Reglement über Abgabe von Bauland im Baurecht

Transkript

1 Reglement über Abgabe von Bauland im Baurecht I. Art 1. Das Bauland wird als selbständiges und dauerndes Baurecht gemäss Art. 675 und Art. 779 ff. ZGB und der nachfolgenden Bestimmungen abgegeben. 2. Das Baurecht wird im Grundbuch eingetragen. Die Grundbuch- und Notariatskosten gehen zulasten des Bauberechtigten. II. Umfang 1. Dieses Reglement gilt allgemein für die Abgabe von Bauland im Baurecht. Wo die Verhältnisse es rechtfertigen, kann die Genossengemeinde bei der Beschlussfassung andere Bestimmungen festlegen. 2. Die Genossengemeinde entscheidet im Einzelfall über das Ausmass und die Lage der Baurechtsfläche. 3. Das Baurecht beinhaltet das Recht, auf der Baurechtsparzelle unter Beachtung der jeweils geltenden öffentlich-rechtlichen Bestimmungen und der Reglemente der Genossame Siebnen, Bauten und Anlagen zu erstellen und beizubehalten. III. Zweck 1. Die nicht überbauten Teile der belasteten Liegenschaft stehen dem Bauberechtigten für jegliche Zwecke, die im Zusammenhang mit der Nutzung der zu erstellenden Bauten und Anlagen stehen, zur Benützung zur Verfügung. 2. Mit der Erstellung der Baute ist in der Regel innert zwei Jahren, auf begründeten Antrag des Bauberechtigten hin innert drei Jahren, ab Eintrag des Rechts im Grundbuch zu beginnen. Kommt der Bauberechtigte dieser Pflicht nicht nach, erfolgt die Rückübertragung des Baurechts auf die Genossame Siebnen. Dieses bedingte Rückübertragungsrecht wird im Grundbuch vorgemerkt. 3. Der Bauberechtigte ist verpflichtet, die im Baurecht erstellten Bauten und Anlagen und die unbebauten Teile der belasteten Liegenschaft während der ganzen Dauer des Baurechts ordnungsgemäss und ihren Zwecken entsprechend zu unterhalten. Bei Erstellung, Reparaturen und Umbauten sind nur solide Materialien zu verwenden. 4. Sofern der Bauberechtigte Genossenbürger das Wohnhaus infolge Vermietung oder Veräusserung nicht mehr selbst oder gemeinsam mit seiner Familie bewohnt, führt dies zu einer Anpassung des Baurechtszinses gemäss nachstehender Ziffer VI. 6. Überdies 1

2 ist in einem solchen Fall die Übertragungsbeschränkung gemäss nachstehender Ziffer VII. beachtlich. IV. Inhalt 1. Allgemein a. Die Genossengemeinde legt im Einzelfall fest, ob das Baurecht für Wohn- und Gewerbezone (WG) oder Gewerbe- und Industriezone (GI) erteilt wird. Vorbehalten bleiben Bestimmungen der Baugesetzgebung des Kantons Schwyz und der Gemeinde Schübelbach. b. In der Wohn- und Gewerbezone (WG) muss ein Gewerbeanteil im Sinne der Baugesetzgebung von mind. 50 % vorliegen. Ist diese Bedingung nicht erfüllt, kann die Genossame privatrechtlich den Bau untersagen lassen; ist die Bedingung nach Erstellung der Bauten nicht mehr erfüllt, kann die Genossame die Nutzung eines Anteiles untersagen lassen, welcher die Bestimmung verletzt. Diese Bestimmung ist mittels Grundbucheintrag sicherzustellen; sie gilt auch, wenn das Grundstück aufgrund einer Zonenplanänderung einer anderen Zone zugeteilt wird. c. Eine spätere Nutzungsänderung ist von der Genossengemeinde zu genehmigen, auch wenn sie von der Baugesetzgebung zugelassen ist. 2. Zinsabstufung Unbesehen der Entwicklung der Anpassungsfaktoren hat der Bauberechtigte in jedem Falle mindestens den vereinbarten pauschalen Baurechtszins zu bezahlen. In den ersten 2 Jahren wird folgender Rabatt auf den pauschalen Baurechtszins gewährt: - im 1. Jahr 75 % - im 2. Jahr 50 % - ab dem 3. Jahr gelten die in nachstehender Ziffer VI. erwähnten Bedingungen. 3. Genossenbürger Genossenbürger haben Anrecht auf einen privilegierten Baurechtszins von 75 % des allgemeinen Baurechtszinses für Nichtgenossenbürger. Die Übertragung an gesetzliche Erben oder die Überlassung der Liegenschaft an den Ehepartner, Verwandte ersten Grades (Eltern und Nachkommen) bzw. zweiten Grades in der Seitenlinie (Geschwister) löst keinen höheren Baurechtszins aus. Wird das Baurecht in anderen Fällen an einen Nichtgenossen übertragen, gilt der allgemeine Baurechtszins. Der Übertragung des Baurechts gleichgestellt wird die Vermietung, wenn der Bauberechtigte die Liegenschaft nicht mit bewohnt. V. Dauer 1. Das Baurecht beginnt mit dem Grundbucheintrag und dauert 60 Jahre. Auf Wunsch des Bauberechtigten wird es um höchstens einmal 30 Jahre verlängert. 2. Nutzen und Gefahr am Baurecht gehen mit dem Grundbucheintrag auf den Bauberechtigten über. 2

3 3. Mindestens 5 Jahre vor Ablauf der Baurechtsdauer haben die dannzumaligen Vertragsparteien die Verhandlungen bezüglich Verlängerung bzw. Neubegründung des Baurechts aufzunehmen. Können sich die Parteien über eine Vertragsverlängerung bzw. Neubegründung nicht einigen, so endet das Baurecht nach Ablauf der vereinbarten Dauer. Kommt eine Verlängerung zustande, gelten die Bedingungen des bisherigen Vertrages weiter. VI. Baurechtszins 1. Die Genossengemeinde legt den Quadratmeterpreis fest. 2. Der jeweilige Bauberechtigte zahlt der Grundeigentümerin jährlich einen Baurechtszins, zahlbar halbjährlich und vorschüssig auf den 1. Januar und 1. Juli. 3. Der Baurechtszins bleibt während der ganzen Baurechtsdauer unverändert, wird jedoch jährlich der Teuerung angepasst. Massgebend ist der Landesindex der Konsumentenpreise des Bundesamtes für Statistik. 4. Der bei Abschluss dieses Baurechtsvertrages festgelegte Zins gilt als Minimalzins, selbst wenn der Landesindex der Konsumentenpreise eine Ermässigung erfahren sollte. 5. Zur Sicherung des Baurechszinses und allfälliger weiterer Ansprüche der Grundeigentümerin gegenüber dem Bauberechtigten wird zugunsten der Grundeigentümerin ein Grundpfandrecht zulasten des Baurechtsgrundstückes im Grundbuch eingetragen, und zwar als Grundpfandverschreibung im Maximalbetrage von drei Jahreszinsen, haftend im 1. Rang, gemäss Art. 779i und Art. 779k ZGB. 6. Bewohnt der Bauberechtigte die Baurechtsbaute nicht mehr selbst oder veräussert er das Baurechtsgrundstück an einen Nichtgenossen bzw. an einen Genossenbürger der keinen Anspruch mehr auf Vorzugsbedingungen gemäss Reglement über die Abgabe von Bauland hat, entspricht der minimale jährliche Baurechtszins ab diesem Zeitpunkt dem allgemeinen Baurechtszins für Nichtgenossenbürger, mit allfälligen Anpassungen gemäss vorstehender Ziffer VI. 3., auf einer massgebenden Baurechtsfläche und der heute bestehenden Nutzung der Baurechtsparzelle. 7. Die Baurechtsgeberin ist berechtigt, auf Kosten des Bauberechtigten die Errichtung einer weiteren Grundpfandverschreibung und deren Eintragung im Grundbuch zugunsten der Baurechtsgeberin im nächsten freistehenden Rang zu veranlassen, so dass wiederum insgesamt drei jährliche Baurechtszinse von der Grundpfandsicherheit umfasst sind. Der Bauberechtigte hat auf erstes Verlangen der Baurechtsgeberin hierbei mitzuwirken. VII. Übertragungsbeschränkung Das Baurecht ist übertragbar. Der jeweilige Bauberechtigte darf das Baurecht nur unter schriftlicher Zustimmung der Grundeigentümerin an einen Dritten übertragen. Die Zustimmung darf jedoch nur verweigert werden, wenn wichtige Gründe vorliegen (z.b. mangelnde Kreditwürdigkeit des Erwerbers oder wirtschaftliche Schlechterstellung der Genossame). Wird das Grundstück in der Gemeinde Schübelbach übertragen, so wird auch das vorliegende Baurecht vorbehaltlos mitübertragen. 3

4 VIII. Vorkaufsrechte 1. Vorkaufsrecht der Grundeigentümerin, Art. 682 Abs. 2 ZGB Die Grundeigentümerin ist bei Geltendmachung des Vorkaufsrechtes berechtigt, die Gebäude samt Anlagen zu dem von dritter Seite angebotenen Preise zu erwerben. Das Vorkaufsrecht muss innert 3 Monaten seit Kenntnis von Abschluss und Inhalt des Vertrages geltend gemacht werden (Art. 681a Abs. 2 ZGB). 2. Vorkaufsrecht des Bauberechtigten, Art. 682 Abs. 2 ZGB Der Bauberechtigte ist berechtigt, das Vorkaufsrecht zu dem von dritter Seite angebotenen Preis auszuüben. Ein Vorkaufsfall ist nicht gegeben, wenn dem Dritten ein Enteignungsrecht zusteht. Das Vorkaufsrecht muss innert 3 Monaten seit Kenntnis von Abschluss und Inhalt des Vertrages geltend gemacht werden (Art. 681a Abs. 2 ZGB). IX. Ordentlicher Heimfall 1. Geht das Baurecht unter, so fallen die bestehenden Bauwerke der Grundeigentümerin zu, indem sie zu Bestandteilen ihres Grundstückes werden (Art. 779c ZGB). 2. a. Für die Übernahme der heimfallenden Bauwerke durch die Grundeigentümerin steht dem Bauberechtigten eine Entschädigung in der Höhe von 80 % des dannzumaligen Verkehrswertes (unter Abzug des Bodenwertes) zu. Die Parteien versuchen im Rahmen der Auflösungsverhandlungen den Verkehrswert gemeinsam festzulegen. Gelingt dies nicht, so wird der Verkehrswert als Mittelwert aus dem Resultat eines Schatzgutachtens durch die Schwyzer Kantonalbank sowie eines Schatzgutachtens durch die kantonale Schätzungskommission berechnet. Der sich ergebende Mittelwert zwischen den Resultaten der beiden Schatzgutachten ist für beide Parteien verbindlich und unanfechtbar. Die Parteien, welche die Kosten dieser Schatzgutachten je zur Hälfte zu tragen haben, verpflichten sich so zusammenzuarbeiten, dass der massgebende Verkehrswert innerhalb von 60 Tagen festgelegt ist. b. Falls die Bauwerke auf dem Baurechtsgrundstück im Zeitpunkt des Heimfalles als baufällig zu qualifizieren sind, kann die Grundeigentümerin auf Ablauf der Baurechtsdauer hin die unentgeltliche Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Grundstückes, also den Abbruch und die Entsorgung der bestehenden Bauwerke, verlangen. Dies gilt nicht für eine allenfalls notwendige Pfählung sowie für weitere, die Bebaubarkeit des Grundstückes fördernde Teilbauten wie Erschliessungsleitungen etc. Diese können belassen werden. 3. Allfällige Mietverträge für Bauwerke auf dem Baurechtsgrundstück müssen auf den Termin des Ablaufs des Baurechts rechtskräftig aufgelöst worden sein. Sollte der Bauberechtigte dieser Pflicht nicht nachkommen, wird er gegenüber der Grundeigentümerin schadenersatzpflichtig. 4. Im Grundbuch ist vorzumerken: Vereinbarung über die Entschädigungspflicht für heimfallende Bauten bzw. über die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes. 4

5 X. Vorzeitiger Heimfall 1. Wenn der Bauberechtigte in grober Weise sein dingliches Recht überschreitet oder vertragliche Verpflichtungen verletzt, so kann die Grundeigentümerin den vorzeitigen Heimfall des Baurechtes herbeiführen, indem sie die Übertragung des Baurechtes mit allen Rechten und Lasten auf sich selbst verlangt (Art. 779f ZGB). 2. Für die Festsetzung der dem Bauberechtigten bei vorzeitigem Heimfall zustehenden Entschädigung ist, soweit nicht die zwingenden Bestimmungen von Art. 779g ZGB entgegenstehen, die Vereinbarung betreffend Entschädigung gemäss vorstehender Ziffer VIII. 2. massgebend. XI. Weitere Bestimmungen 1. Zugang zur Baurechtsparzelle Im Rahmen des in vorstehender Ziffer III. umschriebenen Baurechtsumfanges gewährleistet die Genossame Siebnen über ihr Areal den Zugang sowie die Zufahrt bis zum Baurechtsgrundstück. Der Bauberechtigte trägt die anteilmässigen Kosten für die Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung der Strassen. 2. Gewährleistung Die Überlassung der Baurechtsparzelle erfolgt in dem den Parteien bekannten heutigen Zustand und ohne jegliche Gewähr für die Eignung als Baugrund. Der Bauberechtigte trägt insbesondere auch allfällige Mehrkosten, welche bei der Überbauung oder Nutzung des Grundstückes, z.b. zufolge von Altlasten, auf der Baurechtsparzelle anfallen. 3. Abgaben und Steuern Der Bauberechtigte trägt alle mit den Bauten, Anlagen und Einrichtungen und mit dem Baurecht verbundenen öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Verpflichtungen. Werden bei der Genossame Siebnen Steuern und Abgaben erhoben, welche die Bauten, Anlagen und Einrichtungen oder das Baurecht betreffen, so hat der Bauberechtigte der Genossame Siebnen dafür in vollem Umgang Ersatz zu leisten. Die Genossame Siebnen hat nur Steuern und Abgaben zu tragen, welche sich ausschliesslich auf den mit dem Baurecht belasteten Boden beziehen. 4. Haftung a. Der Bauberechtigte hat alle aus dem Eigentum an Gebäuden und Anlagen sich ergebenden privatrechtlichen Verpflichtungen (auch während der Bauzeit) insbesondere aus Art. 684 ZGB sowie aus Art. 58 OR zu tragen. b. Sofern die Genossame Siebnen von Dritter Seite für die den Bauberechtigten treffenden privatrechtlichen Verpflichtungen gemäss vorstehender Ziffer XI. 4. a. direkt belangt werden sollte, so ist sie vom Bauberechtigten schadlos zu halten. Allfällige Prozesse Dritter gegen die Genossame Siebnen sind in deren Namen, jedoch auf Rechnung des Bauberechtigten zu führen. 5

6 5. Kosten und Steuern Eine allfällige Grundstückgewinnsteuer, die Notariats- und Grundbuchgebühren wie auch die Handänderungssteuer der Gemeinde Schübelbach werden vom Bauberechtigten bezahlt. 6. Salvatorische Klausel Sollte sich im Rahmen eines Vertragsabschlusses ergeben, dass eine oder mehrere Bestimmungen dieses Reglementes ganz oder teilweise unwirksam oder undurchsetzbar sind oder werden, so sollen im Vertrag Regelungen getroffen werden, welche dem Zweck der undurchsetzbaren Bestimmungen am nächsten kommen. 7. Aufhebung und Änderung Die Aufhebung und Änderung von Bestimmungen dieses Reglements durch die Genossengemeinde bedarf der Mehrheit von 2/3 der Stimmenden. 8. Inkrafttreten Dieses Reglement wurde von der Genossengemeindeversammlung vom 14. November 2008 genehmigt und tritt per sofort in Kraft. Siebnen, den 14. November 2008 Im Namen der Genossame Siebnen Der Präsident: Balz Kessler-Mächler Der Geossenschreiber: Josef Schuler-Höflinger 6