IM NAMEN DER REPUBLIK

Transkript

1 5020 Salzburg / Wasserfeldstraße 30 Telefon: * / Fax: post@lvwg-salzburg.gv.at DVR Ort, Datum: Salzburg, Zahl: 405-3/261/1/ Betreff: Mag. AB AA, AC AD; Versagung der baubehördlichen Bewilligung für die Errichtung eines Wohnhauses auf GSt-Nr 642, KG AD, und Versagung der Erteilung der Abstandsnachsicht nach 25 Abs 8 BGG Beschwerde IM NAMEN DER REPUBLIK Das Landesverwaltungsgericht Salzburg erkennt durch den Richter Dr. Martin Warter über die Beschwerde der Mag. AB AA, AE, AC AD, vertreten durch Rechtsanwalt MMag. AG AF, AH, 5020 Salzburg, gegen den Bescheid der Gemeindevertretung der Stadtgemeinde AD (belangte Behörde) vom , Zahl 131-9/023-87d/1-2016, z u R e c h t: I. Gemäß 28 Abs 1 VwGVG ivm 25 Abs 8 BGG ivm 9 Abs 1 Z 3 BauPolG 1997 wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen. II. Gegen dieses Erkenntnis ist die ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e Mit dem angefochtenen Bescheid vom hat die belangte Behörde die Berufung der Beschwerdeführerin gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde AD vom , mit dem der Beschwerdeführerin die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Wohnhauses auf Grundstück-Nummer (GSt-Nr) 642, KG AD, versagt und dem Antrag auf Abstandsunterschreitung zu den GSt-Nr 267/4 und 267/15, je KG AD, nicht stattgegeben worden ist, als unbegründet abgewiesen.

2 Zl /261/1/ /12 Begründend führt die belangte Behörde im angefochtenen Bescheid im Wesentlichen aus, dass die im Bebauungsplan festgelegte offene Bauweise (freistehend oder gekuppelt) grundsätzlich das Anbauen an die Bauplatzgrenze zu GSt-Nr 294/2 ermögliche. Die Behörde stütze sich letztlich und im Wesentlichen auf das Gutachten des Herrn Architekten Mag. AL. Im Parteiengehör sei dahingehend auch kein Einwand gegen das Gutachten des Herrn Baumeister AM von der Beschwerdeführerin erhoben worden, was ohnedies zu einer Teilpräklusion führe. 25 Abs 8 Bebauungsgrundlagengesetz (BGG) räume der Behörde ein Ermessen ein. Die Voraussetzungen des 25 Abs 8 lit a bis lit d BGG müssten alle zugleich gegeben sein. Sowohl der Nachbar als auch der Antragsteller würden ein subjektiv-öffentliches Recht darauf haben, dass die Ausnahme nach 25 Abs 8 BGG richtig angewendet werde. Der Beschwerdeführerin sei nicht darin zu folgen, dass ein notorisch bekannter Rechtsanspruch unter Anwendung des Ermessensspielraums auf Wiedererrichtung eines ohne Verschulden untergegangenen Gebäudes bestünde. Eine Begründung hiefür bleibe die Beschwerdeführerin schuldig. Ein solches Recht finde sich weder im Gesetz noch in der Judikatur. Der Untergang des Konsenses sei leicht vermeidbar gewesen. Die gewählte Vorgangsweise beim Abbruch sei letztlich rechtlich der Sphäre der Beschwerdeführerin zuzuschreiben; die baurechtlichen Konsequenzen seien den Bauausführenden bekannt gewesen oder hätten bekannt sein müssen. Die lit a des 25 Abs 8 BGG sei streng auszulegen. Die geringe Flächenausdehnung und Gestalt des Bauplatzes könne für die Beurteilung der unbilligen Härte allein nicht von Bedeutung sein, sondern müssten zusätzliche Umstände hinzutreten. Durch die besondere Gestalt des Bauplatzes samt der bestehenden Bebauung würden sich vorliegend nur eingeschränkte Baufenster ergeben. Ein zusätzlicher, die Bebaubarkeit einschränkender Umstand trete nicht hinzu. Eine unbillige Härte sei daher zu verneinen. Die vom Sachverständigen dargestellten Bebauungsvarianten würden die grundsätzlich bestehende Bebaubarkeit des gesamten Bauplatzes aufzeigen, wobei kein Rechtsanspruch auf eine Bebauung mit einer bestimmten über ein Mindestmaß hinausgehenden Größe bestehe. Zumindest die vom Sachverständigen aufgezeigte Variante 1 bringe keine Verschlechterung der Bebauungssituation gegenüber dem früheren Bestand. Durch eine kurzfristig vorgenommene Eigentumsübertragung sei die Bebaubarkeit des Bauplatzes erheblich eingeschränkt worden. Der frühere Konsens sei untergegangen; bei der Prüfung von Nachteilen umliegender Grundstücke sei Ausgangslage der rechtlichen und sachlichen Betrachtung die Situation des Bauplatzes zum Zeitpunkt der Erlassung des Bescheides erster Instanz. Der Zustand sei somit ohne den früheren Konsens heranzuziehen. Auch die Interessenabwägung nach 25 Abs 8 lit c BGG sei im Gutachten des Herrn Architekten Mag. AL berücksichtigt worden. Die Wertung des Sachverständigen sei auch in den lit b und c leg cit nachvollziehbar und zu Recht vom Bürgermeister für die Beurteilung in diesem Punkt herangezogen worden. Zumal nicht alle Voraussetzungen des 25 Abs 8 BGG vorliegen würden, habe der Bürgermeister zutreffend die Abstandsunterschreitung nicht bewilligt und das Bauansuchen abgewiesen. Gegen den angefochtenen Bescheid hat die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom (bei der belangten Behörde eingelangt am ) Beschwerde erhoben und darin ausgeführt wie folgt:

3 Zl /261/1/ /12 In umseits bezeichneter Rechtssache erhebt Mag. AB AA durch ihren ausgewiesenen Vertreter gegen den Bescheid der Stadtgemeinde AD vom , Zahl: 131-9/023-87d/1-2016, Rechtsanwalt MMag. AG AF am zugestellt, sohin binnen offener Frist nachstehende BESCHWERDE an den Landesverwaltungsgerichtshof Salzburg als Beschwerdebehörde. Der angefochtene Bescheid wird zur Gänze bekämpft. Der angefochtene Bescheid ist mit Rechtswidrigkeit des Inhalts als auch mit Rechtswidrigkeit der Verletzung von Verfahrensvorschriften behaftet. Gemäß dem angefochtenen Bescheidspruch wird die Berufung der Mag. AB AA gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde AD vom , Zahl d/1-2016, abgewiesen. Der gegenständliche Bescheid wird im Wesentlichen damit begründet, dass die Voraussetzungen gem. 25 Abs. 8 BGG nicht vorliegen. Nach Ausführung der Behörde II. Instanz würden die gesetzlichen Mindestabstände zu den Grenzen des Bauplatzes nicht eingehalten und seien die Voraussetzungen für die ausnahmsweise Unterschreitung dieser Abstände nicht erfüllt. Die gegenständliche Entscheidung stütze sich auf ein Gutachten des Mag. AL als beigezogenem Sachverständigen. Dieses Gutachten ist unrichtig. Die Beschwerdeführerin hat bereits in der Stellungnahme vom darauf hingewiesen, dass der Sachverständige sich in seinen Ausführungen mit den aktuellen Grundbuchsbestandsverhältnissen überhaupt nicht auseinandersetzt. Faktum ist, dass im gegenständlichen Fall ausschließlich das Grundstück 642 bebaut werden soll. Nur dieses ist vom gegenständlichen Antrag der Beschwerdeführerin umfasst. Von daher überrascht es umso mehr, dass der Sachverständige Architekt Mag. Paul AL in dessen Stellungnahme vom Grundstücke ins Treffen führt, die nicht im Eigentum der Beschwerdeführerin stehen. Die Beschwerdeführerin hat auch einen Rechtsanspruch auf Wiederaufbau des Gebäudes, welches nachweislich nicht durch ihr Verschulden oder ein Verschulden ihrer Rechtsvorgängerin demoliert worden ist. Es ist notorisch bekannt, dass im Fall eines Unterganges eines Gebäudes, welches nicht auf ein Verschulden des Gebäudeeigentümers zurückzuführen ist, immer eine Baubewilligung auch unter Anwendung des Ermessensspielraumes bei Abstandsunterschreitungen bewilligt wird. Ein Nachteil der Nachbarn ist eben vor dem historischen Hintergrund nicht zu sehen, zumal der ehemalige Bestand wieder aufgebaut wird. Die Voraussetzungen nach 25 Abs 8 lit a) bis d) Salzburger Bebauungsgrundlagengesetz liegen kumulativ vor. Es liegt nach lit a) leg. cit. unbillige Härte vor. Die Ausführungen der Sachverständigen, der beantragte Bau könne auch an anderer Stelle errichtet werden, ist in dieser pauschalen Form nicht nachvollziehbar, weil auch darauf zu verweisen ist, dass eben die Zustimmungen der übrigen Grundeigentümer nicht vorhanden sind. Gleiches gilt für die Voraussetzung nach lit b) le[g].cit., weil hier eben lediglich der Zustand geschaffen werden soll, der dem ursprünglichen Konsens entspricht. Die Voraussetzungen nach lit c) begründen ein Überwiegen der Vorteile für die Konsenswerberin, weil ein Nachteil für die Nachbargrundstücke nicht erkennbar ist, weil es sich hier um einen privaten Wohnbau handelt und der alte Baukonsens wieder errichtet wird. Beweis: einzuholendes Sachverständigengutachten; Lokalaugenschein; Einvernahme der Beschwerdeführerin. Aus vorangeführten Gründen werden daher gestellt die

4 Zl /261/1/ /12 ANTRÄGE an das Landesverwaltungsgericht Salzburg: Dieses möge in Stattgebung dieser Beschwerde den Bescheid der Stadtgemeinde AD vom , Zahl: 131-9/023-87d/1-2016, zur Gänze beheben und aussprechen, dass den Anträgen der Mag. AB AA um Erteilung der baupolizeilichen Bewilligung zur Errichtung eines Wohnhauses auf der Parzelle 642, KG AD, sowie um Zulassung der Unterschreitung des gesetzlichen Mindestabstandes stattgegeben wird, in eventu den Akt zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an die Berufungsbehörde zurückverweisen. Vor dem Landesverwaltungsgericht Salzburg hat am eine öffentliche mündliche Verhandlung stattgefunden, in der die von der belangten Behörde vorgelegten Akten sowie die Akten des Verwaltungsgerichtes verlesen und die Beschwerdeführerin, ihre Mutter und ihr Vertreter sowie der Vertreter der belangten Behörde angehört wurden. Das Landesverwaltungsgericht Salzburg hat hiezu Folgendes festgestellt und erwogen: Vom Verwaltungsgericht wird der nachstehende Sachverhalt als erwiesen angenommen: Mit Eingabe vom hat die Mutter der Beschwerdeführerin als damalige Eigentümerin um Bauplatzerklärung für die GSt-Nr.141 (408 m 2 ) und 295/1 (321 m 2 ), je KG AD, angesucht. Das GSt-Nr.141 hat damals noch das später neu geschaffene GSt-Nr 642 mitumfasst. Mit Eingabe ebenfalls vom hat die Mutter der Beschwerdeführerin um baubehördliche Bewilligung für Um- und Zubaumaßnahmen beim bestehenden Nebengebäude auf GSt-Nr.141 sowie Umwidmung in ein Wohnhaus mit einer Wohneinheit angesucht. Mit Bescheid vom hat der Bürgermeister der Stadtgemeinde AD einerseits die Grundflächen der GSt-Nr.141 (umfassend auch das nunmehrige GSt-Nr 642) und 295/1, je KG AD, im Ausmaß von 729 m 2 zum Bauplatz erklärt und andererseits der Mutter der Beschwerdeführerin die baubehördliche Bewilligung für die Um- und Zubauten sowie für die Verwendungszweckänderung erteilt. In der der Baubewilligung vom zugrunde liegenden Einreichplanung der AN Ziviltechniker GmbH vom war im Wesentlichen vorgesehen, dass die Außenmauern des als solches bezeichneten Nebengebäudes und ein Teil des Dachstuhles bestehen bleiben sollen. Im Zuge der Durchführung der Baumaßnahmen wurde jedoch bis auf die südöstliche Außenmauer und einen Mauerstutzen von 0,5 m bis 1 m der nordöstlichen Außenmauer das Gebäude (mitsamt der Dachstuhlkonstruktion) abgebrochen.

5 Zl /261/1/ /12 Die Beschwerdeführerin ist aufgrund des Schenkungsvertrages vom Eigentümerin der EZ xx, KG AD, in der das GSt-Nr 642 (153 m 2 ) vorgetragen ist, dessen Grundfläche vormals Teil des GSt-Nr.141 war (das heutige GSt-Nr.141 hat nun noch eine Grundfläche von 255 m 2 ). In die Baumaßnahmen im Sommer 2015 war die Beschwerdeführerin bereits involviert; diese hat sie mitverfolgt. Im Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde AD ist der gegenständliche Bereich als Bauland Kerngebiet ( 30 Abs 1 Z 3 Raumordnungsgesetz 2009 [ROG 2009]) ausgewiesen. Im Bebauungsplan ist die bauliche Ausnutzbarkeit mit einer Grundflächenzahl von 0,6, die Bauhöhe mit der Anzahl der oberirdischen Geschoße von 3 und die Bauweise als offen (freistehend oder gekuppelt) festgelegt (darüber hinaus bestehen hier nicht wesentlich besondere Festsetzungen). Südöstlich grenzt an das GSt-Nr 642 unmittelbar das GSt-Nr 267/15 an; an das GSt-Nr 267/15, das im maßglichen Bereich ca 2,5 m breit ist, grenzt wiederum unmittelbar südöstlich das GSt-Nr 267/4. Auch die GSt-Nr 267/15 und 267/4 sind Bauland Kerngebiet. Mit Eingabe vom hat die Beschwerdeführerin um baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Zu- und Neubaus eines Wohnhauses anstelle des im Zuge der Bauführung abgebrochenen Bestandsgebäudes angesucht. Gleichzeitig hat sie gemäß 25 Abs 8 BGG die Bewilligung der Unterschreitung des gesetzlichen Mindestabstandes zum GSt-Nr 267/15 hin beantragt. Begründend führt die Beschwerdeführerin zu ihrem Antrag auf Abstandsunterschreitung aus, dass das ursprüngliche Bestandsgebäude den Mindestabstand zum GSt-Nr 267/15 mit einem Abstand von 0,80 m zur Grundgrenze bereits unterschritten habe. Bei den Umbau- bzw Abbrucharbeiten sei die der Nachbarparzelle zugewandte Außenwand bestehen geblieben. Die Abstandsunterschreitung zum Nachbargrundstück sei daher durch die immer noch bestehende Wand bereits gegeben. Die Einhaltung des Mindestabstandes würde im speziellen Fall eine unbillige Härte darstellen. Wie in der ursprünglichen Einreichplanung werde die Kubatur im Mindestabstand, im Vergleich zu dem auf Basis der Baubewilligung vom getätigten Umbauten, nicht vergrößert; es komme daher für die Nachbarn zu keinerlei Nachteil. Im speziellen Einzelfall habe sich an der Stelle bereits ein Objekt befunden, das baubehördlich bewilligt zu einem Wohnhaus umgebaut werden hätte können, sodass die benachbarten Grundstücke nicht nur nicht erheblich, sondern in keinster Weise beeinträchtigt würden. Die Verweigerung der Ausnahmegenehmigung würde dazu führen, dass die mit Baubewilligung vom ermöglichte Wohneinheit ersatzlos entfallen müsse, da an dieser Stelle unter Einhaltung der Abstände kein Wohngebäude mehr errichtet werden könnte, sodass sich ein immenser Schaden für die Beschwerdeführerin ergeben würde. Der Vorteil der Beschwerdeführerin im Vergleich zum Nachteil des Nachbarn sei damit ausreichend dokumentiert. Die Lage des Baues ergebe sich nicht aus dem Bebauungsplan. Im Übrigen sei die Zustimmung des Nachbarn keine Voraussetzung für die Abstandsnachsicht nach 25 Abs 8 BGG. Die dem Bauansuchen zugrunde liegende Einreichplanung sieht die südöstliche Außenmauer des als Hauptgebäude bezeichneten Gebäudes als Bestand vor. Unter Berücksich-

6 Zl /261/1/ /12 tigung der Wärmedämmung weist die Front des Objektes laut Einreichplanung zur südöstlichen Bauplatzgrenze hin zum GSt-Nr 267/15 einen Abstand von 0,60 m (im südlichen Bereich) und von 0,73 m (im nördlichen Bereich) auf. Das Bauvorhaben hat eine (asymmetrische) Dachstuhlkonstruktion (Satteldach). Das Vordach zum GSt-Nr 267/15 hin (Längsseite des Satteldaches) ragt laut Schnitt des Einreichplanes ca 0,60 m über die südöstliche Front des Baues vor. Die Dachtraufe zum GSt-Nr 267/15 hin liegt auf einer absoluten Höhe von 572,48 Meter über Adria (müa); das Urgelände liegt im südöstlichen Bereich des Baues bei 568,56 müa. An der Südostseite ist damit der Bau 3,92 m hoch. Südwestlich hat der Bau laut Bauvorhaben eine Höhe von 5,11 m. Auf den GSt-Nr.141 und 295/1 besteht bereits ein freistehender Bau mit einer überbauten Grundfläche von ca 92 m². Zu diesem Gebäude würde der projektierte Bau einen Abstand von 4,56 m (beim Windfang) bzw von 5,06 m (beim Zubau zum Hauptgebäude) einhalten. Der Bau laut Bauvorhaben würde eine überbaute Grundfläche von ca 63 m² und eine Wohnnutzfläche von ca 82 m² haben. Das Gebäude wäre unmittelbar an das bestehende Objekt auf GSt-Nr 294/2 (Adresse AE xxb) angebaut. Auf GSt-Nr 267/5 (südwestlich unmittelbar an das GSt-Nr 294/2 angrenzend) befindet sich ein weiteres Gebäude. Die Baubehörde erster Instanz hat eine gutachterliche Stellungnahme des Herrn Architekten Mag. Paul AL eingeholt. In dieser Stellungnahme (vom ) zeigt der Sachverständige zwei Varianten einer Bebauung auf dem Bauplatz mit im Wesentlichen gleichen Nutzflächen wie das gegenständliche Bauvorhaben auf. Beweiswürdigend ist zu diesen Sachverhaltsfeststellungen auszuführen, dass sich diese auf den Inhalt der von der belangten Behörde vorgelegten Akten sowie auf die Akten des Verwaltungsgerichtes gründen. Bereits mit Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes vom , Zahl 405-3/5/1/9-2016, wurde die Beschwerde der Mutter der Beschwerdeführerin gegen den Bescheid der belangten Behörde betreffend eine Baueinstellung nach 16 Abs 1 Baupolizeigesetz 1997 (BauPolG 1997) als unbegründet abgewiesen. Auch auf die diesem Erkenntnis zugrunde liegenden Akten konnte zurückgegriffen werden (beispielsweise wurden dort Lichtbilderkonvolute zeigend die Baumaßnahmen im Sommer 2015 vorgelegt). Im Wesentlichen ist die festgestellte Chronologie (betreffend Bauplatzerklärung, Baubewilligung vom , Grundstücksteilung 2015) unstrittig. Auch die Ausweisung im Flächenwidmungsplan, die Festlegungen im Bebauungsplan sowie die örtliche Situierung der einzelnen Grundstücke konnte den Akten und dem Salzburger Geoinformationssystem SAGIS entnommen werden; diese sind ebenfalls unstrittig. Die Feststellungen betreffend die Ausgestaltung des Bauvorhabens ergeben sich wie-

7 Zl /261/1/ /12 derum durch Einsichtnahme in die Einreichplanunterlage. Insgesamt sind Widersprüche betreffend den entscheidungswesentlichen Sachverhalt, die beweiswürdigend aufzulösen gewesen wären, nicht hervorgekommen. Rechtlich ist hiezu auszuführen wie folgt: 1. Gemäß 9 Abs 1 Z 3 BauPolG 1997 ist die baubehördliche Bewilligung zu versagen, wenn die bauliche Maßnahme vom Standpunkt des öffentlichen Interesses unzulässig erscheint, was der Fall ist, wenn die bauliche Maßnahme den Bestimmungen über die Lage der Bauten im Bauplatz zuwiderläuft. Gemäß 58 lit b ROG 2009 können nach der Art der Anordnung der Bauten zu den nicht zur Verkehrsfläche hin gelegenen Grenzen der Bauplätze im Bebauungsplan folgende Bauweisen festgelegt werden: ( ) b) offene Bauweise, wenn die Bauten entlang der Verkehrsfläche einzeln freistehend (offen-freistehend) zu errichten oder an einer seitlichen Grenze zu zweit aneinander (offen-gekuppelt) zu bauen sind oder, wenn nur eine offene Bauweise festgelegt ist, offen-freistehend oder offen-gekuppelt gebaut werden können; ( ). Gemäß 25 Abs 3 erster und zweiter Satz BGG gilt für den Abstand der Bauten von der Grundgrenze gegen die Verkehrsfläche die Baufluchtlinie oder die Baulinie. Im Übrigen müssen die Bauten im Bauplatz so gelegen sein, dass ihre Fronten von den Grenzen des Bauplatzes jeweils einen Mindestabstand im Ausmaß von Dreiviertel ihrer Höhe bis zum obersten Gesimse oder zur obersten Dachtraufe, jedenfalls aber von 4 m, haben. Gemäß 25 Abs 4 erster Satz BGG muss im Bauplatz jeder Bau von einem anderen in einem Abstand von mindestens der Summe ihrer nach 25 Abs 3 leg cit vorgeschriebenen Grenzabstände haben. Gemäß 25 Abs 8 BGG kann die für die Baubewilligung zuständige Behörde auf Antrag die Unterschreitung der in den 25 Abs 3 und Abs 4 leg cit festgesetzten Abstände durch Bescheid ausnahmsweise zulassen, wenn a) die Einhaltung nach der besonderen Lage des Einzelfalles für den Ausnahmewerber eine unbillige Härte darstellt, wie etwa, wenn bestehende Bauten nicht in einer zur Erhaltung oder zeitgemäßen Wahrung ihrer Funktion dringend erforderlichen Weise geändert werden könnten oder die bauliche Ausnutzbarkeit der Grundfläche ausgeschlossen oder wesentlich beeinträchtigt wäre; b) benachbarte Grundstücke oder Bauten und Anlagen nicht erheblich beeinträchtigt werden, insbesondere nicht ihre Bebaubarkeit bzw das gewährleistete und erforderliche Tageslicht verlieren oder in diesen Belangen wesentlich beeinträchtigt werden; c) insgesamt der Vorteil des Ausnahmewerbers größer ist als der Nachteil für die benachbarten Grundstücke, Bauten und Anlagen und

8 Zl /261/1/ /12 d) die Lage des Baues sich nicht aus einem Bebauungsplan ergibt. ( ). 2. Die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu 25 Abs 8 BGG stellt sich wie folgt dar: Nach der Judikatur ist 25 Abs 8 BGG eine Ermessensbestimmung, wobei die in lit a bis lit d genannten Voraussetzungen für die Ermessungsübung kumulativ vorliegen müssen (vgl VwGH Ro 2014/06/0032). Der Nachbar hat ein subjektiv-öffentliches Recht darauf, dass eine Ausnahme nach 25 Abs 8 BGG, die seine Interessenssphäre berührt, nur bei Vorliegen aller gesetzlichen Voraussetzungen nach einer im Sinn des Gesetzes gelegenen Ermessensübung und in einem von wesentlichen Mängeln freien Verfahren erteilt wird. Andererseits hat auch der Antragsteller ein subjektivöffentliches Recht darauf, dass eine Ausnahme nach 25 Abs 8 BGG bei Vorliegen aller gesetzlichen Voraussetzungen nach einer im Sinn des Gesetzes gelegenen Ermessensübung und in einem von wesentlichen Mängeln freien Verfahren auch erteilt wird (vgl VwGH 2013/06/0025). Die Voraussetzungen des 25 Abs 8 BGG müssen kumulativ vorliegen; schon bei Fehlen einer der Voraussetzungen ist die Abstandsnachsicht im Rahmen des der Behörde dabei eingeräumten Ermessens nicht zulässig (vgl VwGH 2009/06/0161). Als Ausnahmeregelung ist 25 Abs 8 BGG streng auszulegen (vgl VwGH 2000/06/0013; 2009/06/0161). Der Bauwerber muss grundsätzlich die notwendigen Umgestaltungen unter Wahrung der Abstandsbestimmungen des 25 Abs 3 und Abs 4 BGG vornehmen und darf die damit verbundenen Nachteile nicht ohne weiteres auf den Nachbarn überwälzen (vgl VwGH 96/06/0246). Ob der Bauplatz eines Bauwerbers ausreichend groß ist, um ein entsprechendes Gebäude ohne Unterschreitung von Nachbarabständen zu errichten, ist eine Frage der Voraussetzung des 25 Abs 8 lit a BGG (vgl VwGH Ro 2014/06/0032). Die Art und das Ausmaß der nach der Bebauung verbleibenden Gartenfläche kann eine unbillige Härte im Sinne der lit a nicht begründen (vgl VwGH 2005/06/0128; 2009/06/0161). Auch das - dem Durchschnitt entsprechende - Bedürfnis einer Jungfamilie nach Wohnraum kann - ohne dass zusätzlich irgendwelche einen Härtefall darstellende Besonderheiten ersichtlich wären - unter 25 Abs 8 lit a BGG für sich gesehen nicht subsumiert werden (vgl VwGH 92/06/0101). Die Unmöglichkeit der Änderung eines Bestandes unter Wahrung des gesetzlichen Abstandes (und damit die Notwendigkeit einer Bauführung) ist dann gegeben, wenn die Maßnahme (sonst) technisch nicht möglich bzw die erforderliche Änderung unter Einhaltung der gesetzlichen Abstände dem Bauwerber wirtschaftlich unzumutbar wäre (vgl VwGH 95/06/0212).

9 Zl /261/1/ /12 Ob ein bestehender Bauteil konsentiert ist oder nicht, kann für die Beurteilung der Frage relevant sein, ob und inwieweit sich durch das Vorhaben für das Grundstück des Nachbarn eine größere Beeinträchtigung ( 25 Abs 8 lit b BGG) ergibt als nach dem bisherigen rechtmäßigen Zustand (vgl VwGH 2009/06/0049). Ob eine unbillige Härte (lit a) angenommen werden kann, ist in einer Gesamtschau unter Bedachtnahme auf die Umstände des konkreten Einzelfalles zu beurteilen. Zur Prüfung, ob benachbarte Grundstücke oder Bauten und Anlagen nicht erheblich beeinträchtigt (lit b) werden, kommen auch andere Aspekte des Nachbarschutzes, insbesondere auch Fragen des Immissionsschutzes, in Betracht. Die Interessenabwägung (lit c) umfasst nicht allein baurechtliche Belange, sondern ist unter Einbeziehung sämtlicher Vorteile und Nachteile, auch solcher wirtschaftlicher Art, wie etwa eine vom Nachbar behauptete Wertminderung seines Grundstückes, vorzunehmen (vgl Giese, Salzburger Baurecht, 25 BGG Rn 33ff; VwGH 95/06/0054). Die Zustimmung des Nachbarn ist für die Erteilung einer Abstandsnachsicht gemäß 25 Abs 8 BGG kein Kriterium (vgl VwGH 2011/06/0136). 3. Vorliegend ist in Bezug auf die lit a des 25 Abs 8 BGG festzuhalten, dass der Bauplatz eine Fläche von 729 m² hat. Auf diesem Bauplatz ist bereits ein Gebäude errichtet, das eine überbaute Grundfläche von ca 92 m² hat. Selbst wenn nun betreffend Teile der Grundfläche des Bauplatzes ein Geh- und Fahrtrecht für die südlich angrenzenden Grundstücke besteht, verbleibt am Bauplatz ausreichend Grundfläche, um die bauliche Ausnutzbarkeit derselben als gegeben annehmen zu können. Dass die bauliche Ausnutzbarkeit der Grundfläche ausgeschlossen oder wesentlich beeinträchtigt wäre, ist bereits im Hinblick auf die bestehende Bebauung am Bauplatz zu verneinen. Schon grundsätzlich ist die Beschwerdeführerin darauf hinzuweisen, dass im Sinne der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes bei der Beurteilung des Vorliegens einer unbilligen Härte das grundsätzliche Bedürfnis nach Vergrößerung von Wohnraum und somit auch der Wunsch nach Errichtung eines zweiten Objektes auf einem Bauplatz für sich genommen nicht dazu führen, dass eine unbillige Härte anzunehmen wäre. Ist ein Bauplatz baubehördlich bewilligt mit einem freistehenden Gebäude bebaut, kann es im Allgemeinen keine unbillige Härte darstellen, wenn am selben Bauplatz nicht noch ein weiteres selbstständiges Gebäude, das die Mindestabstände nach 25 Abs 3 und Abs 4 BGG nicht einhält, errichtet werden dürfte. Ermöglicht der (vorliegend 729 m² große) Bauplatz eine Bebauung mit einem Gebäude von ca 92 m² verbauter Fläche, ist das Vorliegen einer unbilligen Härte im Sinne des 25 Abs 8 lit a BGG, wenn nicht am Bauplatz noch ein zusätzliches (Wohn-)Gebäude errichtet werden dürfte, zu verneinen (vgl VwGH 91/06/0039 zur Verneinung einer unbilligen Härte bei der Möglichkeit der Verbauung eines Bauplatzes mit einem Objekt mit einer verbauten Fläche von 70 m²).

10 Zl /261/1/ /12 Es kann auch keine unbillige Härte darstellen, wenn der Bauplatz bei einer Versagung der Erteilung der Abstandsnachsicht nach 25 Abs 8 BGG baulich nicht bis zur festgelegten höchstmöglichen Grundflächenzahl ausgenutzt werden könnte. Selbst wenn daher die bauliche Ausnutzbarkeit eines Bauplatzes im Sinne des 56 ROG 2009 noch nicht ausgeschöpft ist, stellt dies keinen Grund für die Annahme einer unbilligen Härte im Sinne des 25 Abs 8 lit a BGG dar. Im Übrigen ist auf die nachvollziehbaren Ausführungen des vom Bürgermeister der Stadtgemeinde AD beigezogenen bautechnischen Sachverständigen zu verweisen, der entsprechende bauliche Varianten im Vergleich zum gegenständlichen Bauvorhaben aufzeigt (auf gleicher fachlichen Ebene ist die Beschwerdeführerin den Ausführungen des Sachverständigen nicht entgegengetreten). Insbesondere die vom Sachverständigen als Variante 2 bezeichnete Bebauungsmöglichkeit zeigt auf, dass am Bauplatz eine alternative Bebaubarkeit gegeben ist, die im Wesentlichen gleiche Wohnnutzflächen bieten würde. Zu verweisen ist diesbezüglich insbesondere auf 25 Abs 4 zweiter Satz BGG, wonach gekuppelt errichtete Bauten als ein Bau gelten und somit voneinander nicht den in 25 Abs 4 erster Satz BGG normierten Abstand einhalten müssen. Die Beschwerdeführerin zeigt auch nicht auf, weshalb beispielsweise die vom bautechnischen Sachverständigen als Variante 2 bezeichnete Alternative für sie nicht in Frage käme. Wenn diesbezüglich ins Treffen geführt wird, dass damit Gartenfläche verloren gehen würde (und damit Lebensqualität vermindert werden würde), so ist auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu verweisen, wonach das Ausmaß einer verbleibenden Gartenfläche eine unbillige Härte nicht begründen kann (vgl VwGH 2005/06/0128). Wenn gegen das Gutachten des Sachverständigen von der Beschwerdeführerin ins Treffen geführt wird, dass darin unberücksichtigt geblieben sei, dass sie nur Eigentümerin des GSt-Nr 642, nicht aber auch der GSt-Nr.141 und 295/5, je KG AD, wäre, ist der Beschwerdeführerin zu entgegnen, dass der Umstand, dass Grundflächen nach Erklärung derselben zum Bauplatz gemäß 14 BGG wie gegenständlich zivilrechtlich geteilt werden und somit die Bauwerberin Eigentümerin nur von Teilflächen des Bauplatzes ist, als Argument für die Erteilung der Abstandsnachsicht nach 25 Abs 8 BGG nicht ins Treffen geführt werden kann. Zwar kann ein Bauplatz aus mehreren Grundstücken bestehen, die auch Bestandteil verschiedener EZ (Liegenschaften) sein können, sodass sich auch unterschiedliche Eigentümer die Grundflächen eines Bauplatzes teilen können (vgl VwGH 2008/06/0115; Ra 2017/06/0150); erfolgt aber die zivilrechtliche Teilung der Grundstücke wie vorliegend (mehr oder weniger unmittelbar) nach der Bauplatzerklärung, kann dies als Argument für das Vorliegen einer unbilligen Härte im Sinne des 25 Abs 8 lit a BGG jedenfalls nicht herangezogen werden. Auch durch ihre Ausführungen, dass der baubewilligte Bestand nicht durch ihr (Anmerkung: der Beschwerdeführerin) Verschulden oder ein Verschulden ihrer Rechtsvorgängerin abgebrochen worden sei und 2015 bereits Umbaumaßnahmen an diesem Bestandsbau baubehördlich bewilligt worden seien, zeigt die Beschwerdeführerin keine unbillige Härte im Sinne des 25 Abs 8 lit a BGG auf. Zwar wäre nach der aufgezeig-

11 Zl /261/1/ /12 ten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes allenfalls im Zusammenhang mit 25 Abs 8 lit b BGG (Beeinträchtigung der benachbarten Grundstücke) der Umstand von Bedeutung, ob und inwieweit das Bauvorhaben das Grundstück des Nachbarn mehr beeinträchtige als nach dem bisherigen rechtmäßigen Zustand, dies ändert aber nichts daran, dass am Bauplatz auch eine andere und im wesentlichen gleichwertige Bebauung möglich ist, sodass und zwar selbst wenn man den Umstand des Abrisses des Bestandsgebäudes unter Erhalt der Außenmauer zum GSt-Nr 267/15 hin berücksichtigen würde eine unbillige Härte im Sinne des 25 Abs 8 lit a BGG zu verneinen ist. Vorliegend ist zutreffend davon ausgegangen worden, dass zumal vom ursprünglichen Bestand nur mehr eine Außenmauer besteht der Baukonsens untergangen ist (vgl VwGH 1559/77). Somit hat auch der Nachbar ein subjektiv-öffentliches Recht darauf, dass für den Fall, dass für eine baubehördliche Bewilligung eines Bauvorhabens die Abstandsnachsicht nach 25 Abs 8 BGG begehrt wird, diese nur bei Vorliegen aller gesetzlichen Voraussetzungen erteilt wird (vgl VwGH Ro 2014/06/0032). Im Hinblick auf die bereits bestehende Bebauung und auf die aufgezeigten alternativen Bauvarianten, die eine Bebauung des Bauplatzes unter den gleichen Möglichkeiten zur Schaffung von Wohnnutzfläche aufzeigen, kann vorliegend eine unbillige Härte auch unter Berücksichtigung des ursprünglichen Bestandes und der Baubewilligung vom nicht angenommen werden. Wenn die Beschwerdeführerin argumentiert, es sei notorisch bekannt, dass im Fall eines Unterganges eines Gebäudes, welches nicht auf ein Verschulden des Gebäudeeigentümers zurückzuführen ist, immer eine Baubewilligung auch unter Anwendung des Ermessensspielraumes bei Abstandsunterschreitungen bewilligt werde, ist sie darauf zu verweisen, dass sie damit nicht aufzeigt, weshalb die Abstandsnachsicht nach 25 Abs 8 BGG im vorliegenden Fall zu gewähren wäre. Jedenfalls scheidet mangels gesetzlicher Grundlage die ( notorische ) Annahme aus, dass bei unverschuldetem Untergang eines Gebäudes eine Baubewilligung mit Abstandsnachsicht stets zu erteilen wäre. Wenn in diesem Zusammenhang die Beschwerdeführerin womöglich 47 Abs 3 ROG 2009 vor Augen hat, der die Wiederrichtung von Bauten gemäß 47 Abs 1 ROG 2009 regelt, ist dazu festzuhalten, dass einerseits 47 Abs 1 ROG 2009 Bauten erfasst, die der festgelegten Widmung nicht entsprechen ( widmungswidrige Bestandsbauten ), was gegenständlich nicht der Fall ist, da sich der ursprüngliche Bestandsbau offenkundig widmungskonform im Bauland befunden hat; andererseits wurde der Bau auch nicht durch ein Elementarereignis im Sinne des 47 Abs 3 lit a ROG 2009 zerstört. Mangels unbilliger Härte scheidet daher die Gewährung der Abstandsnachsicht gemäß 25 Abs 8 BGG aus. Vor diesem Hintergrund konnte auch die beantragte baubehördliche Bewilligung nicht erteilt werden (vgl VwGH 96/06/0025). 4. Im Übrigen ist darauf zu verweisen, dass ungeachtet der obigen Ausführungen die baubehördliche Bewilligung überdies zu versagen war, weil so wie dies auch der

12 Zl /261/1/ /12 bautechnische Sachverständige aufgezeigt hat das Bauvorhaben den Abstand zum bestehenden Wohnhaus auf den GSt-Nr.141 und 295/1 im Bauplatz gemäß 25 Abs 4 erster Satz BGG nicht einhält. Dass diesbezüglich eine Abstandsnachsicht bereits (rechtskräftig) gewährt worden wäre, wird von der Beschwerdeführerin nicht behauptet. Zusammen mit dem gegenständlichen Baubewilligungsansuchen wurde lediglich die Unterschreitung des gesetzlichen Mindestabstandes zum GSt-Nr 267/15, nicht jedoch auch die Unterschreitung des in 25 Abs 4 BGG festgelegten Abstandes zum Wohnhaus auf den GSt-Nr.141 und 295/1 beantragt. Auch aus diesem Grund scheidet daher die Erteilung der Baubewilligung aus. 5. Letztlich dahingestellt bleiben kann, ob im Hinblick auf den Bau auf GSt-Nr 294/2, an den der gegenständliche Bau unmittelbar angebaut wäre, und im Hinblick auf das Gebäude auf GSt-Nr 267/5 sofern die Bauten auf den GSt-Nr 294/2 und 267/5 aneinander gebaut sein würden noch eine offen-gekuppelte Bauweise im Sinne des 58 lit b ROG 2009 vorliegen würde (vgl in diesem Zusammenhang auch VwGH 89/06/0112). Zumal die Genehmigung der Abstandsnachsicht und die baubehördliche Bewilligung bereits aus den oben angeführten Gründen zu versagen waren, war auf die Frage, ob durch das Bauvorhaben aufgrund der Bebauung auf den GSt-Nr 294/2 und 267/5 noch eine offen-gekuppelte Bauweise gegeben wäre, nicht mehr einzugehen. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision ( 25a Abs 1 VwGG; Spruchpunkt II.): Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war. Einerseits weicht die gegenständliche Entscheidung nicht von der bisherigen, im Erkenntnis zitierten und nicht als uneinheitlich zu qualifizierenden Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu 25 Abs 8 BGG ab; andererseits ist die Frage, ob eine Abstandsnachsicht gemäß 25 Abs 8 BGG zu erteilen ist oder nicht, grundsätzlich anhand der jeweiligen Umstände des Einzelfalles zu beurteilen. Dieser Frage kommt keine über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung zu und stellt somit keine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung dar (vgl VwGH Ra 2016/06/0062; Ro 2014/05/0097).