Entwurf eines Reglements über die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus Vernehmlassungsverfahren

Transkript

1 Gemeinderat Mühlebrücke 5 50 Biel T: An die Adressatinnen und Adressaten gemäss beiliegender Liste Biel,. März 06 Entwurf eines Reglements über die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus Vernehmlassungsverfahren. Ausgangslage Bieler Wohnbaugenossenschaften (WBG) bewirtschaften aktuell rund mehrheitlich preisgünstige Wohnungen. Dies entspricht einem Anteil von rund 6 % des gesamten Wohnungsbestandes auf dem Gebiet der Stadt Biel. Den WBG kommt im Hinblick auf ein erschwingliches Wohnungsangebot im Bieler Wohnungsmarkt eine sehr wichtige Rolle zu. Dies umso mehr, als die meisten Genossenschafts-Liegenschaften auf städtischen Baurechtsgrundstücken stehen und zu einem grossen Teil aus den 950er-Jahren stammen. Diese in den kommenden Jahren auslaufenden Baurechtsverträge sind zu erneuern, denn weder die Stadt Biel noch die Baugenossenschaften streben den so genannten Heimfall an. Um das zweckmässige Vorgehen gemeinsam festzulegen sollte die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus in der Stadt Biel rechtlich verankert werden. Die langjährige Praxis der Baurechtsgewährung an die gemeinnützigen Wohnbauträger sowie das Instrumentarium zur Wahrung der öffentlichen Interessen sollten damit präzisiert werden. Die Verlängerung der Baurechtsverträge mit den Wohnbaugenossenschaften stellt für Biel eine einmalige Chance dar. Diese sollen eine langfristig angelegte Erneuerung und Weiterentwicklung des Gebäudebestandes zur Erweiterung eines erschwinglichen und zeitgemässen Wohnungsangebotes für den breiten Mittelstand als Beitrag an die Stadtentwicklung ermöglichen. Wichtig ist dabei die Verbindung der Bedürfnisse der Stadtentwicklung hinsichtlich Wohnungs- und Bevölkerungsmix mit der Erneuerung der Liegenschaften im Eigentum der Wohnbaugenossenschaften. Im September 04 wurden ausserdem zwei Gemeindeinitiativen lanciert, die "Gemeindeinitiative für bezahlbare Wohnungen" und die "Gemeindeinitiative für bezahlbare Wohnungen im Gurzelen". Beide Initiativen wurden vom Gemeinderat im Juli 05 materiell gültig erklärt und verlangen im Wesentlichen die Schaffung eines Reglementes, welches vorsieht, dass sich die Gemeinde mit einer aktiven Wohnpolitik für preisgünstige Wohnungen generell und insbesondere im Quartier Gurzelen einsetzt. Aufgrund der bereits laufenden Arbeiten zur Schaffung eines Reglements zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus welche inhalt-

2 /0 lich dieselben Stossrichtungen verfolgten wie die Initiativen - wurde die inhaltliche Behandlung der eingereichten Gemeindeinitiativen mit diesen Arbeiten verbunden. Der Gemeinderat schlägt die Erfüllung beider Initiativen vor, die entsprechenden Regelungen sind ebenfalls im beiliegenden Reglementsentwurf enthalten. Im Nachfolgenden werden die wesentlichen Themen des Reglementsentwurfs in zusammengefasster Form erläutert resp. kommentiert: Zusammenarbeit und Wohnbauförderung Art. 4 - Gegenstand und Zweck - Ziel - Begriffe - Fördermassnahmen Art. Gegenstand und Zweck Dieses Reglement regelt: a) die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus; b) die Zusammenarbeit mit den gemeinnützigen Wohnbauträgern. Das Reglement: a) dient der Schaffung eines ausgewogenen und nachhaltig ausgerichteten Angebots an erschwinglichem Wohnraum; b) bezweckt die vermehrte Nutzung der den gemeinnützigen Wohnbauträgern von der Stadt zur Verfügung gestellten Grundstücke im Sinne der kommunalen Boden- und Wohnpolitik; c) bezweckt die Institutionalisierung und Verbesserung der Zusammenarbeit mit den gemeinnützigen Wohnbauträgern. Art. Ziel Die städtische Wohnbauförderung hat zum Ziel, dass sich im Jahr 05 ein Fünftel der Wohnungen in der Stadt im Eigentum von gemeinnützigen Wohnbauträgern befinden. Die Stadt achtet bei der Verfolgung dieses Ziels auf einen haushälterischen Umgang mit den Ressourcen Boden und Energie sowie auf eine hohe städtebauliche, architektonische und bauliche Qualität der Wohnbauten. Art. Begriffe Als gemeinnützige Wohnbauträger im Sinne dieses Reglements gelten juristische Personen, die gemäss ihren Statuten: a) den Zweck verfolgen, dauerhaft zur Deckung des Bedarfs an Wohnraum zu tragbaren finanziellen Bedingungen beizutragen («gemeinnütziger Wohnungsbau»); b) die Gewinnausschüttung begrenzen; c) die Ausschüttung von Tantiemen untersagen; d) sich zur Kostenmiete als Grundprinzip verpflichten, wobei ein interner Ausgleich im Gesamtinteresse des Wohnbauträgers auf statutarischer Grundlage zulässig ist; e) die grundsätzliche Pflicht der Mieter/-innen zur Wohnsitznahme in der Stadt vorsehen; vorbehalten bleiben namentlich Ausnahmen für Personen in Ausbildung; f) die Kompetenz des Führungsorgans vorsehen, verbindliche Vermietungsrichtlinien zu erlassen; g) im Falle einer Auflösung:. den nach Begleichung aller Schulden verbleibenden Liquidationserlös dem Zweck nach lit. a zuwenden;. ein allenfalls ursprünglich einbezahltes Gesellschaftskapital höchstens zum Nennwert zurückbezah-

3 /0 len;. die Zuweisung eines Liquidationsüberschusses an die Stadt zum Zweck der Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus vorsehen. Ein Mietzins entspricht dem Prinzip der Kostenmiete, wenn er sich grundsätzlich aufgrund der Betriebs- und Kapitalkosten sowie den zu tätigenden Abschreibungen und Rückstellungen für die bauliche Erneuerung berechnet. Art. 4 Fördermassnahmen Die Stadt fördert den gemeinnützigen Wohnungsbau mit: a) einer darauf ausgerichteten Boden- und Wohnpolitik; b) raumplanerischen Massnahmen; c) dem Abschluss von Zusammenarbeitsvereinbarungen mit den gemeinnützigen Wohnbauträgern (sog. Charta); d) der Bildung einer Arbeitsgruppe gemeinnütziger Wohnungsbau; e) der Einrichtung einer Fach- und Koordinationsstelle gemeinnütziger Wohnungsbau; Sie kann zudem zu Gunsten einzelner gemeinnütziger Wohnbauträger folgende individuelle Fördermassnahmen ergreifen: a) Gewährung von Baurechten an Grundstücken im Eigentum der Stadt sowie in Ausnahmefällen der Verkauf solcher Grundstücke; b) Gewährung vergünstigter oder zinsloser Darlehen; c) Beteiligungen an gemeinnützigen Wohnbauträgern; d) Entsendung einer Vertretung in den Vorstand eines gemeinnützigen Wohnbauträgers im Einvernehmen mit diesem; e) Abschluss von Leistungsvereinbarungen mit gemeinnützigen Wohnbauträgern über die Erbringung von im öffentlichen Interesse liegenden Aufgaben und entsprechende Abgeltung; f) alle weiteren, geeignet erscheinenden Massnahmen. Im Gebiet «Gurzelen» gibt die Stadt die in ihrem Eigentum stehenden Grundstücke Nr. 86, 898, 7978 und 86, gemessen an der Bruttogeschossfläche, mindestens zur Hälfte im Baurecht oder, in begründeten Fällen, zu Eigentum an gemeinnützige Wohnbauträger ab. 4 Auf Fördermassnahmen besteht kein Rechtsanspruch. Kommentar: In diesen Artikeln werden die Voraussetzungen für den Erhalt von Fördermassnahmen sowie Zweck und Ziel des Reglements geregelt. Mit einem ausgewogenen Wohnungsangebot soll die Voraussetzung für eine gut durchmischte Bevölkerung geschaffen werden. Mit der nachhaltigen Ausrichtung wird auf die langfristige Bedeutung der gesellschaftlichen, ökologischen und ökonomischen Dimension hingewiesen. Es ist zu bemerken, dass der gemeinnützige Wohnungsbau ein sehr breites Spektrum umfassen kann, und dass man sich vorliegend keineswegs auf den sozialen bzw. subventionierten Wohnungsbau beschränkt. Zu der von den Initianten formulierten Zielvorgabe ist zu bemerken, dass sich hieraus ein Neubauvolumen von etwa 500 Wohnungen ergibt, was bis ins Jahr 05 jährlich rund 75 Neubauwohnungen entspricht. Die aufgeführten Kriterien zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus entsprechen den bundesrechtlichen Anforderungen für die Anerkennung der Gemeinnützigkeit gemäss Art. 4 Abs. Wohnbauförderungsgesetz (WFG; SR 84) sowie Art. 7 Wohnbauförderungsverordnung (WFV; SR 84.). Eine Tätigkeit im Sinne des WFG gilt als gemeinnützig, wenn sie nicht gewinnstrebig ist und der Deckung des Bedarfs an preisgünstigem Wohnraum dient. Diese Voraussetzung gilt für die Gewährung von Bundeshilfen, wobei die Kantone und Gemeinden die Fördervoraussetzungen in ihren eigenen Erlassen anderweitig regeln können.

4 4/0 Die meisten gemeinnützigen Wohnbauträger vergeben ihre Wohnungen anhand verbindlicher Vermietungsrichtlinien. Sie achten auf eine angemessene, minimale Belegung und dass besonders preisgünstige Wohnungen in erster Linie aber nicht nur an einkommensschwache Haushalte vermietet werden. Erfahrungsgemäss ergibt sich aus einem diversifizierten Wohnungsangebot automatisch auch ein ausgewogener Bewohnermix. Wie die jüngst veröffentlichte Bevölkerungsanalyse für die Stadt Biel zeigt, werden diese Vorgaben offensichtlich sehr gut umgesetzt. Ausserhalb des vom Bund geförderten gemeinnützigen Wohnungsbaus entbehrt das Prinzip der Kostenmiete einer gesetzlichen Grundlage und damit auch einer einheitlichen Definition. Auch im freitragenden gemeinnützigen Wohnungsbau ist die Kostenmiete meist in den Statuten des jeweiligen Wohnbauträgers verankert. Für die Berechnung der Kapitalkosten ist der vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) festgelegte Referenzzinssatz von gegenwärtig.75% sowie der Anlagewert massgebend. Bei der Kalkulation der Betriebskosten orientieren sich die meisten gemeinnützigen Wohnbauträger an der im subventionierten Wohnungsbau geltenden Betriebsquote von in der Regel.5% des Gebäudeversicherungswertes. Liegen die effektiven Kapital- oder Betriebskosten nachgewiesenermassen höher, müssten diese Werte entsprechend angepasst werden können. Boden- und Wohnpolitik und raumplanerische Massnahmen Art Boden- und Wohnpolitik - Raumplanung Art. 5 Boden- und Wohnpolitik Die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus ist Teil der kommunalen Boden- und Wohnpolitik. Diese soll der a) Realisierung von städtebaulich überzeugenden und qualitativ guten Wohnbauprojekten; sowie der b) Stärkung bestehender gemeinnütziger Wohnbauträger durch die Erweiterung bestehender Siedlungen oder die Erweiterung ihres Liegenschaftenbestandes dienen. Zu diesem Zweck ist es Aufgabe der kommunalen Boden- und Wohnpolitik, die Beschaffung von Grundstücken, die sich teilweise oder gesamthaft für den gemeinnützigen Wohnungsbau eignen, sowie die Abgabe von solchen Grundstücken an gemeinnützige Wohnbauträger zu prüfen. Für die Abgabe geeigneter Grundstücke wird in der Regel ein Ausschreibungs- oder Einladungsverfahren durchgeführt. Art. 6 Raumplanung Die Stadt kann den gemeinnützigen Wohnungsbau mit raumplanerischen Massnahmen fördern. Insbesondere kann sie für ein gewisses Areal in der Nutzungsplanung einen Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum festlegen oder das zulässige Nutzungsmass erhöhen, wenn dauerhaft preisgünstiger Wohnraum angeboten wird. Die Nutzungsplanung regelt die Einzelheiten.

5 5/0 Kommentar: Gemäss den stadträumlichen Möglichkeiten und Chancen soll die Stadt Biel Vorhaben zur Erhöhung des Anteils gemeinnütziger Wohnungen ermöglichen bzw. unterstützen. Die Stadt Biel bestimmt im Rahmen ihrer langfristig angelegten und im Übrigen auf die Stadtentwicklung abzustimmende Bodenstrategie die Zweckbestimmung wie auch den Zeitpunkt der Freigabe der stadteigenen Grundstücke. Die Bodenpolitik muss auch in organisatorischer, finanzieller oder sozialer Hinsicht grosse Synergien erzielen: Etappierte Siedlungserneuerungen können umgesetzt werden, ohne dass die Bewohner ihr angestammtes Wohnquartier verlassen müssen. Durch Arrondierungen lässt sich die Bewirtschaftung rationalisieren, durch Bestandeserweiterungen lassen sich die Verwaltungskosten pro Wohneinheit senken. Bezüglich der raumplanerischen Massnahmen ist darauf hinzuweisen, dass mit diesen die erwünschte Nutzung eines Perimeters gesteuert werden kann. Mit raumplanerischen Massnahmen geraten somit auch Grundstücke im Eigentum von Nicht-Wohnbaugenossenschaften in den Fokus der Regelung. Grundsätzlich bestehen Regelungen wie die verbindliche Vorschrift bezüglich Mindestanteilen an gemeinnützigem Wohnraum oder über Mehrnutzungen/Nutzungsprivilegien bei der Realisierung von gemeinnützigem Wohnraum im Sinne von Anreizen. Solche Massnahmen sind auf einem mittel- bis langfristigen Horizont interessant, kommen diese doch bei konkreten Neubauvorhaben bzw. neuen Nutzungen zum Zug. Solche nutzungsplanerischen Massnahmen erfordern eine Änderung der Bauordnung (in Volkskompetenz). Bei Grundstücken im Eigentum der Stadt, welche den gemeinnützigen Wohnbauträgern mittels Baurecht zur Verfügung gestellt werden, kann die Stadt die raumplanerischen Elemente im Rahmen der Erneuerung der Baurechtsverträge (für bestehende Bauten und Anlagen) einfliessen lassen. Baurechtsdienstbarkeiten sowie individuelle Fördermassnahmen Art Baurechtsverträge - Baurechtszins - Darlehen Art. 7 Grundsätze Mit der Gewährung von Baurechten sollen folgende Ziele verfolgt werden: a) gute und raumplanerisch sinnvolle Grundstücksnutzung; b) Schaffung von preisgünstigem Wohnraum; c) angemessener Ertrag für die Stadt. Baurechtsverträge mit gemeinnützigen Wohnbauträgern werden gemäss den nachfolgenden Grundsätzen vereinbart: a) Laufzeit und Verlängerungsoptionen orientieren sich an der mutmasslichen Lebensdauer der Bauten. b) Bei Neubauten werden die Baurechtsverträge in der Regel auf 60 Jahre abgeschlossen und mit einer echten Verlängerungsoption zugunsten der Baurechtsnehmer von in der Regel zweimal je zwanzig Jahren versehen. c) Die Baurechtsnehmer sind zu verpflichten, die Bauten systematisch zu unterhalten und zu erneuern. d) Die Baurechtsnehmer sind zu verpflichten, im Hinblick auf den Heimfall für eine angemessene Bewertung ihrer Liegenschaften zu sorgen. Die Stadt kann zur Verfolgung öffentlicher Interessen Bestimmungen über entsprechende Leistungen oder Verpflichtungen der gemeinnützigen Wohnbauträger in die Baurechtsverträge aufnehmen, wie beispielsweise zwecks raum- bzw. nutzungsplanerischer, ökologischer, energetischer oder anderer öffentlicher Interessen. Die Stadt

6 6/0 kann sich in angemessener Weise an den Kosten beteiligen. 4 Die zuständige Fach- und Koordinationsstelle der Stadt zieht andere möglicherweise involvierte Amtsstellen frühzeitig in die Verhandlungen mit ein und sorgt für die entsprechende stadtinterne Koordination. Art. 8 Baurechtszins Bei der Festsetzung des für Baurechtsverträge massgebenden Landwerts werden namentlich berücksichtigt: a) der Verkehrswert vergleichbarer Grundstücke; b) die im öffentlichen Interesse erbrachten Leistungen der gemeinnützigen Wohnbauträger gemäss Art. 7 Abs. ; c) die baurechtlich tatsächlich realisierbaren Nutzungsmöglichkeiten; d) die lagebedingten besonderen Vor- und Nachteile der einzelnen Grundstücke; e) die Wahrung eines angemessenen Verhältnisses zwischen Landwert und Gesamtbaukosten. Der Gemeinderat bestimmt den Zinssatz, zu dem der Landwert verzinst wird. Die Verzinsung folgt dem Referenzzinssatz. Der Gemeinderat berücksichtigt darüber hinaus die aus dem Baurecht resultierenden Risiken. Die Landwerte werden periodisch an die Teuerung angepasst. Zur Förderung des preisgünstigen Wohnungsbaus kann der Baurechtszins für die ersten Jahre zugunsten von Wertberichtigungen oder erhöhten zweckgebundenen Rückstellungen ganz oder teilweise erlassen werden. Art. 9 Darlehen Die Stadt kann gemeinnützigen Wohnbauträgern für die Verwirklichung von gemeinnützigen Wohnbauvorhaben vergünstigte oder zinslose Darlehen im Umfang von bis zu 80% der Gesamtkosten gewähren. Die Darlehen sind mittels Grundpfandverschreibung zu sichern. Kommentar: Neue Baurechtsverträge werden für Neubauprojekte abgeschlossen. Neben der Schaffung der zonenrechtlichen Voraussetzungen sollen über die Bemessung der Baurechtszinse Anreize geschaffen werden für eine gute Grundstückausnützung, kostengünstiges Bauen, erschwinglichen Wohnraum, angemessenen Ertrag, fortlaufende Erneuerung und Weiterentwicklung. Baurechtsverträge sollen auf den Lebens- bzw. Erneuerungszyklus der Bauten ausgerichtet werden und sind deshalb langfristige Verträge. Dementsprechend wichtig ist der zeitlich hinreichende Vorlauf, namentlich auch zur Steuerung der auf etwa 0 40 Jahre angelegten grosszyklischen Liegenschaftenerneuerung. Mittels Verlängerungsoptionen zugunsten der Baurechtsnehmer werden die Parteien dazu angehalten, sich rechtzeitig Gedanken über die Modalitäten der Fortführung oder einer Beendigung zu machen, sodass die baulichen Erneuerungen im letzten Lebenszyklus auf das Auslaufen des Baurechtsvertrags abgestimmt werden. In der Startphase eines Neubaus fallen in der Regel verminderte Unterhaltskosten an. Dies bietet neben einem reduzierten oder erlassenen Baurechtszins einen willkommenen finanziellen, jedoch zeitlich limitierten Spielraum. Dieser kann beispielsweise genutzt werden zur Kompensation einer ausserordentlichen Wertberichtigung infolge Abbruchs einer noch nicht vollständig abgeschriebenen, jedoch nicht mehr hinreichend gebrauchstauglichen Liegenschaft oder für die Bildung von Rückstellungen für die mittlere Zukunft. Ein reduzierter oder erlassener Baurechtszins soll aber keinesfalls für Anfangsverbilligungen der Mietzinsen eingesetzt werden. Solche Fehlanreize stehen dem kostengünstigen Bauen entgegen. Die bei Auslaufen der Verbilligung erforderliche Mietzinserhöhung stösst bei den Mietern auf Unverständnis, da die Gebrauchstauglichkeit und der Komfort einer Liegenschaft

7 7/0 ja in jedem Fall abnimmt, und sie kann die Vermietung beträchtlich erschweren. Mit der vorliegenden Bestimmung soll ein Ermessensspielraum eingeräumt werden, mit dem den Umständen des Einzelfalls Rechnung getragen werden kann, und es sollen deutliche An-reize für Gesamtsanierungen oder Neubauten gesetzt werden können. Anstelle der Pflicht zur Bildung von Rückstellungen werden Regelungen getroffen, wonach zu erreichen ist, dass die Liegenschaften auf den Wert der Heimfallentschädigung (in der Regel im Bereich des Verkehrswertes) abgeschrieben werden. Der gemeinnützige Wohnbauträger soll durch den Heimfall nicht in eine Überschuldung geraten. Die Hypothekargläubiger werden im eigenen Interesse darauf achten, dass die Schuld durch den Verkehrswert gedeckt ist. Die gemeinnützigen Wohnbauträger erbringen vielfältige Leistungen zugunsten der Allgemeinheit namentlich durch das Zurverfügungstellen von erschwinglichem Wohnraum für ein breites Bevölkerungsspektrum. Aufgrund ihres Selbstverständnisses schaffen viele Wohnbaugenossenschaften Rahmenbedingungen für ein gutes nachbarschaftliches Zusammenleben, gewährleisten mit eigenen Mitteln eine angemessene Wohnungsbelegung, stellen Räume für gemeinschaftliche Aktivitäten zur Verfügung, sorgen für eine Sozialbetreuung usw. Dies ist nur möglich bei tragbaren Bodenpreisen, einer kostenbewussten Bauweise sowie dem Verzicht auf Gewinnabschöpfung. Es liegt auf der Hand, dass die öffentliche Hand die Preisbestimmung für das zur Verfügung gestellte Land auf die ihr zugedachte Zweckbestimmung ausrichten muss. Zwecks haushälterischer Bodennutzung und für erschwinglichen Wohnraum soll künftig auf die realisierbare und ertragsrelevante Ausnützung abgestellt werden. Die Bieler Bauordnung kennt keine Ausnützungsziffern. Es wäre daher nicht sinnvoll, auf eine schematisch festgelegte zonenrechtliche Vorgabe abzustellen, denn die im konkreten Fall tatsächlich realisierbare Nutzung hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab (z.b. Denkmalpflege, Gewässerschutz, Parzellenform, Parzellengrösse, Erschliessung usw.) und muss im Einzelfall ermittelt werden. Als Bezugsgrösse soll künftig auf die ertragsrelevante sogenannte Hauptnutzfläche, HNF, abgestellt werden. Deren Ermittlung erfordert eine qualifizierte Prüfung und steht im Übrigen nicht selten erst zum Zeitpunkt der in Rechtskraft erwachsenen Baubewilligung fest. Unter lagebedingten Vor- und Nachteilen sind beispielsweise eine besonders attraktive Aussicht oder eine hohe Lärmbelastung zu verstehen. Damit soll ein gewisser Ausgleich ermöglicht werden, nicht zuletzt weil diese Faktoren auch einen Einfluss auf die Vermietbarkeit haben. Die Wahrung der Relation zwischen Landwert und Erstellungskosten bedarf der Vorgabe, dass die Kostenlimiten für vom Bund subventionierte Wohnbauten eingehalten werden. Es wird empfohlen, diese Grundsätze analog anzuwenden. Für den gemeinnützigen Wohnungsbau sollen sich die Landwertanpassungen während der Baurechtsvertragsdauer auf die teuerungsbedingten Anpassungen beschränken, abgestellt wird auf den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK). Bezüglich des Referenzzinssatzes ist der Referenzzinssatz des Bundesamtes für Wohnungswesen (sog. BWO- Referenzzinssatz) gemeint, welcher die Lage auf dem Hypothekarmarkt zuverlässig abbildet. Die Fördermassnahme der Möglichkeit zur Gewährung von Darlehen entspricht bei der gegenwärtigen Situation am Kapitalmarkt zwar keinem aktuellen Bedürfnis. Wie die Geschichte zeigt, kann sich das aber auch rasch wieder ändern.

8 8/0 Zusammenarbeit mit den gemeinnützigen Wohnbauträgern Art. 0 - Charta - Arbeitsgruppe - Fach- und Koordinationsstelle Art. 0 Charta Die Stadt und die gemeinnützigen Wohnbauträger regeln ihre Zusammenarbeit und die gemeinsamen Absichten in einer Zusammenarbeitsvereinbarung (sog. Charta). Die Charta soll periodisch auf ihre Aktualität überprüft und gegebenenfalls angepasst werden. Art. Arbeitsgruppe Es besteht eine ständige, paritätisch zusammengesetzte «Arbeitsgruppe Gemeinnütziger Wohnungsbau (AGGW)». Die AGGW setzt sich zusammen aus je drei Vertretern der Stadt sowie der gemeinnützigen Wohnbauträger. Die AGGW ist das Bindeglied und der Ort des Austauschs zwischen der Stadt und den gemeinnützigen Wohnbauträgern in Fragen des gemeinnützigen Wohnungsbaus. Insbesondere hat sie folgende Aufgaben: a) Sie berät grundsätzliche Fragen in Bezug auf die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus und die Zusammenarbeit zwischen der Stadt und den gemeinnützigen Wohnbauträgern. b) Sie prüft die Charta gemäss Art. 0 periodisch auf ihre Aktualität und schlägt gegebenenfalls Änderungen vor. 4 Die AGGW regelt die Einzelheiten der Organisation und Arbeitsweise selber. Art. Fach- und Koordinationsstelle Der Gemeinderat bezeichnet eine Fach- und Koordinationsstelle für den gemeinnützigen Wohnungsbau. Diese hat namentlich folgende Aufgaben: a) Anlaufstelle für alle Fragen des gemeinnützigen Wohnungsbaus in der Stadt; b) Koordination der Zusammenarbeit zwischen der Stadt und den gemeinnützigen Wohnbauträgern; c) Beratung und Unterstützung der gemeinnützigen Wohnbauträger in ihrer Weiterentwicklung; d) Mitwirkung bei der Beschaffung von Grundstücken, welche sich für den gemeinnützigen Wohnungsbau eignen. Der Gemeinderat kann die Aufgaben nach lit. a d ganz oder teilweise auf Dritte übertragen. Kommentar: Die Charta hält die Grundsätze für eine partnerschaftliche Zusammenarbeit zwischen der Stadt und den gemeinnützigen Wohnbauträgern fest. Diese soll anfangs jeder Legislaturperiode auf ihre Aktualität hin überprüft werden. Diejenigen Punkte, welche die Stadt Biel betreffen lauten wie folgt: - Die Stadt gibt Land in der Regel im Baurecht an gemeinnützige Wohnbauträger ab; - sichert mit raumplanerischen Mitteln einen angemessenen Anteil an Flächen für den gemeinnützigen Wohnbau - ermöglicht durch attraktive Rahmenbedingungen die Weiterentwicklung der bestehenden sowie die Gründung neuer gemeinnütziger Wohnbauträger Die Präambel nennt weitere wichtige Themen, wie die Wichtigkeit einer guten Durchmischung der Bevölkerung, die durch die Wohnbaugenossenschaften geschaffenen Entwicklungsmöglichkeiten und die Relevanz eines partnerschaftlichen Dialogs. Alles Punkte, welche im unterbreiteten Reglementsentwurf berücksichtigt werden.

9 9/0 Die in der Charta formulierten Vorgaben für die gemeinnützigen Wohnbauträger betreffen die Themen "Eigenverantwortung und gemeinsame Selbsthilfe", Wohnungsangebot und Wohnumfeld, sowie Nachhaltige Weiterentwicklung der Liegenschaften. Die Charta bildet kein verbindliches Instrument, ihr kommt aber als politische Absichtserklärung eine gewisse Bedeutung zu, weshalb es als opportun erachtet wird, diese explizit in das Reglement aufzunehmen. Die im Reglement vorgesehene Arbeitsgruppe bildet nach Gemeinderecht unabhängig von ihrer Bezeichnung eine Kommission im gemeinderechtlichen Sinne, solange es sich um ein Gremium der Stadt handelt. Deshalb muss sich das Reglement zu der Mitgliederzahl, den Aufgaben, Zuständigkeit und Organisation dieser Arbeitsgruppe äussern. Die Fach- und Koordinationsstelle bildet ein wichtiges Bindeglied zwischen der Stadt und den gemeinnützigen Wohnbauträgern. Mit einem Anteil von gegenwärtig ca. 6% und einem gemäss den eingereichten Volksinitiativen markant zu erhöhenden Anteil am Gesamtwohnungsbestand drängt sich die Einrichtung einer zentralen Anlauf- und Koordinationsstelle auf. Neben der Bewirtschaftung der Baurechtsverträge soll diese Stelle alle, den gemeinnützigen Wohnungsbau betreffenden Fragen bündeln und für eine zielgerichtete innerstädtische Koordination sorgen. Die Organisation der Stadtverwaltung ist im Reglement über die Grundsätze der Organisation der Stadtverwaltung Biel und über die vom Stadtrat zu wählenden ständigen Kommissionen vom 7. April 997 (Organisationsreglement, SGR 5.0) bzw. der dazu gehörenden Verordnung über die Organisation der Stadt-verwaltung vom. November 0 (Organisationsverordnung, SGR 5.0) geregelt. Es wird sodann vorgeschlagen, die Fach- und Koordinationsstelle für den gemeinnützigen Wohnungsbau der Finanzdirektion zuzuweisen. Schlussbestimmungen Art. 5 - Anpassung bestehender Baurechtsverträge - Zuständigkeiten und Vollzug - Inkrafttreten Art. Anpassung bestehender Baurechtsverträge Bestehende Baurechtsverträge mit gemeinnützigen Wohnbauträgern, welche vor dem. Januar 980 abgeschlossen wurden, werden gemäss den nachstehenden Grundsätzen erneuert: a. Die Laufzeit wird unter Berücksichtigung der mutmasslichen Lebensdauer der Bauten auf maximal 0 Jahre festgelegt. b. In besonderen Fällen wird eine Verlängerungsoption von 0 Jahren eingeräumt. c. Es wird eine Zielvereinbarung über die anzugehenden Entwicklungsschritte abgeschlossen. Die Festlegung der Baurechtszinsen orientiert sich an den bisherigen Ansätzen einschliesslich eines angemessenen Zuschlags. Erheblichen, nicht sachlich begründbaren Abweichungen trägt der Gemeinderat mittels Ausnahmeregelungen Rechnung. Art. 4 Zuständigkeiten und Vollzug Der Gemeinderat erlässt die erforderlichen Ausführungsbestimmungen und bestimmt darin die für den Vollzug dieses Reglements zuständigen Direktionen und Abteilungen. Vorbehalten bleiben die Finanz- und Sachkompetenzen der städtischen Organe gemäss Stadtordnung.

10 0/0 Art. 5 Inkrafttreten Der Gemeinderat bestimmt den Zeitpunkt des Inkrafttretens. Kommentar: Die Mehrheit der Liegenschaften der gemeinnützigen Wohnbauträger befindet sich in einem guten baulichen Zustand. Es drängen sich daher mehrheitlich keine dringlichen baulichen Massnahmen auf, weshalb mit einer Frist von maximal 0 Jahren der Rahmen einer (letzten) grosszyklischen Sanierung gesteckt werden soll. Mit der Verlängerungsoption soll den Besonderheiten des Einzelfalls Rechnung getragen werden können. Die Zielvereinbarung beinhaltet die Festlegung von Meilensteinen für eine Zustandserfassung der bestehenden Liegenschaften, die Entwicklung einer Gesamtstrategie (Wohnungsangebot, Organisation, Mitgliedereinbezug, Finanzen u.a.) sowie eine langfristige Erneuerungsplanung. In der Beilage zu diesem Schreiben findet sich der besagte Reglementsentwurf. 4. Fragen und Fristen Der Gemeinderat ist an Ihrer Stellungnahme zum unterbreiteten Reglementsentwurf interessiert. Für Rückfragen steht Ihnen die Finanzdirektion unter Tel. 0 6 oder per Mail info.fid@biel-bienne.ch zur Verfügung. Ihre Stellungnahme wollen Sie bitte schriftlich an Finanzdirektion, Rüschlistrasse 4, Postfach, 50 Biel oder per Mail bis spätestens am 9. April 06 an info.fid@biel-bienne.ch richten. Der Gemeinderat bedankt sich bereits an dieser Stelle für Ihr Interesse und Ihre allfälligen Rückmeldungen.