Wohnungsgrößenklassen die Mindestfallzahl von 100 erreicht (vgl. eckige Klammern in Abbildung 4). Für diese Teilmärkte wird die Mietspektrenkurve zunächst nur gestrichelt dargestellt, weil der Richtwert über Näherungswerte noch weiter plausibilisiert werden muss. Das Vorgehen wird im Folgenden am Beispiel der ca. 50 qm großen Wohnungen im Vergleichsraum II erläutert.

17 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung Abbildung 7: Mietspektrum verfügbarer Wohnungen im Vergleichsraum II; Landkreis Mainz-Bingen, 2014* * Auswertungszeitraum: Quartale I/2013 bis IV/2014. Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme). Im Vergleichsraum II sind z.b. für die Wohnungsgrößenklasse der ca. 50 qm großen Wohnungen nur wenige Mietwohnungsangebote bekannt: In der Summe über acht Quartale sind in der Datenbank nur 68 Mietwohnungsangebote dieser Größenklassen enthalten (vgl. Abbildung 7: Fallzahlen in der Legende, Linie gestrichelt). Dies kann darauf zurückzuführen sein, dass es möglicherweise ohnehin nur sehr wenige kleine Mietwohnungen im Vergleichsraum II gibt: Wenn in 24 Monaten nur 68 Wohnungen in dieser Größe erfasst wurden, dann sind dies im Schnitt weniger als drei Wohnungsangebote pro Monat. Es handelt sich bei den verlangten Mieten also um Einzelfälle, deren Mieten auch nur aufgrund der Besonderheiten der einzelnen Wohnung zustande gekommen sein könnten und dann zu einem verzerrten Preisbild führen. Um auch für Teilmärkte mit geringer Fallzahl statistisch auswertbare Werte liefern zu können, erfolgt aus zwei verschiedenen Richtungen eine Annäherung an das tatsächliche Preisniveau: Fallzahlkontrolle Näherungswerte 1. Wohnflächenausdehnung: Wenn es nur wenige Wohnungen einer bestimmten Wohnungsgröße vor Ort gibt, könnte man der Bedarfsgemeinschaft auch erlauben, in etwas größere Wohnungen zu ziehen. Die Frage dazu lautet: Wie teuer ist das e Wohnungsmarktsegment vor Ort, wenn auch leicht größere Wohnungen (+ 10 qm Wohnfläche) mit betrachtet werden? Der neue Richtwert daraus wird tendenziell zwar leicht höher liegen, aber durch die dann höhere Fallzahl ist der Wert statistisch besser abgesichert. 16 Gegebenenfalls kann diese Größenausdehnung weiter geführt wer- 16 Da die Monatsmiete der großen Wohnungen tendenziell höher liegt als die der kleineren, befinden sich diese zusätzlichen Wohnungen vorwiegend im rechten Teil der S-Kurve. Zur Bestimmung des 33%-Werts spielen sie also nur indirekt eine Rolle.

18 14 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung 2015 den (weitere Erhöhung um + 10 qm), bis mindestens 100 Wohnungsangebote aus dem Auswertungszeitraum bekannt sind und ausgewertet werden können. Dies ist der erste Näherungswert. 2. Umkreisausdehnung: Wenn die Bedarfsgemeinschaft nicht genau hier, sondern in der Nachbarkommune leben würde, müsste sie für eine Wohnung dieser Größe möglicherweise etwas mehr oder etwas weniger zahlen. Das Mietniveau verändert sich aber stetig im Raum und macht keine großen Sprünge. Die Frage lautet also hier: Wie hoch ist das Preisniveau für Wohnungen dieser Größe eigentlich in den Nachbarkommunen? Man kann davon ausgehen, dass Marktpreise sich nicht an Verwaltungsgrenzen orientieren, sondern sich kontinuierlich im Raum verändern. Das Preisniveau eines bestimmten Vergleichsraums wird daher immer auch von der Wohnungsmarktsituation in den angrenzenden Kommunen beeinflusst. Konkret werden daher alternativ, zusätzlich zu den Wohnungsangeboten im Vergleichsraum, auch noch alle angebotenen Wohnungen der entsprechenden Größenklasse in den angrenzenden Kommunen betrachtet und auf dieser Basis die Höchstmiete im en Wohnungsmarktsegment ermittelt. 17 Dieser beschreibt dann die Miethöhe entsprechender Wohnungen im Vergleichsraum und Umgebung. Dies ist der zweite Näherungswert. 3. Vergleich: Wenn der tatsächlich gemessene Wert (mit der geringen Fallzahl) zwischen den beiden Näherungswerten liegt, ist seine Höhe nicht unplausibel. Um die Richtwertermittlung auf statistisch abgesicherte Daten stützen zu können, verwenden wir in diesem Fall das arithmetische Mittel der beiden Näherungswerte. (Denn dieses liegt ebenfalls zwischen den beiden Näherungswerten, schwankt aber im Zeitablauf nicht so stark wie der ungesicherte tatsächliche Wert). Das arithmetische Mittel der beiden Näherungswerte wird dann in die Richtwerttabelle übernommen und als angemessene Kosten der Unterkunft interpretiert. - Wenn der tatsächlich gemessene Wert einem Näherungswert genau entspricht oder aber höher oder niedriger als beide Näherungswerte liegt, dann empfehlen wir, einen Näherungswert als Richtwert zu nehmen, und zwar denjenigen, der näher an dem tatsächlichen Wert liegt. Näherungswerte für ca. 50 qm große Wohnungen in VR II Abbildung 8 zeigt am Beispiel der ca. 50 qm großen Wohnungen im Vergleichsraum II die Ergebnisse beider Überprüfungen. Die drei weißen Kästchen bezeichnen den gemessenen Wert (schwarz) und die Näherungswerte (blau und grün); das graue Kästchen nennt den (auf 10 Euro gerundeten) Wert, der letztlich in den Grundsicherungsrelevanten Mietspiegel () in Kap übernommen wird. Gemessener Wert: Dem gemessenen Wert von 300 Euro liegen nur 68 Fälle zugrunde (vgl. Legende zur schwarz-gestrichelten Linie: Angebotsmieten aller ca. 50 qm großen Wohnungen Vergleichsraum II). 17 Bemerkung: Im en Wohnungsmarktsegment werden überwiegend Wohnungen der preisgünstigeren Nachbargemeinden enthalten sein, weil eben diese am ehesten die Wohnungsmarktabgrenzung fallen. Angebote aus teureren Nachbarkommunen werden dafür aber stärker gewichtet, weil durch die meist höheren Fallzahlen in städtischeren Gemeinden auch mehr Wohnungen in die Auswertung einfließen. In der Summe liegt aber auf jeden Fall ein Pool entsprechend großer Wohnungen in der Umgebung vor.

19 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung Erster Näherungswert: Nach Erweiterung der Wohnflächenklasse um +10 qm beträgt die Fallzahl 114 und kann als statistisch abgesichert gelten (blaue Linie). Der erste Näherungswert für die ca. 50 qm großen Wohnungen liegt bei 310 Euro (blaue Schrift) und damit etwas über dem gemessenen Wert. Zweiter Näherungswert: Bei Umkreisausdehnung, d.h. Berücksichtigung der Wohnungen um 50 qm auch in den Nachbarkommunen 18, liegt die Fallzahl mit 664 Fällen ebenfalls hoch genug (grüne Linie). Der zweite Näherungswert lässt sich daher entlang der 33%-Linie ablesen und liegt bei 314 Euro (grüne Schrift) und damit ebenfalls etwas höher als der tatsächlich gemessene Wert. Richtwert: Ein Vergleich aller drei Kurven zeigt, dass beide Näherungswerte leicht über dem tatsächlich gemessenen Wert liegen. In Anlehnung an die oben beschriebene Vorgehensweise wird der Näherungswert herangezogen, der näher am tatsächlich gemessenen Wert liegt. Somit wird der erste Näherungswert (Wohnflächenausdehnung) gerundet als Richtwert (graues Kästchen) in den Grundsicherungsrelevanten Mietspiegel () übernommen (vgl. Abbildung 18, Seite 21). 19 Abbildung 8: Näherungswerte* für ca. 50 qm große Wohnungen; Vergleichsraum II ** * Blaue Zahl: Näherungswert nach Wohnflächenausdehnung. Grüne Zahl: Näherungswert nach Umkreisausdehnung. Zur Umgebung von Vergleichsraum II zählen hier: Wackernheim, Ingelheim am Rhein, Gau-Algesheim, Ockenheim, Bingen am Rhein, Münster-Sarmsheim, Essenheim und Stadecken-Elsheim (Landkreis Mainz-Bingen); Rümmelsheim, Pleitersheim,Volxheim, Dorsheim, Laubenheim, Langenlonsheim, Bretzenheim, Pfaffen-Schwabenheim, Wörrstadt, Partenheim, Saulheim und Biebelsheim (Landkreis Bad Kreuznach); Wöllstein, Gumbsheim, Gau- Bickelheim, Gau-Weinheim, Wallertheim, Armsheim, Vendersheim und Sulzheim (Landkreis Alzey-Worms). * * Auswertungszeitraum: Quartale I/2013 bis IV/2014. Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme). Analog ergibt sich der Richtwert für die übrigen Wohnungsgrößenklassen mit geringer Fallzahl im Vergleichsraum II im Landkreis Mainz-Bingen (Abbildung 9 bis Abbildung 11). Näherungswerte für Wohnungen um 60 qm VR II 18 Analog zur Erstauswertung werden bei der Umkreisausdehnung die direkt an den jeweiligen Vergleichsraum angrenzenden Gemeinden (aus der Stadt Mainz nur die angrenzenden Postleitzahlbezirke) berücksichtigt. 19 Alle über Näherungswerte ermittelte Richtwerte sind dort mit einem + markiert.

20 16 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung 2015 Abbildung 9: Näherungswerte* der ca. 60 qm großen Wohnungen; Vergleichsraum II 2014** * Blaue Zahl: Näherungswert nach Wohnflächenausdehnung. Grüne Zahl: Näherungswert nach Umkreisausdehnung. Zur Umgebung von Vergleichsraum II zählen hier: Wackernheim, Ingelheim am Rhein, Gau-Algesheim, Ockenheim, Bingen am Rhein, Münster-Sarmsheim, Essenheim und Stadecken-Elsheim (Landkreis Mainz-Bingen); Rümmelsheim, Pleitersheim,Volxheim, Dorsheim, Laubenheim, Langenlonsheim, Bretzenheim, Pfaffen-Schwabenheim, Wörrstadt, Partenheim, Saulheim und Biebelsheim (Landkreis Bad Kreuznach); Wöllstein, Gumbsheim, Gau- Bickelheim, Gau-Weinheim, Wallertheim, Armsheim, Vendersheim und Sulzheim (Landkreis Alzey-Worms). * * Auswertungszeitraum: Quartale I/2013 bis IV/2014. Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme). Abbildung 10: Näherungswerte* der ca. 80 qm großen Wohnungen; Vergleichsraum II 2014** * Blaue Zahl: Näherungswert nach Wohnflächenausdehnung. Grüne Zahl: Näherungswert nach Umkreisausdehnung. Zur Umgebung von Vergleichsraum II zählen hier: Wackernheim, Ingelheim am Rhein, Gau-Algesheim, Ockenheim, Bingen am Rhein, Münster-Sarmsheim, Essenheim und Stadecken-Elsheim (Landkreis Mainz-Bingen); Rümmelsheim, Pleitersheim,Volxheim, Dorsheim, Laubenheim, Langenlonsheim, Bretzenheim, Pfaffen-Schwabenheim, Wörrstadt, Partenheim, Saulheim und Biebelsheim (Landkreis Bad Kreuznach); Wöllstein, Gumbsheim, Gau- Bickelheim, Gau-Weinheim, Wallertheim, Armsheim, Vendersheim und Sulzheim (Landkreis Alzey-Worms). * * Auswertungszeitraum: Quartale I/2013 bis IV/2014. Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme).

21 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung Abbildung 11: Näherungswerte* der ca. 105 qm großen Wohnungen; Vergleichsraum II ** * Blaue Zahl: Näherungswert nach Wohnflächenausdehnung. Grüne Zahl: Näherungswert nach Umkreisausdehnung. Zur Umgebung von Vergleichsraum II zählen hier: Wackernheim, Ingelheim am Rhein, Gau-Algesheim, Ockenheim, Bingen am Rhein, Münster-Sarmsheim, Essenheim und Stadecken-Elsheim (Landkreis Mainz-Bingen); Rümmelsheim, Pleitersheim,Volxheim, Dorsheim, Laubenheim, Langenlonsheim, Bretzenheim, Pfaffen-Schwabenheim, Wörrstadt, Partenheim, Saulheim und Biebelsheim (Landkreis Bad Kreuznach); Wöllstein, Gumbsheim, Gau- Bickelheim, Gau-Weinheim, Wallertheim, Armsheim, Vendersheim und Sulzheim (Landkreis Alzey-Worms). * * Auswertungszeitraum: Quartale I/2013 bis IV/2014. Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme) Ergebnis für den Vergleichsraum III Ingelheim u.a. Abbildung 12: Mietspektrum verfügbarer Wohnungen im Vergleichsraum III; Landkreis Mainz-Bingen * * Auswertungszeitraum: Quartale I/2013 bis IV/2014. Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme).

22 18 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung Ergebnis für den Vergleichsraum IV Nieder-Olm u.a. Abbildung 13: Mietspektrum verfügbarer Wohnungen im Vergleichsraum IV; Landkreis Mainz-Bingen * * Auswertungszeitraum: Quartale I/2013 bis IV/2014. Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme) Ergebnis für den Vergleichsraum V Nackenheim u.a. Abbildung 14: Mietspektrum verfügbarer Wohnungen im Vergleichsraum V; Landkreis Mainz-Bingen * * Auswertungszeitraum: Quartale I/2013 bis IV/2014. Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme).

23 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung Abbildung 15: Näherungswerte* der ca. 105 qm großen Wohnungen; Vergleichsraum V 2014** * Blaue Zahl: Näherungswert nach Wohnflächenausdehnung. Grüne Zahl: Näherungswert nach Umkreisausdehnung. Zur Umgebung von Vergleichsraum V zählen hier: Zornheim, Hahnheim, Köngernheim, Selzen und Nierstein (Landkreis Mainz-Bingen) und die Postleitzahlbereiche und (Stadt Mainz). * * Auswertungszeitraum: Quartale I/2013 bis IV/2014. Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme) Ergebnis für den Vergleichsraum VI Oppenheim u.a. Abbildung 16: Mietspektrum verfügbarer Wohnungen im Vergleichsraum VI; Landkreis Mainz-Bingen * * Auswertungszeitraum: Quartale I/2013 bis IV/2014. Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme).

24 20 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung 2015 Abbildung 17: Näherungswerte der ca. 50 qm großen Wohnungen;Vergleichsraum VI * * Blaue Zahl: Näherungswert nach Wohnflächenausdehnung. Grüne Zahl: Näherungswert nach Umkreisausdehnung. Zur Umgebung von Vergleichsraum VI zählen hier: Nackenheim, Lörzweiler, Mommenheim, Zornheim und Sörgenloch (Lk Mainz-Bingen); Udenheim, Schornsheim, Gabsheim, Bechtolsheim, Biebelnheim, Gau-Odernheim, Frettenheim, Dittelsheim-Heßloch, Bechtheim, Mettenheim, Alsheim und Gimbsheim (Lk Alzey-Worms). * * Auswertungszeitraum: Quartale I/2013 bis IV/2014. Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme) Grundsicherungsrelevanter Mietspiegel () Der Grundsicherungsrelevante Mietspiegel () zeigt die ermittelten Eckwerte der Auswertung in der Übersicht (Abbildung 18). Auch die Mietobergrenzen des en Fünftels, Viertels und des en Drittels sowie der en Hälfte (Median) werden mit ausgewiesen. Sie sind aus den obigen Abbildungen ebenfalls grob ablesbar. Aus den verschiedenen Spalten können die Mietobergrenzen für angemessene Wohnqualitäten abgelesen werden. Damit es sich um ein Konzept im Sinne des BSG, also ein systematisches Vorgehen handelt, sollten für alle Bedarfsgemeinschaften in allen Vergleichsräumen der gleiche Teil des Wohnungsmarkts als qualitativ angemessen gelten (z.b. für alle das e Drittel). Alle Teile des Wohnungsmarkts zwischen dem en Fünftel und der en Hälfte erfüllen die inhaltlichen Anforderungen der BSG-Rechtsprechung (vgl. dazu Anhang - Kap. 1.1). Ergebnis für den LK Mainz-Bingen Der Landkreis Mainz-Bingen legt wie bereits in der Erstauswertung das e Wohnungsmarktdrittel aller verfügbaren Wohnungen als angemessen fest (vgl. Kap ). Die Richtwerttabelle ergibt sich demnach aus der markierten Spalte es Drittel des Grundsicherungsrelevanten Mietspiegels () für den Landkreis Mainz-Bingen (Abbildung 18). Nach räumlicher und zeitlicher Plausibilisierung, Überprüfung der Qualitätsmerkmale angemessener Wohnungen und dem Nachweis der konkreten Verfügbarkeit (Arbeitsschritt 4) werden diese marktiern Werte in die Richtwerttabelle übernommen (Arbeitsschrit 5).

25 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung Abbildung 18: Grundsicherungsrelevanter Mietspiegel () 2014* für den Landkreis Mainz-Bingen Netto-Monatskaltmieten verfügbarer Wohnungen im en Wohnungsmarktsegment *Auswertungszeitraum: Quartale I/2013 bis IV/2014. **Wohnungsgrößen +/- 10 qm. + über Näherungswerte ermittelt (vgl. Kap ). k.a. - Fallzahl gering, keine Angabe Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme).

26 22 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung 2015

27 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung Arbeitsschritt 4: Plausibilitäts- und Qualitätskontrolle Plausibilitätsprüfung durch räumlichen Vergleich Die Richtwerte sollen die aktuellen Verhältnisse des örtlichen Mietwohnungsmarktes abbilden. Die Richtwerte in teureren Vergleichsräumen müssten also tendenziell höher liegen als die Richtwerte in Vergleichsräumen mit niedrigerem Mietniveau. Die kleinräumigen Mietniveaus im Landkreis Mainz-Bingen als klassichem Umlandkreis um eine Kernstadt (hier: der Landeshauptstadt Mainz) sind geprägt vom Einfluss der hohen Mieten der Kernstadt. Die Wohnungsknappheit in der Kernstadt schwappt über auf den Landkreis. Daher nehmen die kleinräumigen Mietniveaus mit zunehmender Entfernung von der Kernstadt ab. So auch hier im Landkreis Mainz-Bingen (vgl. Abbildung 2, Seite 5). Die nachfolgende Abbildungen stellen nun auch die ermittelten Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen (Abbildung 18, Spalte es Drittel) in einen räumlichen Zusammenhang. Sie sind räumlich plausible, wenn sie das kleinräumige Mietniveaugefälle innerhalb des Landkreises wiederspiegeln, d.h. wenn sie mit zunehmender Entfernung des Vergleichsraums an die Kernstadt Mainz niedriger ausfallen als in den direkt an Mainz angrenzenden Vergleichsräumen. Ergebnis: Für alle Haushaltsgrößen fallen die ermittelten Mietobergrenzen in Vergleilchsräumen, die direkt an die Stadt Mainz angrenzen (VR III, IV und V) höher aus als in den übrigen drei Vergleichsräumen (VR I, II und VI). Die ermittelten Mietobergrenzen sind also räumlich plausibel. Räumliche Plausibilisierung im Lk Mainz-Bingen 21 Ausnahem: Nur die Erhöhung der Mietobergrenzen für 2- und 5-Personen-Haushalte in Vergleichsraum II kommt lediglich deshalb zustande, weil die Fallzahlen hier gegenüber der Erstauwertung rückläufig sind. Dies führt dazu, dass die Mietobergrenze über Näherungswerte sicherheitshalber etwas höher angesetzt wird, damit Bedarfsgemeinschaften trotz des rückläufigen Angebots noch ausreichend angemessene Wohnungen finden können (z.b. auch etwas größere Wohnungen oder Wohnungen in der Umgebung ).

28 24 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung 2015 Abbildung 19: Ermittelte Mietobergrenzen für Kosten der Unterkunft im Landkreis Mainz-Bingen (Stand 2014) a) Für 1-Personen-Haushalte b) Für 2-Personen-Haushalte Quelle: Grundsicherungsrelevanter Mietspiegel () für den Landkreis Mainz-Bingen (vgl. Abbildung 18). Abbildung 20: Ermittelte Mietobergrenzen für Kosten der Unterkunft im Landkreis Mainz-Bingen (Stand 2014) a) Für 3-Personen-Haushalte b) Für 4-Personen-Haushalte Quelle: Grundsicherungsrelevanter Mietspiegel () für den Landkreis Mainz-Bingen (vgl. Abbildung 18).

29 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung Abbildung 21: Ermittelte Mietobergrenzen für Kosten der Unterkunft für 5- Personen-Haushalte im Landkreis Mainz-Bingen (Stand 2014) Quelle: Grundsicherungsrelevanter Mietspiegel () für den Landkreis Mainz-Bingen (vgl. Abbildung 18) Plausibilitätsprüfung durch zeitlichen Vergleich Die Plausibilisierung der ermittelten Werte erfolgt zudem im Zeitvergleich: Die bereits in früheren Mietpreisanalysen ermittelten Werte sollten nicht unerklärlich stark und/oder unregelmäßig von den neu ermittelten Werten abweichen ( der Markt macht keine Sprünge ). Die bisherigen Richtwerte im Landkreis Mainz-Bingen wurden auf Basis der Mieten verfügbarer Wohnungen zwischen Januar 2011 und Dezember 2012 ermittelt, die neuen auf Basis der Mieten zwischen Januar 2013 und Dezember Abbildung 22 stellt die bisherigen Richtwerte (Erstauswertung 2013) den neu ermittelten Mietobergrenzen (Aktualisierung 2015) gegenüber. Abbildung 23 zeigt die Unterschiede zwischen beiden Werten. Ergebnis: Die Richtwerte müssen in allen Vergleichsräumen für alle Haushaltsgrößen nach oben angepasst werden. - Hintergrund: Die Mieten sind im Landkreis Mainz-Bingen in den letzten Jahren deutlich gestiegen, sogar noch stärker als in der Kernstadt Mainz: Wie Abbildung 38 (Seite 42) zeigt, haben sich in der Stadt Mainz im Laufe der Jahre 2012 bis 2014 die Mieten verfügbarer Wohnungen im Mittel um +0,60 Euro/qm und im Landkreis Mainz-Bingen sogar um +0,81 Euro/qm erhöht. Angesichts dieser Marktentwicklung wird es für Bedarfsgemeinschaften im Landkreis Mainz-Bingen zu den bisherigen Richtwerten immer schwieriger, verfügbare angemessene Wohnungen zu finden. Daher müssen die Richtwerte an die aktuelle Marktentwicklung angepasst werden. Eine Anhebung der Mietobergrenzen in 2015 ist also zeitlich plausibel. Zeitliche Plausibiliisierung im LK Mainz-Bingen

30 26 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung 2015 Abbildung 22: Neue Mietobergrenzen (Aktualisierung 2015) im Vergleich zu den bisherigen Richtwerten im Landkreis Mainz-Bingen + Über Näherunsgwerte ermittelt. Quelle: Aktualisierung 2015: vgl. gelbe Spalten in Abbildung 18, Seite Basisanalyse 2013: Schlüssiges Konzept zur Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß 22 SGB II und 35 SGB XII im Landkreis Mainz-Bingen, Bingen - Basisanalyse 2013, Bonn, 15. Oktober Abbildung 23: Differenz der neuen Mietobergrenzen 2015 zu den bisherigen Richtwerten (2013) im Landkreis Mainz-Bingen +Über Näherungswerte ermittelt * Ungewichteter Mittelwert gerundet auf 10er-Stelle. Quelle: Aktualisierung 2015: vgl. gelbe Spalten in Abbildung 18, Seite 21. Basisanalyse 2013: Schlüssiges Konzept zur Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß 22 SGB II und 35 SGB XII im Landkreis Mainz-Bingen, Auswertungszeitraum Januar 2011 bis Dezember 2012 Zum Vergleich zeigen die folgenden Abbildungen noch einmal die Mietspektren der Erstauswertung 2013 (hier gestrichelt dargestellt) und die der vorliegenden Aktualisierung 2015 (hier durchgezogen dargestellt) in derselben Grafik. Eine Verschiebung der Kurven deutet an, wie sehr sich die Mieten im Mittel (Median) und auch in den einzelnen Marktsegmenten (es, mittleres, oberes Segment) seit der letzten Auswertung im Landkreis Mainz-Bingen verändert haben. Auffälligkeiten: Besonders stark sind die Mieten im südlich an die Stadt Mainz angrenzenden Vergleichsraum V gestiegen: Vor allem die Mieten für kleinere Wohnungen (um 50 und um 60 qm) haben sich hier in allen Marktsegmenten deutlich erhöht (Abbildung 28). Entsprechend müssen sich auch die Richtwerte für 1- und 2-Personen-Haushalte erhöhen (+70 Euro bzw. +60 Euro). Da auch die Mieten, die den Näherungswerten für ca. 105 qm große Wohnungen zugrunde liegen, gestiegen sind (d.h. die Mieten etwas größerer Wohnungen sowie von Wohnungen in der Umgebung ), steigen zudem die Richtwerte für 5- Personen-Haushalte ebenfalls stark (+70 Euro).

31 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung Auffällig ist auch, dass im südlich gelegenen Vergleichsraum VI vor allem die Mieten für große Wohnungen (um 105 qm) deutlich gestiegen sind (vgl. Abbildung 29). Möglicherweise dienen hier größere Mietwohnungen (oder auch Miethäuser mit dieser Wohnfläche) zunehmend als Alternative zum selbstgenutzten Eigenheim, so dass bei steigender Nachfrage und gleichbleibendem Angebot diese im en Marktsegment inzwischen um +50 bis +100 Euro und im oberen Marktsegment sogar bis +150 Euro je Wohnung im Monat teurer angeboten werden können als noch zwei Jahre zuvor. Entsprechend müssen die Richwerte für 5-Personen-Haushalte im Vergleichsraum VI deutlich erhöht werden (+90 Euro), damit auch größere Bedarfsgemeinschaften noch angemessene Wohnungen am Markt finden können. In Vergleichsraum II sind fast nur die Mieten der ca. 80 qm großen Wohnngen im en und mittleren Segment gestiegen (Abbildung 25). Entsprechend steigen hier auch nur die Mietobergrenzen für 3-Personen-Haushalte deutlich. 21 In den an Mainz angrenzenden Vergleichsräumen III und IV sind die Mieten in allen Wohnungsgrößenklassen gestiegen. Entsprechend steigen überall die Richtwerte (um +20 bis +50 Euro, vgl. auch Abbildung 23). Eine besonders starke Mietensteigerung gab es bei den ca. 90 qm großen Wohnungen im nördlich an Mainz angrenzenden Vergleichsraum III (Abbildung 26), während es im westlich an Mainz angrenzenden Vergleichsraum IV nur moderate Mietsteigerungen bei dieser Wohnungsgröße gegeben hat (Abbildung 27). Entsprechend müssen die Richtwerte für 4-Personen- Haushalte im Vergleichsraum III stärker steigen als für 4-Personen- Haushalte im Vergleichsraum IV. Dies ist der Fall. 21 Ausnahem: Nur die Erhöhung der Mietobergrenzen für 2- und 5-Personen-Haushalte in Vergleichsraum II kommt lediglich deshalb zustande, weil die Fallzahlen hier gegenüber der Erstauwertung rückläufig sind. Dies führt dazu, dass die Mietobergrenze über Näherungswerte sicherheitshalber etwas höher angesetzt wird, damit Bedarfsgemeinschaften trotz des rückläufigen Angebots noch ausreichend angemessene Wohnungen finden können (z.b. auch etwas größere Wohnungen oder Wohnungen in der Umgebung ).

32 28 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung 2015 Abbildung 24: Zeitlicher Vergleich: Veränderung des Mietspektrums im Vergleichsraum I, 2012 und 2014* * Auswertungszeitraum: Basisanalyse 2013: Quartale I/2011 bis IV/2012 (gepunktete Linien). - Aktualisierung 2015: Quartale I/2013 bis IV/2014 (durchgezogene Linien) Quelle: Aktualisierung 2015: vgl. gelbe Spalten in Abbildung 13, Seite 21. Basisanalyse 2013: Schlüssiges Konzept zur Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß 22 SGB II und 35 SGB XII im Landkreis Mainz-Bingen, Auswertungszeitraum Januar 2011 bis Dezember 2012 Lesehilfe: Abbildung 24 zeigt, wie sich das Mietspektrum in Vergleichsraum I seit der Erstauswertung 2013, d.h. innerhalb von nur zwei Jahren, verändert hat: Dargestellt sind die Kurvenverläufe der Erstauswertung 2013 (gestrichelt) und der Aktualisierung 2015 (durchgezogen) 22. Ergebnis: Im Vergleichsraum I ist seit der Erstauswertung 2013 das Mietspektrum in allen Wohnungsgrößenklassen in allen Segmenten des Marktes (d.h. im en, mittleren und oberen Drittel) gleichmäßig gestiegen. Entsprechend sind auch die Richtwerte angestiegen: Je nach Wohnungsgrößenklasse um +20 bis +40 Euro je Wohnung (vgl. dazu auch Abbildung 23). Die Darstellung der Veränderungen in den übrigen Vergleichsräumen erfolgt auf gleiche Weise (Abbildung 26 ff.). 22 Die durchgezogenen Linien entsprechen den durchgezogenen Linien in Abbildung 6 (Seite 12); de gestrichelten Linien den Kurvenverläufen der Erstauswertung 2013 (dort Abb. 12).

33 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung Abbildung 25: Zeitlicher Vergleich: Veränderung des Mietspektrums im Vergleichsraum II, 2012 und 2014* * Auswertungszeitraum: Basisanalyse 2013: Quartale I/2011 bis IV/2012 (gepunktete Linien). - Aktualisierung 2015: Quartale I/2013 bis IV/2014 (durchgezogene Linien) ** Über Näherungswerte ermittelt.: Quelle: Aktualisierung 2015: vgl. gelbe Spalten in Abbildung 13, Seite 21. Basisanalyse 2013: Schlüssiges Konzept zur Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß 22 SGB II und 35 SGB XII im Landkreis Mainz-Bingen, Auswertungszeitraum Januar 2011 bis Dezember 2012 Abbildung 26: Zeitlicher Vergleich: Veränderung des Mietspektrums im Vergleichsraum III, 2012 und 2014* * Auswertungszeitraum: Basisanalyse 2013: Quartale I/2011 bis IV/2012 (gepunktete Linien). - Aktualisierung 2015: Quartale I/2013 bis IV/2014 (durchgezogene Linien) Quelle: Aktualisierung 2015: vgl. gelbe Spalten in Abbildung 13, Seite 21. Basisanalyse 2013: Schlüssiges Konzept zur Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß 22 SGB II und 35 SGB XII im Landkreis Mainz-Bingen, Auswertungszeitraum Januar 2011 bis Dezember 2012

34 30 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung 2015 Abbildung 27: Zeitlicher Vergleich: Veränderung des Mietspektrums im Vergleichsraum IV, 2012 und 2014* * Auswertungszeitraum: Basisanalyse 2013: Quartale I/2011 bis IV/2012 (gepunktete Linien). - Aktualisierung 2015: Quartale I/2013 bis IV/2014 (durchgezogene Linien) Quelle: Aktualisierung 2015: vgl. gelbe Spalten in Abbildung 13, Seite 21. Basisanalyse 2013: Schlüssiges Konzept zur Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß 22 SGB II und 35 SGB XII im Landkreis Mainz-Bingen, Auswertungszeitraum Januar 2011 bis Dezember 2012 Abbildung 28: Zeitlicher Vergleich: Veränderung des Mietspektrums im Vergleichsraum V, 2012 und 2014* * Auswertungszeitraum: Basisanalyse 2013: Quartale I/2011 bis IV/2012 (gepunktete Linien). - Aktualisierung 2015: Quartale I/2013 bis IV/2014 (durchgezogene Linien) ** Über Näherungswerte ermittelt Quelle: Aktualisierung 2015: vgl. gelbe Spalten in Abbildung 13, Seite 21. Basisanalyse 2013: Schlüssiges Konzept zur Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß 22 SGB II und 35 SGB XII im Landkreis Mainz-Bingen, Auswertungszeitraum Januar 2011 bis Dezember 2012

35 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung Abbildung 29: Zeitlicher Vergleich: Veränderung des Mietspektrums im Vergleichsraum VI, 2012 und 2014* * Auswertungszeitraum: Basisanalyse 2013: Quartale I/2011 bis IV/2012 (gepunktete Linien). - Aktualisierung 2015: Quartale I/2013 bis IV/2014 (durchgezogene Linien) Quelle: Aktualisierung 2015: vgl. gelbe Spalten in Abbildung 13, Seite 21. Basisanalyse 2013: Schlüssiges Konzept zur Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß 22 SGB II und 35 SGB XII im Landkreis Mainz-Bingen, Auswertungszeitraum Januar 2011 bis Dezember Qualitätsbeschreibung angemessener Wohnungen Ein Hauptziel der Sozialgesetzgebung ist die Daseinssicherung ( 1 SGB I). In Bezug auf die Kostenübernahmen für Unterkunft und Heizung bedeutet dies, dass eine Mietobergrenze nur dann zu ihrem Ziel führt, wenn zu ihr auch tatsächlich Wohnungen angemietet werden können, mit denen die Daseinssicherung gewährleistet ist. Daseinssicherung bedeutet u.a. die Einhaltung eines gewissen Mindeststandards (z.b. Vorhandensein von Heizung, Bad und WC). Bevor die ermittelten Mietobergrenzen als Richtwerte eingesetzt werden, wird daher noch überprüft, ob die Abgrenzung des en Wohnungsmarktsegments nicht zu eng erfolgt ist. Für jede Herleitung von Mietobergrenzen - unabhängig von den verwendeten Datenquellen und den Auswertungsmethoden - gilt nämlich: Wenn im Ergebnis keine oder nur Wohnungen halb des Mindeststandards als angemessen gälten, wäre der Richtwert zu niedrig gewählt. Wie sich die Qualität angemessener von der Qualität nicht angemessener Wohnungen scheiden, wird deutlich, wenn man die Merkmale aller ausgewerteten verfügbaren Wohnungen mit den Merkmalen der Wohnungen daraus vergleicht, deren Miete halb der ermittelten Mietobergrenze liegt. Datengrundlage für diese Überprüfung ist die -Preisdatenbank (Basis: -systeme). Sie enthält Informationen über die Qualitäts- und Ausstattungsmerkmale der angebotenen Wohnungen in dem Umfang, wie sie im Anzeigentext erwähnt sind. Dabei ist zu beachten, dass in den Anzeigen nicht alle Merkmale einer Wohnung angegeben werden, sondern nur solche, die der Vermieter für besonders informativ oder attraktiv hält (Ausstattung, Heizungsart, Baualter usw.). Wenn in einem Woh-

36 32 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung 2015 nungsinserat also z.b. kein Balkon erwähnt wird, heißt dies nicht, dass die Wohnung über keinen Balkon verfügt. Umgekehrt aber gilt: Wenn in einem Wohnungsangebot das Vorhandensein eines Balkons erwähnt wird, dann verfügt zumindest diese Wohnung über einen Balkon. Entsprechendes gilt für die Badausstattung: In Deutschland hat praktisch jede zur Vermietung angebotene Wohnung eine Badewanne/Dusche und eine Toilette. Das Vorhandensein dieser beiden Ausstattungsmerkmale ist so selbstverständlich, dass es in den Wohnungsanzeigen erst gar nicht erwähnt wird. 23 In einigen Anzeigen wird lediglich präzisiert, was genau im Bad davon vorliegt: ob eine Badewanne oder eine Dusche und ob ein Fenster vorhanden sind und ob die Wohnung (zusätzlich) über ein Gäste-WC verfügt (Abbildung 31). Qualitätsmerkmale in LK Mainz-Bingen Die Ergebnisse hier am Beispiel der ca. 80 qm großen Wohnungen in Vergleichsraum III, die im Zeitraum 1. Januar 2013 bis 31. Dezember 2014 gemäß - Preisdatenbank (Basis: -systeme) öffentlich inseriert angeboten wurden, zeigen Abbildung 30 und Abbildung Ein Vermieter würde als Besonderheit eher angeben ohne Bad und Dusche, ohne Toilette oder Toilette auf dem Flur, um unnötige Wohnungsbesichtigungen zu vermeiden.wir gehen davon aus, dass praktisch 100% aller in der -Preisdatenbank erfassten Mietwohnungsangebote über Badewanne/Dusche und Toilette in der Wohnung verfügen.

37 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung Abbildung 30: Qualitätsbeschreibung angemessener Wohnungen Fallzahlen verfügbarer Wohnobjekte nach Ausstattungsmerkmalen (alle Wohnobjekte vs. Wohnobjekte im en Marktsegment) Wohnobjekte mit ca. 80 qm Wohnfläche im Vergleichsraum III alle verfügbaren davon bis max. 560 Euro Wohnobjekte (=angemessen für 3PHH) Anzahl Anteil Anzahl Anteil insgesamt Größenklasse 70 bis 75 qm % 44 34% 8% Anzahl Zimmer Baujahresklasse Befeuerung der Heizung Heizungssystem Differenz des Anteils (%-Punkte)* 75 bis 80 qm 95 24% 50 38% 14% 80 bis 85 qm % 21 16% -10% 85 bis 90 qm 92 24% 16 12% -11% % % 1 / 0% 0 0% 0% % 51 39% 10% % 76 58% -7% % / 2% -3% k.a. / 0% / 1% 1% % % bis % 5 4% 2% 1950er-Jahre 6 2% / 2% 1% 1960er-Jahre 29 7% 11 8% 1% 1970er-Jahre 32 8% 21 16% 8% 1980er-Jahre 21 5% 7 5% 0% 1990er-Jahre 85 22% 11 8% -13% 2000er-Jahre 15 4% 5 4% 0% 2010er-Jahre 21 5% / 2% -4% k.a % 66 50% 5% % % Gas % 57 44% -9% Öl 36 9% 17 13% 4% Alternativ 10 3% / 2% 0% Kohle 0 0% 0 0% 0% k.a % 54 41% 6% % % Zentral % 73 56% 0% Etage 57 15% 13 10% -5% Zimmer / 1% / 2% 1% k.a % 43 33% 4% % % Gemeinde Budenheim 84 22% 15 11% -10% Gau-Algesheim 40 10% 20 15% 5% Heidesheim am Rhein 54 14% 26 20% 6% Ingelheim am Rhein % 55 42% -5% Wackernheim 27 7% 15 11% 5% % % Mietobergrenze für 3-Personen-Haushalte in Vergleichsraum III: 560 Euro (vgl. Abbildung 18). * Differenz vor Rundung auf volle Prozent. Rot: Über dieses Merkmal verfügen Wohnungen mit Mieten bis 560 Euro relativ selten. Grün: Über dieses Merkmal verfügen Wohnungen mit Mieten bis 560 Euro relativ häufig. Auswertungszeitraum: Quartale I/2013 bis IV/2014. / = geringe Fallzahl (< 5); Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme) Lesehilfe: Für ca. 80 qm große Wohnungen in Vergleichsraum III liegt die ermittelte Mietobergrenze des en Drittels bei 560 Euro (Abbildung 18). Dieser Auswertung liegt eine Fallzahl von 390 zugrunde (Abbildung 4). Von diesen 390 Angebotsfällen werden 131 zu einer Miete bis maximal 560 Euro angeboten, würden also zur ermittelten Mietobergrenze als angemessen gelten (erste Zeile in Abbildung 30), was 33%, also wunschgemäß einem Drittel, aller verfügbaren Wohnungen dieser Größe im Vergleichsraum III entspricht. Die Spalten Anteil sagen jeweils aus, wie viel Prozent aller bzw. aller mit einer Miete halb der ermittelten Mietobergrenze

38 34 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung 2015 über dieses Merkmal mindestens verfügen. Die letzte Spalte gibt die Differenz an, um wie viele Prozentpunkte sich der Anteil bei den Wohnungsangeboten halb der ermittelten Mietobergrenze im Vergleich zu dem Anteil bei allen Wohnungsangeboten scheidet. 24 So wird deutlich, ob für angemessene Wohnungen dieses Merkmal über- oder durchschnittlich häufig erwähnt wird: Bei positiver Differenz (grün) verfügen angemessene Wohnungen relativ häufig über dieses Merkmal; bei negativer Differenz (rot) hingegen relativ selten. Kleine Differenzen von weniger als +/- 5 Prozentpunkten können Zufallsschwankungen sein und sind daher vernachlässigbar. Qualitätsmerkmale angemessener Wohnungen in VR III Im Ergebnis wird hier am Beispiel der ca. 80 qm großen verfügbaren Wohnungen im Vergleichsraum III deutlich, dass im Vergleich zu allen Wohnungen Wohnungen mit einer Miete bis 560 Euro (siehe dunkelgrüne Markierung in Abbildung 30) überdurchschnittlich häufig weniger als 80 qm Wohnfläche haben; dass aber von allen angemessenen Wohnungen immerhin 28% (16% + 12%) auch mehr als 80 qm haben; 2 Zimmer haben; dass aber von allen angemessenen Wohnungen immerhin mindestens 60% (58% + 2%) auch 3 oder 4 Zimmer haben; aus den 1970er Jahren stammen; dass aber von allen angemessenen Wohnungen immerhin mindestens 14% (8%+4%+2%) auch aus den 1990er Jahren stammen oder noch jünger sind; keine Angabe zur Befeuerungsart der Heizung gemacht wird; dass aber von allen angemessenen Wohnungen immerhin mindestens 57% (44% + 13%) auch mit Gas oder Öl und mindestens 2% mit alternativen Energien beheizt werden; in Heidesheim liegen; dass aber von allen angemessenen Wohnungen immerhin auch 42% in Ingelheim und 11% in Budenheim liegen. Keine Besonderheiten zeigen sich bei den angemessenen Wohnungen hinsichtlich des Heizungssystems: Wie auch die übrigen verfügbaren Wohnungen verfügen die meisten der angemessenen Wohnungen (mindestens 56%) über eine Zentralheizung. Bei keiner der angemessenen Wohnungen wird angegeben, dass sie mit Kohle beheizt wird. In jeder Gemeinde des Vergleichsraums III sind angemessene ca. 80 qm große Wohnungen zu finden, und zwar etwa zu gleichen Anteilen wie die verfügbaren Wohnungen insgesamt (mit Ausnahme von Budenheim). Der Großteil der angemessenen Wohnungen befindet sich in Ingelheim, was auch dem räumlichen Schwerpunkt aller verfügbaren Wohnungen entspricht. 24 Alle Fallzaheln sind Mindestangaben. Zusätzlich könnten die Wohnungen ohne Angabe zu diesem Merkmal ( k.a. ) über dieses Merkmal verfügen sowie auch Wohnungen, die nicht öffentlich inseriert wurden (z.b. von Wohnungsnehmen).

39 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung Abbildung 31: Besondere Ausstattungsmerkmale* Fallzahlen verfügbarer Wohnobjekte nach Ausstattungsmerkmalen (alle Wohnobjekte vs. Wohnobjekte im en Marktsegment) Wohnobjekte mit ca. 80 qm Wohnfläche im Vergleichsraum III alle verfügbaren Wohnobjekte davon bis max. 560 Euro (=angemessen für 3PHH) Differenz des Anteils (%-Punkte)** Anzahl Anteil Anzahl Anteil insgesamt Dachgeschoss % 30 23% -3% Gäste-WC % 20 15% -11% Bad mit Fenster % 76 58% -2% Bad mit Wanne % 84 64% 0% Balkon/Terrasse % 80 61% -15% Garten/-anteil/-nutzung % 45 34% -5% Lift 30 8% 11 8% 1% barrierefrei 31 8% 6 5% -3% Fliesenboden % 63 48% -13% Holz-/Dielenboden 14 4% 8 6% 3% Kunststoffboden 22 6% 16 12% 7% Laminatboden % 78 60% 6% Linoleumboden / 1% / 2% 1% Marmorboden / 1% 0 0% -1% Parkettboden 54 14% 14 11% -3% Steinboden / 1% 0 0% -1% Teppichboden 24 6% 11 8% 2% Einbauküche inklusive % 46 35% -15% möbliert 21 5% 5 4% -2% Neubau 19 5% / 1% -4% gepflegt % 62 47% -4% neuwertig 19 5% / 1% -4% renoviert 79 20% 30 23% 3% saniert 84 22% 26 20% -2% Parkmöglichkeit % 69 53% -13% Außenparkplatz/Stellpl % 48 37% -2% Garage 94 24% 24 18% -6% Rot: Über dieses Merkmal verfügen Wohnungen mit Mieten bis 560 Euro relativ selten. Grün: Über dieses Merkmal verfügen Wohnungen mit Mieten bis 560 Euro relativ häufig. Auswertungszeitraum: Quartale I/2013 bis IV/2014. / = geringe Fallzahl (< 5); * Es handelt sich um Mindestfallzahlen. Darüber hinaus könnten noch weitere Mietwohnungsangebote ohne Angabe zu diesem Merkmal und nicht öffentlich inserierte Wohnungen über dieses Merkmal verfügen. ** Differenz vor Rundung auf volle Prozent. Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme) Abbildung 31 nennt ebenfalls besondere Ausstattungsmerkmale angemessener Wohnungen, auf die in den Anzeigen verwiesen wird: Von den für eine 3-Personen- Bedarfsgemeinschaft im Vergleichsraum III angemessenen verfügbaren Wohnungen (d.h. ca. 80 qm großen Wohnungen) haben mindestens 25 15% ein Gäste-WC, mindestens 58% ein Bad mit Fenster, mindestens 64% ein Bad mit Wanne, mindestens 61% einen Balkon oder Terrasse, mindestens 34% einen Garten(-anteil), mindestens 8% Ausstattungsmerkmale von Wohnungen in VR III 25 Genauer: In so vielen Wohnungen wird das Vorhandensein dieses Merkmals ausdrücklich erwähnt. Zusätzlich könnten die Wohnungen ohne Angabe zu diesem Merkmal ( k.a. ) über dieses Merkmal verfügen sowie auch Wohnungen, die nicht öffentlich inseriert wurden (z.b. von Wohnungsnehmen).

40 36 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung 2015 einen Aufzug, sind mindestens 5% barrierefrei, haben mindestens 60% einen Laminatboden, mindestens 11% einen Parkettboden, mindestens 35% eine Einbauküche, sind mindestens 43% renoviert oder saniert und haben mindestens 53% eine Parkmöglichkeit. Alle hier beschriebenen Wohnungen verfügen über ca. 80 qm Wohnfläche (genauer: 70 bis 90 qm), liegen im Vergleichsraum III und waren im Auswertungszeitraum für maximal 560 Euro anmietbar. Mit einer Mietobergrenze von 560 Euro kann die Daseinssicherung von 3-Personen-Bedarfsgemeinschaften im Vergleichsraum III daher offensichtlich gewährleistet werden. Im Vergleich zu allen angebotenen Wohnungen wird in den Anzeigen zu Wohnungen halb der Mietobergrenze häufiger das Vorhandensein eines Kunststoff- oder Laminatbodens erwähnt (grüne Markierung). Weniger häufig wird hingegen das Vorhandensein eines Fliesenbodens, eines Gäste-WCs, eines Balkons oder einer Terrasse, einer Einbauküche oder einer Parkmöglichkeit erwähnt (rote Markierung in Abbildung 31). Dies ist plausibel, denn die Mietobergrenze soll ja dafür sorgen, dass ein gehobener Wohnstandard ausgeschlossen wird Überprüfung von Verfügbarkeit und Mindeststandard Zusätzlich soll noch sichergestellt werden, dass zu diesen Mieten auch zu einem späteren Zeitpunkt Wohnungen konkret verfügbar sind und welche Qualitäten diese haben. Daher werden im Folgenden stichprobenartig Online-Abfragen durchgeführt, die simulieren, wie eine Bedarfsgemeinschaft konkret eine angemessene Wohnung in ihrem Vergleichsraum sucht. 26 Es wird also überprüft, ob zu diesen Mieten auch zu einem Stichtag außerhalb des Auswertungszeitraums (öffentlich inserierte) Wohnungen anmietbar waren und ob es sich tatsächlich nur um einen einfachen Wohnstandard handelt, der aber dennoch die qualitativen Mindeststandards einhält. 27 Angemessene Wohnungen im LK Mainz-Bingen Die folgenden Abbildungen (Seite 37 ff.) zeigen Beispiele für verfügbare, angemessene Wohnungen zu den ermittelten Richtwerten im Landkreis Mainz-Bingen. Sie zeigen, dass zu einem beliebigen Stichtag (hier: am 18. und ) angemessene Wohnungen verfügbar waren und welche Wohnqualität diese haben. 26 Eine Stichtagsauswertung in gängigen Internetportalen ersetzt keine persönliche Begehung der entsprechenden Objekte. Eine genaue Qualitätsüberprüfung kann nur vor Ort vorgenommen werden. 27 Darüber hinaus stehen Bedarfsgemeinschaften ggf. auch noch die Wohnungen der Wohnungsnehmen zu, die nicht öffentlich inseriert werden. Außerdem müssen Bedarfsgemeinschaften nicht an einem einzigen Tag eine Wohnung finden, sondern können länger suchen. Die hier dargestellte Stichprobe stellt also nur Positivbeispiele dar. Wenn zu einzelnen Vergleichsräumen keine Wohnungen aufgelistet sind, bedeutet dies nicht, dass dort grundsätzlich keine angemessen Wohnungen verfügbar sind. Teilweise muss man länger suchen und ggf. eben auch noch die Angebote der Wohnungsnehmen erfragen.

41 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung Abbildung 32: Online-Stichprobe verfügbarer Wohnungen für 1-Personen- Haushalte im Februar 2015 im Landkreis Mainz-Bingen Wohnungen, die für eine Person angemessen groß sind (ca. 50 qm) Ort Vergleichsraum Richtwert Wohnfläche Kaltmiete Baujahr Zimmer Ausstattung / Beschreibung VR I 320 Bacharach Diese schöne 2-Zimmerwohnung befindet sich im ruhigen Bacharach am Rhein. Die Wohnfläche verteilt sich auf Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad und Balkon. Das neue Badezimmer ist mit einer Dusche ausgestattet. Ein Keller gehört zu dieser Wohnung dazu. VR II 310 Spredlingen k.a. 1 vermietet wird in Badenheim, eine kleine Wohnung an rüstige ältere Person, am besten Nichtraucher. Die Wohnung hat eine Küche mit EBK, Bad, sowie ein großes helles Zimmer, mit Erker, ideal als Eßecke, und es läßt sich auch gut teilen, bei Bedarf. Im Eingangsbereich ist ein kleiner Flur. VR III 370 Ingelheim Wohnung in ruhiger Lage. Kfz-Stellplatz ist im Mietpreis enthalten. Aufteilung: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Diele, Küche, Bad mit Dusche und Waschmaschinenanschluß. Sonstiges: Außenisolierung: 5 cm Bodenbelag: Laminat,Öl-Zentralheizung, VR VI 340 Undenheim Schöne, voll renovierte Souterrain-Wohnung mit Terasse. Helle Räume. Quellen : 1 = am , 2= am ; 3= am In rot: Wohnfläche geringfügig kleiner als angemessen (maximal 10 qm weniger) Lesehilfe: Die erste Zeile in Abbildung 32 beschreibt z.b. eine Wohnung in Bacharach (Vegleichsraum I), die für eine Person ausreichend groß (mindestens 50 qm Wohnfläche), aber nicht zu teuer ist (also für maximal 320 Euro angeboten wird). Es handelt sich um eine 2-Zimmer Wohnung aus dem Jahr 1905 für eine Nettokaltmiete von 300 Euro im Monat. Die Wohnung teilt sich auf in Wohn- und Schlafzimmer und verfügt über eine Küche, ein Bad mit Dusche, einen Balkon und einen Kellerraum. Diese Wohnung wäre für eine 1-Personen-Bedarfsgemeinschaft im Vergleichsraum I zu den neuen Richtwerten angemessen. Sie ist verfügbar, der Mindeststandard scheint erfüllt und sie weist keinen gehobenen Wohnstandard auf. Ein Richtwert von 320 Euro für eine 1-Personen-Bedarfsgemeinschaft im Vergleichsraum I ist demnach plausibel und zielführend. Online-Stichprobe im LK Mainz-Bingen

42 38 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung 2015 Abbildung 33: Online-Stichprobe verfügbarer Wohnungen für 2-Personen- Haushalte im Februar 2015 im Landkreis Mainz-Bingen Wohnungen, die für zwei Personen angemessen groß sind (ca. 60 qm) Ort Vergleichsraum Richtwert Wohnfläche Kaltmiete Baujahr Zimmer Ausstattung / Beschreibung VR I 350 Bacharach Diese schöne 2-Zimmerwohnung befindet sich im ruhigen Bacharach am Rhein. Die Wohnfläche verteilt sich auf Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad und Balkon. Das neue Badezimmer ist mit einer Dusche ausgestattet. Ein Keller gehört zu dieser Wohnung dazu. VR II 360 Nieder- Hilbersheim Die Wohnung befindet sich in einem Haus mit nur 5 Wohneinheiten. Wohnraum mit PVC-Boden incl. Küchenzeile, Schlafzimmer, Diele, Tageslichtbad mit Dusche und Waschmaschinenanschluss. Abstellraum im Keller und Kfz-Stellplatz. Die Wohnung verfügt über eine Gas-Zentralheizung und braune 2-fach verglaste Holzfenster. VR IV 430 Klein- Winternheim k.a. 2 Die betreten die Wohnung über einen hellen Flur von dem aus alle Räume erreichbar sind. Der Boden in den Wohnräumen ist mit PVC oder Laminat ausgelegt. Das Tageslichtbad ist mit einer Dusche ausgestattet. Die Wohnung verfügt zusätzlich über einen Abstellraum. Quellen : am In rot: Wohnfläche geringfügig kleiner als angemessen (maximal 10 qm weniger) Abbildung 34: Online-Stichprobe verfügbarer Wohnungen für 3-Personen- Haushalte im Februar 2015 im Landkreis Mainz-Bingen Wohnungen, die für drei Personen angemessen groß sind (ca. 80 qm) Ort Baujahr Zimmer Ausstattung / Beschreibung VR I 450 Bingen am Rhein 1 Diese helle und schöne 3-Zimmerwohnung befindet sich Zentral gelegen in Bingen-Stadt. Aufteilung: Schlafzimmer, Wohnzimmer, Flur, Durchgangszimmer, Küche und Tageslichtbad. Über den Hauseingang gelangt man hinauf in das erste Obergeschoss zur Wohnung. Vom Flur erreicht man das Tageslichtbad, die Küche, das Durchgangszimmer sowie das Wohnzimmer. Über das Durchgangszimmer gelangt man in das Schalfzimmer. Wohnzimmer, Flur, Durchgangszimmer und das Schlafzimmer sind mit einem hellen Laminatboden ausgelegt. Die Küche wurde mit einem Vinylboden ausgestattet. Das Tageslichtbad ist hell und modern gefliest sowie mit einer Dusche versehen. VR III 560 Gau-Algesheim Die 3-Zimmer-Wohnung bietet eine große Wohnküche, ein geräumiges Wannenbad, außerdem ist ein separates WC vorhanden. Die Wohnung ist mit einem pflegeleichten Boden ausgestattet. Vom großzügig geschnittenen Wohnzimmer können Sie direkt auf den Balkon gelangen, von dem Sie eine schöne Sicht ins Grüne haben. Das Keller-Abteil und der Abstellraum bieten viel Stauraum. VR IV 550 Vergleichsraum Richtwert Wohnfläche Kaltmiete Stadecken- Elsheim Diese Wohnung liegt in einer kleinen Wohneinheit und begeistert nicht nur durch die Lage mitten in Stadecken, sondern auch durch die geschickte Raumaufteilung. Augenmerk ist das großzügige Wohnzimmer. Die Küche ist zweckmäßig geschnitten. Das Schlafzimmer bietet ausreichend Stellfläche für einen großen Kleiderschrank. Das Bad ist mit einer Badewanne und einem Waschmaschinen-anschluss ausgestattet. VR V 570 Lörzweiler k.a. 3 Wohnzimmer Parkett Schlafzimmer Laminat Arbeitszimmer Laminat Küche mit Einbauküche Tageslichtbad Wasch- und Trockenraum Keller VR VI 500 Friesenheim Großzügige Einliegerwohnung mit Terrasse. Die Wohnung befindet sich im sehr gut belichteten Souterrain eines großzügigen Einfamilienhauses. Sie ist sehr großzügig geschnitten und verfügt über einen großen Wohn-/Essbereich, sep. Küche, Schlafzimmer, Bad mit Wanne, Dusche, WC, Bidet u. Waschbecken, Gäste-WC sowie ein Arbeits-/Kinderzimmer. Quellen: 1= am ; 2= am ; 3 = am ; 4= am In rot: Wohnfläche geringfügig kleiner als angemessen (maximal 10 qm weniger)

43 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung Abbildung 35: Online-Stichprobe verfügbarer Wohnungen für 4-Personen- Haushalte im Februar 2015 im Landkreis Mainz-Bingen Wohnungen, die für vier Personen angemessen groß sind (ca. 90 qm) Ort Vergleichsraum Richtwert Wohnfläche Kaltmiete Baujahr Zimmer Ausstattung / Beschreibung VR I 500 Bacharach Beschreibung: Küche: vorhanden, Gemeinschaftsterrasse: 19,00 m², Baujahr:1825 auf Grundmauern aus dem 16. Jahrhundert aufgebaut und 1999 renoviert. Fußboden: verlegte Böden, echtes Parkett, Laminat, Teppichboden. Elektrizität:1999 neu verlegte Kabel/jede Etage hat seinen eigenen Stromkreislauf mit Zuordnung der Anschlüsse im Waschkeller VR II 500 Gensingen Diese lichtdurchflutete Wohnung besticht durch die praktische Raumaufteilung und dem zusätzlichen Balkon. Die Wohnung befindet sich im zweiten Obergeschoß.Der Flur ist breit genug um kleinere Möbelstücke zu platzieren. Der Flur führt Sie zu allen Zimmern ob Elternschlafzimmer, Kinderzimmer, Bad mit Badewanne und Waschmachinenanschluß, Gäste- WC und Wohn-Esszimmer. VR III 650 Wackernheim ,5 Es erwarten Sie ein riesengroßes Wohnzimmer, ein großer Südbalkon, Küche mit Abstellkammer, Wohn-, Schlaf- und Kinder- bzw. Arbeitszimmer und Bad. Ein zusätzliches separates Kämmerchen vom Flur abgehend eignet sich für die Aufstellung einer Waschmaschine (Zu- und Abwasseranschluss sind vorhanden). Das Tageslicht-Bad ist zweckmäßig und mit einer Badewanne ausgestattet, der Boden besteht aus Granitfliesen. Alle anderen Räume haben PVC-Boden oder Laminat. VR IV 600 Zornheim Diese ruhig gelegene und neu renovierte Wohnung befindet sich im Souterrain eines 3 Familienhauses. Von dem hellen Eingangsbereich der Platz für eine Garderobe bietet gelangt man in jedes Zimmer. Die Küche, bietet Platz zum Essen und Kochen und kann mit den vorhandenen Möbeln übernommen werden. (Schränke, Tisch und Stühle). Das Wohnzimmer sowie das Schlaf- und Kinderzimmer ist mit hochwertigem Parkett verlegt. Das Bad mit 2 Waschbecken, Wanne und Dusche, sowie extra Bidet ist mit hellen Fliesen ausgestattet. Die Objekte sind in einem sanften beige. VR V 630 Harxheim Im ersten Stock eines Zweifamilienhauses liegt diese schöne Dachgeschosswohnung. Nach Öffnen der Wohnungstüre empfängt Sie ein einladender Flur, von dem Sie zentral alle Zimmer der Wohnung erreichen. Das große, helle Wohnzimmer ist mit einem hellen Teppichboden ausgestattet. Die Küche wird leer an die neuen Mieter übergeben, Sie haben so die Möglichkeit sie ganz nach Ihren eigenen Wünschen zu gestalten. Das moderne Tageslichtbad bietet Ihnen eine Badewanne, Waschbecken und WC. Hier ist auch ein Waschmaschinenanschluss vorhanden und die Möglichkeit Ihren Trockner zu stellen. Das Schlafzimmer ist mit PVC-Boden ausgestattet. Von hier, sowie aus Ihrem neuen Büro haben Sie Zugang auf den Balkon. VR VI 560 Oppenheim Schöne Altbauwohnung mit Flair am Rande der Oppenheimer Altstadt. Die Wohnung befindet sich im 1.OG eines charmanten, vollständig sanierten Altbaus. Ihnen steht ein schöner, heller Wohnbereich, der mit einer schönen alten Schiebetür mit Ornament-Verglasung vom Essbereich getrennt ist zur Verfügung. Der Wohn-und Essbereich misst rd. 32 m². Ein separates Zimmer ist durch den Essbereich zu erreichen. Des Weiteren steht ein großes Schlafzimmer mit Zugang zum Bad (Wanne, Dusche, WC, 2 WB sowie WM-Anschluss) in zeitgemäßem Design und eine separate Küche zur Verfügung. Quellen : 1 = am , 2= am ; 3= am In rot: Wohnfläche geringfügig kleiner als angemessen (maximal 10 qm weniger)

44 40 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung 2015 Abbildung 36: Online-Stichprobe verfügbarer Wohnungen für 5-Personen- Haushalte im Februar 2015 im Landkreis Mainz-Bingen Wohnungen, die für fünf Personen angemessen groß sind (ca. 105 qm) Ort Vergleichsraum Richtwert Wohnfläche Kaltmiete Baujahr Zimmer Ausstattung / Beschreibung VR I 590 Bacharach Beschreibung: Küche: vorhanden, Gemeinschaftsterrasse: 19,00 m², Baujahr:1825 auf Grundmauern aus dem 16. Jahrhundert aufgebaut und 1999 renoviert. Fußboden: verlegte Böden, echtes Parkett, Laminat, Teppichboden. Elektrizität:1999 neu verlegte Kabel/jede Etage hat seinen eigenen Stromkreislauf mit Zuordnung der Anschlüsse im Waschkeller VR II 590 Sprendlingen k.a. 3 Auf 110 m² Wohnfläche können Sie sich frei entfalten. Die hohen Decken und die dreifach verglasten Fenster sorgen für angenehme Altbauatmosphäre. Die Wohnung ist bezugsfertig. Die geräumige Küche wurde 2009 renoviert. Ebenso befindet sich das große Bad (Tageslicht) in einem neuwertigen Zustand. Bodenausführung: Parkett, Teppich, Laminat, Linoleum. VR II 590 Sprendlingen k.a. 3 Wohnung teilt sich wie folgt auf: Schlafzimmer, Büro/Gästezimmer,grosser Wohn-Essbereich mit Theke zur Küche,, Flur, WC, Bad mit Dusch und Wanne sowie zwei begehbare Abstellräume in den Dachschrägen VR IV 720 Nieder-Olm Im 3. OG, ruhige Lage, Aufzug und Treppenhaus, gute Raumaufteilung, mit unverbaubarem Blick nach Süd-West über das Rheinhess. Hügelland, große Loggia mit Zugang vom Wohn- und vom Schlafzimmer, Küchenbalkon mit Blick ins Grüne, Fußboden alle Zimmer Ahorn-Laminat, Küche und Bad hell gefließt, Zustand der Wohnung Top. VR VI 640 Uelversheim Das ruhige 3 Familienhaus liegt im Wohngebiet von Uelversheim. Die Wohnung liegt im 1.Obergeschoss in einem sofort bezugsfähigen Zustand. Sie betreten hier einen großen Flur mit 2 großen Kinderzimmer mit Zugang zur Terrasse und einem sehr großen Wohn-Esszimmer (ebenfalls mit Zugang zur großen überdachten Terrasse). Die schöne neuwertige helle Küche ist mit Edelstahl Dunstabzugshaube, 4er Gas- Herd, Backofen, Kühlschrank ect. Die großen Fenster sorgen für viel Licht und für eine helle Wohnung. Das großzügiges Tageslichtbad mit Dusche und Wanne verfügt über Waschmaschinenanschluss. Quellen : 1 = am , 2= am ; 3= am ; 4= am In rot: Wohnfläche geringfügig kleiner als angemessen (maximal 10 qm weniger).

45 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung Arbeitsschritt 5: Richtwerttabelle für angemessene Nettokaltmieten im Landkreis Mainz-Bingen Die ermittelten und überprüften Mietobergrenzen für angemessene Nettokaltmieten für Bedarfsgemeinschaften verschiedener Größe in jedem Vergleichsraum werden nun, nach erfolgreicher Plausibilitäts-, Verfügbarkeits- und Qualitätsprüfung, aus Abbildung 18 (gelbe Spalten) in die Richtwerttabelle übernommen (Abbildung 37). Erstellung einer Richtwerttabelle Abbildung 37: Richtwerttabelle für angemessene Netto-Monatskaltmieten im Landkreis Mainz-Bingen (Stand 2015) Vergleichsraum Angemessene Netto-Monatskaltmieten (Euro) 1-Personen- Haushalt 2-Personen- Haushalt 3-Personen- Haushalt 4-Personen- Haushalt 5-Personen- Haushalt VR I VR II VR III VR IV VR V VR VI Vergleichsraum Gemeinde Vergleichsraum Gemeinde VR I Ockenheim VR IV Ober-Olm VR I Münster-Sarmsheim VR IV Essenheim VR I Bingen am Rhein, Stadt VR IV Nieder-Olm, Stadt VR I Waldalgesheim VR IV Klein-Winternheim VR I Weiler bei Bingen VR IV Zornheim VR I Bacharach, Stadt VR IV Stadecken-Elsheim VR I Trechtingshausen VR IV Sörgenloch VR I Manubach VR V Bodenheim VR I Oberdiebach VR V Nackenheim VR I Niederheimbach VR V Mommenheim VR I Oberheimbach VR V Lörzweiler VR I Breitscheid VR V Harxheim VR II Schwabenheim an der Selz VR V Gau-Bischofsheim VR II Grolsheim VR VI Oppenheim, Stadt VR II Jugenheim in Rheinhessen VR VI Dienheim VR II Gensingen VR VI Nierstein VR II Engelstadt VR VI Dexheim VR II Sprendlingen VR VI Undenheim VR II Ober-Hilbersheim VR VI Selzen VR II Appenheim VR VI Gsblum VR II Nieder-Hilbersheim VR VI Dolgesheim VR II Bubenheim VR VI Hahnheim VR II Aspisheim VR VI Uelversheim VR II Badenheim VR VI Dalheim VR II Welgesheim VR VI Köngernheim VR II Sankt Johann VR VI Ludwigshöhe VR II Horrweiler VR VI Dorn-Dürkheim VR II Zotzenheim VR VI Friesenheim VR II Wolfsheim VR VI Eimsheim VR III Budenheim VR VI Weinolsheim VR III Wackernheim VR VI Wintersheim VR III Ingelheim am Rhein, Stadt VR VI Hillesheim VR III Heidesheim am Rhein VR III Gau-Algesheim, Stadt Quelle: Grundsicherungsrelevanter Mietspiegel () für den Landkreis Mainz-Bingen (Abbildung 18); Vergleichsräume vgl. Abbildung 3. Auswertungszeitraum: Quartale I/2013 bis IV/2014 es Drittel.

46 42 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung 2015 Richtwerttabelle für den LK Mainz- Bingen Die Richtwerttabelle für den Landkreis Mainz-Bingen (Stand 2015) zeigt für jeden Vergleichsraum die maximale Nettokaltmiete pro Monat, die als angemessen für Bedarfsgemeinschaften verschiedener Größen gilt. Die Herleitung nach dem -Konzept gewährleistet, dass Wohnungen zu dieser Miete verfügbar sind, aber eben nur genau Wohnungen des en Wohnungsmarktsegments (hier: des en Drittels). Damit wird das Ziel der Mietobergrenzen erreicht: Wohnungen mit gehobenem Standard sind nicht angemessen, aber die Verfügbarkeit angemessener Wohnungen ist gegeben. Die Richtwerttabelle sagt aus, was eine nach Lage, Größe und Qualität angemessene Wohnung in den betrachteten Vergleichsräumen maximal kostet. Wohnungen, die über diesen Grenzen liegen, sind nicht angemessen. 4. Fazit und Ausblick Um sicherzustellen, dass für Bedarfsgemeinschaften auch in Zukunft immer angemessene Wohnungen verfügbar sind, muss die Höhe der Richtwerte regelmäßig überprüft werden. Angesichts der dynamischen Mietenentwicklung im Landkreis Mainz-Bingen (Abbildung 38) empfehlen wir eine jährliche Aktualisierung. Damit lassen sich in Zukunft große Sprünge bei der Anpassung der Richtwerte vermeiden. Abbildung 38: Mietniveauentwicklung im Landkeis Mainz-Bingen und der Stadt Mainz, 2012 bis 2014 Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme)

47 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung ANHANG 1. Das -Konzept 1.1 Kern der Analyse Unser schlüssiges Konzept ist so einfach wie möglich aufgebaut und bietet vor allem eine hohe Transparenz. Denn der Begriff der Angemessenheit in 22 (1) SGB II formuliert einfach eine Obergrenze für die Bedarfe der Unterkunft mit dem Ziel, das obere und mittlere Wohnungsmarktsegment (Wohnungen, die mehr als einfachen und grundlegenden Bedürfnissen genügen) für Bedarfsgemeinschaften von der Kostenübernahme auszuschließen. 28 Die Maßgabe der Verfügbarkeit formuliert gleichzeitig eine Untergrenze für praktikable KdU-Richtwerte (Anmietbarkeit). 29 Dabei soll mit dem Richtwert nicht nur die Angemessenheit neuer Mietverhältnisse (Zuzug/Umzug) beurteilt werden, sondern auch die Angemessenheit bestehender Mietverhältnisse. In beiden Fällen, also auch wenn ein Kostensenkungsverfahren einzuleiten ist, müssen die Richtwerte deshalb so gewählt sein, dass am aktuellen Markt zu diesen Mietpreisen auch Wohnungen anmietbar sind: Wenn man Richtwerte wählt, die niedriger sind als die Mieten der günstigsten verfügbaren Wohnungen, könnte eine Bedarfsgemeinschaft keine angemessene Wohnung am Markt finden. Dann kann auch kein Kostensenkungsverfahren eingeleitet werden und mit den Richtwerten wäre niemandem gedient. Unser Konzept konzentriert sich daher auf diese Kernfrage: Bandbreite für Richtwerte lt. BSG Zu welchen Mieten sind Wohnungen (mit Mindeststandard) verfügbar, aber keine Wohnungen des gehobenen Standards anmietbar? Da sich die Fragestellung nur auf verfügbare Wohnungen bezieht, analysieren wir von vornherein nur die Mietpreisstreuung freier, zur Vermietung angebotener Wohnungen (Angebots- bzw. Neuvertragsmieten). Das mittlere und obere Wohnungsmarktsegment kann dann durch geeignete Wahl von Mietobergrenzen nachvollziehbar ausgeschlossen werden. Denn für gleichgroße verfügbare Wohnungen in der gleichen Stadt werden schiedlich hohe Mieten verlangt (und auch gezahlt), weil die Wohnungen über schiedliche Qualitäten verfügen. Das Mietpreisspektrum gleich großer Wohnungen einer Stadt (von der billigsten bis zur teuersten Wohnung) stellt also gleichzeitig das Qualitätsspektrum dieser Wohnungen dar (von der einfachsten bis zur luxuriösesten). Dabei gilt: Je höher die Mietobergrenzen festgelegt werden, desto höher die Wohnqualität, die Bedarfsgemeinschaften dazu anmieten können. Maßgeblich ist für den Begriff der Angemessenheit, wie viel auf dem Wohnungsmarkt für eine Wohnung mit einfachem Standard aufzuwenden ist. 28 Angemessen sind die Aufwendungen für eine Wohnung nur dann, wenn diese nach Ausstattung, Lage und Bausubstanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen genügt und keinen gehobenen Wohnstandard aufweist. (BSG-Urteil vom B 7b AS 18/06 R RdNr 20). - Sodann ist der Wohnstandard festzustellen, wobei dem Hilfebedürftigen lediglich ein einfacher und im en Segment liegender Ausstattungsgrad der Wohnung zusteht. (BSG-Urteil vom B 7b AS 10/06 R RdNr 24). 29 Allerdings ist - wie bereits ausgeführt - auch bei der Prüfung nach 22 Abs. 1 SGB II letztlich entscheidend, ob im konkreten Vergleichsraum eine "angemessene" Wohnung anzumieten wäre für den Fall, dass die Bestandswohnung unangemessen teuer ist. (BSG-Urteil vom B 14 AS 50/10 R - RdNr 27).

48 44 Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung 2015 Kern der Analyse: Transparenz Gleiche Abgrenzung für alle Ablesbare Richtwerte Kern der Analyse ist es, Transparenz über die Höhe und Streuung der Mieten verfügbarer Wohnungen zu schaffen und erst dann auf dieser Basis Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft nachvollziehbar herzuleiten: Abbildung 39 zeigt den Zusammenhang zwischen Miethöhe und Qualität. Transparenz wird dadurch gewährleistet, dass zunächst alle erhobenen Mieten verfügbarer Wohnungen für eine bestimmte Wohnungsgrößenklasse systematisch und vollständig erfasst und dann grafisch sortiert für jeden Vergleichsraum abgebildet werden. Damit wird das gesamte Mietspektrum vom einfachen bis luxuriösen Standard für gleichgroße Wohnungen einer Stadt transparent durch eine einfache Kurve dargestellt. Jeder Punkt in der Kurve stellt die Miete einer konkret angebotenen Wohnung im Vergleichsraum dar. Abbildung 40 zeigt ein typisches Ergebnis einer regionalen Mietwerterhebung, wie es in jedem -Konzept für jede Gemeinde bzw. jeden Vergleichsraum dargestellt wird. Die Kurven stellen neutral und unvoreingenommen dar, in welcher Mietpreisspanne verfügbare Wohnungen einer bestimmten Größe im Auswertungszeitraum vor Ort angeboten und vermietet wurden. Eine glatte geschmeidige Kurve (ohne Stufen) deutet darauf hin, dass es sich nicht nur um Einzelfälle handelt, sondern um eine stufenlose Qualitätsdifferenzierung aller Wohnungsangebote am Markt. Das eigentliche Konzept besteht nur daraus, zu entscheiden, wo die Grenze zum en Wohnungsmarktsegment gezogen werden soll (z.b. es Drittel oder es Viertel) und diese Grenze dann systematisch für alle Haushaltsgrößen in allen Vergleichsräumen anzusetzen: Angesichts der aktuellen Mietstruktur vor Ort werden die Wohnungen des gehobenen Standards ausgeschlossen, indem Richtwerte so festgelegt werden, dass sie systematisch für alle Haushaltsgrößen in allen Vergleichsräumen nur das so definierte e Wohnungsmarktsegment als angemessen zulassen (vgl. Werte in den Kästchen). Die Einhaltung qualitativer Mindeststandards bei diesen Mietobergrenzen wird stichprobenartig online überprüft und die Ergebnisse im Bericht dargestellt. Abbildung 41 zeigt das Ergebnis: Die Werte in den Kästchen werden in eine Richtwerttabelle übernommen. Die Werte wurden so ermittelt, dass gewährleistet ist: Zu diesen Werten sind am Markt Wohnungen verfügbar (denn sie sind Teil empirisch ermittelter Mieten für angebotene Wohnungen) und es sind nur Wohnungen einfachen Standards anmietbar, keine Luxuswohnungen (denn die teuren Wohnungen werden ausgeschlossen). Damit wird der Anspruch des 22 SGB II und der entsprechenden BSG-Rechtsprechung umgesetzt. Die Richtwerttabelle definiert, was ermittelt werden sollte: Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft für alle Haushaltsgrößen in jedem Vergleichsraum. Die Konzentration auf die eigentlich relevanten Mieten macht unser Verfahren so schnell und kostengünstig.

49 Monatsmiete kalt (in EUR) Mietobergrenzen im Landkreis Mainz-Bingen - Aktualisierung Abbildung 39: Zusammenhang zwischen Miethöhe und Qualität: Verlangte Mieten für gleich große Wohnungen am gleichen Ort Abbildung 40: Unteres Drittel Beispiel für eine transparente Darstellung der Mietpreisstreuung verfügbarer Wohnungen: Richtwert ablesbar* Verteilung der Angebotsmieten in Siegburg (2007/2008) Mittleres Drittel Anteil aller Objekte in % Oberes Drittel Angebotsmieten aller ca. 105 qm großen Wohnungen (329) aller ca. 90 qm großen Wohnungen (751) aller ca. 75 qm großen Wohnungen (863) aller ca. 60 qm großen Wohnungen (709) aller ca. 45 qm großen Wohnungen (509) (Fallzahlen in Klammern) *Lesebeispiel für e Linie: Darstellung von der billigsten 45-qm-Wohnung (200 Euro) bis zur teuersten 45-qm- Wohnung (600 Euro). Das e Wohnungsmarktdrittel (33%-Linie) endet bei 300 Euro (= möglicher Richtwert). Abbildung 41: Beispiel für eine Richtwerttabelle: Die ermittelten Werte werden übernommen (Gemeinde A). Vergleichsraum 1-Personen- Haushalt Angemessene Netto-Monatskaltmiete (Euro) 2-Personen- 3-Personen- 4-Personen- Haushalt Haushalt Haushalt 5-Personen- Haushalt A B C D E