Vor dem Bundesratsentscheid zur Aufhebung der Lex Koller: Der Zweitwohnungsbau muss beschränkt werden!

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1 Medienkonferenz vom Montag, 15. August 2005, Uhr im Hotel Bern, Zeughausgasse 9, 3011 Bern Vor dem Bundesratsentscheid zur Aufhebung der Lex Koller: Der Zweitwohnungsbau muss beschränkt werden! Innert 20 Jahren hat sich die Fläche der Zweitwohnungen in der Schweiz verdoppelt. In vielen Tourismusgegenden wurden und werden gewaltige Kapitalanlagen in Zweit- und Drittwohnungen parkiert. Diese stehen zudem monatelang leer und belasten das Landschafts- und Ortsbild. Parallel dazu darbt die Hotellerie. Die Tourismusorte und fachleute schlagen seit einiger Zeit Alarm. Im Oberengadin wurde nun in für die Schweiz wegweisender Klarheit eine Kontingentsinitiative angenommen, welche den Zweitwohnungsbau beschränkt. Die Aufhebung der Lex Koller droht nun die Nachfrage nach Zweitwohnungen weiter anzuheizen, falls keine griffigen lenkenden Massnahmen ergriffen werden. Demnächst entscheidet der Bundesrat, unter welchen Bedingungen die Lex Koller aufgehoben werden soll. Die SL fordert die Einführung einer Kontingentslösung. PROGRAMM 1. Aufhebung der Lex Koller Droht ein weiterer Zweitwohnungsboom? Raimund Rodewald, Geschäftsleiter Stiftung Landschaftsschutz Schweiz (SL) 2. Die Notwendigkeit von lenkenden Massnahmen Peter Anrig, Vizedirektor des Schweizer Tourismus-Verbandes STV 3. Die planerischen Möglichkeiten zur Beschränkung von Zweitwohnungen Lukas Bühlmann, Direktor der Schweiz. Vereinigung für Landesplanung VLP 4. Vorschlag der SL zur Kontingentslösung Raimund Rodewald, Geschäftsleiter SL STIFTUNG LANDSCHAFTSSCHUTZ SCHWEIZ (SL)

2 Medienkonferenz am Montag, 15. August 2005, Uhr im Hotel Bern, Zeughausgasse 9, 3011 Bern Vor dem Bundesratsentscheid zur Aufhebung der Lex Koller: Der Zweitwohnungsbau muss beschränkt werden! Innert 20 Jahren hat sich die Fläche der Zweitwohnungen in der Schweiz verdoppelt. In vielen Tourismusgegenden wurden und werden gewaltige Kapitalanlagen in Zweit- und Drittwohnungen parkiert. Diese stehen zudem monatelang leer und belasten das Landschafts- und Ortsbild. Parallel dazu darbt die Hotellerie. Die Tourismusorte und fachleute schlagen seit einiger Zeit Alarm. Im Oberengadin wurde nun in für die Schweiz wegweisender Klarheit eine Kontingentsinitiative angenommen, welche den Zweitwohnungsbau beschränkt. Die Aufhebung der Lex Koller droht nun die Nachfrage nach Zweitwohnungen weiter anzuheizen, falls keine griffigen lenkenden Massnahmen ergriffen werden. Demnächst entscheidet der Bundesrat, unter welchen Bedingungen die Lex Koller aufgehoben werden soll. Die SL fordert die Einführung einer Kontingentslösung. Aufhebung der Lex Koller Droht ein weiterer Zweitwohnungsboom? Raimund Rodewald, Geschäftsleiter Stiftung Landschaftsschutz Schweiz (SL) Wer im Ausland wohnhaft ist, braucht seit 1961 eine Bewilligung für den Erwerb von Grundeigentum in der Schweiz. Man betrachtete dies staatspolitisch im Prinzip als unerwünscht. Es bestand die Ansicht, dass die Summe aller privaten und öffentlichen Grundstücke letztlich das nationale Territorium ausmachen würde. Der Schweizer Boden sollte daher soweit wie möglich in Schweizer Händen bleiben. In der Geschichte der Lex Koller (von den Anfängen der Lex von Moos) konnte man 3 Argumentationslinien Pro und Kontra erkennen: (1) die emotionale konservative Seite (Ängste), (2) die Seite des Landschaftsschutzes (Schutz vor Zersiedlung) und (3) die Immobilien- und Tourismusseite (Baubranche und Tourismusförderung). Noch 1995 lehnte das Volk eine Liberalisierung der Lex Friedrich ab. Dennoch könnte man der Ansicht verfallen, dass sich seit 1961 die Bedeutung der verschiedentlich revidierten Lex Koller in einem veränderten internationalen Umfeld stark verändert hätte (der ausländerdiskriminierende Aspekt ist in der Tat und zu Recht nicht haltbar). Dem ist aber im Bereich der Zweitwohnungen nicht so und zwar aus folgenden Gründen: 1. Die Raumplanung hat sich zwar seit 1961 etabliert und es bestehen seit den 80er Jahren verschiedene kommunale Modelle zur Einschränkung des Zweitwohnungsbaues (namentlich Erst-/Zweitwohnanteilregelungen), kommunale Kontingente (aktuell Oberengadin) und Abgaben oder fiskalische Regelungen.

3 Medienkonferenz der SL vom : Referat von R. Rodewald 2 -> Das Siedlungswachstum und der Bestand der Bauzonenreserven in Tourismusgebieten sind dennoch überproportional hoch (die Bauzonenreserven pro Einwohner in Tourismusgebieten sind knapp 2,5 mal grösser als im Schweizerischen Durchschnitt, Quelle ARE, Raumentwicklungsbericht 2005). In diesen Gebieten befinden sich aber auch herausragende Landschaften. 2. Der Boom von Zweitwohnungen erfuhr gerade Ende der 90er Jahre bis in die jüngste Zeit einen enormen Aufschwung: Aktuell dürfte der Bestand der Zweitwohnungen in der Schweiz rund 450'000 betragen (1970: 130'000; 1980: 240'000; 2000: 420'000; 2005: ca. 450'000). Derzeit werden 12% aller Wohnungen als Zweitwohnungen genutzt. Im Oberengadin beträgt der Anteil rund 58%, in Madulain 82%. Der Zweitwohnungsboom trägt in hohem Masse spekulative Züge in sich. Auch die Gemeinden profitieren massiv davon (St. Moritz: bis zu 8 Mio Franken Einnahmen pro Jahr aus Handänderung, Grundstücksgewinnsteuer). Das Parkieren von Kapital im Sinne von schlecht genutzten, Landschaft und Energie verbrauchenden Zweitwohnungen hat sich als touristischer Bumerang entpuppt: Die Bodenpreise explodierten, Wohnungen für Einheimische waren und sind kaum zu finden, gleich reihenweise wurden Hotels in lukrative Eigentumswohnungen umgebaut, das Landschaftsbild wird belastet und die Wertschöpfung sinkt. -> Die Lex Koller konnte also eine Beschränkung des Zweitwohnungsbaues nicht erreichen. Dennoch: Ohne Lex Friedrich/Koller wäre die Situation mit Sicherheit noch viel schlimmer. Obwohl im Durchschnitt rund jede 10. neu erstellte Ferienwohnung einer Lex Koller-Bewilligung unterliegt, ist der Ausländeranteil in einigen Tourismusgebieten deutlich höher. Zudem wirkt das Ausländerkontingent auch als Motor für den Bau neuer Feriensiedlungen (z.b. der Bau der Retorten-Feriensiedlung Anzère VS in den 60er- und 70er Jahren). Seit einiger Zeit ist aber eine deutliche Trendwendung in der öffentlichen Diskussion spürbar. Der Appell der SL an den Bundesrat betreffend Kontingentierung des Zweitwohnungsbaues im Oberengadin im Juli 2003 und das überwältigende Ja von 72% zur Kontingentsinitiative am 5. Juni 2005 sowie Bestrebungen in Zermatt und Crans-Montana VS zeigen, dass sich der Wind gedreht hat. Dennoch werden die initiativen Gemeinden noch kaum vom Kanton und noch weniger vom Bund unterstützt. Es ist daher jetzt an der Zeit das Kontingentsmodell Oberengadin als Anlass zu nehmen, um auch für andere Regionen, die in Zweitwohnungshalden zu ersticken drohen, Unterstützung zu bieten. Mit der vom Bundesrat im Januar 2005 vorgeschlagenen Aufhebung der Lex Koller mit dem fragwürdigen Hinweis auf seine Wachstumspolitik und der sehr vagen Prüfung von lenkenden raumplanerischen Massnahmen droht nun aber ein wichtiges Ventil zu platzen. Würde der Bundesrat ohne griffige lenkende Massnahmen die Lex Koller tatsächlich aufheben, so würde er damit den nun sensibilisierten Regionen einen Bärendienst erweisen. Die Nachfrage würde explodieren, Preise von weit über 10'000 Franken pro m2 locken. Bereits rüsten sich einige Investoren auf die Zeit nach der Lex Koller: In Locarno werden derzeit 3 Hotels umgebaut und gegen 150 Eigentumswohnungen neu erstellt. Auch im Raum Lugano-Agno- Caslano ist der Boom bereits spürbar. Im Oberengadin dürften bald neue Bauzonen verlangt werden.

4 Medienkonferenz der SL vom : Referat von R. Rodewald 3 Daher fordert die SL ein deutlich stärkeres Engagement des Bundes zur Beschränkung des Zweitwohnungsbaues. Vorschlag der SL Die Aufhebung der Lex Koller soll an klare griffige Massnahmen des Bundes zur Beschränkung des Zweitwohnungsbaues (unabhängig von der Nationalität des Eigentümers) geknüpft werden. Hierfür sind Praxis- und Gesetzesänderungen nötig: 1. Der Bund muss endlich höhere Anforderungen an die Richtpläne der Kantone stellen. Diese wiederum sollen eine unabdingbare Voraussetzung für die Subventions- und Finanzpolitik gegenüber den Kantonen sein (Verschärfung des Art. 30 Raumplanungsgesetz). 2. In diesen Anforderungen ist die Pflicht aufzunehmen, Kontingente für Gebiete mit überhöhtem Zweitwohnungsbestand (>30%) zu definieren und zu erlassen. 3. Mittels Kontingenten soll ein ausgewogenes Angebotsverhältnis im Bereich des Gesamtwohnungs- und Gesamtbettenbestandes in Tourismusregionen angestrebt werden. 4. Die Kantone sind zu ermuntern, eine Mehrwertabschöpfung für Zweitwohnungen einzuführen, welche für die Erreichung des ausgewogenen Anteils der Zweitwohnungen am regionalen Gesamtwohnungs- und Gesamtbettenbestand einzusetzen wäre. 5. Übergrosse Bauzonenreserven sind in den Tourismusgebieten zurückzuzonen. 6. Ein Sachplan Siedlungsflächen Schweiz ist zu erarbeiten. Noch wirkungsvoller, aber verfassungsmässig wohl heikel, wäre eine Bundeskompetenz zum Erlass von Zweitwohnungskontingenten. Konkret würde in Übernahme des Oberengadiner Modells ein Bundeskontingent rund 3000 Wohnungen pro Jahr (entspricht rund einem Drittel der heute durchschnittlich pro Jahr erstellten Zweitwohnungen) umfassen, welches auf die Kantone aufgeteilt werden könnte. Das Kontingent wäre dann schrittweise zu reduzieren. Um einer generellen Preisexplosion vorzubeugen, ist es sinnvoll, die Kontingente mit Erstwohnanteilsplänen zu kombinieren. Fazit: Der Zweitwohnungsbau hat ein Ausmass angenommen, das sich weit von jeder sozialen, ökologischen und ökonomischen Nachhaltigkeit entfernt hat. Der Bodenverbrauch und die Verunstaltung des Landschafts- und Ortsbildes, aber auch die touristische Qualität des Landes leiden vermehrt darunter. Die Politik muss bei der Zweitwohnungsfrage nun endlich hinschauen und Verantwortung übernehmen, sowie es die Stimmbürger des Oberengadins gemacht haben!

5 Medienkonferenz vom Seilerstrasse 22, CH-3011 Bern Tel. +41 (0) Fax +41 (0) Internet Die planerischen Möglichkeiten zur Beschränkung des Zweitwohnungsbaus Die Aufhebung der Lex Koller wird die Zweitwohnungsproblematik verschärfen. Zur Problemlösung kommen in erster Linie raumplanerische und fiskalische Massnahmen in Frage. Welche konkreten Möglichkeiten zur Beschränkung des Zweitwohnungsbaus bestehen heute und welche Erfahrungen hat man in den Kantonen und Gemeinden mit den einzelnen Massnahmen gemacht? Raumplanerische Massnahmen Bei den raumplanerische Massnahmen steht der Erstwohnanteilplan im Vordergrund. Er legt für die einzelnen Nutzungszonen prozentmässig einen für die ortsansässige Bevölkerung reservierten Wohnraum fest (Erstwohnanteil) und erlaubt differenzierte und den örtlichen Gegebenheiten Rechnung tragende Lösungen. Das Instrument ist in den Tourismusgemeinden relativ stark verbreitet und hat sich in der Praxis bewährt. In Gemeinden mit stagnierender Bevölkerung und rückläufiger Nachfrage nach Erstwohnungen macht der Erstwohnanteilplan jedoch wenig Sinn. Eine weitere Lösung zur Beschränkung des Zweitwohnungsbaus sind Vorschriften über Mindestwohnflächen. Dahinter steht der Gedanke, dass grossflächige Wohnungen vorab von der ortsansässigen Bevölkerung und nicht als Ferien- und Zweitwohnungen genutzt werden. Die Massnahme trägt den heutigen Lebens- und Haushaltsformen (Zunahme der Einpersonen- und Kleinhaushalte) und dem Umstand, dass auch im Ferienwohnungsbereich grossflächige Wohnungen gefragt sind, zu wenig Rechnung und dürfte weitgehend überholt sein. Als Massnahmen zur Beschränkung des Zweitwohnungsbaus kaum mehr anzutreffen sind Bonus- oder Malussysteme. Bei ihnen entscheidet die Erstellung von Erstwohnungen darüber, in welchem Mass von der Ausnützungsziffer Gebrauch gemacht werden kann. Die Regelungen vermögen unter den Gesichtspunkten der Siedlungsgestaltung und haushälterischen Bodennutzung oft nicht zu überzeugen. Je nach örtlichen Gegebenheiten kann die Möglichkeit der wahlweisen Entrichtung einer Ersatzabgabe anstelle der Schaffung von Erstwohnraum als Bestandteil einer Zweitwohnungsregelung zweckmässig sein. In renommierten Tourismusorten mit grosser Nachfrage bringt die Vorschrift jedoch wenig. Finanzkräftige Käuferschichten ziehen die Entrichtung einer Ersatzabgabe der Erstellung von Erstwohnungen vor. Eine weitere Möglichkeit zur Beschränkung des Zweitwohnungsbaus ist das Tiroler Modell. Dieses enthält ein grundsätzliches Zweitwohnungsverbot für Personen mit Wohnsitz ausserhalb der Gemeinde und erlaubt den Ortsansässigen bis zu drei Ferienwohnungen zur Vermietung zu erstellen. In der Schweiz kommt das Modell, welches auf eine möglichst gute Auslastung der Ferienwohnungen ausgerichtet ist, bisher nicht zur Anwendung. Fiskalische Massnahmen Neben planerischen Vorkehrungen kommen zur Lösung des Zweitwohnungsproblems auch fiskalische Massnahmen wie Abgaben und Steuern in Frage. Gebühren sind - infolge des Kostendeckungsprinzips (Gesamtertrag darf Gesamtkosten nicht übersteigen) und des Äquivalenzprinzips (Gebühr in einem vernünftigen Verhältnis zum Wert stehen) - in ihrer Höhe begrenzt und daher vielerorts kaum geeignet, einen nennenswerten Lenkungseffekt herbeizuführen. Ähnliches gilt für Kostenanlastungssteuern, die darauf angelegt sind, jene Kosten zu erfassen, die nicht schon durch Kausalabgaben oder andere Steuern gedeckt sind. Auch sie sind in ihrer Höhe begrenzt. Zudem ist es für die Gemeinden schwierig, nachzuweisen, welche Kosten von den Eigentümern von Zweitwohnungen nicht schon anderweitig gedeckt sind. Schwer abschätzbar ist der Lenkungseffekt von Zweitwohnungssteuern und der Anpassung der Einkommenssteuern (Definition des Eigenmietwerts, Berücksichtigung des Einkommens aus Vermietungen). In touristischen Topdestinationen dürften sich Käuferinnen und Käufer von Zweitwohnungen durch fiskalische Massnahmen nicht von ihrem Vorhaben abhalten lassen. Der Vorteil von Abgaben und Steuern liegt immerhin darin, dass die daraus gewonnenen Mittel dazu verwendet werden können, die finanziellen Belastungen der Gemeinden zu verringern. Kontingentierung von Zweitwohnungen als Lösung? Die Kontingentierung von Zweitwohnungen kann sich insbesondere für Gemeinden mit knappen Baulandreserven und hohem Baudruck, aber auch für solche mit geringer oder fehlender Nachfrage nach Erstwohnraum als sinnvolle und zweckmässige Lösung erweisen. Sie ermöglicht eine langfristige und

6 zielgerichtete Steuerung des Angebotes, unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten, der vorhandenen Baulandreserven, der Ausrichtung auf Infrastruktur und touristisches Angebot usw. Kantonalen und kommunalen Kontingentierungen steht das Bundesrecht nicht entgegen. Art. 15 RPG verlangt zwar, dass das Gemeinwesen Bauland für die kommenden 15 Jahre zur Verfügung stellt, mit der Folge, dass an sich bei grosser Nachfrage nach Zweitwohnungen grössere Bauzonen ausgeschieden werden müssen. Auf der andern Seite ist bei der Ausscheidung von Bauzonen nicht allein auf Art. 15 RPG abzustellen; es ist vielmehr auch den Anliegen der Landwirtschaft (Art. 16 RPG), des Natur- und Landschaftsschutzes (Art. 17 RPG) und weiteren Interessen, wie sie in den Zielen und Grundsätzen des Raumplanungsgesetzes (Art. 1 und 3 RPG) zum Ausdruck kommen, Rechnung zu tragen. Dabei bedarf es einer umfassenden Interessenabwägung. Dem Grundsatz der haushälterischen Bodennutzung wird man dabei, gerade in Tourismusgebieten, die auf eine intakte Landschaft angewiesen sind und in denen (wegen der Topographie und grossen Waldanteilen) häufig wenig offenes und zur Überbauung geeignetes Land zur Verfügung steht, starke Beachtung schenken müssen, mit der Folge, dass sich die Anforderungen des Art. 15 RPG in vielen Fällen nur beschränkt erfüllen lassen werden. Werden die Bauzonen in diesen Fällen gemessen am Bedarf knapp dimensioniert, so ist dafür zu sorgen, dass sie nicht schon nach wenigen Jahren überbaut sind. Kontingentierungen stellen dies sicher und sorgen dafür, dass das Bauland gestaffelt innerhalb des 15-jährigen Planungshorizonts einer Überbauung zugeführt wird. Neben den rechtlichen stellen sich auch methodische Fragen. So sind neben der Höhe des (jährlichen) Kontingents die Modalitäten der Freigabe zu regeln. Nahe liegend ist es, die Baugesuche in der Reihenfolge ihres Eingangs zu berücksichtigen. Schwieriger zu beantworten ist demgegenüber die Frage, wie viel Fläche dem einzelnen Gesuchsteller für seine Ferienwohnung zugestanden werden soll. Regelung durch den Bund? Eine Kontingentierung von Zweitwohnungen durch den Bund dürfte mit der verfassungsrechtlichen Kompetenzregelung (Raumplanung ist Sache der Kantone) nicht zu vereinbaren sein. Über die Genehmigung der kantonalen Richtpläne hat der Bund jedoch ein Steuerungsmittel in der Hand, um auf die Siedlungsentwicklung in den Kantonen Einfluss zu nehmen. So kann er von den Kantonen raumplanerische Massnahmen verlangen, wenn im Kanton oder in Teilen des Kantonsgebiets eine nachhaltige Siedlungsentwicklung infolge eines überbordenden Zweitwohnungsbaus nicht mehr sichergestellt ist. Entsprechende Vorkehrungen sind als Antwort auf die vorgesehene Abschaffung der Lex Koller zu erwarten. Lukas Bühlmann, Direktor der Schweizerischen Vereinigung für Landesplanung VLP-ASPAN Literaturhinweise Liberalisierung der Lex Friedrich : Folgen für den Zweitwohnungsbau, Schriftenfolge VLP-ASPAN Nr. 64 Zweitwohnungsbau im Kanton Graubünden, Studie zur Regelung der Zweitwohnungen, Amt für Raumplanung Graubünden, 1997 Francis Cagianut und Ulrich Cavelti, Gutachten über die Verfassungsmässigkeit der vom eidgenössischen Parlament beschlossenen Vorschriften im Bundesgesetz über die Änderung von Erlassen im Bereich der Ehe- und Familienbesteuerung, der Wohneigentumsbesteuerung und der Stempelabgaben vom 20. Juni 2003 Marco Rüdishüli, Raumentwicklungskonzept Oberengadin, Diplomarbeit, HSR, Abteilung Raumplanung und Kreisamt Oberengadin,

7 Vorbemerkung VLP-ASPAN ist eine Informations-, Beratungs- und Diskussionsplattform in Raumplanungsfragen für Kantone und Gemeinden Die planerischen Möglichkeiten zur Beschränkung von Zweitwohnungen Medienkonferenz vom 15. August 2005, Hotel Bern, Bern Lukas Bühlmann, Direktor Schweizerische Vereinigung für Landesplanung VLP-ASPAN Liberalisierung der Lex Friedrich : Folgen für den Zweitwohnungsbau Schriftenfolge VLP-ASPAN Nr. 64, 1995 Libéralisation de la Lex Friedrich : Incidences sur la construction de résidences secondaires Mémoire VLP-ASPAN n 64, 1995 Erstwohnteilplan Zweitwohnanteilplan nach Nutzungszonen differenzierte, prozentmässige Festlegung des für die ortsansässige Bevölkerung reservierten Wohnraums getrennter Bodenmarkt Raumplanerische, fiskalische (und weitere) Massnahmen zur Beschränkung des Zweitwohnungsbaus Auslegeordnung und kurze Kommentierung weit verbreitetes Modell und in der Praxis bewährt Nachteil: Nur da sinnvoll, wo Bedarf nach Wohnraum für die einheimische Bevölkerung. Variante: Entrichtung einer Ersatzabgabe anstelle der Schaffung von Erstwohnraum in renommierten Tourismusorten mit grosser Nachfrage und finanzkräftigen Käuferschichten wenig sinnvoll. Mindestwohnflächen Bonus-Malussysteme Festlegung minimaler Bruttogeschossflächen von Wohnungen z.b m2 Hintergrundgedanke: grossflächige Wohnungen werden nicht für Ferienzwecke genutzt veraltet, nicht mehr zweitgemäss Zunahme Einpersonenund Kleinhaushalte, steigende Ansprüche und Finanzkraft der Käuferschichten Erhöhte Ausnützung der Grundstücke bei der Erstellung von Erstwohnraum bzw. tiefere Ausnützung bei der Erstellung von Zweitwohnungen Regelung ist kaum mehr anzutreffen; problematisch in Bezug auf Siedlungsgestaltung und haushälterische Bodennutzung

8 Tiroler Modell grundsätzliches Zweitwohnungsverbot für Personen mit Wohnsitz ausserhalb der Gemeinde Ortsansässige dürfen bis zu drei Ferienwohnungen zur Vermietung erstellen Vermeidung kalter Betten wird in der Schweiz bis heute nicht praktiziert. Kontingentierung von Zweitwohnungen Beschränkung der jährlich für Zweitwohnungen zu bewilligenden Nutzfläche Modalitäten bei der Freigabe dieser Flächen können unterschiedlich ausgestaltet werden, Berücksichtigung der Baugesuche in der Reihenfolge ihres Eingangs, Nutzfläche kann pro Bauvorhaben oder Wohneinheit beschränkt werden sehr wirkungsvolle Massnahme im Hinblick auf Bodenverbrauch in der Schweiz noch wenig verbreitet Vaz/Obervaz GR, Celerina GR, in verschiedenen Gemeinden in Prüfung Rechtmässigkeit einer Kontingentierung? Art. 15 RPG verlangt Dimensionierung der Bauzonen im Hinblick auf den Baulandbedarf der nächsten 15 Jahre Art. 15 RPG bei Bauzonendimensionierung nicht allein massgebend Notwendigkeit einer umfassenden Interessenabwägung (Ziele und Grundsätze Art. 1 und 3 RPG), Berücksichtigung der Art. 16 und 17 RPG (Ausscheidung von Landwirtschafts- und Schutzzonen) zurückhaltende Bauzonendimensionierung in Tourismusgebieten ist vielfach angezeigt enge Raumverhältnisse und grosse touristische Bedeutung offener, unverbauter Landschaften Zuständigkeit für Erlass einer Kontingentsregelung? Kantone bzw. Gemeinden Bundesregelung lässt sich mit verfassungsrechtlicher Kompetenzregelung im Bereich der Raumplanung kaum vereinbaren. Einflussnahme des Bundes über die kantonale Richtplanung Massnahme ist mit Bundesrecht grundsätzlich vereinbar! Fiskalische Massnahmen Gebührenerhebung für die Benutzung von Infrastrukturanlagen in der Höhe begrenzt, keine Lenkungswirkung Weitere Massnahmen (1) Förderung der Ansiedlung kommerzieller Anbieter REKA-Feriendörfer, Hapimag-Resorts etc. Zweitwohnungssteuer, Erhöhung der Liegenschaftssteuer schwer abschätzbare Lenkungswirkung Kostenanlastungssteuer Erfassung jener Kosten, die nicht schon durch Steuern und Abgaben gedeckt sind (aufwändige Erhebung) Lenkungswirkung beschränkt, immerhin Beitrag an die hohen finanziellen Belastungen Hapimag-Ferienhaus in Sörenberg/LU Anreize für Vermarktung von Zweitwohnungen schaffen Steuerabzüge, Bereitstellung einer Infrastruktur für die Vermietung

9 Weitere Massnahmen (2) Erhaltung der touristischen Infrastruktur mit raumplanerischen Massnahmen Ausscheidung von Hotelzonen Erhaltung touristischer Einrichtungen über die Präzisierung von Dorfkernund ähnlichen Zonen Beispiel: Baureglement Bezirk Gersau /SZ Art. 48 Abs. 1 (Dorfkernzone) kurortsbildende Nutzungen, wie namentlich Hotel- und Gastbetriebe, sind zu erhalten und zu fördern. Umzonung eines Restaurants in ein Wohnhaus verweigert (BGE vom 20. April 2005, 1P.761/2004) Massnahmenpakete schnüren Auslegeordnung als Werkzeugkasten Anwendung mehrerer raumplanerischer Massnahmen gleichzeitig; z.b. Verbindung von Kontingentsregelungen mit Erstwohnanteilplänen Ortsansässige nicht hohen Immobilienpreisen aussetzen! Ergänzung der raumplanerischen Massnahmen mit fiskalischen und tourismuspolitischen Massnahmen Erarbeitung eines kommunalen Leitbildes oder Entwicklungskonzeptes Vielen Dank für die Aufmerksamkeit!

10 Medienkoneferenz vom 15. August 2005 Aufhebung der Lex Koller 1. Ausgangslage Die Lex Koller beschränkt den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, um die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern. Durch dieses Gesetz konnte bisher die Nachfrage nach Zweitwohnungen wirksam beschränkt werden. Mit einer Aufhebung der Lex Koller ist zu rechnen, nachdem der Bundesrat eine entsprechende Motion der FDP entgegengenommen hat. Der Bundesrat teilt die Auffassung der FDP, wonach dieses Gesetz in der heutigen Zeit nicht mehr notwendig sei. Er will die raumplanerischen und wirtschaftlichen Folgen einer Aufhebung des Gesetzes und von allfälligen Ersatzmassnahmen insbesondere im Raumplanungsrecht prüfen und dazu eine Vorlage in die Vernehmlassung geben. Dies ist in den nächsten Tagen und Wochen geplant. Verschiedene, nicht zuletzt touristische Kreise fordern flankierende Ersatzmassnahmen auf Bundesebene, um die Nachfrage einzudämmen. Denkbar wäre auch eine Regelung, welche die Kantone mit hohem Zweitwohnungsanteil verpflichtet, lenkende Massnahmen zu ergreifen. Andere wiederum beurteilen die vorhandenen raumplanerischen Instrumente als genügend und wollen den Zweitwohnungsbau dem freien Wettbewerb überlassen. 2. Beurteilung aus touristischer Sicht Der Zweitwohnungsbau weist für eine Destination kurzfristig Vorteile auf, längerfristig werden sich jedoch gewichtige Nachteile ergeben (infrastrukturelle Belastung zu Spitzenzeiten, Eingriff in die Natur, Zersiedelung mit Sicherheits- und Verkehrsproblemen, Beeinträchtigung der Attraktivität einer Destination). Zudem ist darauf hinzuweisen, dass Hotelbetten für die touristische Wertschöpfung und die Beschäftigung wichtiger sind als Ferienwohnungsbetten. Im Weiteren muss festgestellt werden, dass sich eine ersatzlose Streichung der Lex Koller auf die Grundstückpreise vor Ort zu Ungunsten der einheimischen Bevölkerung auswirken dürfte (Nachfrage + 20 bis 40 % prognostiziert gemäss Studie VLP 1 ). Auch ohne Aufhebung der Lex Koller hat die Schweiz ein Problem mit kalten Ferienwohnungs-Betten, da sich die Besitzer nicht für eine Vermietung entschliessend können bzw. nicht darauf angewiesen sind. Aus touristischer Sicht stehen deshalb nicht der Bau von neuen Ferienwohnungen, sondern die Verfügbarkeit und die Qualität der bestehenden Ferienwohnungen im Vordergrund. Nur mit einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Hotel- und Ferienwohnungsbetten kann ein Tourismusort die Wohnund Lebensqualität für Gäste und Einheimische bewahren. 1 Schweizerische Vereinigung für Landesplanung (VLP): Liberalisierung der Lex Friedrich : Folgen für den Zweitwohnungsbau. VLP-Schrift Nr. 64. Bern S. 29

11 2 3. Grundhaltung des STV Der STV setzt sich für eine Aufhebung der Lex Koller ein, sofern gleichzeitig wirksame flankierende Massnahmen getroffen werden. Eine Aufhebung der Lex Koller, ohne gleichzeitig Steuerungsmassnahmen auf eidgenössischer, kantonaler und kommunaler Ebene zu definieren, würde sich auf den Gesamttourismus negativ auswirken. Im Vergleich mit Österreich haben wir in dieser Beziehung bereits einen Wettbewerbsnachteil, da unser Nachbarland den Zweitwohnungsanteil bisher erfolgreich beschränken konnte. Aus der Sicht des STV stehen jedoch nicht nur raumplanerische Massnahmen im Vordergrund. Auch andere Massnahmen sollten zur Diskussion gestellt werden (z.b. Zweitwohnungssteuern, höhere Einkaufsgebühren in die Infrastruktur, Vermietungspflicht, Time Sharing). Begründung der Aufhebung - Öffnung der Schweiz, möglicher Imagegewinn - Mit der Lex Koller wird der Zweitwohnungsbesitz nur für AusländerInnen beschränkt, aber nicht für SchweizerInnen und für EU-BürgerInnen mit Wohnsitz in der Schweiz. - Die Wirtschaft in den Tourismusregionen wird positiv beeinflusst (Investitionen, Konsum). Bei den kaufwilligen Ausländern handelt es sich um einen attraktiven Markt. - Die meisten Kantone, Regionen und Gemeinden kennen heute die Probleme im Zusammenhang mit dem Zweitwohnungsbau und wissen damit umzugehen. Begründung der Notwendigkeit von flankierenden Massnahmen - Destinationen mit zahlreichen Ferienwohnungen, die kaum genutzt werden, verlieren an Attraktivität (negative Auswirkungen auf das Ortsbild). - Eine starke, wertschöpfungsintensivere Hotellerie ist für das Gesamtangebot einer Destination wichtig. Sie sollte nicht durch einen zu hohen Zweitwohnungsanteil geschwächt werden. - Die touristischen Rahmenbedingungen und damit die internationale Wettbewerbsfähigkeit sollten nicht verschlechtert werden. - Neue Ferienwohnungen werden kaum vermietet (Auslastung < 15 %). Die Problematik der cold beds wird unterschätzt. - Nur gut ausgelastete Ferienwohnungen können den Tourismus in einer Destination nachhaltig fördern und Nachfrage nach touristischen Dienstleistungen auslösen. - Die Infrastruktur der Gemeinde muss auf kurze Spitzenzeiten ausgelegt werden. - Geeignete Massnahmen sollen dazu führen, dass die Besitzer der Zweitwohnungen ihre Liegenschaften in Stand halten, klassifizieren lassen und vermieten (hot beds statt cold beds). 4. Weiteres Vorgehen Der STV wird sich im Rahmen der geplanten Vernehmlassung aktiv mit der Frage des Zweitwohnungsbaus und seiner Konsequenzen auf den Schweizer Tourismus auseinandersetzen und Lösungsmöglichkeiten aufzeigen. Bern, /Re

12 Aufhebung der Lex Koller. Aufhebung Lex Koller. Zweitwohnungsbau. Ausgangslage Beurteilung aus touristischer Sicht Grundhaltung des STV Weiteres Vorgehen Peter Anrig Schweizer Tourismus-Verband MK MK 2 Ausgangslage. Entgegengenommene FDP-Motion Abklärung der Notwendigkeit flankierender Massnahmen Vernehmlassung in Vorbereitung Beurteilung aus touristischer Sicht. Zweitwohnungen: kurzfristige Vorteile, längerfristig gewichtige Nachteile Infrastruktur Zersiedelung/Verkehr Attraktivität einer Destination Verfügbarkeit und Qualität der Ferienwohnungen als dringend zu lösendes Problem MK MK 4 Grundhaltung des STV. Aufhebung der Lex Koller Imagegewinn Keine Ausländerdiskriminierung Positive Beeinflussung der Wirtschaft Flankierende Massnahmen als Voraussetzung Keine zusätzliche Schwächung der Hotellerie Internationale Wettbewerbsfähigkeit (Vergleich mit Österreich) Ziel: hot beds statt cold beds Weiteres Vorgehen. Aktive Beteiligung der Tourismuskreise an geplanter Vernehmlassung Ergebnis der Engadiner Abstimmung vom Juni 2005 als Zeichen MK MK 6 1

13 Die Lex Koller Gesetzesgrundlagen und Chronologie Die Gesetzesgrundlage Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, Lex Koller ) Art. 1 Zweck Dieses Gesetz beschränkt den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, um die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern. Art. 9 Kantonale Bewilligungsgründe 2 Die Kantone können ausserdem durch Gesetz bestimmen, dass einer natürlichen Person der Erwerb als Ferienwohnung oder als Wohneinheit in einem Apparthotel im Rahmen des kantonalen Kontingents bewilligt werden kann. 3 Die Kantone bestimmen die Orte, die des Erwerbs von Ferienwohnungen oder von Wohneinheiten in Apparthotels durch Personen im Ausland bedürfen, um den Fremdenverkehr zu fördern. Art. 11 Bewilligungskontingente 1 Der Bundesrat bestimmt die jährlichen kantonalen Bewilligungskontingente für den Erwerb von Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels im Rahmen einer gesamtschweizerischen Höchstzahl; er berücksichtigt dabei die staatspolitischen und volkswirtschaftlichen Interessen des Landes. 2 Die Höchstzahl nach Absatz 1 darf 1500 Kontingentseinheiten nicht überschreiten. 3 Der Bundesrat bemisst die kantonalen Kontingente nach der Bedeutung des Fremdenverkehrs für die Kantone, den touristischen Entwicklungsplanungen und dem Anteil an ausländischem Grundeigentum auf ihrem Gebiet. 4 Die Kantone regeln die Verteilung der Bewilligungen aus ihrem Kontingent Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) vom 1. Oktober 1984 Art. 9 Bewilligungskontingente 1 Der Anhang 1 dieser Verordnung führt die jährliche gesamtschweizerische Höchstzahl an Bewilligungen für Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels sowie die kantonalen Jahreskontingente auf (Art. 11 und 39 BewG). 2 Die Bewilligungen werden im Zeitpunkt der Zusicherung an den Veräusserer durch die zuständige Behörde (Grundsatzbewilligung) oder, wenn keine Zusicherung vorliegt, im Zeitpunkt der Erteilung an den Erwerber auf das Kontingent angerechnet. 3 In einem Jahr nicht gebrauchte Kontingentseinheiten werden auf das folgende Jahr übertragen. 4 Werden sie auch bis zum 31. Oktober des folgenden Jahres nicht gebraucht, so verteilt sie das Bundesamt für Justiz auf die Kantone, die bis zu diesem Zeitpunkt ihr Kontingent ausgeschöpft und um Zuteilung weiterer Einheiten nachgesucht haben. 5 Die Anzahl der zusätzlichen Einheiten für einen Kanton darf die Hälfte seines Jahreskontingents (Anhang 1) nicht überschreiten.

14 Medienkonferenz der SL vom : Die Lex Koller Gesetzesgrundlagen und Chronologie 2 6 Verlangen die Kantone mehr zusätzliche Einheiten, als zur Verfügung stehen, so erfolgt die Verteilung im Verhältnis der Jahreskontingente der ersuchenden Kantone. 7 Die auf das folgende Jahr übertragenen (Abs. 3) wie auch die vom Bundesamt für Justiz zugeteilten zusätzlichen Einheiten (Abs. 4) verfallen, wenn sie bis zum 31. Dezember dieses Jahres nicht gebraucht werden. Art. 10 Zulässige Fläche 2 Die Nettowohnfläche von Zweitwohnungen im Sinne von Artikel 9 Absatz 1 Buchstabe c BewG, Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels darf 200 m2 in der Regel nicht übersteigen. 3 Ausserdem darf für Zweitwohnungen im Sinne von Artikel 9 Absatz 1 Buchstabe c BewG und für Ferienwohnungen, die nicht im Stockwerkeigentum stehen, die Gesamtfläche des Grundstückes 1000 m2 in der Regel nicht übersteigen. 4 Ein nachträglicher Mehrerwerb darf nur im Rahmen der zulässigen Fläche erfolgen. 5 Führt ein Tausch von Wohnungen oder eine Grenzbereinigung dazu, dass die zulässige Fläche überschritten wird, so entfällt die für diesen Erwerb vorgesehene Ausnahme von der Bewilligungspflicht (Art. 7 Bst. d und g BewG); der Grundbuchverwalter verweist in diesem Falle den Erwerber an die Bewilligungsbehörde (Art. 18 Abs. 1 BewG). Anhang 1 (Art. 9 Abs. 1 und 5) Bewilligungskontingente 1 Die jährliche gesamtschweizerische Höchstzahl an Bewilligungen für Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels wird auf 1400 festgesetzt. 2 Die jährlichen kantonalen Bewilligungskontingente werden wie folgt festgesetzt: Bern, 130; Schaffhausen, 20; Luzern, 50; St. Gallen, 45; Uri, 20; Graubünden, 270; Schwyz, 50; Tessin, 180; Obwalden, 20; Waadt, 160; Nidwalden, 20; Wallis, 310; Glarus, 20; Neuenburg, 35; Freiburg, 50; Jura, 20. Chronologie zur Lex Koller mit dem Fokus auf die Zweitwohnungsproblematik 1961 ging es vor allem um ein ideelles Anliegen: Man wollte den Boden unseres Landes in schweizerischen Händen wissen. Da die Lex von Moos sich einerseits als zu wenig wirksam erwies, andererseits Immobilienkreise gar eine gänzliche Abschaffung der Einschränkungen wollten, kam es anfangs der 70er Jahre zu Revisionsbestrebungen. Nationalrat Rudolf Schatz, der damalige Präsident der SL, unterstützte eine griffige Einschränkung des Erwerbs von Zweitwohnungen durch Ausländer und schrieb im Dezember 1972: Darf ich noch beifügen, dass es beim ganzen Problem nicht um die Frage der Ausländerfreundlichkeit, bzw. feindlichkeit geht. Es ist klar, dass ein hässliches Haus an unpassendem Ort störend ist, ob es einem Schweizer oder einem Ausländer gehört. Da das Aktienrecht damals kaum Kontrollen möglich machten, wurden anfangs der 70er Jahre viele Missbräuche bekannt (u.a. Lenzerheide-Valbella, Vevey, Tessin). Im ersten Halbjahr seit Inkrafttreten der Lex Furgler intervenierte das damalige EJPD mit über 100 Rekursen gegen kantonale Bewilligungsentscheide. Die Bewilligungen stiegen an von 1026 (1961) bis 4849 (1971), mit dem Notrechtsbeschluss wurde 1972 die Zahl auf 2774 reduziert. Zwischen wurden insgesamt rund 7000 Bewilligungen erteilt. Der Kontingentsgedanken tauchte 1979 in der Verordnung auf. Es kam bereits im Vorfeld zu heftigen Reaktionen der Tourismuskantone. Die Lex Friedrich von 1983 setzte das Ziel, die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern. Die Zahl der Bewilligungen betrug , Im Rahmen des Eurolex-Paketes zur EWR-Abstimmung 1992 wurde auch die Lex Friedrich revidiert. Nach der Abstimmung wurde diese wieder fallengelassen und aufgrund der Standesinitiative des Kantons GE sowie einer Motion eine Teilrevision der Lex Friedrich vorgenommen, in Bezug auf die Kontingentierung und das Bewilligungssystem betreffend Zweitwohnungen änderte sich nicht viel. Diese Vorlage wurde 1995 in der Referendumsabstimmung abgelehnt. In der Folge kam es zu weiteren Revisionen von Gesetz (inzwischen Lex Koller genannt) und Verordnung, ohne dass das Kontingentssystem angetastet wurde. Die ausgeschöpften Kontingente sinken kontinuierlich bis Mitte der 90er Jahre und steigen dann langsam wieder an (z.b. 1998:1267). Die Kontingente wurden nur zu etwa 70% seit den 90er Jahren ausgeschöpft. Eine Motion der FDP 2002 verlangte die Aufhebung der verbliebenen Bestandteile der ehe-

15 Medienkonferenz der SL vom : Die Lex Koller Gesetzesgrundlagen und Chronologie 3 maligen Lex Friedrich, die allerdings 2004 unbehandelt abgeschrieben wurde. Der Bundesrat beantragt im Januar 2005 als Bestandteil seiner Wachstumspolitik dennoch die Aufhebung der Lex Koller, möchte aber zuvor die lenkenden Raumplanungsmassnahmen punkto Zweitwohnungsbau prüfen. Im Sommer/Herbst 2005 ist ein Entscheid des Bundesrates bevorstehend. Datum Gesetz(esänderung) Inhalt 1961 Lex von Moos Bewilligungspflicht des Kaufes von Immobilien durch Ausländer 1972/3 Notrechtsbeschluss (Lex Celio) Kreditrestriktionen 1973/4 Lex Furgler Verbot der Anlage ausländischer Gelder in Grundstücken mit Ausnahmeregelungen (in Fremdenverkehrsorten, die auf den ausländischen Eigenheimtourismus angewiesen sind) 1979 Verordnungsänderung Es wurden Kontingente festgelegt (Plafonierung der durchschnittlich erteilten Bewilligungen). 1983/1985 Lex Friedrich Einführung des gesamtschweizerischen Kontingentssystems auf Gesetzesstufe, das in allen Fremdenverkehrsorten und für alle Verkäufe von Zweitwohnungen gilt. Der Bundesrat setzt ab 1985 die Höchstzahl (2000 pro Jahr) schrittweise hinunter. 1979/1984 Volksinitiative der NA gegen den Ausverkauf der Heimat Stopp des Verkaufes von Grundstücken an Ausländer. Knappe Ablehnung Standesinitiative des Kantons GE; Motion der Rechtskommission des Ständerates Abschaffung der Lex Friedrich; Motion des Ständerates verlangt Teilrevision. Der Bundesrat hält fest, dass eine Aufhebung der Lex Friedrich (...) auf die Bodenrechts-, Raumplanungs- und Wohnungspolitik abgestimmt [sein] muss Revisionsvorlage gewisse Liberalisierungen im Bereich der Zweitwohnungen 1995 Referendumsabstimmung Die Gesetzesnovelle wird verworfen Revision der BewV Übertragbarkeit der nicht ausgeschöpften Kontingente auf das folgende Jahr Revision des BewG (Lex Koller) Ferienwohnungen nicht angetastet 1999/2002 Parl. Initiative Epiney für Teilrevision; Gesetzesänderung Modifikation betr. Verkauf von Ferienwohnungen unter Ausländern 2002/2003 Revision des BewV Erhöhung der max. Nettowohnfläche von 100 m2 auf 200 m Motion der FDP (Fulvio Pelli) Aufhebung der Lex Koller, Bundesrat nimmt Motion an, Motion wird im Dezember 2004 abgeschrieben Bundesrat gibt Aufhebung der Lex Koller bekannt als Bestandteil seiner Wachstumspolitik August - Herbst 2005 Entscheid des Bundesrates über die möglichen flankierenden Massnahmen Es soll geprüft werden, ob der Zweitwohnungsbau künftig über das Raumplanungsrecht in geordnete Bahnen gelenkt werden kann.??? R. Rodewald, 15. August 2005