Liegenschaft und Recht

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1 Liegenschaft und Recht Christoph Twaroch Wien

2 Gliederung Öffentliches Recht - Privatrecht Sachenrecht - Schuldrecht beweglich - unbeweglich Sachenrechte Aufbau des Katasters Aufbau des Grundbuches Zuverlässigkeit von Grundbuch und Kataster

3 Erzeugung von Lebensmitteln, Futtermitteln und nachwachsenden Rohstoffen Bodenfunktionen Gewinnung von Materialien (Ton, Sand, Kies und andere Rohstoffe); Wasserreserve Produktion Rohstoff Infrastruktur Nutzung für Wohnen, Wirtschaft, Transport, Lagerung; Depot für Abfälle Kultur Schutz Schutz Filterung und Transformation von Schadstoffen Kultur- und Erholungsraum Heimat

4 Title Body text Earth s Shrinking Biosphere AD Currently, the Earth is the only home we have. With each new person added to our growing population, the amount of our living space decreases. Land Area hectare per/capita 2013: 1,7 ha

5 Liegenschaftsrecht Liegenschaftsrecht ist das Bündel aller rechtlichen Vorschriften im Zusammenhang mit Land und regelt die Formen des Landbesitzes (Privateigentum, Staatseigentum, Gemeinschaftseigentum, ) die Möglichkeiten des Zugangs zu Land (Kauf, Vererbung, Schenkung, Pacht, Enteignung, ) Dokumentation und Verwaltung von Land (Grundbuch, Kataster, ) die Nutzung von Land (Kultivierung, ) die Entwicklung von Land (Bebauung, ) die Besteuerung von Land

6 Rechtsgebiete Völkerrecht Europarecht Intern. Privatrecht Strafrecht Prozessrecht Über- und Unterordnung Bescheid Gleichordnung Vertrag

7 Öffentliches Recht - Privatrecht Öffentliches Recht Verfassungsrecht Verwaltungsrecht Baurecht Vermessungsrecht Schulrecht Polizeirecht, StVO Beamten-Dienstrecht Verwaltungsverfahren Finanzrecht Sozialrecht ASVG Privatrecht Bürgerliches Recht (ABGB) AllgBürgerlGesetzBuch Familienrecht Erbrecht Schuldrecht Schadenersatzrecht Sachenrecht Grundbuchsrecht Urheberrecht Wirtschaftsrecht

8 Öffentliches Recht - Privatrecht Öffentliches Recht Privatrecht Über- und Unterordnung Bescheid Gleichordnung Vertrag

9 Öffentliches Recht - Privatrecht Öffentliches Recht Privatrecht Öffentliches Gut Straßen und Wege

10 Öffentliches Recht - Privatrecht Rechtsdurchsetzung Öffentliches Recht Verwaltungsbehörden Privatrecht Gerichte es entscheiden unabhängige Richter diese sind weisungsgebunden absetzbar versetzbar abhängige Verwaltungsorgane weisungsungebunden unabsetzbar unversetzbar

11 Schuldrecht < >Sachenrecht Schuldrecht = Forderungsrecht Regelt Beziehungen zwischen Personen Recht gegen eine bestimmte PERSON nur gegen diese PERSON durchsetzbar Vertragsfreiheit Sachenrecht = dingliche Rechte Regelt Verhältnis zwischen Person und Sache Recht an einer SACHE von einem Schuldner unabhängig gegen JEDE PERSON durchsetzbar Typenbeschränkung

12 Schuldrecht < >Sachenrecht +

13 Einteilung der Sachen beweglich unbeweglich teilbar unteilbar körperlich unkörperlich vertretbar unvertretbar verbrauchbar unverbrauchbar Sachverbindungen Gesamtsachen Verkehrsfähigkeit

14 beweglich unbeweglich (Fahrnis) (Liegenschaften) beweglich sind Sachen, die ohne Verletzung ihrer Substanz von einer Stelle zur anderen versetzt werden können ( 293 ABGB).! unterschiedliche Regelungen: Rechtserwerb (Übergabe Verbücherung) Fristen (Ersitzung, Gewährleistung) bewegliche Bestandteile (Zugehör) einer unbeweglichen Sache gelten als unbeweglich

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16 beweglich unbeweglich

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18 Eigentum umfassendes Herrschaftsrecht ( 354 ABGB) nach Willkür zu schalten positive Seite jeden anderen davon auszuschließen negative Seite Der Eigentümer kann seine Sachen auch vertilgen, ganz oder zum Teil auf andere übertragen oder sich derselben begeben (derelinquieren)

19 Eigentum an Boden gibt dem Eigentümer das Recht, das Land zu nutzen, <-> Landnutzungspläne, Naturschutzauflagen andere vom Land und seinen Erträgen auszuschließen en, das Land zu verkaufen, zu vererben, zu verschenken oder zu verpachten, Rechte an Dritte weiterzugeben oder das Land mit Hypotheken zu belasten. weist dem Eigentümer andererseits auch Verantwortung (Lasten, Sozialpflichtigkeit ) zu. z.b.: Recht zum Betreten von Wald

20 Eigentumsrecht Luftrechte Baurecht auf fremdem Grund Fischereirecht Wegservitut Pachtrecht Grundstück Grundwasser Bodenschätze

21 Eigentumsbeschränkungen nkungen andere Eigentümer Rechtausübung nur so weit, als damit nicht in die Rechte anderer eingegriffen wird Nachbarrecht zb Immissionsschutz gesetzliche Beschränkungen zb Naturschutz Flächenwidmung Richterliche Verfügung Rechtsgeschäft zb Zwangsverwaltung zb Dienstbarkeit, Miete Belastungs- und Veräußerungsverbot

22 Dienstbarkeit (Servitut) (beschränkte) dingliche Nutzungsrechte an fremder Sache schonende Ausübung Duldung (Nutzungsrecht) oder Unterlassung (Verbotsrecht) keine Leistungspflicht unübertragbar und unteilbar Wegerecht

23 Reallast Verpflichtung zur Erbringung einmaliger oder regelmäßig wiederkehrender Leistungen (Leistungspflicht!), wobei die Liegenschaft für die Leistung haftet. ************************** C ************************** 4 a 605/1976 REALLAST Leibrente monatl S für Christine Semmelrock 6 a 605/1976 REALLAST Wartung Pflege gem Punkt Achtens Übergabsvertrag für Stefanie Semmelrock

24 Baurecht (beschränktes) dingliches Recht, auf oder unter einer Liegenschaft ein Bauwerk zu errichten und dieses für eine bestimmten Zeit zu nutzen. Eigentum an Bauwerk und Grundstück sind unterschiedlich mindestens 10 und maximal 100 Jahre das Baurecht wird im C-Blatt eingetragen und eine eigene Baurechtseinlage eröffnet das Baurecht ist unbewegliche Sache, das Bauwerk Zubehör des Baurechts

25 Baurecht GRUNDBUCH Neubau EINLAGEZAHL 463 BEZIRKSGERICHT Josefstadt ****************************************************** ABFRAGEDATUM Letzte TZ 1654/2002 STAMMEINLAGE der Baurechtseinlage EZ 1669 ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 250 GST-Fläche 776 Baufl.(Gebäude) 646 Baufl.(befestigt) 130 Kirchbergg ************************************* A2 ************************************** 1 a gelöscht ************************************* B *************************************** 1 ANTEIL: 1/1 Ransmayr Gertrude GEB: ADR: Bürgerstr a 4651/1970 Einantwortungsurkunde Eigentumsrecht b gelöscht ************************************* C *************************************** 7 b 3598/1992 IM RANG 2629/1992 BAURECHT bis , Baurechtseinlage EZ 1669

26 Baurecht GRUNDBUCH Neubau EINLAGEZAHL 1669 BEZIRKSGERICHT Josefstadt ****************************************************** ABFRAGEDATUM Letzte TZ 1797/1993 ************************************* A1 ************************************** BAURECHT bis an EZ 463 ************************************* A2 ************************************** 2 a 1797/1993 Abtretung der Hauptmietzinse ************************************* B *************************************** 1 ANTEIL: 1/1 Ransmayr OEG ADR: Bürgerstr. 6, Linz 4020 a 3598/1992 Baurechtsvertrag Baurecht ************************************* C *************************************** 1 a 5963/1949 Schuldschein PFANDRECHT ,-- für Wohnhaus-Wiederaufbaufonds

27 Wohnungseigentum Das dem Miteigentümer einer Liegenschaft eingeräumte (beschränkte dingliche) Recht, selbständige Räumlichkeiten (Wohnung, Geschäftsräume) ausschließlich lich zu nutzen und allein darüber zu verfügen ( 1 WEG). Wohnungseigentümer ist nicht (Allein)Eigentümer der Wohnung Miteigentumsanteil und Wohnung sind untrennbar Mindestanteil ist unteilbar (ausgenommen Wohnungseigentums-Partnerschaft Wohnungseigentümergemeinschaft ist juristische Person

28 Wohnungseigentum GRUNDBUCH Josefstadt EINLAGEZAHL 16 BEZIRKSGERICHT Josefstadt besondere Abschrift ********************************** ABFRAGEDATUM Letzte TZ 3802/1999 Wohnungseigentum ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 288/3 Baufl.(Gebäude) Albertg. 47 ************************************* A2 ************************************** 1 a 9635/1976 Bauplatz (auf) Gst 288/3 2 a 9635/1976 Verpflichtung zur Grundabtretung, Herstellung der Höhenlage und Übergabe gem Pkt 1 Bescheid **************************** B - NAME: Muster ********************************* 30 ANTEIL: 66/2643 Muster Maria GEB: ADR: Albertg a 620/1976 Veräußerungsverbot d 3770/1979 Kaufvertrag Eigentumsrecht e 3770/1979 Wohnungseigentum an W 27 ***************************** C ZU B - NAM Brocza ***************************** Ausgabe der Löschungsverpflichtungen unterdrückt 1 auf Anteil B-LNR a 620/1976 Schuldschein PFANDRECHT 9, ,-- 1 % Z, 6 % VuZZ, NGS ,-- für Land Wien 76 m² 2. Stock, TOP 27

29 Nachbarrecht Recht auf Untersagung von Störungen der Nachbarschaft Nachbarrecht

30 Grenzeinrichtungen strafrechtlicher Schutz von Grenz- und Vermessungszeichen nach 147 und 230 StGB und öffentliches Recht verwaltungs(straf)rechtlicher Schutz nach 51 VermG öffentliches Recht Grenzzeichen, Grenzmauern, Zäune, Planken stehen (im Zweifel) im Miteigentum der Nachbarn ( 854 ABGB) Privatrecht Grenzrecht, Grenzstreitigkeiten

31 Kataster und Grundbuch Objekte <-> Rechte <-> Subjekte

32 Kataster Der Kataster besteht aus dem Kartenwerk (der Katastralmappe), dem Buchwerk (dem Grundstücksverzeichnis) und dem Zahlenwerk (den technischen Unterlagen über die Festpunkte und dem Koordinatenverzeichnis)

33 Kataster Der Grenzkataster ist bestimmt zum verbindlichen Nachweis der Grenzen der Grundstücke zur Ersichtlichmachung der Benützungsarten Flächenausmaße sonstigen Angaben ( 8 VermG)

34 Grenzkataster Grenzverhandlung und Zustimmung der beteiligten Eigentümer Vermessung der Grenzen unter Anschluss an das Festpunktfeld Umwandlung vom Grundsteuerkataster in den Grenzkataster Kennzeichnung G im Grundstücksverzeichnis Kennzeichnung mit _ in der Katastralmappe

35 Urmappe des franziszeischen Katasters

36 Katastralmappe

37 Digitale Katastralmappe Benützungsart Grundstücksnummer Benützungsart (Baufläche, Gebäude) LN Nutzungsgrenze Grundstücksgrenze Unterer Thurnweg Grenzpunkt Festpunkt sonstige Angaben

38 Grundstücksverzeichnis AUSZUG AUS DEM GRUNDSTÜCKSVERZEICHNIS NUMMERIERUNG: getrennt KATASTRALGEMEINDE: Ossiach GRENZKATASTER: TNA VERMESSUNGSAMT: Klagenfurt ******************************************************************** EINGABE: *********************************************************************************** GST-NR G MBL-BEZ BA (NUTZUNG) FLÄCHE EMZ VHW GB-NR EZ / / Baufl.(Gebäude) T 161 Baufl.(begrünt) T 346 Ossiach /4 Baufl.(Gebäude) / Ossiach 23 ************************************************************************************ EZ LNR EIGENTÜMER ANTEIL: 1/1 = GRUNDBUCH Bundesimmobiliengesellschaft m.b.h. ADR: Feldkirchnerstraße

39 Flächenangaben Der (Grenz)kataster ist bestimmt zur Ersichtlichmachung der Flächenausmaße Registerfläche Kennzeichnung G, * Grafisch bestimmt für Grundsteuerkataster DKM Fläche Vertragsfläche Grenzkataster 15 % Numerisch vermessen 34 % Grafisch vermessen 51 %

40 Benützungsarten Der (Grenz)kataster ist bestimmt zur Ersichtlichmachung der Benützungsarten Flächenwidmung Erhebungsmethode Erhebungszeitraum / -perioden Änderung der Definition z.b.: Baufläche, Garten

41 Koordinatendatenbank AUSZUG AUS DER KOORDINATENDATENBANK (GP) BEZUGSMERIDIAN: 31 KATASTRALGEMEINDE: Nussdorf GRENZKATASTER: TNA ************************************************************************************* PUNKT Y X IND VHW/GZ A/GZ P G 1/ G 1/ G 1/ G 1/ G 1/92

42 Katastralmappe und Orthofoto

43 I II III IV V VI Einleitung Grundlagen der Vermessung Entwicklung des Katasters Organisation des Katasters Grundlagen des Katasters Bestandteile des Katasters VII Katasterverfahren VIII Teilung von Grundstücken IX X XI Grundbuch Vermessungsverordnung Benützung des Katasters

44 Grundbuch Aufbau Eintragungen Grundsätze

45 Aufbau des Grundbuches Das Grundbuch dient zur Dokumentation der rechtlichen Verhältnisse an Liegenschaften, insbesondere der dinglichen Rechte (die gegen jeden Dritten wirken) Urkundensammlung HAUPTBUCH Einlage A Gutsbestand A1/A2 B Eigentum C Lastenblatt Verzeichnis der gelöschten Eintragungen Grundstücksverzeichnis Grundstücksadressen Personenverzeichnis Grundbuchsmappe Katastralmappe

46 GRUNDBUCH Ossiach EINLAGEZAHL 290 BEZIRKSGERICHT Feldkirchen ****************************************************** ABFRAGEDATUM Letzte TZ 308/2004 Grundbuchsmuster ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE.310 GST-Fläche 507 Baufl.(Gebäude) 161 Baufl.(begrünt) 346 Ossiach Baufl.(Gebäude) 423 Ossiach Baufl.(Gebäude) Baufl.(Gebäude) * 363 Ossiach 29. GESAMTFLÄCHE ************************************* A2 ************************************** 1 a 577/1941 Grunddienstbarkeit Gehen, Fahren, Bringung von Forstprodukten auf Fahrweg und Verbindungsweg, Wasserentnahme an EZ 150 ************************************* B *************************************** 1 ANTEIL: 1/1 Bundesimmobiliengesellschaft m.b.h. ADR: Feldkirchnerstraße b 308/2004 Amtsbestätigung Eigentumsrecht ************************************* C *************************************** 1 a 987/1977 DIENSTBARKEIT Duldung Verlegung, Erhaltung 20 kv-erdkabel auf Gst 47/2 zugunsten Kärntner Elektrizitäts-Aktiengesellschaft = KATASTER Wegservitut als herrschendes Recht Leitungsservitut dienend

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48 Grundbuchsprinzipien Eintragungsgrundsatz Vertrauensgrundsatz Öffentlichkeitsgrundsatz Antragsprinzip Legalitätsprinzip Prioritätsgrundsatz Spezialitätsgrundsatz

49 Eintragungsgrundsatz Die Erwerbung, Übertragung, Beschränkung und Aufhebung der bücherlichen Rechte wird nur durch ihre Eintragung in das Hauptbuch bewirkt ( 4 GBG) Ersitzung Enteignung Exekution Erbgang originärer Eigentumserwerb Erlag der Entschädigung Eigentumserwerb mit Zuschlag Einantwortung Agrarverfahren Besitzeinweisung

50 Vertrauensgrundsatz (materielle Publizität) t) Geschützt wird, wer im Vertrauen auf das Grundbuch erwirbt Vertrauen auf die Richtigkeit Was eingetragen ist, gilt ( 3 Schreijahre ) Vertrauen auf die Vollständigkeit Was nicht eingetragen ist, gilt nicht außerbücherliches Eigentum ( nicht verbücherte Ersitzung kann bei Eigentumswechsel untergehen) offenkundige Dienstbarkeiten gegenstandslose Eintragungen (zb Hypothek bei getilgter Schuld) öffentlich-rechtliche Beschränkungen

51 öffentlich ffentlich-rechtliche Verpflichtungen können im A2-Blatt ersichtlich gemacht werden Das Grundbuch ist keine allgemeine Bodendatenbank >> unvollständiges Grundbuch Öffentliches Baurecht Flächenwidmung und Bebauungsplanung Baubeschränkung Forstzwang Gefährdungsbereich eines Munitionslagers Sicherheitszone eines Flughafens Denkmalschutz Assanierungsgebiet Bergbaugebiet geschützter Landesteil / Landschaftsschutzgebiet Naturdenkmal

52 Eigentumsbeschränkungen nkungen die im Grundbuch dokumentiert sind Sachenrechte Pfandrecht Dienstbarkeit Reallast Baurecht Wohnungseigentum Bestandsrecht Belastungs- und Veräußerungsverbot Vorkaufsrecht Wiederkaufsrecht

53 Antragsprinzip Eintragungen im Grundbuch erfolgen nur auf Antrag Aktualität Eigentümeradressen Vollständigkeit Öffentliches Gut Sondergrundbücher Aufforderung zur Herstellung der Grundbuchsordnung ( 28 LiegTeilG) amtswegige Grundbuchsberichtigung ( 130ff GBG)

54 Öffentlichkeitsgrundsatz (formelle Publizität) t) Das Grundbuch ist öffentlich Jeder kann das Grundbuch einsehen und Auszüge erheben Einsichtnahme über internet Personenverzeichnis Hohe Ausfallssicherheit der online-abfrage Haftung Amtshaftung Haftung für Schäden durch EDV-Einsatz

55 Grundstücksteilung

56 Teilungsplan

57 Durchführung hrung im Grundbuch

58 Verbücherung von Wegen, Bauherr VermA

59 Kataster und Grundbuch als Basisinformationen für Landadministration Lage Grenzverlauf der Grundstücke Größe/Flächen Tatsächliche Nutzung (Wert) > Kataster Geo Geo-Information Information Rechtlicher Status Eigentümer Dingliche Rechte und Pflichten Belastungen > Grundbuch Nutzungsregeln Bauschranken Raumplanung Flächenwidmung Bebauungsplan Verknüpfung über Grundstücksnummer

60 Zusammenfassung GRUNDBUCH Hernals EINLAGEZAHL 860 BEZIRKSGERICHT Hernals **************************************** ABFRAGEDATUM Letzte TZ 4420/2002 WOHNUNGSEIGENTUM ****************************** A1 ****************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE.376/4 G GST-Fläche * 517 Baufl.(Gebäude) 399 Baufl.(befestigt) 118 Rötzerg. 25 ****************************** A2 ****************************** 1 a 137/1998 DENKMALSCHUTZ ****************************** B ****************************** 6 ANTEIL: 77/985 Wallner Helmut GEB: ADR: Rötzerg. 25/ a 3725/1993 Kaufvertrag Eigentumsrecht d 5447/1996 Wohnungseigentum an W 11 *********************************** C ***************************** 1 a Stand 1903 DIENSTBARKEIT für Gst.376/1 das Vieh zur Tränke zu führen 2 a 135/1951 Schuldschein PFANDRECHT ,-- für Wohnhaus-Wiederaufbaufonds

61 Danke für f r Ihre Aufmerksamkeit [email protected]