Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in Nordrhein-Westfalen bis 2025

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1 Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in Nordrhein-Westfalen bis 2025 Wohnungswirtschaftliche Implikationen der Bevölkerungs- und Haushaltsprognose des Landesamts für Datenverarbeitung und Statistik (LDS) Nordrhein-Westfalen bis zum Jahr 2025 Untersuchung im Auftrag des durchgeführt vom Eduard Pestel Institut für Systemforschung e. V. Düsseldorf, im Dezember 2006

2 Auftraggeber: Ministerium für Bauen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen Referat IV B 1 Elisabethstraße Düsseldorf Telefon: / Telefax: / poststelle@mbv.nrw.de verantwortlich für den Inhalt: Dr. Klaus Peter Möller Eduard Pestel Institut für Systemforschung e. V. Königstr. 50a Hannover Telefon: / Telefax: / info@pestel-institut.de II

3 Inhaltsverzeichnis Seite Inhaltsverzeichnis III Tabellenverzeichnis V Abbildungsverzeichnis VII 1 Ziel und Methode der Untersuchung 1 2 Demographische Basis der Untersuchung durch die Modellrechnung des Statistischen Landesamtes Nordrhein-Westfalen (LDS) Bevölkerungsentwicklung bis Prämissen für die natürliche Bevölkerungsbewegung 3 Fertilität 3 Mortalität Prämissen zu den Wanderungsbewegungen 4 Wanderungen über die Landesgrenze 4 Landesinterne Wanderungen Ergebnisse der Bevölkerungsmodellrechnungen 4 Bevölkerungsentwicklung bis Altersstruktur der Bevölkerung bis Haushaltsentwicklung bis Methode und Annahmen Ergebnisse der Haushaltsmodellrechnungen 12 Haushalte nach Regionen und Haushaltsgröße 12 Haushalte mit älterer Bezugsperson 14 3 Wohnungsbedarf bis Veränderung von Haushaltszahlen und Wohnungsbeständen zur Ermittlung des Gesamtbedarfs an neuen Wohnungen bis Veränderung der Gesamtzahl der Haushalte Bestandsabgänge als Ersatzbedarf Gesamtbedarf an zusätzlichen Wohnungen Regionaler Wohnungsbedarf Bedarf an seniorengerechten Wohnungen 19 4 Bestimmung des Wohnungsangebots durch die realisierte Nachfrage nach neuen Wohnungen Unterscheidung von Wohnungsbedarf und -nachfrage Spezifische Nachfrage nach Wohnungen in Einfamilienhäusern Vergleich von Erstbezug und Bestandsangeboten Regionale Nachfrageziffern 22 III

4 Seite 4.3 Modellrechnungen zur zukünftigen Nachfrage nach Einfamilienhäusern Prämissen für die Modellrechnungen Ergebnisse der Modellrechnungen zur Nachfrage nach Einfamilienhäusern Anteil an gebrauchten Einfamilienhäusern Vermarktbarer Neubau von Einfamilienhäusern Fazit der Berechnung der Nachfrage nach Einfamilienhäusern Modellrechnung zur Nachfrage nach Geschosswohnungen Prämissen der Modellrechnungen Ergebnisse der Modellrechnungen bis Gegenüberstellung von Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage 36 6 Zusammenfassung der Ergebnisse auf Landesebene Methodisches Vorgehen Bevölkerungsentwicklung Haushaltsentwicklung Wohnungsabgänge Wohnungsbedarf Wohnungsneubau durch realisierte Nachfrage 40 7 Regionale Betrachtung Erwartete Bautätigkeit Regionen mit zu geringer Bautätigkeit Regionen mit Wohnungsüberhängen Gegenüberstellung von regionalem Wohnungsbedarf und regionalem Wohnungsneubau Bedarf an seniorengerechten Wohnungen 49 8 Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft und Siedlungspolitik 52 Anhang 54 IV

5 Tabellenverzeichnis Seite Tabelle 1: Entwicklung der Zahl der 30- bis unter 45-Jährigen von 2000 (Höchststand) bis 2025 in Nordrhein-Westfalen 25 Tabelle 2: Wohnungsbau in Nordrhein-Westfalen von 2000 bis Tabelle 3: Modellrechnung zur Fertigstellung von Geschosswohnungen (Basisgeschosswohnungsbau und sonstiger Wohnungsbau MFH) in Nordrhein-Westfalen bis 2015 und bis Tabelle 4: Wohnungsbedarf und Wohnungsbau in Nordrhein- Westfalen bis Tabelle 5: Kreise und kreisfreie Städte des Landes Nordrhein- Westfalen mit Wohnungsdefizit bis Tabelle 6: Kreise und kreisfreie Städte des Landes Nordrhein- Westfalen mit Wohnungsüberhängen bis Tabelle A-1: Ergebnis der Bevölkerungsmodellrechnungen des LDS für die 54 Kreise und kreisfreien Städte in Nordrhein- Westfalen bis 2025 (jeweils d.J.) 55 Tabelle A-2a: Modellrechnungen des LDS zur Entwicklung der Haushaltszahlen in den Kreisen und kreisfreien Städten in Nordrhein-Westfalen zwischen 2005 und 2025 nach der Anzahl der Haushaltsmitglieder (1 bis 4+) 56 Tabelle A-2b: Modellrechnungen des LDS zur Entwicklung der Haushaltszahlen in den Kreisen und kreisfreien Städten in Nordrhein-Westfalen zwischen 2005 und 2025 nach der Anzahl der Haushaltsmitglieder (1 bis 4+) 57 Tabelle A-2c: Modellrechnungen des LDS zur Entwicklung der Haushaltszahlen in den Kreisen und kreisfreien Städten in Nordrhein-Westfalen zwischen 2005 und 2025 nach der Anzahl der Haushaltsmitglieder (1 bis 4+) 58 Tabelle A-3: Wohnungsbedarf in den Kreisen und kreisfreien Städten in Nordrhein-Westfalen bis Tabelle A-4: Ergebnisse der Modellrechnung zu Gesamtnachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern, zum Bestandsangebot und zum vermarktbaren Neubau für die Kreise und kreisfreien Städte Nordrhein-Westfalens bis V

6 Tabelle A-5: Tabelle A-6: Seite Zu erwartender Basiswohnungsbau in Mehrfamilienhäusern sowie in Nichtwohngebäuden und durch Baumaßnahmen im Bestand in den Kreisen und kreisfreien Städten in Nordrhein-Westfalen bis Gegenüberstellung von Wohnungsbedarf und erwartetem Wohnungsbau in den Kreisen und kreisfreien Städten Nordrhein-Westfalens bis VI

7 Abbildungsverzeichnis Seite Abbildung 1: Bevölkerungsentwicklung in den Kreisen und kreisfreien Städten Nordrhein-Westfalens 2005 bis 2025 in v. H. 5 Abbildung 2: Phasen des Wohnungsnachfrageverhaltens: Altersstrukturen der Bevölkerung Nordrhein-Westfalens für die Jahre 2005, 2015 und Abbildung 3: Veränderung des Altersquotienten in Nordrhein- Westfalen zwischen 1980 und Abbildung 4: Bevölkerung 60 Jahre und älter in Nordrhein-Westfalen 1980 bis 2025 (Index 2005 = 100) 9 Abbildung 5: Entwicklung der Bevölkerung von 60 bis unter 75 Jahre in den Kreisen und kreisfreien Städten in Nordrhein- Westfalen von 2005 bis Abbildung 6: Entwicklung der Bevölkerung von 75 und mehr Jahren in den Kreisen und kreisfreien Städten in Nordrhein- Westfalen von 2005 bis Abbildung 7: Haushaltsentwicklung in den Kreisen und kreisfreien Städten Nordrhein-Westfalens 2005 bis 2025 in v. H. 13 Abbildung 8: Wohnungsbedarf in den Kreisen und kreisfreien Städten Nordrhein-Westfalens 2006 bis Abbildung 9: Nachfrageziffer (Durchschnitt der Erstbezüge je Personen im Alter von 30 bis 45 Jahren) im Zeitraum 2001 bis 2005 in Abhängigkeit vom Baulandpreis in den 396 Städten und Gemeinden Nordrhein-Westfalens 23 Abbildung 10: Gesamtnachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern, Angebot an Bestandshäusern und Basisnachfrage nach Neubauten 27 Abbildung 11: Vermarktbarer Neubau von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern in den Kreisen und kreisfreien Städten Nordrhein-Westfalens in der Summe der Jahre 2006 bis Abbildung 12: Vermarktbarer Neubau von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern in den Kreisen und kreisfreien Städten Nordrhein-Westfalens in der Summe der Jahre 2006 bis 2025 in v. H. des Bestandes an Wohnungen in Einund Zweifamilienhäusern 29 VII

8 Abbildung 13 Abbildung 14: Abbildung 15: Abbildung 16: Abbildung 17: Seite Verbraucherpreise, Wohnungsmieten und Immobilienwerte 2004 bis 2030 (Index 2004 = 100) in Agglomerationsräumen) 33 Summe des Wohnungsbaus in Mehrfamilienhäusern, durch Maßnahmen im Bestand und in Nichtwohngebäuden in den Kreisen und kreisfreien Städten Nordrhein- Westfalens in der Summe der Jahre 2006 bis Schematische Darstellung zur durchgeführten Untersuchung 37 Kreise und kreisfreie Städte in Nordrhein-Westfalen mit Wohnungsdefizit und -überhang im Jahr Kreise und Kreisfreie Städte in Nordrhein-Westfalen mit einem Mangel an seniorengerechten Wohnungen im Jahr VIII

9 1 Ziel und Methode der Untersuchung Wohnungsmarktuntersuchungen haben bisher überwiegend den Wohnungsbedarf abzuschätzen versucht. Dieser entsteht im Wesentlichen durch die Veränderung der Anzahl der privaten Haushalte. Davor steht die Bevölkerungsentwicklung, wobei nicht nur deren absolute Personenzahl, sondern auch die Altersstruktur für die Haushaltsbildung bestimmend ist. Für Nordrhein-Westfalen wurde zuletzt im Jahr 2001 eine bedarfsorientierte Wohnungsmarktstudie erstellt 1. Basisjahr der damaligen Untersuchung war das Jahr Inzwischen hat das Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik (LDS) auf der Ebene der Kreise und kreisfreien Städte sowohl eine Bevölkerungsmodellrechnung als auch darauf aufbauend eine Haushaltsmodellrechnung bis zum Jahr 2025 vorgelegt. Da die Untersuchung des IfS mit einer bereits sieben Jahre zurückliegenden Datenbasis inzwischen als veraltet einzustufen ist und gleichzeitig die beiden aktuellen Modellrechnungen des LDS verfügbar sind, sah sich das Ministerium für Bauen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen veranlasst, eine Untersuchung der wohnungswirtschaftlichen Implikationen durchführen zu lassen. Die Aufgabenstellung geht dabei über die Berechnung des Bedarfs durch Haushaltszunahme und Wohnungsabgänge hinaus. Abgeschätzt werden soll nunmehr auch die Nachfrage, d. h. die aufgrund der bestehenden Rahmenbedingungen entstehende Anzahl neuer Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern und Geschossgebäuden. Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage werden zur Ermittlung der künftigen Wohnungsmarktlage gegenübergestellt. Über die Wohnungsmarklage wird der Wohnungsabgang modellendogen gesteuert. In einer regional ausgeglichenen oder sogar von Wohnungsüberhängen geprägten Situation ist der Wohnungsabgang erfahrungsgemäß erheblich höher als bei einem durch Wohnungsmangel gekennzeichneten engen Wohnungsmarkt. In der Vergangenheit haben die Anbieter (Baulandentwickler, Bauträger, private Bauherren) immer mit einer Zeitverzögerung von etwa drei bis vier Jahren auf die jeweilige demographische Situation reagiert und dabei Wohnungsüberhänge (1985 bis 1988) bzw. Wohnungsdefizite (1990 bis 1995) nicht vermeiden 1 Entwicklung des Wohnungsbedarfs in den Wohnungsmarktregionen in Nordrhein- Westfalen bis 2014; IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH,

10 können. In den vergangenen zehn Jahren hat sich der Wohnungsneubau in Nordrhein-Westfalen von fast WE im Jahr 1995 auf nur noch gut WE im Jahr 2005 zurückentwickelt. Diese Untersuchung soll auf der Ebene der 54 Kreise und kreisfreien Städte zukünftigen Angebotslücken, aber auch möglichen Überhangsituationen nachgehen. 2

11 2 Demographische Basis der Untersuchung durch die Modellrechnung des Statistischen Landesamtes Nordrhein- Westfalen (LDS) Die regionalen Bevölkerungs- und Haushaltsmodellrechnungen des LDS werden als Basis der in Kapitel 3 vorgestellten wohnungswirtschaftlichen Auswirkungen vollständig übernommen und nicht kommentiert. Dies gilt auch für die Prämissen der Modellrechnungen. Eine ausführlichere Darstellung der Annahmen findet sich in Band 38 der Statistische Analysen und Studien NRW. Hier werden auch die Ergebnisse durch das LDS aufbereitet und beschrieben. Lediglich die Jahresangaben wurden vom 1.1.d.J. (LDS) auf den d.J. umgestellt. Dies erforderte für das Jahr 2025 eine Fortschreibung der Modellrechnungen des LDS. Die Modellrechnungen des LDS umfassen die Bereiche - Bevölkerung (nach Alter und Geschlecht), - Haushalte (nach der Haushaltsgröße), - Erwerbspersonen (nach Alter und Geschlecht) - Pflegebedürftige (nach Alter und Geschlecht). Für die Untersuchung der wohnungswirtschaftlichen Auswirkungen werden die beiden erstgenannten Modellrechnungen genutzt. 2.1 Bevölkerungsentwicklung bis Prämissen für die natürliche Bevölkerungsbewegung Fertilität Das Landesamt geht bei seiner Prognose davon aus, dass die durchschnittliche Geburtenhäufigkeit des Jahres 2004 in Höhe von Geburten pro Frauen zwischen 15 und 45 Jahren bis zum Jahr 2025 gleich bleibt. Mortalität Bei der Prognose des LDS wird die Annahme getroffen, dass sich die durchschnittliche Lebenserwartung Neugeborener bis 2050 für beide Geschlechter um jeweils 5,8 Jahre erhöht. Frauen werden dann 86 Jahre alt, Männer 81,5 3

12 Jahre. Bis zum Jahr 2025, dem Endjahr der hier verwendeten Prognose, erhöht sich die durchschnittliche Lebenserwartung gegenüber dem Jahr 2005 entsprechend für Männer und Frauen um 2,6 Jahre Prämissen zu den Wanderungsbewegungen Wanderungen über die Landesgrenze Das LDS unterstellt für die Jahre zwischen 2005 (einschließlich) bis 2010 (ebenfalls einschließlich) eine Netto-Zuwanderung von Personen, dies sind Personen pro Jahr. Ab dem Jahr 2011 sollen dann jährlich Personen per Saldo nach Nordrhein-Westfalen zuziehen. Landesinterne Wanderungen Die Binnenwanderungen über Kreisgrenzen innerhalb Nordrhein-Westfalens in einer Größenordnung von Personen (Stromgröße) werden bei der Modellrechnung des LDS über alters- und geschlechtsspezifische Fortzugsquoten berechnet, wobei die Quoten konstant belassen werden. Diese landesweite interne Wanderung mit einer Gesamtbewegung von rund 8 Millionen Personen über den zwanzigjährigen Prognosezeitraum hat den größten quantitativen Einfluss auf die Veränderungen der regionalen Bevölkerungswerte Ergebnisse der Bevölkerungsmodellrechnungen Bevölkerungsentwicklung bis 2025 Aufgrund der oben geschilderten Annahmen wird die Gesamtbevölkerung Nordrhein-Westfalens von 2005 bis 2025 von 18,1 auf 17,6 Millionen Personen zurückgehen. Die Sterbefallzahlen werden trotz der höheren Lebenserwartung (Prämisse) ansteigen und den Sterbeüberschuss vergrößern. Die genannten Zuwanderungen reichen nicht aus, den Sterbeüberschuss auszugleichen. Das Ergebnis der Bevölkerungsmodellrechnung des LDS für die 31 Kreise und 23 kreisfreien Städte bis 2025 zeigt Abbildung 1. Bis 2025 wachsen noch 18 Regionen (hiervon sechs kreisfreie Städte). Die höchsten Bevölkerungszuwächse weisen die beiden kreisfreien Städte Aachen und Bonn auf, die höchsten Verluste die Städte Hagen und Gelsenkirchen. 4

13 Abbildung 1: Bevölkerungsentwicklung in den Kreisen und kreisfreien Städten Nordrhein-Westfalens 2005 bis 2025 in v. H. Bevölkerungsentwicklung von 2005 bis 2025 in v.h. < -10 < -5 < 0 < 5 >= 5 LK Steinfurt SK Münster SK Bielefeld LK Kleve LK Höxter LK Soest LK Mettmann LK Neuss LK Märkischer Kreis SK Aachen LK Siegen-Wittgenstein LK Euskirchen Quelle: LDS Regional sind die Bevölkerungsveränderungen in den Städten jedoch höchst unterschiedlich. Die großen kreisfreien Städte der Rheinschiene (Düsseldorf, Bonn und Köln) gewinnen durchweg Bevölkerung. Diese Zunahme wurde auch in der Vergangenheit beobachtet. Dagegen wird für die kreisfreien Städte des Ruhrgebiets eine Fortsetzung der Einwohnerverluste erwartet. Zu Bevölkerungsverlusten kommt es auch in den ländlich geprägten Kreisen an der südöstlichen Landesgrenze (Hochsauerlandkreis, Kreis Siegen-Wittgenstein) und in Ostwestfalen (Kreise Herford, Höxter, Lippe und Minden- Lübbecke). Dagegen soll in den ländlichen Kreisen des Münsterlandes (Borken, Coesfeld und Steinfurt), den Kreisen im südlichen Zipfel des Landes (von Heinsberg bis Rhein-Sieg) sowie den Kreisen Kleve, Paderborn und Gütersloh die Bevölkerungszahl noch zunehmen. 5

14 Altersstruktur der Bevölkerung bis 2025 In Abbildung 2 ist die Bevölkerung Nordrhein-Westfalens nach Alter und Geschlecht für die Jahre 2005, 2015 und 2025 dargestellt. Dabei ist die Struktur des Jahres 2005 vollflächig markiert, die Altersstrukturen der Jahre 2015 und 2025 sind jeweils als Konturen dargestellt. Kenntlich gemacht sind die Altersgruppen, die ein jeweils idealtypisches Nachfrageverhalten am Wohnungsmarkt aufweisen: Kinder unter 18 Jahren haben in der Regel keinen eigenen Wohnungsbedarf, da sie noch in der Wohnung der Eltern wohnen. Mit 18 Jahren beginnt die Haushaltsbildungsphase, wobei die jungen Haushalte unmittelbar nach dem Lösen aus dem elterlichen Haushalt weit überwiegend preiswerte Geschosswohnungen nachfragen. Diese Phase endet mit der Vollendung des 30. Lebensjahres. In der folgenden Familienphase steigen die Ansprüche an Komfort und Wohnfläche, was sich in einer starken Nachfrage nach großen Mietwohnungen und, wo finanziell möglich und in die individuelle Lebensplanung passend, Einfamilienhäusern möglichst in Form von Wohnungseigentum ausdrückt. Diese Phase des Siedelns bzw. Sesshaftwerdens dauert bis zum 45. Lebensjahr. Danach setzt bis etwa zum 60. Lebensjahr eine Phase der Konsolidierung mit geringer Umzugsaktivität ein. Auch danach bleibt die Fluktuation weit geringer als bei den Haushalte bildenden 20- bis unter 30-Jährigen. Aber für einen kleinen Anteil beginnt mit Anfang 60 die bewusste Suche nach einer altersgerechten Wohnung, wobei dieses Marktsegment zwar wächst, aber nach wie vor sehr klein ist, da auch wegen mangelnder finanzieller Möglichkeiten nur ein sehr kleiner Teil der Bevölkerung diesen latent vorhandenen Wunsch in konkrete Nachfrage umsetzt. Mit dem Erreichen des 75. Lebensjahres steigt dann das Risiko der Pflegebedürftigkeit. Wird durch diesen Zustand der Umzug aus einer Wohnung in ein Pflegeheim ausgelöst, endet der Status des Wohnungsinhaberhaushalts. Wohnungswirtschaftlich kommen alle durch diesen Übergang frei werdenden Wohnungen als Bestandsangebot zur Neuvermietung bzw. zum Verkauf an Jüngere auf den Markt. Das (Investoren-)Siedlungsalter zwischen 30 und 45 Jahren ist vor allem im Jahr 2015 besonders schwach besetzt. Zehn Jahre danach, im Jahr 2025, werden zumindest in den Altersjahren von 30 bis 35 die Werte des Jahres 2005 wieder erreicht. Mit starken Nachfrageausfällen bei Einfamilienhäusern ist zwischen 2010 und 2020 zu rechnen, danach steigt die Nachfrage aus demographischen Gründen wieder leicht an. 6

15 Im Jahr 2025 werden die stärksten Jahrgänge der Bevölkerung im Lande etwa 60 Jahre alt sein und damit noch erwerbstätig. Es wird jedoch deutlich, wie sich dieser so genannte Geburtenberg der 60er-Jahre im Jahr 2025 auf das 67. Lebensjahr zu bewegt und damit auf das Ende der eigenen Berufstätigkeit. Abbildung 2: Phasen des Wohnungsnachfrageverhaltens: Altersstrukturen der Bevölkerung Nordrhein-Westfalens für die Jahre 2005, 2015 und u.ält. Alter Umzug zu den Kindern/in betreutes Wohnen Wachsende Bedeutung der Rückkehr in die Städte (Service-Wohnen, zentral gelegene Eigentumswohnungen) Keine relevante Veränderung der Wohnsituation Nachfrage richtet sich auf Ein- und Zweifamilienhäuser (Eigentumsbildung) sowie auf große Mietwohnungen Haushaltsbildung Nachfrage richtet sich auf kleine Mietwohnungen Männer in Keine eigene Wohnungsnachfrage Frauen in Quelle: LDS 7

16 Wie Abbildung 3 aufzeigt, steigt der Altersquotient, d. h. das Verhältnis der 67- Jährigen und Älteren zur erwerbsfähigen Bevölkerung im Alter von 20 bis unter 67 Jahre, langsam aber kontinuierlich an. Die Entwicklung des Altersquotienten im Landesdurchschnitt und in ausgewählten Kreisen und kreisfreien Städten Nordrhein-Westfalens für den Zeitraum 1980 bis 2025 zeigt Abbildung 3. In Nordrhein-Westfalen wird ein Wert von 30 Prozent zwischen 2015 und 2020 überschritten. Regional gibt es erhebliche Abweichungen: In der Stadt Mühlheim an der Ruhr wurde diese Schwelle bereits 2003 überschritten, der Hochsauerlandkreis folgte Anfang Die großen Universitätsstädte (Köln, Düsseldorf) mit hohem Bevölkerungsaustausch erreichen dagegen die 30 Prozent-Marke auch bis 2025 nicht. Abbildung 3: Veränderung des Altersquotienten in Nordrhein-Westfalen zwischen 1980 und Verhältnis "Personen 67 Jahre und älter" zu "Personen 20 bis unter 67 Jahre" Stadt Düsseldorf Stadt Mülheim a.d.ruhr Stadt Köln Hochsauerlandkreis Land Nordrhein-Westfalen Quelle: LDS Es kann schon jetzt darauf hingewiesen werden, dass die wohnungswirtschaftlichen Auswirkungen dieses Alterungsprozesses weniger die älteren Personen, sondern vor allem die nachrückenden jüngere Generation betreffen. Es ist davon auszugehen, dass gegenwärtig nahezu alle Personen über 45 Jahre in einer Wohnung leben. Der Alterungsprozess dieser an Zahl nicht zunehmenden, aber sich durch die sinkende Mortalität in größerer Zahl in höhere Altersjahrgänge hinein bewegenden Bevölkerungsgruppe, von denen die 8

17 Jüngsten im Jahr Jahre und die derzeit am Beginn des Ruhestandsalters stehenden 60- bis 65-Jährigen dann 80 bis 85 Jahre alt sein werden, erzeugt keinen neuen quantitativen Wohnungsbedarf aus der Altersgruppe selbst. Neue Wohnungen werden aber für die nachrückenden jungen Haushalte benötigt, da die Zahl der jährlich von den Älteren frei gemachten Wohnungen durch die steigende Lebenserwartung gebremst wird. Darüber hinaus entsteht rein qualitativ das Problem, ob die jüngere nachrückende Generation in die durch Haushaltsauflösung frei werdenden Altbestände einziehen will oder andere Wohnformen nachfragt. Trotzdem sind aus der Alterung heraus auch Konsequenzen für Wohnungsnachfrage und Wohnungsbedarf zu erwarten. Bei den Altersgruppen der 60- bis unter 75-jährigen und der 75- jährigen und älteren Personen sind die landesweiten Veränderungen 1980 bis 2025 in Abbildung 4 dargestellt. Es wird deutlich, dass der Besatz der Altersgruppe 60 bis unter 75 Jahre in den nächsten zehn Jahren stagnieren bzw. sogar leicht absinken wird und erst danach bis 2025 auf 16 Prozent über dem heutigen Wert ansteigen wird. Hingegen nimmt die Anzahl der über 74-Jährigen kontinuierlich von heute 1,50 Mio. auf 2,05 Mio. Personen (+41,4 Prozent) im Jahr 2020 zu. Anschließend stagniert die Zahl bis Abbildung 4: Bevölkerung 60 Jahre und älter in Nordrhein-Westfalen 1980 bis 2025 (Index 2005 = 100) 150 Index 2005 = bis unter 75-Jährige 75-Jährige und ältere Quelle: LDS 9

18 Die Indexwerte zeigen aber, dass die Zunahme der über 75-Jährigen bis 2025 weniger dramatisch ist als in den 25 Jahren seit Die aus dem Anwachsen der Altersgruppe entstehenden Wohnungsprobleme sind daher vorwiegend auf der regionalen Ebene zu finden. Dies zeigen die beiden Karten in Abbildung 5 und Abbildung 6. Bei den 60- bis unter 75-Jährigen sind die stärksten Steigerungen vor allem in den Kreisen im Norden und im Süden des Landes zu erwarten, während in sechs kreisfreien Städten, darunter auch die Landeshauptstadt Düsseldorf, sogar leichte Rückgänge eintreten sollen. Abbildung 5: Entwicklung der Bevölkerung von 60 bis unter 75 Jahre in den Kreisen und kreisfreien Städten in Nordrhein-Westfalen von 2005 bis 2025 Entwicklung der 60- bis 74-Jährigen 2005 bis 2025 in v.h. < 0 < 10 < 20 < 30 >= 30 LK Steinfurt SK Münster SK Bielefeld LK Kleve LK Höxter LK Soest LK Mettmann LK Neuss LK Märkischer Kreis SK Aachen LK Siegen-Wittgenstein LK Euskirchen Quelle: LDS Bei der Altersgruppe der 75-jährigen und älteren Personen werden für alle Regionen Zuwächse ausgewiesen. Insgesamt zeigt Abbildung 6 wesentlich höhe- 10

19 re Steigerungsraten als Abbildung 5. Diese fallen in Gelsenkirchen (4 Prozent) und Herne (14 Prozent) am geringsten und in den Kreisen Rhein-Sieg (78 Prozent) und Coesfeld (75 Prozent) am stärksten aus. Zu beachten ist auch, dass die Altersgruppe der über 75-Jährigen derzeit mit rund 1,5 Millionen Personen nur halb so groß ist wie die der 60- bis unter 75-Jährigen. Insgesamt lässt sich festhalten, dass die relative Steigerung der Zahl älterer Menschen vor allem dort besonders stark ausfällt, wo die Bevölkerung gegenwärtig noch jung ist, denn auch im Jahr 2025 wird der Anteil der Bevölkerung von 60 Jahren und mehr in den Kreisen Rhein-Sieg und Coesfeld lediglich durchschnittlich sein. Abbildung 6: Entwicklung der Bevölkerung von 75 und mehr Jahren in den Kreisen und kreisfreien Städten in Nordrhein- Westfalen von 2005 bis 2025 Entwicklung der über 74-Jährigen 2005 bis 2025 in v.h. < 0 < 20 < 40 < 60 >= 60 LK Steinfurt SK Münster SK Bielefeld LK Kleve LK Höxter LK Soest LK Mettmann LK Neuss LK Märkischer Kreis SK Aachen LK Siegen-Wittgenstein LK Euskirchen Quelle: LDS 11

20 Auf die Möglichkeit, dass eine zunehmende Zahl der Ruhestandsbevölkerung bis zum Jahr 2025 noch einmal umziehen wird (evtl. in eine altengerechtere Wohnung oder ein Pflegeheim) wird in dieser Untersuchung weiter unten eingegangen. 2.2 Haushaltsentwicklung bis Methode und Annahmen Die privaten Haushalte, deren zahlenmäßige Entwicklung das LDS berechnet hat, definieren sich als zusammen wohnende Personen, die gemeinsam wirtschaften. Durch das Merkmal des gemeinsamen Wirtschaftens grenzen sich die privaten Haushalte z. B von der Institution der Familie ab. Innerhalb einer Familie können erwachsene Kinder, die in der Wohnung ihrer Eltern noch ein eigenes Zimmer haben, aber selbst erwerbstätig sind und über ein eigenes Einkommen verfügen, einen zweiten Haushalt bilden. Das Haushaltsmodell ist vom LDS als sog. Haushaltsquotenmodell entwickelt worden. Hierbei werden, aufgrund der Ergebnisse der Mikrozensen, den Personen eines jeden Jahrgangs über die Zeit veränderliche Wahrscheinlichkeitsquoten zugeordnet, Bezugsperson oder 2. bis 4. (und weiteres) Mitglied eines Haushalts zu sein Ergebnisse der Haushaltsmodellrechnungen Haushalte nach Regionen und Haushaltsgröße Die Ergebnisse der Haushaltsmodellrechnungen des LDS für die 54 Regionen in Nordrhein-Westfalen zeigt Abbildung 7. Das Verhältnis der Zahl der privaten Haushalte zur Bevölkerungszahl in Nordrhein-Westfalen zeigt eine insgesamt abnehmende durchschnittliche Haushaltsgröße mit zunehmender Zahl von Ein- und Zweipersonenhaushalten. In den kreisfreien Städten lag 2005 die durchschnittliche Haushaltsgröße zwischen 1,75 und 2,10 Personen pro Haushalt, in den Kreisen zwischen 2,12 und 2,51 Personen pro Haushalt. Bei der Haushaltsgröße dominieren (im Landesdurchschnitt) die Ein- und Zweipersonenhaushalte mit zusammen 70 Prozent. Drei- und-mehr-personenhaushalte erreichen noch 30 Prozent. Im Jahr 2025 werden die kreisfreien Städte eine durchschnittliche Haushaltsgröße zwischen 12

21 1,54 und 2,04 und die Kreise zwischen 1,98 und 2,25 erreichen, d. h. die durchschnittliche Haushaltsgröße sinkt je nach Region um 6 Prozent bis 10 Prozent. Abbildung 7: Haushaltsentwicklung in den Kreisen und kreisfreien Städten Nordrhein-Westfalens 2005 bis 2025 in v. H. Haushaltsentwicklung von 2005 bis 2025 in v.h. < -5 < 0 < 5 < 10 >= 10 LK Steinfurt SK Münster SK Bielefeld LK Kleve LK Höxter LK Soest LK Mettmann LK Neuss LK Märkischer Kreis SK Aachen LK Siegen-Wittgenstein LK Euskirchen Quelle: LDS Trotz der im vorigen Kapitel beschriebenen leichten Abnahme der Gesamtbevölkerungszahl nimmt die Zahl der Haushalte bis zum Jahr 2015 um auf 8,536 Millionen (+2,1 Prozent) und danach, bis zum Jahr 2025, noch einmal um auf 8,60 Millionen (+0,8 Prozent bezogen auf den Wert 2015) zu. Das Wachstum resultiert ausschließlich aus einer Zunahme der kleinen Haushalte mit ein und zwei Haushaltsmitgliedern. Gegenüber dem Jahr 2005 nimmt die Zahl der Drei- und mehr- Personenhaushalte bis zum Jahr 2015 bereits um 8,2 Prozent ab, bis 2025 sogar um 15,1 Prozent. An der Spitze der positiven Veränderungen der Haushaltszahl stehen die drei Kreise Heinsberg, Coesfeld und Paderborn (jeweils rund + 17 Prozent), das 13

22 Schlusslicht bilden die kreisfreien Städte Hagen und Gelsenkirchen (jeweils rund -12 Prozent). Während die beiden letztgenannten Regionen auch bei der Bevölkerungssimulation das Schlusslicht bilden, sind die Städte Aachen und Bonn, die bei der Bevölkerungsmodellrechnung an der Spitze liegen, bei den Haushaltsveränderungen erst auf dem 6. Platz (Aachen) bzw. dem 18. Platz (Bonn) zu finden. Die Größenstruktur der Haushalte wird in dieser Untersuchung ausschließlich zur Modellierung der Gesamtzahl der Haushalte benutzt. Der Zusammenhang zwischen der Haushaltsgröße und der Größe der bewohnten Wohnung verschwimmt im Zeitablauf immer stärker, insbesondere weil die Haushalte in der Lebensphase rückläufiger Haushaltsmitgliederzahl (nach dem 50. Lebensjahr der Bezugsperson einsetzend) weit überwiegend an der genutzten Wohnung festhalten. Haushalte mit älterer Bezugsperson Die Haushaltsmodellrechnung des LDS geht von einer aus dem Mikrozensus abgeleiteten Altersstruktur der Haushaltsvorstände (Bezugsperson) im Basisjahr 2005 aus. Bei unterstellter Konstanz der altersspezifischen Haushaltsvorstandsquoten steigt die Zahl der Haushalte mit einer Bezugsperson im Alter über 60 Jahre von 2,8 Millionen (2005) auf 3,55 Millionen im Jahr 2025 an. Da keine Anzeichen dafür sprechen, dass sich die Haushaltsvorstandsquoten im Alter oberhalb 60 Jahre verändern, wird auch die Veränderung der beiden Altersgruppen 60 bis 75 und 75 Jähre und älter als Indiz für eine gleichartige Veränderung der Haushaltszahlen herangezogen. Welche wohnungswirtschaftlichen Implikationen aus der Zunahme der Zahl der Haushalte mit Personen oberhalb des 60. Lebensjahres und der Abnahme der Zahl der jüngeren Haushalte entstehen, wird im anschließenden Kapitel 3 dargestellt. 14

23 3 Wohnungsbedarf bis 2025 In den fast 60 Jahren seit der Wiederaufnahme der Wohnungsbautätigkeit nach dem 2. Weltkrieg hat die Veränderung der Bevölkerung durch Zuzüge (Flüchtlinge, Gastarbeiter, Asylbewerber, Spätaussiedler) sowie die Schwankungen bei der Geburtenhäufigkeit einen größeren Einfluss auf die Wohnungsmärkte gehabt als die ökonomischen Parameter wie das Wirtschaftswachstum oder die Zinshöhen. Insbesondere die zerklüftete Altersstruktur der Bevölkerung sorgte immer wieder für Veränderungen von Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage. Diese sollen in diesem Kapitel als Folge der Veränderung von Bevölkerung und Haushalten vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bis 2025 untersucht werden. 3.1 Veränderung von Haushaltszahlen und Wohnungsbeständen zur Ermittlung des Gesamtbedarfs an neuen Wohnungen bis Veränderung der Gesamtzahl der Haushalte Die Entwicklung der Haushaltszahlen in den Regionen des Landes bis 2025 hat Abbildung 7 gezeigt. Insgesamt wird sich bis 2015 die Haushaltszahl nach den Berechnungen des LDS um rund und danach bis 2025 noch einmal um erhöhen (insgesamt zusätzliche Haushalte). Es muss betont werden, dass die im Abschnitt 2.2 beschriebene Zunahme der Haushalte mit einer Bezugsperson über 60 Jahre keinen zusätzlichen Wohnungsbedarf im Lande auslöst. Unmittelbaren quantitativen Wohnungsbedarf haben die zahlenmäßig zunehmenden älteren Haushalte deshalb nicht, weil sie derzeit bereits eine Wohnung bewohnen und in dieser (oder einer anderen) Wohnung älter werden. Der zusätzliche Wohnungsbedarf entsteht erst durch das Nachrücken der jüngeren Haushalte, deren Gesamtzahl zwar leicht abnimmt, jedoch immer noch groß genug ist, um damit eine Zunahme der Gesamtzahl der Haushalte über alle Altersgruppen auszulösen. Weil die immer älterer werdenden Haushalte länger als in den Jahrzehnten davor in der eigenen Wohnung leben und in geringerem Umfang Wohnungen für die nachrückenden jungen Haushalte frei machen, entsteht das Versorgungsproblem bei den jüngeren Haushalten. Allein die vom LDS bei den Modellrechnungen unterstellte Zunahme der Lebenserwartung um 2,6 Jahre für beide Geschlechter bedeutet eine Zunahme der Zahl älterer Personen von rund 0,3 Millionen gegenüber der aktuellen Mortali- 15

24 tätssituation. Diese 0,3 Millionen zusätzlichen älteren Personen bewohnen rund 0,2 Millionen Wohnungen, welche für die jüngere Generation erst später zur Verfügung stehen. Die Zahl der jüngeren Haushalte nimmt zwar bis 2025 deutlich ab, die Zunahme der Lebenserwartung der Älteren und damit das längere Wohnen in der eigenen Wohnung sind am Wohnungsmarkt aber nur über die Verknappung des Angebots für jüngere Haushalte zu spüren. Auf diese Problematik wird in dieser Untersuchung nicht gesondert eingegangen, vielmehr wird nur die Veränderung der Gesamtzahl der Haushalte als zusätzlicher Bedarf interpretiert. Der Wohnungsbedarf ergibt sich durch die Veränderungen der Haushaltszahlen und den Wohnungsabgangszahlen Bestandsabgänge als Ersatzbedarf Die Wohnungsfortschreibung des LDS erfasst die Wohnungsabgänge nur unvollständig, da insbesondere Wohnungszusammenlegungen und Umwidmungen (zu gewerblich genutzten Räumen) praktisch nicht erfasst werden. Aus dem Vergleich der Großzählungen (1970 und 1987) ergab sich ein durchschnittlicher Abgang von rund 0,2 Prozent des Wohnungsbestandes pro Jahr, wobei in Zeiten hoher Nachfrage der Abgang tendenziell unter diesen Durchschnittswert absinkt und bei erkennbaren Überhängen darüber ansteigt. Dies muss bei der Schätzung der Abgänge berücksichtigt werden. Vor einigen Jahren hatte das Pestel Institut für die Abschätzung der Wohnungsabgänge (geschätzte) baualtersspezifische Abgangsquoten eingeführt. Diese Methode führte um das Jahr 2000, als in nahezu allen Regionen Deutschlands eine starke Entspannung auf den Wohnungsmärkten zu beobachten war, zu sehr plausiblen Ergebnissen. Mit zunehmender Ausdifferenzierung der Wohnungsmärkte stieß die Methode jedoch schnell an ihre Grenzen. Bestände aus den 1950er-Jahren, die bei entspannten Märkten nur schwer vermarktbar sind, finden in Köln oder Düsseldorf problemlos Mieter. Insofern gehen wir heute davon aus, dass der Wohnungsabgang weit überwiegend von der jeweiligen Konstellation am Wohnungsmarkt gesteuert wird. Hohe Wohnungsüberhänge produzieren hohe Wohnungsabgänge, Wohnungsknappheit reduziert dagegen die Abgänge bis hin zu den statistisch erfassten niedrigen Werten. Die Wohnungsabgänge werden inzwischen modellendogen berechnet und bewegen sich in einer Bandbreite von 0,08 Prozent des Bestandes pro Jahr bei 16

25 deutlicher Wohnungsknappheit bis hin zu über 0,7 Prozent pro Jahr bei starken Wohnungsüberhängen. Insgesamt werden für den Zeitraum 2006 bis 2015 rund Bestandsabgänge (rund 3 Prozent des Bestandes) und danach bis 2025 noch einmal rund Abgänge berechnet. Insgesamt beläuft sich der Wohnungsabgang zwischen 2006 und 2025 damit auf WE insgesamt ( WE ohne Kreis Mettmann). 3.2 Gesamtbedarf an zusätzlichen Wohnungen Der Gesamtbedarf an zusätzlichen Wohnungen als Summe der beiden Veränderungen liegt bis zum Jahr 2015 bei WE und danach bis zum Jahr 2025 noch einmal bei WE, insgesamt somit bei WE insgesamt ( WE ohne Kreis Mettmann). Zum überwiegenden Teil (65 Prozent) entsteht der zusätzliche Bedarf durch Wohnungsabgang und nur zu 35 Prozent durch die Zunahme der Haushaltszahlen. Zu beachten ist dabei, dass die Zunahme der Haushaltszahlen nur in 32 Kreisen und kreisfreien Städten stattfindet, während in 21 Kreisen und kreisfreien Städten (ohne Kreis Mettmann) die Zahl der Haushalte abnimmt. In diesen Regionen wird der zusätzliche Wohnungsbedarf ausschließlich aus dem Wohnungsabgang entstehen Regionaler Wohnungsbedarf Den regionalen Wohnungsbedarf bis 2025 zeigt Abbildung 8 für alle 54 Kreise und kreisfreien Städte des Landes. Alle Regionen mit einem positiven aus Haushaltszunahme und Wohnungsabgang addierten Bedarf sind braun eingefärbt. Liegt der Wohnungsbedarf unter Null ist die Region blau eingefärbt. Bis 2025 dominieren mit einem zusätzlichen Bedarf von über 20 Prozent des Wohnungsbestandes Ende 2005 die Kreise Borken, Coesfeld und Paderborn. Die Stadt Aachen und die Kreise Heinsberg und Kleve im Westen, im Süden die Kreise Rhein-Sieg und Euskirchen sowie im nördlichen Münsterland der Kreis Steinfurt liegen beim Wohnungsbedarf zwischen 15 Prozent und 20 Prozent des Wohnungsbestands. Jeweils 12 Kreise und Städte haben bis 2025 einen Wohnungsbedarf zwischen +10 Prozent bis +15 Prozent bzw. +5 Prozent bis +10 Prozent des gegenwärtigen Bestandes. Die Klasse 0 Prozent bis +5 Prozent ist mit 19 Kreisen und Städten am stärksten besetzt. Unter Null liegt der Bedarf nur in Bochum 17

26 und Mettmann. Das Ergebnis für den Kreis Mettmann erscheint angesichts der Lagegunst des Kreises unrealistisch. Über eine Umgruppierung wird in Kapitel 6 berichtet. Abbildung 8: Wohnungsbedarf in den Kreisen und kreisfreien Städten Nordrhein-Westfalens 2006 bis 2025 Wohnungsbedarf von 2006 bis 2025 in v.h. des Bestandes < 0 < 5 < 10 < 15 >= 15 LK Steinfurt SK Münster SK Bielefeld LK Kleve LK Höxter LK Soest LK Mettmann LK Neuss LK Märkischer Kreis SK Aachen LK Siegen-Wittgenstein LK Euskirchen Quelle: eigene Berechnungen Insgesamt müssen bis 2025 rund WE gebaut werden. Zu beachten ist, dass bei einer Gesamtbetrachtung die negativen Bedarfszahlen nicht mit den positiven Zahlen verrechnet werden dürfen, weil die Situation wegen der ortsfesten Immobilien immer nur regional auftritt. Immobilien lassen sich nicht zu den Orten höheren Bedarfs hin transportieren. Der Wohnungsbedarf als Summe von Haushaltszunahme und Wohnungsabgang in den 54 Regionen des Landes Nordrhein-Westfalen ist damit festgestellt. 18

27 3.2.2 Bedarf an seniorengerechten Wohnungen Wie die Betrachtung der Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung nach Altersgruppen gezeigt hat, ist vor allem bei den höheren Altersgruppen von einer erheblichen Zunahme der Zahl der Haushalte auszugehen. Damit wird auch die Nachfrage nach seniorengerechten Wohnungen ansteigen. Bereits heute ist zu beobachten, dass dieses Marktsegment in vielen Städten (nicht nur in Nordrhein-Westfalen) eine der wenigen wirtschaftlich besetzbaren Marktnischen im Geschosswohnungsbau darstellt. Mit der langfristig starken Zunahme der Zahl älterer Menschen wird sich über die rein marktgesteuerte Nachfrage hinaus auch ein quantitativ nennenswerter Bedarf an zusätzlichen seniorengerechten Wohnungen für einkommensschwächere Haushalte einstellen. Daher wird in diesem Abschnitt über den Gesamtbedarf und den regionalen Bedarf hinaus versucht, über die Ableitung einer Bedarfsnorm die quantitative Dimension abzuschätzen. Die empirica ag schätzt das Potenzial an umzugsbereiten Haushalten oberhalb des 50. Lebensjahres auf knapp ein Drittel der Gesamtzahl. 2 Diese sollen altengerechte Geschosswohnungen in den Zentren nachfragen bzw. Seniorenresidenzen oder Wohnanlagen für betreutes Wohnen. Eine Befragung der Allianz Versicherung AG geht andererseits davon aus, dass 83 Prozent aller älteren Haushalte in der vertrauten Wohnung bleiben wollen und nur 17 Prozent umzugsbereit sind. Zum Bestand an seniorengerechten Wohnungen liegen weder auf Landesnoch auf Bundesebene aus der amtlichen Statistik (Wohnungsfortschreibung, Baugenehmigungsstatistik, Mikrozensuszusatzerhebung) Zahlen vor. Andererseits werden entsprechende Wohnungen außerhalb von Heimen erst seit etwa Mitte der 1990er-Jahre in größerem Umfang errichtet, sodass von einem eher geringen Bestand ausgegangen werden kann. Da derartige Wohnungen gegenwärtig für Investoren eine Marktnische darstellen, muss davon ausgegangen werden, dass die Mehrerträge an Miete die zusätzlichen Investitionskosten mehr als abdecken. Dies wiederum lässt darauf schließen, dass die Nachfrage das Angebot übersteigt und diese Konstellation die Durchsetzung vergleichsweise hoher Mieten ermöglicht. Damit sind einkommensschwächere Haushalte im Segment der frei finanzierten seniorengerechten Wohnungen ausgegrenzt. 2 Wohnformen der Zukunft - Veränderungspotenziale und Motivation der Generation 50+ in Niedersachsen; Hrsg.: LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin - Hannover, Berlin/Hannover

28 Nimmt man die Befragung der Allianz AG zum Maßstab und setzt als Mindestbedarf an, dass in Nordrhein-Westfalen im Jahr 2025 für 15 Prozent der 3,55 Mio. Haushalte mit einer Bezugsperson ab 60 Jahre eine seniorengerechte Wohnung verfügbar sein sollte, so errechnet sich eine erforderliche Bestandszahl von gut Wohnungen im Jahr Selbst wenn gegenwärtig bereits seniorengerechte Wohnungen verfügbar wären, müssten bis zum Jahr 2025 jährlich weitere Wohnungen geschaffen werden. Dies dürfte nur leistbar sein, wenn über 70 Prozent des Neubaus an Geschosswohnungen seniorengerecht ausgestaltet wird. Zu beachten ist, dass es sich bei dem Bedarf an seniorengerechten Wohnungen um eine qualitative Komponente des Gesamtbedarfs und nicht um zusätzlichen Bedarf handelt. Regional wird es überall dort zu erhöhtem Bedarf bei zu geringem Angebot kommen, wo - die Zunahme der Zahl der über 74-Jährigen besonders hoch ist - und gleichzeitig niedrige Geschosswohnungsbestände vorhanden sind. In diesen Regionen ist derzeit der Geschosswohnungsbau sehr gering, die Bestände sind niedrig. Diese qualitative Bedarfskomponente wird in Kapitel 6 untersucht und dargestellt. Im Folgekapitel 4 soll nun durch die Bestimmung der Nachfrage die Reaktion der Angebotsseite bei der Errichtung von Neubauten zur Bedarfsdeckung untersucht werden. 20

29 4 Bestimmung des Wohnungsangebots durch die realisierte Nachfrage nach neuen Wohnungen 4.1 Unterscheidung von Wohnungsbedarf und -nachfrage Der Wohnungsbedarf wird nach der Festlegung von Bedarfskriterien ermittelt. Damit ist der Bedarf eine von der Nachfrage unabhängige normative Größe, mit deren Umsetzung (in Wohnungsbau) ein festgelegtes Versorgungsniveau erreicht wird. Im Gegensatz zur Soll-Größe Wohnungsbedarf stellt die Wohnungsnachfrage in Form tatsächlich realisierter Wohnungskäufe, abgeschlossener Mietverträge oder fertig gestellter Neubauten eine Ist-Größe dar. 4.2 Spezifische Nachfrage nach Wohnungen in Einfamilienhäusern Für die Vergangenheit kann davon ausgegangen werden, dass alle angebotenen neuen Einfamilienhäuser auch bezogen werden. Damit wurde, nicht zuletzt über Preisanpassungen, das Angebot in Nachfrage umgesetzt. Hierbei wird unterstellt, dass ein möglicherweise kurzfristig auftretendes Überangebot durch Preisreduktion doch am Markt untergebracht wird, die Anbieter bei weiteren Neubauten aber entsprechend vorsichtiger reagieren, sodass kein dauerhafter Neubauüberhang entstehen kann. Das Bestandsangebot (gebrauchte Häuser) kann dagegen (bisher) immer über den Preis verkauft werden (es sei denn, die Lage schließt jede Nachfrage aus) Vergleich von Erstbezug und Bestandsangeboten Bei der Nachfrage nach Wohnungen in Einfamilienhäusern werden zunächst für die Vergangenheit - alle erstmaligen Einzüge in ein Ein- oder Zweifamilienhaus (d. h. die in der Wohnungskarriere meist im Alter zwischen 30 und 45 Jahren stattfindenden Umzüge aus der bisherigen Geschosswohnung) mit dem - Angebot an Bestandshäusern aus Haushaltsauflösungen (durch Tod oder Übergang in ein Pflegeheim) und dem - Neubauangebot verglichen. Im Ergebnis wird die Zahl der erstmaligen Einzüge in ein Ein- oder Zweifamilienhaus je Personen der Altersgruppe von 30 bis unter 45 Jahre berechnet. Dieser Wert wird als Nachfrageziffer oder spezifische Nachfrage 21

30 bezeichnet. Die durchschnittliche Nachfrageziffer in Nordrhein-Westfalen liegt bei jährlich 19,0 WE je Personen zwischen 30 und 45 Jahre Regionale Nachfrageziffern Die Gesamtnachfrage nach Wohnungen in Einfamilienhäusern zum ersten Bezug richtet sich nach der Stärke der Altersgruppe 30 bis unter 45 Jahre und dem örtlichen Baulandpreis. Allgemein gilt: Je höher der regionale Baulandpreis, desto niedriger die Nachfrageziffer und umgekehrt. Die Realisierung vor Ort wird durch hohe Baulandpreise unter den Durchschnitt gedrückt und durch niedrige Baulandpreise über den Durchschnitt angehoben, weil ein Teil der Haushalte aus Regionen mit hohen Baulandpreisen in Regionen mit niedrigeren Baulandpreisen umzieht. Den zur Ermittlung der zukünftigen Wohnungsnachfrage genutzten Zusammenhang zwischen Baulandpreisen und Einfamilienhausnachfrage für alle 396 Kommunen in Nordrhein-Westfalen für das Jahr 2005 zeigt Abbildung 9. Die Korrelation ist mit 0,64 eher gering, vor allem wegen der großen Bandbreite der bei gleicher Nachfrageziffer durchgesetzten Baulandpreise in den verschiedenen Regionen des Landes. Diese relativ breite Streuung der Baulandpreise um eine Nachfrageziffer resultiert aus den unterschiedlichen Erwerbsmöglichkeiten in den betrachteten Orten. So können z. B. die Kommunen mit einer Nachfrageziffer in Höhe von 16 (siehe die 16er-Linie in Abbildung 13) Baulandpreise zwischen 80 EUR/m 2 und 295 EUR/m 2 je nach wirtschaftlicher Attraktivität durchsetzten. Da die Nachfrageziffer regional aus den Baufertigstellungsdaten und den (modellierten) Angebotszahlen von frei werdenden Gebrauchthäusern nach Haushaltsauflösung gewonnen wird, ist die realisierte Nachfrage in der Vergangenheit gleich dem Angebot gewesen. 22

31 Abbildung 9: Nachfrageziffer (Durchschnitt der Erstbezüge je Personen im Alter von 30 bis 45 Jahren) im Zeitraum 2001 bis 2005 in Abhängigkeit vom Baulandpreis in den 396 Städten und Gemeinden Nordrhein-Westfalens Windeck Emmerich Ratingen Bergneustadt Herne Hagen Aachen 23

32 4.3 Modellrechnungen zur zukünftigen Nachfrage nach Einfamilienhäusern Prämissen für die Modellrechnungen Das zukünftige Neubauangebot von Einfamilienhäusern in den Regionen lässt sich durch folgende Zusammenhänge bestimmen: - Beibehaltung des Durchschnitts der Einzugsfälle je Personen im Alter zwischen 30 und 45 Jahren aus den vergangenen zehn Jahren, - Bezug auf die sich verändernde Zahl (Modellrechnung) der 30- bis 45-Jährigen (in 1.000) in jedem Jahr bis 2025, - damit Bestimmung der Gesamtnachfrage nach Einfamilienhäusern, - Abzug der aus Haushaltsauflösungen angebotenen und von Erstbezügler bezogenen Gebrauchthäuser von der Gesamtnachfrage. - Der verbleibende Rest wird als Neubau nachgefragt bzw. von An- bietern realisiert. Wir gehen bei diesem Zusammenhang davon aus, dass gebrauchte Häuser noch vor Neubauten vom Markt aufgenommen werden, da sie preislich nach unten flexibel sind. Neu errichtet werden kann daher nur die Differenz zwischen regionaler Gesamtnachfrage der Erstbezieher und dem Angebot an Bestandshäusern. Weiterhin wird jedoch unterstellt, dass 20 Prozent aller Nachfrager ausschließlich einen Neubau haben wollen. Beachtet werden muss dabei, dass alle diejenigen Veränderungen, die innerhalb des Systems Einfamilienhaus stattfinden, also die aus qualitativen oder ökonomischen Gründen erfolgenden Umzüge zwischen zwei Einfamilienhäusern, nicht zum Erstbezug gehören und damit bei diesem Modellansatz nicht beachtet werden müssen Ergebnisse der Modellrechnungen zur Nachfrage nach Einfamilien- häusern Als demographische Basis geht die Entwicklung der Zahl der 30- bis unter 45- Jährigen in die Berechnungen ein. Wie bereits die Abbildung 2 gezeigt hat, verlassen in den kommenden Jahren die geburtenstarken Jahrgänge diese Al- 24

33 tersgruppe und um das Jahr 2015 wird ein temporärer Tiefpunkt erreicht. Insgesamt stellt sich die in Tabelle 1 ausgewiesene Entwicklung ein. Tabelle 1: Entwicklung der Zahl der 30- bis unter 45-Jährigen von 2000 (Höchststand) bis 2025 in Nordrhein-Westfalen Jahr 30- bis unter 45-Jährige Veränderung in v. H , , ,9 Bei konstanter Nachfrageziffer errechnet sich damit bereits eine deutlich rück- läufige Gesamtnachfrage. Die angenommene Konstanz der Nachfrageziffer unterstellt implizit, dass auch Rahmenbedingungen wie Finanzierungskonditionen, allgemeine Einkommenssituation usw. über den Prognosezeitraum etwa gleich bleiben. Da zurzeit alle Rahmenbedingungen auf eine eher langfristige Konstanz hindeuten (z. B. geringe Abnahme der Realeinkommen der privaten Haushalte seit 1990: -2 Prozent; Zinsen im zehnjährigen Bereich gegenüber aktuell fast gleich) erscheint diese Annahme plausibel. Insgesamt drückt der starke Rückgang beim Nachfragerpotenzial zunächst die Gesamtnachfrage nach Einfamilienhäusern zum Erstbezug bis 2015 landesweit auf rund ab. Im Jahrzehnt zwischen 1995 und 2004 (Ende) lag die Gesamtnachfrage noch bei rund WE, die in Ein- und Zweifamilienhäusern (neu und gebraucht) von der Altersgruppe 30 bis 45 Jahre erstbezogen wurden. Zwischen 2015 und 2025 nimmt dann die Gesamtnachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern aufgrund der durchgehend während der Dekade geringeren Jahrgangsstärke der 30- bis 45-Jährigen (trotz leichter Wiederzunahme der Personenzahl der Altersgruppe nach 2015) auf WE ab. Alle genannten Nachfragewerte unterstellen reale Preiskonstanz für Bauland, Neubauten und Gebrauchtobjekte. In der Summe der Jahre 2005 bis 2025 beläuft sich die Gesamtnachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern somit auf 1,289 Mio. WE (1,262 Mio. WE ohne Kreis Mettmann). 25

34 4.3.3 Anteil an gebrauchten Einfamilienhäusern Im Gegensatz zur Abnahmetendenz bei der Gesamtnachfrage nach erstbezogenen Einfamilienhäusern wird allerdings das Bestandsangebot beträchtlich anwachsen, weil die relativ starken Jahrgänge der um 1940 geborenen Personen, von denen ein vergleichsweise hoher Anteil im Einfamilienhaus wohnt, zunehmend in die Phase der Haushaltsauflösungen einrücken. Während in der Dekade bis 2015 noch rund Einfamilienhäuser durch Haushaltsauflösungen auf den Markt kommen, sind es in der Dekade zwischen 2015 und 2025 bereits mehr als WE. In der Summe der Jahre 2005 bis 2025 beläuft sich das Angebot an gebrauchten Einfamilienhäusern auf 1,286 Mio. WE (1,255 Mio. WE ohne Kreis Mettmann) Damit gerät der Markt für neu errichtete Ein- und Zweifamilienhäuser sowohl vom Nachfragerpotenzial her als auch vom Bestandsangebot her unter Druck. In vielen Regionen übersteigt das Bestandsangebot bereits heute oder in wenigen Jahren rein rechnerisch die Gesamtnachfrage, sodass nur noch die als Basisneubaunachfrage unterstellten 20 Prozent der Gesamtnachfrage wirksam wird Vermarktbarer Neubau von Einfamilienhäusern Bis zum Jahr 2015 lassen sich bei unterstellter Konstanz der derzeitigen Baulandpreisstrukturen im Lande und dem errechneten Angebot an gebrauchten Einfamilienhäusern noch WE in neuen Einfamilienhäusern vermarkten. Diese vermarktbare Neubauzahl sinkt in der Dekade zwischen 2015 und 2025 auf WE ab. Die Summe über beide Dekaden beträgt die Zahl der vermarktbaren neuen Einfamilienhäuser WE ( WE ohne Kreis Mettmann). In der Dekade von 1995 bis 2005 wurden landesweit noch Einfamilienhäuser gebaut. Der Einfamilienhausneubau wird demnach wegen der Bevölkerungsabnahme in der Altersgruppe der Häuslebauer (30 bis 45 Jahre) und des gleichzeitig stark zunehmenden Bestandsangebots deutlich zurückgehen. Den zeitlichen Verlauf zeigt Abbildung 10. Diese Darstellung gilt nur auf Landesebene. Dass schon vor dem Schnittpunkt der Nachfragekurve mit der Kurve für das Bestandsangebot regional Einfamilienhäuser zum aktuellen Preisniveau nicht mehr vermarktbar sein werden, zeigt der Anstieg der hellroten Kurve in Abbildung 10 bereits nach Bei der Berechnung dieser Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern wurde davon ausgegangen, dass sich mindestens 20 Prozent der Gesamtnachfrage sich ausschließlich auf Neubauten richtet, d. h. dass auch regional, bei 26