Initiative «Für bezahlbare Wohnungen» (Wohn-Initiative)

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1 Initiative «Für bezahlbare Wohnungen» (Wohn-Initiative) Erläuterungen zur öffentlichen Auflage vom 24. Oktober 2013 bis 22. November 2013

2 Herausgeberin: Präsidialdirektion, Junkerngasse 47, Postfach, 3000 Bern 8, Telefon , Fax , Bericht: Christine Gross, Abteilung Stadtentwicklung Bern, 21. Oktober 2013 Initiative «Für bezahlbare Wohnungen», Erläuterungen 2

3 Inhalt 1 Einleitung 4 Ausgangslage 4 Vorprüfung: Rechtmässigkeitsprüfung, öffentliches Interesse, Zweckmässigkeitsprüfung 4 Rechtsgutachten 5 2 Gegenstand der öffentlichen Auflage: Initiativtext 6 3 Erläuterungen des Initiativkomitees 7 4 Stellungnahme des Gemeinderats 8 Initiative stärkt preisgünstigen und gemeinnützigen Wohnungsbau 8 Folgekosten 8 5 Weiteres Vorgehen 10 Beilage 1: Unterschriftenbogen der Initiative «Für bezahlbare Wohnungen» (Wohn-Initiative) Beilage 2: Vorprüfungsbericht des Amts für Gemeinden und Raumordnung vom 7. August 2013 Beilage 3: Für bezahlbare Wohnungen (Wohn-Initiative), Rechtliche Überlegungen zur Umsetzung der Initiative und zu einem allfälligen Gegenvorschlag, Ad!vocate, 6. Juni 2013 Initiative «Für bezahlbare Wohnungen», Erläuterungen 3

4 1 Einleitung Ausgangslage Am 18. Oktober 2012 reichte das Initiativkomitee Wohnen für alle die Volksinitiative Für bezahlbare Wohnungen (Wohn-Initiative) mit gültigen Unterschriften ein. Die Wohn-Initiative fordert eine Ergänzung der Bauordnung (BO; SSSB 721.1) der Stadt Bern mit einem neuen Absatz zu Artikel 1 (Zweck) sowie einem neuen Artikel 16b Preisgünstiger Wohnungsbau und gemeinnützige Wohnbauträger (siehe Beilage 1). Der Gemeinderat hat die Initiative inhaltlich zulässig und materiell gültig erklärt. Er hat beschlossen, die Wohn-Initiative den Stimmberechtigten zur Annahme zu empfehlen und auf einen Gegenvorschlag zu verzichten. Vorprüfung: Rechtmässigkeitsprüfung, öffentliches Interesse, Zweckmässigkeitsprüfung Die Wohn-Initiative fordert eine Anpassung der städtischen Bauordnung. Deshalb richtet sich das Verfahren auch nach dem Bau- und Planungsrecht, und der Initiativtext wurde durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) vorgeprüft. Nach Artikel 118 Absatz 4 der Bauverordnung (BauV; BSG 721.1) prüft das AGR, ob die Entwürfe den geltenden Vorschriften entsprechen (Rechtmässigkeitsprüfung), ob das von der Gemeinde geltend gemachte öffentliche Interesse an den Planungsmassnahmen die Eingriffe in das Eigentum rechtfertigt ob die Entwürfe geeignet sind, den von der Gemeinde angestrebten Zweck zu erreichen (Zweckmässigkeitsprüfung). Das AGR kommt in seinem Vorprüfungsbericht vom 7. August 2013 (siehe Beilage 2) zum Schluss, dass die Initiative insgesamt rechtmässig und mit der übergeordneten Planung vereinbar sei. Allenfalls sei das öffentliche Interesse an der Regelung für einzelne Stadtteile noch zusätzlich zu belegen. Die Umsetzungsprobleme erscheinen dem AGR lösbar. Für das AGR stellt sich die Frage, ob angesichts der beträchtlichen Mietzinsunterschiede zwischen den Stadtteilen für das ganze Stadtgebiet gleichsam ein ausreichendes öffentliches Interesse besteht, um grundrechtseinschränkende Massnahmen für die Sicherstellung preisgünstiger Wohnungen zu begründen. Diese Frage kann im Vorprüfungsbericht nicht abschliessend beantwortet werden und das AGR behält sich vor, bei entsprechenden Einsprachen zusätzliche Abklärungen vorzunehmen und Nachweise zu verlangen. Zurzeit geht das AGR davon aus, dass ein ausreichendes öffentliches Interesse an den Massnahmen besteht. Das AGR ist als Genehmigungsbehörde für Planungen befugt, in den Initiativtext einzugreifen und stellt im Vorprüfungsgutachten folgende Änderungen am Initiativtext in Aussicht. Diese betreffen nur Nebenpunkte und berühren die Genehmigungsfähigkeit als Ganzes nicht : Neue Kapitelüberschrift zum 6. Kapitel, Schutz von bestehendem und Erstellung von preisgünstigem Wohnraum: Sollte die in der Volksabstimmung vom 9. Juni 2013 angenommene Initiative «Für bezahlbare Wohnungen», Erläuterungen 4

5 neue Bestimmung zum Schutz von Wohnraum nicht genehmigt werden, so würde die Kapitelüberschrift von Amtes wegen geändert. (In der Zwischenzeit wurde Artikel 16a genehmigt. Im Oktober 2013 wird feststehen, ob der Artikel rechtskräftig wird.) Artikel 16b Absatz 2: Das AGR erachtet die in Artikel 16b Absatz 2 definierte Zuständigkeit des Stadtrats für Ausnahmen als problematisch. Es behält sich vor, im Bestreitungsfall in der Genehmigung Der Stadtrat durch Das für die Planung zuständige Organ zu ersetzen. Artikel 16b Absatz 3: Gemäss AGR werden mit Artikel 16b Absatz 3 die Interessen der Nachbarinnen und Nachbarn zu wenig berücksichtigt. Das AGR beabsichtigt, die Vorschrift im Genehmigungsverfahren wie folgt zu ergänzen: wenn die städtebauliche Verträglichkeit gewährleistet ist, keine wesentlichen Interessen von Nachbarn betroffen sind und wenn im gesamten Gebäude. Rechtsgutachten Im Rahmen der Abklärungen zu einem allfälligen Gegenvorschlag hat die Präsidialdirektion ein Rechtsgutachten zur Wohn-Initiative eingeholt. Das Gutachten von Ad!vocate vom 6. Juni 2013 (siehe Beilage 3) kommt zum Schluss, dass die Wohn-Initiative rechtlich anwendbar ist, jedoch Aufwand bei der Umsetzung verursacht. Der Initiativtext lässt Fragen offen, die durch die Anwendungspraxis zu klären sind. Initiative «Für bezahlbare Wohnungen», Erläuterungen 5

6 2 Gegenstand der öffentlichen Auflage: Initiativtext Gegenstand der öffentlichen Auflage ist der folgende Wortlaut der Initiative «Für bezahlbare Wohnungen» (Wohn-Initiative). Siehe auch Unterschriftenbogen in Beilage 1. Die Bauordnung der Stadt Bern (BO) vom 24. September 2006 wird wie folgt geändert: Art. 1 (Zweck) Abs. 3 (neu) Sie (die Bauordnung) bezweckt in allen Stadtteilen die Planung und den Bau preisgünstiger, qualitativ hochwertiger Wohnungen zu gewährleisten. 6. Kapitel: Schutz von bestehendem und Erstellung von preisgünstigem Wohnraum (neue Kapitelüberschrift): Art. 16b «Preisgünstiger Wohnungsbau und gemeinnützige Wohnbauträger» 1) Bei Um- und Neueinzonungen wird sichergestellt, gegebenenfalls mittels einer Überbauungsordnung, dass in den Wohnzonen (Wohnzone W, gemischte Wohnzone WG, Kernzone K) mindestens ein Drittel der Wohnnutzung als preisgünstiger Wohnraum im Sinne der eidgenössischen Wohnraumförderungsverordnung vom 26. November 2003* erstellt und dauerhaft in Kostenmiete vermietet wird oder der Boden durch Verkauf oder im selbstständigen und dauernden Baurecht an eine gemeinnützige Organisation im Sinne von Artikel 37 der Wohnraumförderungsverordnung abgegeben wird, die die Wohnungen dauerhaft in Kostenmiete vermietet. 2) Ausgenommen sind geringfügige Änderungen von Nutzungsplänen gemäss Art. 122 BauV. Der Stadtrat kann im Einzelfall weitere Um- und Neueinzonungen, namentlich von kleineren Arealen, von der Verpflichtung ausnehmen, preisgünstigen Wohnraum zu erstellen, oder diese Verpflichtung einschränken. 3) Für Neu- und Umbauten von Gebäuden wird das zulässige Mass der Nutzung um 20 Prozent erhöht, wenn die städtebauliche Verträglichkeit gewährleistet ist und wenn im gesamten Gebäude preisgünstiger Wohnraum gemäss der Wohnraumförderungsverordnung erstellt und dauerhaft in Kostenmiete vermietet wird oder eine gemeinnützige Organisation im Sinne von Artikel 37 der Wohnraumförderungsverordnung Grundeigentümerin oder Baurechtsnehmerin ist, die die Wohnungen dauerhaft in Kostenmiete vermietet. *SR Initiative «Für bezahlbare Wohnungen», Erläuterungen 6

7 3 Erläuterungen des Initiativkomitees Initiative «Für bezahlbare Wohnungen», Erläuterungen 7

8 4 Stellungnahme des Gemeinderats Initiative stärkt preisgünstigen und gemeinnützigen Wohnungsbau Der Gemeinderat empfiehlt der Stimmbevölkerung die Wohn-Initiative zur Annahme, weil sie seinem Legislaturziel entspricht, den Wohnungsbau voranzutreiben und über Wohnungen für alle Bevölkerungsgruppen zu verfügen. Er verzichtet auf das Vorlegen eines Gegenvorschlags. Aus Sicht des Gemeinderats hilft die Initiative, gewisse Tendenzen auf dem Wohnungsmarkt zu bremsen. So sind die Mietpreise in der Stadt in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders ins Gewicht fällt, dass die Mieten jener Wohnungen, die auf dem freien Markt ausgeschrieben wurden, bis 30 Prozent (2010) höher liegen als die Durchschnittsmieten. Die Stadt Bern engagiert sich bereits heute auf verschiedenen Ebenen für den preisgünstigen und gemeinnützigen Wohnungsbau. So verfügt der städtische Fonds für die Boden- und Wohnbaupolitik über rund 600 günstige Wohnungen, die nach sozialen Kriterien vermietet werden. Ausserdem gibt der Fonds städtisches Land im Baurecht an gemeinnützige Wohnbauträger ab und gewährt gemeinnützigen Trägerschaften tiefere Baurechtszinsen als gewinnorientierten Trägerschaften. Die Stadt Bern ist an mehreren gemeinnützigen Trägerschaften beteiligt. Von der Initiative verspricht sich der Gemeinderat, dass nicht nur die Stadt, sondern alle Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer einen Beitrag zu bezahlbarem Wohnraum leisten. Der Gemeinderat schätzt, dass die Wohn-Initiative in den kommenden Jahren gegen 700 Wohnungen ermöglicht, die dank Kostenmiete erfahrungsgemäss langfristig preisgünstig werden. Jedoch ist die Annahme der Wohn-Initiative nicht Bedingung für das Entstehen preisgünstiger oder gemeinnütziger Wohnungen. Auch ohne die Wohn-Initiative ist es möglich, in Planungsvorlagen, wie beispielsweise beim Zonenplan Warmbächliweg-Güterstrasse, Anteile für preisgünstigen oder gemeinnützigen Wohnungsbau festzulegen. Die Stimmbevölkerung hat mit der Wohn-Initiative aber die Möglichkeit, die Förderung des preisgünstigen und gemeinnützigen Wohnungsbaus in der Bauordnung zu verankern. Folgekosten Bei Annahme der Wohn-Initiative werden die Einnahmen der Stadt aus der Mehrwertabschöpfung von Wohnzonen sinken, da das mit preisgünstigen oder gemeinnützigen Wohnungen bebaute Land weniger Wert hat als mit einer gewinnorientierten Bebauung. Es ist mit einem Verlust von maximal einem Sechstel gegenüber einer gewinnorientierten Bebauung zu rechnen. Die Einnahmen aus der Mehrwertabschöpfung werden gemäss dem Reglement über die Spezialfinanzierung «Abgeltungen der Planungsmehrwerte» (PMWR; SSSB ) insbesondere für öffentliche Infrastrukturanlagen verwendet. Es ist davon auszugehen, dass bei Annahme der Wohn-Initiative Zusatzaufwand für die Stadtverwaltung entsteht. Es sind Kontrollmechanismen aufzubauen, die gewährleisten, dass die aus Artikel 16b resultierenden Wohnungen preisgünstig oder von gemeinnützigen Trägerschaften erstellt und langfristig nach Kostenmiete vermietet werden. Das Bauinspektorat erhält mit der Kostenkontrolle eine neue Aufgabe, die zusätzliches Fachwissen erfordert. Ausserdem Initiative «Für bezahlbare Wohnungen», Erläuterungen 8

9 ist der in Artikel 16b Absatz 3 vorgesehene Ausnützungsbonus städtebaulich verträglich umzusetzen, was Ressourcen insbesondere des Stadtplanungsamts bedingt. Initiative «Für bezahlbare Wohnungen», Erläuterungen 9

10 5 Weiteres Vorgehen Die Wohn-Initiative fordert eine Anpassung der städtischen Bauordnung. Deshalb richtet sich das Verfahren auch nach dem Bau- und Planungsrecht. Gemäss Artikel 60 des Baugesetzes (BauG; BSG 721.0) ist der Text der Wohn-Initiative öffentlich aufzulegen und Einspracheverhandlungen sind durchzuführen. Die Einspracheverhandlungen finden gemäss Publikation im Stadtanzeiger vom 23. und 30. Oktober 2013 am Freitagvormittag, 29. November, 2013, Montagvormittag, 2. Dezember 2013 und Mittwochnachmittag, 4. Dezember 2013 statt. Anschliessend geht die Vorlage an den Stadtrat. Nach der Beratung durch den Stadtrat wird die Wohn-Initiative den Stimmberechtigten vorgelegt. Die Abstimmung findet voraussichtlich im September 2014 statt. Wird die Initiative von den Stimmberechtigten angenommen, wird diese zur Genehmigung an das Amt für Gemeinden und Raumordnung eingereicht (Artikel 61 BauG). Die dann zu erwartende Genehmigungsverfügung könnte durch die Einsprechenden an die Justiz-, Gemeindeund Kirchendirektion des Kantons Bern (JGK) mit einer Beschwerde weitergezogen werden (Artikel 61a BauG). Artikel 16b der Wohn-Initiative entfaltet Wirkung, sobald er genehmigt und in Kraft getreten ist. Ab dann gilt Absatz 1 des Artikels für Planungen von Wohnzonen und kann Absatz 3 des Artikels für Neu- und Umbauten von Gebäuden angewendet werden, falls die Voraussetzungen dafür erfüllt sind. Initiative «Für bezahlbare Wohnungen», Erläuterungen 10

11 Beilage 1: Unterschriftenbogen der Initiative «Für bezahlbare Wohnungen» (Wohn-Initiative) Initiative «Für bezahlbare Wohnungen», Erläuterungen

12 Beilage 2: Vorprüfungsbericht des Amts für Gemeinden und Raumordnung vom 7. August 2013

13 Beilage 3: Für bezahlbare Wohnungen (Wohn- Initiative), Rechtliche Überlegungen zur Umsetzung der Initiative und zu einem allfälligen Gegenvorschlag, Ad!vocate, 6. Juni 2013 Initiative «Für bezahlbare Wohnungen», Erläuterungen