Bebauungsgrundlagengesetz - BGG

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1 I. Beschränkungen im Grundstücksverkehr 1 Es ist unzulässig, Grundstücke zum Zwecke der Errichtung von Austraghäusern - aber auch noch nach deren Errichtung - zu teilen, zu vereinigen oder vom Gutsbestand einer Grundbuchseinlage abzuschreiben und dem einer anderen zuzuschreiben. Bauplatzerklärungen für Austraghäuser oder Bauten für Nebengewerbe der Land- und Forstwirtschaft sind dem Grundbuchsgericht und dem Vermessungsamt unter Anschluss der Planunterlagen unverzüglich bekanntzugeben. Das Grundbuchsgericht hat dieses Änderungsverbot bei Austraghäusern von Amts wegen im Grundbuch anzumerken. II. Bauplatzerklärung 1. Wesen und Inhalt Bauführungen dürfen nur auf Grundflächen bewilligt werden, die für die Bebauung geeignet erklärt worden sind (und zwar durch die Bauplatzerklärung). Mit der Bauplatzerklärung erfolgt die Festlegung der Bauplatzgröße und -grenzen, der Bebauungsgrundlagen und der Abtretungsverpflichtungen. Parzellierung heißt ein Bauplatzerklärungsverfahren, welches die Abteilung von Grundflächen auf mehrere Bauplätze zum Gegenstand hat In den von einem Bebauungsplan erfassten Gebieten darf eine Bauplatzerklärung nur aufgrund des Bebauungsplanes ausgesprochen werden: Nicht festgelegte Bebauungsgrundlagen können ergänzend festgelegt werden. Für Bauten geringfügiger und in der Regel einem anderen, übergeordneten Bau dienender Bedeutung bedarf es zur Erteilung der Baubewilligung keiner Bauplatzerklärung; Die Landesregierung hat durch VO solche Bauten zu bezeichnen, für die dies zutreffen kann (LGBl Nr 27/1986); das sind zum Beispiel: Bienenhütten, Gartenhäuschen, Gerätehütten, Kapellen, Marktbuden, öffentliche WC-Anlagen etc Bei Bauplatzerklärungen auf Grundflächen, für die ein Bebauungsplan nicht aufgestellt ist, sind die Bebauungsgrundlagen mit der Bauplatzerklärung festzulegen Die Bauplatzerklärung kann beantragt und erteilt werden, entweder als selbständiger Akt oder als Teil der Baubewilligung (wenn ein Bebauungsplan der Grundstufe besteht, bei Baulücken oder bei einzelbewilligten Bauten). 1

2 2. Verfahrensparteien 12 Partei im Bauplatzerklärungsverfahren ist nur der Eigentümer des in Betracht kommenden Grundstückes. Dem Grundstückseigentümer ist eine Person gleichzuhalten, die einen Rechtstitel nachweisen kann, der für die grundbücherliche Einverleibung des Eigentums geeignet ist. Der Nachbar hat keine Parteistellung. Allerdings kann dieser im nachfolgenden Bauverfahren allfällige Verstöße in der Bauplatzerklärung gegen ihm zukommende subjektivöffentliche Nachbarrechte geltend machen. 3. Das Ansuchen 13 Die Bauplatzerklärung ist antragsbedürftig. Folgende Unterlagen sind anzuschließen: a. Grundbuchsauszug (nicht älter als drei Monate) b. allenfalls der Nachweis des Rechtstitels (siehe oben) c. planliche Darstellung des Bauplatzes mit Einzeichnung der Verkehrsflächen (verfasst durch eine hierzu befugte Person) d. Nachweis betreffend Wasserversorgung, Energieversorgung, Abwasserbeseitigung und Bodenbeschaffenheit e. Darstellung des natürlichen Geländes mit den erforderlichen Höhenangaben (Höhenpunkte, erforderlichenfalls Schichtenlinien) Soweit es wegen einer besonderen Lage der Grundfläche erforderlich erscheint, hat der Grundeigentümer auf Verlangen der Baubehörde beizubringen: a. Unterlagen über den durchschnittlichen Grundwasserstand und die bekannte seit dem Jahr 1900 höchste Hochwasserkote; anstelle dieser kann auch die eines 100- jährlichen Hochwassers nachgewiesen werden b. Längenprofil durch Verkehrsflächen, Querprofile c. Bericht über Bodenbeschaffenheit bzw Bodenuntersuchungen. 4. Entscheidung über das Ansuchen 14 Die Bauplatzerklärung ist zu versagen, wenn die Grundfläche vom Standpunkt des öffentlichen Interesses für die Bebauung ungeeignet erscheint. 2

3 Hinsichtlich einer Grundfläche ist eine Bauplatzerklärung zu versagen, wenn a. die Bebauung dem Flächenwidmungs- oder dem Bebauungsplan widersprechen würde oder wenn kein Bebauungsplan aufgestellt ist, Ausnahme: Das Fehlen eines Bebauungsplanes stellt dann keinen Versagungsgrund dar, wenn es sich um die Verbauung von Baulücken handelt oder bei einzelnen Bauten in Streulage, Definition Streulage: Das ist eine solche Entfernung von einem besiedelten Gebiet, dass ein Zusammenwachsen mit diesem auf längere Zeit nicht erwartet werden kann, b. die Bodenbeschaffenheit oder die Lage im Gefährdungsbereich von Hochwasser (auch Hochwasserabflussräume, und rückhalteräume), Lawinen, Murgängen, Steinschlag udgl eine Bebauung nicht zulassen, Ausnahme: Wenn diese Hinderungsgründe durch wirtschaftlich vertretbare Maßnahmen nachweislich behebbar sind und es sich um eine Lage in bereits weitgehend verbauten Gebieten handelt, c. Gestalt oder geringe Flächenausdehnung eine selbständige Bebauung nicht zulassen, d. eine entsprechende Verkehrsverbindung mit den öffentlichen Verkehrsflächen nicht sichergestellt ist, e. eine entsprechende Abwasserbeseitigung oder ausreichendes einwandfreies Trinkwasser nicht sichergestellt sind, f. die Erschließung unwirtschaftlicher Aufwendungen für öffentliche Einrichtungen auf dem Gebiete des Verkehrs der Wasserversorgung, der Abwasserbeseitigung, der Energieversorgung, der Entwässerung, der Schulversorgung etc erforderlich machen. Im Bescheid, mit dem die Bauplatzerklärung ausgesprochen wird, hat die Baubehörde auch festzusetzen: a. die Straßenfluchtlinien, soweit sie nicht im Bebauungsplan festgelegt sind; b. Verpflichtungen bezüglich Grundabtretung, Tragung der Kosten der Straßenherstellung, nachträgliche Kostenersätze, Widmung von Grundflächen für den öffentlichen Verkehr usw ( 15 bis 21 BGG); c. die zur Fixierung des natürlichen Geländes erforderlichen Höhenpunkte und allenfalls erforderlichen Schichtenlinien. 3

4 5. Grundabtretung für öffentliche Verkehrsflächen 15 Im Falle einer Bauplatzerklärung hat der Grundeigentümer die Grundflächen, die zum Zwecke der Aufschließung von Bauplätzen für die Anlage neuer oder zur Verbreiterung bestehender öffentlicher Verkehrsflächen benötigt werden, in der durch die Straßenfluchtlinien bestimmten Breite der Verkehrsfläche an die Gemeinde abzutreten. Begrenzt die Verkehrsfläche die Grundfläche, auf die sich die Bauplatzerklärung bezieht, und sind auch die an der anderen Seite der Verkehrsfläche liegenden Grundflächen nach dem bestehenden Flächenwidmungsplan oder Bebauungsplan oder sonst rechtmäßig für eine Bebauung vorgesehen, trifft den Eigentümer der Grundfläche die Grundabtretung bis zur Mitte der Verkehrsfläche oder, wenn sich die Grundfläche über die Mitte hinaus erstreckt, auch über die Mitte hinaus. Begrenzt die Verkehrsfläche die Grundfläche, auf die sich die Bauplatzerklärung bezieht, sind aber die an der anderen Seite der Verkehrsfläche liegenden Grundflächen nicht für eine Verbauung vorgesehen, trifft den Eigentümer der Grundfläche die Grundabtretung bis zur ganzen Breite der Verkehrsfläche. Dem Grundeigentümer gebührt dafür eine von der Gemeinde zu leistende angemessene Entschädigung, soweit die Abtretung nicht auch im unmittelbaren besonderen Interesse des Grundeigentümers liegt. Wenn die Breite der Verkehrsfläche durch die Straßenfluchtlinien nicht geringer bestimmt ist, ist ein solches Interesse für eine Breite der Verkehrsfläche von 7,50 m als gegeben anzunehmen. 6. Tragung der Kosten der Straßenherstellung 16 Anlage und Verbreiterung öffentlicher Verkehrsflächen isd 15 obliegt der Gemeinde. Der Eigentümer der Grundfläche, auf die sich die Bauplatzerklärung bezieht, hat innerhalb der Grenzen, in denen er zu unentgeltlichen Grundabtretungen gemäß 15 verpflichtet ist, zu ersetzen: a. die ganzen Kosten der Herstellung des Unterbaues und b. die halben Kosten der Herstellung der Straßendecke sowie der Entwässerungsanlagen. 7. Nachträgliche Kostenersätze 17 Hat die Gemeinde innerhalb eines Zeitraumes von 40 Jahren vor der Bauplatzerklärung zur Anlage neuer oder zur Verbreiterung bestehender öffentlicher Verkehrsflächen Grundflächen erworben, so ist der Eigentümer einer Grundfläche, die an solchen zu Verkehrszwecken erworbenen Grundflächen liegt, anlässlich der Bauplatzerklärung zum Kostenersatz an die Gemeinde verpflichtet. 4

5 8. Widmung von Grundflächen für den öffentlichen Verkehr 19 Werden im Falle einer Bauplatzerklärung Grundflächen für die Anlage neuer oder für die Verbreiterung bestehender öffentlicher Verkehrsflächen als Privatstraßen benötigt, so hat der Grundeigentümer unter sinngemäßer Bedachtnahme auf 15 die erforderlichen Grundflächen dem öffentlichen Verkehr dauernd zu widmen und die Herstellung auf seine Kosten zu bewirken. III. Erlöschen der Bauplatzerklärung 22 Die Eigenschaft einer Grundfläche als Bauplatz erlischt a. durch Aufhebung der Bauplatzerklärung auf Antrag des Grundeigentümers b. durch Ablauf von 10 Jahren nach Rechtskraft oder, soweit eine über diesen Zeitpunkt hinaus wirksame Baubewilligung erteilt worden ist, mit deren Erlöschen nach 9 Abs 7 c. durch nachträgliches Eintreten eines Tatbestandes isd 14 Abs 1 lit a oder b. IV. Änderung eines Bauplatzes 24 Die Änderung der Fläche oder Gestalt eines Bauplatzes (Zusammenlegung mehrerer Bauplätze, Unterteilung eines Bauplatzes) bedarf der Genehmigung der Baubehörde. Die Unterteilung eines bereits bebauten Bauplatzes darf nur genehmigt werden, wenn auf den durch die Unterteilung vorgesehenen bebauten Flächen die baurechtlichen Vorschriften (bauliche Ausnutzbarkeit, Lage der Bauten im Bauplatz) gewahrt bleiben. Auf die Genehmigung finden die Vorschriften über die Bauplatzerklärung sinngemäß Anwendung. V. Änderung bescheidmäßig festgelegter Bebauungsgrundlagen 24a In einer Bauplatzerklärung festgelegte Bebauungsgrundlagen (aber nur diese) können auf der Grundlage dieser Bestimmung über Antrag geändert werden. Dabei gilt: Nur im Einklang mit einem Bebauungsplan bzw wenn ein solcher nicht besteht in Anwendung der materiellen Vorschriften des 3. Abschnittes 3. Teil des ROG 1998 (die Bebauungsplanung betreffend). VI. Lage der Bauten im Bauplatz Grundregel Abs 1 Die Bauten sollen im Bauplatz und zueinander so gelegen sein, dass sowohl sie als auch die auf benachbarten Bauplätzen bestehenden oder zu errichtenden Bauten eine ihrem Zweck entsprechende Besonnung und Belichtung erhalten und dass die dem Aufenthalt von Menschen dienenden Räume so weit wie möglich vor Lärmeinwirkung geschützt sind. 5

6 2. Anwendung der Abstandsregeln nach 25 Abs 2 Die folgenden Regelungen (siehe unten 3.) gelten nur, wenn soweit nicht durch die im Bebauungsplan festgelegten Bebauungsgrundlagen Bestimmungen über die Lage der Bauten im Bauplatz vorgesehen sind soweit nicht durch andere Rechtsvorschriften ein größerer Abstand der Bauten zu den Grenzen des Bauplatzes oder der Bauten zueinander vorgeschrieben ist (zb Bauverbotsbereiche nach dem Bundesstraßengesetz oder Eisenbahngesetz). 3. Mindestabstände nach 25 Abs 3 Abs 3 a. Für den Abstand der Bauten von der Grundgrenze gegen die Verkehrsfläche gilt die Baufluchtlinie oder Baulinie. b. Im Übrigen müssen die Bauten im Bauplatz so gelegen sein, dass ihre Fronten von den Grenzen des Bauplatzes jeweils einen Mindestabstand im Ausmaß von 3/4 ihrer Höhe bis zum obersten Gesimse oder zur obersten Dachtraufe, jedenfalls aber von 4 m, haben. c. Grenzt der Bauplatz an Flächen an, die ihrer Bodenbeschaffenheit wegen nach nicht bebaubar sind (Gewässer, Böschungen udgl) vermindert sich dieser Abstand auf die Hälfte der Breite dieser Flächen, nicht jedoch unter 4 m. d. Die Höhe bis zum obersten Gesimse oder zur obersten Dachtraufe ist an der jeweiligen Front vom gewachsenen Gelände (Urgelände) aus zu berechnen. 4. Mindestabstände der Bauten auf ein und demselben Bauplatz Abs 4 Auch in einem Bauplatz muss jeder Bau von einem anderen einen Abstand haben, wie oben dargestellt. Als ein Bau gelten jedoch Gruppen von Bauten ( 34 lit a ROG) und gekuppelt errichtete Bauten ( 34 lit b ROG). Ausgenommen hievon sind Nebenanlagen, die zu Wohnbauten gehören und dem Bedarf der Bewohner dienen. 5. Mindestabstände der unterirdischen Bauten Abs 5 Unterirdische Bauten und unterirdische Teile von Bauten müssen von der Grenze des Bauplatzes einen Abstand von mindestens 2 m haben. Ein kleinerer Abstand oder ein Anbau an die Grenze des Bauplatzes kann bewilligt werden, wenn der Bau infolge einer schon bestehenden Bebauung oder wegen der Oberflächengestaltung oder Grundbeschaffenheit nicht an anderer Stelle errichtet werden kann. 6

7 6. Ausnahmen nach 25 Abs 7 Abs 7 Die vorstehenden Bestimmungen gelten nicht, a. wenn aus Gründen der Erhaltung eines gegebenen Ortsbildes eine besondere Lage des Baues im Bauplatz erforderlich ist b. für Betriebsbauten in ausgewiesenen Industrie- oder Gewerbegebieten c. für Sonderbauten isd 33 Abs 4 Z 2 ROG 7. Abstandsregel für Nebenanlagen nach 25 Abs 7a Abs 7a Zu Wohnbauten gehörige und dem Bedarf der Bewohner dienende eingeschoßige Nebenanlagen können im Bauplatz auch innerhalb des seitlichen Mindestabstandes oder vor der Baufluchtlinie errichtet werden, wenn folgende Voraussetzungen eingehalten werden: 1. Die Lage der Nebenanlagen (für Fahrräder, Abfallbehälter, Altstoffcontainer, Garagen und überdachte Kfz-Abstellplätze) darf nicht im Widerspruch zu einer Festlegung im Bebauungsplan nach 53 Abs 2 Z 12 bzw 16 ROG 1998 stehen. 2. Der Abstand zwischen den äußersten Teilen des Baus und der Bauplatzgrenze muss mindestens 2 m betragen. Ausnahme: Zustimmung der Nachbarn. 3. Die Seitenlänge der Nebenanlage darf an der dem Nachbarn zugewandten Seite 4 m, von Garagen oder überdachten Kfz-Abstellplätzen 7 m, nicht überschreiten. 4. Die Traufenhöhe darf höchstens 2,5 m, die Firsthöhe höchstens 4 m betragen. 5. Von dieser Bestimmung darf für denselben Bauplatz an der betreffenden dem Nachbargrundstück zugewandten Seite nur einmal Gebrauch gemacht werden. 8. Ausnahmen nach 25 Abs 8 Abs 8 Die für die Baubewilligung zuständige Behörde kann auf Antrag die Unterschreitung der in den Abs 3 und 4 festgesetzten Abstände durch Bescheid ausnahmsweise zulassen, wenn a. die Einhaltung nach der besonderen Lage des Einzelfalles für den Ausnahmewerber eine unbillige Härte darstellt (zb bestehende Bauten - zeitgemäße Wahrung ihrer Funktion) b. benachbarte Grundstücke oder Bauten nicht erheblich beeinträchtigt werden c. der Vorteil des Ausnahmewerbers größer ist als der Nachteil für die benachbarten Grundstücke und Bauten d. sich die Lage des Baues nicht aus einem Bebauungsplan ergibt. Bei Gewährung solcher Ausnahmen bzw bei Handhabung des Ermessens gilt es zu beachten, dass das Gesetz selbst und auch die darauf gegründete höchstrichterliche Rechtsprechung nur eine sehr restriktive Anwendung zulassen. Parteien in diesem Verfahren sind die Parteien im Bauverfahren selbst. Die Voraussetzung der lit a gilt nicht bei Bauten im Sinn des 25 Abs 7a. 7