DNotI. Dokumentnummer: 2n18_08 letzte Aktualisierung: OVG Berlin-Brandenburg, N BauGB 144, 145, 162

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1 DNotI Deutsches Notarinstitut Dokumentnummer: 2n18_08 letzte Aktualisierung: OVG Berlin-Brandenburg, N BauGB 144, 145, 162 Sanierungsrecht: Keine Wirksamkeitsfeststellung eines Grundstückskaufvertrages bei Rechtsstreit über Genehmigung

2 2 Gründe I. Die Kläger wenden sich gegen die Versagung der sanierungsrechtlichen Genehmigung für die Veräußerung eines Grundstücks zum Kaufpreis von 5,1 Mio. DM. Die Kläger zu 1. bis 4. sowie 6. und 7. bzw. deren Rechtsvorgänger waren Eigentümer des Grundstücks O in Berlin-Mitte. Das Grundstück lag im Geltungsbereich der Verordnung über die Erhaltung baulicher Anlagen und der städtebaulichen Eigenart des Gebiets Spandauer Vorstadt" vom 27. Mai 1993 (GVBl. S. 260). Die Spandauer Vorstadt ist zugleich ein durch Verordnung vom 21. September 1993 förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet (GVBl. S. 403). Mit notariellem Vertrag vom 9. Januar 2001 verkauften die Kläger bzw. deren Rechtsvorgänger das Grundstück an die Beigeladene. Als Kaufpreis wurden 5,1 Mio. DM vereinbart. In dem Vertrag wurde klargestellt, dass der vereinbarte Kaufpreis nach Auffassung der Vertragsparteien dem Verkehrswert des Grundstücks entspreche. Der beurkundende Notar wurde beauftragt, den sanierungsrechtlichen Antrag zur Genehmigung des genannten Kaufpreises zu stellen. Darüber hinaus vereinbarten die Parteien einen Ersatzkaufpreis von 3,5 Mio. DM für den Fall, dass der Kaufpreis von 5,1 Mio. DM von der Sanierungsverwaltungsstelle nicht genehmigt werde. Im Januar 2001 beantragte der Notar für die Kläger beim Bezirksamt Mitte von Berlin die Genehmigung gem. 144 BauGB für den Kaufvertrag mit einem Kaufpreis von 5,1 Mio. DM und hilfsweise für einen Kaufpreis von 3,5 Mio. DM. Mit Bescheid vom 3. April 2001 versagte das Bezirksamt die sanierungsrechtliche Genehmigung. Auf den Widerspruch der Kläger änderte das Bezirksamt mit Bescheiden vom 12. Juli 2001 die Entscheidung dahingehend, dass nunmehr die Genehmigung nach Maßgabe des Hilfsantrages unter Aufrechterhaltung der Versagung für den Hauptantrag erteilt wurde. Die gegen diese Versagung gerichteten Widersprüche der Kläger wies die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mit Widerspruchsbescheiden vom 25. Juni 2004 zurück. Die Abwicklung des Kaufvertrages erfolgte vorläufig auf der Basis des Ersatzkaufpreises. Das Verwaltungsgericht hat die auf Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung des Grundstückskaufpreises in Höhe von 5,1 Mio DM gerichtete Verpflichtungsklage mit Urteil vom 19. Dezember 2007 abgewiesen. Das Urteil ist den Klägern am 8. bzw. 11. Februar 2008 zugestellt worden. Am 29. Januar 2008 haben die Kläger, der Beklagte und der Prozessbevollmächtigte der Kläger zu 2. bis 4. sowie 6. und 7. als vollmachtloser Vertreter der Beigeladenen einen öffentlich-rechtlichen Vertrag über die vorzeitige Ablösung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages nach 144 Abs. 3 S. 2 BauGB geschlossen, der mangels nachträglicher Zustimmung der Beigeladenen - unstreitig - nicht wirksam ist. Durch die neunte Verordnung zur Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 15. Januar 2008 ist das Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt mit Wirkung vom 10. Februar 2008 aufgehoben worden (GVBl S. 10). Die Kläger begehren die Zulassung der Berufung. Sie machen - unter ausführlicher Darlegung der hierfür maßgeblichen Gründe - geltend, sie seien trotz der geänderten Sach- und Rechtslage nach wie vor durch die ablehnende Entscheidung des Verwaltungsgerichts beschwert und stützen ihren Antrag auf mehrere der in 124 Abs. 2 VwGO genannten Zulassungsgründe. Die vom Senat angeregte Erledigungserklärung hat der Beklagte abgegeben, die Kläger haben dies abgelehnt und ihren Zulassungsantrag ausdrücklich aufrechterhalten. Der Beklagte und die Beigeladene treten dem Zulassungsantrag entgegen.

3 3 Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg. II. 1. Der Zulassungsantrag ist statthaft, fristgerecht und auch im Übrigen zulässig. Dem steht nicht entgegen, dass sich der Rechtsstreit mit der Aufhebung der Sanierungssatzung erledigt hat. a) Die während des Laufs einer Rechtsmittel-/Rechtsmittelbegründungsfrist eingetretenen Änderungen der Sach- oder Rechtslage sind im Rechtsmittelverfahren grundsätzlich zu berücksichtigen. Die vorliegend während des Laufs der Rechtsmittelfrist erfolgte Aufhebung der Sanierungssatzung hat zur Folge, dass das streitgegenständliche Grundstück nicht mehr der sanierungsrechtlichen Genehmigungspflicht unterliegt. Zwar enthält das Gesetz - abgesehen von der Löschung des Sanierungsvermerks nach 162 Abs. 3 BauGB - keine ausdrückliche Regelung, welche Bestimmungen mit der Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets nach 162 BauGB weiterhin gelten oder nicht mehr anzuwenden sind. Daher ist vom jeweiligen Zweck der Vorschrift her zu ermitteln, ob sie auch nach Aufhebung der Sanierungssatzung Wirksamkeit entfaltet. Keine Anwendung finden danach vor allem jene Vorschriften, die unmittelbar an die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets anknüpfen, also z.b. die 144,145 BauGB (vgl. zum Vorstehenden Stemmler, in: Berliner Kommentar, BauGB, 162 Rn. 20, 163 Rn. 15). Dies gilt nicht nur für gestellte, aber noch nicht beschiedene Anträge nach 144, 145 BauGB, sondern auch in Fällen, in denen - wie hier - ein Antrag zwar abschlägig beschieden worden ist, die ausgesprochene Versagung der sanierungsrechtlichen Genehmigung jedoch nicht bestandskräftig geworden ist. Mit dem Wegfall der Genehmigungspflicht sind die nicht bestandskräftig gewordenen Bescheide des Beklagten gegenstandslos geworden und haben sich damit auf andere Weise im Sinne von 43 Abs. 2 VwVfG erledigt (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November C , DÖV 1974, 677, zum Erlöschen durch Wegfall der Erlaubnispflicht; Sachs, in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 10. Aufl. 2008, 43 Rn. 212). Der auf Verpflichtung zur Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung für einen Kaufpreis in Höhe von 5,1 Mio. DM gerichtete Rechtsstreit hat sich mithin in der Hauptsache erledigt. b) Angesichts der dargestellten materiellen Rechtslage machen die Kläger jedoch zu Recht geltend, sie seien durch die Existenz sowohl des ihr Begehren ablehnenden Urteils des Verwaltungsgerichts als auch der Bescheide des Beklagten nach wie vor beschwert, weil das - nicht rechtskräftige - Urteil wie auch die - nicht bestandskräftigen - Bescheide nicht mehr im Einklang mit der geltenden Rechtslage stehen. Kommt es - wie hier - zwischen den Instanzen, also nach der letzten mündlichen Verhandlung in der Vorinstanz und vor Einlegung des Rechtsmittels zu einer Änderung der Sach- oder Rechtslage und war die Abgabe übereinstimmender Erledigungserklärungen vor der Vorinstanz nicht mehr möglich, ist die fristgerechte Stellung eines Antrags auf Zulassung der Berufung zulässig, weil die Beschwer nicht entfallen ist. Der unterliegende Beteiligte hat ein berechtigtes Interesse daran, dass eine gegen ihn ergangene ungünstige Entscheidung aufgehoben wird (vgl. Meyer- Ladewig/Rudisile, in: Schoch/Schmidt-Assmann/Pietzner, VwGO, Kommentar, Stand: Mai 2010, Vorb. 124 Rn. 48; 124 a Rn. 119; Clausing, in Schoch/Schmidt-Assmann/Pietzner, a. a. O., 161 Rn. 19). 2. Die Kläger haben keine Erledigungserklärungen abgegeben, sondern begehren nach wie vor die Zulassung der Berufung mit dem Ziel einer Änderung der erstinstanzlichen Entscheidung im Berufungsverfahren. Die Voraussetzungen hierfür haben sie jedoch nicht in einer den Anforderungen des 124 a Abs. 4 Satz 4 VwGO genügenden Weise dargetan.

4 4 Erledigt sich nach Ergehen eines Urteils die Hauptsache, kann die Zulassung der Berufung grundsätzlich lediglich zu dem Zweck beantragt werden, im Berufungsverfahren feststellen zu lassen, dass das Recht, über das in der angefochtenen Entscheidung gestritten wurde, vor Erledigung bestand, oder um bei Erledigung des Verwaltungsaktes (und damit auch des Rechtsstreits) dessen Rechtswidrigkeit gemäß 113 Abs. 1 S. 4 VwGO feststellen zu lassen. Die mit dem Antrag auf Zulassung der Berufung geltend gemachten Zulassungsgründe sind nach Erledigung der angegriffenen Bescheide jedoch nur dann für die in dem angestrebten Berufungsverfahren zu treffende Entscheidung erheblich, wenn in dem Berufungsverfahren eine Entscheidung nach 113 Abs. 1 S. 4 VwGO ergehen kann. Voraussetzung einer solchen Sachentscheidung ist ein berechtigtes Interesse an der Feststellung der Rechtswidrigkeit des erledigten Verwaltungsaktes. Die Umstände, aus denen sich ein solches Fortsetzungsfeststellungsinteresse i. S. d. 113 Abs. 1 S. 4 VwGO ergeben soll, sind mit der Zulassungsbegründung innerhalb der Begründungsfrist darzulegen (vgl. zum Vorstehenden Nieders. OVG, Beschluss vom 17. August LA 1192/04 -, NVwZ-RR 2007, 67; BVerwG, Beschluss vom 21. August B 43/95 -, NVwZ-RR 1996, 122, zum Revisionszulassungsverfahren). Diesen Anforderungen genügt das Zulassungsvorbringen der Kläger nicht. Soweit die Kläger mit der fristgerecht eingegangenen Zulassungsbegründung schlicht geltend machen, ein Fortsetzungsfeststellungsinteresse bzw. berechtigtes Interesse an der Feststellung zu haben, dass ein Anspruch auf Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung vor Erledigung, d.h. vor dem 10. Februar 2008 bestanden habe (S. 8 des Schriftsatzes der Kläger zu 2. ff sowie S. 7 des inhaltsgleichen Schriftsatzes der Klägerin zu 1. vom 10. April 2008, der im Folgenden nicht mehr gesondert zitiert wird), versäumen sie bereits darzulegen, aus welchen Umständen sich ein solches Interesse ergeben soll. Die für das Berufungsverfahren in der Begründungsschrift (S. 9 des Schriftsatzes) angekündigten Anträge rechtfertigen gleichfalls nicht die Annahme eines zulässigen Feststellungsinteresses. Danach begehren die Kläger zunächst unter Aufhebung der angefochtenen Bescheide die Verpflichtung des Beklagten festzustellen, dass es nach der Aufhebung des Sanierungsgebiets für die Wirksamkeit des Kaufvertrages mit einem Kaufpreis von 5,1 Mio. DM und für eine Auszahlung des restlichen Kaufpreises der Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung nicht mehr bedürfe, weil der Kaufvertrag zu dem genannten Kaufpreis nach Aufhebung des Sanierungsgebiets auch ohne sanierungsrechtliche Genehmigung wirksam sei (S. 9 des Schriftsatzes). Die Feststellung der Wirksamkeit des Kaufvertrages können die Kläger im vorliegenden Verfahren jedoch nicht erreichen, da Streitgegenstand bis zum Eintritt des erledigenden Ereignisses nicht der Kaufvertrag bzw. dessen Wirksamkeit war, sondern der geltend gemachte Anspruch auf Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung für die Veräußerung des Grundstücks zu dem von den Klägern und der Beigeladenen unstreitig vereinbarten Kaufpreis in Höhe von 5,1 Mio. DM. Ein Feststellungsantrag könnte zulässigerweise lediglich auf den Wegfall der sanierungsrechtlichen Genehmigungspflicht für die Veräußerung des Grundstücks und - zwecks Klarstellung - die Gegenstandslosigkeit der Versagungsbescheide durch die erfolgte Aufhebung der Sanierungssatzung gerichtet werden. Einen solchen Antrag haben die Kläger jedoch innerhalb der Begründungsfrist weder ausdrücklich in Aussicht gestellt, noch ist er der Sache nach dem angekündigten Antrag zu entnehmen. Die Beurteilung der Frage, welche Auswirkungen der nachträgliche Wegfall der sanierungsrechtlichen Genehmigungspflicht auf die Wirksamkeit des Kaufvertrages bzw. die sich hieraus ergebenden Rechte und Pflichten der Vertragsparteien hat, ist gegebenenfalls Aufgabe der Zivilgerichte. Ebenso wenig können die Kläger im vorliegenden Verfahren eine Verpflichtung des Beklagten erreichen festzustellen, dass bereits vor Aufhebung des Sanierungsgebietes eine sanierungsrechtliche Genehmigung bei Wirksamwerden einer Ablösevereinbarung oder bei Antragstellung

5 5 auf vorzeitige Festsetzung nach 154 Abs. 3 S. 2 BauGB hätte erteilt werden können (S. 9 des Begründungsschriftsatzes), so dass es auf das hierfür angeführte Interesse, es stünde dann fest, dass anstelle eines Negativattestes nach Aufhebung des Sanierungsgebietes die positive Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung letztlich nur an der Verweigerung der Zustimmung der Beigeladenen scheitert bzw. gescheitert ist, sowie weiteren Ausführungen hierzu (S. 10 des Begründungsschriftsatzes) nicht ankommt. Unabhängig davon, dass es auch insoweit um hier nicht streitgegenständliche etwaige Rechte und Pflichten der Kläger und der Beigeladenen aus dem geschlossenen Kaufvertrag geht, handelt es sich mangels einer wirksam zu Stande gekommenen Ablösevereinbarung um einen rein hypothetischen Sachverhalt, der nicht zum Gegenstand eines Feststellungsantrags gemacht werden kann. Schließlich rechtfertigt der im Schriftsatz der Kläger zu 2. ff vom 12. August 2009 enthaltene Hinweis auf die ihrer Ansicht nach fortbestehende Existenz der ablehnenden Bescheide und das sich hieraus ergebende fortdauernde Aufhebungsinteresse, weil der Erfolg des vorliegenden Rechtsmittels für die Abwicklung des Kaufvertrages von entscheidender Bedeutung sei, nicht die Annahme eines zulässigen Feststellungsinteresses. Zunächst verhalten sich die Kläger mit ihren diesbezüglichen Ausführungen ausdrücklich zu der unter Punkt A. des Schriftsatzes enthaltenen Frage der Statthaftigkeit der Berufung bzw. des Zulassungsantrags sowie der hierfür erforderlichen Beschwer der Rechtsmittelführer und nicht zu dem hiervon zu trennenden und für die Begründetheit des Zulassungsantrags maßgeblichen Problem des Fortsetzungsfeststellungsinteresses. Sollte ihre weitere Angabe, sie seien darauf angewiesen, im Verwaltungsrechtsweg die Aufhebung der ablehnenden Bescheide durchzusetzen und ferner ein feststellendes Urteil mit dem Inhalt zu erlangen, der Beklagte sei verpflichtet gewesen, die antragsgemäße Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung bei Erlass der angefochtenen Bescheide bis zur Aufhebung des Sanierungsgebietes am 10. Februar 2008 zu erteilen (S. 3 des Schriftsatzes), dennoch als Vortrag zum Feststellungsinteresse anzusehen sein, handelt es sich um nach Ablauf der Begründungsfrist erfolgtes, nicht berücksichtigungsfähiges neues Vorbringen. Die Annahme einer bloßen Ergänzung scheidet angesichts des Inhalts der innerhalb der Frist eingegangenen Begründungsschrift und der darin angekündigten Berufungsanträge ersichtlich aus. Unabhängig hiervon bedarf es für die weitere Abwicklung des Kaufvertrages weder der ausdrücklichen Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils noch der angefochtenen Bescheide, da - wie bereits ausgeführt wurde - der nachträgliche Wegfall der sanierungsrechtlichen Genehmigungspflicht dazu führt, dass die angefochtenen Bescheide gegenstandslos geworden sind. Hierauf hatte der Senat vorsorglich hingewiesen. Die erstinstanzliche Entscheidung wäre bei Abgabe übereinstimmender Erledigungserklärungen im Rahmen eines den Rechtsstreit einstellenden Beschlusses deklaratorisch für wirkungslos erklärt worden. Auch hatte der Beklagte auf die entsprechende Anregung des Senats umgehend eine Erledigungserklärung abgegeben; eine Erledigungserklärung der Beigeladenen wäre nicht erforderlich gewesen. Mit Blick hierauf bestehen die von den Klägern aufgezeigten Hindernisse für eine weitere Abwicklung des Kaufvertrages nicht, da die von ihnen wiederholt angeführten Regelungen in 2 des Kaufvertrages an das Bestehen einer sanierungsrechtlichen Genehmigungspflicht und den Erlass entsprechender Ablehnungsbescheide der Sanierungsverwaltungsstelle anknüpfen. Angesichts dessen, dass es bereits an der Darlegung eines geeigneten Fortsetzungsfeststellungsinteresses fehlt, bedarf keiner Entscheidung, ob das erforderliche Feststellungsinteresses ausnahmslos gegenüber einem Beteiligten des streitgegenständlichen Rechtsverhältnisses - hier des Beklagten - bestehen muss oder ob es in einem Fall der vorliegenden Konstellation ausreicht, wenn das Interesse allein gegenüber einem Drittbetroffenen hier der Beigeladenen gegeben ist. Ebenso kann offen bleiben, ob die geltend gemachten Zulassungsgründe entsprechend den Anforderungen des 124 a Abs. 4 Satz 4 VwGO dargelegt sind und vorliegen.

6 6 Die Kostenentscheidung folgt aus 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 1 GKG. Dieser Beschluss ist unanfechtbar ( 152 Abs. 1 VwGO, 68 Abs. 1 Satz 5 i. V. m. 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).