BAURECHTSVERTRAG GRUNDDIENSTBARKEITSVERTRAG

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1 ÖFFENTLICHE URKUNDE BAURECHTSVERTRAG und GRUNDDIENSTBARKEITSVERTRAG zwischen der Gemeinde Fläsch (UID: CHE ) St. Luzi, 7306 Fläsch - Grundeigentümerin und Belastete- und [Vorname/Nachname], [Adresse] - Bauberechtigter und Berechtigter -

2 2 I. PRÄAMBEL Für das Gebiet Ruhaberg in Fläsch besteht der Arealplan Ruhaberg/Patschär, welcher unter anderem eine gestalterisch hochstehende Überbauung zum Ziel hat. Die innerhalb des Arealplanperimeters in der Bauzone liegenden, noch unüberbauten Parzellen, sollen zeitnah vollständig überbaut werden. Ein Grossteil der unüberbauten Parzellen steht im Eigentum der RIVAG Rheintal AG. Ein Projekt zur Überbauung dieser Parzellen (918, 919, 922, 923 und 925) wird zurzeit realisiert. Im Zuge dieser Überbauung soll auch die Baulandparzelle 926, welche im Eigentum der politischen Gemeinde Fläsch steht, überbaut werden. Aus diesem Grund hat die Gemeindeversammlung Fläsch am 12. Dezember 2016 beschlossen, die Parzelle 926 im Baurecht abzugeben. Der Gemeindevorstand hat die Aufgabe erhalten, Interessenten für die Baulandparzelle zu suchen und deren Angebote zu prüfen. II. BESCHREIBUNG DES BAURECHTSBELASTETEN GRUNDSTÜCKES Liegenschaft Fläsch / 926 Grundbuch-Typ: Eidgenössisch Form der Führung: Eidgenössisch Vermessung: Eidgenössisch Zu beachten: die mit * bezeichneten Angaben haben Grundbuchwirkung. Grundstückbeschreibung: Gemeinde: 3951 Fläsch Grundstück-Nr.: 926 E-GRID: CH Dominierte Grundstücke: LIG Fläsch 3951/931 zu 293/1000, LIG Fläsch 3951/939 zu 82/1000, LIG Fläsch 3951/940 zu 82/1000 Adresse*: Ruhaberg Plan-Nr.*: 11 Parzellen-Nr.*: 926 Fläche*: 444 m2, vermessen Kulturart*: Wiese Gebäude*: Bemerkungen*: Anmerkungen: /2144/0 Arealplan "Ruhaberg, Patschär" Dienstbarkeiten: Grundlasten: Vormerkungen: (Nachrückungsrechte siehe Grundpfandrechte) Grundpfandrechte:

3 3 Liegenschaft Fläsch / 939 Grundbuch-Typ: Eidgenössisch Form der Führung: Eidgenössisch Vermessung: Eidgenössisch Zu beachten: die mit * bezeichneten Angaben haben Grundbuchwirkung. Grundstückbeschreibung: Gemeinde: 3951 Fläsch Grundstück-Nr.: 939 E-GRID: CH Dominierte Grundstücke: Adresse*: Ruhaberg Plan-Nr.*: 11 Parzellen-Nr.*: 939 Fläche*: 81 m2, vermessen Kulturart*: Fussweg Gebäude*: Bemerkungen*: Anmerkungen: /2144/0 Arealplan "Ruhaberg, Patschär" Dienstbarkeiten: Grundlasten: Vormerkungen: (Nachrückungsrechte siehe Grundpfandrechte) Grundpfandrechte:

4 4 Liegenschaft Fläsch / 940 Grundbuch-Typ: Eidgenössisch Form der Führung: Eidgenössisch Vermessung: Eidgenössisch Zu beachten: die mit * bezeichneten Angaben haben Grundbuchwirkung. Grundstückbeschreibung: Gemeinde: 3951 Fläsch Grundstück-Nr.: 940 E-GRID: CH Dominierte Grundstücke: Adresse*: Ruhaberg Plan-Nr.*: 11 Parzellen-Nr.*: 940 Fläche*: 80 m2, vermessen Kulturart*: Fussweg Gebäude*: Bemerkungen*: Anmerkungen: /2144/0 Arealplan "Ruhaberg, Patschär" Dienstbarkeiten: Grundlasten: Vormerkungen: (Nachrückungsrechte siehe Grundpfandrechte) Grundpfandrechte:

5 5 Liegenschaft Fläsch / 931 Grundbuch-Typ: Eidgenössisch Form der Führung: Eidgenössisch Vermessung: Eidgenössisch Zu beachten: die mit * bezeichneten Angaben haben Grundbuchwirkung. Grundstückbeschreibung: Gemeinde: 3951 Fläsch Grundstück-Nr.: 931 E-GRID: CH Dominierte Grundstücke: Adresse*: Ruhaberg Plan-Nr.*: 11 Parzellen-Nr.*: 931 Fläche*: 291 m2, vermessen Kulturart*: Strasse Gebäude*: Bemerkungen*: Anmerkungen: /2144/0 Arealplan "Ruhaberg, Patschär" Dienstbarkeiten: Grundlasten: Vormerkungen: (Nachrückungsrechte siehe Grundpfandrechte) Grundpfandrechte:

6 6 III. BEGRÜNDUNG EINES BAURECHTES 1. Einräumung des Baurechtes Die Grundeigentümerin räumt dem Bauberechtigten an ihrem Grundstück Nr. 926, Grundbuch der Gemeinde Fläsch, ein selbstständiges und dauerndes Baurecht gemäss Art. 675 und Art. 779 ff. ZGB ein. 2. Umfang und Inhalt des Baurechtes 2.1 Umfang Das Baurecht umfasst das ganze Grundstück gemäss Mutation Nr. [ ] vom [ ]. Es wird im Grundbuch als eigenes Grundstück Nr. [ ] aufgenommen. 2.2 Benutzung der Baurechtsfläche Der Bauberechtigte ist befugt, im Rahmen der gesetzlichen und vertraglichen Bestimmungen über das Baurecht und den belasteten Boden zu verfügen, Bauten, Einrichtungen und Anlagen auf und unter dem Boden zu erstellen. Bei der Überbauung der Baurechtsfläche sind die Vorschriften der Gemeindebaugesetzgebung, die Arealplanvorschriften Ruhaberg/Patschär und die weiteren Anordnungen des öffentlichen Rechts zu beachten. 2.3 Zweck Das Baurecht wird zum Zwecke der Erstellung eines Hauses mit zonenkonformer Nutzung eingeräumt. 2.4 Baugesuch Der Bauberechtigte hat innert Jahresfrist nach Unterzeichnung des vorliegenden Vertrages ein vollständiges und bewilligungsfähiges Baugesuch einzureichen. Nach Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilligung hat innerhalb von sechs Monaten der Baubeginn zu erfolgen. Werden diese Fristen nicht eingehalten, so wird das Baurecht vorzeitig aufgelöst. Bei vorzeitiger Auflösung des Baurechts ist der Baurechtszins für zwei Jahre geschuldet. 2.5 Projekt- und Zweckänderung Spätere Projekt- und Nutzungsänderungen sind zulässig, soweit sie zonenkonform sind und die Bestimmungen des Baugesetzes erfüllen.

7 7 2.6 Unterhalt und Betrieb Der Bauberechtigte hat die von ihm erstellten Bauten und Anlagen stets in gutem Zustand zu halten und die hiefür erforderlichen Unterhalts- und Instandstellungsarbeiten vorzunehmen sowie alle behördlichen Vorschriften zu erfüllen. 2.7 Dauer Das Baurecht entsteht mit dem Grundbucheintrag und dauert bis zum Nutzen und Gefahr am Baurecht gehen mit dem Grundbucheintrag auf den Bauberechtigten über. Über eine allfällige Verlängerung des Baurechts bzw. über die Festsetzung der Heimfallentschädigung haben die Parteien spätestens fünf Jahre vor dem Ablauf des Baurechts miteinander Verhandlungen aufzunehmen. 2.8 Übertragung Das Baurecht ist übertragbar und vererblich. Bei der Übertragung des Baurechts gehen alle dinglichen und realobligationenrechtlichen Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag samt allfälligen späteren Änderungen oder Ergänzungen auf den Erwerber über. Die Einräumung von Unterbaurechten ist nur zulässig, wenn mit dem Unterbaurechtsnehmer der gleiche Baurechtszins vereinbart wird wie im vorliegenden Vertrag. Es darf kein Zwischengewinn abgeschöpft werden. Dies gilt auch, falls am Baurecht Stockwerkeigentum begründet wird. Der Baurechtszins ist entsprechend den Wertquoten zu berechnen und darf den mit dem vorliegenden Vertrag vereinbarten Baurechtszins nicht übersteigen. Für die Übertragung des Baurechts und die Einräumung von Unterbaurechten hat der Bauberechtigte die Zustimmung der Grundeigentümerin einzuholen. Sind die genannten Voraussetzungen betreffend Baurechtszins erfüllt, darf die Grundeigentümerin ihre Zustimmung nur verweigern, wenn die Übertragung die Erfüllung aller Rechte und Pflichten aus diesem Baurechtsverhältnis gefährdet, insbesondere, wenn ernsthafte Zweifel an der Kreditwürdigkeit des Erwerbers bestehen und dadurch die Zahlung des Baurechtszinses und/oder die Verpflichtung zum Rückbau im Falle des Heimfalls gefährdet wird. Eine ganz oder teilweise Weitervermietung des Baurechtsgrundstückes und des Gebäudes ist zulässig, bedarf jedoch ebenfalls der Zustimmung der Grundeigentümerin. Entsprechende Verträge sind vorgängig zur Genehmigung vorzulegen. 2.9 Gesetzliche Vorkaufsrechte Die gesetzlichen Vorkaufsrechte der Grundeigentümerin am Baurechtsgrundstück sowie des Bauberechtigten am baurechtsbelasteten Boden werden nicht aufgehoben (Art. 682 Ziff. 2 ZGB).

8 Ordentlicher Heimfall Eine Heimfallsentschädigung ist geschuldet, sofern der Zeitwert der Baute bei Ablauf des Baurechtes mindestens 60% des Neuwertes beträgt. Ist diese Bedingung erfüllt, beträgt die Heimfallentschädigung 80% des dannzumal geltenden Zeitwerts der Baute. Ist Heimfallentschädigung geschuldet, so hat die Grundeigentümerin das Recht, den Rückbau sämtlicher Bauten und Anlagen zu verlangen. Eine allfällige Heimfallentschädigung ist am Tag des Unterganges des Baurechts zur Zahlung fällig. Sie dient in erster Linie zur Befriedigung der Grundpfandgläubiger und ist dem Baurechtsnehmer nur mit deren Zustimmung auszuzahlen Vorzeitiger Heimfall Wenn der Bauberechtigte in grober Weise seine dingliches Recht überschreitet oder vertragliche Verpflichtungen verletzt, kann die Grundeigentümerin nach Massgabe von Art. 779 ff. ZGB den vorzeitigen Heimfall verlangen. Für die Bemessung der Heimfallsentschädigung gelten die Bestimmungen für den ordentlichen Heimfall sinngemäss. Der vorzeitige Heimfall setzt eine vorherige schriftliche Androhung (Mahnung) unter Einhaltung einer sechsmonatigen Frist voraus. Wird die Vertragsverletzung oder die Überschreitung des dinglichen Rechts innert der von der Grundeigentümerin eingeräumten Frist behoben, fällt das Recht der Grundeigentümerin des vorzeitigen Heimfalls für den abgehmahnten Sachverhalt dahin. IV. FINANZIELLE VERTRAGSBESTIMMUNGEN DES BAURECHTES 3. Baurechtszins 3.1 Betrag, Fälligkeit Der Baurechtszins basiert auf dem von den Parteien vereinbarten Grundstückswert von CHF [ ] pro m2. Für die Zinsberechnung werden rund zwei Drittel des Grundstückswertes angerechnet, somit CHF [ ] pro m2. Dieser Betrag ist mit 3.0 % jährlich zu verzinsen. Dies ergibt einen jährlichen Baurechtszins von CHF [ ] pro m2, bei einer Grundstückfläche von 444 m2 somit CHF [ ]. Die Zinspflicht beginnt am ersten Tag des Monats nach Unterzeichnung des vorliegenden Vertrages. Der Baurechtszins ist erstmals am des darauffolgenden Jahres zu bezahlen und anschliessend jährlich per (Fixtermin). Bei verspäteter Zahlung ist ein Verzugszins von 5 % p.a. geschuldet.

9 9 3.2 Anpassung des Baurechtszinses Der Baurechtszins steht in Abhängigkeit zur Entwicklung des Grundstückwertes. Bei Vertragsunterzeichnung beläuft sich die der Grundstückswert gemäss amtlicher Schatzung auf CHF [ ] pro m2. Im Vergleich zum vereinbarten Grundstückswert von CHF [ ] pro m2 ergibt dies einen Faktor [ ]. Alle zehn Jahre ist eine neue amtliche Schätzung auf Kosten des Berechtigten einzuholen und der Baurechtszins an den neu geschätzten Grundstückswert um den Faktor [ ] anzupassen. Die Anpassung erfolgt somit nach Folgender Formel: Vereinbarter Grundstückswert CHF [ ] = Faktor [ ] X neuer amtlicher Schätzungswert Amtlicher Schätzungswert bei Vertragsabschluss CHF [ ] Der so ermittelte Baurechtszins ist massgebend für die Berechnung des nächsten, auf den des darauffolgenden Jahres zu bezahlenden, Baurechtszinses. 3.3 Sicherstellung des Baurechtszinses Der Bauberechtigte sichert den Anspruch der Grundeigentümerin auf den Baurechtszins durch eine Grundpfandverschreibung in Form einer Maximal-Hypothek in der Höhe von CHF [ ]. Der Bauberechtigte bestellt hiermit das Baurechtsgrundstück im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen als Grundpfand. Der Betrag von CHF [ ] entspricht rund dem dreifachen Betrag des Jahreszinses. Sinkt dieser unter den zweifachen Betrag des Jahreszinses, so hat der Bauberechtigte die Grundpfandverschreibung zu Gunsten der Grundeigentümerin entsprechend zu erhöhen oder eine andere gleichwertige Sicherheit für den Erhöhungsbetrag zu stellen. V. WEITERE VERTRAGSBESTIMMUNGEN DES BAURECHTS 4. Aufhebung bzw. Beschränkung der Gewährleistung für das Baurechtsgrundstück Die Parteien schliessen jegliche Rechts- und Sachgewährleistungspflicht der Grundeigentümerin aus. Bezüglich Sachmängel bedeutet dies, dass die Grundeigentümerin weder für offene, noch für verdeckte Mängel haftet, auch wenn diese erheblich oder unerwartet sind. Die Parteien schliessen zudem alle weiteren Haftungsansprüche und Rechtsbehelfe der Bauberechtigten für Rechts- und Sachmängel aus. Diese Freizeichnung unterliegt den gesetzlichen Schranken. Die Parteien erklären, dass der Notar sie über die Rechtswirkungen dieser Freizeichnung orientiert hat.

10 10 5. Dienstbarkeiten und Grundlasten Der Bauberechtigte bestätigt, dass die Urkundsperson ihn über den wesentlichen Inhalt und die Bedeutung der im Grundbuch auf dem baurechtsbelasteten Grundstück eingetragenen Dienstbarkeiten und Grundlasten orientiert hat. Er bestätigt zudem, dass ihm die Wortlaute der Dienstbarkeiten und Grundlasten ausgehändigt worden sind. 6. Erschliessungskosten und Erschliessungsbeiträge Aufgrund den Arealplanvorschriften des Arealplans Ruhaberg/Patschär haben für die Kosten der Erstellung der Erschliessungsanlagen die EigentümerInnen gemäss dem Kostenverteiler vor Beginn der Anlagen aufzukommen (Art. 36). Diese Kosten werden von der Grundeigentümerin übernommen. Auch für die Planungskosten des Arealplans ist die Grundeigentümerin aufgekommen. Der Bauberechtigte kennt den Erschliessungsstand des Baurechtsgrundstückes. Er trägt jene Erschliessungskosten und Beiträge, die gemäss den baugesetzlichen Bestimmungen von der Grundeigentümerin zu tragen sind. Diese Kostentragungspflicht gilt für sämtliche Erschliessungskomponenten, ebenso für allfällige Ersatzabgaben. Dem Bauberechtigten ist bekannt, dass das Grundstück an die Fernwärmeanlage anzuschliessen ist, sofern die Wirtschaftlichkeit nachgewiesen ist. Anschlussgebühren und Wärmebezugskosten werden im Nutzungsreglement der Fernwärmeanlage geregelt. 7. Miet- und Pachtverträge Der baurechtsbelastete Boden ist frei von Miet- und Pachtverhältnissen sowie von sonstigen Benutzungsverhältnissen. 8. Verhältnis gegenüber Dritten 8.1 Haftung der Bauberechtigten Der Bauberechtigte haftet für alle Schäden, die sich aus der Nutzung dieser Baurechtsdienstbarkeit ergeben. Sollte die Grundeigentümerin für Schäden, die durch den Bestand oder die Benutzung der Gebäude auf der Baurechtsfläche entstehen, in Anspruch genommen werden, so hat ihr der Bauberechtigte hiefür vollen Ersatz zu leisten. 8.2 Versicherungspflicht Der Bauberechtigte schliesst die für den Betrieb der im Baurecht erstellten Bauten und Anlagen notwendigen und erforderlichen Versicherungen ab. Der Bauberechtigte ist verpflichtet, seine im Baurecht erstellten Bauten und Anlagen ausreichend gegen Feuerund Explosionsschaden und damit verbundene Haftpflicht gegenüber Dritten zu versi-

11 11 chern. Die Grundeigentümerin kann jederzeit den Nachweis für diesen Versicherungsschutz verlangen. 8.3 Abgaben und Lasten Der Bauberechtigte trägt alle auf dem Grund und Boden und den Gebäuden lastenden öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Verpflichtungen, insbesondere auch alle Kosten und Gebühren, die für die Bauten des Bauberechtigten auf dem Baurechtsgrundstück erhoben werden, soweit sie von Gesetzes wegen durch den Bauberechtigten zu tragen sind. Die übrigen Abgaben und Lasten verbleiben bei der Grundeigentümerin. Für die Erschliessungskosten und Erschliessungsbeiträge gilt Ziff. 6 hievor. VI. BEGRÜNDUNG EINER GRUNDDIENSTBARKEIT 9. Parkplatzbenützungsrecht an drei Parkplätzen Zulasten Grundstück Nr. 937 Zugunsten Grundstück Nr. [ ] Die jeweilige Eigentümerin des Grundstücks Nr. 937 räumt dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Nr. [ ] in Form einer Grunddienstbarkeit das Benützungsrecht an drei Autoabstellplätzen (Aussenparkplätze) ein. Die drei Parkplätze sind im Vertragsplan Nr. vom [ ] eingezeichnet und als Parkplatz [ ], Parkplatz [ ] und Parkplatz [ ] bezeichnet. Die Grunddienstbarkeit ist wie folgt im Grundbuch einzutragen: Auf Grundstück Nr. 937 Last: Parkplatzbenützungsrecht an drei Aussenparkplätzen zugunsten Grundstück Nr. [ ] Auf Grundstück Nr. [ ] Recht: Parkplatzbenützungsrecht an drei Aussenparkplätzen zulasten Grundstück Nr. 937 Vom Parkplatzbenützungsrecht darf erst Gebrauch gemacht werden, nachdem die Entschädigung für die Rechtseinräumung ausgerichtet wurde. 10. Entschädigung und Kosten Die Entschädigung für die Einräumung des Parkplatzbenützungsrechts beträgt pro Aussenparkplatz CHF , d.h. insgesamt CHF Sie ist zu überweisen, sobald für das Bauvorhaben zur Überbauung der Parzelle 926 die rechtskräftige Baubewilligung vorliegt.

12 12 Die Kosten der Erstellung der Aussenparkplätze gehen zulasten der Eigentümerin des Grundstücks Nr Diese verpflichtet sich, dass die Parkplätze bis spätestens beim Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilligung für die Überbauung der Parzelle 926 fachmännisch erstellt sind. Die Unterhalts- und Erneuerungskosten der Aussenparkplätze Nr. [ ], Nr. [ ] und Nr. [ ] gehen vollumfänglich zulasten des berechtigten Eigentümers. VII. SCHLUSSBESTIMMUNGEN 11.1 Vormerkung der obligationenrechtlichen Bestimmungen Die Parteien vereinbaren hiermit, die hievor vereinbarten obligatorischen Bestimmungen im Grundbuch vorzumerken, um so deren Verbindlichkeit auch für die Rechtsnachfolger und sonstige künftige Berechtigte am Baurechtsgrundstück oder an der belasteten Liegenschaft sicherzustellen. Die Vormerkung ist sowohl auf dem baurechtsbelasteten Grundstück Nr. 926 als auch auf dem Baurechtsgrundstück Nr. [ ] vorzunehmen Salvatorische Klausel Die Nichtigkeit oder Unwirksamkeit einzelner Vertragsbestimmungen hat nicht die Ungültigkeit des gesamten Vertrages zur Folge. Die Parteien sind gehalten, anstelle der ungültigen Bestimmung eine Regelung zu treffen, die Sinn, Zweck und wirtschaftlichem Ergebnis der ungültigen Bestimmung am nächsten kommt Kosten Die Kosten der Vertragserrichtung sowie die Beurkundungs- und Grundbuchgebühren tragen die Parteien je zur Hälfte. Eine Handänderungssteuer fällt nicht an Mutationsplan Die Begründung des Baurechts erfolgt gemäss beiliegendem Mutationsplan vom [ ], welcher integrierenden Bestandteil dieser Urkunde bildet. Mit der Unterzeichnung der Mutation Nr. [ ] durch die Vertragsparteien werden die Baurechtsfläche und der Grenzverlauf anerkannt Vertragsexemplare Dieser Vertrag wird 4-fach ausgefertigt, je ein Exemplar für die Parteien, das Grundbuchamt und den Notar.

13 13 VIII. GENEHMIGUNG DURCH DIE GEMEINDEVERSAMMLUNG Ein dieser Vertragsurkunde entsprechender Entwurf wurde am [ ] durch die Gemeindeversammlung Fläsch genehmigt. IX. GRUNDBUCHANMELDUNG Zur Eintragung im Grundbuch angemeldet wird: - Begründung des Baurechtes und dessen Aufnahme als Grundstück - Vormerkung der obligatorischen Bestimmungen - Eintragung der Maximal-Grundpfandverschreibung - Errichtung eines Parkplatzbenützungsrechts an drei Aussenparkplätzen zugunsten Grundstück Nr. [ ] und zulasten Grundstück Nr. 937 Fläsch, den [ ] Die Grundeigentümerin: Der Bauberechtigte: Gemeinde Fläsch [ ] Heinz-Urs Kunz Präsident [ ] Barbara Hunger

14 14 ÖFFENTLICHE BEURKUNDUNG Die vorstehende Urkunde wird durch die unterzeichnende Urkundsperson den Parteien, die sich ordnungsgemäss ausgewiesen haben, vorschriftsgemäss zur Kenntnis gebracht. [ ]. Die Gemeinde Fläsch handelt durch ihren Präsidenten Heinz-Urs Kunz und die Gemeindeschreiberin Barbara Hunger, welche beide persönlich anwesend sind. Die Parteien erklären übereinstimmend, die Urkunde enthalte ihren Willen und unterzeichnen sie zusammen mit der Urkundsperson. Die Beurkundung vollzieht sich ohne Unterbrechung und in Anwesenheit aller Mitwirkenden in [ ]. Ort, Datum [ ]/2017/Nr. Der Notar: