Immobilientransaktionen

Transkript

1 Immobilientransaktionen Sicht eines Praktikers 4. April 2016 Dr. Alexander Wyss

2 Inhaltsverzeichnis Themen Asset Deals Einzelverkäufe und Portfoliotransaktionen Share Deals Vergleich Asset Deal /Share Deal: Steuerliche Sicht Kaufpreisberechnung beim Share Deal Vergleich: Transaktionskosten Sale & Lease Back Transaktion 2016 Baker & McKenzie Zurich 2

3 Asset Deals Einzelverkäufe und Portfoliotransaktionen 2016 Baker & McKenzie Zurich

4 Asset Deal (nach OR)

5 Asset Deal Grundform Aktionär PropCo KV Käufer KV: Grundstückkaufvertrag (öffentliche Urkunde) 2016 Baker & McKenzie Zurich 5

6 Asset Deal (nach OR) Grundstückkaufvertrag (KV) Unterzeichnung (Signing) Eigentumsübertragung Vollzug (Closing) rückwirkend t Öffentliche Urkunde (Ort der gelegenen Sache) Eintrag im Tagebuch des Grundbuchs Eintrag im Hauptbuch des Grundbuchs Antrittstag (Besitzantritt) 2016 Baker & McKenzie Zurich 6

7 Single Asset Deal Lex Koller Lex Koller Verfügung als Vollzugsbedingung im Grundstückkaufvertrag vorsehen, da sonst eine Rückabwicklung droht (und strafrechtliche Sanktionen) Vorsicht bei: Landreserven / Bauland Land mit Bauverbot (z.b. Baulinien, Wald) ausländischer Holdinggesellschaft Finanzierung über ausländische Partei 2016 Baker & McKenzie Zurich 7

8 Single Asset Deal Vorkaufsrechte Verkauf stellt Vorkaufsfall dar (ausser bei Betriebsverkauf) Keine «Umgehung» des Vorkaufsrechts möglich, durch: Verkauf unter der Bedingung, dass Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird. Verkauf bei gleichzeitiger Einräumung eines Kaufrechts an Käufer. «Der Verkäufer hat das Recht, einen Monat nach Ablauf der Vorkaufsfrist von diesem Kaufvertrag zurückzutreten.» «Der Verkäufer hat das Recht, innerhalb von 4 Monaten ab heutiger Beurkundung von diesem Kaufvertrag zurückzutreten.» Aber, Entschädigung an Käufer, wenn Vorkaufsberechtigter Grundstück «wegschnappt» ist zulässig Baker & McKenzie Zurich 8

9 Single Asset Deal belasteter Standort Zivilrecht (Vertrag) Öff. Recht (USG) Lösung Verkäufer-Position Verkauf wie gesehen Falls Verkäufer Verhaltensstörer ist, bleibt er trotz Verkauf gegenüber dem Kanton haftbar. Vereinbarung mit dem Kanton: Volle Entlastung Verkäufer, bei voller Haftungsübernahme durch Käufer Käufer-Position Schadloshaltung für Altlasten Blosse Haftungsübernahme für offengelegte Altlasten Käufer wird als Zustandsstörer (d.h. Eigentümer der Altlasten) gegenüber dem Kanton haftbar. Vereinbarung mit dem Kanton: Volle Haftungsübernahme durch Verkäufer, bei voller Entlastung Käufer 2016 Baker & McKenzie Zurich 9

10 Portfolio - Transaktionen 10 10

11 Portfolio Asset Deal Aktionär PropCo KV Käufer KV: Grundstückkaufvertrag, Grundstückkaufverträge oder Vermögensübertragungsvertrag (öffentliche Urkunde) 2016 Baker & McKenzie Zurich 11

12 Asset Deal 1 Grundstück mehrere Grundstücke KV in mehreren Kantonen in einem Kanton CH-Verkäufer HReg; Ausländer CH-Verkäufer im HReg KV VV mehrere KV, ev. Rahmenvertrag mehrere KV, ev. Rahmenvertrag VV KV: (Grundstück-)Kaufvertrag VV: Vermögensübertragungsvertrag 2016 Baker & McKenzie Zurich 12

13 Credit Suisse Verkauf Uetlihof

14 Swiss Re Verkauf Campus Adliswil

15 Vermögensübertragung

16 2016 Baker & McKenzie Zurich 16

17 2016 Baker & McKenzie Zurich 17

18 Fusionsgesetz (FusG) Fusion [Art. 3 ff. FusG] Spaltung [Art. 29 ff. FusG] [Art. 54 ff. FusG] Umwandlung Vermögensübertragung [Art. 69 ff. FusG] 2016 Baker & McKenzie Zurich 18

19 Vermögensübertragung (VV) Eigentums- übertragung Unterzeichnung Vollzug rückwirkend rückwirkend t Öffentliche Urkunde (Ort am Sitz des Verkäufers) Anmeldung im Handelsregister (Tagesregister) Genehmigung EHRA (Hauptregister) Publikation SHAB Anmeldung GBA (deklaratorisch) Nachführung des Grundbuchs (deklaratorisch) Grundbuch ist vorübergehend falsch! 2016 Baker & McKenzie Zurich 19

20 Wesentliche Eckpunkte Übertragung eines Vermögens oder eines Teils davon Das übertragene Vermögen muss kein operatives Geschäft sein; ein Immobilienportfeuille oder gar nur ein einziges Grundstück kann das zu übertragende Vermögen bilden Die Übertragung erfolgt uno actu als sog. partielle Universalsukzession durch Eintragung im Handelsregister des übertragenden Rechtsträgers 2016 Baker & McKenzie Zurich 20

21 Wesentliche Eckpunkte Der übertragende Rechtsträger muss im Handelsregister eingetragen sein Die Aktiven müssen die Verpflichtungen übersteigen (Aktivenüberschuss) Ein einziger Übertragungsvertrag reicht aus (öffentliche Urkunde, falls Grundstücke betroffen sind) 2016 Baker & McKenzie Zurich 21

22 Probleme - Lösungen Registerpublizität des Handelsregisters ist grösser als diejenige des Grundbuchs (Art. 930 OR Art. 970 ZGB) Zusatzvereinbarungen mit sensitiven Daten (Mieterspiegel, Einzelkaufpreise) Zusatzvereinbarungen werden beim Handelsregister nicht eingereicht Solidarische Haftung des bisherigen Schuldners während dreier Jahre Keine Schulden werden übertragen Sicherstellung von Gläubigerforderungen Separate Schadloshaltungsklausel 2016 Baker & McKenzie Zurich 22

23 Verträge Mietverträge Automatischer Übergang (Art. 261 Abs. 1 OR) Versicherungsverträge Automatischer Übergang, es sei denn, Kündigung (Art. 54 VVG) Andere Verträge Unklar, ob sie automatisch übergehen; kein höchstrichterlicher Entscheid Keine ausserordentliche Kündigung, falls Mietvertrag im Inventar aufgeführt wird Genehmigung (inkl. Genehmigungsfiktion) ist empfehlenswert 2016 Baker & McKenzie Zurich 23

24 Das Instrument der Vermögensübertragung ist geeignet für Immobilientransaktionen, wenn die Grundstücke in verschiedenen Kantonen oder Notariatsbezirken gelegen sind (z.b. Asset Swap, Portfolio-Verkauf) 2016 Baker & McKenzie Zurich 24

25 Regulatorische Aspekte der Vermögensübertragung BewG (Lex Koller) Keine Erleichterung HR hat volle Kognition in Bezug auf BewG USG (Art. 32d bis Abs. 3) Zustimmungserfordernis des Kantons für die Übertragung im KBS eingetragener Grundstücke Gemäss Literatur auch auf VÜ anwendbar Aber, HR hat keine Kognition in dieser Sache 2016 Baker & McKenzie Zurich 25

26 Portfolio Asset Deal

27 Portfolio Asset Deal Rahmenvertrag Grundlage Umfasst ein Portfolio Grundstücke in verschiedenen Kantonen bedeutet dies: verschiedene Kaufverträge; und i.d.r. verschiedene Beurkundungs- und Vollzugszeitpunkte Koordinationsbedarf: Verpflichtung zum Kauf / Verkauf sämtlicher Objekte Einheitlicher Kaufvertrag (z.b. Gewährleistungen) Einheitliches Konzept zur Sicherstellung von Steuern Einheitlicher Zeitplan Bei Vorkaufsrechten: Mindest-Umfang des Portfolios (Rücktrittsrecht des Käufers) 2016 Baker & McKenzie Zurich 27

28 Portfolio Asset Deal Inhalt Rahmenvertrag Zeitlicher Ablauf Rücktrittsrechte Bewirtschaftung der Objekte bis Vollzug Beurkundungsbedingungen Risikotragung vor Übergang Nutzen & Gefahr Feststellung Verkaufsstufen Muster Einzelkaufvertrag Muster Escrow- Vertrag Abwicklung Verkaufsrechte Unabhängiger Sachverständiger 2016 Baker & McKenzie Zurich 28

29 Portfolio Asset Deal Formvorschriften Rahmenvertrag Vorverträge die ein Grundstück zu Gegenstand haben, bedürfen der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 Abs. 2 OR). Die Zuständigkeit liegt beim Notar an Ort der Sache. Rahmenvertrag kann als Vorvertrag qualifiziert werden. Deshalb vorsichtshalber öffentlich beurkunden lassen. Wo beurkunden, wenn Grundstücke in verschiedenen Kantonen liegen? Praxis: Am Ort wo wertvollster Teil der Grundstücke liegt Damit hat man wenigstens mit den wertvollsten Teil einen formgültigen Vorvertrag 2016 Baker & McKenzie Zurich 29

30 Share Deals 2016 Baker & McKenzie Zurich

31 Share Deal Grundform Aktionär KV Käufer PropCo KV: Aktienkaufvertrag (keine öffentliche Urkunde) 2016 Baker & McKenzie Zurich

32 Share Deal Due Diligence Prüfbereich Asset Deal Share Deal Immobilie / Sachenrecht Umweltrecht Rechtsstreitigkeiten insb. mit Mietern / Nachbarn / Behörden / Handwerkern Steuern / Abgaben falls Pfandrecht Versicherungsverträge 2016 Baker & McKenzie Zurich Art. 54 VVG, gehen auf Käufer über falls nicht gekündet Arbeitsverträge / PK ( ) falls Betriebsübergang Gründung / Aktienbesitz - Finanzierungsverträge - Finanzielle Situation - Sonstige Verträge -

33 Share Deal Lex Koller Sachverhalt 1: Verkauf Aktie Braucht Lex Koller Bewilligung falls D Person im Ausland A 98 Aktien (98%) B 1 Aktie (1%) C 1 Aktie (1%) Verkauf Aktie D Drittelsregel Sachverhalt 2: Kauf Wohnhaus Braucht Lex Koller Bewilligung falls Immobiliengesellschaft von Personen im Ausland beherrscht Immobiliengesellschaft (nicht kotiert) E Drittelsregel X Kauf Wohnhaus X X Immobiliengesellschaft = Buchwert der Lex Koller Objekte übersteigt 20-30% der Aktiven Baker & McKenzie Zurich 33

34 Share Deal - Vorkaufsrechte Kein Vorkaufsfall, wenn nicht mindestens 50% der Aktien erworben werden. Bei 50% der Aktien liegt in der Regel ein Vorkaufsfall vor Ausnahme beim Verkauf eines operativen Betriebes, welcher unter anderem auch noch vorkaufsbelastete Grundstücke hält Ausnahme beim Verkauf der Holdinggesellschaft einer Immobiliengesellschaft Nicht bei Börsengang, da kein Bezug zum Grundstückverkauf Fazit: Share Deal 50 % Beteiligung hilft in der Regel nicht zur «Umgehung» von Vorkaufsrechten 2016 Baker & McKenzie Zurich 34

35 Share Deal Belastete Standorte Art. 32d bis Abs. 3 USG: Teilung und Veräusserung eines Grundstücks, welches im Kataster der belasteten Standorte eingetragen ist, bedarf der Zustimmung des Kantons Zustimmungserfordernis nicht anwendbar beim Share Deal 2016 Baker & McKenzie Zurich 35

36 Vergleich Asset Deal /Share Deal: Steuerliche Sicht 2016 Baker & McKenzie Zurich

37 Steuerliche Sicht

38 Ausgangslage HoldCo AG (in MCHF) Beteiligung PropCo AG Total Finanzschulden 80.0 Reserven 20.0 Aktienkapital 20.0 Total PropCo AG (in MCHF) Marktwerte (in MCHF) Anlagekosten (in MCHF) Haltedauer Flüssige Mittel 0.0 Andere Aktiven 0.0 Liegenschaft ZH 10.0 Liegenschaft BE 10.0 Liegenschaft AG 10.0 Liegenschaft SG 10.0 Liegenschaft GE 10.0 Total 50.0 Finanzschulden 30.0 Reserven 18.0 Aktienkapital 2.0 Total 50.0 Flüssige Mittel 0.0 Andere Aktiven 0.0 Liegenschaft ZH 50.0 Liegenschaft BE 50.0 Liegenschaft AG 50.0 Liegenschaft SG 50.0 Liegenschaft GE 50.0 Total Jahre 10 Jahre 10 Jahre 10 Jahre 10 Jahre 2015 Baker & McKenzie Zurich 38

39 Überblick: Monistische und dualistische Kantone monistisches System dualistisches System 2015 Baker & McKenzie Zurich 39

40 Asset Deal in einem monistischen Kanton (z.b. Zürich) Holdinggesellschaft Immobiliengesellschaft ZH Verkauf Immobilie an Drittpartei 2015 Baker & McKenzie Zurich 40

41 Direkte Bundessteuer Asset Deal in einem monistischen Kanton (z.b. Zürich) - Bundesebene V e r ä u s s e r e r Verkehrswert von 50 Verkehrswert vor 20 Jahren (+ Anlagekosten der letzten 20 Jahre) Anlagekosten von 30 Buchwert von 10 Verkauf step up Verkehrswert von 50 = Buchwert E r w e r b e r Steuerliche Konsequenzen in Zürich Direkte Bundessteuer auf der Differenz zwischen Verkehrswert und Buchwert (50-10=40) 2015 Baker & McKenzie Zurich 41

42 Kantonale Gewinnsteuer Steuerfrei Grundstückgewinnsteuer Asset Deal in einem monistischen Kanton (z.b. Zürich) - Kantonale Ebene V e r ä u s s e r e r Verkehrswert von 50 Verkehrswert vor 20 Jahren (+ Anlagekosten der letzten 20 Jahre) Anlagekosten von 30 Buchwert von 10 Verkauf step up Verkehrswert von 50 = Anlagekosten = Buchwert E r w e r b e r Steuerliche Konsequenzen in Zürich Grundstückgewinnsteuer auf der Differenz zwischen Verkehrswert und Anlagekosten (50-30=20) Kantonale Gewinnsteuer auf der Differenz zwischen Anlagekosten und Buchwert (30-10=20) Keine Handänderungssteuer Notariats- und Grundbuchgebühren 2015 Baker & McKenzie Zurich 42

43 Share Deal in einem monistischen Kanton (z.b. Zürich) Holdinggesellschaft Verkauf Gesellschaft an Drittpartei Immobiliengesellschaft ZH 2015 Baker & McKenzie Zurich 43

44 Grundstückge winnsteuer Share Deal: Liegenschaft in einem monistischen Kanton (z.b. Zürich) V e r ä u s s e r e r Verkehrswert von 50 Anlagekosten von 30 Buchwert von 10 Verkauf von Anteilen step up Verkehrswert von 50 = Anlagekosten Historische Anschaffungskosten von 30 Buchwert von 10 E r w e r b e r Steuerliche Konsequenzen in Zürich Grundstückgewinnsteuer auf der Differenz zwischen Verkehrswert und Anlagekosten (50-30=20) step up auf Anlagekosten von 30 auf 50 Keine direkte Bundessteuer und kantonale Gewinnsteuer Keine Handänderungssteuer, Notariats- und Grundbuchgebühren 2015 Baker & McKenzie Zurich 44

45 Kantonale Gewinnsteuer Grundstückgewinn steuer Grundstückgewinn steuer Direkte Bundessteuer Asset Deal vs. Share Deal in Zürich S h a r e Verkehrswert von 50 Anlagekosten von 30 Verkehrswert von 50 Anlagekosten von 30 A s s e t D e a l Buchwert von 10 Buchwert von 10 D e a l 2015 Baker & McKenzie Zurich 45

46 Monistischer Kanton (z.b. Zürich) - Berechnung von latenten Steuern bei Share Deal Bundessteuern Gewinnsteuer Kantonale und kommunale Steuern Grundstückgewinnsteuer Verkehrswert von 50 step-up Gewinnsteuer Historische Anlagekosten von 30 Buchwert von 10 bezahlte Steuern latente Steuern 2015 Baker & McKenzie Zurich 46

47 Asset Deal in einem dualistischen Kanton (z.b. Genf) Holdinggesellschaft Immobiliengesellschaft GE Verkauf Immobilie Drittpartei 2015 Baker & McKenzie Zurich 47

48 Kantonale Gewinnsteuer Direkte Bundessteuer Asset Deal in einem dualistischen Kanton (z.b. Genf) Bundesebene und kantonale Ebene V e r ä u s s e r e r Verkehrswert von 50 Anlagekosten von 30 Buchwert von 10 Verkauf step up Verkehrswert von 50 = Anlagekosten = Buchwert E r w e r b e r Steuerliche Konsequenzen in Genf Kantonale Gewinnsteuer auf der Differenz zwischen Verkehrswert und Buchwert (50-10=40) Direkte Bundessteuer auf der Differenz zwischen Verkehrswert und Buchwert (50-10=40) Handänderungssteuer auf dem Verkehrswert Notariats- und Grundbuchgebühren 2015 Baker & McKenzie Zurich 48

49 Share Deal: Liegenschaft in einem dualistischen Kanton (z.b. Genf) Holdinggesellschaft Verkauf Gesellschaft an Drittpartei Immobiliengesellschaft GE 2015 Baker & McKenzie Zurich 49

50 Share Deal: Liegenschaft in einem dualistischen Kanton (z.b. Genf) V e r ä u s s e r e r Verkehrswert von 50 Anlagekosten von 30 Buchwert von 10 Verkauf von Anteilen Verkehrswert von 50 Anlagekosten von 30 Buchwert von 10 E r w e r b e r Steuerliche Konsequenzen in Genf Keine Grundstückgewinnsteuer, Gewinnsteuer, Handänderungssteuer, Notariats- und Grundbuchgebühren 2015 Baker & McKenzie Zurich 50

51 Kantonale Gewinnsteuer Direkte Bundessteuer Asset Deal vs. Share Deal in Genf S h a r e Verkehrswert von 50 Anlagekosten von 30 Verkehrswert von 50 A s s e t D e a l Buchwert von 10 Buchwert von 10 D e a l 2015 Baker & McKenzie Zurich 51

52 Dualistischer Kanton (z.b. Genf) - Berechnung von latenten Steuern bei Share Deal Bundessteuern Gewinnsteuer Kantonale und kommunale Steuern Gewinnsteuer Verkehrswert von 50 Anlagekosten Buchwert von 10 bezahlte Steuern latente Steuern 2015 Baker & McKenzie Zurich 52

53 Verkauf von Immoblilien in Asset Deals führt zu Steuern von total CHF 45.4 Millionen Liegenschaft Grundstückgewinnsteuer Kantonale Gewinnsteuer Direkte Bundessteuer Liegenschaft ZH Liegenschaft BE Liegenschaft AG Liegenschaft SG Liegenschaft GE Total Total Zusätzlich: Handänderungssteuer, Grundbuch- und Notariatsgebühren von CHF 3.4 Millionen 2015 Baker & McKenzie Zurich 53

54 Verkauf aller Liegenschaften in Share Deals führt zu Steuern von total CHF 16.6 Millionen Grundstückgewinnsteuer Kantonale Einkommenssteuer Direkte Bundessteuer Liegenschaft ZH Liegenschaft BE Liegenschaft AG Liegenschaft SG Liegenschaft GE Total Reduktion der Steuern um 63% Achtung: Aargau ist zwar dualistisch, wechselt bei Share Deal aber auf monistisches System! St. Gallen, obwohl dualistisch wird Handänderungssteuern belasten (nicht aber Genf und Aargau) Bern, monistisch, wird Handänderungssteuer belasten (nicht aber Zürich) 2015 Baker & McKenzie Zurich 54

55 Asset Deal vs. Share Deal: steuerliches Nullsummenspiel? Ja, wenn Erwerber latente Steuern in Share Deal voll vom Kaufpreis abzieht Nein, wenn Erwerber latente Steuern in Share Deal nicht voll vom Kaufpreis abzieht, weil Erwerber Liegenschaft längerfristig halten will und damit Wert latente Steuern abdiskontiert Abzug im Rahmen eines kompetitiven Verfahrens (Auktion) nicht möglich ist Voller Abzug nicht üblich ist (v.a. dualistische Kantone) Andere Transaktionskosten (Handänderungssteuern, Grundbuch- und Notariatsgebühren) in Share Deal reduziert werden können 2015 Baker & McKenzie Zurich 55

56 Kaufpreisberechnung beim Share Deal 2016 Baker & McKenzie Zurich

57 Ausgangslage Bilanz SPV Verkäufer Aktionärsdarlehen Flüssige Mittel in CHF 1'000 Bankdarlehen Grundstück Aktionärsdarlehen Aktienkapital Reserven SPV Bankdarlehen Bank Verlust ZH Baker & McKenzie Zurich 57

58 Mögliche (einfache) Methode zur Kaufpreisermittlung DCF Wert Immobilie Etc. Anpassung Schulden / Forderungen minus Schulden plus Cash & Forderungen Sonstige Werte z.b. minus Erkenntnisse aus DD z.b. plus Verlustvorträge minus latente Steuern = Wert Immobiliengesellschaft 2016 Baker & McKenzie Zurich 58

59 Darlehen Abwicklung der Transaktion Preis für Aktien Verkäufer Ablösung Aktionärsdarlehen Darlehen Käufer SPV SPV Bank 2015 Baker & McKenzie Zurich 59

60 Grundberechnung des Kaufpreises Marktwert des Grundstücks CHF 40 Mio../. Bankdarlehen CHF 15 Mio../. Aktionärsdarlehen CHF 5 Mio. + Flüssige Mittel CHF 1 Mio. Preis für die Aktien CHF 21 Mio. Am Vollzug bezahlt der Käufer CHF 21 Mio. für die Aktien Zudem übernimmt er vom Verkäufer das Aktionärsdarlehen von CHF 5 Mio. Bankdarlehen auf Ebene des SPV bleibt bestehen Anlässlich des Vollzugs fliessen CHF 26 Mio Baker & McKenzie Zurich 60

61 Verlustvortrag als zusätzlicher Werttreiber Hat die Immobiliengesellschaft Verlustvorträge, so hat dies einen zusätzlichen Wert für den Käufer. Verlustvorträge der letzten 7 Jahre können mit laufenden Gewinnen verrechnet und dadurch der künftige steuerbare Gewinn reduziert werden. Kein steuerbarer Gewinn Kein steuerbarer Gewinn Kein steuerbarer Gewinn Steuerbarer Gewinn 50 0 VV Gewinn 100 VV Gewinn VV 0 Gewinn 50 time 2016 Baker & McKenzie Zurich 61

62 Die Sicht des Verkäufers Grundberechnung Verkäufer Marktwert des Grundstücks CHF 40.0 Mio Mio../. Bankdarlehen CHF 15.0 Mio Mio../. Aktionärsdarlehen CHF 5.0 Mio. 5.0 Mio. + Flüssige Mittel CHF 1.0 Mio. 1.0 Mio. + Wert des Verlustvortrages 0.4 Mio. Preis für die Aktien CHF 21.0 Mio Mio. Wert des Verlustvortrages: 21% x CHF 2 Mio. = CHF Wert des Verlustvortrages: 21% x CHF 2 Mio. = CHF Baker & McKenzie Zurich 62

63 Die Sicht des Käufers Grundberechnung Verkäufer Käufer Marktwert des Grundstücks CHF 40.0 Mio Mio Mio../. Bankdarlehen CHF 15.0 Mio Mio Mio../. Aktionärsdarlehen CHF 5.0 Mio. 5.0 Mio. 5.0 Mio. + Flüssige Mittel CHF 1.0 Mio. 1.0 Mio. 1.0 Mio. + Wert des Verlustvortrages 0.4 Mio../. Abzüge aus der Due Diligence 0.7 Mio../. Abzug für latente Steuern 2.8 Mio. Preis für die Aktien CHF 21.0 Mio Mio Mio Baker & McKenzie Zurich 63

64 Einigung Grundberechnung Verkäufer Käufer Einigung Marktwert des Grundstücks CHF 40.0 Mio Mio Mio Mio../. Bankdarlehen CHF 15.0 Mio Mio Mio Mio../. Aktionärsdarlehen CHF 5.0 Mio. 5.0 Mio. 5.0 Mio. 5.0 Mio. + Flüssige Mittel CHF 1.0 Mio. 1.0 Mio. 1.0 Mio. 1.0 Mio. + Wert des Verlustvortrages 0.4 Mio. 0.4 Mio../. Abzüge aus der Due Diligence 0.7 Mio. 0.7 Mio../. Abzug für latente Steuern 2.8 Mio. 1.3 Mio. Preis für die Aktien CHF 21.0 Mio Mio Mio Mio Baker & McKenzie Zurich 64

65 Take-aways Käufer bevorzugen in der Regel Asset Deals (keine Übernahme latenter Steuern); Verkäufer bevorzugen in der Regel Share Deals; in diesem Fall stellt sich für Käufer die Frage, ob und in welchem Umfang latente Steuern vom Kaufpreis abgezogen werden; Bei Immobilientransaktionen besteht oft in steuerlicher Hinsicht Optimierungspotential Baker & McKenzie Zurich 65

66 Vergleich: Transaktionskosten 2016 Baker & McKenzie Zurich

67 Transaktionskosten: Share Deal vs. Asset Deal Share Deal Keine Handänderungssteuer (je nach Kanton allerdings wirtschaftliche Handänderung) Keine Notariatsgebühren Keine Grundbuchgebühren Asset Deal Handänderungssteuer (je nach Kanton) Notariatsgebühren Grundbuchgebühren Sparpotential? 2016 Baker & McKenzie Zurich 67

68 Asset Deal: Verkauf vs. Vermögensübertragung Asset Deal kann als Verkauf nach OR oder Vermögensübertragung nach FusG durchgeführt werden Verkauf OR: Beurkundung (und damit Notariatskosten) zwingend in Kanton, in dem Grundstück liegt Vermögensübertragung: Beurkundung (und damit Notariatskosten) zwingend in Kanton, in dem übertragende Gesellschaft ihren Sitz hat Forum Shopping in günstigen Kanton (AR, BL, GL, TG, ZG) unabhängig von Lage Liegenschaft möglich 2016 Baker & McKenzie Zurich 68

69 Kosten Preis Grundstück Notariatsgebühren (inkl. MWST) Hand- Grundbuchgebühren änderungssteuern Total TG LU NE ZH n/a VS Total Sparpotential 2016 Baker & McKenzie Zurich 69

70 Sparpotential bei Vermögensübertragung Notariatsgebühren normal : CHF Notariatsgebühren mit einer Vermögensübertragung, wenn die Verkäuferin in einem der folgenden Kantone ihren Sitz hat: Kanton Gebühren für alle fünf Grundstücke Sparpotential TG LU NE ZH VS Baker & McKenzie Zurich 70

71 Sale & Lease Back Transaktion 2016 Baker & McKenzie Zurich

72 Colony Financial Inc. acquires University Campuses in Switzerland* «The Company acquired two single-tenant net leased properties that are campuses for two separate universities under common ownership in Switzerland for CHF million. Both universities, which are leaders in international hospitality management, signed a new master triple net lease for a 20 year term with a guaranty from the common owner. Concurrent with the acquisition, the Company obtained a CHF122 million, 15 year term, non-recourse, 2.7% fixed-rate loan resulting in an initial cash-on-cash yield of approximately 11%.» * Auszug Website Colony Financial Inc. Colony Finacial Announces Fourth quarter and Full year 2014 Financial Results 2016 Baker & McKenzie Zurich 72

73 Was heisst das konkret? Colony kaufte zwei Hotelfachschulen, eine in der Waadt («Glion») und eine im Wallis («les Roches») Rechtlich wurden die folgende Anzahl Grundstücke gekauft: Glion: 29 Grundstücke Les Roches: 38 Grundstücke jeweils bestehend aus Schulungsgebäuden, Studentenheimen, Sportanlagen, Restaurants, etc Baker & McKenzie Zurich 73

74 Was heisst das konkret? Der Verkäufer und Betreiber der beiden Schulen mietete sämtliche Grundstücke sofort wieder vollständig zurück («Sale-and-lease-back Transaction») Bei den Mietverträgen handelt es sich um sogenannte «Triple-net-leases», d.h. der Mieter trägt sämtliche Kosten 2016 Baker & McKenzie Zurich 74

75 2016 Baker & McKenzie Zurich 75

76 Triple-Net-Lease

77 Triple-Net-Lease Mieter zahlt nicht nur Mietzins, sondern auch sämtliche Unterhaltskosten, Neben- und Betriebskosten, Versicherungen; und öffentliche Kosten und Abgaben Idee: Investor erhält einen «Bond»: er investiert am anfang einen bestimmten Betrag X und erhält darauf einen fixen Zins (=Miete), ohne dass er irgendwelche weiteren Ausgaben hat Triple-Net-Lease ist Standard in Transaktionen mit internationalen Investoren 2016 Baker & McKenzie Zurich 77

78 Triple-Net-Lease: ungültig nach Schweizer Recht? Unterhaltskosten Alle Arbeiten, mit denen Mängel aufgrund von Abnützung, Alter oder sonstige Umwelteinflüsse vermieden werden OR 256: vom Vermieter zu tragen; zwingende Bestimmung, von der nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden kann Rechtfolge bei Abweichung zu Lasten Mieter: Nichtigkeit 2016 Baker & McKenzie Zurich 78

79 Triple-Net-Lease: ungültig nach Schweizer Recht? Neben- und Betriebskosten Entgelt für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen (OR 257a Abs. 1) Mieter muss diese zahlen, wenn dies besonders vereinbart wurde (OR 257a Abs. 2) 2016 Baker & McKenzie Zurich 79

80 Triple-Net-Lease: ungültig nach Schweizer Recht? Versicherungen; öffentliche Kosten und Abgaben Gebrauchsunabhängige Kosten, die sich aus dem Eigentum ergeben Diese Kosten sind gemäss OR 256b vom Vermieter zu tragen Rechtsnatur von OR 256b ist umstritten, tendenziell aber dispositiv Triple-net-Lease Agreements sind nach Schweizer Recht prima facie ungültig! 2016 Baker & McKenzie Zurich 80

81 Anforderugen an Gültigkeit Unterhaltskosten Mietzins ist gemäss OR 257 das Entgelt für die (mängelfreie) Gebrauchsüberlassung Übernimmt Mieter Unterhalt, ist diese eine zusätzliche Leistungspflicht für Gebrauchsüberlassung, was beim Mieter zu einer Mietzinsreduktion führen muss Überbindung Unterhaltskosten auf Mieter ist zulässig, wenn dies effektiv zu einer Mietzinsreduktion geführt hat* Vergleichsweise unproblematisch in «Sale-and-leaseback Transaktionen» bei denen Mieter Liegenschaft kennt Gültig, wenn grosse, unvorhergesehene Kosten anfallen? 2016 Baker & McKenzie Zurich 81

82 Richtiges Handling von Triple-Net-Verträgen Minimierung des Risikos der (Teil-)Ungültigkeit durch Klarstellung in Mietvertrag, dass Eigentümer nur "Core and Shell" vermietet Überbindung der Unterhaltspflichten auf Mieter zu einer entsprechenden Reduktion der Miete führte Unterhalts- und weitere Kosten und entsprechende Mietzinsreduktion berechnet wurden und gleichwertig sind Der Mieter die Liegenschaft im Detail kennt Allenfalls Cap bezüglich Kostentragungspflicht Mieter Schiedsklausel statt staatliches Gericht (Teil-)Anwendbarkeit von ausländischem statt Schweizer Recht, sofern aufgrund der Parteien möglich 2016 Baker & McKenzie Zurich 82

83 Haben Sie Fragen?

84 Dr. iur. Alexander Wyss studierte an der Universität Bern Rechtswissenschaften und erwarb 1996 nach Studien an die Università per Stranieri in Perugia das Patent als Berner Fürsprecher. Anschliessend war er bis 2000 bei einer mit Pricewaterhouse-Coopers assoziierten Zürcher Wirtschaftsanwaltskanzlei tätig promovierte er an der Universität Zürich auf dem Gebiet des Börsenrechts, und 2001 absolvierte er ein MBA-Studium am INSEAD in Fontainebleau. Seit 2002 ist Alexander Wyss bei Baker & McKenzie in Zürich tätig, seit 2009 als Partner. Im Jahr 2003 arbeitete er im Römer Büro von Baker & McKenzie, und 2009 erwarb er das Patent als Urkundsperson (Notar) des Kantons Zug. Alexander Wyss Partner Baker & McKenzie Zurich Holbeinstrasse 30 Postfach 8034 Zurich +41 (44) (44) (Fax) Seine bevorzugten Tätigkeitsgebiete umfassen Immobilientransaktionen, Mergers & Acquisitions, Venture Capital & Private Equity, Strukturierung von Fonds sowie Gesellschaftsrecht. Er ist Co-Head der Real Estate Transaction Group und der Healthcare Industry Group von Baker & McKenzie Zurich. Er wird in seinen Arbeitsgebieten von verschiedenen Publikationen wie z.b. Legal 500 und Chambers Europe als führender Anwalt bezeichnet. Alexander Wyss ist Mitglied des Verwaltungsrates von mehreren Gesellschaften. Eine Auswahl seiner Mandate findet sich unter Baker & McKenzie Zurich 84