B A U R E C H T S V E R T R A G

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1 ÖFFENTLICHE BEURKUNDUNG B A U R E C H T S V E R T R A G zwischen der Politischen Gemeinde St. Moritz, 7500 St. Moritz, als Grundeigentümerin und Baurechtsgeberin, und der Interessengemeinschaft Parzelle 139 Tinus, St. Moritz, bestehend aus - - als Baurechtsberechtigte und Gesamteigentümer infolge Einfacher Gesellschaft. Die Grundeigentümerin räumt den Baurechtsberechtigten ein selbständiges und dauerndes Baurecht im Sinne von Artikel 675 und 779ff ZGB an der nachstehend beschriebenen Liegenschaft und zu den nachfolgenden Bedingungen ein: 1. Baurechtsbelastete Liegenschaften Grundbuch St. Moritz Die nachstehenden gemeindeeigenen Liegenschaften Nrn. 139 (ohne Via Fullun), 2001, 1742 werden vorgängig zum Vollzug des Baurechtsvertrages durch die Politische Gemeinde St. Moritz zu einem einzigen Grundstück zusammengelegt. A) Liegenschaft Nr. 139 Plan Nr. 3, Tinus Gesamtfläche: 4'713 m² Strassenfläche, Acker, Wiese, Gartenanlage Anmerkungen

2 2 Vormerkungen Dienstbarkeiten und Grundlasten Recht: Gewerbebeschränkung zulasten Grundstück Nr. 131, 1685, 1333, 1864, 1923, 1924, 2030, 2322, 2363, 2364, 2365, 2375, 2376, 2377, Beleg 1.87, Beleg 13.87, Beleg 17.87, Beleg , Beleg , Beleg , Beleg , Beleg Last: Fahrweg- und Durchgangsrecht zugunsten Grundstück Nr. 141, 146, 147, 149, 1113, 1114, 1115, 1118, 1334, 1336, 1852, 2264, 2310, 2317, 2318, 2337, 2344, 2347, 2349, D Beleg 1.87, Beleg 12.87, Beleg , Beleg , Beleg , Beleg , Beleg , Beleg , Beleg , Beleg Recht: Unterhaltspflicht zulasten Grundstück Nr. 1336, 2264, D2310, 2317, 2318, 2337, D Beleg 1.87, Beleg , Beleg , Beleg , Beleg , Beleg Recht: Bauverbot zulasten Grundstück Nr Beleg 19.87, Beleg Last: Näherbaurecht zugunsten Grundstück Nr Beleg Last: Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten Grundstück Nr. 151, 152, 1183, Beleg , Beleg 56.87, Beleg , Beleg Grundpfandrechte

3 3 B) Liegenschaft Nr Plan Nr. 3, Tinus Gesamtfläche: 2'288 m² Strasse, Wiese/Weide Anmerkungen Vormerkungen Dienstbarkeiten und Grundlasten Recht: Fahrweg- und Durchgangsrecht mit Unterhaltspflicht zulasten Grundstück Nr. 137, Beleg Last: Fahrweg- und Durchgangsrecht ohne Unterhaltspflicht zugunsten Grundstück Nr. 137, Beleg Last: Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten Grundstück Nr Beleg 2.87 Grundpfandrechte C) Liegenschaft Nr Plan Nr. 3, Tinus Gesamtfläche: 685 m² Strassenfläche, Wiese Anmerkungen Vormerkungen Dienstbarkeiten und Grundlasten Last: Fahrweg- und Durchgangsrecht zugunsten Grundstück Nr. 137, Beleg 1.87

4 Recht: Fahrweg- und Durchgangsrecht zulasten Grundstück Nr. 137, Beleg Last: Strassenunterhalt auf Grundstück Nr Beleg Last: Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten Grundstück Nr Beleg Last: Fusswegrecht zugunsten Grundstück Nr Beleg Last: Fusswegrecht zugunsten Grundstück Nr Beleg Grundpfandrechte 2. Umfang Das Baurecht umfasst die Gesamtfläche der zu belastenden Liegenschaften Nrn. 139 exklusive Strassenfläche, 2001 und Das Baurechtsgrundstück ist gestützt auf die Mutation des Grundbuchgeometers als eigenständiges Grundstück auszuscheiden. Die Mutationsurkunde gilt als integrierender Bestandteil dieses Vertrages. Die Mutation des Grundbuchgeometers wird erst nach Vorliegen der notwendigen Bewilligungen seitens der Politischen Gemeinde St. Moritz (Volksabstimmung) erstellt. Die im Vertrag genannten Flächen sind daher als Zirka-Masse zu verstehen. Für das neue Baurechtsgrundstück wird das Hauptbuchblatt D2410 eröffnet. Bereinigung bestehender Rechte und Lasten: Die auf der belasteten Liegenschaft bestehenden Rechte und Lasten betreffen auch das Baurechtsgrundstück. Sie sind daher als Recht oder als Last auf das

5 5 Baurechtsgrundstück D2410 zu übertragen und entsprechend auf den Gegengrundstücken nachzutragen. 3. Inhalt Die Baurechtsberechtigten erhalten das Recht, die Fläche des Baurechtsgrundstückes auf den Parzellen Nrn. 139 (exklusive Strassenfläche), 2001 und 1742 für die Erstellung von Mehrfamilienhäusern für Einheimische mit einer unterirdischen Autoeinstellgarage sowie einer Schräglifterschliessung, samt der erforderlichen Zufahrt im Rahmen des kommunalen Baugesetzes sowie des Quartierplanes Tinus, baulich zu nutzen und beizubehalten. Die Bebauung darf mit Zustimmung der Baubehörde im Rahmen des Quartierplanes Tinus etappiert werden. Die Baurechtsberechtigten werden ermächtigt, am Baurechtsgrundstück Stockwerkeigentum zu begründen und die einzelnen Stockwerkanteile an die einzelnen Gesellschafter zuzuweisen, wobei pro Erwerber nicht mehr als eine einzige Wohnungseinheit zugewiesen werden darf. Für die Ausführung des Bauvorhabens sind die im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen von der Baubehörde der Politischen Gemeinde St. Moritz genehmigten Pläne massgebend. Der nicht überbaute Teil des Baurechtsgrundstückes steht den Baurechtsberechtigten zwecks Erschliessung der Bauten sowie als Umschwung im Rahmen der Quartierplanbestimmungen Tinus zur Verfügung. Zusätzlich können Infrastruktur- und Verkehrsanlagen zur Erschliessung von Nachbargrundstücken errichtet werden. Die gemäss Quartierplan zur Überbauung zur Verfügung stehende Bruttogeschossfläche von total * m2 ist durch die Baurechtsberechtigten zwingend vollständig zu verbauen. Die Wohnungsgrösse pro Wohneinheit darf ca. 130 m2 Nettogeschossfläche (ohne Treppenhausanteil) betragen. Die Baurechtsberechtigten sind verpflichtet, der Grundeigentümerin einen Miteigentumsanteil an der Autoeinstellhalle mit ausschliesslichem und dauerndem Benützungsrecht an einem Autoeinstellplatz entschädigungslos zu überlassen, womit die Politische Gemeinde St. Moritz an der Stockwerkeinheit der Tiefgarage auf dem Baurechtsgrundstück beteiligt wird. Im Reglement der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft ist vorzusehen, dass dem Vertreter der Politischen Gemeinde, den diese im Innenverhältnis bestimmt, das Stimmrecht für den Stockwerkeigentumsanteil Autoeinstellhalle an den Stockwerkeigentümer-Versammlungen im Sinne von Art. 712 o ZGB zusteht.

6 6 Gleichzeitig ist auch festzuhalten, dass die Politische Gemeinde St. Moritz zwar Stockwerkeigentümerin ist, aber sich an den Gemeinschaftskosten nicht zu beteiligen hat. 4. Dauer Das Baurecht dauert siebzig Jahre, vom Grundbucheintrag an gerechnet. Vom selben Tag an beginnen auch die obligatorischen Bindungen zwischen den Vertragsparteien. Spätestens zwei Jahre vor Ablauf der Baurechtsdauer nehmen die Baurechtsberechtigten mit der Grundeigentümerin Verhandlungen auf, über eine Verlängerung des Baurechtsvertrages bzw. die Festsetzung der Heimfallentschädigung. 5. Verselbständigung und Übertragbarkeit Das Baurecht wird als selbständig und dauernd im Sinne von Art. 779ff ZGB erklärt und ist als eigenes Grundstück auf Hauptbuchblatt D2410 im Grundbuch von St. Moritz aufzunehmen. Die Übertragung des Baurechtes bedarf der Genehmigung der Politischen Gemeinde St. Moritz. Diese darf die Genehmigung verweigern, wenn die Verpflichtungen der Baurechtsberechtigten aus diesem Baurechtsvertrag, auch die obligatorischen, vom Erwerber nicht in allen Teilen übernommen werden oder bei Vorliegen anderer wichtiger Gründe, wie beispielsweise fehlender Kreditwürdigkeit des Erwerbers oder Unvereinbarkeit mit dem Zweck der Baurechtserrichtung. 6. Baurechtszins Die Baurechtsberechtigten haben der Grundeigentümerin ab einen jährlichen indexgebundenen Baurechtszins von ca. Fr. 93' (Franken dreiundneunzigtausendzweihundertundzweiundsechzig-50/100) zu entrichten, welcher einem Quadratmeterpreis von Fr verzinst zu 5% entspricht. Grundlage für die Berechnung des Baurechtszinses bildet die Grundstücksfläche des Baurechtsgrundstückes gemäss Mutation Nr. * von * m2. Dieser Baurechtszins ist jährlich dem Landesindex der Konsumentenpreise anzupassen, wobei jeweils der per Ende Dezember des Vorjahres ausgewiesene Indexstand anzuwenden ist. Die erste Indexanpassung erfolgt am 1. Januar Für die Berechnung aller Indexanpassungen gilt der Indexstand von Ende

7 7 November 2000 mit Punkten (ausgehend von der Basis Mai 2000 = 100 Punkte). Für die Zeit ab Vertragsbeginn bis 31. Dezember 2016 ist vorstehender Baurechtszins nicht zu entrichten. Für die Zahlung des Baurechtszinses durch die Stockwerkeigentümer- Gemeinschaft sind die einzelnen Stockwerkeigentümer gegenüber der Baurechtsgeberin solidarisch verpflichtet und haftbar. 7. Heimfall Bei Ablauf der Vertragsdauer fallen alle Bauwerke der Grundeigentümerin heim und werden wieder Bestandteil der Liegenschaft Nr. 139 (Liegenschaften sind dannzumal vereinigt). Die Baurechtsberechtigten sind mit 70% des dannzumaligen Verkehrswertes der Gebäude zu entschädigen. Dieser Verkehrswert ist von der für St. Moritz zuständigen amtlichen Schätzungskommission festzusetzen. Dabei ist als Basis vom Wert der Erstellungskosten gemäss verbindlichem Voranschlag der Architekten auszugehen, welcher Wert von der Schätzungskommission anlässlich der ersten Schätzung nach Erstellung der Gebäude festzulegen ist. Die individuellen, dauernden wertvermehrenden Investitionen werden nicht vergütet. 8. Vorzeitiger Heimfall Wenn einzelne oder mehrere Baurechtsberechtigte in grober Weise ihr dingliches Recht überschreiten oder Verpflichtungen dieses Baurechtsvertrages, auch nur obligatorischer Natur, verletzen, kann die Grundeigentümerin den vorzeitigen Heimfall herbeiführen, indem sie die Übertragung des Baurechts mit allen Rechten und Lasten auf sich selber verlangt. Der vorzeitige Heimfall kann insbesondere bei Vernachlässigung des Gebäudeunterhaltes und bei Missachtung der Vertragsbestimmungen über die Vermietung und die Mietzinsgestaltung herbeigeführt werden. Bei vorzeitigem Heimfall entschädigt die Baurechtsgeberin die Baurechtsberechtigten mit 60 % des dannzumaligen Verkehrswertes, der im Sinne vom Abschnitt Heimfall festzusetzen ist.

8 8 9. Vorkaufsrechte Die Parteien vereinbaren ausdrücklich, das Vorkaufsrecht der Baurechtsberechtigten an der belasteten Liegenschaft gemäss Art. 681b ZGB aufzuheben und dies im Grundbuch auf der Liegenschaft Nr. 139 (Liegenschaften sind dannzumal vereinigt) vorzumerken. Das Vorkaufsrecht der Grundeigentümerin am Baurechtsgrundstück bleibt indessen bestehen. Das der Politischen Gemeinde St. Moritz als Grundeigentümerin zustehende gesetzliche Vorkaufsrecht ist anlässlich der Begründung von Stockwerkeigentum vom Baurechtsgrundstück auf sämtliche nicht in ihrem Eigentum stehenden Stockwerkeigentumsanteile zu übertragen und dort vorzumerken. Das Vorkaufsrecht bleibt für die ganze Dauer des Bestandes von Stockwerkeigentum gegenüber jedem Dritten der eine Stockwerkeinheit zu erwerben beabsichtigt, bestehen. Den übrigen Stockwerkeigentümern steht dieses Vorkaufsrecht nicht zu. Das gesetzliche Vorkaufsrecht kann bei Verkäufen im Sinne von Art. 681 ZGB ausgeübt werden, also auch im Falle der Zwangsversteigerung. Bei der erstmaligen Zuweisung der Stockwerkeinheiten der Einfachen Gesellschaft an die einheimischen Gesellschafter, im Sinne dieses Vertrages, verzichtet die Grundeigentümerin ausdrücklich auf die Geltendmachung des Vorkaufsrechts, sofern vorliegende Vertragsbestimmungen bei diesem Verkauf voll übernommen werden. Das Vorkaufsrecht ist preislich limitiert. Der Vorkaufspreis entspricht danach dem Erstellungspreis der betroffenen Stockwerkeinheit zuzüglich dauernde wertvermehrende Investitionen des Veräusserers bis zum Zeitpunkt des Vorkaufsfalls. Dabei ist die Geldwertveränderung vom Zeitpunkt des Abschlusses des Baurechtsvertrages an bis zum Veräusserungsdatum zu berücksichtigen, wobei die Veränderung nach dem jeweiligen Stand des Indexes für Konsumentenpreise errechnet wird. Bei Meinungsverschiedenheiten über die Höhe der wertvermehrenden Investitionen wird diese von der Bezirksschätzungskommission für beide Parteien verbindlich festgelegt. Die Ausübung des Vorkaufsrechtes richtet sich nach Artikel 681a ZGB.

9 9 10. Zusätzliche Beschränkung des Verfügungsrechts der Baurechtsberechtigten a) Die Baurechtsberechtigten sind verpflichtet, die Wohnungen selbst zu bewohnen oder diese ohne Ausnahme an Mieter mit Wohnsitz und ausschliesslichem oder erstem Steuerdomizil in der Gemeinde St. Moritz zu vermieten. Die Vermietung von Wohnraum zu Ferienzwecken und als Zweitwohnungen ist nicht statthaft. Die Mietzinsen sind nach den gesetzlichen Bestimmungen über die Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen und im Einvernehmen mit dem Gemeindevorstand zu gestalten, damit sie als tragbar gelten. Die Verpflichtung dieser Litera gilt auch für Erben der ursprünglichen Baurechtsnehmer, die einen Stockwerkeigentumsanteil im Erbgang erworben haben, diese aber wegen auswärtigem Wohnsitz nicht selbst bewohnen können. Die Benützung als Ferienwohnung einer Stockwerkeigentums-Einheit ist auch für solche Rechtsnachfolger der Baurechtsberechtigten nicht statthaft und im Reglement auszuschliessen. b) Die Veräusserung einer Stockwerkeinheit (Kauf, Schenkung, Tausch u. dgl.), die Belastung einer Stockwerkeinheit mit einer Nutzniessung oder einem Wohnrecht wie auch die Vermietung einer Stockwerkeinheit sind nur rechtsgültig, wenn die übrigen Stockwerkeigentümer nicht auf Grund eines Beschlusses binnen 14 Tagen seit der ihnen gemachten Mitteilung Einsprache aus einem wichtigen Grund erhoben haben. Als wichtige Gründe gelten insbesondere Belastungen mit einer Nutzniessung oder einem Wohnrecht, deren Kapitalwert, berechnet nach der üblichen versicherungstechnischen Methode, den Anrechnungswert übersteigt oder die zu Gunsten von nicht in St. Moritz wohnhaften oder nicht verwandten Personen begründet werden, und Vermietungen an nicht in St. Moritz wohnhafte Personen und zu einem Mietzins, der die übliche Verzinsung des investierten Eigen- und Fremdkapitals übersteigt. Als Anrechnungswert gilt der Wert, der den Erstellungspreis der entsprechenden Stockwerkeinheit zuzüglich dauernder wertvermehrender Investitionen und zuzüglich Geldwertveränderung vom Zeitpunkt des Abschlusses des Baurechtsvertrages bis zum Veräusserungsdatum übersteigt. Die Einsprache ist unwirksam, wenn sie ohne wichtigen Grund erhoben ist. Hierüber bestimmt im Streitfall der Richter auf Begehren des Einsprachegegners im summarischen Verfahren. Ein Stockwerkeigentümer hat ein Rechtsgeschäft, das der Einsprache unterliegt, der Verwaltung zur Kenntnis zu bringen. Diese hat daraufhin unverzüglich die Versammlung der Stockwerkeigentümer einzuberufen. Der Beschluss wird mit einfacher Mehrheit der an der Versammlung anwesenden

10 10 Stockwerkeigentümer gefasst. Das Einspracherecht im Sinne von Artikel 712c Absatz 2 und 3 ZGB, ist im Grundbuch auf allen Hauptbuchblättern des Baurechtsgrundstückes vorzumerken. c) Die Autoeinstellgarage darf ausschliesslich nur zu Parkierungszwecken für Motorfahrzeuge verwendet werden. d) Die Baurechtsberechtigten sind verpflichtet, die Bauten, Anlagen und unüberbauten Teile des Grundstücks während der ganzen Baurechtsdauer gut und ordnungsgemäss zu unterhalten. Die Grundeigentümerin hat das Recht, die Einhaltung dieser Auflage jederzeit zu kontrollieren, und gegebenenfalls, bei Verletzung der Unterhaltspflicht, die notwendigen Unterhaltsarbeiten auf Kosten der Baurechtsberechtigen ausführen zu lassen. e) Die Einräumung eines Unterbaurechtes durch die Baurechtsberechtigten bedarf der Genehmigung der Politischen Gemeinde St. Moritz. Die Genehmigung kann verweigert werden, wenn - die Person des Unterbaurechtsberechtigten keine Gewähr bietet für die Erfüllung des Baurechtszwecks, oder - die Bestimmungen des Unterbaurechtsvertrages von den Bedingungen des Baurechtsvertrages abweichen, oder - aus anderen wichtigen Gründen. f) Wo nach Gesetz bei der Beschlussfassung durch die Stockwerkeigentümer- Gemeinschaft kein qualifiziertes Mehr vorgesehen ist, ist im Reglement das Kopfstimmen-Prinzip vorzusehen. Weder dieses Prinzip noch die reglementarischen Bestimmungen über die Ausübung des Stimmrechtes für den Stockwerkeigentumsanteil Autoeinstellhalle durch einen Vertreter der Baurechtsgeberin dürfen ohne dessen Zustimmung abgeändert werden. g) Die bauliche Erschliessung von vereinzelten Zimmern durch Erstellung allfälliger Separateingänge direkt vom Treppenhaus oder von Aussen her darf nur dann erfolgen, wenn zugleich auch vom Innern der Hauptwohnung, zu welcher diese Zimmer gehören, ein weiterer Zugang zu diesen Zimmern jederzeit möglich ist

11 11 Weitere Vertragsbestimmungen 1. Jegliche Rechts- und Sachgewährleistung seitens der Grundeigentümerin für den zur Überbauung zur Verfügung gestellten Boden, inbezug auf dessen Bauqualität, wird vollumfänglich wegbedungen, soweit gesetzlich zulässig. 2. Die mit der Einräumung des Baurechtes entstehenden Kosten, Grundbuchgebühren, Handänderungssteuern, Vermessungs- und Vermarkungskosten usw., bezahlen allein die Baurechtsberechtigten. 3. Die Baurechtsberechtigten erklären ausdrücklich, von allen Eintragungen auf dem Blatt der Liegenschaft Nrn. 139, 2001 und 1742, insbesondere von den Dienstbarkeiten, Kenntnis zu haben und sich an die betreffenden Vorschriften zu halten. 4. Für alle durch den Bau und den Betrieb der Anlagen und Bauten auf dem Baurechtsgrundstück entstehenden Schäden jeder Art haften allein die Baurechtsberechtigten. 5. Der Besitzesantritt durch die Baurechtsberechtigten mit Rechten und Pflichten, Nutzen und Gefahr inbezug auf das Baurechtsgrundstück erfolgt am Tage der Grundbucheintragung. Die Baurechtsberechtigten bezahlen während der Dauer des Vertrages alle auf das Grundstück und die Bauten entfallenden öffentlich-rechtlichen Abgaben. Sie verpflichten sich ferner zum Abschluss der erforderlichen Versicherungen. 6. Für die Ausführung aller Bauarbeiten ist das ortsansässige Gewerbe zu berücksichtigen, sofern Leistung und Preise konkurrenzfähig sind. 7. Die Verlegung oder Versetzung aller durch die Baurechtsfläche verlaufenden Werkleitungen (Kanalisation, Wasser usw.) ist Sache der Baurechtsberechtigten und geht voll zu ihren Lasten. Sollte sich zu einem späteren Zeitpunkt die Baurechtsgeberin entschliessen, an einer der von den Baurechtsberechtigten verlegten Leitungen anschliessen zu wollen, so hat sie sich im Rahmen der Mitbenützung der jeweiligen Leitung an den Umlegungskosten zu beteiligen. 8. Sämtliche Verpflichtungen aus diesem Baurechtsvertrag sind sowohl durch die Baurechtsberechtigten, als auch durch die Politische Gemeinde St. Moritz einem allfälligen Rechtsnachfolger (Käufer, Baurechtsberechtigter usw.) mit der Weiterüberbindungsklausel zu überbinden.

12 12 9. Die Politische Gemeinde St. Moritz, als Grundeigentümerin, verpflichtet sich, das ihr einzuräumende ausschliessliche und dauernde Benützungsrecht an einem Autoeinstellplatz in der Autoeinstellhalle in erster Linie der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft zur Miete zu einem angemessenen Zins anzubieten, sofern und solange die Grundeigentümerin keinen Eigenbedarf hat. Der vorliegende Baurechtsvertrag wird hiermit zum Vollzug im Grundbuch St. Moritz auf den Grundstücken 139 (Liegenschaften sind dannzumal vereinigt) und D2410 angemeldet. St. Moritz, den * GBA/hb/m:\office\vt\dienstbarkeitsverträge\smegtinus 139 c.doc Für die Politische Gemeinde St. Moritz Peter Barth Albert Nold Die Mitglieder der Interessengemeinschaft Parzelle 139 Tinus Vorbehalte für den Vollzug im Grundbuch 1) Vereinigung der Liegenschaften Nrn. 139, 2001 und 1742 zu einer einzigen Liegenschaft unter Ausscheidung der Strassenfläche durch die Politische Gemeinde St. Moritz (Mutation Geometer, Bereinigung bestehende Rechte und Lasten) 2) Genehmigung Baurecht durch Volksabstimmung 3) Mutationsurkunde für Ausscheidung Baurechtsgrundstück D2410 4) Rechtskraft Quartierplan Tinus Ermächtigung Die Politische Gemeinde St. Moritz wird ermächtigt, den Baurechtsvertrag nach Erfüllung der vorstehenden Vorbehalte 1) bis 4) entsprechend anzupassen.